LMNP : comment faire sa déclaration aux impôts ?

Vous êtes loueur en meublé non professionnel (LMNP) et vous ne savez pas comment déclarer vos loyers ? Le contenu de votre liasse fiscale dépend principalement du choix de votre régime d’imposition. Pour remplir sereinement votre déclaration d’impôt LMNP, découvrez le guide complet TALT.

LMNP déclaration d’impôt : régime micro-BIC ou régime réel ?

Avant de remplir votre déclaration, comme en location vide, vous devez choisir le régime fiscal applicable à votre activité de loueur de meublé non professionnel.

Le régime micro-BIC pour les LMNP

C’est le régime fiscal le plus simple, destiné par défaut aux petits investisseurs dont les recettes locatives ne dépassent pas 72.600 € en location classique et 176.200 € en location de tourisme.

Il existe donc 2 types de régimes micro-bic selon que la location est dite “classique” ou “de tourisme”. Voyons cela un peu plus en détail :

Le régime micro-BIC pour les LMNP de location classique

Le loueur en meublé qui exploite un logement meublé en location classique pourra bénéficier d’un abattement forfaitaire pour frais à hauteur de 50 %. Dans cette hypothèse, le seuil de ses recettes annuelles ne doit pas excéder 72.600 €.

Le régime du micro-BIC est en effet très rarement avantageux pour le loueur en meublé puisqu’il sera obligé de payer de l’impôt, coûte que coûte.

Le régime micro-BIC pour les LMNP de location de tourisme

Il est important de préciser que les qualifications de meublés de tourisme et de chambres d’hôtes sont encadrées par le Code du tourisme, respectivement aux articles L 324-1 et L 324-3.

Le loueur en meublé qui exploite un logement meublé en location de tourisme pourra bénéficier d’un abattement forfaitaire pour frais à hauteur de 71 %.

Dans cette hypothèse, le seuil de ses recettes annuelles ne doit pas excéder 176.200 €.

Le régime réel pour les LMNP

Le régime réel simplifié s’applique d’office à la location meublée non professionnel dont les recettes locatives sont supérieures à 72.600 €. Il présente un avantage majeur puisqu’il permet au contribuable de déduire l’ensemble de ses charges et amortissements de ses revenus bruts.

Vos charges représentent plus de 50 % de vos revenus locatifs mais ces derniers demeurent inférieurs à 72 600 € ? Vous avez donc tout intérêt à renoncer au régime micro-BIC pour opter pour le régime réel.

Objectif : réduire votre bénéfice imposable et donc vos impôts. Attention toutefois, ce régime est complexe. Il est donc fortement recommandé de faire appel à un avocat fiscaliste ou expert-comptable.

Comment remplir sa déclaration de revenus LMNP en micro-BIC ?

Votre activité de LMNP relève du régime micro-BIC ? Dans ce cas de figure, votre déclaration d’impôt ne présente pas de difficulté majeure.

Les revenus tirés de locations meublées en non professionnel sont considérés, d’un point de vue fiscal, comme des bénéfices industriels et commerciaux. Pour les déclarer, vous devez donc vous procurer le formulaire numéro 2042 C PRO (ou le sélectionner lorsque vous faite votre déclaration ligne). Vous devez ensuite inscrire aux lignes 5ND, 5OD ou 5PD le montant total de vos recettes brutes. Celles-ci comprennent l’ensemble de vos charges.

Si vous exercez une activité de location de meublés de tourisme ou de chambres d’hôtes, vous devez indiquer cette information aux lignes 5NG, 5OG ou 5PG.

Quel régime social pour les loueurs de meublés en micro ?

Tout d’abord, il est important de souligner que les loueurs en meublé sont soumis aux cotisations sociales URSSAF dès lors que les loyers tirés de cette activité sont supérieurs à 23.000 € par an et qu’une des deux conditions suivantes est remplie :

• la location du bien meublé est de courte durée (par exemple la location airbnb) sauf option pour une affiliation au régime général des salariés ;
  
• les loyers excèdent les revenus du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu dans les catégories des traitements et salaires, des bénéfices industriels et commerciaux, des bénéfices agricoles, non commerciaux et des revenus des gérants et associés.
  

Le loueur micro-BIC qui remplit ces conditions, relève obligatoirement du régime “micro-social”.

Le dispositif “micro-social” déroge au droit commun notamment sur ces 2 points :

• les cotisations ne sont pas calculées sur la base des revenus, mais sur les loyers bruts ;
  
• les cotisations ne sont pas calculées sur une base annuelle, mais trimestrielle ou mensuelle.
  

Le micro-social consiste à calculer, selon un taux forfaitaire global, les cotisations et contributions sociales suivantes : maladie-maternité, allocations familiales, CSG, CRDS, retraite de base et complémentaire, invalidité-décès. Ce taux s’applique, soit mensuellement, soit trimestriellement, aux loyers bruts effectivement perçus le mois ou le trimestre précédent.

