« Nos chiffres sont éloquents, plus de la moitié des créations de société que nous avons réalisé depuis la fin du confinement sont des SCI. C'est du jamais vu ! » Telles sont les paroles d'un formaliste avec qui nous avons récemment échangé. Tout le monde s'attendait à une chute de l'activité, conséquence logique de la crise du Coronavirus, n'est-ce pas ?

Oui, mais cela, c'était sans connaître la pugnacité de nos investisseurs immobiliers français, qui ont visiblement fait chauffé la carte bleue après le confinement !

Table des matières

Introduction : comment expliquer ce phénomène ?

Tout d'abord, nombreux sont les pouvoirs surnaturels attribués à la SCI en matière de défiscalisation. Certes, la SCI peut vous permettre d'optimiser la fiscalité de vos investissements locatifs, cependant il n'y a pas de miracle.

Ensuite, la crise que nous vivons actuellement nous rappelle l'évidence : la constitution d'un patrimoine est vitale dans un environnement économique instable. La durée de vie s'allonge et cause un essoufflement des systèmes de retraite. La vie active, elle, ne cesse de raccourcir! Phénomène notamment conforté par la précarisation des situations professionnelles. Dans ce contexte, le patrimoine permet d'assurer un complément de revenu.

Par ailleurs, le niveau de complexité des situations familiales modernes est sans précédent. On se marie, on divorce, on se pacse et on finit en union libre;) L'investissement en SCI permet d'organiser sa succession en évitant les frictions que suscitent les familles recomposées.

Enfin, beaucoup d'investisseurs immobiliers, en quête d'une forme de liberté financière, utilisent la SCI pour investir massivement dans l'immobilier.

Vous l'aurez compris, il y a dans la pratique, autant de SCI que d'utilisations différentes que l'on puisse en faire. Tout au long de ce guide, vous verrez que l'on n'aborde pas la SCI de la mème manière selon que l'on souhaite transmettre, gérer ou optimiser son patrimoine. Vous verrez que la SCI est avant tout un outil. Un outil, au service de la gestion de votre patrimoine, porteur de projets tant familiaux que patrimoniaux.

Quelles sont les caractéristiques principales d'une SCI?

Qu'est ce qu'une SCI ?

Définition. La SCI est soumise aux dispositions de l'article 1832 du Code civil :

« La société est instituée par deux ou plusieurs personnes qui conviennent par un contrat d'affecter à une entreprise commune des biens ou leur industrie en vue de partager le bénéfice ou de profiter de l'économie qui pourra en résulter. »

En d'autres termes, il s'agit d'un accord passé entre au moins deux personnes visant à détenir un ou plusieurs biens immobiliers. Les objectifs sont diverses et se situent entre la simple gestion d'un patrimoine et l'optimisation de sa succession, à la mise en location de logements. La SCI se distingue des sociétés commerciales par son objet civil. En effet, la gestion d'un immeuble est une activité par essence civile. La SCI est donc une société civile dont l'objet ne porte pas sur l'un des actes de commerce visés aux articles L. 110-1 et L. 110-2 du Code de commerce.

Le saviez-vous ?

Le langage quotidien assimile la notion d'immeuble à celle d'un bâtiment urbain. Or, en droit un immeuble désigne un bien qui ne peut pas être déplacé, à la différence d'un meuble. Il peut naturellement s'agir d'un immeuble de rapport, mais pas que. Il peut également s'agir d'un appartement, d'une maison ou d'un terrain.

Comment rédiger les statuts d'une SCI ?

Personnalité morale. La SCI a une personnalité juridique distincte de celle de ses associés. Elle a son propre patrimoine qui n'est pas le gage des créanciers personnels des associés. Les sociétés civiles constituent des personnes morales, et disposent à ce titre :

  • d'un domicile librement déterminé par les associés. Il peut s'agir du domicile du gérant ou tout autre endroit indiqué dans les statuts;
  • d'une nationalité propre distincte de celle de ses associés;
  • d'un patrimoine qui lui est propre. Les créanciers personnels des associés ne peuvent engager d'action à l'encontre de l'actif de la SCI. Cet actif forme en effet, le gage des seuls créanciers sociaux.

Liberté statutaire. Bien que le Code civil impose un certain nombre de règles de fonctionnement à la SCI, vous disposez en tant qu'associé d'une grande liberté dans la rédaction des statuts. Cette liberté ne doit pas faire oublier l'importance de la rédaction des clauses statutaires, qui sont les conditions sinequanone du bon déroulement de la vie sociale.

