Lorsque vous vendez votre investissement locatif à un prix supérieur à celui auquel vous l’avez acquis, vous réalisez une plus-value imposable.

Si seulement ça pouvait être aussi simple !

Vous entendez souvent dire que le régime des plus-values des particuliers est intéressant, n’est-ce pas ? Et ce, particulièrement lorsque l’on vous vante les nombreux avantages du régime LMNP ?

Voyons ce qu’il en est…

Pourquoi le régime des particuliers est-il avantageux ?

PRÉSENTATION DU RÉGIME DES PLUS-VALUES IMMOBILIÈRES DES PARTICULIERS

Le régime de plus-value des particuliers est avantageux en raison notamment de l’abattement pour durée de détention qui est appliquée sur la plus-value imposable. De plus, pour déterminer la plus-value imposable, les prix de vente et d’achat sont affectés de divers correctifs.

PRIX DE VENTE

Pour déterminer la plus-value vous devrez vous référer au prix de vente figurant dans l’acte notarié et le corriger de divers éléments comme la valeur du mobilier (si justificatifs) ou encore les frais de vente qui sont déductibles.

Pour être pris en compte les frais doivent effectivement être supportés par le vendeur à l’occasion de la cession :

  • sommes versées à un intermédiaire ou à un mandataire;

  • frais liés aux certifications et diagnostics obligatoires (termites, amiante, etc.);

  • frais de mainlevée d’hypothèque,

  • honoraires d’architecte;

  • indemnité d’éviction versée au locataire et TVA acquittée par le vendeur.

PRIX d’ACQUISITION

Frais d’acquisition. Le prix d’acquisition à retenir est celui payé lors de l’achat du bien et mentionné dans l’acte de vente. Il est majoré de plusieurs frais (droits d’enregistrement, frais de notaire, etc.) ce qui a pour conséquence de diminuer la plus-value imposable (CGI, art. 150 VB). Lorsque ces frais ne peuvent pas faire l’objet de justificatifs, peut être appliqués un forfait de 7,5%.

Travaux. Dans l’hypothèse où vous céderiez un immeuble bâti plus de 5 ans après son achat, il vous est possible de majorer forfaitairement son prix d’acquisition au taux de 15 % correspondant aux travaux. Pas besoin de justificatifs, ni même d’avoir réalisé en pratique ces travaux ! (BOI-RFPI-PVI-20-10-20-20). Naturellement l’investisseur qui pourra prouver la réalisation de travaux supérieurs au taux du forfait aura tout intérêt à écarter l’application du forfait et lui préférer l’application des frais réels. 

TAXATION DE LA PLUS-VALUE

  • Le taux forfaitaire d’imposition

La plus-value imposable est soumise au taux forfaitaire de 19% auquel s’ajoutent 17,2% de prélèvements sociaux, soit une imposition globale de 36,2%. Cette imposition sera prélevée sur le prix de vente par le notaire chargé de la vente. La déclaration s’effectue sur l’imprimé n°2048-IMM. Elle sera remise au service de la publicité foncière du lieu où est situé le bien, et ce, dans le mois qui suit la signature de l’acte notarié.

Le saviez-vous ?

Bien que l’impôt ait été prélevé par le notaire, vous devez malgré tout reporter le montant net des plus-values sur la déclaration complémentaire n°2042 C.

Pourquoi ? Car cela permettra à l’administration fiscale d’intégrer son montant afin de calculer votre revenu fiscal de référence et ce, pour calculer une éventuelle contribution sur les hauts revenus.

  • Abattement pour durée de détention

Pour déterminer la plus-value imposable sera appliqué un abattement pour durée de détention. Ainsi, vous serez exonéré au bout de 22 années de détention, en ce qui concerne l’impôt sur le revenu. En ce qui concerne les prélèvements sociaux l’exonération sera atteinte au bout de 30 ans de détention. Ci-après nous vous avons reproduit la fraction imposable de la plus-value pour le calcul des assiettes de l’impôt sur le revenu et prélèvements sociaux:

Durée de détention
Impôt sur le revenu (19%)

Prélèvements sociaux (17,2%)

Moins de 6 ans
100%

100%

De 6 à 7 ans
94%

98,35%

De 7 à 8 ans
88%

96,70%

De 8 à 9 ans
82%

95,05%

De 9 à 10 ans
76%

93,40%

De 10 à 11 ans
70%

91,75%

De 11 à 12 ans
64%

90,10%

De 12 à 13 ans
58%

88,45%

De 13 à 14 ans
52%

86,80%

De 14 à 15 ans
46%

85,15%

De 15 à 16 ans
40%

83,50%

De 16 à 17 ans
34%

81,85%

De 17 à 18 ans
28%

80,20%

De 18 à 19 ans
22%

78,55%

De 19 à 20 ans
16%

76,9%

De 20 à 21 ans
10%

75,25%

De 21 à 22 ans
4%

73,60%

De 22 à 23 ans
0%

72%

De 23 à 24 ans
0%

63%

De 24 à 25 ans
0%

54%

De 25 à 26 ans
0%

45%

De 27 à 27 ans
0%

36%

De 27 à 28 ans
0%

27%

De 28 à 29 ans
0%

18%

De 29 à 30 ans
0%

9%

Plus de 30 ans
0%

0%

  • La surtaxe pour les plus-values importantes

Lorsque la vente génère plus de 50.000 € de plus-value imposable elle sera soumise à une imposition supplémentaire.  Le taux de cette surtaxe est fixé selon un barème progressif (jusqu’à 6% au-delà de 260.000 €). Cette surtaxe doit être acquittée par le notaire, par prélèvement sur le prix de vente.

