Cotisations sociales Urssaf en LMP : le guide !

Les cotisations sociales en LMP nécessitent une compréhension approfondie du sujet. Pour rappel, si vous désirez  profiter du statut LMP (Loueur Meublé Professionnel) deux conditions doivent être réunies :

• Les loyers issus de la location meublée devront être supérieurs à 23 000 € ;
• Ces recettes devront aussi être plus élevées que les autres revenus du foyer fiscal.

Si depuis 2020, vous n’êtes plus contraint de vous inscrire au RCS (Registre du Commerce et des sociétés) pour exercer en tant que loueur meublé professionnel, la loi de financement de la Sécurité Sociale pour 2021 prévoit d’aligner les obligations sociales et fiscales liées à ce statut. 

Désormais, le loueur meublé professionnel est assujetti aux cotisations sociales de la sécurité sociale des indépendants (SSI) : cela vaut pour les loyers, mais aussi pour les plus-values en cas de cession !

Est-il toujours aussi pertinent d’exercer une activité de LMP ? Combien cela va-t-il vous coûter en cotisations sociales ?

Calculs, exemples et cas pratiques, voici tout ce que vous devez savoir sur les cotisations sociales en LMP.

Quel est le taux des cotisations sociales URSSAF en LMP ?

Entré en vigueur au 1er janvier 2021, le changement lié aux cotisations sociales n’est pas sans conséquence pour les loueurs en meublé professionnels. En effet, au lieu d’être assujetti aux prélèvements sociaux à hauteur de 17,2%, ils relèvent à présent de la SSI dont le taux peut varier autour des 45%, selon les cas.

Cotisations sociales en LMP : une définition complexe

Notons que les cotisations sociales des TNS (Travailleurs Non Salariés) sont un peu plus complexes à appréhender que celles du régime général. En effet, il existe différentes tranches, des forfaits mais aussi des charges sociales minimales.

Comme vous pouvez le constater dans l’infographie suivante, il nous est en effet impossible de vous donner un montant précis puisque le taux des cotisations sociales dépend de plusieurs variantes : notamment selon que le résultat comptable imposable soit en deçà ou au-dessus du PASS (plafond annuel de la sécurité sociale). 

Le PASS est de 41 136 euros en 2022.

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Exemple : bien comprendre la définition du taux des cotisations sociales en LMP

Prenons la méthode de calcul des cotisations Maladie-Maternité. Comme vous le voyez dans l’infographie ci-dessus, le taux diffère selon que les revenus sont :

• inférieurs à 40% du PASS;
• compris entre 40% du PASS et 110 % du PASS;
• compris entre 110% du PASS et 5 fois le PASS;
• supérieurs à 5 fois le PASS.

Le taux global de cotisations sociales se situe autour de :

• 45% pour les revenus inférieurs au PASS;
• 28% pour les revenus supérieurs au PASS.

Fiscalité des loyers : le LMP reste avantageux !

Si le taux des cotisations sociales du statut de LMP est plus élevé qu’auparavant, il n’en reste pas moins intéressant fiscalement. Ne craignez pas pour la fiscalité globale de vos loyers !

Malgré tout, le régime de la location meublée reste quoi qu’il en soit moins fiscalisé que celui de la location nue soumise au régime foncier. De plus, dans le cas d’une SCI à l’IR (impôt sur les revenus), le régime LMP peut parfois concurrencer l’IS (impôt sur les sociétés), lorsque la SCI en fait l’option. 

Il est important de se faire conseiller pour le choix de la stratégie fiscale adaptée à votre situation et la plus intéressante possible. Un conseiller TALT est à votre disposition au numéro suivant :

Les cotisations sociales URSSAF sont déductibles du résultat fiscal

Pour commencer, il est important de noter que l’article 131-6 du code de la sécurité sociale (CSS) précise que l’assiette des cotisations se base sur l’assiette fiscale de l’impôt sur le revenu. Il s’agit donc d’une assiette nette déduction faite des cotisations sociales déductibles (CGI, art. 156).

Le fait que l’assiette des cotisations sociales soit nette a un impact sur le taux.

Nous vous avons indiqué, plus haut dans cet article, que le taux des cotisations sociales était de 45% lorsque les revenus étaient inférieurs au PASS. Mais ce taux de 45% doit s’appliquer sur une assiette nette. Sur une assiette brute, le taux est en réalité de 31%.

Mais comment est-on passé de 45 à 31% ?

Prenons un exemple :

Vous avez des revenus inférieurs au PASS. Imaginons que le résultat comptable net c’est-à-dire dont on a retranché les cotisations sociales est égal à 100. Le résultat comptable brut, c’est-à-dire qui comprend les cotisations sociales, serait donc égal à 145 (100*1,45).

