“Nos chiffres sont éloquents, plus de la moitié des créations de société que nous avons réalisé depuis la fin du confinement sont des SCI. C’est du jamais vu !” Telles sont les paroles d’un formaliste avec qui nous avons récemment échangé. Tout le monde s’attendait à une chute de l’activité, conséquence logique de la crise du Coronavirus, n’est-ce pas ?

Oui, mais cela, c’était sans connaître la pugnacité de nos investisseurs immobiliers français, qui ont visiblement fait chauffé la carte bleue après le confinement !

Table des matières

Introduction : comment expliquer ce phénomène ?

Tout d’abord, nombreux sont les pouvoirs surnaturels attribués à la SCI en matière de défiscalisation. Certes, la SCI peut vous permettre d’optimiser la fiscalité de vos investissements locatifs, cependant il n’y a pas de miracle.

Ensuite, la crise que nous vivons actuellement nous rappelle l’évidence : la constitution d’un patrimoine est vitale dans un environnement économique instable. La durée de vie s’allonge et cause un essoufflement des systèmes de retraite. La vie active, elle, ne cesse de raccourcir! Phénomène notamment conforté par la précarisation des situations professionnelles. Dans ce contexte, le patrimoine permet d’assurer un complément de revenu.

Par ailleurs, le niveau de complexité des situations familiales modernes est sans précédent. On se marie, on divorce, on se pacse et on finit en union libre;) L’investissement en SCI permet d’organiser sa succession en évitant les frictions que suscitent les familles recomposées.

Enfin, beaucoup d’investisseurs immobiliers, en quête d’une forme de liberté financière, utilisent la SCI pour investir massivement dans l’immobilier.

Vous l’aurez compris, il y a dans la pratique, autant de SCI que d’utilisations différentes que l’on puisse en faire. Tout au long de ce guide, vous verrez que l’on n’aborde pas la SCI de la mème manière selon que l’on souhaite transmettre, gérer ou optimiser son patrimoine. Vous verrez que la SCI est avant tout un outil. Un outil, au service de la gestion de votre patrimoine, porteur de projets tant familiaux que patrimoniaux.

Quelles sont les caractéristiques principales d’une SCI?

Qu’est ce qu’une SCI ?

Définition. La SCI est soumise aux dispositions de l’article 1832 du Code civil :

« La société est instituée par deux ou plusieurs personnes qui conviennent par un contrat d’affecter à une entreprise commune des biens ou leur industrie en vue de partager le bénéfice ou de profiter de l’économie qui pourra en résulter. »

En d’autres termes, il s’agit d’un accord passé entre au moins deux personnes visant à détenir un ou plusieurs biens immobiliers. Les objectifs sont diverses et se situent entre la simple gestion d’un patrimoine et l’optimisation de sa succession, à la mise en location de logements. La SCI se distingue des sociétés commerciales par son objet civil. En effet, la gestion d’un immeuble est une activité par essence civile. La SCI est donc une société civile dont l’objet ne porte pas sur l’un des actes de commerce visés aux articles L. 110-1 et L. 110-2 du Code de commerce.

Le saviez-vous ?

Le langage quotidien assimile la notion d’immeuble à celle d’un bâtiment urbain. Or, en droit un immeuble désigne un bien qui ne peut pas être déplacé, à la différence d’un meuble. Il peut naturellement s’agir d’un immeuble de rapport, mais pas que. Il peut également s’agir d’un appartement, d’une maison ou d’un terrain.

Comment rédiger les statuts d’une SCI ?

Personnalité morale. La SCI a une personnalité juridique distincte de celle de ses associés. Elle a son propre patrimoine qui n’est pas le gage des créanciers personnels des associés. Les sociétés civiles constituent des personnes morales, et disposent à ce titre :

  • d’un domicile librement déterminé par les associés. Il peut s’agir du domicile du gérant ou tout autre endroit indiqué dans les statuts;
  • d’une nationalité propre distincte de celle de ses associés;
  • d’un patrimoine qui lui est propre. Les créanciers personnels des associés ne peuvent engager d’action à l’encontre de l’actif de la SCI. Cet actif forme en effet, le gage des seuls créanciers sociaux.

Liberté statutaire. Bien que le Code civil impose un certain nombre de règles de fonctionnement à la SCI, vous disposez en tant qu’associé d’une grande liberté dans la rédaction des statuts. Cette liberté ne doit pas faire oublier l’importance de la rédaction des clauses statutaires, qui sont les conditions sinequanone du bon déroulement de la vie sociale.

Acte sous seing privé ou authentique. Un acte authentique est un acte rédigé par un notaire imposant l’enregistrement au service des impôts des entreprises (SIE) et le paiement de droits d’enregistrement. Pour les statuts rédigés sous-seing privé, la loi n° 2014-1545 du 20 décembre 2014 a supprimé, à compter du 1er juillet 2015, l’obligation d’enregistrement des actes de constitution de sociétés. Le législateur vous laisse donc le choix. L’acte authentique sera néanmoins obligatoire dès lors que vous apporterez un immeuble ou des droits immobiliers.

Quelles sont les activités possibles en SCI ?

Un objet nécessairement immobilier ?

Les activités immobilières permises en SCI

Nous l’avons vu, conformément aux dispositions de l’article 1845 du Code civil :

« […] Ont le caractère civil toutes les sociétés auxquelles la loi n’attribue pas un autre caractère à raison de leur forme, de leur nature, ou de leur objet. »

La SCI qui a donc, en plus d’un caractère civil, un objet nécessairement immobilier peut réaliser plusieurs types d’activité:

  • tout d’abord, vous pouvez administrer des immeubles que vous avez acheté ou reçu en apport conjointement avec les autres membres de la société.
  • vous pouvez ensuite mettre en location des immeubles.
  • enfin, vous pouvez construire un ou des immeubles sur un terrain appartenant à la SCI.

Deux erreurs à éviter dans la rédaction de votre objet social

Erreur n°1 : vous devez absolument éviter de limiter l’objet social à la gestion d’un seul bien car sa vente aura pour conséquence la dissolution de votre SCI.

Erreur n°2 : prévoir un objet social trop précis est également un piège à éviter. Vous ne pouvez pas lire l’avenir sauf à être devin. Un objet social trop restreint vous contraindra et empêchera le développement futur de votre SCI.

Est-il possible d’exercer l’activité de marchand de biens en SCI ?

Qu’est ce qu’un marchand de biens?

Définition d’un marchand de biens. Un marchand de biens est une personne dont l’activité professionnelle est l’achat et la revente de biens immobiliers : immeubles, maisons, appartements etc. A l’inverse de l’agent immobilier, qui n’est qu’un intermédiaire entre vendeur et acheteur, le marchand de biens est lui, propriétaire des biens qu’il vend.

L’investisseur qui achète un bien en SCI et le revend 6 mois après est-il requalifié en marchand de biens?

Non. Mais vous devez rester prudent quant à ce que l’objet de votre SCI demeure un objet civil. Or, l’activité de marchand de biens est une activité commerciale, et une SCI n’est pas une société de commerce habilitée à acheter ou vendre des produits ou services. L’activité d’achat et de revente dans une SCI est donc considérée comme civile tant que celle-ci n’est pas répétée. C’est donc la répétition des opérations d’achat pour revendre qui transforme l’activité civile de votre SCI en activité commerciale.

L’investisseur qui achète un terrain pour le revendre en lot est-il requalifié en marchand de biens ?

Oui. L’achat d’un terrain dans le but de le revendre par lots viabilisés non construits constitue une opération commerciale qui ne peut être réalisée en SCI.

Qu’en est-il de l’investisseur qui achète un bien en vue de sa rénovation ?

L’achat d’un immeuble en vue de sa rénovation relève en principe de l’article L.110-1 du Code de commerce. En effet, la rénovation n’entraîne pas l’édification d’un nouveau bâtiment. Vous devez cependant garder en mémoire qu’il existe plusieurs degrés dans l’activité de rénovation. Les juges ont donc un pouvoir d’appréciation dans la qualification à retenir. 

Comment contourner ces interdictions ?

En définitive, l’activité de marchand de biens ne serait donc pas applicable à la SCI. Cependant, en n’y regardant de plus près, il existe des parades. Par exemple, l’achat de terrain en vue d’y construire un ou plusieurs bâtiments et de les vendre en bloc ou par locaux est bien une opération civile. L’appellation « société civile immobilière » s’applique donc aux sociétés ayant pour objet l’achat de terrains en vue de leur revente après construction. Il s’agit des sociétés civiles de construction-vente (SCCV) visées à l’article 239 ter du Code général des impôts. Attention ! Ces sociétés peuvent être menacées de perdre leur statut de société de personnes et être imposées à l’impôt sur les sociétés.

Quels sont les avantages à constituer son patrimoine professionnel en SCI ?

Il est très souvent recommandé à l’entrepreneur propriétaire de son immeuble professionnel de l’acquérir via une SCI. La SCI est d’ailleurs un outil particulièrement prisé des professionnels libéraux qui exercent en groupe et qui ont pour projet de réaliser un investissement immobilier ensemble. Mais quels sont les avantages de ce montage ?

Constituer un écran juridique

Transfert de patrimoine. Dans ce schéma, vous serez associé de la SCI, laquelle sera propriétaire du local professionnel qu’elle mettra à disposition de votre société d’exploitation par un bail de location. Le bien n’est donc pas détenu par vous à titre personnel. En effet, dans l’hypothèse d’un apport de bien à la SCI, l’opération s’assimile à un transfert de patrimoine. En conséquence, en créant une SCI vous allez constituer un écran juridique entre le local professionnel et l’immeuble.

Fixation du loyer. Une des conséquences de ce montage est la facturation par la SCI d’un loyer mensuel. Loyer qui sera déductible de l’assiette de résultat de la société d’exploitation. En outre vous devrez veiller à être raisonnable dans la fixation de ce loyer afin de ne pas vous attirer les foudres de l’administration fiscale. Pour ce faire, tenez vous en à la fourchette de prix du marché.

Se protéger des créanciers

En cas de problèmes d’impayés dans la société d’exploitation, les créanciers ne pourront pas saisir le patrimoine de votre SCI. Afin d’éviter tout quiproquo avec l’administration fiscale et les conséquences d’une confusion de patrimoine, prenez soin d’établir une comptabilité bien distincte entre la SCI et la société d’exploitation.

Vendre plus facilement l’immobilier d’entreprise

L’immobilier peut constituer l’un des actifs les plus importants en cas de rachat d’une activité. En effet, la valeur des locaux professionnels peut gonfler le prix de vente. Avec ce schéma, et si vous souhaitez vendre votre société d’exploitation, vous pourrez la céder tout en conservant l’immobilier d’entreprise. Ainsi, en détachant ce patrimoine immobilier de celui de la société d’exploitation, vous augmentez vos chances de trouver preneur.

Quelles sont les différentes formes de SCI ?