EXEMPLE DE CALCUL EN CAS PRATIQUE

Pour rendre toutes ces règles un peu plus concrète, prenons un exemple. Monsieur Taxand a fait l’acquisition d’un IDR en février 2010 pour 220.000 €. Il le revend en juin 2020 pour 350.000 €.

CALCUL DE L'IMPÔT SUR LA PLUS-VALUE 
DÉTERMINATION DU PRIX DE VENTE
Prix de cession brut
(Prix de cession indiqué dans l'acte de vente)
350.000 €
Valeur du mobilier
(à déduire du prix de vente)
- 10.000 €
Frais de vente
(Ex : agence immobilière)
- 15.000 €
Prix de cession net
(Différence entre la valeur brute, mobilier et frais)
325.000 €
DÉTERMINATION DU PRIX D'ACQUISITION
Prix d'acquisition brut
(Prix d'acquisition indiqué dans l'acte de vente)
220.000 €
Frais d'acquisition
(Forfait de frais au taux de 7,5% : 220.000€*7,5%)
+ 16.500 €
Majoration pour travaux
(Forfait de 15% : 220.000 €*15%)
+ 33.000 €
Prix d'acquisition corrigé
(Somme du prix d'acquisition brut, des frais et travaux)
269.500 €
DÉTERMINATION DE LA PLUS-VALUE IMPOSABLE
Plus-value brute
(Différence entre les prix de cession et d'acquisition corrigés soit 325.000€ - 269.500€)
55.500 €
Abattement pour durée de détention
- Assiette du calcul de l'impôt sur le revenu
(55.500*70%)
38.850 €
- Assiette du calcul des prélèvements sociaux
(55.500*91,75%)
50.921 €

Ainsi, l’impôt sur la plus-value sera déterminé de la manière suivante :

Calcul de l'impôt sur la plus value 
Impôt sur la plus-value (19%) : 38.850 €*19%7.381 €
Prélèvements sociaux (17,5%) : 50.921*17,2%8.758 €
Impôt total dû16.139 €

Quelles sont les cessions relevant du régime des particuliers ?

RÉGIME LMNP

La location en meublé est une activité commerciale qui relève, au regard de l’impôt sur le revenu, de la catégorie des BIC et non de celle des revenus fonciers. Ainsi, l’on pourrait penser, dans cette logique, que la cession d’un bien exploité en meublé relèverait du régime des plus-values professionnelles : faux !

En effet, peu importe que l’immeuble soit ou non inscrit au bilan, la plus-value éventuellement réalisée lors de la cession de l’immeuble relève du régime fiscal des plus-values des particuliers (CGI, art. 151 septies-VII).

En l’absence de plus-value professionnelle, aucune exonération ne peut être envisagée. Peu importe que l’activité soit ou non exonérée depuis plus de 5 ans. Pas de panique pour autant ! En effet comme nous l’avons vu dans les développements précédents, par l’effet de l’application des abattements pour durée de détention, la plus-value bénéficie d’une exonération à l’issue d’un délai de 22 ans pour l’impôt sur le revenu, de 30 ans pour les prélèvements sociaux.

De plus, dès lors que les locaux meublés restent des locaux à usage d’habitation, la taxe sur les plus-values supérieures à 50.000 € reste applicable aux investissements locatifs loués en meublé.

En régime LMNP, il n’est pas tenu compte des amortissements des dépenses d’acquisition des biens immobiliers pour déterminer le prix d’achat. Ce qui est un avantage indéniable. Le loueur LMNP aura donc eu la possibilité de se comporter “comme une entreprise” tout au long de l’exploitation et bénéficier du régime des particuliers à la sortie du bien. Ce statut est donc une niche fiscale particulièrement convoitée.

Cependant, les travaux de construction, d’amélioration, de réparation et d’entretien déduits fiscalement sous forme d’amortissement ne peuvent être retenus pour déterminer le prix d’achat du bien et ce, afin d’éviter une double déduction de toutes ces dépenses.

Une analyse rapide et on arriverait à la conclusion hâtive que l’exploitation d’un bien meublé dans un immeuble neuf ou en bon état écarterait ce petit inconvénient. Cependant, lorsque le bien a vocation à rester dans votre patrimoine pendant un certain temps la plus-value imposable peut sensiblement fondre avec l’effet des abattements pour durée de détention.

DÉFICIT FONCIER

Pas grand chose à rajouter à ce stade, tout (ou presque) a déjà été dit dans les développements précédents.

Alors pourquoi parler de déficit foncier ?

Pour rappel, nous appelons “déficit foncier” le régime classique de la location nue. L’un des intérêts qui pourrait conduire tout investisseur à exploiter son bien en location nue est la possibilité de réaliser un déficit foncier.

Hormis cette hypothèse, nous constatons en effet que le régime de loueur en meublé est très souvent plus intéressant que celui de la location nue.

Aussi, viser des biens avec travaux est donc un bon moyen de :

  • réaliser une “plus-value à l’achat”;

  • constituer un déficit foncier reportable sur son revenu global.

Nous avons vu précédemment qu’un forfait de 15 % correspondant aux travaux pouvait être réintégré à la plus-value. Nous avons également vu que lorsque la prise en compte des frais réels était plus intéressante, l’investisseur pouvait écarter ce forfait.

En location nue, il est important de souligner que seuls les frais de construction, reconstruction, d’agrandissement et amélioration réalisés sur le bien vendu majorent son prix d’achat. Les travaux d’entretien et de réparation ayant été pris en compte pour déterminer votre impôt sur le revenu ne peuvent être majorés du prix d’acquisition.

Enfin, si les frais de vente ne peuvent pas être déductibles pour la détermination des revenus fonciers la bonne nouvelle est qu’ils sont pris en compte dans le calcul de la plus-value ce qui aura pour conséquence de réduire son montant.

 

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