Succession et immobilier : comment transmettre 1 million d’euros sans (presque) payer d’impôts ?

Ah, la France… son vin, sa gastronomie, ses grèves… et sa fiscalité. C’est presque devenu une marque de fabrique. Mais soyons honnêtes : ce n’est pas une spécialité dont on peut se vanter. En matière de succession immobilière, la France détient un triste record : une fiscalité parmi les plus lourdes au monde.

Bien sûr, on comprend l’idée de corriger certaines inégalités sociales par l’impôt. Mais à force d’accabler ceux qui ont travaillé dur pour constituer un patrimoine immobilier, on finit par décourager. 

En effet, chaque année, des familles se retrouvent contraintes de vendre une maison ou un appartement simplement pour payer les droits de succession. 

Mais il existe des solutions légales et efficaces pour anticiper. En utilisant les bons leviers, il est possible de transmettre un bien, ou même un patrimoine de plusieurs biens immobiliers, jusqu’à 1 million d’euros, sans (presque) payer d’impôts.

Dans cet article, je vais vous présenter plusieurs stratégies d’optimisation fiscale : la création d’une SCI familiale, le démembrement de propriété, les abattements légaux ou encore la donation-partage. 

Des outils parfois techniques, mais qui peuvent faire la différence entre un héritage amputé par l’impôt et une transmission réussie.

Comprendre la fiscalité successorale en France

Les règles de base des droits de donation et de succession

En France, les donations sont, en principe, soumises aux mêmes règles fiscales que les successions. Autrement dit, que vous décidiez de transmettre de votre vivant ou que le patrimoine passe par décès, le régime d’imposition repose sur le même barème.

Les droits de donation se calculent sur la valeur des biens transmis après déduction des abattements prévus par la loi. L’abattement le plus connu est celui de 100 000 € par parent et par enfant, renouvelable tous les 15 ans. Le barème progressif s’applique ensuite sur la part taxable :

• Jusqu’à 8 072 € : 5 % 
• De 8 073 € à 12 109 € : 10 %
• De 12 110 € à 15 932 € : 15 %
• De 15 933 € à 552 324 € : 20 %
• De 552 325 € à 902 838 € : 30 %
• De 902 839 € à 1 805 677 € : 40 %
• Plus de 1 805 677 € : 45 %

👉 Le saviez-vous ? Les enfants peuvent aussi donner jusqu’à 100 000 € à chacun de leurs parents ou grands-parents en exonération de droits. Et il existe d’autres abattements spécifiques :

• 31 865 € pour les donations aux petits-enfants,
• 15 932 € pour les donations entre frères et sœurs,
• 159 325 € pour les donations à une personne en situation de handicap, quel que soit le lien de parenté (cumulable avec les abattements classiques).

Pourquoi l’immobilier est un cas particulier

La succession d’un patrimoine immobilier est toujours plus compliquée que celle d’actifs financiers. Contrairement à un portefeuille de titres ou à de l’épargne, un appartement ou une maison n’est pas un actif liquide : il ne se partage pas facilement.

Cela crée deux difficultés majeures :

• le risque de conflits familiaux lors du partage,
• l’obligation de vendre le bien pour payer les droits de succession si les héritiers n’ont pas assez de liquidités.

Prenons un exemple simple : un appartement estimé à 1 million d’euros, transmis en pleine propriété à un enfant unique. Après abattement de 100 000 €, la base taxable est de 900 000 €. En appliquant le barème progressif, l’impôt peut dépasser 250 000 € de droits de succession. Autant dire que peu de familles ont cette somme disponible.

Une nouvelle exonération temporaire de dons prévue par la loi de finances 2025

La loi de finances pour 2025 a introduit une mesure exceptionnelle en matière de transmission familiale. L’article 71, I crée une exonération de droits de mutation à titre gratuit pour certains dons de sommes d’argent réalisés entre le 15 février 2025 (lendemain de la promulgation de la loi) et le 31 décembre 2026.

Concrètement, un parent ou un grand-parent (et, à défaut de descendance, un oncle ou une tante) peut donner jusqu’à 100 000 € à un même bénéficiaire en franchise de droits, dans la limite globale de 300 000 € par donataire. Cette exonération est codifiée à l’article 790 A bis du Code général des impôts.

Pour bénéficier du régime favorable, les sommes transmises doivent être affectées, dans les six mois qui suivent le don, à l’un des deux usages suivants :

• l’achat d’un logement neuf destiné à devenir la résidence principale du bénéficiaire ou celle de son locataire ;
• la réalisation de travaux de rénovation énergétique dans l’habitation principale du bénéficiaire.

Seuls les dons en numéraire (chèque, virement, mandat ou espèces) sont concernés, et ils doivent être consentis en pleine propriété.

Cette exonération temporaire est cumulative avec :

• le dispositif permanent des dons familiaux de sommes d’argent prévu à l’article 790 G du CGI (31 865 € par parent si le donateur a moins de 80 ans et que le bénéficiaire est majeur),
• ainsi qu’avec les abattements de droit commun (100 000 € pour un enfant, 31 865 € pour un petit-enfant, 5 310 € pour un arrière-petit-enfant, 7 967 € pour un neveu ou une nièce).

👉 En clair, cette mesure ouvre une nouvelle fenêtre d’opportunité pour transmettre des liquidités de manière totalement exonérée, tout en favorisant l’accès au logement et la transition énergétique. Pour les familles qui anticipent, elle peut représenter un complément stratégique aux abattements classiques.

Utiliser la SCI pour transmettre un patrimoine immobilier

Je dois l’avouer : je suis toujours surprise que la SCI (société civile immobilière) suscite autant de méfiance. On entend parfois qu’elle serait “compliquée” ou “risquée”. Pourtant, c’est un outil juridique ancien et éprouvé, qui, bien maîtrisé, peut devenir redoutablement efficace dans une stratégie de transmission.

Qu’est-ce qu’une SCI familiale ?

La SCI est une société créée pour détenir et gérer un ou plusieurs biens immobiliers. Dans une famille, elle permet d’éviter l’indivision (source de blocages fréquents), tout en facilitant la transmission du patrimoine par donation de parts sociales plutôt que par transmission directe du bien.

Les avantages fiscaux de la SCI en cas de transmission

1. La donation de parts sociales :
   Au lieu de donner l’appartement ou l’immeuble en direct, vous transmettez progressivement les parts de la SCI. C’est plus souple et cela permet d’adapter le partage entre héritiers.
2. La déduction de l’endettement :
   Lorsque la SCI a financé son acquisition par un emprunt, la valeur des parts tient compte du capital restant dû. Les droits de donation se calculent donc sur une base réduite.
   Exemple : une SCI détient un bien de 1 million d’euros financé par un emprunt dont 400 000 € restent à rembourser. La valeur nette taxable tombe mécaniquement à 600 000 €. La donation des parts est donc bien moins imposée que si le bien avait été détenu en direct.
3. La flexibilité des statuts :
   Les statuts de la SCI peuvent prévoir des clauses de gestion, des conditions d’agrément des nouveaux associés, etc., ce qui sécurise le patrimoine familial.

👉 À noter : dans une SCI, la donation de droits sociaux peut nécessiter l’agrément préalable des associés (selon les statuts). Et si vous détenez tout votre patrimoine en direct, il existe aussi la technique du montage OBO (Owner Buy Out) ou rachat par soi-même, qui peut s’avérer intéressante dans certains cas.

Optimiser avec le démembrement et la donation avec réserve d’usufruit

Le démembrement de propriété est sans doute l’un des outils les plus puissants pour réduire les droits de succession, tout en préparant la transmission d’un patrimoine immobilier.

Qu’est-ce que le démembrement de propriété ?

En droit français, la propriété d’un bien peut être découpée en deux droits distincts :

• L’usufruit : le droit d’utiliser le bien et d’en percevoir les revenus (par exemple, habiter une maison ou percevoir les loyers).
• La nue-propriété : le droit de disposer du bien, c’est-à-dire d’en devenir pleinement propriétaire le jour où l’usufruit s’éteint.

L’article 949 du Code civil dispose qu’« il est permis au donateur de faire la réserve à son profit ou de disposer, au profit d’un autre, de la jouissance ou de l’usufruit des biens meubles ou immeubles donnés ».

Concrètement, lorsqu’un parent fait une donation avec réserve d’usufruit, il transmet uniquement la nue-propriété du bien à son enfant, mais conserve l’usufruit jusqu’à son décès. La pleine propriété se reconstituera automatiquement sur la tête de l’enfant au décès du parent, sans aucun droit supplémentaire à payer.

Les avantages fiscaux de la donation avec réserve d’usufruit

La fiscalité du démembrement est particulièrement intéressante. La valeur de la nue-propriété dépend de l’âge de l’usufruitier, selon le barème prévu par l’article 669 du Code général des impôts. Plus le donateur est âgé, plus la valeur de la nue-propriété est élevée, mais elle reste toujours inférieure à la valeur en pleine propriété.

Prenons l’exemple de Mme MÈRE Noëlle, veuve, âgée de 80 ans, qui fait donation d’une maison estimée à 130 000 € à sa fille unique :

• En pleine propriété : après abattement de 100 000 €, la base taxable est de 30 000 €. Les droits de donation s’élèvent à 4 194 €.
• En nue-propriété avec réserve d’usufruit viager : à 80 ans, la nue-propriété représente 70 % de la valeur, soit 91 000 €. Après abattement de 100 000 €, la base taxable est de 0 €. Les droits dus tombent alors à 0 €.

Résultat : une économie définitive de  4 194 €, puisque la réunion de l’usufruit et de la nue-propriété au décès de la donatrice est exonérée de droits.

👉 Pour la donatrice, l’avantage est clair : elle conserve la jouissance du bien (droit d’habiter ou de percevoir les loyers). Pour la fille, la pleine propriété se reconstituera sans frais supplémentaires.

Donation avec réserve d’usufruit : quelle fiscalité à l’IFI ?

Seule limite : si le donateur conserve l’usufruit, le bien reste comptabilisé dans son patrimoine taxable à l’Impôt sur la Fortune Immobilière (article 968 du CGI). En clair : la valeur retenue est celle de la pleine propriété, sans aucun abattement lié au démembrement.

La jurisprudence a confirmé cette position : un usufruitier doit déclarer le bien dans son patrimoine pour sa valeur entière (Cass. com., 20 mars 2007, n° 05-16.751). En revanche, le nu-propriétaire, lui, n’a rien à déclarer à l’IFI.

