Vous êtes loueur en meublé non professionnel (LMNP) et vous ne savez pas comment déclarer vos loyers ? Le contenu de votre liasse fiscale dépend principalement du choix de votre régime d’imposition. Pour remplir sereinement votre déclaration d’impôt LMNP, découvrez le guide complet TALT.
LMNP déclaration d’impôt : régime micro-BIC ou régime réel ?
Avant de remplir votre déclaration, comme en location vide, vous devez choisir le régime fiscal applicable à votre activité de loueur de meublé non professionnel.
Le régime micro-BIC pour les LMNP
C’est le régime fiscal le plus simple, destiné par défaut aux petits investisseurs dont les recettes locatives ne dépassent pas 72.600 € en location classique et 176.200 € en location de tourisme.
Il existe donc 2 types de régimes micro-bic selon que la location est dite “classique” ou “de tourisme”. Voyons cela un peu plus en détail :
Le régime micro-BIC pour les LMNP de location classique
Le loueur en meublé qui exploite un logement meublé en location classique pourra bénéficier d’un abattement forfaitaire pour frais à hauteur de 50 %. Dans cette hypothèse, le seuil de ses recettes annuelles ne doit pas excéder 72.600 €.
Bon à savoir :
dans le cadre d’une location classique, nous ne vous conseillons pas d’opter pour le micro-bic. En effet, derrière la simplicité apparente de ce régime, se cache un piège dans lequel beaucoup d’investisseurs débutants tombent !
Le régime du micro-BIC est en effet très rarement avantageux pour le loueur en meublé puisqu’il sera obligé de payer de l’impôt, coûte que coûte.
Le régime micro-BIC pour les LMNP de location de tourisme
Il est important de préciser que les qualifications de meublés de tourisme et de chambres d’hôtes sont encadrées par le Code du tourisme, respectivement aux articles L 324-1 et L 324-3.
Le loueur en meublé qui exploite un logement meublé en location de tourisme pourra bénéficier d’un abattement forfaitaire pour frais à hauteur de 71 %.
Dans cette hypothèse, le seuil de ses recettes annuelles ne doit pas excéder 176.200 €.
À noter :
les loueurs de gîtes ruraux labellisés « Gîtes de France » ou toute autre appellation ne relèvent de ce seuil et de cet abattement que si le gîte est classé “meublé de tourisme”.
Le régime réel pour les LMNP
Le régime réel simplifié s’applique d’office à la location meublée non professionnel dont les recettes locatives sont supérieures à 72.600 €. Il présente un avantage majeur puisqu’il permet au contribuable de déduire l’ensemble de ses charges et amortissements de ses revenus bruts.
Vos charges représentent plus de 50 % de vos revenus locatifs mais ces derniers demeurent inférieurs à 72 600 € ? Vous avez donc tout intérêt à renoncer au régime micro-BIC pour opter pour le régime réel.
Objectif : réduire votre bénéfice imposable et donc vos impôts. Attention toutefois, ce régime est complexe. Il est donc fortement recommandé de faire appel à un avocat fiscaliste ou expert-comptable.
Bon à savoir : déclarer son activité de LMNP et choisir son régime
Dans les 15 jours suivant le début de la location, il est indispensable de vous inscrire en tant que LMNP au répertoire Sirène de l’Insee. Pour cela, il vous suffit de remplir une déclaration de début d’activité et d’adresser ce document au greffe du tribunal du lieu où se trouve le logement. Une fois enregistré, vous recevez un numéro SIRET à indiquer dans chacune de vos déclarations d’impôt LMNP. Cette inscription permet également d’indiquer le régime fiscal souhaité. Vous pouvez toutefois opter pour un autre régime au plus tard jusqu’à votre première déclaration, puis chaque année avant le 1 février.
Comment remplir sa déclaration de revenus LMNP en micro-BIC ?
Votre activité de LMNP relève du régime micro-BIC ? Dans ce cas de figure, votre déclaration d’impôt ne présente pas de difficulté majeure.
Les revenus tirés de locations meublées en non professionnel sont considérés, d’un point de vue fiscal, comme des bénéfices industriels et commerciaux. Pour les déclarer, vous devez donc vous procurer le formulaire numéro 2042 C PRO (ou le sélectionner lorsque vous faite votre déclaration ligne). Vous devez ensuite inscrire aux lignes 5ND, 5OD ou 5PD le montant total de vos recettes brutes. Celles-ci comprennent l’ensemble de vos charges.
Si vous exercez une activité de location de meublés de tourisme ou de chambres d’hôtes, vous devez indiquer cette information aux lignes 5NG, 5OG ou 5PG.
Quel régime social pour les loueurs de meublés en micro ?