Dans le domaine immobilier, plusieurs types de sociétés civiles existent comme la société civile d’attribution ou la société civile de construction-vente. Cependant, il est important de préciser que la SCI et ses autres dérivés, SCI familiale, SCI location entre autre, ne constituent pas des catégories spécifiques de sociétés civiles. Elles relèvent donc en tout point du régime général rattaché aux sociétés civiles.

La SCI location ou d’investissement locatif

Éviter les démarches d’apport. La SCI de location destinée à de l’investissement locatif est souvent constituée avant l’achat d’un bien ciblé. Cette stratégie consiste à éviter les démarches d’apport du bien et le paiement de tous les frais qui s’y rattache.

Augmenter sa capacité financière. Réaliser un investissement locatif en SCI permet d’augmenter sa capacité financière en investissant avec des personnes qui ne sont pas nécessairement de la même famille. Cela permet en outre, d’accroître la rentabilité de vos investissements en générant des revenus plus élevés. De plus, la SCI d’investissement locatif vous permettra également de renforcer la crédibilité de votre dossier auprès des banques pour l’octroi d’un emprunt.

Créer une relation dépersonnalisée avec vos locataires. La relation entre propriétaire et locataire peut parfois être tendue. Le contrat de location lie la SCI et le locataire, ce n’est donc plus vous personnellement, qui allez prendre les décisions. Aussi, l’un des avantages de la SCI d’investissement locatif est de créer une sorte d’écran entre vous et votre locataire.

Faciliter la transmission. Nous avons consacrer une partie entière à ce sujet dans ce guide, tant cela constitue un avantage indéniable de la SCI, et ce pour plusieurs raisons. Faire de l’investissement locatif en SCI permet notamment de :

  • bénéficier d’abattements fiscaux ;

  • éviter les problèmes liés à l’indivision ;

  • profiter de l’endettement de la SCI pour diminuer la valeur des parts sociales et donc par la même celle des droits ;

  • diminuer le montant des droits avec une décote d’environ 10% par rapport à la valeur de l’immeuble.

La SCI familiale

Une SCI classique. La SCI familiale ne diffère pas d’une SCI classique. Elle permet simplement aux membres d’une même famille de gérer en commun leur patrimoine immobilier. Ce type de SCI est souvent créée afin d’anticiper la succession.

Un outil de transmission. Elle peut être mise en place suite à un décès pour gérer la succession et éviter l’indivision. Elle est également fréquemment créée par des parents souhaitant transmettre un bien à leurs enfants en les associant au capital de la SCI.

Un gérant externe. Plus qu’ailleurs, la relation entre les associés d’une SCI familiale peut être source de tension. Les statuts peuvent anticiper des solutions à d’éventuels problèmes. Il peut être conseillé de faire appel à un gérant externe pour traiter les affaires courantes. Un gérant externe saura apaiser les relations. Enfin, il sera le garant de la tenue de certains documents comptables, très souvent négligée à tort, en SCI familiale.

La SCI d’attribution

Définition. La SCI d’attribution est régie par les articles L. 212-1 à L. 212-7 du Code de la construction et de l’habitation. Elle vise à acquérir des biens immobiliers dans le but de les diviser par fractions et les attribuer à chaque associé.

Quel intérêt ? Ce type de société constitue une alternative à la copropriété. Chaque associé aura un logement à hauteur du nombre de ses parts dans la société.

Importance des statuts Vous devrez veiller à bien noter dans les statuts le détail des lots. Aucune partie du futur bien ne doit être laissée sans propriétaire. Dans l’hypothèse d’un immeuble à usage collectif, vous devrez déterminer dans les statuts à qui appartiennent les parties communes.

La Société civile de construction-vente

Définition. La SCI de construction-vente (SCCV) est régie par les articles L. 211-1 à L. 211-4 du Code de la construction et de l’habitation. Elle vise à construire des biens immobiliers afin de procéder immédiatement à sa revente en totalité ou par fraction. Contrairement à la SCI d’attribution, la revente en SCCV est réalisée à des tiers et non à des associés de la société.

Promotion immobilière. Vous l’aurez compris ce type de société poursuit avant tout un but de promotion immobilière. Les maîtres d’ouvrage de programmes immobiliers ont donc là, un instrument qui leur est adapté.

La société d’attribution d’immeubles en jouissance à temps partagé

Définition. Ce type de sociétés doit obéir à une réglementation spéciale et son objet doit être strictement conforme à la définition donnée par la réglementation. Définie par la loi 86-18 du 6 janvier 1986, la société d’attribution d’immeubles en jouissance à temps partagé a pour objet :

« L’attribution, en totalité ou par fractions, d’immeubles à usage principal d’habitation en jouissance par périodes aux associés auxquels n’est accordé aucun droit de propriété ou autre droit réel en contrepartie de leurs apports. »

Multi-propriété à la française ? La jouissance de la part du bien dont chaque associé peut bénéficier ne leur donne aucun droit de propriété. Ce type de société ne peut donc être juridiquement qualifiée de multipropriété. En effet, chaque actionnaire dispose d’une période d’occupation définie pendant l’année. Cette formule a ses avantages, mais également des inconvénients. Soyez donc très prudent avant de vous y engager.

La SCI comme alternative à l’indivision ?

Dans la démarche de réflexion autour de la SCI, nous trouvions important de s’intéresser aux contours de l’indivision. La SCI se plaçant très souvent en alternative.

Indivision ou l’instauration d’un état précaire

Définition. L’indivision est la situation juridique dans laquelle plusieurs personnes sont propriétaires ensemble d’un même bien. Chacun des indivisaires détient une quote-part du bien immobilier.

Une indivision peut naître suite à la volonté commune de deux personnes souhaitant acheter ensemble. Il est aussi fréquent que plusieurs personnes qui ne l’aient pas choisi au départ, se retrouvent en indivision par défaut. Dans ce cas, l’indivision peut instaurer un état précaire, très compliqué à vivre pour les indivisaires. Dans la pratique, une indivision peut être déclenchée parce que :

  • le bien a été recueilli à la suite d’une succession entre plusieurs héritiers ;
  • le bien dépendait d’une communauté entre époux, dissoute par divorce ;
  • etc.

Dans ce contexte, très difficile de gérer de concert un immeuble et s’entendre pour la prise de décisions communes !

L’indivision source de rigidité

Unanimité des indivisaires. En indivision, il n’y a pas de gérant. Les décisions qui ont trait à la gestion du bien sont soumises à l’accord unanime des indivisaires. Cette circonstance, est à l’évidence problématique en présence de conflits entre copropriétaires.

Tempérament à la rigidité de l’indivision n°1 : l’article 815-3. Selon l’article 815-3 du Code civil  il est possible pour le ou les indivisaires titulaires d’au moins deux tiers des droits indivis de désigner une personne responsable des actes d’administration ou encore de désigner une personne titulaire d’un mandat général d’administration.

Tempérament à la rigidité de l’indivision n°2 : la convention d’indivision. Les indivisaires peuvent décider de mettre en place une convention d’indivision dans le but d’aménager la gestion de l’indivision (C.civ. art. 1873-2). À peine de nullité, cette convention devra être établie par écrit. Elle devra lister les biens indivis et préciser les droits de chaque indivisaire. De plus, elle devra être rédigée par acte authentique et faire l’objet d’une publication au service de la publicité foncière. Elle peut être conclue pour une durée déterminée (5 ans au maximum). Les indivisaires pourront également la renouveler sur simple accord. La mise en place d’une tacite reconduction est également possible.

L’indivision source d’instabilité

L’article l’article 815 du Code civil précise que :

« Nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision et le partage peut toujours être provoqué, à moins qu’il n’y ait été sursis par jugement ou convention. »

Droit de préemption. En d’autres termes, l’indivisaire qui manifeste le souhait de sortir de l’indivision, peut obliger l’ensemble des autres propriétaires du bien à procéder à sa vente. La SCI a le mérite d’empêcher toute action intempestive de partage, car les parts sont beaucoup plus facilement négociables que des droits indivis. En indivision, un des propriétaires peut céder ses parts librement, à qui il veut. Les autres indivisaires ont seulement un droit de préemption. Dans l’hypothèse où aucun n’en veut, les parts indivises  sont vendues sans agrément. 

Avantage de la SCI : la flexibilité !

Il est donc fortement conseillé de prévoir la constitution d’une SCI afin de remédier aux dérives que peuvent provoquer les situations de mésentente et de blocage. La SCI est empreinte de stabilité puisque la propriété est transférée à la société. Celui qui souhaite partir laisse la possibilité aux autres de poursuivre l’existence de la société. C’est le gérant qui prendra en charge l’accomplissement des actes de gestion courantes.

Comment constituer le capital social de la SCI ?

Quelles différences entre capital fixe et variable ?

Capital faible ou élevé ?

Capital faible

Définition. Le capital social est la somme des apports que vous allez réaliser à la constitution de la SCI. Le législateur ne vous impose aucun montant minimum. Il est donc techniquement possible de constituer une SCI avec un capital social dont le montant serait symbolique. Mais attention, la mention du capital doit figurer :

Autant d’exigences qui cadrent mal avec l’hypothèse d’une SCI constituée avec un capital de 1 €.

Piège du capital faible. Un capital faible peut être contraignant dans l’hypothèse d’une cession ultérieure des parts de votre SCI. Il est important de comprendre qu’à la constitution de la SCI, la valeur des parts va être faible voire nulle. En effet, dans un schéma classique, la SCI aura emprunté pour financer l’achat du bien. Pour déterminer la valeur mathématique des parts, vous devrez déduire de la valeur de l’actif constitué du bien acheté, le passif (l’emprunt bancaire et le compte courant d’associés).

Compte tenu des frais d’achat, à la constitution de votre SCI, le passif sera généralement supérieur à l’actif. Au fur et à mesure du remboursement des emprunts grâce au produit des loyers, la valeur des parts va cependant augmenter. Dans ce contexte, l’imposition en cas de cession ultérieure des parts, risque d’être élevée. En effet, la valeur des parts d’origine sera très faible en comparaison au prix de cession qui lui, sera important car calculé sans l’emprunt bancaire. 

Capital élevé

Attractivité des banques. Le capital de votre SCI sera nécessairement élevé en cas d’apport d’un immeuble. A noter que le second associé devra nécessairement réaliser un apport en espèce même symbolique. Un capital élevé constitue un élément qui peut être intéressant lorsque la société fait appel à des créanciers et notamment des établissements bancaires. Dans ce contexte, la plus-value devrait être maîtrisée puisque la valeur d’origine des parts est élevée en cas de cession. Sauf bien sûr, en cas d’une hausse importante de la valeur de l’immeuble non compensée par l’application d’abattement. 

Capital variable : quels avantages ?

Définition. Conformément aux dispositions de l’article L. 231-1 du Code de commerce, vous avez la possibilité d’utiliser un capital variable ce qui vous permet de faire varier le capital social très simplement dans les limites fixées dans les statuts.

Vous devrez donc mentionner dans tous les actes et documents émanant de la SCI et destinés aux tiers l’addition des mots “à capital variable”. 

Avantage de l’anonymat. Un capital variable permet de garantir l’anonymat des associés. Intéressant si vous souhaitez rester discret. En effet, seul le nom des personnes fondatrices de la société va figurer dans les statuts.