Cela ne remet pas en cause l’intérêt fiscal de la donation, mais il faut en tenir compte dans une stratégie patrimoniale globale.

Cumuler démembrement et SCI

Pour aller encore plus loin, il est possible de combiner le démembrement avec une SCI. Dans ce cas, les parents conservent l’usufruit des parts sociales, et transmettent la nue-propriété à leurs enfants. L’assiette taxable est réduite à la fois par l’endettement de la SCI et par le démembrement, ce qui maximise l’efficacité fiscale.

L’impact d’une clause d’agrément sur la valorisation des parts de SCI démembrées

Lorsqu’un bien immobilier est détenu via une SCI, et que les parts sociales sont démembrées, la question de leur valorisation fiscale est cruciale. En ce qui concerne l’IFI, l’administration fiscale a eu à considérer que ces parts doivent être déclarées pour leur valeur vénale en pleine propriété, sans abattement lié au démembrement.

Mais une décision récente de la Cour de cassation (Cass. com., 15 février 2023, n° 20-19.451) est venue nuancer cette approche.

Dans cette affaire, des contribuables détenaient l’usufruit de toutes les parts d’une SCI. Ces parts comportaient une clause d’agrément, c’est-à-dire qu’elles ne pouvaient être cédées qu’avec l’accord des autres associés. Les contribuables soutenaient que cette restriction diminuait la valeur réelle de leurs droits, et demandaient une décote.

La cour d’appel avait rejeté leur demande, estimant que ni le démembrement ni l’absence d’indivision ne pouvaient justifier une réduction. La Cour de cassation a censuré ce raisonnement, reprochant aux juges du fond d’avoir écarté trop rapidement l’impact de la clause d’agrément.

👉 En clair : l’existence d’une clause d’agrément limitant la liquidité des parts peut justifier une décote sur leur valeur. Une nuance importante à prendre en compte dans les stratégies patrimoniales, notamment en matière d’IFI et de transmission.

Profiter des abattements et anticiper la transmission

La fiscalité successorale française est lourde, mais elle prévoit tout de même des abattements qui permettent, lorsqu’ils sont bien utilisés, de transmettre une part significative de son patrimoine sans droits. Le problème, c’est que trop de contribuables ne les utilisent pas à temps, et laissent passer des opportunités qui ne reviendront jamais.

L’abattement de 100 000 € tous les 15 ans

Chaque parent peut transmettre à chacun de ses enfants jusqu’à 100 000 € en franchise d’impôt, que ce soit par donation ou succession. Cet abattement se renouvelle tous les 15 ans.

Un couple avec deux enfants peut donc transmettre jusqu’à 400 000 € sans droits tous les 15 ans. Cela représente déjà une partie importante d’un patrimoine immobilier.

Les dons familiaux exonérés

À côté de l’abattement classique, il existe un dispositif spécifique prévu à l’article 790 G du CGI : les dons familiaux de sommes d’argent. Chaque parent peut donner 31 865 € (par chèque, virement, espèces…) à un enfant majeur ou un petit-enfant, à condition d’avoir moins de 80 ans au jour de la donation.

Ces dons sont cumulables avec les abattements classiques. Un couple avec deux enfants peut donc ajouter 127 460 € supplémentaires exonérés à transmettre en numéraire.

La stratégie d’anticipation sur plusieurs générations

La clé est de ne pas attendre la fin de sa vie pour agir. Plus la donation est faite tôt, plus on peut profiter de la remise à zéro des abattements tous les 15 ans.

Prenons un scénario concret :

• À 55 ans, un couple donne à ses deux enfants la somme maximale exonérée (400 000 €).
• À 70 ans, le même couple refait une donation, toujours exonérée (400 000 € supplémentaires).
• Avec les dons familiaux exonérés, ce sont près de 1 million d’euros transmis sans droits.

L’anticipation est donc essentielle. Attendre le décès pour transmettre, c’est s’exposer à une facture fiscale énorme et à la possibilité que les héritiers soient obligés de vendre les biens immobiliers familiaux.

Les techniques complémentaires pour alléger la fiscalité successorale

Au-delà des dispositifs classiques comme la SCI, le démembrement ou les abattements, il existe d’autres leviers qui permettent d’optimiser une transmission immobilière. Ces techniques sont parfois méconnues du grand public, mais elles peuvent représenter un gain fiscal significatif.

Prendre en charge les droits de donation soi-même

Lorsqu’une donation est réalisée, ce sont en principe les bénéficiaires (les enfants, par exemple) qui doivent payer les droits de donation. Mais le donateur peut décider d’acquitter lui-même ces droits.

L’avantage ? Le paiement par le donateur n’est pas considéré comme une donation supplémentaire. Autrement dit, l’administration fiscale ne le rajoute pas à la valeur transmise pour le soumettre à nouveau à taxation (BOI-ENR-DG-50-10-20 n°150).

👉 Exemple : un père fait une donation d’un appartement d’une valeur de 200 000 € à son enfant. Les droits dus s’élèvent à 18 194 € (après application de l’abattement). Si c’est le parent qui les règle, l’enfant recevra bien 200 000 € nets, et la prise en charge de ces 18 194 € ne sera pas taxée comme une transmission supplémentaire.

Attention toutefois : si le bien donné est vendu par la suite, et que c’est le bénéficiaire qui a réglé les droits, il ne pourra pas majorer son prix d’acquisition de ce montant pour réduire sa plus-value imposable.

👉 Astuce rapide : inutile de sortir l’aspirine, ces formules simples vous permettent de calculer vos droits de succession en quelques minutes.

La donation-partage : sécuriser et optimiser

La donation-partage est un outil particulièrement intéressant lorsqu’on a plusieurs enfants. Elle permet d’organiser le partage de son vivant, en fixant la valeur des biens au jour de la donation.

Fiscalement, c’est une arme redoutable : si les biens donnés prennent de la valeur avec le temps (par exemple un terrain constructible ou un bien immobilier situé dans une zone en forte tension), l’administration ne pourra pas revenir dessus. Les droits ont été calculés une fois pour toutes.

👉 Exemple : un père donne à chacun de ses enfants un appartement valant 200 000 €. Dix ans plus tard, au moment du décès du père, ces biens valent 300 000 € chacun. Aucun droit supplémentaire ne sera dû, même si la valeur a augmenté.

Au-delà de l’aspect fiscal, la donation-partage permet aussi d’éviter les conflits familiaux en fixant dès maintenant un partage équilibré.

👉 Le saviez-vous ? La loi permet d’assortir une donation ou un testament de certaines conditions, tant qu’elles restent licites. Exemple insolite : un père, qui détestait sa future belle-fille, avait prévu que si son fils était marié au moment de son décès, il n’hériterait qu’en usufruit, la nue-propriété revenant à une œuvre caritative. La Cour d’appel de Poitiers (17 février 1998) a validé cette clause, considérant qu’il s’agissait d’une modalité licite.

Les erreurs à éviter pour transmettre son patrimoine immobilier

Anticiper une succession ne consiste pas seulement à choisir les bons outils fiscaux, c’est aussi éviter certaines erreurs fréquentes qui peuvent coûter très cher aux héritiers.

Attendre le dernier moment

C’est sans doute l’erreur la plus répandue. Beaucoup de parents repoussent les donations, pensant qu’il sera toujours temps plus tard. Or, plus on attend, plus on réduit ses marges de manœuvre.

• Les abattements se renouvellent tous les 15 ans : si vous commencez à donner à 75 ans, vous n’aurez probablement pas le temps d’en profiter deux fois.
• Les barèmes du démembrement sont aussi liés à l’âge : plus vous êtes jeune au moment de la donation, plus la valeur de la nue-propriété est faible, et donc plus la transmission coûte peu.

Transmettre en pleine propriété

Donner un bien immobilier en pleine propriété, sans utiliser le démembrement, c’est se priver d’une optimisation majeure. La donation avec réserve d’usufruit réduit non seulement l’assiette taxable, mais elle permet aussi au donateur de conserver la jouissance du bien (occupation ou loyers).

Négliger la SCI

Beaucoup de familles hésitent à créer une SCI parce qu’elles la perçoivent comme complexe. Pourtant, dans de nombreux cas, elle simplifie la gestion et réduit la fiscalité de la transmission. Ne pas y réfléchir, c’est parfois passer à côté d’un levier d’économie considérable.

Oublier de renouveler les abattements

Chaque parent peut transmettre 100 000 € par enfant tous les 15 ans. Si vous laissez passer ce délai sans utiliser cet abattement, vous perdez une chance unique d’alléger la fiscalité future.

Sous-estimer les conflits familiaux

La succession ne se résume pas à une équation fiscale. Les tensions entre héritiers peuvent être dévastatrices, surtout lorsqu’il s’agit d’un bien immobilier indivisible. Ne pas préparer un partage clair (par exemple par une donation-partage) peut transformer un gain fiscal en un cauchemar familial.

Conclusion

Transmettre un patrimoine immobilier peut vite se transformer en casse-tête fiscal si l’on ne s’y prend pas assez tôt. Heureusement, le droit français offre de nombreux outils pour optimiser la succession : SCI, démembrement, abattements, donation-partage… Utilisés avec intelligence, ils permettent de réduire considérablement l’impôt et d’éviter à vos héritiers de devoir vendre les biens familiaux pour payer les droits.

Je m’appelle Nathalie GRANCHON. Je suis Guadeloupéenne et avocate fiscaliste inscrite au Barreau de Paris. J’ai fondé TALT, un cabinet qui accompagne les dirigeants d’entreprise, investisseurs et familles dans la structuration et la transmission de leur patrimoine.

Si vous souhaitez bénéficier d’une analyse personnalisée de votre situation et découvrir comment optimiser la transmission de votre patrimoine, n’hésitez pas à prendre rendez-vous avec moi ou un membre de mon équipe.

FAQ – Succession immobilière et transmission de patrimoine

Quels biens peuvent être transmis sans droits de succession ?
Certains biens bénéficient d’exonérations spécifiques :

• Les dons familiaux de sommes d’argent (jusqu’à 31 865 € sous conditions).
• Les transmissions dans le cadre de l’abattement légal de 100 000 € par parent et par enfant (renouvelable tous les 15 ans).
• Les dons en numéraire jusqu’à 100 000 € (par donateur et dans la limite de 300 000 € par bénéficiaire) réalisés entre 2025 et 2026, lorsqu’ils financent l’achat d’une résidence principale ou des travaux de rénovation énergétique.

