Investissement locatif : comment optimiser son prêt travaux?

Réaliser un investissement locatif dans l’ancien avec travaux est une stratégie d’optimisation terriblement efficace. Cela consiste en l’achat d’un bien dans l’ancien inadapté au marché car nécessitant des travaux.

Afin de satisfaire les besoins des futurs locataires, le bien nécessitera des coûts pour la rénovation. Dans ce cadre il sera donc vendu à un prix inférieur de ce qui se pratique sur le marché immobilier.

Elle offre donc à l’investisseur, l’opportunité de réaliser une plus-value dès l’achat du bien. Si cette stratégie constitue un véritable outil de défiscalisation, acheter un bien avec travaux permet également de booster son levier bancaire, notamment grâce au différé.

Décryptage : 7 stratégies à adopter lors de la négociation de votre prêt travaux !

Petit rappel : qu’est-ce que le levier bancaire ?

Epargne personnelle : ressource onéreuse

Pour se constituer un patrimoine il est bien sûr possible d’épargner au fur et à mesure sans recourir au crédit mais actionner le levier bancaire permet de décupler les effets bénéfiques de votre investissement locatif. Pour financer des immeubles de rapport puiser dans son épargne personnelle est rarement la ressource la moins onéreuse. Il est très souvent possible d’obtenir une rentabilité supérieure au coût du crédit après incidence fiscale.

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Emprunt bancaire : « good debt »

En effet, contrairement aux autres placements comme la bourse ou le livret A. L’immobilier peut ne nécessiter aucun investissement de départ. Pas besoin non plus de trop de connaissances techniques. C’est la magie de la « good debt » plébiscitée par R. Kiyosaki.

L’optimisation de l’effet de levier du crédit est étroitement liée à 2 éléments :

1. La rentabilité qui doit être la plus élevée possible – contrairement au rendement, la rentabilité inclut revenus et plus-value;
2. La ressource pour investir devant être la moins chères possible, le prêt bancaire doit donc naturellement présenter un taux le plus intéressant possible.

Quel prêt choisir ?

La plupart des prêts contractés en banque sont des prêts amortissables en capital. Contrairement au prêt in fine le montant de l’échéance englobera le capital et les intérêts. Au fil des remboursements du capital prêté, les échéances seront constantes. En revanche, la part des intérêts va diminuer tandis que celle du capital va augmenter donc attention à l’effet ciseau :

Stratégie n°1 : solliciter un différé pour optimiser le prêt travaux de votre investissement locatif

Définition du différé : un outil puissant

Le report de capital, autrement appelé « différé de remboursement » constitue un outil puissant pour créer une trésorerie ou pour réinvestir. Tous les travaux peuvent justifier un report de remboursement de prêt. Il est judicieux de demander un report le plus long possible. Demander à votre banque un différé c’est repousser le remboursement des échéances. Cette franchise pourra être négociée en fonction de la solidité financière de l’emprunteur. Précision étant faite, tout le monde peut emprunter : en nom propre ou personne morale.

Il existe deux types de différé :

• Différé total. Vous ne payez ni le paiement des intérêts ni le capital emprunté;
• Différé partiel. Vous ne payez que les intérêts et l’assurance.

Un différé de remboursement est donc une facilité accordée par la banque pour que l’investisseur puisse commencer à rembourser son prêt que plus tard. Les délais sont de 3 mois à 3 ans après le déblocage de son prêt initial.

Condition du différé : la nécessité de travaux

Durant le différé, l’investisseur est censé réaliser des travaux, pendant lesquels il ne perçoit pas de loyer puisque son bien n’est pas louable.

Le seul moment où l’investisseur peut solliciter un différé de remboursement est donc uniquement lorsqu’il soumet une demande de prêt immobilier. Un différé de remboursement ne se justifie auprès d’une banque qu’en présence de travaux puisque le concept même de différé découle de l’incapacité pour l’investisseur de percevoir ses loyers durant les travaux.

Nous avons demandé à Thierry Vignal, Co-fondateur et Président de la société Masteos, startup qui révolutionne l’investissement locatif son avis sur cette technique :

La plupart des investisseurs utilisent le différé de remboursement pour couvrir leur période de travaux mais aussi pour générer de la trésorerie si les travaux sont terminés avant la fin du différé, car ils touchent alors leurs loyers sans rembourser de mensualités.

