LMP, LMNP : Quelles Différences ?

Les investisseurs immobiliers s’intéressent de plus en plus aux statuts de loueur en meublé non professionnel (LMNP) et de loueur en meublé professionnel (LMP). Bien que similaires dans leur principe, ils présentent toutefois des différences significatives, notamment en matière de fiscalité. Plus d’explications avec TALT. 

L’imposition des revenus locatifs en LMP et LMNP 

En LMNP, les recettes locatives sont toujours soumises à l’impôt sur le revenu, au titre des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Dans ce cadre, l’investisseur peut opter pour le régime micro-BIC, à condition que ses recettes ne dépassent pas 77 700 euros. Pour ses charges, il profite alors d’un abattement forfaitaire automatique de 50 %. Au-delà de ce montant, le régime réel s’applique avec déduction des charges effectivement payées et possibilité d’amortissement.

Les revenus issus d’une location meublée professionnelle sont, en principe, imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et soumis au régime réel. L’investisseur ayant opté pour le régime réel, peut donc déduire l’ensemble de ses charges et procéder à l’amortissement des locaux. 

Bon à savoir :Une réduction d’impôt sur le revenu (Dispositif dit « Censi-Bouvard » était prévue pour les loueurs de meublés non professionnels, en faveur de certaines acquisitions, réalisées entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2022. Pour rappel, cette réduction d’impôt était un avantage offert aux personnes qui réalisaient des investissements locatifs dans certaines résidences avec services (CGI art. 199 sexvicies). Le dispositif n’était cependant pas cumulable avec l’amortissement LMNP.

La gestion des déficits en LMP et LMNP

Gestion des Déficits en LMP et LMNP : Une Analyse Comparée

Les statuts de Loueur en Meublé Professionnel (LMP) et de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) diffèrent dans la manière dont ils traitent les déficits locatifs et les possibilités de report.

Dans le cadre d’une activité de LMP, les déficits sont imputables sur l’ensemble des revenus du foyer fiscal, sans limite de montant. 

A contrario, le LMNP peut imputer son déficit locatif uniquement sur ses revenus provenant de la location meublée non professionnelle. Cette possibilité n’est offerte que dans le cadre du régime réel simplifié. En effet, en LMNP micro-BIC, il est impossible de créer un déficit.

Les règles de report diffèrent également entre les deux statuts. En LMNP, les déficits de charges peuvent être reportés sur une période de 10 ans, mais uniquement sur les revenus bénéficiaires de la location meublée non professionnelle. 

En revanche, en LMP, les déficits de charges sont reportables sur le revenu global du foyer fiscal, mais seulement pour une période de 6 ans.

Naviguer dans les Complexités des Règles de Déficit en LMNP/LMP

La gestion des déficits en régime LMNP/LMP peut être un véritable défi en raison de ses règles comptables complexes. Contrairement à une simple soustraction entre les loyers et les charges, la détermination du déficit reportable requiert une compréhension approfondie.

L’un des éléments complexes concerne les amortissements, qui ne sont pas entièrement pris en compte dans le calcul du déficit, que vous soyez en LMNP ou en LMP. Selon l’article 39 C. II. 2. du Code général des impôts, les amortissements des biens loués ne peuvent être déduits que dans la limite du montant des loyers, après déduction des autres charges afférentes à ces biens.

En d’autres termes, les amortissements ne peuvent pas créer un déficit ni l’augmenter. Les amortissements non déduits sont mis en réserve pour neutraliser les résultats futurs lorsque ces derniers deviendront bénéficiaires, sans limitation de durée. Les amortissements excédentaires, quant à eux, peuvent être reportés sans limite de durée, contrairement au déficit de charges qui a des limites de report de 6 à 10 ans, selon que vous soyez respectivement en LMP ou en LMNP.

Cela soulève des questions sur la priorité entre le report du déficit de charges et des amortissements excédentaires en cas de résultats bénéficiaires. La chronologie d’imputation est importante : d’abord les charges, puis les amortissements de l’exercice, et enfin les amortissements excédentaires non encore déduits, avant les déficits reportables.

Face à ces intrications, il devient évident que maîtriser les règles comptables et solliciter un expert compétent est essentiel pour optimiser la gestion de vos déficits en régime LMNP/LMP. Les spécificités légales requièrent une expertise pour éviter les pièges potentiels et maximiser les avantages fiscaux conformément à la réglementation en vigueur. Un conseil avisé permettra d’éviter les erreurs coûteuses et d’assurer une gestion fiscale efficiente dans un environnement complexe et en constante évolution.