Combien coûte une donation en nue-propriété ?
Le coût dépend de l’âge du donateur. Plus il est jeune, plus la nue-propriété vaut peu cher fiscalement. Par exemple, à 75 ans, la nue-propriété est évaluée à 70 % de la valeur totale du bien (selon le barème fiscal). Cela réduit l’assiette des droits de donation et permet de transmettre à moindre coût.

Peut-on transmettre un bien immobilier en exonération totale ?
Oui, dans certains cas. En combinant les abattements de 100 000 € tous les 15 ans, les dons familiaux exonérés et le démembrement, il est possible de transmettre un patrimoine immobilier important sans (presque) payer de droits. Mais pour y parvenir, il faut anticiper et bâtir une stratégie adaptée à sa situation familiale et patrimoniale.

Selon une étude menée par Ipsos et KPMG, un Français sur 10 détiendrait en 2023 de la cryptomonnaie, soit une hausse de 17,5 % par rapport à 2022. Après un léger passage à vide, cette nouvelle classe d’actifs saisit à nouveau l’attention des investisseurs avides de diversification. Alors, pourquoi et comment investir en cryptomonnaie ? Réponses avec TALT. 

Qu’est-ce que la crypto-monnaie ? 

Les monnaies sont en principe émises par les États, via leurs banques centrales. Ce n’est pas le cas pour les cryptomonnaies. Ces actifs sont, en effet, des monnaies virtuelles émises et échangées numériquement, via internet. Elles ne sont donc pas régulées et ne connaissent aucun cour légal. 

Stockées sur un support électronique, les crypto-actifs peuvent être détenus dans un but purement spéculatif ou utilisés afin d’acheter des biens et des services. 

Le bitcoin (BTC), créé en 2009, est sans aucun doute la monnaie numérique la plus célèbre. Il en existe toutefois beaucoup d’autres comme le Tether, le Ripple, l’Ethereum, le BNB ou encore le USD Coin. 

Comment fonctionne la crypto-monnaie ? 

Pour émettre une cryptomonnaie, il est nécessaire de procéder à un minage. Ce processus informatique est réalisé par une communauté d’Internautes (appelés “mineurs”) selon un algorithme précis. 

Chaque mineur stocke ensuite sa monnaie dans un wallet (portefeuille). Il peut alors l’échanger ou l’offrir à d’autres membres de la communauté, via Internet. 

Bon à savoir : comment est déterminée la valeur d’une cryptomonnaie ? 

Tout simplement, selon le principe de l’offre et de la demande. Si beaucoup d’Internautes souhaitent acheter une cryptomonnaie, sa valeur grimpe. En revanche, si le nombre de vendeurs augmente, son cours baisse.

Investir en crypto-monnaie : avantages et risques 

Les cryptomonnaies permettent de diversifier son épargne tout en profitant de rendement souvent élevés. Toutefois, ces actifs numériques présentent des risques à ne surtout pas négliger. 

Hautement spéculatives, les cryptomonnaies affichent des cours particulièrement volatils. Les variations, à la hausse comme à la baisse, sont importantes. Les cours du Bitcoin par exemple peuvent parfois s’effondrer en seulement quelques minutes. Leur fonctionnement repose uniquement sur la confiance des utilisateurs et ces derniers ne bénéficient d’aucune garantie de dépôt. Les risques de perte en capital sont donc réels.  

Il est par ailleurs essentiel de tenir compte du risque de vol par des pirates informatiques et de faillite de la plateforme de stockage. La chute récente de FTX en est une excellente illustration. 

Quel est le cadre juridique de la crypto-monnaie ? 

S’il reste encore très embryonnaire, le statut juridique applicable aux cryptomonnaies commence à émerger. L’objectif des pouvoirs publics est de fournir aux investisseurs un cadre protecteur et de lutter contre les très nombreux abus constatés ces dernières années. 

La loi PACTE reconnaît, pour la première fois en droit français, l’existence des actifs numériques. 

En parallèle, le législateur a créé un statut de prestataire de services sur actifs numériques (PSAN). Il permet aux opérateurs de fournir des prestations d’intermédiation dans le secteur des crypto-monnaies (achat, gestion, conservation, etc.). Pour exercer leurs activités, les PSAN ont désormais l’obligation de s’enregistrer auprès de l’Autorité des marchés financiers (AMF).  

Quel est le régime fiscal de la crypto-monnaie ? 

Si vous êtes résident fiscal en France, vous devez déclarer les revenus générés par la cession de vos actifs numériques, directement ou par personne interposée. Par conséquent, en cas de vente sur une plateforme de cryptomonnaie, votre plus-value est fiscalisée. 

Les revenus issus de vos investissements en crypto-actifs sont soumis à l’impôt sur le revenu (IR) au taux de 12,8 % et aux prélèvements sociaux (17,2 %). Depuis le 1er janvier 2023, vous avez la possibilité d’opter pour le barème progressif de l’impôt sur le revenu. Attention, ce choix est irrévocable. 

Enfin, comme pour les comptes bancaires, vous avez l’obligation de déclarer l’ensemble de vos comptes détenus sur une plateforme de cryptomonnaies, même si cette dernière se trouve à l’étranger. Pour cela, vous devez remplir l’annexe 3916 bis. 

Bon à savoir : La déclaration de vos revenus générés par les cryptomonnaies. Vous devez compléter le formulaire CERFA n°2086 et reporter vos gains dans le formulaire 2042C à la case 3AN. 

Comment investir en crypto-monnaie ?

Les particuliers peuvent notamment réaliser leur investissement en direct ou via des fonds d’investissement en cryptomonnaie.  

Acheter et vendre de la crypto-monnaie en direct  

C’est sans doute la solution la plus connue pour investir en crypto-monnaies. 

L’investisseur achète et vend des actifs, en passant : 

• Directement par une plateforme : il vous suffit de sélectionner une plateforme, d’ouvrir un compte bancaire et de déposer de l’argent. Vous pouvez alors acheter du bitcoin ou toutes autres cryptomonnaies.
• Par un courtier en ligne. 

Vous pouvez opter pour une stratégie à court terme en achetant et vendant vos actifs en fonction de l’évolution des cours. Une autre solution consiste à pratiquer le Dollar-Cost Averaging (DCA). Cette stratégie d’investissement à long terme consiste à acheter des cryptomonnaies à intervalles réguliers, sans tenir compte des cours. 

Bon à savoir : les précautions de sécurité indispensables 

Analysez en profondeur la plateforme d’échange de cryptomonnaies et la réputation du courtier. Renseignez-vous également au préalable sur les méthodes de sécurisation de votre wallet de crypto-actifs.

Acheter et vendre de la crypto-monnaie via des fonds d’investissement en cryptomonnaie  

Les fonds d’investissement en crypto-monnaie sont gérés par des professionnels financiers et permettent aux investisseurs de participer aux marchés des cryptomonnaies de manière simplifiée. 

Voici les points clés :

Diversification : Les fonds répartissent les investissements sur plusieurs cryptomonnaies pour réduire les risques liés à la volatilité d’une seule monnaie.

Gestion professionnelle : Les gestionnaires experts surveillent en permanence les marchés et prennent des décisions éclairées pour maximiser les rendements.

Accessibilité : Les investisseurs novices peuvent participer sans maîtriser les aspects techniques de la détention de cryptomonnaie.

Frais de gestion : Les fonds facturent des frais annuels pour la gestion et l’exploitation.

Transparence : Les rapports réguliers (pour les plateformes qui en fournissent) sont censés vous fournir une visibilité sur la performance et la composition du portefeuille.

Investir en cryptomonnaie avec une holding patrimoniale

Il est également possible d’investir en cryptomonnaie par l’intermédiaire d’une holding patrimoniale.

Les avantages d’investir avec une holding patrimoniale 

Investir en cryptomonnaie par le biais d’une holding patrimoniale offre une approche plus complexe mais potentiellement avantageuse pour les investisseurs avertis. Cette stratégie présente plusieurs avantages significatifs, notamment sur le plan fiscal et de la gestion de patrimoine.

1. Optimisation fiscale : 

Une holding patrimoniale permet de bénéficier d’une optimisation fiscale stratégique. Si vous investissez sur des actifs en cryptomonnaie par le biais d’une société civile (SC) transparente détenue par une holding patrimoniale, la majorité des revenus générés par la SC seront soumis au taux d’IS en vigueur à la date d’ouverture de l’exercice comptable. En 2023, ce taux est de 15% jusqu’à 42 500 euros de bénéfices et 25 % au-delà. Cette stratégie peut donc vous permettre de réduire votre charge fiscale globale sur les gains en cryptomonnaie.

2. Gestion centralisée : 

Une holding patrimoniale centralise la gestion de vos actifs, y compris vos investissements en cryptomonnaie. Cela simplifie la gestion financière et vous permet de mieux contrôler vos flux de trésorerie, en optimisant la redistribution des revenus entre vos différentes entités.

3. Structure juridique robuste : 

Une holding patrimoniale offre une structure juridique solide pour gérer vos investissements en cryptomonnaie. En créant une entité distincte pour vos actifs numériques, vous isolez vos investissements des risques liés à d’autres parties de votre patrimoine. Cela signifie que les créanciers ou les litiges éventuels associés à d’autres activités ou biens que vous détenez ne compromettront pas vos investissements en cryptomonnaie au sein de la holding.

4. Transmission du patrimoine : 

Une holding patrimoniale facilite également la transmission de votre patrimoine à vos héritiers. Vous pouvez structurer la holding de manière à ce que la propriété des actifs en cryptomonnaie soit transférée en toute simplicité à vos bénéficiaires en cas de décès, tout en bénéficiant d’avantages fiscaux liés à la transmission de patrimoine.

Ces avantages juridiques supplémentaires font de la création d’une holding patrimoniale une stratégie intéressante pour les investisseurs soucieux de protéger leurs actifs en cryptomonnaie, tout en simplifiant la transmission de leur patrimoine à la prochaine génération. 

Cependant, comme mentionné précédemment, il est fortement recommandé de consulter des experts en droit des sociétés et en planification successorale pour mettre en place une structure adaptée à vos besoins spécifiques. Chez TALT, nous sommes prêts à vous accompagner dans la création et la gestion de votre holding patrimoniale pour optimiser vos investissements en cryptomonnaie.