Avantage de la souplesse. Le capital variable permet donc une certaine souplesse. Inutile de réaliser de nouvelles formalités en cas d’augmentation ou de réduction de capital, entre les montants plancher et plafond mentionnés dans les statuts. 

Comment se passe le versement du capital ?

Définition de la libération du capital. La libération de capital désigne l’opération qui consiste à verser le capital, depuis le compte courant personnel des associés fondateurs de la SCI. En SCI, vous avez la possibilité de verser le capital qu’après la constitution de la société. Aucune règle ne vous impose de verser la totalité du capital souscrit à la constitution de votre SCI.

Modalité de versement. Vous pouvez librement fixer les modalités de versement des apports en numéraire. La libération peut donc être réalisée à votre convenance : 

  • dans un délai déterminé;
  • au fur et à mesure des appels de fonds de la gérance;
  • conformément à la répartition des bénéfices entre les associés.

Quelles sont les caractéristiques des différents types d’apport  ?

Il existe plusieurs manières d’apporter du capital à votre SCI. L’apport n’est pas obligatoirement financier. Cela peut être :

  • de l’apport en numéraire;
  • par des biens en nature;
  • ou encore par l’industrie d’un associé.

L’apport, une fois réalisé, a pour conséquence de faire entrer le bien (argent ou en nature) dans le patrimoine de la société considérée.

Apports en numéraire

Il s’agit du plus connu : vous et votre associé-e apportez une somme d’argent à la société. Ces fonds sont déposés sur un compte bancaire ouvert au nom de la SCI. Une fois le dépôt effectué, vous vous verrez remettre un certificat de dépôt des fonds à joindre au dossier de demande d’immatriculation. Ces fonds pourront également être versés à la demande du gérant après la constitution de la société.

Apports en nature

Comment apporter un bien en pleine propriété ?

Transfert de patrimoine. Comme son nom l’indique l’apport en nature désigne l’apport de biens. L’apport en nature au sein d’une SCI est généralement celui d’un bien immobilier. L’associé qui apporte un bien à une SCI opère un transfert de propriété de son patrimoine personnel vers le patrimoine de la SCI (C. civ. art. 1843-3). L’opération équivaut à une vente dont la plus-value sera imposée entre les mains de l’associé. En échange de son apport, le vendeur se voit attribuer des parts de la société. L’apport d’un bien immobilier à une SCI a donc pour effet de transformer un patrimoine à la base immobilier, en des biens mobiliers.

Apport signé devant notaire. L’apport devra nécessairement être signé devant un notaire. Une publication au Service de publicité foncière dont dépend le bien devra également être réalisée. C’est cette publication qui rend l’acte opposable aux tiers.

Bien à la disposition de la SCI. Le bien apporté devra véritablement être mis à la disposition de la société et de son gérant. Un bien loué peut d’ailleurs parfaitement être apporté à la SCI.

Diagnostics. Vous devrez procéder aux mêmes diagnostics obligatoires que ceux qui précèdent une vente d’immeuble :

  • diagnostic de performance énergétique ;
  • constat de risque d’exposition au plomb;
  • etc.
Est-il possible d’apporter un bien en usufruit ou en nue-propriété ?

Oui. Vous pouvez parfaitement réaliser un apport en usufruit ou en nue-propriété. La constitution d’un usufruit sur des parts sociales entraîne le démembrement de la propriété des droits sociaux entre deux personnes : le nu-propriétaire et l’usufruitier, qui se partagent les droits et obligations qui y sont attachés.

L’apport d’un bien en usufruit donnera le droit à la SCI d’en percevoir les revenus. La SCI pourra utiliser le bien apporté en usufruit pour son propre usage. Elle pourra également le donner en location afin d’en percevoir les loyers. L’apport d’un bien en nue-propriété ne donnera pas le droit à la SCI de percevoir les loyers du bien. La SCI ne deviendra pleinement propriétaire qu’au moment de l’extinction de l’usufruit. 

Apports en industrie

Un apport en industrie est un apport immatériel. Par exemple, vous pouvez apporter votre temps ou fournir des conseils quant à la gestion et à l’achat des biens. Ce service, qui correspond à un avantage pour la société, sera rémunéré par des parts. Ce type d’apport reste anecdotique en SCI. 

Intérêt limité. Si vous avez des parts en SCI vous ne pourrez ni les vendre ni les donner. En pratique, ces parts en industrie ne rentreront même pas dans la valeur du capital social. En revanche, elles vous donneront le droit de percevoir votre part de dividende.  

Droits de mutation sur les apports

Comment sont imposés les apports purs et simples ?

Afin de connaître la fiscalité des différents types d’apport, il convient de les catégoriser en trois natures différentes :

    • L’ apport pur et simple : l’apporteur reçoit des parts sociales en contrepartie de son apport numéraire ou en nature ;
    • L’apport à titre onéreux : l’apporteur n’acquiert pas de parts sociales mais va acquérir par exemple : une somme d’argent, la remise d’un bien, ou encore la prise en charge d’un passif ;
    • L’apport mixte : ce sont les deux apports décrits ci-dessus réunis. 

Apports purs et simples en numéraire. Quel que soit le régime fiscal de la SCI (impôt sur le revenu ou impôt sur les sociétés), les apports à titre pur et simple en espèces réalisés à la constitution, sont enregistrés gratuitement (CGI art. 810 bis).

Apports purs et simples d’immeubles. Deux cas de figure :

  • SCI relevant de l’impôt sur le revenu. En cas d’apport pur et simple d’un immeuble à une SCI à l’IR, cet apport est enregistré gratuitement.

  • SCI soumise à l’impôt sur les sociétés. Les apports purs et simples faits à SCI à l’l’IS par une personne physique ou morale non soumise à l’IS sont assimilés à des mutations à titre onéreux.

Le droit de mutation sur les apports d’immeubles est fixé à 2,20 % (CGI art. 810 III) auquel s’ajoutent les taxes additionnelles au profit du département et de la commune.

Droit d'enregistrement2,20%
Taxe départementale1,60%
Taxe communale1,20%
TOTAL5%
Comment sont imposés les apports à titre onéreux ?

Apports à titre onéreux d’immeubles. Les apports à titre onéreux sont assimilables à des ventes. À ce titre, on leur applique les mêmes tarifs que ceux applicables aux droits de mutation à titre onéreux, 5%.

Apports mixtes. Les droits sont alors déterminés par combinaison des règles applicables aux apports à titre onéreux et aux apports purs et simples.

Apports d’immeubles soumis à TVA. Les apports qui entrent dans le champ de la TVA (terrains à bâtir et immeubles neuf) ne sont pas soumis aux droits d’enregistrement (CGI art. 810 IV). 

Comment tirer profit d’un compte courant d’associés en SCI ?

Un mode de financement simple

Définition du compte courant d’associé (CCA). Un compte courant d’associé est un prêt que vous allez réaliser au profit de la SCI. Dans la pratique, il s’agit d’un virement effectué vers le compte bancaire de la société.

Différence entre apport et CCA. L’apport en CCA ne modifie pas la répartition des résultats de la SCI. SI vous êtes un associé minoritaire mais que vous apportez l’essentiel des besoins de financement de la société, vous conserverez le même nombre de parts et vous n’aurez aucun droit supplémentaire sur les résultats futurs de la SCI.

Remboursement du CCA. Si la SCI est tenue de rembourser le ou les comptes courants , elle n’est pas tenue d’établir un échéancier de paiement. Elle n’a d’ailleurs aucune obligation de verser des intérêts aux associés en rémunération de leur apport. Bien sûr, les statuts de la SCI peuvent prévoir les modalités de remboursement ainsi que le taux d’intérêt auquel les CCA sont rémunérés. Dans cette hypothèse, les associés seront imposés sur le montant des intérêts au PFU (Prélèvement forfaitaire unique) ou “flat tax“. Ils peuvent aussi être imposés sur option globale au barème progressif de l’impôt sur le revenu.

Un avantage indéniable. L’apport en compte courant constitue donc un avantage de taille car il s’agit d’une stratégie de financement très simple à mettre en place car aucune :

  • modification des statuts n’est nécessaire ;

  • formalité n’est nécessaire (sauf suivi comptable) ;

  • rémunération n’est obligatoire.

Un outil de transmission déguisé

Un intérêt financier pour la SCI. S’agissant des SCI familiales, la non rémunération possible des comptes courants en SCI constitue un intérêt certain puisque vous pouvez l’utiliser pour transmettre légalement du patrimoine. En effet, lorsque vous associez vos enfants à une SCI familiale, ces derniers pourront acquérir un patrimoine immobilier important au fur et à mesure des bénéfices réalisés. Il s’agit en outre d’un avantage financier pour la société, en comparaison au coût des intérêts d’un emprunt bancaire.

Compte courant non remboursé. Dans l’hypothèse où le compte courant d’associé ne serait pas remboursé en raison de loyers insuffisants par exemple, au décès des parents le solde créditeur constituera un actif de la succession taxable. Par ailleurs, du vivant des parents une donation est parfaitement envisageable.

Comment sont encadrés droits et obligations des associés en SCI ?

Quels sont les droits des associés ?

Les associés ont un droit de vote

Participation à la vie de la SCI. En votre qualité d’associé vous pouvez naturellement, participer à la vie de la société. Tout cela est possible grâce au droit de vote, sorte d’instrument associé à vos part, étant précisé que les parts sociales sont attribuées à chaque associé au prorata de leur participation au capital de la SCI.

“Mot compte double”. Les parts sociales vous donnent le droit de participer aux assemblées générales et de voter. Le nombre de voix est normalement égal au nombre de parts mais il peut être envisagé de créer des droits de vote double ou triple pour certains associés. Cette possibilité est à manier avec grande précaution. En effet, des associés pourraient se sentir léser, ce qui nuirait aux bonnes relations. En revanche, il est parfois offert un droit de vote au gérant, faculté pouvant se révéler fort utile en situation de blocage.

L’article 1852 du Code civil précise :

« Les décisions qui excèdent les pouvoirs reconnus aux gérants sont prises selon les dispositions statutaires ou, en l’absence de telles dispositions, à l’unanimité des associés. »

Liberté statutaire. Comme vous le voyez la SCI est un outil de gestion souple puisque toutes ces dispositions peuvent être prévues dans les statuts, rédigés librement, d’où l’importance d’une rédaction précise de ce document. Ainsi, vous pouvez librement renseigner dans les statuts le nombre de voix et le quorum requis pour chaque type de décision pouvant impacter la vie sociale.

Les associés ont un droit d’information

En tant qu’associé vous avez le droit d’accès à toutes les informations concernant votre SCI, sa gestion et sa santé financière.