Acte sous seing privé ou authentique. Un acte authentique est un acte rédigé par un notaire imposant l'enregistrement au service des impôts des entreprises (SIE) et le paiement de droits d'enregistrement. Pour les statuts rédigés sous-seing privé, la loi n° 2014-1545 du 20 décembre 2014 a supprimé, à compter du 1er juillet 2015, l'obligation d'enregistrement des actes de constitution de sociétés. Le législateur vous laisse donc le choix. L'acte authentique sera néanmoins obligatoire dès lors que vous apporterez un immeuble ou des droits immobiliers.

Quelles sont les activités possibles en SCI ?

Un objet nécessairement immobilier ?

Les activités immobilières permises en SCI

Nous l'avons vu, conformément aux dispositions de l'article 1845 du Code civil :

« […] Ont le caractère civil toutes les sociétés auxquelles la loi n'attribue pas un autre caractère à raison de leur forme, de leur nature, ou de leur objet. »

La SCI qui a donc, en plus d'un caractère civil, un objet nécessairement immobilier peut réaliser plusieurs types d'activité:

  • tout d'abord, vous pouvez administrer des immeubles que vous avez acheté ou reçu en apport conjointement avec les autres membres de la société.
  • vous pouvez ensuite mettre en location des immeubles.
  • enfin, vous pouvez construire un ou des immeubles sur un terrain appartenant à la SCI.

Deux erreurs à éviter dans la rédaction de votre objet social

Erreur n°1 : vous devez absolument éviter de limiter l'objet social à la gestion d'un seul bien car sa vente aura pour conséquence la dissolution de votre SCI.

Erreur n°2 : prévoir un objet social trop précis est également un piège à éviter. Vous ne pouvez pas lire l'avenir sauf à être devin. Un objet social trop restreint vous contraindra et empêchera le développement futur de votre SCI.

Est-il possible d'exercer l'activité de marchand de biens en SCI ?

Qu'est ce qu'un marchand de biens?

Définition d'un marchand de biens. Un marchand de biens est une personne dont l'activité professionnelle est l'achat et la revente de biens immobiliers : immeubles, maisons, appartements etc. A l'inverse de l'agent immobilier, qui n'est qu'un intermédiaire entre vendeur et acheteur, le marchand de biens est lui, propriétaire des biens qu'il vend.

L'investisseur qui achète un bien en SCI et le revend 6 mois après est-il requalifié en marchand de biens?

Non. Mais vous devez rester prudent quant à ce que l'objet de votre SCI demeure un objet civil. Or, l'activité de marchand de biens est une activité commerciale, et une SCI n'est pas une société de commerce habilitée à acheter ou vendre des produits ou services. L'activité d'achat et de revente dans une SCI est donc considérée comme civile tant que celle-ci n'est pas répétée. C'est donc la répétition des opérations d'achat pour revendre qui transforme l'activité civile de votre SCI en activité commerciale.

L'investisseur qui achète un terrain pour le revendre en lot est-il requalifié en marchand de biens ?

Oui. L'achat d'un terrain dans le but de le revendre par lots viabilisés non construits constitue une opération commerciale qui ne peut être réalisée en SCI.

Qu'en est-il de l'investisseur qui achète un bien en vue de sa rénovation ?

L'achat d'un immeuble en vue de sa rénovation relève en principe de l'article L.110-1 du Code de commerce. En effet, la rénovation n'entraîne pas l'édification d'un nouveau bâtiment. Vous devez cependant garder en mémoire qu'il existe plusieurs degrés dans l'activité de rénovation. Les juges ont donc un pouvoir d'appréciation dans la qualification à retenir. 

Comment contourner ces interdictions ?

En définitive, l'activité de marchand de biens ne serait donc pas applicable à la SCI. Cependant, en n'y regardant de plus près, il existe des parades. Par exemple, l'achat de terrain en vue d'y construire un ou plusieurs bâtiments et de les vendre en bloc ou par locaux est bien une opération civile. L'appellation « société civile immobilière » s'applique donc aux sociétés ayant pour objet l'achat de terrains en vue de leur revente après construction. Il s'agit des sociétés civiles de construction-vente (SCCV) visées à l'article 239 ter du Code général des impôts. Attention ! Ces sociétés peuvent être menacées de perdre leur statut de société de personnes et être imposées à l'impôt sur les sociétés.

Quels sont les avantages à constituer son patrimoine professionnel en SCI ?