Holding patrimoniale : prenons un exemple

Prenons l’exemple de Pierre, un investisseur averti qui s’intéresse aux cryptomonnaies en plus de ses autres actifs financiers. Pierre a accumulé une somme d’argent importante qu’il envisage d’investir dans la cryptomonnaie. Il se trouve à un moment crucial où il doit décider comment gérer cet investissement.

Pierre a déjà une holding patrimoniale au travers de laquelle il détient des parts dans plusieurs SC et SCI. Il s’interroge sur l’opportunité d’investir la somme de 50.000 € en cryptomonnaie au travers d’une de ses SC ou d’investir en nom propre. 

Détention en Nom Propre :

Au départ, Pierre envisageait de simplement acheter des cryptomonnaies en son nom propre. Cela signifiait qu’il achèterait directement des actifs numériques sur une plateforme d’échange et les stockerait dans un portefeuille personnel. Cette approche avait ses avantages :

Contrôle total : Pierre aurait un contrôle direct sur ses actifs et pourrait prendre des décisions rapidement.

Cependant, il y avait aussi des inconvénients significatifs à prendre en compte :

Responsabilité personnelle : Les investissements en cryptomonnaie sont sujets à des risques importants, notamment la volatilité des prix et les risques de piratage. Si quelque chose tournait mal, les actifs personnels de Pierre pourraient être en danger.

Détention via une Holding Patrimoniale :

En réfléchissant davantage, Pierre a envisagé une stratégie plus sophistiquée en utilisant une holding patrimoniale pour gérer ses investissements en cryptomonnaie. En effet, outre la fiscalité avantageuse, la holding patrimoniale présente plusieurs autres avantages. 

Protection des actifs : En détenant ses cryptomonnaies au sein de la holding, Pierre a renforcé la protection de ses actifs personnels. En cas de problème, seuls les actifs de la holding seraient en jeu, pas son patrimoine personnel.

Planification successorale : La holding offre une structure plus souple pour la transmission de ces actifs à ses héritiers en cas de décès. Cette planification successorale simplifiée est un avantage majeur.

Gestion professionnelle : Pierre a également pu faire appel à des gestionnaires professionnels pour superviser la gestion de ses investissements en cryptomonnaie au sein de la holding.

Faisons les calculs 

Pierre se retrouve à un carrefour financier, se demandant comment optimiser ses investissements en cryptomonnaie. En tant qu’investisseur aguerri, Pierre souhaiterait investir dans une cryptomonnaie dont il estimerait le gain à la somme de 30 000 €. Il envisage deux possibilités pour sa stratégie d’investissement :

Possibilité n°1 : Détention en Nom Propre

S’il choisit d’investir en cryptomonnaie en son nom propre, Pierre devra faire face à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux. Cela signifie qu’il serait imposé à hauteur de 30 % sur les gains réalisés. Dans ce scénario, Pierre serait confronté à une charge fiscale substantielle de 9 000 € sur les 30 000 € générés par ses activités de cryptomonnaie.

Possibilité n°2 : Détention via une SC à l’IS détenue par Holding Patrimoniale ayant bénéficié du régime mère-fille 

En revanche, si Pierre opte pour une approche plus sophistiquée en utilisant une Société Civile (SC) à l’Impôt sur les Sociétés (IS) détenue par une Holding Patrimoniale ayant bénéficié du régime mère-fille, la situation fiscale devient bien plus avantageuse.

Dans ce scénario, Pierre serait assujetti à une imposition à hauteur de seulement 15% sur les gains générés par ses investissements en cryptomonnaie, auquel on rajouterait 0,75 % d’imposition si Pierre souhaite remonter les revenus dans la holding. Par conséquent, sa charge fiscale serait considérablement réduite, s’élevant à seulement 4.691 €.

La différence est frappante : alors que la détention en nom propre entraînerait un paiement d’impôts de 9 000 €, la structuration via la holding patrimoniale ne coûterait que 4.691 € en impôts. Cette comparaison démontre clairement les avantages significatifs d’une approche stratégique et fiscalement avantageuse pour gérer ses investissements en cryptomonnaie tout en protégeant son patrimoine financier.

Vous souhaitez investir ? Le marché des cryptos demeure complexe pour les non-initiés et le montage SCI holding requiert des compétences pointues. Pour réussir votre projet et optimiser votre patrimoine, mieux vaut être bien accompagné. Pour cela, faites confiance aux experts TALT ! 

La plupart du temps, la transmission d’un patrimoine a lieu à l’occasion d’une succession, à la suite d’un décès. Pourtant, d’autres solutions, bien plus avantageuses, sont à votre disposition. Parmi elles, la donation de l’usufruit d’une maison de votre vivant permet d’aider un proche, tout en allégeant votre fiscalité. TALT vous explique tout cela en détail.  

La donation de son vivant de l’usufruit d’une maison : définition 

Si vous êtes propriétaire d’un bien immobilier, vous disposez de l’usufruit et de la nue-propriété. 

L’usufruit vous autorise à utiliser votre maison comme bon vous semble. Il s’agit du droit dit d’usus. Vous pouvez ainsi l’habiter, la louer, la laisser vacante, etc. Ce droit d’usage est complété par le fructus, c’est-à-dire le droit de percevoir les revenus de l’exploitation de votre maison, comme les loyers par exemple. La nue-propriété correspond, quant à elle, à l’abusus, c’est-à-dire au droit de disposer librement de votre bien. Vous pouvez donc le vendre ou le détruire. 

L’usufruit et la nue-propriété peuvent être séparés et accordés à des personnes différentes. On parle alors de démembrement de propriété. Ce mécanisme peut être mis en œuvre dans le cadre d’une vente, d’une succession ou d’une donation. Il existe plusieurs types de donation : 

• La donation d’usufruit : le donateur conserve la nue-propriété de son bien et transfert l’usufruit à un tiers ;
• La donation avec réserve d’usufruit : il s’agit du mécanisme inverse. Dans ce cas, le donateur fait donation de la nue-propriété du bien au donataire et reste détenteur de l’usufruit ; 
• La donation-partage : elle a pour but de fixer la répartition du patrimoine du donateur entre ses différents héritiers.   

Par nature, le démembrement de propriété est temporaire. Il peut notamment prendre fin : 

• En cas de décès de l’usufruitier ou de renoncement de sa part ; 
• Après un certain délai prévu dans l’acte de donation ; 
• En cas de dégradation de la maison par l’usufruitier.

Le Saviez-Vous ? Les droits de mutation à titre gratuit sont calculés en fonction de la valeur vénale réelle des biens en question. Cependant, si les biens immobiliers transmis ont été soumis à une vente aux enchères au cours des 2 années précédant ou suivant l’acte de donation, les droits à payer ne peuvent être calculés sur une somme inférieure au montant de la vente aux enchères.

Pourquoi faire une donation de l’usufruit ?  

La donation d’usufruit vous permet d’aider vos enfants dans une période difficile ou, tout simplement, de leur donner un coup de pouce pour démarrer dans la vie. Ils pourront, en effet, occuper votre bien gratuitement ou percevoir les loyers générés en cas de location. 

Ce mécanisme est intéressant, par exemple, pour financer les études de votre enfant. En lui donnant l’usufruit d’un bien locatif, vous lui permettez de toucher des loyers. De votre côté, vous réduisez votre impôt sur le revenu et votre impôt sur la fortune immobilière (IFI). Pendant la durée du démembrement, le bien n’est, en effet, plus comptabilisé pour le calcul de votre assiette imposable. Notez également que l’usufruitier est redevable de la taxe foncière. 

Par ailleurs, les droits de donation sont calculés uniquement sur la valeur de l’usufruit. Au décès du donateur, le bénéficiaire ne paiera aucun droit de succession supplémentaire.  

Bon à savoir : Dans le cadre d’une donation avec réserve d’usufruit de votre résidence principale, vous procédez à la donation de la nue-propriété et pouvez continuer à occuper votre bien jusqu’à votre décès ou celui de votre conjoint.

Comment faire une donation de son vivant de l’usufruit d’une maison  ?

La donation d’un bien immobilier nécessite obligatoirement un acte notarié. Si vous décidez de donner, de votre vivant, l’usufruit de votre maison, vous devez donc vous rendre chez un notaire. Ce dernier s’assure du consentement du donateur, protège les droits des héritiers réservataires et garantit l’efficacité juridique de la donation. 

L’acte de donation de l’usufruit d’un bien immobilier doit impérativement comporter un certain nombre de clauses prévoyant : 

• Le droit de retour conventionnel dans le patrimoine du donateur en cas de décès du donataire ; 
• L’inaliénabilité du bien interdisant au donataire de vendre ou de transmettre la maison. Plusieurs solutions sont envisageables. Vous pouvez prévoir une interdiction absolue ou simplement interdire la vente à certaines personnes en particulier. Cette clause ne doit pas être perpétuelle. Vous devez donc la limiter dans le temps.
• La répartition des charges entre l’usufruitier et le nu-propriétaire afin de réduire le risque de litige. 

Comment sont calculés les droits de donation ?

Les règles de calcul des droits de donation

Les droits de donation sont calculés sur base de la valeur de l’usufruit. Celle-ci est variable en fonction de l’âge de l’usufruitier. Le barème appliqué par l’administration est le suivant : 

• 90 % de la valeur de la pleine propriété si l’usufruitier a moins de 21 ans ;
• 80 % si l’usufruitier a moins de 31 ans ;
• 70 % si l’usufruitier a moins de 41 ans ;
• 60 % si l’usufruitier a moins de 51 ans ;
• 50 % si l’usufruitier a moins de 61 ans ;
• 40 % si l’usufruitier a moins de 71 ans ;
• 30 % si l’usufruitier a moins de 81 ans ;
• 20 % si l’usufruitier a moins de 91 ans ;
• 10 % si l’usufruitier a plus de 91 ans.

Le Fisc applique ensuite un abattement, utilisable par chaque donataire tous les 15 ans : 

• 100 000 € pour une donation entre parents et enfants ;
• 80 724 € pur une donation entre époux ou partenaires de Pacs ;
• 31 865 € pour une donation entre grands-parents et petits-enfants ;
• 15 932 € pour une donation entre frères et sœurs ;
• 7 967 € pour une donation entre oncles ou tantes et neveux ou nièces ;
• 5 310 € pour une donation entre arrière-grands-parents et arrière-petits-enfants.