Il est important de souligner que sans justification de travaux au moment du prêt immobilier, il n’y a aucune raison que la banque accorde le différé. Si un prêt travaux est demandé par la suite plutôt qu’initialement, il ne pourra plus donner lieu à un différé. Ce prêt travaux sera alors en effet détaché du prêt immobilier initial. Le prêt travaux bascule alors dans la catégorie prêt consommation.

Stratégie n°2 : inclure les travaux dès la négociation du prêt de votre investissement locatif

Si cette stratégie relève de l’évidence, en pratique, l’on rencontre deux situations :

1. Des travaux correctement estimés et inclus dès la négociation du prêt immobilier initial. Dans cette hypothèse, l’investisseur bénéficie pour son prêt travaux des mêmes conditions avantageuses de son prêt immobilier comme le taux.

2. Des travaux non inclus dans le prêt immobilier initial. Dans cette hypothèse les conditions de ce prêt travaux demandé tardivement ne sont plus du tout les mêmes puisqu’il n’est plus adossé au prêt immobilier principal.

Les conditions de financement de ce prêt travaux demandé ex-post sont en effet très proches de celles d’un prêt à la consommation. La durée maximale de ce type de prêt est de 10 ans. Il s’agit donc de très grosses mensualités. De plus, le taux est 4 à 5 fois plus élevé que le taux classique qu’on aurait pu solliciter si les travaux avaient été correctement négociés initialement.

Prêt travaux/conso comme possibilité de rattrapage

Le prêt travaux/conso semble donc à l’évidence la situation la moins avantageuse. Nous avons demandé à Thierry Vignal, CEO de Masteos, la raison pour laquelle certains investisseurs y avaient malgré tout recours

Selon lui, 4 cas peuvent expliquer le recours à ce type de prêt travaux détaché du prêt initial :

Cas n° 1. L’investisseur qui ne demande pas son prêt travaux au moment de la négociation du prêt immobilier par simple « oubli ». 

Cas n° 2. L’investisseur dont le financement du prêt immobilier principal est déjà incertain et qui ne veut pas risquer un refus de prêt de la banque en rajoutant un budget travaux à ce moment. Tant pis, il tentera de négocier plus tard son prêt travaux, sa priorité est de sécuriser son prêt immo avant tout.

Cas n° 3. Les investisseurs qui sous-estiment leur budget des travaux au moment de la demande de prêt initial. Dans certains cas il s’agit de l’entreprise de bâtiment sollicitée qui a sous-estimé le devis travaux. Le prêt travaux initial est alors mal calibré, l’investisseur fait fasse à un dépassement du devis travaux et il doit trouver un moyen pour financer cet excès de travaux imprévu. Comme il est trop tard pour redimensionner le prêt travaux initial, l’investisseur doit alors sortir du cash de sa poche, ou bien passer par un prêt travaux/conso avec les conditions qui vont avec. D’où l’importance de bien choisir son artisan.

Cas n° 4. L’investisseur qui a investi dans un bien locatif il y a quelques années mais qui doit faire des travaux d’entretien, comme la toiture de son immeuble. Encore une fois, il est trop tard pour revenir sur le prêt travaux initial qui n’est plus d’actualité, et l’investisseur se voit contraint de passer par la case prêt travaux/conso.

Prêt travaux/conso : comment y échapper ?

Thierry Vignal. Malheureusement, ce sont des situations qui arrivent, surtout pour les investisseurs mal conseillés.

Chez Masteos le cas n°1 n’arrive jamais, nous dissuadons l’investisseur de tomber dans le cas n°2. Le cas n°3 est rarissime car nous prévoyons toujours une marge de sécurité de 10 à 20% dans nos chiffrage travaux.

En général les entreprises du bâtiment concurrentes font l’inverse: en proposant le devis le moins cher elles augmentent leurs chances de gagner le chantier. Pour finalement mettre l’investisseur dans le pétrin quelques semaines plus tard à cause de l’incontournable dépassement de devis qui découle de la sous-estimation commerciale initiale.

Stratégie n°3 : utiliser son prêt travaux pour optimiser l’acquisition d’un nouvel investissement locatif

Un bien immobilier par nature se dégrade à l’usure du temps, Thierry Vignal nous explique que le cas n°4 est celui le plus fréquent chez Masteos :

Bien que nous essayons de dimensionner les budgets travaux pour qu’ils couvrent aussi les frais d’entretien des premières années, peut surgir un moment où une rénovation d’une partie du bien est nécessaire (toiture, mise aux dernières normes électriques etc.). Dans cette hypothèse, le prêt travaux initial ne peut plus couvrir et l’investisseur ne veut pas financer cash.