Conformément aux dispositions de l’article D613-4 du Code de la Sécurité Sociale, ce taux est fixé à :

• 6 % pour les loueurs de meublés de tourisme ;
  
• 22% pour les locations classiques.
  

Par ailleurs, les loueurs relevant du régime du micro-social ont également la possibilité sous certaines conditions d’opter pour un versement forfaitaire libératoire de l’impôt sur le revenu.

Qu’est-ce que le versement forfaitaire libératoire de l’impôt sur le revenu ?

Le versement forfaitaire libératoire de l’impôt sur le revenu est une option de paiement de l’impôt sur le revenu auprès de l’URSSAF.
L’URSSAF devient l’organisme qui va collecter l’impôt en lieu et place de la direction générale des Finances publiques (DGFiP).

Cette modalité de paiement est dite “libératoire” car elle libère le loueur micro‑BIC du versement de l’impôt sur le revenu au titre des résultats de son activité auprès de la DGFiP et ne donne pas lieu à une régularisation l’année suivante.

En effet, en cas d’exercice de l’option, le loueur en meublé réalise selon les mêmes modalités un versement calculé en pourcentage de ses loyers bruts du mois ou du trimestre civil précédent. Ainsi, ce prélèvement devient à la fois libératoire des cotisations sociales et de l’impôt sur le revenu.

Conformément aux dispositions de l’article 151-0, II du CGI, le montant du versement libératoire est calculé en appliquant aux loyers bruts un taux qui varie selon le type de location :

• 1 % pour les loueurs de meublés de tourisme ;
  
• 1,7 % pour les locations classiques.
  

Dans le cas où vos revenus locatifs sont soumis aux cotisations sociales, ils doivent être mentionnés aux lignes 5NW, 5OW, 5PW, 5NJ, 5OJ ou 5PJ.

Comment remplir sa déclaration d’impôt LMNP au régime réel ?

Pour le régime réel simplifié, les démarches sont bien plus lourdes et complexes.

Les formalités à accomplir pour remplir sa déclaration fiscale

Le formulaire P0i : une obligation administrative nécessaire en LMNP

Pour payer vos impôts en LMNP, vous devez remplir une liasse fiscale composée de la déclaration n° 2031 ainsi que de la déclaration 2031-BIS et des annexes 2033 suivantes :

• Un bilan simplifié (Annexe n°2033-A) ;
  
• Un compte de résultat simplifié de l’exercice (Annexe n°2033-B) ;
  
• Un tableau contenant notamment les immobilisations et les amortissements (Annexe n°2033-C) ;
  
• Un relevé des provisions, amortissements dérogatoires et déficits reportables (Annexe n°2033-D) ;
  

Mais avant cela, il vous faudra nécessairement un numéro SIRET.
Vous obtiendrez ce numéro SIRET en remplissant un formulaire à envoyer au greffe du Tribunal de Commerce compétent dans les 15 jours suivant le début de votre activité.
Mais attention, le formulaire à remplir dépend de votre situation :

• Si vous n’achetez pas en indivision, vous devez remplir le formulaire P0i.
  
• Si vous achetez en indivision, vous devez remplir le formulaire FCMB.
  

Une fois le numéro SIRET en poche, vous pourrez accéder à votre espace professionnel en allant sur impots.gouv.fr :

Ensuite, vous n’aurez plus qu’à cliquer sur l’onglet “Résultat [+]” :

Si vous souhaitez avoir une idée un peu plus détaillée de la marche à suivre, nous vous conseillons de vous laissez guider par les développements suivants :

Comment remplir le formulaire Cerfa 2033-A ?

L’actif

La première case à remplir correspond aux “Immobilisations corporelles” :

Les immobilisations corporelles correspondent à ce que vous possédez. Cela comprend par exemple les terrains, les constructions, le mobilier.

Ensuite, il faut remplir les amortissements de fin d’exercice :

Cette case correspond à la somme des amortissements pratiqués depuis la date d’achat du bien.
Ne pas oublier de rajouter à ce cumul d’amortissements, la dotation d’amortissement de l’année en cours.

La prochaine case à remplir correspond à votre trésorerie de l’année (“disponibilités”).

La case disponibilité correspond à votre trésorerie de fin d’année. Cela comprend notamment les loyers perçus et dépenses payées.

Vous retrouvez toutes les cases de l’actif sur le formulaire 2033 A papier et sur la liasse fiscale générée :

Lorsque vous remplissez votre déclaration en ligne, le logiciel de l’administration fiscale calcule automatiquement l’actif net. Notamment, en additionnant les immobilisations nettes et la trésorerie de fin d’année.