Un abattement supplémentaire de 159 325 € est prévu si le bénéficiaire de la donation se trouve en situation de handicap. 

Enfin, l’administration calcule les droits de donation variable en fonction du lien de parenté. En cas de donation en ligne directe, le barème est le suivant : 

• Jusqu’à 8 072 € : 5 %
• De 8 073 € à 12 109 € : 10 %
• De 12 110 € à 15 932 € : 15 %
• De 15 933 € à 552 324 € : 20 %
• De 552 325 € à 902 838 € : 30 %
• De 902 839 € à 1 805 677 € : 40 %
• Plus de 1 805 677 € : 45 % 

 Lors d’une donation d’usufruit, d’autres frais s’appliquent :

• Les frais de notaire ;
• La taxe de publicité foncière ;
• La contribution de sécurité immobilière (CSI) ;
• La TVA sur les frais de notaire.

Exemple de calcul 

Prenons l’exemple de Paul, âgé de 63 ans, qui souhaite aider financièrement sa fille Marie, âgée de 30 ans, en lui offrant l’usufruit d’une des maisons qu’il possède. 

La valeur de la pleine-propriété de la maison qu’il souhaite donner est évaluée à 400 000 €.

Selon les règles fiscales en vigueur, le taux applicable à Marie, âgée de 30 ans, est de 80 %. Toutefois, il sait que l’administration applique un abattement de 100 000 € pour les donations entre parents et enfants.

• Calcul de l’assiette imposable :

Valeur de la pleine-propriété de la maison : 400 000 €

Valeur de l’usufruit de la maison : 240 000 € (400K*80%)

Abattement applicable : 100 000 €

Montant imposable : 140 000 € (240K – 100K)

• Application du barème en ligne directe :

Nous l’avons vu, dans le cas d’une donation en ligne directe, le barème varie en fonction de la tranche de montant imposable.

Montant jusqu’à 8 071 €  : 8 071 € x 5 % = 404 €

Entre 8 072 € et 12 109 € : (12 109 € – 8 072 €) x 10 % = 4 037 € x 10 %  = 404 €

Entre 12 109 € et 15 932 € : (15 932 € – 12 109 €) x 15 % = 3 823 € x 15 % = 573 €

Entre 15 932 € et 140 000 € : (140 000 €-15 932 €) x 20 % = 124 068 € x 20 % = 24 814 €

Dans le cas de Paul, les droits de donation s’élèveront à 26 195 € (404 + 404 + 573 + 24 813,6).

En résumé, Paul devra payer des droits de donation de 26.195 € au titre de la donation de l’usufruit  la maison d’une valeur de 400 000 € qu’il souhaite offrir à sa fille Marie, en raison de son âge et du lien de parenté direct. 

Charges liées au Bien : Répartition des Responsabilités entre Usufruitier et Nue-Propriétaire

Dans le cadre du démembrement de propriété, il est essentiel de comprendre comment les charges relatives au bien sont réparties entre l’usufruitier et le nu-propriétaire. Cette répartition est dictée par des lois spécifiques et des dispositions contractuelles. Les obligations et les contributions financières de chaque partie jouent un rôle crucial dans la préservation et l’entretien du bien en question.

Entretien et Préservation : Engagements de l’Usufruitier

L’usufruitier se voit confier la responsabilité d’entretenir et de préserver le bien conformément aux termes du démembrement. Selon l’article 605 du Code civil, l’usufruitier est chargé des réparations d’entretien, ce qui inclut un éventail de travaux tels que la peinture, le ravalement, le remplacement de toiture partiel, et les réparations générales. Ces engagements englobent également les domaines essentiels comme la plomberie, l’électricité, le chauffage, les ascenseurs et les huisseries. Les dépenses inhérentes à ces travaux sont normalement à la charge de l’usufruitier, étant donné que l’entretien courant est une composante de sa gestion du bien.

Obligations du Nu-Propriétaire envers la Structure

Le nu-propriétaire assume la responsabilité des travaux liés à la structure et à la stabilité globale du bien. Cette responsabilité inclut les éléments structurels tels que les murs, les toitures, les caves et les fondations. De plus, tout ce qui pourrait potentiellement mettre en danger l’intégrité du bâtiment relève également de la charge du nu-propriétaire. Cela garantit que la base solide du bien est maintenue, assurant sa pérennité à long terme.

Le Saviez-Vous ? Dans de nombreux cas de biens en copropriété, des clauses de solidarité sont présentes dans les règlements. Ces dispositions autorisent le syndic à réclamer les paiements des charges aussi bien à l’usufruitier qu’au nu-propriétaire.

4 Étapes Pratiques pour Réaliser une Donation d’Usufruit

Si vous envisagez sérieusement une donation d’usufruit, il est essentiel de comprendre les étapes concrètes pour aller au bout de cette démarche. Voici comment vous pouvez procéder afin de garantir une transition fluide et juridiquement solide.

Étape 1 – Préparation et Documentation

Avant de plonger dans le processus de donation d’usufruit, une préparation minutieuse est la clé du succès. Rassemblez tous les documents nécessaires, tels que les titres de propriété, les informations financières et les documents relatifs aux parties impliquées. Cette étape préliminaire est cruciale pour garantir que votre démarche soit fondée sur des bases solides.

Étape 2 – Consultation avec un Avocat Spécialisé

La deuxième étape cruciale de votre démarche de donation d’usufruit implique de consulter un avocat spécialisé en droit immobilier et en planification successorale. Cette étape est particulièrement recommandée pour garantir que votre projet soit géré de manière optimale sur le plan légal.

L’avocat joue un rôle crucial dans la protection de vos intérêts ainsi que dans l’optimisation fiscale de votre projet. Il veillera à ce que le montage soit solide juridiquement tout en générant le moins d’impôts possible.

Étape 3 – Consultation avec un Notaire

L’accomplissement d’un acte de donation relatif à un bien immobilier réclame impérativement l’intervention d’un notaire.

Cependant, avant d’entreprendre précipitamment la recherche du premier notaire disponible, nous vous conseillons d’initier une première consultation.

La deuxième phase essentielle de ce processus requiert donc la consultation d’un notaire chevronné en droit immobilier et en successions.

Il est primordial de noter que, bien que le notaire revête une importance capitale au sein de ce processus, certains aspects juridiques et fiscaux spécifiques pourraient bénéficier d’une expertise complémentaire auprès d’un avocat, comme indiqué dans l’étape 2.

Étape 4 – Signature de l’Acte de Donation

Une fois que vous aurez choisi et travaillé en étroite collaboration avec votre notaire pour élaborer les détails de la donation d’usufruit, l’étape finale consiste à signer l’acte de donation. Cette étape officielle consigne les accords convenus entre les parties concernées et garantit que vos intentions sont clairement définies dans un cadre juridique. La signature de l’acte marque le début du démembrement et engage la transition de propriété selon les termes établis.

La donation de l’usufruit d’un bien immobilier offre donc une alternative intéressante pour réduire votre fiscalité. Toutefois, chaque situation nécessite une analyse approfondie de vos besoins. Pour optimiser votre patrimoine et bénéficier d’un accompagnement juridique et fiscal complet, contactez les experts TALT. 

Les investisseurs immobiliers s’intéressent de plus en plus aux statuts de loueur en meublé non professionnel (LMNP) et de loueur en meublé professionnel (LMP). Bien que similaires dans leur principe, ils présentent toutefois des différences significatives, notamment en matière de fiscalité. Plus d’explications avec TALT. 

L’imposition des revenus locatifs en LMP et LMNP 

En LMNP, les recettes locatives sont toujours soumises à l’impôt sur le revenu, au titre des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Dans ce cadre, l’investisseur peut opter pour le régime micro-BIC, à condition que ses recettes ne dépassent pas 77 700 euros. Pour ses charges, il profite alors d’un abattement forfaitaire automatique de 50 %. Au-delà de ce montant, le régime réel s’applique avec déduction des charges effectivement payées et possibilité d’amortissement.

Les revenus issus d’une location meublée professionnelle sont, en principe, imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et soumis au régime réel. L’investisseur ayant opté pour le régime réel, peut donc déduire l’ensemble de ses charges et procéder à l’amortissement des locaux. 

Bon à savoir :Une réduction d’impôt sur le revenu (Dispositif dit « Censi-Bouvard » était prévue pour les loueurs de meublés non professionnels, en faveur de certaines acquisitions, réalisées entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2022. Pour rappel, cette réduction d’impôt était un avantage offert aux personnes qui réalisaient des investissements locatifs dans certaines résidences avec services (CGI art. 199 sexvicies). Le dispositif n’était cependant pas cumulable avec l’amortissement LMNP.

La gestion des déficits en LMP et LMNP

Gestion des Déficits en LMP et LMNP : Une Analyse Comparée

Les statuts de Loueur en Meublé Professionnel (LMP) et de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) diffèrent dans la manière dont ils traitent les déficits locatifs et les possibilités de report.

Dans le cadre d’une activité de LMP, les déficits sont imputables sur l’ensemble des revenus du foyer fiscal, sans limite de montant. 

A contrario, le LMNP peut imputer son déficit locatif uniquement sur ses revenus provenant de la location meublée non professionnelle. Cette possibilité n’est offerte que dans le cadre du régime réel simplifié. En effet, en LMNP micro-BIC, il est impossible de créer un déficit.

Les règles de report diffèrent également entre les deux statuts. En LMNP, les déficits de charges peuvent être reportés sur une période de 10 ans, mais uniquement sur les revenus bénéficiaires de la location meublée non professionnelle. 

En revanche, en LMP, les déficits de charges sont reportables sur le revenu global du foyer fiscal, mais seulement pour une période de 6 ans.

Naviguer dans les Complexités des Règles de Déficit en LMNP/LMP

La gestion des déficits en régime LMNP/LMP peut être un véritable défi en raison de ses règles comptables complexes. Contrairement à une simple soustraction entre les loyers et les charges, la détermination du déficit reportable requiert une compréhension approfondie.

L’un des éléments complexes concerne les amortissements, qui ne sont pas entièrement pris en compte dans le calcul du déficit, que vous soyez en LMNP ou en LMP. Selon l’article 39 C. II. 2. du Code général des impôts, les amortissements des biens loués ne peuvent être déduits que dans la limite du montant des loyers, après déduction des autres charges afférentes à ces biens.