Solution ? Plutôt que d’encourager nos clients à contracter un prêt travaux/conso sur 10 ans à 2-3% et des mensualités monstres, nous leur conseillons de repartir sur un investissement qui justifierait la demande d’un nouveau prêt travaux adossé à un prêt immo, et donc aux mêmes conditions avantageuses,  auprès de la banque.

Repartir sur un nouvel investissement locatif : une solution d’opportunité

Donc dans cette hypothèse vous rechercheriez pour le compte de vos clients un nouvel investissement locatif. Simplement pour bénéficier des conditions avantageuses d’un prêt immobilier ?

Thierry Vignal. Une intervention travaux non budgétée est un élément un peu léger pour déclencher un nouveau projet locatif. Si la volonté de ré-investir n’est pas là, un prêt travaux ex-post fera l’affaire, même si les conditions sont défavorables.

Cette stratégie s’applique particulièrement lorsque l’investisseur est dans une dynamique de construction de patrimoine, et qu’il compte de toute façon ré-investir un jour.  Dans cette hypothèse, nous l’accompagnons dans la recherche d’un nouvel investissement dès lors qu’un besoin de financement travaux se fait sentir sur son investissement locatif précédent.  Cet évènement peut être un élément déclencheur tout à fait valable pour profiter d’un nouveau prêt travaux. Ce prêt travaux serait adossé au nouveau prêt immo mais « déborderait » sur le précédent pour couvrir le coût de sa rénovation.

Repartir sur un nouvel investissement locatif : exemple personnel

Thierry Vignal. Il y a quelques années, j’ai réalisé un investissement locatif à Lille à 200k€ avec 50k€ de prêt travaux. Malheureusement, j’ai épuisé mon prêt travaux lors de la rénovation initiale du bien. Après quelques années, je dois refaire la toiture, pour environ 20k€. Je ne veux pas payer cash.

Cependant si je fais un prêt travaux qui n’est pas adossé à un prêt immo, cela va représenter presque 200€ de mensualité. Ces mensualités seraient de seulement 100€ sur un prêt immobilier de 20 ans.

Puisque je compte également réinvestir, je profite de ce moment pour trouver nouvel investissement, disons un bien à 100k€ avec 10k€ de travaux.

Ainsi, je vais donc profiter de la demande de prêt immo pour y adosser un nouveau prêt travaux afin de financer les travaux de toiture du premier investissement. Les conditions de financement seront deux fois meilleures que si j’avais demandé un prêt travaux non adossé à un nouvel investissement locatif.

Stratégie n°4 : retarder l’envoi de la dernière facture travaux à la banque

Il est important de rappeler de correctement faire estimer ces travaux. On l’a dit, certains entrepreneurs du bâtiment ont tendance à sous-estimer les coûts afin de gagner le contrat ce qui pourra mettre in fine l’investisseur dans une situation très inconfortable en cas de dépassement de devis non couvert par le prêt travaux.

Envoi de la dernière facture à l’issue de la date limite de différé

Dans la plupart des banques, l’envoi de la dernière facture a pour effet de faire cesser le différé de remboursement. Comment éviter cette situation?

Thierry Vignal. C’est le cas dans beaucoup de banques. L’investisseur aura donc tout intérêt à envoyer la dernière facture à sa banque le plus tard possible.

Prenons un exemple. Monsieur Talt a astucieusement négocié auprès de sa banque un différé de 36 mois, justifié par des travaux. Cependant, il n’aura finalement que 3 mois de chantier. Il pourra générer 36-3 = 33 mois de pure trésorerie, puisqu’il percevra des loyers à la fin de son chantier de 3 mois.

En revanche, il ne commencera à rembourser son prêt que dans 33 mois.

Conséquence de la dernière facture avant la date limite du différé

Que se passe t’il si Monsieur Talt envoie sa dernière facture à sa banque à la fin de son chantier de 3 mois au lieu d’envoyer à la fin du différé de 36 mois ?

Thierry Vignal. Il y aura de grandes chances que Monsieur Talt perde son différé au bout des 3 mois au lieu des 36 prévus initialement.

Il peut gonfler un tout petit peu son prêt travaux initial pour laisser de la place à cette dernière facture qui ne sera envoyée que bien après la fin du chantier.