LMP et LMNP : une imposition différente des plus-values immobilières

Optimisation des Plus-Values Immobilières en LMNP

Dans le cadre du statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP), l’imposition des plus-values immobilières suit des règles spécifiques. Les plus-values sont calculées en soustrayant le prix de vente du bien au prix d’acquisition, après déduction de certains frais et charges. Ces plus-values sont soumises à un taux forfaitaire de 19 %, auxquels s’ajoutent 17,2 % de prélèvements sociaux.

Il est possible d’optimiser les impôts attachés à la plus-value de cession grâce au forfait de 7,5 % qui majore le prix d’acquisition pour prendre en compte les frais d’acquisition. Le vendeur peut également substituer ce forfait par le montant réel des frais, dûment justifiés. Ces frais peuvent inclure les honoraires du notaire, les commissions d’intermédiaires, les droits d’enregistrement ou la TVA. Ainsi, cette option permet de modeler l’assiette de la plus-value et potentiellement de réduire la charge fiscale qui lui est associée.

Une autre possibilité pour réduire de manière significative l’impôt lié à la plus-value imposable est l’utilisation du forfait travaux, qui offre une opportunité précieuse aux investisseurs en Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP). Ce forfait permet de prendre en compte les travaux effectués sur un immeuble bâti acquis depuis plus de 5 ans, et ce, sans nécessité de justificatifs. Le montant pris en compte est fixé forfaitairement à 15 % du prix d’acquisition. La particularité réside dans le fait que ce forfait de 15 % s’applique sans que le cédant ait à fournir de preuve concrète de la réalisation des travaux. 

Petite astuce à connaître : Il est important de noter que même si certaines dépenses ont déjà été prises en compte pour le calcul de l’impôt sur le revenu, cela n’a aucune incidence sur l’application de ce forfait. En exploitant cette option, les investisseurs peuvent modeler davantage l’assiette de la plus-value et ainsi réduire considérablement la charge fiscale associée à la cession.

Fiscalité des Plus-Values en LMP : Complexités à Connaître

Dans le cas du statut de Loueur en Meublé Professionnel (LMP), l’imposition des plus-values immobilières suit un traitement distinct. 

Les plus-values à court terme sont constituées des amortissements pratiqués sur des biens détenus pendant au moins 2 ans. Elles sont soumises au barème progressif de l’impôt sur le revenu et aux cotisations sociales des indépendants. 

En revanche, les plus-values à long terme, résultant de la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition du bien, sont imposées à un taux forfaitaire de 30 % (12,8 % d’impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux), sans application de cotisations sociales. 

Cette distinction entre plus-values à court terme et à long terme ajoute une complexité supplémentaire à la fiscalité des LMP, exigeant une compréhension approfondie.

Alléger la Charge Fiscale : Exonérations Avantageuses en LMNP/LMP

Pour les investisseurs cherchant à réduire leur charge fiscale en tant que Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) ou Loueur en Meublé Professionnel (LMP), des opportunités d’exonération existent. 

En LMNP, une particularité avantageuse pour les bailleurs est l’existence d’abattements annuels pour conservation du bien. Ces abattements permettent une exonération totale d’impôt sur la plus-value après 22 ans de détention et d’impôts sur les prélèvements sociaux après 30 ans, indépendamment du choix du régime fiscal (réel ou micro-BIC). Cela offre des perspectives fiscales intéressantes pour les investisseurs. 

En LMP, il est possible que vous bénéficiez d’une exonération totale ou partielle de la fiscalité sur vos plus-values en tant que Loueur en Meublé Professionnel (LMP).

Deux cas principaux vous permettront d’être exonéré de l’impôt sur les plus-values :

• Si vous avez adopté le statut de LMP pendant au moins 5 ans, l’article 151 septies B du Code Général des Impôts précise que les plus-values à long terme seront totalement exonérées après 15 ans.

• L’article 151 Septies du CGI prévoit une exonération complète de la plus-value de cession (tant à court terme qu’à long terme) dans le cas où vos recettes annuelles des deux dernières années restent en deçà de 90 000 € hors taxes et si vous exercez cette activité depuis plus de 5 ans. À noter que si vos recettes se situent entre 90 000 € HT et 126 000 € HT, l’exonération sera partielle. Au-delà de 126 000 €, l’exonération ne sera plus applicable.