L’article 1855 du Code civil précise :

« Les associés ont le droit d’obtenir, au moins une fois par an, communication des livres et des documents sociaux, et de poser par écrit des questions sur la gestion sociale auxquelles il devra être répondu par écrit dans le délai d’un mois. »

L’article 1856 du Code civil précise également que le gérant réunira les associés au moins une fois dans l’année et leur transmettra les documents relatifs à la société 15 jours avant l’assemblée :

« Les gérants doivent, au moins une fois dans l’année, rendre compte de leur gestion aux associés. Cette reddition de compte doit comporter un rapport écrit d’ensemble sur l’activité de la société au cours de l’année ou de l’exercice écoulé comportant l’indication des bénéfices réalisés ou prévisibles et des pertes encourues ou prévues. »

Les associés ont le droit à une part des bénéfices

Partage proportionnel. En votre qualité d’associé, vous avez vocation à recevoir une part des bénéfices réalisés par la société (C. civ. art. 1832). Dans le silence des statuts, votre participation aux bénéfices comme votre contribution aux pertes seront proportionnelles à votre participation dans le capital social. Si vous êtes apporteur en industrie vous aurez une participation égale à celle de l’associé qui a le moins apporté en capital (C. civ. art. 1844-1).

Partage inégalitaire. Les statuts peuvent contenir des dispositions différentes et prévoir un partage inégal des bénéfices et des pertes. En revanche, ces clauses ne peuvent modifier les règles de responsabilité des associés.

Clause léonine. Les statuts ne peuvent pas prévoir des clauses dites “léonines”. Il s’agit de clauses attribuant notamment à un associé la totalité du profit procuré par la société (C. civ. art. 1844-1).

Fiscalité de la distribution. La fiscalité de la distribution va dépendre selon que la SCI est imposée à l’impôt sur les sociétés (IS) ou l’impôt sur le revenu (IR):

  • SCI à l’IR : vous allez devoir payer l’impôt même si vous décidez de ne pas toucher votre quote-part de bénéfices (CE 6 novembre 1991, n° 77484). Autrement dit, les résultats de la SCI sont imposables au nom de ses associés même si ces bénéfices sont mis en réserve pour être investis dans la société;

  • SCI à l’IS : contrairement aux associés des SCI à l’IR, si vous êtes associé-e d’une SCI à l’IS vous ne serez soumis à l’IR qu’à hauteur des sommes qui vont vous être distribuées. En cas de distribution les modalités d’imposition sont différentes selon que l’associé est une personne physique ou une entreprise relevant des BIC ou de l’IS.

Les associés peuvent nantir leurs parts

Définition. Le nantissement est une garantie en nature que le débiteur présente à un créancier. Le nantissement des parts sociales de SCI est une garantie très peu utilisée en raison de sa réalisation pratique, très difficile. Cependant, il s’agit d’une possibilité offerte aux associés, et il est toujours bon d’en développer les grandes lignes.

Rédaction d’un acte commissoire. Un pacte commissoire est l’acte par lequel un créancier entend prendre un nantissement sur les parts de SCI que détient son débiteur. À défaut de paiement de la créance garantie, il deviendra propriétaire des parts.

Agrément. Dans l’hypothèse où l’associé ne pourrait pas rembourser l’emprunt garanti par le nantissement, la banque (par exemple) pourra mettre en vente aux enchères les parts sociales gagées. L’acheteur des parts devra être agréé par les autres associés et chaque associé pourra se substituer à l’acheteur. En conséquence, le créancier qui voudra être certain de pouvoir appréhender conventionnellement les parts en devenant immédiatement associé, devra obtenir des autres associés leur consentement sur le projet de nantissement (C. civ. art. 1867).

Quelles sont les obligations des associés ?

Une responsabilité proportionnelle

À la différence des sociétés à responsabilité limitée, la responsabilité des associés n’est pas limitée à l’apport. L’article 1857 précise :

« A l’égard des tiers, les associés répondent indéfiniment des dettes sociales à proportion de leur part dans le capital social à la date de l’exigibilité ou au jour de la cessation des paiements.L’associé qui n’a apporté que son industrie est tenu comme celui dont la participation dans le capital social est la plus faible. »

Cela veut dire quoi indéfiniment responsable ?

Définition. Les associés sont donc responsables indéfiniment du passif social, au prorata de leur participation au capital social. Cela constitue un point d’attention et pas des moindres : les associés sont responsables envers les créanciers des éventuelles dettes de la SCI et devront les rembourser sur leur patrimoine personnel. Bien sûr cette responsabilité se fera dans la mesure de l’apport de chacun. Si vous êtes associé avec votre meilleur ami 50/50, chacun de vous supportera les dettes à hauteur de 50%.

Un créancier peut-il réclamer à un seul associé la totalité de la dette ?

Non. Responsable, oui. Mais pas solidaire ;) Les associés ne sont pas tenus solidairement des dettes, ce qui permettrait au créancier de poursuivre n’importe quel associé pour l’intégralité de sa créance. Le créancier de la SCI devra donc obligatoirement diviser son recours et ne réclamer à un seul associé qu’une partie de la créance correspondant à sa part dans le capital de la SCI.

Une responsabilité subsidiaire

L’article 1858 du Code civil précise que la responsabilité des associés est subsidiaire  :

« Les créanciers ne peuvent poursuivre le paiement des dettes sociales contre un associé qu’après avoir préalablement et vainement poursuivi la personne morale. »

Cela veut dire quoi responsabilité subsidiaire ?

Définition. Cela signifie que les créanciers de la société ne peuvent pas poursuivre le paiement des dettes à l’encontre d’un associé qu’après avoir d’abord poursuivi la société. En d’autres termes, le créancier doit avoir exercé toutes les actions en justice possibles contre la SCI avant de viser les associés. Ce qui laisse généralement de bonnes semaines aux associés pour s’organiser…

Un enfant mineur peut il être associé d’une SCI ?

Autorisation du juge non obligatoire. Un mineur peut parfaitement être associé d’une SCI sans l’autorisation préalable du juge des tutelles. En revanche, le mineur non émancipé devra tout de même se faire représenter par son représentant légal et son apport devra être autorisé par le juge des tutelles. Par ailleurs, l’autorisation du juge n’est pas non plus nécessaire en cas d’emprunt par la SCI.

Autorisation du juge recommandée. Cependant, en raison des règles de responsabilité des associés énoncées plus haut, l’autorisation du juge des tutelles est souvent sollicitée, soit au moment de l’entrée dans la société, soit au moment de la souscription de l’emprunt : la qualité d’associé pouvant présenter des risques face auxquels il faudra protéger l’associé mineur.

Clause de minorité. Il est conseiller d’aménager les statuts de façon à limiter la responsabilité de l’associé mineur à son apport. Le supplément de responsabilité à endosser sera alors réparti entre les autres associés non frappés d’incapacité. Il s’agit d’une clause de « minorité » qui pourra être reprise dans le contrat de prêt et précise que :

« les associés mineurs ne sont tenus du passif de la société qu’à la hauteur de leur apport et non des dettes »

Quelles sont les conséquences du départ d’un associé ?

Que se passe t-il en cas de retrait volontaire ?

Un associé peut-il librement céder ses parts en SCI ?

Le retrait d’un associé est bien sûr possible en SCI. Selon l’article 1869 du Code civil :

Sans préjudice des droits des tiers, un associé peut se retirer totalement ou partiellement de la société, dans les conditions prévues par les statuts ou, à défaut, après autorisation donnée par une décision unanime des autres associés. Ce retrait peut également être autorisé pour justes motifs par une décision de justice.

Intuitu personae. Cette question semble anodine pourant sa réponse marque la distinction fondamentale entre sociétés de personne et sociétés de capitaux. Dans ces dernières, les associés sont possiblement interchangeables. Dans les sociétés de personne comme les SCI, l’intuitu personae est déterminant.

Importance des statuts. Conformément aux dispositions de l’article 1861 du Code civil, les parts sociales de SCI ne peuvent être cédées qu’avec l’agrément de tous les associés. La clause d’agrément est donc un point important de la rédaction des statuts car elle vous permettra de verrouiller le capital social en évitant l’entrée d’intrus non souhaités. Il sera requis quel que soit le mode de cession : vente, donation, ou même héritage.

Restriction lourde. Cette restriction pouvant s’avérer lourde, les statuts peuvent toutefois convenir que cet agrément sera obtenu à une majorité qu’ils déterminent, ou qu’il peut être accordé par les gérants. Dans cette hypothèse, l’agrément pourra donc être donné à la majorité absolue, ou à une majorité relative.

Comment s’organise la demande d’agrément ?

Délai de 6 mois. L’article 1863 du Code civil du Code civil précise que si aucune offre d’achat n’est faite au cédant dans un délai de six mois à compter de la dernière des notifications, l’agrément à la cession est réputé acquis, à moins que les autres associés décident, la dissolution anticipée de la société.

Notification du projet d’agrément. Le projet de cession est notifié, avec demande d’agrément à la société et à chacun des associés. Il peut n’être notifié qu’à la société quand les statuts prévoient que l’agrément peut être accordé par les gérants.

Dispense d’agrément. Vous pouvez également dispenser d’agrément les cessions consenties à des associés ou au conjoint de l’un d’eux. Sauf disposition contraires des statuts, ne sont pas soumises à agrément les cessions consenties à des ascendants ou descendants du cédant.

Que se passe t-il en cas de décès d’un associé ?

La vie continue ! Le décès d’un associé ne constitue pas une cause de dissolution de la société. La SCI va continuer avec ses héritiers ou légataires, sauf dispositions statutaires contraires. En effet, les statuts peuvent prévoir que le décès d’un associé va entraîner la dissolution de la société, ou à l’inverse qu’elle continue avec les personnes recevant les parts en héritage. En définitive, les statuts peuvent prévoir :

  • la dissolution de la SCI en cas de décès d’un associé ;

  • la poursuite de la SCI avec les seuls survivants ;

  • la continuité de la SCI avec tel ou tel héritier (conjoint par exemple) sans agrément ;

  • la poursuite avec les héritiers sous réserve de l’agrément des autres associés.

Exonération de clause d’agrément. Généralement, les statuts exonèrent les héritiers d’agrément. C’est à dire qu’ils deviennent associés, sans l’accord des autres associés. Les héritiers ou légataires qui ne deviennent pas associés en vertu de cette clause, doivent être indemnisés à hauteur de la valeur des parts sociales. Cette valeur doit être payée par les nouveaux titulaires des parts. Elle peut également l’être par la société elle-même si celle-ci les rachète en vue de leur annulation.

Que se passe t-il lorsque la SCI est détenue par une seule personne ?

Vous le savez, la SCI doit obligatoirement comporter au minimum 2 associés. Contrairement à la SAS ou la SARL, la SCI ne comporte pas de forme unipersonnelle. Bien sûr, certains mécanismes existent afin de permettre à un associé de demeurer seul au sein de la société comme la création d’une holding.

Cependant, nous venons de le voir, en cas de décès ou de retrait, il est possible que l’intégralité des parts d’une SCI se trouvent réunies entre les mains d’une seule personne. L’article 1844-5 du Code civil précise que la réunion de toutes les parts sociales en une seule main n’entraîne pas la dissolution de plein droit de la société :

« Tout intéressé peut demander cette dissolution si la situation n’a pas été régularisée dans le délai d’un an. Le tribunal peut accorder à la société un délai maximal de six mois pour régulariser la situation. Il ne peut prononcer la dissolution si, au jour où il statue sur le fond, cette régularisation a eu lieu. »

Comment sont encadrés les droits et obligations de la gérance en SCI ?