Tout d’abord, il est important de souligner que les loueurs en meublé sont soumis aux cotisations sociales URSSAF dès lors que les loyers tirés de cette activité sont supérieurs à 23.000 € par an et qu’une des deux conditions suivantes est remplie :
- la location du bien meublé est de courte durée (par exemple la location airbnb) sauf option pour une affiliation au régime général des salariés ;
- les loyers excèdent les revenus du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu dans les catégories des traitements et salaires, des bénéfices industriels et commerciaux, des bénéfices agricoles, non commerciaux et des revenus des gérants et associés.
Le loueur micro-BIC qui remplit ces conditions, relève obligatoirement du régime “micro-social”.
Le dispositif “micro-social” déroge au droit commun notamment sur ces 2 points :
- les cotisations ne sont pas calculées sur la base des revenus, mais sur les loyers bruts ;
- les cotisations ne sont pas calculées sur une base annuelle, mais trimestrielle ou mensuelle.
Le micro-social consiste à calculer, selon un taux forfaitaire global, les cotisations et contributions sociales suivantes : maladie-maternité, allocations familiales, CSG, CRDS, retraite de base et complémentaire, invalidité-décès. Ce taux s’applique, soit mensuellement, soit trimestriellement, aux loyers bruts effectivement perçus le mois ou le trimestre précédent.
Conformément aux dispositions de l’article D613-4 du Code de la Sécurité Sociale, ce taux est fixé à :
- 6 % pour les loueurs de meublés de tourisme ;
- 22% pour les locations classiques.
Par ailleurs, les loueurs relevant du régime du micro-social ont également la possibilité sous certaines conditions d’opter pour un versement forfaitaire libératoire de l’impôt sur le revenu.
Qu’est-ce que le versement forfaitaire libératoire de l’impôt sur le revenu ?
Le versement forfaitaire libératoire de l’impôt sur le revenu est une option de paiement de l’impôt sur le revenu auprès de l’URSSAF.
L’URSSAF devient l’organisme qui va collecter l’impôt en lieu et place de la direction générale des Finances publiques (DGFiP).
Cette modalité de paiement est dite “libératoire” car elle libère le loueur micro‑BIC du versement de l’impôt sur le revenu au titre des résultats de son activité auprès de la DGFiP et ne donne pas lieu à une régularisation l’année suivante.
En effet, en cas d’exercice de l’option, le loueur en meublé réalise selon les mêmes modalités un versement calculé en pourcentage de ses loyers bruts du mois ou du trimestre civil précédent. Ainsi, ce prélèvement devient à la fois libératoire des cotisations sociales et de l’impôt sur le revenu.
Conformément aux dispositions de l’article 151-0, II du CGI, le montant du versement libératoire est calculé en appliquant aux loyers bruts un taux qui varie selon le type de location :
- 1 % pour les loueurs de meublés de tourisme ;
- 1,7 % pour les locations classiques.
À noter :
en l’absence de loyers au cours du mois ou du trimestre précédent, aucun versement n’est à verser.
Dans le cas où vos revenus locatifs sont soumis aux cotisations sociales, ils doivent être mentionnés aux lignes 5NW, 5OW, 5PW, 5NJ, 5OJ ou 5PJ.
Comment remplir sa déclaration d’impôt LMNP au régime réel ?
Pour le régime réel simplifié, les démarches sont bien plus lourdes et complexes.
Les formalités à accomplir pour remplir sa déclaration fiscale
Le formulaire P0i : une obligation administrative nécessaire en LMNP
Pour payer vos impôts en LMNP, vous devez remplir une liasse fiscale composée de la déclaration n° 2031 ainsi que de la déclaration 2031-BIS et des annexes 2033 suivantes :
- Un bilan simplifié (Annexe n°2033-A) ;
- Un compte de résultat simplifié de l’exercice (Annexe n°2033-B) ;
- Un tableau contenant notamment les immobilisations et les amortissements (Annexe n°2033-C) ;
- Un relevé des provisions, amortissements dérogatoires et déficits reportables (Annexe n°2033-D) ;
Mais avant cela, il vous faudra nécessairement un numéro SIRET.
Vous obtiendrez ce numéro SIRET en remplissant un formulaire à envoyer au greffe du Tribunal de Commerce compétent dans les 15 jours suivant le début de votre activité.
Mais attention, le formulaire à remplir dépend de votre situation :
- Si vous n’achetez pas en indivision, vous devez remplir le formulaire P0i.
- Si vous achetez en indivision, vous devez remplir le formulaire FCMB.
Une fois le numéro SIRET en poche, vous pourrez accéder à votre espace professionnel en allant sur impots.gouv.fr :