Le Passif

Dans la partie passif, il faut d’abord saisir le montant du résultat d’exercice et du capital social :

Lorsque vous faites appel à l’emprunt bancaire, le capital social correspond notamment aux sommes capitalisées. Concrètement il s’agit également de ce que vous n’avez plus à rembourser à la banque.

Enfin, vous devez remplir la case “Emprunts et dettes assimilées » :

La case “Emprunts et dettes assimilées” correspond à ce que vous devez à la banque en fin d’année.
Pour trouver ce montant, vous devez vous référer au tableau d’amortissement bancaire communiqué par votre établissement de crédit.

Vous retrouvez toutes les cases du passif sur le formulaire 2033 A papier et sur la liasse fiscale générée suite à la saisie des informations en ligne :

Comment remplir le formulaire cerfa 2033-B ?

Tout d’abord, il faut saisir le montant relatif à la “production vendue” :

La production vendue correspond à vos loyers charges comprises.

Par “charges comprises”, on entend les charges locatives dites “récupérables” comme par exemple :

• l’eau ;
  
• l’électricité ;
  
• le gaz ;
  
• le chauffage ;
  
• l’entretien des parties communes ;
  
• taxe sur l’enlèvement des ordures ménagères.
  

Ensuite, vous devez remplir la case “autres charges externes” :

Ces charges correspondent à toutes les dépenses acquittées pour l’exploitation de votre activité de location meublée.

Il faut ensuite saisir le montant correspondant aux “Impôts taxes et versements assimilés” payé durant l’année :

Il s’agit de toutes les taxes que vous devez payer dans le cadre de l’exploitation du logement comme la taxe foncière ou la CFE (cotisation foncière des entreprises).

L’autre case à remplir correspond aux “Dotations aux amortissements” :

L’amortissement correspond à la perte de valeur d’un bien due à l’usure du temps ou l’obsolescence. La dotation aux amortissements est le montant représentatif de cette perte de valeur.

Pour le déterminer, vous devez utiliser la méthode par composants.

Vous devrez également compléter le montant correspondant aux “charges financières” de l’année :

Les charges financières correspondent aux intérêts mais également à l’assurance emprunteur.

Vous retrouverez généralement toutes ces charges sur le tableau d’amortissement communiqué par la banque.

Enfin, si vous en avez vous devez également saisir le montant relatif “aux amortissements excédentaires” :

Pour comprendre cette notion “d’amortissements excédentaires”, il est important d’avoir en tête une règle essentielle.

Conformément à l’article 39 C. II. 2. du Code général des impôts, les amortissements ne peuvent pas conduire à un résultat fiscal négatif.

Les amortissements déductibles correspondent au montant des loyers, diminué des autres charges supportées de l’année. Ces amortissements ne peuvent ni créer ni augmenter un déficit.

Les amortissements non déduits correspondent aux amortissements excédentaires. Ces derniers ne sont pas perdus. Ils sont reportables à l’infini.

Vous retrouvez toutes ces cases sur le formulaire 2033 B papier et sur la liasse fiscale générée suite à la saisie des informations en ligne :

Comment remplir le formulaire cerfa 2033-C ?

Tout d’abord, vous devez reporter la valeur brute des immobilisations décomposée comme suit :

• Terrains ;
  
• Constructions ;
  
• Installations techniques matériel et outillage industriels ;
  
• Installations générales, agencements et aménagements divers ;
  
• Autres immobilisations corporelles.
  

S’il s’agit de votre premier exercice, nous vous invitons à remplir uniquement la colonne “augmentations”.

Pour les autres exercices, vous devrez remplir la colonne “Valeur brute des immobilisations au début de l’exercice” qui correspond à la valeur brute des immobilisations à la fin du précédent exercice.

Sauf si vous faites des travaux ou l’acquisition d’un nouveau bien, cette valeur brute n’a pas vocation à changer.

Ensuite, vous devrez remplir les colonnes “Montant des amortissements au début de l’exercice” et « Augmentations (dotations de l’exercice)”.

La colonne “Montant des amortissements au début de l’exercice” de la déclaration 2033C correspond au cumul d’amortissement pratiqué depuis l’acquisition du bien.
La colonne “augmentations” correspond à la dotation annuelle.

Vous retrouvez toutes ces cases sur le formulaire 2033 C papier et sur la liasse fiscale générée suite à la saisie des informations en ligne :

Comment remplir le formulaire cerfa 2033-D ?

Il est rare d’avoir des déficits de charge en LMNP. L’amortissement constitue l’une des charges les plus importantes. Or cette dernière ne pouvant constituer un déficit reportable, la saisie du formulaire 2033 D est rare en pratique.
Mais cela peut arriver lorsque vous décidez de déduire les frais d’acquisition en charges d’exploitation au lieu de les amortir.
Cela peut également arriver la 1ère année lorsque vous ne percevez pas de loyers car vous avez décidé de faire des travaux.