Comment se passe la désignation du gérant en SCI ?

Quel est le rôle du gérant de SCI ?

Gestion simplifiée. La SCI étant propriétaire des biens et non les associés personnes physiques à titre personnel, la gestion en SCI est beaucoup plus simple. Le gérant en est l’organe permanent de gestion. Le législateur n’impose pas d’obligation particulière sauf celle d’en nommer un au minimum. Le gérant peut être nommé dans les statuts, par un acte distinct en vertu de la décision des associés. 

Avantage du gérant unique. Un gérant unique permet d’éviter toute situation de blocage car il prendra seul les décisions d’administration et de gestion de la société. La possible mésentente des associés sur des points sans importance ne pourra l’empêcher de faire le meilleur choix dans l’intérêt de la société. 

Un gérant personne morale. Le gérant d’une SCI peut parfaitement être une personne morale, c’est-à-dire une autre société. Cette possibilité n’enlève rien aux responsabilités du dirigeant de la société qui restent identiques à celle d’un gérant personne physique.

Dispositions statutaires. Les statuts fixent les règles de désignation du gérant ainsi que le mode d’organisation de la gérance. Sauf disposition contraire, le gérant est nommé par une décision des associés représentant plus de la moitiés des parts de la SCI (C. civ. art. 1846).

Un gérant peut-il être rémunéré et quelle fiscalité ?

Oui. Un gérant de SCI peut naturellement être rémunéré. La fiscalité attachée à cette rémunération dépend de paramètres développés dans cette prochaine partie.

Quel est le régime fiscal des rémunérations du gérant ?

Tout dépend du statut du gérant : associé ou non associé ?

Gérant non associé : la rémunération versée au gérant sera déductible des résultats de la SCI, et ce, peu importe que la société soit à l’IR ou l’IS. S’il existe un lien de subordination entre la société et le gérant, ce dernier devra déclarer sa rémunération dans la catégorie des traitements et salaires. Dans le cas contraire, sa rémunération sera imposée dans la catégorie des BIC (bénéfices industriels et commerciaux).

Gérant associé : il convient de faire une distinction entre SCI à l’IS et SCI à l’IR :

  • SCI à l’IR : les rémunérations versées au gérant ne seront pas déductibles des résultats de la SCI. Le gérant associé devra payer de l’IR sur sa quote-part de bénéfice ET sur le montant des ses rémunérations (CGI art. 31).

  • SCI à l’IS : les rémunérations sont toujours déductibles des résultats, dés lors qu’il s’agit d’un travail effectif et que la rémunération n’est pas exagérée (CGI art. 39, I. 1). Selon les cas les rémunérations sont imposées entre les mains du gérant : soit en BNC, pour les SCI à l’IS de plein droit, soit en traitements et salaires, pour les SCI à l’IS sur option (CGI art. 62 et BOI-RSA-GER-10-30§310).

Quel est le régime social des rémunérations du gérant ?

Le gérant sera soumis au régime du RSI (régime social des indépendants) s’il n’existe pas de lien de subordination. Dans le cas contraire, le régime des salariés s’appliquera.

Quels sont les pouvoirs d’un gérant de SCI ?

Actes de gestion. Conformément aux dispositions de l’article 1848 du Code civil, en l’absence de précisions dans les statuts, le gérant peut accomplir tous les actes de gestion nécessaires à l’intérêt de la société

« Dans les rapports entre associés, le gérant peut accomplir tous les actes de gestion que demande l’intérêt de la société. S’il y a plusieurs gérants, ils exercent séparément ces pouvoirs, sauf le droit qui appartient à chacun de s’opposer à une opération avant qu’elle ne soit conclue. Le tout, à défaut de dispositions des statuts sur le mode d’administration. »

Exemples d’actes. Dans le cadre de la gestion normale d’une SCI, les actes courants que peut conclure un gérant sont par exemple :

  • l’encaissement des loyers et le paiement des charges ;
  • la sélection des locataires ;
  • les réparations et travaux d’entretien ;
  • la tenue d’une comptabilité ;
  • la représentation de la SCI dans les assemblées de copropriétaires ;
  • etc.

Dépassement de l’objet social. En cas de dépassement de l’objet social par le gérant, l’acte peut normalement être frappé de nullité. En revanche, si l’associé respecte cet objet social mais dépasse les limites de ses pouvoirs fixés dans les statuts, l’acte n’est pas nul car selon l’article 1849 du Code civil :

« Les clauses statutaires limitant les pouvoirs des gérants sont inopposables aux tiers. »

Limitation des pouvoirs du gérant. Les statuts peuvent encadrer les pouvoirs du gérant. Certains actes peuvent faire l’objet d’un accord préalable de la collectivité des associés. Les associés peuvent limiter les pouvoirs du gérant en matière d’emprunt ou de changement de régime fiscal de la société par exemple.

Un gérant peut-il être révoqué ?

Oui.  Conformément aux dispositions de l’article 1851 du Code civil, le gérant peut être révoqué par une décision des associés représentant plus de 50% des parts sociales. Vous pouvez également encadrer ces modalités de révocation dans les statuts. Ainsi, rien n’interdit de subordonner la révocation du gérant à l’unanimité des associés.

Juste motif. La révocation doit reposer sur des justes motifs. Elle doit reposer sur des fautes suffisamment importantes justifiant la rupture du mandat. À l’inverse, la révocation n’est pas justifiée si elle ne repose que sur la volonté arbitraire des associés. En l’absence de juste motif, le gérant peut donc engager une action en dommages-intérêts contre la société.

Faute pénale. S’il commet une faute pénale, le gérant de société civile encourt les sanctions de droit commun. Par exemple, le gérant d’une société civile qui détourne des biens de la société sera notamment condamnable pour abus de confiance (C. pén. art. 314-1).

Quel est le rôle de l’assemblée générale ?

Assemblée générale extraordinaire. Il est important de noter avant toute chose que la notion d’assemblée générale extraordinaire n’a pas de valeur juridique en SCI. Cette notion est réservée aux seules sociétés par actions (cass. civ. 15 novembre 1995, n° 93-13830). Il est cependant prévu une assemblée générale dans l’année dont le rôle sera de valider les comptes annuels ou encore de prendre des décisions qui ne peuvent être prises par le gérant seul.

Assemblée convoquée par le gérant. Les statuts déterminent librement les personnes qui ont le droit de convoquer une assemblée. À défaut, le gérant remplira ces fonctions. Les statuts désignent d’ailleurs souvent le gérant. 

Assemblée convoquée par un associé. Tout associé peut également convoquer une assemblée générale pour échanger sur un point en particulier (art. 39 du décret n°78-704). Le gérant doit alors procéder à la consultation des associés, par consultation écrite ou en assemblée.

Comment transmettre le patrimoine familial en SCI ?

Quelle fiscalité applicable en cas de transmission de parts de SCI ?

Pourquoi la transmission des parts sociales est-elle plus intéressante fiscalement ?

La donation de biens à vos enfants est soumise au paiement de droits. C’est l’article 777 du Code général des impôts qui fixe les taux applicables aux successions en ligne directe ainsi qu’aux donations. Dans ce contexte, la constitution d’une SCI familiale présente plusieurs avantages. La pleine propriété de parts de SCI est en effet moins évaluée pour deux raisons :

La valeur des parts tient compte des dettes de la SCI

En cas de transmission des parts, il conviendra notamment de déduire de la valeur de l’actif social composé des immeubles :

  • le montant des comptes courants d’associé ;
  • le montant des emprunts bancaires non remboursés.

Le timing de la donation est donc très important. En effet, au fur et à mesure des remboursements, la valeur de l’actif va nécessairement augmenter et, par voie de conséquence, le montant des droits d’enregistrement.

La valeur des parts subit une décote de 10%

On constate bien souvent que la valeur des parts sociales d’une SCI est inférieure à celle obtenue lorsqu’on divise la valeur du ou des biens immobiliers détenus par le nombre de parts sociales car les parts sont moins liquides. Cette circonstance a donc pour avantage de réduire les droits de donation ou successions. Une décote d’environ 10 % est souvent appliquée mais elle doit être mesurée au cas par cas.

Comment tirer profit des abattements en cas de donation ?

La deuxième loi de finances rectificative pour 2012 a abaissé le montant de l’abattement en ligne directe à 100.000 € et à allonger à 15 ans le délai de renouvellement des abattements ( Loi 2012-958 du 16-8-2012 art. 5, IV-1 ).

Ainsi, le montant de la donation parentale qui échappe à l’administration fiscale est désormais de 100.000 €. Chaque enfant peut donc recevoir 100.000 € de votre part et 100.000 € de son autre parent, en franchise d’impôts. Vous pourrez même renouveler l’opération tous les 15 ans.

Le saviez-vous ?

La donation de 100.000 € peut être complétée par un “don familial” d’argent de 31.865 € lui aussi en franchise d’impôt. Il vous suffit d’être âgé de moins de 80 ans et que votre enfant soit majeur (art. 790 G du CGI).

Comment tirer avantage du démembrement pour transmettre en SCI ?

Nous ne pouvions pas traiter des possibilités de la SCI sans aborder le sujet du démembrement, tant celui-ci est au coeur de bon nombre de montages patrimoniaux. Le démembrement peut porter sur l’immeuble ou sur les parts. Dans cette partie nous aborderons les avantages fiscaux attachés au démembrement de parts.

Qu’est-ce que le démembrement ?

Quelle définition du démembrement

Définition. La propriété d’un bien est définie comme la somme de deux droits, la propriété des murs et l’usage qu’on en fait (article 544 C. civ.) :

  • la jouissance par l’usage du bien (“usus”) et la perception des revenus (“fructus”);
  • le fait d’en disposer, c’est-à-dire la possibilité d’en faire ce que l’on souhaite (“abusus”).

Flexibilité. Le démembrement de parts de SCI vous donne plus de flexibilité car il vous offre plusieurs possibilités :

  • Acquérir le bien en pleine propriété. Vous détiendrez entièrement les parts et pourrez librement en jouir et en disposer ;
  • Détenir uniquement la nue-propriété. En votre qualité de nue-propriétaire vous recevez “l’abusus“, vous êtes responsables des gros travaux. Vous pourrez librement disposer des parts sociales mais ne pourrez pas en percevoir les revenus. Vous avez seul la qualité d’associé (CCRCS Avis 2013-001 du 30 janvier 2013).
  • Acquérir l’usufruit. En votre qualité d’usufruitier vous recevez “l’usus” et le “fructus“, vous aurez la possibilité de jouir des parts sociales, occuper le logement ou recevoir les loyers, mais ne pourrez pas vendre ni voter en assemblée générale.

Avantages du démembrement. L’avantage du démembrement de parts réside dans le fait que les statuts sont ceux qui régissent la SCI. Le décès d’un des usufruitiers ou nue-propriétaires n’entraînera pas de dysfonctionnement. Les statuts peuvent organiser les modalités d’entrée des héritiers dans la SCI. Par ailleurs les complications de gestion sont moindres grâce à la présence d’un gérant.