Stratégie n°5 : bien orchestrer le déblocage des fonds du prêt travaux de votre investissement locatif

Le déblocage se fait uniquement sur facture. La banque demande des factures pour éviter que les fonds d’un prêt travaux soient détournés pour financer autre chose.

En fonction du niveau de confiance accordée à l’entreprise du bâtiment sollicitée, et de ses propres pratiques en la matière, l’envoi des factures et le déblocage des fonds se fera de manière progressive.

En d’autres termes le déblocage se produit :

• soit au fur et à mesure de l’avancée du chantier (25/25/25/25  ou 33/33/33);
• soit inversement avec une grosse partie du budget débloquée au démarrage.

Déblocage massif en début de prêt

Il est donc possible de débloquer une énorme partie du budget au démarrage ?

Thierry Vignal. Tout à fait. Cette dernière façon évite les aller-retours incessants entre l’entreprise, l’investisseur, et sa banque. Ces frottements liés au déblocages successifs des fonds travaux par tranches, peuvent prendre des semaines en fonction de la réactivité des intervenants de la chaîne, et provoquer des retards de chantier. Chantiers qui sont souvent mis en pause dans l’attente de chaque versement. La dernière facture est envoyée, elle, à la fin de la période de différé autorisée.

On voit souvent les investisseurs faire appel à une entreprise de BTP qu’ils ne connaissent pas très bien. Une fraude assez courante consiste pour l’entreprise de travaux à demander le déblocage d’une grosse partie des fonds travaux en début de chantier. L’entreprise disparait avec l’acompte en ayant pris soin de fermer la société. C’est comme ça que j’ai fait fortune. Je rigole.

Factures échelonnées

Est-il nécessaire de procéder nécessairement aux factures échelonnées ?

Thierry Vignal.  Les banques sont face à un dilemme :

• soit elles virent les fonds travaux directement sur le compte de l’investisseur. En effet, elles prendraient le risque que l’objet de ces fonds travaux soit détourné pour financer des dépenses qui n’ont rien à voir avec son investissement;
• soit les banques réalisent le virement sur le compte de l’entrepreneur. Le risque est de voir l’entreprise travaux dépenser ces fonds trop vite, les détourner ou disparaître avec.

Solution : déblocage progressif par tranche sur présentation de factures.

Stratégie n°6 : technique du surfinancement des travaux de votre investissement locatif

Pratique borderline du surfinancement de travaux ?

Thierry Vignal. Cette pratique, qui n’est malheureusement pas suffisamment borderline pour se faire passer pour Pablo Escobar, permet de se reconstituer des fonds propres en récupérant son apport.

Exemple. Reprenons l’exemple de Monsieur Talt qui cette fois-ci a 30K de chantier. Il demandera 50K de prêt travaux à la banque. L’artisan récupèrera les 50K et reversera le différentiel de 20K € au client en facture d’annulation de commande. Les 20K correspondant à l’apport que l’investisseur avait du mettre de sa poche lors du prêt immo. Il les récupèrent ex-post grâce à cette technique, l’opération lui est donc indolore en termes d’effort d’épargne personnelle.

Stratégie n°7 : technique du devis surévalué 

Nous avons interrogé Arnaud Petitjean, notre expert travaux sur la pratique du devis surévalué. Arnaud est un entrepreneur, expert travaux et investisseur qui a fait ses classes auprès de l’expert en immobilier M. Olivier Seban.

Arnaud Petitjean. Je n’ai jamais eu à attendre un paiement ou à devoir laisser un poste non fait car cela ne serait pas gérable.

Cependant, plusieurs arrangements existent entre l’investisseur et l’entrepreneur pour continuer à faire courir le différé.  Il s’agit de la technique du devis surévalué. Cette technique consiste à envoyer un devis travaux à la banque plus important que la facture de l’entrepreneur. Cela permet à l’investisseur d’atteindre la date de fin du différé sans risque.

Prenons un exemple. Un investisseur a 30K € de travaux à réaliser. Je vais lui envoyer deux devis. Un premier devis de 30K € correspondant à l’estimation réelle des travaux, un autre devis surévalué de 33 K € à envoyer à la banque. La banque va accorder un crédit de 33 K. Les fonds travaux seront débloqués sur la base de la facture de 30K €. Il restera donc 3K €. Ces 3K permettront de faire courir le différé jusqu’à expiration de sa deadline.