Régime fiscal SCI : ce qu’il faut savoir

SCI soumise à l’IR : comment sont imposés les revenus locatifs ?

Comment sont imposés les loyers durant l’acquisition du bien ?

Si votre SCI est soumise à l’impôt sur le revenu (IR), les revenus locatifs sont distribués aux associés en fonction de leur quote-part dans la société. Ils sont ensuite imposés dans la catégorie des revenus fonciers de chaque associé, en fonction de leur taux d’imposition marginal propre. Ces revenus sont par ailleurs soumis aux prélèvements sociaux, au taux global de 17,2 %.

Dans ce cadre, chaque associé bénéficie en principe du régime réel d’imposition. Il peut alors déduire l’ensemble des charges relatives à la location du bien, en fonction de sa quote-part du résultat. Il s’agit notamment des dépenses de travaux, de réparations, d’entretien, d’assurance ou encore de la taxe foncière. Si ces charges créent un déficit foncier, celui-ci est déductible sur les revenus personnels des associés dans la limite de 10 700 €.

En vertu de l’article 32 du Code général des impôts, il est toutefois possible d’opter pour le micro-foncier. Pour cela, 3 conditions sont nécessaires :

• L’associé est également propriétaire d’au moins un logement faisant l’objet d’une location nue ;
• Les biens de la SCI et ceux de l’associé concerné ne bénéficient d’aucun régime de défiscalisation ;
• Le montant des revenus bruts perçus par l’associé est inférieur ou égal à 15 000 euros.

Avec le micro-foncier, un abattement forfaitaire de 30 % est appliqué automatiquement sur les revenus fonciers bruts de l’associé. Pour en bénéficier, il suffit de remplir la déclaration 2042. La déduction est ensuite calculée par le Fisc.

Si vos charges sont importantes, il est souvent préférable d’opter pour le régime réel.

Bon à savoir : en cas de démembrement des parts sociales, l’usufruitier est en pratique soumis à l’impôt sur le revenu pour la quote-part correspondant aux droits dans les bénéfices. Le nu-propriétaire est, quant à lui, seulement imposé à hauteur des bénéfices exceptionnels.

Comment sont imposés les revenus perçus à l’occasion d’une vente ?

La société étant transparente, les plus-values sont imposables uniquement dans le chef des associés, en fonction de la quote-part qui leur revient. Le régime des particuliers s’applique. Les plus-values immobilières sont donc soumises à l’IR au taux de 19 % et aux prélèvements sociaux (17,2 %).

La plus-value brute est par ailleurs diminuée d’un abattement progressif, dont le pourcentage varie en fonction de la durée de détention du bien par la SCI. Au-delà de 22 ans, la plus-value est exonérée de l’IR. Concernant les prélèvements sociaux, l’exonération totale est accordée après 30 ans de détention.

Bon à savoir :

Le régime fiscal des SCI imposées à l’IS

Avantages et inconvénients de l’imposition à l’IS

Les avantages de l’imposition à l’IS

Les SCI à l’IS présentent plusieurs avantages :

• Il est tout d’abord possible d’amortir fiscalement le bien immobilier et les travaux engagés. L’amortissement étant une charge fictive, elle vous permet de réduire votre résultat comptable et donc vos impôts sans impacter la trésorerie de la SCI ;
• Les charges déductibles sont également plus larges puisqu’il s’agit de tous les frais engagés dans l’intérêt de la société. Il peut s’agir par exemple, du salaire du gérant de la SCI, des frais d’acquisition (frais de notaire et frais bancaires), les frais de déplacement, etc ;
• Enfin, il est possible de constituer des réserves et de différer l’imposition des associés.

Les inconvénients de l’imposition à l’IS

D’un autre côté, ce régime fiscal SCI présente quelques inconvénients qu’il est nécessaire de correctement appréhender :

• La société est soumise à l’imposition des plus-values immobilières professionnelles : les abattements relatifs à la durée de détention ne peuvent pas être appliqués ;
• En cas d’option à l’IS, les déficits de la société ne peuvent pas être imputés sur le revenu des associés ;
• En cas de cessions d’actifs immobiliers réalisées par la SCI, les plus-values sont soumises à l’impôt sur les sociétés, sans application des abattements de détention prévus pour les plus-values des particuliers ;
• La SCI ne peut pas bénéficier des lois de défiscalisation immobilière ;
• La SCI soumise à l’IS doit tenir une comptabilité bien plus contraignante.

Contrairement à l’imposition dans la catégorie des revenus fonciers, il est tenu compte pour le calcul du résultat comptable, de l’ensemble des créances et dettes qui sont devenues certaines dans leur principe et dans leur montant au cours de l’exercice comptable. Il s’agit du principe des « créances acquises et des dettes certaines » précisé à l’article 38.2 du CGI. Cela veut dire concrètement que les loyers non encaissés doivent être déclarés et donc potentiellement soumis à imposition.

Imposition de plein droit

Les SCI dont l’objet est d’exercer une activité commerciale d’un point de vue fiscal sont automatiquement soumises à l’IS. Il est donc inutile de réaliser une option à l’IS. Selon l’administration fiscale, c’est notamment le cas lorsque la société réalise :

• Des locations meublées ;
• Des locations d’établissement industriel ou commercial avec le mobilier et le matériel indispensable à son exploitation ;
• Des locations d’immeubles ou de locaux aménagés ;
• Une activité de marchand de biens ;
• Une activité de construction d’immeubles en vue de la vente.

Ces SCI ne sont toutefois pas soumises à l’IS, si les recettes hors taxes issues de ces activités sont égales ou inférieures à 10 % du montant total de leur revenu hors taxe, réalisé sur la même période.

Les revenus générés de la location de biens nus (non meublés) entrent, en principe, dans la catégorie des revenus fonciers et ne justifient pas l’assujettissement à l’impôt sur les sociétés.