Le saviez-vous ?

La loi ALUR a introduit un nouveau droit de propriété. Il est désormais possible d’acheter le bâti tout en étant locataire du terrain. Ce mécanisme est rendu possible grâce au bail réel solidaire.

Comment associer ses enfants tout en gardant le contrôle ?

La SCI est un outil puissant si vous souhaitez associer vos enfants à une acquisition immobilière tout en évitant l’indivision. La transmission sera alors progressive et le coût fiscal étalé dans le temps. La création d’une SCI familiale vous permettra de transmettre votre patrimoine en :

  • continuant à habiter le logement détenu en SCI s’il s’agit de votre résidence principale ;
  • touchant les loyers s’il s’agit d’un investissement locatif ;
  • conservant la gestion du bien et l’organisation de la SCI par le biais de la gérance.
La mise en réserve comme astuce fiscale du démembrement

Si vous êtes associé d’une SCI imposée à l’impôt sur les sociétés et que vous envisagez la SCI comme outil de transmission, la méthode suivante est très efficace pour optimiser la fiscalité de vos successions.Naturellement, pour que l’astuce soit efficace vous devez être parent désireux de transmettre à vos enfants et usufruitier des parts de SCI.

Capitalisation en SCI à l’IS. Chaque année, vous ferez gonflez la trésorerie de la SCI. Comment ? Tout simplement en décidant de ne pas vous verser de dividendes. Vous laisserez le résultat de la société en réserve. À ce titre vous ne paierez pas d’impôt sur la distribution de ces dividendes. Cette technique vous permettra ainsi de réaliser une donation discrète et totalement légale, puisque son objet sera avant tout économique.

Attention en SCI à l’IR. La méthode est moins pertinente en SCI à l’IR car les loyers cumulés sont dans tous les cas imposés entre les mains des associés en fonction de leur quote-part et ce, peu importe que les loyers aient été appréhendés.

Comment tirer avantage de la donation temporaire d’usufruit (DTU) ?

Qu’est ce que la donation temporaire d’usufruit ?

Définition. Conformément aux dispositions de l’article 669, II du CGI, “l’usufruit constitué pour une durée fixe est estimé à 23 % de la valeur de la propriété entière pour chaque période de dix ans de la durée de l’usufruit, sans fraction et sans égard à l’âge de l’usufruitier“. La donation temporaire d’usufruit (DTU) c’est la possibilité pour des parents de céder à leurs enfants l’usufruit de parts de SCI pour une durée limitée, à la suite de laquelle l’usufruit retrouve la nue-propriété, et les parents redeviennent plein propriétaires.

Abus de droit. La donation temporaire d’usufruit d’un bien immobilier permet à l’enfant de bénéficier des fruits du bien immobilier, et au parent de bénéficier de certaines économies fiscales. Mais attention, il est important de préciser que la donation temporaire d’usufruit consentie par des parents à leurs enfants majeurs ne doit pas être uniquement motivée par des raisons fiscales. Cette donation doit s’inscrire dans un objectif plus large d’accorder aux enfants une source de revenus susceptibles de contribuer à leurs dépenses. L’enfant ne devra plus par exemple faire partie du foyer fiscal.

Quelles sont les vertus fiscales de la donation temporaire d’usufruit en SCI ?
Fiscalité du parent donateur

L’objectif de se montage est d’assurer des revenus complémentaires à ses enfants. Du côté parent, cela revient à accorder une pension alimentaire à moindre coût.  Le parent nu-propriétaire ne sera pas soumis à l’impôt sur les revenus générés par la SCI dont la propriété est démembrée. Son assiette d’IR et prélèvements sociaux sera diminuée d’autant.

Fiscalité de l’enfant donataire

Du côté enfant, il devra déclarer les revenus locatifs dans la catégorie des revenus fonciers. En effet, les revenus générés par des droits immobiliers dont la propriété est démembrée sont imposables entre les mains de l’usufruitier, y compris dans le cadre d’une donation temporaire de l’usufruit (BOI-RFPI-CHAMP-30-30 n° 20, 12-9-2012).  S’il n’a pas d’autres revenus, il y aura donc de fortes chances qu’il ne paye pas d’impôt.

Droits de donation

Le parent qui projette d’effectuer une donation temporaire de parts de SCI pour une durée de dix ans à son enfant pourra être exonéré de droit de donation si la valeur des parts n’excède pas 434.782 euros compte tenu de l’abattement de 100 000 euros par parent et par enfant, renouvelable tous les 15 ans (CGI art. 779).

À titre d’exemple, si vous souhaitez céder des parts d’une valeur de 434.782 € les droits seront calculés sur une base de 99.999,86 euros (434.782 € x 23%). L’abattement d’un montant de 100.000 euros aura donc pour effet d’annuler tout droit de donation. Vous ne paierez rien.

Exonération d’IFI

En matière d’IFI, les droits immobiliers dont la propriété est démembrée sont compris pour leur valeur en pleine propriété dans le patrimoine de l’usufruitier (CGI art. 968 al.1). Le nu-propriétaire n’a donc rien à déclarer au titre de l’IFI. En définitive, le fait pour un contribuable assujetti à l’IFI de consentir une donation d’usufruit temporaire de droits immobiliers, lui permet de les exclure du champ d’application de cet impôt.

Comment tirer avantage de la donation avec réserve d’usufruit?

Qu’est-ce que la donation avec réserve d’usufruit ?

Définition. Dans ce type de montage, seule la nue-propriété du bien est transmise, le donateur conserve l’usufruit du bien donné. La donation est alors dite « avec réserve d’usufruit ». Au décès des parents usufruitiers, l’extinction de l’usufruit permet au nu-propriétaire de devenir plein propriétaire. L’opération s’opère donc sans perception de droits de mutation (CGI art. 1133).

Une technique très efficace. Cette technique vous permet d’optimiser le montant des droits à payer au titre de la transmission de votre patrimoine tout en conservant la jouissance du bien. En effet, la nue-propriété correspond à une fraction de la valeur des parts à laquelle a été diminuée l’usufruit des parents. Cette valeur est donc forcément moins importante que la valeur en pleine propriété.

Quelles sont les vertus fiscales de la réserve d’usufruit ?

Une diminution des impôts à payer. L’évaluation des valeurs imposables pour le calcul des droits de succession ou de donation, de l’usufruit et de la nue-propriété, est fixée en fonction du barème fiscal de l’article 669 CGI reproduit ci-après :

AGE
de l'usufruitier
VALEUR
de l'usufruit
VALEUR
de la nue-propriété
Moins de :
21 ans révolus90 %10%
31 ans révolus80 %20%
41 ans révolus70 %30%
51 ans révolus60 %40%
61 ans révolus50 %50%
71 ans révolus40 %60%
81 ans révolus30 %70%
91 ans révolus20 %80%
Plus de 91 ans révolus10 %90%

À titre d’exemple, imaginons une SCI évaluée à 1M€ dont les associés seraient :

  • un parent âgé de 66 ans détenant 40 parts;
  • un autre parent âgé de 70 ans détenant 40 parts;
  • deux enfants détenant 10 parts chacun.

Si les parents décidaient de donner à leurs enfants 10 parts sociales en nue-propriété, la nue-propriété serait évaluée à 60 %, soit 6.000 € pour une part. Selon le barème de l’article 669 du CGI. Les enfants recevraient donc 60.000 € de chaque parent. Cette donation serait exonérée d’impôt grâce à l’abattement de 100.000 €.

Comment faciliter la transmission au sein d’un couple en SCI ?

Les inconvénients de la résidence principale en SCI pour les couples mariés

Si vous êtes un couple marié ou pacsé, nous devons vous mettre en garde contre la création d’une SCI pour détenir votre résidence principale. L’interposition d’une société présente en effet dans ce cas un certain nombre d’inconvénients.

Des droits restreints

Tout d’abord, la détention du logement familial par une société est susceptible de faire obstacle à l’application de l’article (article 215 al.3 du Code civil) qui dispose que « les époux ne peuvent l’un sans l’autre disposer des droits par lesquels est assuré le logement de la famille… ». La Cour de cassation l’a rappelé récemment : un couple avait constitué une SCI pour acquérir sa résidence principale. Le mari a décidé ensuite de la revendre, en sa qualité de gérant de la société. L’épouse s’était opposée à cette cession sans succès. En effet, la Cour a jugé qu’elle ne pouvait invoquer à bon droit l’article 215 al. 3 du Code civil, son mari n’ayant pas décidé de la vente en tant que propriétaire du bien (Civ. 1re, 14 mars 2018, no 17-16.482).

Droit de jouissance : on oublie !

Au décès de l’un des époux ou partenaire pacsé l’autre bénéficie normalement d’un droit de jouissance d’une année sur la résidence principale. La détention du logement familial au sein d’une société fait obstacle à l’application des dispositions des articles 763 et 764 du Code civil. En effet, le droit au logement du conjoint survivant ne peut s’exercer lorsque la résidence principale du couple est détenue en société.

Abattement IFI : on oublie aussi !

Enfin, l’abattement de 30 % accordé au titre de l’IFI (CGI, art. 973 I al. 2) est refusé au contribuable qui détient sa résidence principale au travers d’une société (BOI-PAT-IFI-20-30-20, no 20).

Bon à savoir !

Si vous êtes mariés ou pacsés et que votre projet est de faire de l’investissement locatif, la SCI est un choix intéressant. En effet, vous pourrez plus facilement transmettre à vos enfants. De plus, en cas de forte TMI et si vous envisagez cet investissement comme un complément de retraite et non une possibilité immédiate d’améliorer votre train de vie, l’option à l’IS peut être avantageuse, mais attention à la sortie.

Les avantages de la SCI pour les couples en concubinage

Pour les couples non mariés la création d’une SCI n’est pas rédhibitoire. L’achat de la résidence principale par une SCI notamment permet d’éviter la constitution d’une indivision au moment de son acquisition et de sa transmission. Elle présente aussi des atouts pour les concubins ou les couples divorcés ayant des enfants d’un premier lit. Plusieurs schémas existent, dans cette partie, nous mettons le coup de projecteur sur deux de ces techniques.

Mise en place de clause tontine ou d’accroissement

Sécurité juridique. En cas d’acquisition d’un bien entre concubins, la clause tontine permet au dernier survivant d’être réputé rétroactivement propriétaire à part entière des parts de la société. Ainsi, à votre décès les parts de la SCI reviendront automatiquement à votre concubin. Ces parts ne feront plus partie de votre patrimoine et ne seront pas pris en compte dans l’actif successoral. La validité de la clause de tontine n’est pas remise en cause, même lorsque l’acquisition a été majoritairement financée par l’un des concubins (Cass. civ., 1re ch., 14 décembre 2004, n°02-11.088).