Il est très souvent recommandé à l'entrepreneur propriétaire de son immeuble professionnel de l'acquérir via une SCI. La SCI est d'ailleurs un outil particulièrement prisé des professionnels libéraux qui exercent en groupe et qui ont pour projet de réaliser un investissement immobilier ensemble. Mais quels sont les avantages de ce montage ?

Constituer un écran juridique

Transfert de patrimoine. Dans ce schéma, vous serez associé de la SCI, laquelle sera propriétaire du local professionnel qu'elle mettra à disposition de votre société d'exploitation par un bail de location. Le bien n'est donc pas détenu par vous à titre personnel. En effet, dans l'hypothèse d'un apport de bien à la SCI, l'opération s'assimile à un transfert de patrimoine. En conséquence, en créant une SCI vous allez constituer un écran juridique entre le local professionnel et l'immeuble.

Fixation du loyer. Une des conséquences de ce montage est la facturation par la SCI d'un loyer mensuel. Loyer qui sera déductible de l'assiette de résultat de la société d'exploitation. En outre vous devrez veiller à être raisonnable dans la fixation de ce loyer afin de ne pas vous attirer les foudres de l'administration fiscale. Pour ce faire, tenez vous en à la fourchette de prix du marché.

Se protéger des créanciers

En cas de problèmes d'impayés dans la société d'exploitation, les créanciers ne pourront pas saisir le patrimoine de votre SCI. Afin d'éviter tout quiproquo avec l'administration fiscale et les conséquences d'une confusion de patrimoine, prenez soin d'établir une comptabilité bien distincte entre la SCI et la société d'exploitation.

Vendre plus facilement l'immobilier d'entreprise

L'immobilier peut constituer l'un des actifs les plus importants en cas de rachat d'une activité. En effet, la valeur des locaux professionnels peut gonfler le prix de vente. Avec ce schéma, et si vous souhaitez vendre votre société d'exploitation, vous pourrez la céder tout en conservant l'immobilier d'entreprise. Ainsi, en détachant ce patrimoine immobilier de celui de la société d'exploitation, vous augmentez vos chances de trouver preneur.

Quelles sont les différentes formes de SCI ?

Dans le domaine immobilier, plusieurs types de sociétés civiles existent comme la société civile d'attribution ou la société civile de construction-vente. Cependant, il est important de préciser que la SCI et ses autres dérivés, SCI familiale, SCI location entre autre, ne constituent pas des catégories spécifiques de sociétés civiles. Elles relèvent donc en tout point du régime général rattaché aux sociétés civiles.

La SCI location ou d'investissement locatif

Éviter les démarches d'apport. La SCI de location destinée à de l'investissement locatif est souvent constituée avant l'achat d'un bien ciblé. Cette stratégie consiste à éviter les démarches d'apport du bien et le paiement de tous les frais qui s'y rattache.

Augmenter sa capacité financière. Réaliser un investissement locatif en SCI permet d'augmenter sa capacité financière en investissant avec des personnes qui ne sont pas nécessairement de la même famille. Cela permet en outre, d'accroître la rentabilité de vos investissements en générant des revenus plus élevés. De plus, la SCI d'investissement locatif vous permettra également de renforcer la crédibilité de votre dossier auprès des banques pour l'octroi d'un emprunt.

Créer une relation dépersonnalisée avec vos locataires. La relation entre propriétaire et locataire peut parfois être tendue. Le contrat de location lie la SCI et le locataire, ce n'est donc plus vous personnellement, qui allez prendre les décisions. Aussi, l'un des avantages de la SCI d'investissement locatif est de créer une sorte d'écran entre vous et votre locataire.

Faciliter la transmission. Nous avons consacrer une partie entière à ce sujet dans ce guide, tant cela constitue un avantage indéniable de la SCI, et ce pour plusieurs raisons. Faire de l'investissement locatif en SCI permet notamment de :

  • bénéficier d'abattements fiscaux ;

  • éviter les problèmes liés à l'indivision ;

  • profiter de l'endettement de la SCI pour diminuer la valeur des parts sociales et donc par la même celle des droits ;

  • diminuer le montant des droits avec une décote d'environ 10% par rapport à la valeur de l'immeuble.

La SCI familiale

Une SCI classique. La SCI familiale ne diffère pas d'une SCI classique. Elle permet simplement aux membres d'une même famille de gérer en commun leur patrimoine immobilier. Ce type de SCI est souvent créée afin d'anticiper la succession.

Un outil de transmission. Elle peut être mise en place suite à un décès pour gérer la succession et éviter l'indivision. Elle est également fréquemment créée par des parents souhaitant transmettre un bien à leurs enfants en les associant au capital de la SCI.