En d’autres termes, les amortissements ne peuvent pas créer un déficit ni l’augmenter. Les amortissements non déduits sont mis en réserve pour neutraliser les résultats futurs lorsque ces derniers deviendront bénéficiaires, sans limitation de durée. Les amortissements excédentaires, quant à eux, peuvent être reportés sans limite de durée, contrairement au déficit de charges qui a des limites de report de 6 à 10 ans, selon que vous soyez respectivement en LMP ou en LMNP.

Cela soulève des questions sur la priorité entre le report du déficit de charges et des amortissements excédentaires en cas de résultats bénéficiaires. La chronologie d’imputation est importante : d’abord les charges, puis les amortissements de l’exercice, et enfin les amortissements excédentaires non encore déduits, avant les déficits reportables.

Face à ces intrications, il devient évident que maîtriser les règles comptables et solliciter un expert compétent est essentiel pour optimiser la gestion de vos déficits en régime LMNP/LMP. Les spécificités légales requièrent une expertise pour éviter les pièges potentiels et maximiser les avantages fiscaux conformément à la réglementation en vigueur. Un conseil avisé permettra d’éviter les erreurs coûteuses et d’assurer une gestion fiscale efficiente dans un environnement complexe et en constante évolution.

LMP et LMNP : une imposition différente des plus-values immobilières

Optimisation des Plus-Values Immobilières en LMNP

Dans le cadre du statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP), l’imposition des plus-values immobilières suit des règles spécifiques. Les plus-values sont calculées en soustrayant le prix de vente du bien au prix d’acquisition, après déduction de certains frais et charges. Ces plus-values sont soumises à un taux forfaitaire de 19 %, auxquels s’ajoutent 17,2 % de prélèvements sociaux.

Il est possible d’optimiser les impôts attachés à la plus-value de cession grâce au forfait de 7,5 % qui majore le prix d’acquisition pour prendre en compte les frais d’acquisition. Le vendeur peut également substituer ce forfait par le montant réel des frais, dûment justifiés. Ces frais peuvent inclure les honoraires du notaire, les commissions d’intermédiaires, les droits d’enregistrement ou la TVA. Ainsi, cette option permet de modeler l’assiette de la plus-value et potentiellement de réduire la charge fiscale qui lui est associée.

Une autre possibilité pour réduire de manière significative l’impôt lié à la plus-value imposable est l’utilisation du forfait travaux, qui offre une opportunité précieuse aux investisseurs en Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP). Ce forfait permet de prendre en compte les travaux effectués sur un immeuble bâti acquis depuis plus de 5 ans, et ce, sans nécessité de justificatifs. Le montant pris en compte est fixé forfaitairement à 15 % du prix d’acquisition. La particularité réside dans le fait que ce forfait de 15 % s’applique sans que le cédant ait à fournir de preuve concrète de la réalisation des travaux. 

Petite astuce à connaître : Il est important de noter que même si certaines dépenses ont déjà été prises en compte pour le calcul de l’impôt sur le revenu, cela n’a aucune incidence sur l’application de ce forfait. En exploitant cette option, les investisseurs peuvent modeler davantage l’assiette de la plus-value et ainsi réduire considérablement la charge fiscale associée à la cession.

Fiscalité des Plus-Values en LMP : Complexités à Connaître

Dans le cas du statut de Loueur en Meublé Professionnel (LMP), l’imposition des plus-values immobilières suit un traitement distinct. 

Les plus-values à court terme sont constituées des amortissements pratiqués sur des biens détenus pendant au moins 2 ans. Elles sont soumises au barème progressif de l’impôt sur le revenu et aux cotisations sociales des indépendants. 

En revanche, les plus-values à long terme, résultant de la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition du bien, sont imposées à un taux forfaitaire de 30 % (12,8 % d’impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux), sans application de cotisations sociales. 

Cette distinction entre plus-values à court terme et à long terme ajoute une complexité supplémentaire à la fiscalité des LMP, exigeant une compréhension approfondie.

Alléger la Charge Fiscale : Exonérations Avantageuses en LMNP/LMP

Pour les investisseurs cherchant à réduire leur charge fiscale en tant que Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) ou Loueur en Meublé Professionnel (LMP), des opportunités d’exonération existent. 

En LMNP, une particularité avantageuse pour les bailleurs est l’existence d’abattements annuels pour conservation du bien. Ces abattements permettent une exonération totale d’impôt sur la plus-value après 22 ans de détention et d’impôts sur les prélèvements sociaux après 30 ans, indépendamment du choix du régime fiscal (réel ou micro-BIC). Cela offre des perspectives fiscales intéressantes pour les investisseurs. 

En LMP, il est possible que vous bénéficiez d’une exonération totale ou partielle de la fiscalité sur vos plus-values en tant que Loueur en Meublé Professionnel (LMP).

Deux cas principaux vous permettront d’être exonéré de l’impôt sur les plus-values :

• Si vous avez adopté le statut de LMP pendant au moins 5 ans, l’article 151 septies B du Code Général des Impôts précise que les plus-values à long terme seront totalement exonérées après 15 ans.

• L’article 151 Septies du CGI prévoit une exonération complète de la plus-value de cession (tant à court terme qu’à long terme) dans le cas où vos recettes annuelles des deux dernières années restent en deçà de 90 000 € hors taxes et si vous exercez cette activité depuis plus de 5 ans. À noter que si vos recettes se situent entre 90 000 € HT et 126 000 € HT, l’exonération sera partielle. Au-delà de 126 000 €, l’exonération ne sera plus applicable.

L’imposition à l’impôt sur la fortune immobilière en LMP et LMNP

Exonérations d’IFI en LMNP et LMP : Conditions et Calculs

Les règles en matière d’exonération d’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) applicables à l’activité de location meublée sont prévues par l’article L 975V du Code général des impôts. Pour en bénéficier, il est nécessaire de remplir un certain nombre de conditions : 

• Les recettes annuelles de l’activité de location doivent excéder 23 000 € ;
• Les revenus issus de la location doivent représenter plus de 50 % des revenus professionnels du foyer fiscal ; 
• La location meublée doit être l’activité professionnelle principale de l’exploitant du bien meublé.

La détermination du seuil des 50 % requiert une évaluation précise. On compare le bénéfice commercial net annuel généré par l’activité de location meublée au revenu net du foyer fiscal dans les catégories d’imposition mentionnées, après déduction des charges et abattements, incluant également le bénéfice issu de la location.

Illustration Pratique : Satisfactions des Critères d’Exonération

Prenons un exemple pour illustrer cette notion. Imaginons que Monsieur Dupont, un loueur en meublé professionnel (LMP), exerce également une profession salariée à temps plein en parallèle. 

Les revenus de la location meublée s’élèvent à 40 000 € par an, tandis que ses revenus salariaux atteignent 50 000 €. Le revenu net total après déductions du foyer fiscal qu’il compose avec sa compagne, est de 60 000 €. En comparant le bénéfice commercial net de la location meublée (40 000 €) au revenu net total (60 000 €), on constate que les revenus de la location représentent plus de 50 % des revenus professionnels de Monsieur Dupont. Ainsi, il satisfait à ce critère pour bénéficier de l’exonération d’IFI liée à l’activité de location meublée.

Il satisfait également au premier critère car ces recettes annuelles sont supérieures à 23 000 €.

Qu’en est-il alors du 3ème critère : “la location meublée doit être l’activité professionnelle principale de la propriété du bien concerné” ?

Selon l’administration fiscale, si un loueur en meublé professionnel exerce une activité salariée ou une autre profession à temps plein, même si ses revenus de location dépassent ceux des autres sources de revenus, l’activité de location ne sera généralement pas considérée comme l’activité principale. Cette disposition vise à éviter les abus et à assurer une application équitable des exonérations d’IFI pour les activités de location meublée.

LMNP et LMP : le paiement des cotisations URSSAF

Location de Logement Meublé à Long Terme : Quelles Cotisations Sociales à payer ?

La location de logements meublés à long terme vous confronte à des choix spécifiques en fonction de vos recettes.

Lorsque vos recettes annuelles en 2023 restent en dessous de 23 000 €, votre activité est considérée comme relevant de la gestion de patrimoine privé, excluant ainsi les paiements de cotisations URSSAF. 

Si vos revenus atteignent ou dépassent 23 000 €, marquant ainsi un caractère professionnel à votre activité non salariée, vous êtes tenu de procéder à l’enregistrement de cette activité. 

Plusieurs statuts sociaux s’offrent alors à vous en fonction du montant de vos recettes :

• Si vos recettes annuelles se situent entre 23 000 € et 77 700 €, et qu’elles excèdent les revenus du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu dans d’autres catégories d’activités, vous pouvez opter entre deux statuts sociaux : micro-entrepreneur ou travailleur indépendant.

• Cependant, lorsque vos recettes annuelles dépassent 77 700 €, et qu’elles excèdent les revenus du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu dans d’autres catégories d’activités, le statut de travailleur indépendant est alors le seul choix possible.

Location de Courte Durée : Maîtrisez Votre Charge Sociale

Pour la location de logements meublés à courte durée destinés à une clientèle de passage, différentes options s’offrent à vous en fonction de vos recettes :

Si vos recettes annuelles en 2023 restent en dessous de 23 000 €, votre activité est considérée comme relevant de la gestion de patrimoine privé.

Dès que vos loyers bruts atteignent ou dépassent 23 000 €, votre activité prend un caractère professionnel, vous obligeant à enregistrer cette dernière. Selon le montant de vos loyers bruts, vous avez le choix entre deux statuts sociaux spécifiques.

• Pour des recettes annuelles comprises entre 23 000 € et 77 700 €, trois options s’offrent à vous : le régime général, le statut de micro-entrepreneur ou celui de travailleur indépendant.
• Lorsque vos recettes annuelles dépassent 77 700 €, le statut de travailleur indépendant devient alors votre unique choix possible.

Toutes ces questions sont complexes et nécessitent d’analyser en profondeur votre situation. Pour bien choisir votre statut de loueur de meublés et réussir votre investissement locatif, faites confiance à TALT, cabinet d’avocats spécialisé en immobilier. 

Avant de vous lancer dans la location meublée non professionnelle (LMNP), il est crucial de bien comprendre les différentes options fiscales qui s’offrent à vous afin de choisir celle qui conviendra le mieux à votre activité. Pour en savoir plus sur le régime Micro-BIC des LMNP, TALT a créé un guide complet vous permettant de mieux comprendre les avantages et les obligations fiscaux liés à ce régime.