Poids de la fiscalité. Au plan fiscal, il en résulte que les parts reçues en vertu de la clause de tontine sont réputés transmis à titre gratuit (CGI, art. 754 A). La transmission sera taxée au taux de 60% après abattement de 1.594 € (CGI, art. 788, IV et BOI-ENR-DMTG-10-10-10-10 n°260). La clause tontine assure certes une sécurité juridique aux concubins mais n’évite pas le poids de la fiscalité.

Technique du démembrement croisé
Pourquoi préférer le démembrement croisé à la clause tontine ?

Contexte. Lorsque des concubins non pacsés achètent ensemble, ils optent généralement pour l’indivision. Dans cette hypothèse, le bien appartient à chacun à proportion de son apport. Cette solution a le mérite de la simplicité mais présente un inconvénient majeur puisqu’au décès du premier concubin, les héritiers du concubin décédé vont se trouver propriétaires en indivision avec lui. Cette situation peut être très compliquée en cas de résidence principale. Les héritiers pourront ainsi l’obliger à vendre ou, si une clause d’agrément est prévue à racheter leurs parts. De plus, nous l’avons vu, la solution de la clause tontine est très onéreuse car l’administration fiscale taxe les successions entre étrangers à 60 % après abattement.

Ainsi, la meilleure solution est de créer une SCI puis faire un démembrement croisé des parts de la SCI, mais qu’est-ce que le démembrement ?

Définition. L’achat croisé est l’opération par laquelle des associés achètent la nue-propriété d’une moitié des parts et l’usufruit de l’autre moitié. En cas de décès de l’un des associés concubins, le droit d’usufruit sur la nue-propriété du survivant s’éteint, lui permettant ainsi d’obtenir la pleine propriété de la moitié, sans droits de succession, et de conserver l’usufruit de l’autre moitié. Les héritiers du défunt ne peuvent évincer le survivant et récupèrent alors que la moitié en nue-propriété.

Exemple concret de la technique du démembrement croisé

Imaginons l’exemple suivant :

Deux personnes A et B constituent une SCI. A et B sont associés à 50 % chacun. Le capital de la société est divisé en 100 parts :

  • A détient les parts numérotées de 1 à 50; 
  • B détient les parts numérotées de 51 à 100.

A et B procèdent au démembrement croisé. Ainsi, A échange l’usufruit des parts numérotées de 1 à 50 contre l’usufruit des parts de B, soit celles portant les numéros 51 à 100. B procède au même échange au profit de A. Suite à cet échange, la répartition des parts est la suivante :

  • A est usufruitier des parts 51 à 100 et nu-propriétaire des parts 1 à 50 ;
  • B est usufruitier des parts 1 à 50 et nu-propriétaire des parts 51 à 100.

Si A décède, B conserve la nue-propriété de ses parts, et l’usufruit des parts de A. La nue-propriété des parts de A pourra aller aux héritiers de A mais l’associé B sera tranquille. Par exemple, il pourra résider dans le logement sans crainte du sort que pourraient lui réserver les héritiers de A.

Comment éviter l’abus de droit fiscal ?

Qu’est-ce que l’abus de droit fiscal ?

Votre société civile devra être constituée pour un motif autre que purement fiscal. Nous vous conseillons de toujours envisager ces montages patrimoniaux dans le spectre de l’abus de droit. Il est donc nécessaire de faire appel aux services d’un avocat spécialisé dans ce domaine. L’administration est en effet en droit d’écarter, comme ne lui étant pas opposables, les actes entachés d’abus de droit.

Il existe deux formes d’abus de droit fiscal par fraude à la loi :

  • l’abus de droit pour motif exclusivement fiscal, inséré par la loi de finances rectificative pour 2008 (art. L64 LPF). Il s’agit de l’abus de droit fiscal pour fictivité juridique ou fraude à la loi.
  • l’abus de droit pour motif principalement fiscal issu de la loi de finances pour 2019 pour les actes passés ou réalisés depuis le 1er janvier 2020 (art. L64 A LPF). L’abus de droit fiscal pour motif principalement fiscal vise les actes ou montages dépourvus de substance économique.

Quelles sont les fraudes les plus courantes en SCI ?

Vous avez été trop gourmand et l’administration a réalisé un redressement fiscal à votre encontre. En cas de désaccord sur les rectifications notifiées sur le fondement de l’article L. 64 du LPF, vous pouvez soumettre le litige à l’avis du comité de l’abus de droit fiscal. Chaque année, le rapport de ce comité est riche d’opérations réalisées en SCI. Nous avons sélectionné 3 fraudes très souvent requalifiées par l’administration fiscale :

Mise en location de son propre bien

Beaucoup sont tentés de se louer à eux-mêmes leur résidence principale. Ils pensent gruger l’administration fiscale en établissant un loyer peu élevé auquel sont déduits les charges de la SCI et notamment les intérêts d’emprunt. La technique  est alléchante car elle permet de créer un déficit foncier imputable jusqu’à 10.700 € sur le revenu global. Oui mais attention, l’administration sanctionne très régulièrement ce montage en le qualifiant d’abus de droit.

Donation de parts sous évaluée

Vous êtes parent et vous souhaitez donner à vos enfants des parts de votre SCI. Pensez à ne pas dépasser trop grossièrement la décote de 10% évoqué plus haut dans ce guide. Vous vous penserez malin en diminuant vos droits de mutation, vous finirez avec un redressement ! L’administration n’hésitera pas à requalifier la donation et vous devrez payer des droits de mutation majorés.

Fraude à la donation temporaire

Vous en avez assez de payer de l’IFI. Vous savez désormais que la donation temporaire d’usufruit à vos enfants évoquée plus haut dans ce guide, peut vous y exonérer. Oui mais vous n’êtes pas le seul à détenir cette information : l’administration est très au courant;) La technique de la donation temporaire est parfaitement légale, c’est un bon début n’est-ce pas ? Alors de grâce, soyez fin…

La fiscalité en SCI

SCI à l’IR ou à l’IS : comment choisir ?

La fiscalité de la SCI à l’IR

Le principe de la transparence

Distinction avec les sociétés commerciales. La SCI est dite fiscalement transparente cela veut dire que, sauf option à l’impôt sur les sociétés, les associés sont personnellement redevables en fonction de leur quote part dans la société. Ce mode d’imposition est appliqué par défaut aux sociétés civiles ce qui les distingue des sociétés commerciales qui dépendent généralement de l’impôt sur les sociétés (IS).

En conséquence, conformément aux dispositions de l’article 8 du Code général des impôts, les associés d’une société civile non soumise à l’IS sont personnellement imposables pour la part des bénéfices correspondant à leurs droits dans la société, soit à :

  • l’impôt sur le revenu lorsqu’ils relèvent de cet impôt (associés personnes physiques, entreprises individuelles ou sociétés de personnes non soumises à l’IS) ;
  • l’impôt sur les sociétés lorsqu’ils relèvent de cet impôt.

Revenus fonciers. Dans le cas d’une personne physique, le résultat sera donc déterminé dans la catégorie des revenus fonciers. Il sera soumis à l’imposition même si les résultats de la société ne sont pas effectivement distribués.

L’arme de la SCI à l’IR : le déficit foncier

Lorsque le résultat de la SCI à l’IR est déficitaire, le déficit est pris en compte par l’associé pour la part correspondant à ses droits. Chaque associé personne physique pourra donc imputer la fraction correspondant à ses droits, sur son revenu global dans la limite annuelle de 10.700 € par an (hors frais financiers et hors déficits fonciers spéciaux).

Outil de défiscalisation. Lorsque la SCI à l’IR réalise un déficit, vous avez donc la possibilité de reporter une partie sur votre déclaration de revenus. Le déficit foncier dégagé contribue donc à diminuer de manière globale les revenus figurant sur votre déclaration et donc l’impôt dû.

L’imposition des plus-values de la SCI à l’IR
Cession de l’immeuble détenue par une SCI à l’IR

Calcul de la plus-value. La plus-value réalisée sur un immeuble sera égale à la différence entre la valeur de l’immeuble lors de la vente et son prix d’acquisition. S’il y a plus-value, ce n’est pas la SCI qui est soumise directement à l’impôt mais les associés présents à la cession au prorata de leurs droits sociaux.

Le régime applicable est celui des plus-values immobilières des particuliers pour les associés personnes physiques (CGI art. 150 VF, II). Sont applicables, les exonérations au titre de la résidence principale ainsi qu’au titre de la première cession d’une résidence secondaire sous condition de remploi.

En cas de vente d’un immeuble détenu par une SCI à l’IR, vous bénéficierez d’abattements pour durée de détention. Pour l’impôt sur le revenu, l’abattement pour durée de détention est égal à (CGI art. 150 VC) :

  • 6 % pour chaque année de détention au-delà de la 5e et jusqu’à la 21e ;
  • 4 % au terme de la 22e année de détention. Ce qui conduit à une exonération totale d’impôt sur le revenu après 22 ans de détention.

Pour les prélèvements sociaux, l’abattement pour durée de détention est de :

  • 1,65 % pour chaque année de détention au-delà de la 5e et jusqu’à la 21e ;
  • 1,60 % pour la 22e année de détention ;
  • 9 % pour chaque année au-delà de la 22e. L’exonération des prélèvements sociaux est donc acquise au-delà d’un délai de détention de 30 ans.
Cession des parts de SCI à l’IR

Si un associé vend des parts de SCI à l’IR, la plus-value relève du régime des plus-values immobilières des particuliers. À ce titre, les modalités de calcul des plus-values de cession d’immeubles sont transposables, aux gains retirés de la cession de parts sociales de SCI à l’IR. Ainsi, par l’effet de l’abattement pour durée de détention applicable aux plus-values immobilières au-delà de la 5e année, la plus-value est définitivement exonérée lorsque les parts sociales cédées ont été conservées pendant plus de 22 ans pour l’impôt sur le revenu, et plus de 30 ans pour les prélèvements sociaux.

Bon à savoir !

Si vous décidez d’investir au travers une SCI à l’IR, vous serez donc taxé directement à proportion de vos droits. Vous devrez intégrer ses résultats à votre déclaration d’impôt sur le revenu. Si ces résultats sont positifs ils viendront alourdir votre pression fiscale. Cette stratégie est donc déconseillé pour celles et ceux qui ont déjà une forte TMI.

La fiscalité de la SCI à l’IS

Bien que l’IR soit le régime par défaut, vous pouvez décidez de soumettre la SCI à l’impôt sur les sociétés lorsque ce mode d’imposition se révèle plus favorable.

Assujettissement à l’IS

Taux de l’IS. La SCI sera directement redevable de l’IS sur les bénéfices. le taux de l’impôt sur les sociétés est de :

Sociétés dont le chiffre d’affaires est inférieur à 7,63 M€ pour les exercices :

Bénéfices compris :À compter du 01/01/2018À compter du 01/01/2019À compter du 01/01/2020À compter du 01/01/2021À compter du 01/01/2022
Entre 0 € et 38.120 €15%15%15%15%15%
Entre 38.120 € et 500.000 €28%28%28%26,5%25%
Au-delà de 500.000 €33,33%31%28%26,5%25%

Ainsi, si vous réalisez un bénéfice inférieur à 38.120 €, vous ne serez imposé qu’à hauteur de 15%. Vous ne serez imposé personnellement qu’en cas de distribution des bénéficies sous forme de dividendes.