Vous devrez alors saisir le déficit généré dans cette case :

Les déficits LMNP sont reportables 10 ans. Il est donc possible que vous ayez des déficits générés durant les années précédentes et non encore utilisés. Vous devrez alors remplir la case suivante :

Les cases grises vont alors automatiquement se calculer :

Vous pouvez également avoir des déficits utilisés durant l’année en cours. Cela va arriver si vous avez eu un résultat positif et que ce dernier à pu absorber tout ou partie des déficits précédents.
Dans cette hypothèse, vous devrez d’abord remplir la case “Déficits restant à reporter au titre de l’exercice précédent”. Vous remplirez ensuite le montant des déficits utilisés durant l’exercice dans la case “Déficits imputés”.
Les cases “Déficits reportables” et “TOTAL des déficits restant à reporter” se compléteront de manière automatique.

Vous retrouvez toutes ces cases sur le formulaire 2033 D papier et sur la liasse fiscale générée suite à la saisie des informations en ligne :

Comment remplir le formulaire cerfa 2033-E ?

Les locations meublées ne sont pas concernées par ce formulaire 2033 E, vous devez donc cocher cette case :

Comment remplir le formulaire cerfa 2031 ?

Les déclarations 2031 et 2031 BIS doivent être remplies après la saisie du compte de résultat (2033 B).

Un certain nombre d’information y est repris comme le montant relatif au bénéfice ou déficit :

Certaines informations sont également reprises de la 2031 BIS :

Vous retrouvez toutes ces cases sur le formulaire 2031 papier et sur la liasse fiscale générée suite à la saisie des informations en ligne :

Comment remplir le formulaire cerfa 2031 BIS ?

L’élément essentiel de la déclaration 2031 BIS consiste à reprendre le résultat fiscal de l’année dans le cadrant H :

Vous retrouverez ce cadrant sur le formulaire 2031 BIS papier et sur la liasse fiscale générée suite à la saisie des informations en ligne :

Comment remplir le formulaire cerfa n°2042-C-PRO ?

Par ailleurs vous devez ensuite reporter le résultat sur le formulaire n° 2042-C-PRO, rubrique “Revenus des locations meublées non professionnelles, régime du bénéfice réel”.

En régime réel, il est nécessaire d’indiquer votre résultat fiscal dans votre déclaration d’impôt LMNP.

S’il s’agit d’un bénéfice, le résultat obtenu est à indiquer :

• Dans la case 5NA si vous adhérez à un organisme de gestion agréé ;
  
• Dans la case 5NK dans le cas contraire.

S’il s’agit d’un déficit, le résultat obtenu est à indiquer :

• Dans la case 5NY si vous adhérez à un organisme de gestion agréé ;
  
• Dans la case 5NZ dans le cas contraire.

Quelles sont les charges déductibles en régime réel ?

Contrairement à la location nue, la location en LMNP vous permet de déduire beaucoup plus de charges. Cela permet donc de réduire au maximum votre résultat fiscal et donc le montant de vos impôts.

En LMNP les charges déductibles correspondent à toutes les dépenses d’exploitation et d’entretien du logement loué. Elles doivent pouvoir être justifiées notamment par des factures ou des contrats.

Les charges les plus courantes sont les suivantes :

• Frais d’énergie ;
  
• Abonnement et consommation (téléphone, internet, etc.) ;
  
• Taxe foncière et CFE ;
  
• Primes d’assurance ;
  
• Frais d’agence ;
  
• Honoraires d’avocat ;
  
• Intérêts de l’emprunt ;
  
• Frais de notaire pour l’acquisition du logement.
  

Quels sont les amortissements possibles ?

L’amortissement consiste à prendre en compte la perte de valeur d’un bien dans le temps. Les meubles, les peintures ou encore la literie se dégradent au fil du temps. Le statut de LMNP vous autorise à amortir certaines dépenses importantes (travaux de rénovation, installation d’une nouvelle cuisine, etc.). En pratique, vous pouvez donc déduire le montant de cette perte de valeur de vos revenus locatifs sur une durée variable en fonction de la nature du bien concerné et en respectant une méthode comptable dite “des composants”.

Cette méthode des composants divise un logement d’habitation en plusieurs composants qui auront chacun une période distincte d’amortissement. Par exemple :

Vous pourrez payer moins d’impôts en LMNP grâce aux amortissements attachés aux travaux.
Pensez à bien garder tous les justificatifs.

Le terrain n’est jamais amortissable. Il est donc également important de ne pas trop le surévaluer au risque de payer trop d’impôts.

Vous souhaitez réaliser un investissement locatif ? Pour optimiser votre fiscalité et consolider votre patrimoine, contactez TALT sans tarder. Nos experts sont à votre disposition pour répondre à vos questions et vous accompagner tout au long de vos projets.