Qu’est-ce que le régime Micro-BIC pour la location meublée ?

Ce régime fiscal avantageux s’applique aux revenus des loueurs de meublés non professionnels qui ne dépassent pas certains plafonds. Revenons en détail sur ce point. 

Définition du régime Micro-BIC du LMNP

Le régime micro-BIC est un régime fiscal applicable aux LMNP dont les revenus locatifs restent inférieurs aux plafonds (2023) suivants : 

• 77 700 € pour les locations meublées non-classées ; 
• 188 700 € pour les meublés de tourismes classés et les chambres d’hôtes.

Notez que si l’activité débute en cours d’année, ces seuils sont appréciés au prorata. 

Bon à savoir : Comment bénéficier du statut de LMNP ? Vous devez respecter l’une des deux conditions suivantes : 

• Vos loyers bruts ne dépassent pas 23 000 € par an ;
• Ces loyers bruts ne représentent pas plus de 50 % des revenus annuels globaux du foyer fiscal du contribuable propriétaire du bien.

Que se passe-t-il en cas de dépassement des seuils Micro-BIC ? 

Contrairement aux idées reçues, le loueur de meublé peut continuer à profiter de ce régime fiscal à certaines conditions.

Application du régime micro-BIC : le principe

En effet, sauf si vous optez pour un régime d’imposition différent, le régime micro-BIC est applicable pour une année civile si le chiffre d’affaires de l’année précédente ou de l’année d’avant ne dépasse pas le seuil prévu à l’article 50-0 du Code général des impôts (CGI).

Concrètement, le régime micro-BIC s’applique automatiquement aux revenus perçus au cours de l’année civile N dans les situations suivantes :

• Si le chiffre d’affaires de l’année N-1 ne dépasse pas le seuil applicable.
• Ou, si le chiffre d’affaires a dépassé le seuil en N-1, à condition que le chiffre d’affaires de l’année N-2 n’ait pas excédé le seuil applicable.

Cependant, si le seuil est dépassé pendant deux années consécutives (N-2 et N-1), le régime micro-BIC ne peut plus être utilisé pour l’année N, peu importe le montant du chiffre d’affaires réalisé en N.

Exemple concret de l’application du régime micro-BIC

Prenons un exemple concret. Vous réalisez en 2023, un chiffre d’affaires de 21 000 €. Vous bénéficiez d’office du régime Micro-BIC. En 2024, vos recettes locatives augmentent fortement pour atteindre 80 000 €. Vous continuerez à profiter du régime Micro-BIC en 2025. Cette année-là, votre CA continue de grimper à 90 000 €. En 2026, vous n’avez pas le choix : vous devez passer au régime réel simplifié. 

En d’autres termes, vous continuez à profiter de ce régime fiscal : 

• Si vos recettes locatives réalisées l’année précédente sont inférieures à 77 700 € pour les locations meublées non-classées (188 700 € pour les locations meublées classées), ou ; 
• Si ses recettes locatives de l’année N-1 sont supérieures aux plafonds, mais celles de l’année N-2 respectent les seuils. 

Par conséquent, si vous déclarez des recettes locatives supérieures aux seuils pendant deux ans, vous perdez le bénéfice du micro-BIC la troisième année. 

Le Saviez-Vous ? : Jusqu’au 15 juillet 2024, les personnes qui décident de louer une partie de leur résidence principale meublée bénéficient d’une exonération totale des revenus issus de cette location. Cette mesure est prévue par la Loi 2022-1726 du 30-12-2022, article 78. Pour être éligible à cette exonération, le locataire doit utiliser les pièces louées comme sa résidence principale ou une résidence temporaire, notamment s’il est un salarié saisonnier disposant d’un contrat de travail conforme à l’article L 1242-2, 3° du Code du travail. De plus, le prix de la location doit être fixé à des niveaux raisonnables.

Quels sont les avantages du régime Micro-BIC des LMNP ? 

La simplicité du régime micro-BIC

En LMNP, le régime micro-BIC s’avère particulièrement simple. Les formalités fiscales sont, en effet, réduites à leur plus simple expression. 

Vous n’avez pas besoin de calculer vos charges locatives. Il vous suffit de déclarer le montant des loyers perçus. Vous bénéficiez ensuite d’un abattement forfaitaire de 50 % pour un bien meublé classique (71 % pour les meublés de tourisme classés et les chambres d’hôtes).

Une fois l’abattement appliqué par l’administration fiscale, le résultat obtenu correspond au montant de vos revenus locatifs taxables. Il fait alors l’objet de prélèvements sociaux à hauteur de 17,2 %. Il est ensuite imposé, avec les autres revenus du foyer fiscal, au titre du barème progressif de l’impôt sur le revenu.

Prenons un cas concret pour illustrer ce régime micro-bic

Prenons le cas de Pierre, un propriétaire investisseur en LMNP qui décide de louer son appartement meublé à des étudiants dont la tranche marginale d’imposition (TMI) est de 30%. En 2023, il réalise 12 000 € de recettes locatives provenant de la location de son bien. Grâce au régime micro-BIC, Pierre peut bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50 % sur ses loyers perçus.

Ainsi, après application de l’abattement par l’administration fiscale, le résultat imposable de Pierre est réduit à 6 000 €. Ce montant sera soumis à un taux de prélèvements sociaux de 17,2 %. Par la suite, ces revenus locatifs seront intégrés, avec les autres revenus de Pierre, au calcul du barème progressif de l’impôt sur le revenu.

Faisons les calculs : 

• 6.000*17,2% = 1.032 €
• 6.000*30% = 1.800 €

Pierre paiera donc 2.832 € d’impôts sur son activité LMNP (1.032 € + 1.800 €). 

Grâce à ce régime fiscal, Pierre peut non seulement bénéficier d’une simplification administrative avec des formalités réduites. En effet, le régime micro-BIC lui permet de déduire automatiquement un pourcentage fixe de ses revenus locatifs, sans avoir à effectuer des calculs complexes de charges locatives.

En conclusion, le régime micro-BIC s’avère être une option idéale pour les investisseurs en LMNP cherchant à simplifier leur gestion fiscale. Si vous êtes propriétaire d’un bien meublé destiné à la location, cette option pourrait être une solution pertinente pour vous aider à faciliter votre déclaration fiscale. N’hésitez pas à vous renseigner davantage sur les conditions d’éligibilité et les avantages spécifiques offerts par le régime micro-BIC pour votre projet d’investissement immobilier locatif.

Quelles différences entre régime micro-BIC et régime réel du LMNP ? 

Le régime réel permet de tenir compte des charges effectivement payées pour votre bien mis en location. Attention toutefois, toutes les dépenses ne sont pas déductibles. Seules les charges justifiées (avec factures), engagées dans l’intérêt de l’activité de LMNP sont concernées (intérêts d’emprunt, assurance loyers impayés ou encore charges de copropriété par exemple). 

Par ailleurs, le régime d’imposition réel permet l’amortissement de votre bien immobilier. Pour faire simple, contrairement au micro-BIC, l’administration fiscale vous autorise à déduire chaque année, de vos recettes locatives, une fraction du prix d’acquisition du logement. 

Enfin, le régime réel d’imposition offre la possibilité de créer un déficit locatif. Celui-ci est reportable pendant 10 ans, mais uniquement sur les bénéfices industriels et commerciaux (BIC) déclarés selon le statut LMNP. 

Quels sont les inconvénients du régime micro-BIC ?

Limitations et Incompatibilités du Régime Micro-BIC en LMNP

Tout d’abord, le régime micro-BIC ne permet pas la déduction des charges réelles, supportées dans le cadre de la location du bien (intérêts d’emprunt, taxe foncière, travaux, équipements, etc.). 

De la même manière, ce régime fiscal ne vous autorise pas à amortir votre acquisition. 

Enfin, il est impossible de créer un déficit locatif en micro-BIC. 

Pour conclure, si vos charges locatives représentent plus de 50 % de vos recettes, ce qui arrive très fréquemment, le régime micro-BIC est inadapté. Mieux vaut alors se tourner vers le régime réel d’imposition. 

Prenons un cas concret pour illustrer ce régime réel d’imposition

Avantages du Régime Réel d’Imposition

Prenons toujours le cas de Pierre, un propriétaire investisseur en LMNP qui décide de louer son appartement meublé à des étudiants. En 2023, il réalise 12 000 € de recettes locatives provenant de la location de son bien.

Examinons comment Pierre peut optimiser sa fiscalité en utilisant le régime réel d’imposition et en prenant en compte les charges réelles liées à son activité de location meublée.

Amortissement de l’immeuble : Pierre a investi 200 000 € pour acquérir son bien immobilier, auxquels s’ajoutent 10 000 € de frais de notaire. Pierre pourrait déduire chaque année 4 200 € ((200 000 € + 10 000 €) / 50 ans) comme dotation d’amortissement.

Important : le calcul de l’amortissement a été réalisé de manière simplifiée pour des raisons pratiques. En réalité, l’amortissement se calcule selon les règles comptables de la méthode dite “des composants”, qui nécessite un travail d’évaluation de chaque composant du bien.

Charges Déductibles et Avantage Fiscal

Les charges déductibles comprennent :

Taxe foncière : La taxe foncière annuelle pour l’appartement de Pierre s’élève à 1 000 €.

Intérêts d’emprunt : Pierre a contracté un prêt immobilier sur 25 ans au taux de 4%. Le montant annuel des intérêts d’emprunt est d’environ 4 000 € par an.

Assurance PNO : Pierre paie une prime d’assurance propriétaire non occupant (PNO) annuelle de 800 €.

Charges de comptabilité : Pierre engage un expert-comptable pour gérer sa comptabilité liée à la location, ce qui représente 500 € de frais annuels.

Amortissement des meubles achetés : Pierre a acheté du mobilier pour meubler son appartement, pour un montant de 10 000 €. Sur la base d’une durée d’amortissement de 7 ans, il peut déduire 1 428,57 € (10 000 € / 7 ans) chaque année.

Frais de conciergerie : Pierre engage une société de conciergerie pour gérer les entrées et sorties des locataires, l’entretien et la remise en état du logement. Ces frais s’élèvent à 1 200 € par an.