Tolérance administrative : la notion d’activité commerciale à titre accessoire. L’administration fiscale permet de ne pas imposer les sociétés civiles à l’IS lorsque leurs recettes de nature commerciale n’excède pas 10 % du montant de leurs recettes totales HT (CGI art. 206, 2).

Assujettissement automatique à l’IS

Nous l’avons vu, les SCI n’entrent pas dans le champ d’application de l’IS en raison de leur forme. Elles sont néanmoins assujetties à cet impôt si elles se livrent à des opérations de caractère industriel ou commercial au sens des articles 34 et 35 du CGI (CGI art. 206, 2). Par conséquent sont donc automatiquement assujetties à l’IS, les SCI qui réalisent l’activité de :

  • location de logements meublés. C’est notamment le cas si vous faites de la colocation ou si vous exploitez en bail mobilité ;
  • acquisition d’ immeubles en vue de leur revente ;
  • intermédiaire en transactions immobilières.
Option à l’IS

La SCI peut opter pour leur assujettissement à l’IS (CGI art. 206, 3.b). Pour cela elle doit notifier ce choix au Service des Impôts des Entreprises (SIE) dont elle relève. Le nouveau mode d’imposition prendra normalement effet dans le mois qui suit la réception de la notification.

L’option est en principe irrévocable, mais la SCI peut renoncer à son option pour l’IS jusqu’au 5e exercice suivant celui au titre duquel elle a été exercée. À défaut, l’option devient irrévocable.

L’arme de la SCI à l’IS : l’amortissement

La SCI qui deviendrait imposable à l’IS devra déterminer ses bénéfices selon les règles de l’IS. Les résultats des sociétés soumises à l’IS sont en principe déterminés au niveau de la société d’après les règles fixées pour les BIC auxquelles on ajoute les règles spécifiques à l’IS (CGI art. 34 à 61 A).

L’un des avantages de la SCI à l’IS réside dans la possibilité d’amortir l’immeuble. L’amortissement c’est déduire chaque année un montant correspondant à l’usure de l’immeuble. L’amortissement vous permettra de réduire le bénéfice imposable de votre SCI, et par due conséquence réduire l’impôt.

L’imposition des plus-values de la SCI à l’IS

Notion de VNC. La cession des biens ou parts à l’actif immobilisé des SCI soumises à l’IS va entraîner une plus ou moins-value professionnelle. Pour déterminer son montant, il y a lieu de comparer le prix de cession à la valeur nette comptable (VNC) de l’élément cédé. La valeur nette comptable correspond à la valeur d’origine du bien diminué des amortissements admis en déduction pour l’assiette de l’impôt.

Pas d’exonération. Ces plus ou moins-values réalisées par les SCI à l’IS relèvent, sauf exception, du régime des plus ou moins-values à court terme quelle que soit la durée de détention des biens cédés (CGI art. 219, I.a quater). Concrètement cela veut dire que les plus et moins-values sont prises en compte dans le résultat imposable dans les conditions et au taux de droit commun de l’IS sans possibilité d’exonération.

Régime fiscal des cessions de parts de SCI à l’IS

Calcul de la plus-value. Vous êtes associé d’une SCI à l’IS et vous souhaitez céder vos parts. Vous serez imposé selon le régime d’imposition des plus-values sur valeurs mobilières et droits sociaux des particuliers (CGI art. 150-0 A à 150-0 F). La plus-value est constituée par la différence entre :

  • le prix net effectif de cession des parts sociales ;
  • et le prix effectif d’acquisition ou de souscription par le cédant ou, en cas d’acquisition à titre gratuit, de la valeur vénale retenue pour la détermination des droits de mutation. (CGI art. 150-0 D, 1).

Abattement pour durée de détention. Vous pourrez bénéficier de l’application d’un abattement pour durée de détention (CGI art. 150-0 D, 1.al. 2), de droit commun, ou renforcé (sous conditions) :

Durée de détentionTaux d'abattement
Entre 2 et 8 ans50%
Au moins 8 ans65%

Régime fiscal de la distribution de bénéfice

En cas de distribution de bénéfices vous serez imposé au taux de 12,8 %. Il s’agit du PFU (Prélèvement forfaitaire unique) ou “flat tax“. À cet impôt, seront ajoutés les prélèvements sociaux de 17,20 %. Ce qui fait une imposition totale de 30%.

Par dérogation au PFU qui s’applique de plein droit, vous pourrez opter pour l’imposition de ces revenus au barème progressif de l’IR (CGI art. 200 A, 2). Attention, cette option est globale, et vaudra pour l’ensemble des revenus de capitaux mobiliers et des plus-values mobilières de l’année.

Bon à savoir !

Si la stratégie de la SCI à l’IS est pertinente pour gérer un bien économiquement, elle s’avère moins favorable lorsqu’il s’agit de vendre ce bien. En effet, la cession d’un bien en SCI à l’IS entraîne la taxation de la plus-value dont le montant se voit augmenter des amortissements pratiqués. L’investisseur avisé comprend que la SCI à l’IS est recommandée pour celles et ceux qui souhaite investir sur le long terme. Aidez-vous d’un simulateur afin de déterminer le choix le plus pertinent en fonction de votre projet.

SCI et les autres impôts

Hormis l’impôt sur le revenu et l’impôt sur les sociétés, une SCI peut être soumis à d’autres impositions. Nous en avons sélectionné quatre.

SCI et Contribution sur les Revenus Locatifs (CRL)

La contribution sur les revenus locatifs est due par les SCI soumises à l’IS qui possèdent et louent des locaux à usage professionnel ou d’habitation. Son taux est de 2,5% (CGI art. 234 duodecies I et CGI art. 234 nonies).

Bon à savoir !

Les revenus assujettis à TVA et les immeubles de moins de 15 ans sont exonérés de CRL.

SCI et taxe foncière

Taxe foncière. La SCI est naturellement redevable de la taxe foncière sur les immeubles dont elle est propriétaire au 1er janvier de l’année d’imposition. Son montant est déterminé en fonction de la valeur locative cadastrale.

SCI et CFE

Qu’est-ce que la CFE ?

Composante de la CET. La cotisation foncière des entreprises (CFE) forme avec la cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises (CVAE) :  la contribution économique territoriale (CET).

Caractère professionnel. La CFE est due, chaque année, par les SCI qui exercent une activité passible à savoir une activité exercée à titre habituel et qui revêt un caractère professionnel non salarié (CGI art. 1447)

Quelles sont les activités assujetties à la CFE en SCI ?
Activités hors du champ de la CFE

Immeubles nus à usage d’habitation. Si vous réalisez des activités de location ou de sous-location portant sur des immeubles nus à usage d’habitation, vous ne serez pas assujettis à la CFE (BOFiP-IF-CFE-10-20-30).

Seuil de 100.000 €. Sachez que même dans le champs, vous pouvez y échapper si vous réalisez moins de 100.000 € de recettes brutes, ou de chiffre d’affaires hors taxes (CGI art. 1447, al. 2).

Activités dans le champ de la CFE

Exploitation de locaux nus. Sous réserve du seuil de 100.000 € sont dans le champ d’application de la CFE les activités de location ou de sous-location nue de :

  • terrains nus ;
  • d’immeubles bâtis à usage industriel, commercial, artisanal, professionnel (magasins, bureaux…) ;
  • de terrains agricoles et de bâtiments ruraux affectés à une activité autre qu’une activité agricole exonérée de CFE.

Exploitation de locaux meublés. Toujours sous réserve du seuil de 100K€, vous êtes susceptibles de devoir payer de la CFE si vous réalisez des activités de location et de sous-location de locaux meublés ou aménagés, à usage d’habitation ou à usage professionnel. Mais même en dépassant le seuil, vous pouvez dans certains cas bénéficier d’exonération (BOI-IF-CFE-10-30-30-50).

Conclusion : vous l’aurez compris l’assujettissement à la CFE en SCI est donc très rare en pratique.

SCI et TVA

Exploitation de locaux d’habitation. Le principe est que la SCI n’est pas soumise à la TVA. La SCI est en effet exonérée de TVA lorsque elle réalise de la location nue ou meublée à usage d’habitation. Cela veut dire que la SCI ne devra pas facturer de TVA aux locataires et en contrepartie elle ne pourra pas récupérer la TVA sur les achats réalisés. Dans ce cas de figure, la TVA acquittée sur les travaux réalisés sur le bien ne pourra pas être déduite.

Exploitation de locaux professionnels. Dans le cas de la location de locaux professionnels vous devez distinguez deux situation :

  • Soit la location est équipée du mobilier nécessaire à l’activité professionnelle. La SCI sera assujettie à la TVA par principe. La SCI devra facturer la TVA sur les loyers encaissés. 
  • Soit la location est nue. En principe la SCI est exonérée de TVA. La SCI pourra toutefois décider d’opter pour l’assujettissement à la TVA. Une option très utile en cas de travaux importants à réaliser. 

La fin de la SCI

La dissolution de la SCI

Les causes de dissolution

Conformément aux dispositions de l’article 1844-7 du Code civil les causes de dissolution peuvent être :

  • l’arrivée du terme de la société ;
  • la réalisation ou l’extinction de son objet ;
  • l’annulation du contrat de société ;
  • la dissolution anticipée décidée par les associés ou la dissolution anticipée prononcée par le tribunal à la demande d’un associé pour justes motifs ;
  • la dissolution anticipée prononcée par le tribunal dans le cas prévu à l’article 1844-5 ;
  • ou toute autre cause prévue par les statuts.

La publication dans un journal d’annonces légales

La dissolution de la société doit être publiée, dans un délai de 1 mois, dans un journal d’annonces légales. L’annonce doit contenir un certain nombres d’indications et notamment :

  • la dénomination sociale suivie ;
  • le montant du capital social ;
  • l’adresse du siège social ;
  • le numéro d’immatriculation de la société ;
  • la cause de la dissolution ;
  • les nom, prénom et domicile du liquidateur et, s’il y a lieu, les limitations apportées à ses pouvoirs ;
  • etc.

La liquidation de la SCI

Liquidation amiable VS liquidation judiciaire. Sauf exceptions, la dissolution de la société entraîne sa liquidation (C civ. art. 1844-8, al. 1). La liquidation est dite “amiable” par opposition à la liquidation judiciaire. En effet, la liquidation judiciaire sera prononcée lorsque la société est en cessation des paiements et que son redressement est manifestement impossible (C. com. art. L. 640-1).

Désignation d’un liquidateur. La désignation d’un liquidateur est obligatoire même dans le cas où la dissolution est immédiatement suivie de la liquidation et de sa clôture. Un avis de clôture signé par le liquidateur devra être publié dans un journal qui a reçu la publicité de sa nomination. Il contiendra notamment les indications suivantes :

  • la dénomination sociale suivie, s’il y a lieu, de son sigle ;
  • la forme de la société suivie de la mention « en liquidation » ;
  • le montant du capital social ;
  • etc.

 

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