Un gérant externe. Plus qu'ailleurs, la relation entre les associés d'une SCI familiale peut être source de tension. Les statuts peuvent anticiper des solutions à d'éventuels problèmes. Il peut être conseillé de faire appel à un gérant externe pour traiter les affaires courantes. Un gérant externe saura apaiser les relations. Enfin, il sera le garant de la tenue de certains documents comptables, très souvent négligée à tort, en SCI familiale.

La SCI d'attribution

Définition. La SCI d'attribution est régie par les articles L. 212-1 à L. 212-7 du Code de la construction et de l'habitation. Elle vise à acquérir des biens immobiliers dans le but de les diviser par fractions et les attribuer à chaque associé.

Quel intérêt ? Ce type de société constitue une alternative à la copropriété. Chaque associé aura un logement à hauteur du nombre de ses parts dans la société.

Importance des statuts Vous devrez veiller à bien noter dans les statuts le détail des lots. Aucune partie du futur bien ne doit être laissée sans propriétaire. Dans l'hypothèse d'un immeuble à usage collectif, vous devrez déterminer dans les statuts à qui appartiennent les parties communes.

La Société civile de construction-vente

Définition. La SCI de construction-vente (SCCV) est régie par les articles L. 211-1 à L. 211-4 du Code de la construction et de l'habitation. Elle vise à construire des biens immobiliers afin de procéder immédiatement à sa revente en totalité ou par fraction. Contrairement à la SCI d'attribution, la revente en SCCV est réalisée à des tiers et non à des associés de la société.

Promotion immobilière. Vous l'aurez compris ce type de société poursuit avant tout un but de promotion immobilière. Les maîtres d'ouvrage de programmes immobiliers ont donc là, un instrument qui leur est adapté.

La société d'attribution d'immeubles en jouissance à temps partagé

Définition. Ce type de sociétés doit obéir à une réglementation spéciale et son objet doit être strictement conforme à la définition donnée par la réglementation. Définie par la loi 86-18 du 6 janvier 1986, la société d'attribution d'immeubles en jouissance à temps partagé a pour objet :

« L'attribution, en totalité ou par fractions, d'immeubles à usage principal d'habitation en jouissance par périodes aux associés auxquels n'est accordé aucun droit de propriété ou autre droit réel en contrepartie de leurs apports. »

Multi-propriété à la française ? La jouissance de la part du bien dont chaque associé peut bénéficier ne leur donne aucun droit de propriété. Ce type de société ne peut donc être juridiquement qualifiée de multipropriété. En effet, chaque actionnaire dispose d'une période d'occupation définie pendant l'année. Cette formule a ses avantages, mais également des inconvénients. Soyez donc très prudent avant de vous y engager.

La SCI comme alternative à l'indivision ?

Dans la démarche de réflexion autour de la SCI, nous trouvions important de s'intéresser aux contours de l'indivision. La SCI se plaçant très souvent en alternative.

Indivision ou l'instauration d'un état précaire

Définition. L'indivision est la situation juridique dans laquelle plusieurs personnes sont propriétaires ensemble d'un même bien. Chacun des indivisaires détient une quote-part du bien immobilier.

Une indivision peut naître suite à la volonté commune de deux personnes souhaitant acheter ensemble. Il est aussi fréquent que plusieurs personnes qui ne l'aient pas choisi au départ, se retrouvent en indivision par défaut. Dans ce cas, l'indivision peut instaurer un état précaire, très compliqué à vivre pour les indivisaires. Dans la pratique, une indivision peut être déclenchée parce que :

  • le bien a été recueilli à la suite d'une succession entre plusieurs héritiers ;
  • le bien dépendait d'une communauté entre époux, dissoute par divorce ;
  • etc.

Dans ce contexte, très difficile de gérer de concert un immeuble et s'entendre pour la prise de décisions communes !

L'indivision source de rigidité

Unanimité des indivisaires. En indivision, il n'y a pas de gérant. Les décisions qui ont trait à la gestion du bien ne sont plus soumises à l'accord unanime des indivisaires depuis 2009. En revanche, l'administration courante des immeubles nécessite un accord des indivisaires représentant les deux tiers des droits indivis. Cette circonstance, est à l'évidence problématique en présence de conflits entre copropriétaires.

Tempérament à la rigidité de l'indivision n°1 : l'article 815-3. Selon l'article 815-3 du Code civil  il est possible pour le ou les indivisaires titulaires d'au moins deux tiers des droits indivis de désigner une personne responsable des actes d'administration ou encore de désigner une personne titulaire d'un mandat général d'administration.