En conséquence, si on veut retrouver le résultat comptable net à partir du résultat brut, il suffit de faire l’opération inverse, c’est à dire diviser le résultat brut par 1,45 (145/1,45=100), ce qui revient à multiplier le résultat brut par 1/1,45 c’est à dire 0,69 environ. En effet 145/1,45=145*(1/1,45).

Donc en multipliant 0,31 (1-0,69) par le résultat comptable brut (c’est-à-dire dont on n’a pas retranché les cotisations sociales) on calcule…les cotisations sociales.

Le résultat comptable net de cotisations correspond donc à 69% du résultat brut.

En pratique, l’assujettissement du LMP aux cotisations sociales des indépendants peut être contraignant. Il n’est cependant pas aussi pénalisant que vous pouvez l’imaginer.

En effet, en LMP, votre résultat fiscal est pour la plupart du temps faible, voire nul grâce à la déduction des charges et de l’amortissement du bien.

Néanmoins, nous devons vous avertir sur le fait que si votre résultat est déficitaire, vous devrez tout de même vous acquitter d’un forfait minimum au titre des cotisations sociales, soit environ 1 245 €.

Si votre activité est bénéficiaire, vous devrez appliquer un pourcentage d’environ 31% (100-69) du résultat brut imposable, selon les cas. Mais on le rappelle, il existe tout de même une bonne nouvelle : les cotisations sociales sont déductibles de l’assiette fiscale ainsi que de leur propre assiette pour le calcul de l’impôt sur le revenu.

Nous vous expliquons cela tout de suite !

Cotisations sociales en LMP : quelques exemples

Prenons un exemple pour illustrer cette notion :

• Activité LMP en 2021

Monsieur GARNIER qui se situe dans une TMI(Tranche Marginale d’Imposition) à 30 %, présente une assiette brute (càd hors cotisations sociales) de 10 000 € en 2021 pour son activité de LMP.

L’assiette pour le calcul des cotisations sociales (CS) et pour l’impôt sur le revenu (IR) sera de 6.900 (10 000*0,69).

‣ IR : 6900*30%= 2 070 €

‣ CS : 6.900*45%= 3 105€

Vous remarquerez qu’on retombe sur nos pattes lorsqu’on multiplie le résultat comptable brut par 31% comme on l’a décrit plus haut, 10.000*31% est égal à 3.100 €. La petite différence de 5 € s’explique par le jeu des arrondis. En effet, 31% est en fait l’arrondi de 0,3103448275862….

Monsieur Garnier devra donc payer 3 105 € au titre des cotisations sociales et 2 070 € au titre de l’impôt sur le revenu en 2021, soit un total de 5 175 €.

• Revenus fonciers en 2021

Suite à cette hausse d’un point de vue des cotisations sociales, certains s’interrogent sur l’intérêt de transformer votre activité de LMP en location nue.

Cependant, nous allons vous démontrer, toujours grâce à l’exemple de monsieur GARNIER, que la location meublée reste dans la majorité des cas, fiscalement plus rentable que la location nue.

Monsieur GARNIER a également un appartement qu’il loue non meublé, et pour lequel il perçoit 30 000 € de loyer, tout comme ce que lui rapporte son appartement meublé.

Nous venons de voir qu’en 2021, grâce aux différentes déductions que lui octroie le statut de LMP (charges, amortissement) il ne sera imposable que sur une somme de 10 000 €. Mais quel sera son résultat imposable au titre de la location nue ?

‣ Charges déductibles de ses loyers (au régime foncier réel) : 15 000 €

‣ Résultat imposable : 30 000 – 15 000 = 15 000 €

‣ Prélèvements sociaux dus : 15 000 x 17,2 % = 2 580 €

‣ Impôt sur le revenu (TMI de 30%): 15 000 x 30 % = 4 500 €

Pour son appartement qu’il loue non meublé, Monsieur Garnier devra s’acquitter de 2 580 € de prélèvements sociaux et 4 500 € au titre de l’impôt sur le revenu, soit un total de 7 080 €.

C’est donc 1 905 € (7080-5175) de plus que l’appartement qu’il loue en LMP.

Grâce à cet exemple, on comprend bien que l’assujettissement aux cotisations sociales SSI en LMP est loin de remettre en cause votre stratégie fiscale. Le statut de LMP est globalement toujours fiscalement plus intéressant que le régime des revenus fonciers.

Les cotisations sociales sur les plus-values en LMP

Contrairement au statut de LMNP qui est soumis à la fiscalité des particuliers en cas de plus-value (19% pour l’IR et 17,2% pour les prélèvements sociaux), la plus-value en LMP, elle, est taxée selon les règles applicables au régime des professionnels.