L’imposition à l’impôt sur la fortune immobilière en LMP et LMNP

Exonérations d’IFI en LMNP et LMP : Conditions et Calculs

Les règles en matière d’exonération d’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) applicables à l’activité de location meublée sont prévues par l’article L 975V du Code général des impôts. Pour en bénéficier, il est nécessaire de remplir un certain nombre de conditions : 

• Les recettes annuelles de l’activité de location doivent excéder 23 000 € ;
• Les revenus issus de la location doivent représenter plus de 50 % des revenus professionnels du foyer fiscal ; 
• La location meublée doit être l’activité professionnelle principale de l’exploitant du bien meublé.

La détermination du seuil des 50 % requiert une évaluation précise. On compare le bénéfice commercial net annuel généré par l’activité de location meublée au revenu net du foyer fiscal dans les catégories d’imposition mentionnées, après déduction des charges et abattements, incluant également le bénéfice issu de la location.

Illustration Pratique : Satisfactions des Critères d’Exonération

Prenons un exemple pour illustrer cette notion. Imaginons que Monsieur Dupont, un loueur en meublé professionnel (LMP), exerce également une profession salariée à temps plein en parallèle. 

Les revenus de la location meublée s’élèvent à 40 000 € par an, tandis que ses revenus salariaux atteignent 50 000 €. Le revenu net total après déductions du foyer fiscal qu’il compose avec sa compagne, est de 60 000 €. En comparant le bénéfice commercial net de la location meublée (40 000 €) au revenu net total (60 000 €), on constate que les revenus de la location représentent plus de 50 % des revenus professionnels de Monsieur Dupont. Ainsi, il satisfait à ce critère pour bénéficier de l’exonération d’IFI liée à l’activité de location meublée.

Il satisfait également au premier critère car ces recettes annuelles sont supérieures à 23 000 €.

Qu’en est-il alors du 3ème critère : “la location meublée doit être l’activité professionnelle principale de la propriété du bien concerné” ?

Selon l’administration fiscale, si un loueur en meublé professionnel exerce une activité salariée ou une autre profession à temps plein, même si ses revenus de location dépassent ceux des autres sources de revenus, l’activité de location ne sera généralement pas considérée comme l’activité principale. Cette disposition vise à éviter les abus et à assurer une application équitable des exonérations d’IFI pour les activités de location meublée.

LMNP et LMP : le paiement des cotisations URSSAF

Location de Logement Meublé à Long Terme : Quelles Cotisations Sociales à payer ?

La location de logements meublés à long terme vous confronte à des choix spécifiques en fonction de vos recettes.

Lorsque vos recettes annuelles en 2023 restent en dessous de 23 000 €, votre activité est considérée comme relevant de la gestion de patrimoine privé, excluant ainsi les paiements de cotisations URSSAF. 

Si vos revenus atteignent ou dépassent 23 000 €, marquant ainsi un caractère professionnel à votre activité non salariée, vous êtes tenu de procéder à l’enregistrement de cette activité. 

Plusieurs statuts sociaux s’offrent alors à vous en fonction du montant de vos recettes :

• Si vos recettes annuelles se situent entre 23 000 € et 77 700 €, et qu’elles excèdent les revenus du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu dans d’autres catégories d’activités, vous pouvez opter entre deux statuts sociaux : micro-entrepreneur ou travailleur indépendant.

• Cependant, lorsque vos recettes annuelles dépassent 77 700 €, et qu’elles excèdent les revenus du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu dans d’autres catégories d’activités, le statut de travailleur indépendant est alors le seul choix possible.

Location de Courte Durée : Maîtrisez Votre Charge Sociale

Pour la location de logements meublés à courte durée destinés à une clientèle de passage, différentes options s’offrent à vous en fonction de vos recettes :

Si vos recettes annuelles en 2023 restent en dessous de 23 000 €, votre activité est considérée comme relevant de la gestion de patrimoine privé.

Dès que vos loyers bruts atteignent ou dépassent 23 000 €, votre activité prend un caractère professionnel, vous obligeant à enregistrer cette dernière. Selon le montant de vos loyers bruts, vous avez le choix entre deux statuts sociaux spécifiques.

• Pour des recettes annuelles comprises entre 23 000 € et 77 700 €, trois options s’offrent à vous : le régime général, le statut de micro-entrepreneur ou celui de travailleur indépendant.
• Lorsque vos recettes annuelles dépassent 77 700 €, le statut de travailleur indépendant devient alors votre unique choix possible.

Toutes ces questions sont complexes et nécessitent d’analyser en profondeur votre situation. Pour bien choisir votre statut de loueur de meublés et réussir votre investissement locatif, faites confiance à TALT, cabinet d’avocats spécialisé en immobilier.