Tempérament à la rigidité de l'indivision n°2 : la convention d'indivision. Les indivisaires peuvent décider de mettre en place une convention d'indivision dans le but d'aménager la gestion de l'indivision (C.civ. art. 1873-2). À peine de nullité, cette convention devra être établie par écrit. Elle devra lister les biens indivis et préciser les droits de chaque indivisaire. De plus, elle devra être rédigée par acte authentique et faire l'objet d'une publication au service de la publicité foncière. Elle peut être conclue pour une durée déterminée (5 ans au maximum). Les indivisaires pourront également la renouveler sur simple accord. La mise en place d'une tacite reconduction est également possible.

L'indivision source d'instabilité

L'article l'article 815 du Code civil précise que :

« Nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision et le partage peut toujours être provoqué, à moins qu'il n'y ait été sursis par jugement ou convention. »

Droit de préemption. En d'autres termes, l'indivisaire qui manifeste le souhait de sortir de l'indivision, peut obliger l'ensemble des autres propriétaires du bien à procéder à sa vente. La SCI a le mérite d'empêcher toute action intempestive de partage, car les parts sont beaucoup plus facilement négociables que des droits indivis. En indivision, un des propriétaires peut céder ses parts librement, à qui il veut. Les autres indivisaires ont seulement un droit de préemption. Dans l'hypothèse où aucun n'en veut, les parts indivises  sont vendues sans agrément. 

Avantage de la SCI : la flexibilité !

Il est donc fortement conseillé de prévoir la constitution d'une SCI afin de remédier aux dérives que peuvent provoquer les situations de mésentente et de blocage. La SCI est empreinte de stabilité puisque la propriété est transférée à la société. Celui qui souhaite partir laisse la possibilité aux autres de poursuivre l'existence de la société. C'est le gérant qui prendra en charge l'accomplissement des actes de gestion courantes.

Comment constituer le capital social de la SCI ?

Quelles différences entre capital fixe et variable ?

Capital faible ou élevé ?

Capital faible

Définition. Le capital social est la somme des apports que vous allez réaliser à la constitution de la SCI. Le législateur ne vous impose aucun montant minimum. Il est donc techniquement possible de constituer une SCI avec un capital social dont le montant serait symbolique. Mais attention, la mention du capital doit figurer :

Autant d'exigences qui cadrent mal avec l'hypothèse d'une SCI constituée avec un capital de 1 €.

Piège du capital faible. Un capital faible peut être contraignant dans l'hypothèse d'une cession ultérieure des parts de votre SCI. Il est important de comprendre qu'à la constitution de la SCI, la valeur des parts va être faible voire nulle. En effet, dans un schéma classique, la SCI aura emprunté pour financer l'achat du bien. Pour déterminer la valeur mathématique des parts, vous devrez déduire de la valeur de l'actif constitué du bien acheté, le passif (l'emprunt bancaire et le compte courant d'associés).

Compte tenu des frais d'achat, à la constitution de votre SCI, le passif sera généralement supérieur à l'actif. Au fur et à mesure du remboursement des emprunts grâce au produit des loyers, la valeur des parts va cependant augmenter. Dans ce contexte, l'imposition en cas de cession ultérieure des parts, risque d'être élevée. En effet, la valeur des parts d'origine sera très faible en comparaison au prix de cession qui lui, sera important car calculé sans l'emprunt bancaire. 

Capital élevé

Attractivité des banques. Le capital de votre SCI sera nécessairement élevé en cas d'apport d'un immeuble. A noter que le second associé devra nécessairement réaliser un apport en espèce même symbolique. Un capital élevé constitue un élément qui peut être intéressant lorsque la société fait appel à des créanciers et notamment des établissements bancaires. Dans ce contexte, la plus-value devrait être maîtrisée puisque la valeur d'origine des parts est élevée en cas de cession. Sauf bien sûr, en cas d'une hausse importante de la valeur de l'immeuble non compensée par l'application d'abattement. 

Capital variable : quels avantages ?

Définition. Conformément aux dispositions de l'article L. 231-1 du Code de commerce, vous avez la possibilité d'utiliser un capital variable ce qui vous permet de faire varier le capital social très simplement dans les limites fixées dans les statuts.

Vous devrez donc mentionner dans tous les actes et documents émanant de la SCI et destinés aux tiers l'addition des mots « à capital variable ». 

Avantage de l'anonymat. Un capital variable permet de garantir l'anonymat des associés. Intéressant si vous souhaitez rester discret. En effet, s