Il en est autrement lorsque la location présente un caractère commercial.

La jurisprudence retient cette hypothèse notamment dans les cas où la location constitue pour la SCI le moyen de participer effectivement à la gestion ou aux résultats de l’entreprise locataire compte tenu, par exemple, du mode de fixation du loyer.

Par ailleurs, ne présente pas un caractère commercial la location par une SCI de logements meublés, dès lors que :

• Ces meubles appartiennent à un tiers qui n’a pas la qualité d’associé de la SCI ;
• Leur mise à la disposition des locataires des logements fait l’objet de baux distincts des contrats de bail portant sur les locaux nus ;
• La SCI ne retire aucun profit de la mise à disposition de ces meubles, les biens étant loués au même prix que les logements nus.

Imposition à l’IS sur option

Pourquoi opter pour le régime de l’IS ?

Le régime de l’IR n’est pas obligatoire, y compris lorsque la SCI exerce une activité non-commerciale comme l’exploitation de logement non meublé. Les associés de la SCI peuvent décider, lors de la création de la société ou au cours de son existence, de soumettre les résultats de la SCI à l’impôt sur les sociétés.

La particularité d’une SCI ayant opté à l’IS consiste en son opacité. En optant à l’IS les associés décident de renoncer à la transparence fiscale de la SCI. La société a donc une personnalité fiscale propre et déclare ses revenus comme une société commerciale. En conséquence, les revenus des SCI soumises à l’IS sont déterminés et calculés au niveau de la société selon les règles fixées par les BIC (bénéfices industriels et commerciaux) et des règles spécifiques à l’impôt sur les sociétés (CGI articles 34 à 61 A).

Si les associés de la SCI optent pour l’impôt sur les sociétés, les revenus locatifs sont imposables dans le chef de la société, au taux normal de 25 %. Un taux réduit à 15 % en prévu pour les bénéfices imposables inférieurs à 38.120 euros. Par la suite, en cas de distribution des dividendes, ces derniers sont soumis de plein droit au prélèvement forfaitaire unique de 30 %. Chaque associé peut toutefois décider d’opter pour le barème progressif de l’IR.

Comment opter pour le régime de l’IS ?

Pour être considérée comme régulière, l’option doit être signée dans les conditions prévues par les statuts ou, à défaut, par tous les associés.

Elle doit être communiquée au service des impôts compétent au plus tard avant la fin du troisième mois de l’exercice au titre duquel la société souhaite être soumise pour la première fois à l’impôt sur les sociétés. Les sociétés notifient leur option soit en l’adressant au service des impôts du lieu de leur principal établissement soit en cochant la case prévue à cet effet sur le formulaire de création de société.

Est-il possible de renoncer à l’option ?

Les SCI ayant opté pour leur assujettissement à l’IS peuvent renoncer à cette option jusqu’au cinquième exercice suivant celui au titre duquel l’option a été exercée.

La renonciation à l’option doit être envoyée à l’administration avant la fin du mois précédant la date limite de versement du premier acompte d’impôt sur les sociétés de l’exercice au titre duquel s’applique la renonciation (BOI-IS-CHAMP-20-20-30 n° 40).

La renonciation doit être transmise au service des impôts auprès duquel la déclaration de résultat est envoyée, sur papier libre ou de manière dématérialisée.

Important : Les SCI ayant renoncé à l’option ne peuvent plus, par la suite, opter à nouveau pour le régime des sociétés de capitaux.

En l’absence de renonciation dans le délai prévu, l’option pour l’impôt sur les sociétés devient irrévocable.

SCI détenues par des sociétés soumises à l’IS

Vous l’aurez compris, les résultats d’une SCI qui n’a pas opté à l’IS sont imposés au nom personnel des associés. Chacun d’eux est imposé à raison de la part des résultats sociaux correspondant à ses droits dans la société.

Cela veut dire que l’associé sera redevable de l’impôt sur le revenu s’il relève de cet impôt (particulier ou entreprise). Cela veut dire également qu’il sera redevable de l’impôt sur les sociétés s’il est passible de cet impôt (CGI art. 8 et 218 bis).

Par exemple, si la SCI a pour activité la location de biens nus, elle devra déterminer la quote-part du bénéfice revenant à son associé imposée à l’IS (par exemple une Holding) en faisant application non pas des dispositions applicables aux revenus fonciers mais de celles applicables à l’IS.

De plus, en cas de vente d’un bien détenu par la SCI, la plus-value consécutive devra être déterminée pour la quote-part revenant à l’associé (société soumise à l’IS) selon le régime des plus-values professionnelles, et non selon celui des plus-values immobilières.

Grâce à ces règles, une SCI détenue majoritairement par une société holding ne va pas passer par le régime Mère-Fille pour payer moins d’impôts sur la remontée de trésorerie.

Quelles conséquences du passage de l’IR à l’IS d’une SCI ?

En principe le passage d’une SCI à l’IS entraîne la taxation immédiate des bénéfices et des plus-values non encore imposés. Les plus-values sont notamment taxées au nom des associés suivant le régime fiscal qui leur est applicable :

• La quote-part de plus-values correspondant aux droits des associés soumis à l’IS est déterminée suivant les règles des plus-values professionnelles ;
• La quote-part de plus-values attachée aux droits des associés soumis à l’IR relève du régime des plus-values des particuliers.

Il est cependant possible pour la SCI de renoncer à l’imposition immédiate afin d’opter pour le sursis d’imposition.

Bon à savoir : Lorsque les associés qui sont soumis à l’IR, peuvent bénéficier de l’exonération de plus-value au titre de l’impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux, car le bien a été acquis depuis au moins 30 ans, cette option ne présente aucun intérêt.

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