Calculer la plus-value en LMP

Pour le Loueur en Meublé Professionnel, le montant de la plus-value imposable correspond à la différence entre le prix de vente du bien et la valeur nette comptable (prix d’achat déduction faite des amortissements réalisés sur toute la durée de l’exploitation en location meublée).

Prenons un exemple pour mieux comprendre :

Monsieur MARTIN a acheté un studio 100 000 € en 2019 qu’il a amorti pour 60 000 € pendant 2 ans. (Nous précisons que dans la vraie vie le montant des amortissements est loin d’être aussi important en 2 ans, il s’agit d’un exemple…)

En 2021, il le revend 135 000 €. La valeur nette comptable du bien est donc de 40 000 € soit 100 000 € moins les amortissements de 60 000 €.

La plus-value totale sur ce bien est donc de 135 000 – (100 000 – 60 000) = 95 000 €.

Calculer l’impôt sur la plus-value en LMP

L’impôt sur la plus-value en LMP s’applique selon les règles des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Il conviendra donc de distinguer deux types de plus-values :

• Les plus-values à court terme
• Les plus-values à long terme

La plus-value à court terme

Si vous détenez le bien immobilier depuis au moins 2 ans, la plus-value à court terme sera liée aux amortissements réalisés, soit 60 000 € dans l’exemple précédent.

Selon l’IR, vous devrez donc appliquer votre TMI. De plus, la plus-value sera assujettie aux cotisations sociales des indépendants.

La plus-value à long terme

Dans ce cas, l’évolution de la valorisation suit la valeur du bien. La plus-value à long terme correspondra donc au prix de cession – le prix d’acquisition soit 35 000 € dans l’exemple précédent.

Pour cette portion de plus-value, la fiscalité est soumise au PFU (Prélèvement Forfaitaire Unique) soit 30 % (12,8 % d’impôt et 17,2 % de prélèvements sociaux). La plus-value à long terme n’est donc pas soumise aux cotisations sociales des indépendants.

Les exonérations possibles

Dans certaines situations, votre plus-value en LMP pourra être exonérée partiellement ou totalement.

Vous serez donc exonéré de fiscalité sur les plus-values dans les 2 cas suivants :

1. Si vous êtes en régime LMP depuis au moins 5 ans, l’article 151 septies B du CGI prévoit que les plus-values à long terme seront exonérées partiellement de fiscalité et de cotisations sociales et totalement exonérées après 15 ans.

2. Si vos recettes annuelles des deux dernières années sont inférieures à 90.000 € HT et si l’activité est exercée depuis plus de 5 ans, l’article 151 Septies du CGI prévoit que la plus-value de cession (court terme et long terme) sera exonérée. À noter : l’exonération est partielle si les recettes sont comprises entre 90.000 € HT et 126.000 €. Au-delà de 126 000 € l’exonération n’est plus possible.

Notez que les cotisations sociales sont dues uniquement sur les plus-values à court terme.

Exemple sur les exonérations des plus-values

Prenons un exemple pour mieux comprendre les cas d’exonération de plus-values :

Madame TRAN a acheté en 2015 un appartement au prix d’achat de 500 000 €. En 2021, soit 6 ans plus tard, elle le vend 650 000 €. Les amortissements pratiqués sont de 120.000 €. La valeur nette comptable est donc de 380 000 € (500 000 – 120 000).

En LMP, Madame TRAN sera taxée sur 270 000 €  (650 000 € – 380 000 €) soit 120 000 € de plus-values à court terme et 150 000 € de plus-values à long terme.

Madame TRAN ayant réalisé moins de 90 000 € de recette moyenne annuelle et vendant son appartement après 5 ans de LMP, elle sera exonérée d’impôt sur le revenu sur les plus-values à long terme et court terme.

Elle devra donc seulement s’acquitter des cotisations sociales sur 120 000 € correspondants aux plus-values à court terme soit environ 30 102 €.

Pour rappel, le taux des cotisations est d’environ 31% sur l’assiette brute jusqu’au PASS (41 136 €). À partir du PASS le taux est autour de 0,22 (1-1/1,28). Pour rappel, le taux au-delà du PASS est de 28% sur une assiette nette. Ainsi, pour obtenir le taux sur une assiette brute, vous pouvez réaliser le même procédé que celui que nous avons utilisé plus haut (pour passer de 45% à 31%).

Par conséquent, si comme Madame TRAN, vous louez sous le statut de LMP et que vous souhaitez vendre votre bien immobilier, nous vous conseillons d’anticiper cette situation. Choisir le moment opportun et le régime le plus adapté vous permettra de réduire la fiscalité sur la plus-value générée. Il peut  parfois se révéler  judicieux d’attendre 5 ans pour bénéficier d’une exonération fiscale.