Prestations d’avocats : Pierre consulte régulièrement un avocat dans le cadre de l’optimisation de son bien. Les frais d’avocat s’élèvent à 500 € par an.

CFE (Cotisation Foncière des Entreprises) : La CFE due par Pierre pour son activité de location meublée est de 600 € par an.

Charges de copropriété : Les charges de copropriété annuelles pour l’immeuble où se trouve l’appartement de Pierre s’élèvent à 1 200 €.

En utilisant le régime réel d’imposition, Pierre peut déduire toutes ces charges de ses revenus locatifs. Ainsi, le calcul de ses revenus imposables serait le suivant :

• Revenus locatifs bruts : 12 000 €
• Charges déductibles :
• Amortissement de l’immeuble : 4 200 €
• Taxe foncière : 1 000 €
• Intérêts d’emprunt : 4 000 €
• Assurance PNO : 800 €
• Charges de comptabilité : 500 €
• Amortissement des meubles : 1 428,57 €
• Frais de conciergerie : 1 200 €
• Prestations d’avocats : 500 €
• CFE : 600 €
• Charges de copropriété : 1 200 €

Revenus locatifs nets imposables : 12 000 € – 4 200 € – 1 000 € – 4 000 € – 800 € – 500 € – 1 428,57 € – 1 200 € – 500 € – 600 € – 1 200 € = – 3 428,57 €

Le résultat comptable étant déficitaire, Pierre ne paierait pas d’impôts sur ses revenus locatifs, ce qui représente un avantage fiscal considérable par rapport au régime micro-BIC.

Important : compte tenu des règles comptables applicables en matière de LMNP, le déficit reportable de Pierre ne prendrait pas en compte les amortissements des murs et des meubles. Pour en savoir plus, nous vous invitons à lire cet article. 

En conclusion, grâce au régime réel d’imposition et en prenant en compte ses charges réelles, Pierre peut optimiser sa fiscalité et maximiser le rendement de son investissement locatif. Le régime réel offre une plus grande flexibilité et permet de mieux prendre en compte les différents frais liés à la location de son bien immobilier meublé.

Comment faire sa déclaration d’impôt LMNP en régime Micro-BIC ? 

C’est relativement simple puisqu’il vous suffit de reporter le montant de vos recettes locatives dans le formulaire 2042 C-PRO. Pour cela, rendez-vous à la rubrique « Professions non salariées » pour compléter la case 5ND de la sous-rubrique « Revenus des locations meublées non professionnelles ». Ce formulaire doit ensuite être joint à votre déclaration d’impôt annuel. 

Vous n’avez rien d’autre à faire. L’administration se charge de calculer l’abattement, les prélèvements sociaux et le montant de votre impôt sur le revenu.

Le Saviez-Vous ? : Jusqu’au 31 décembre 2022, il était nécessaire de transmettre un formulaire au greffe du tribunal de commerce compétent dans les 15 jours suivant le début de votre activité de LMNP. Depuis le 1er janvier 2023, cette déclaration s’effectue via le Guichet Unique.

Bien choisir son régime fiscal est fondamental pour assurer le succès de son investissement locatif. Pourtant, évaluer les avantages et les inconvénients des solutions disponibles au regard de sa situation particulière n’est pas toujours évident. C’est pourquoi il est indispensable de se faire accompagner par un expert en droit immobilier et fiscalité. 

Besoin d’un conseil ? Le cabinet d’avocats TALT reste à votre disposition.

Vous êtes non-résident fiscal ? Exploitez les bénéfices de l’investissement locatif meublé en France. Cette stratégie patrimoniale offre un double avantage : la constitution d’un patrimoine immobilier solide et la génération de revenus complémentaires soumis à une fiscalité avantageuse. Pour plus de précision, découvrez avec TALT un guide complet sur le statut de LMNP et LMP pour les expatriés. 

Bref rappel : LMP et LMNP pour les résidents fiscaux français 

D’un point de vue fiscal, la location de biens meublés est considérée comme une activité commerciale. Elle est donc comptabilisée dans la catégorie des BIC (bénéfices industriels et commerciaux), peu importe si vous exercez à titre professionnel ou non. 

Pour bénéficier du statut de LMNP (Location Meublée Non Professionnel) et de ses avantages fiscaux, le contribuable doit respecter l’une des deux conditions suivantes :

• Les loyers générés par l’investissement locatif ne dépassent pas 23 000 euros annuels pour tous les membres du foyer fiscal ;
• Le montant du chiffre d’affaires issus des locations meublées reste inférieur ou égal aux autres revenus du foyer fiscal.

Bon à savoir : A contrario, l’investisseur locatif est considéré comme loueur de meublé professionnel (LMP) s’il respecte les 2 conditions cumulatives suivantes : 

• Les loyers générés par l’investissement locatif dépassent 23 000 euros annuels pour tous les membres du foyer fiscal ;
• Le montant du chiffre d’affaires issus des locations meublées est supérieur aux autres revenus du foyer fiscal.

Expatrié : pourquoi faire de la location meublée LMNP/LMP en France ?

Pour les résidents fiscaux français, les seuils s’apprécient au regard de l’ensemble des revenus perçus en France et à l’étranger. 

En revanche, pour déterminer le statut du loueur de meublé expatrié, le fisc tient compte uniquement des revenus de sources françaises. Or, les non-résidents fiscaux en disposent rarement.

Ils basculent donc rapidement dans le statut de LMP et bénéficient ainsi du régime réel d’imposition. Celui-ci permet de déduire les charges (intérêt d’emprunt, taxe foncière, etc), de reporter les déficits et d’amortir le logement meublé. 

Contrairement à la location vide, louer en meublé sous le statut de LMNP offre de nombreux avantages aux expatriés. Ils peuvent, en effet, opter pour le régime micro-bic permettant notamment de profiter de démarches administratives simplifiées grâce à un abattement forfaitaire de 50 %. 

Quel est le régime social et fiscal des revenus du loueur de meublé expatrié ?  

Comme les résidents fiscaux, le loueur de meublé expatrié est redevable de l’impôt sur le revenu. Son régime social est en revanche plus complexe. Il varie, en effet, en fonction de son pays de résidence. 

L’impôt sur le revenu du loueurs de meublé expatrié

Les loyers perçus par les expatriés dans le cadre d’une location meublée sont assujettis à un taux minimum d’imposition :

• De 20 % pour les revenus inférieurs à 27 478 € ;
• De 30 % pour les revenus à partir de 27 478 €.

Il n’existe donc pas de taux forfaitaire unique, comme c’est le cas pour les revenus du capital. Les non-résidents fiscaux peuvent néanmoins demander une imposition au taux moyen, calculé en fonction des revenus de sources française et étrangère. Ils bénéficient alors du barème progressif sur leurs revenus mondiaux.

Enfin, les expatriés loueurs de meublés, comme les résidents fiscaux, peuvent être exonérés de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) sur les biens détenus dans le cadre de cette activité.

Le Saviez-Vous ? Les personnes physiques qui résident en dehors de la France sur le plan fiscal ne sont soumises à l’IFI que pour leurs biens immobiliers situés en France. Il est par ailleurs nécessaire de consulter la convention fiscale bilatérale pertinente pour déterminer quel pays est autorisé à exercer le droit d’imposition.

Le régime social du loueur de meublé LMNP/LMP expatrié 

Tous les LMP sont tenus de déclarer leur activité non salariée et sont normalement assujettis aux cotisations sociales. En revanche, les loyers perçus par les LMNP expatriés sont considérés comme des revenus issus de leur patrimoine privé. Ils ne paient donc aucune cotisation sociale. Ils sont toutefois normalement redevables des prélèvements sociaux à hauteur de 17,2 % de leur revenu locatif imposable.

→ Voilà pour les principes. 

En pratique, l’expatrié loueur de meublés profite d’un régime social distinct selon son pays de résidence et dans certains cas, de possibilités d’exonérations. 

Les non-résidents fiscaux affiliés à la sécurité sociale dans un autre État peuvent, dans certains cas, bénéficier d’une exonération des cotisations sociales en France. 

Si vous êtes affiliés à un régime de sécurité sociale d’un autre État de l’Union européenne, de l’Espace économique européen (EEE) ou de la Suisse, vous n’êtes pas soumis aux cotisations de sécurité sociale en France. C’est ce que prévoit le Règlement CE 883/2004 du Parlement européen et du Conseil du 29 avril 2004 sur la coordination des systèmes de sécurité sociale. 

En revanche, si vous résidez fiscalement dans un État tiers (hors de l’UE, de l’EEE, et de la Suisse), vous ne bénéficiez pas des dispositions du Règlement européen. Vous êtes donc redevable des cotisations sociales sur les revenus issus de la location meublée. 

Une exception doit toutefois être signalée. L’expatrié LMP est exonéré des cotisations s’il est affilié à la sécurité sociale à l’étranger et qu’une convention bilatérale de sécurité sociale a été conclue entre la France et son pays de résidence. 

Concernant les prélèvements sociaux des LMNP expatriés, des règles similaires s’appliquent : 

• Si vous résidez dans un pays de l’UE, de l’EEE ou en Suisse, vous êtes exonéré de la CSG/RDS : vos revenus locatifs demeurent soumis à un prélèvement de solidarité au taux de 7,5 % ; 
• Si vous résidez dans un pays tiers, vous restez redevable de la CSG/CRDS au taux global de 17,20 %.  

Bon à savoir : Bien que le Royaume-Uni soit sorti de l’Union européenne, les exonérations de  CSG et de CRDS s’appliquent aux LMP/LMNP expatriés dans ce pays. 

Régimes fiscaux attractifs, exonération des cotisations sociales, diminution des prélèvements sociaux, les expatriés aussi ont tout intérêt à opter pour la location meublée en France. Toutefois, la fiscalité immobilière des expatriés est complexe et nécessite une analyse personnalisée. 

Pour réussir votre investissement immobilier locatif et réduire votre imposition, faites confiance à TALT, cabinet d’avocats en immobilier. 

L’investissement locatif, comme l’acquisition d’une résidence principale, passe presque toujours par l’emprunt bancaire. C’est en effet le mode de financement idéal pour profiter d’un effet levier et constituer son patrimoine sans trop effort…ou presque ;). Toutefois, avant de vous lancer, il est essentiel d’évaluer avec précision votre situation financière ainsi que la rentabilité potentielle de votre investissement. La mise en place d’un plan de financement immobilier solide est une étape cruciale pour garantir le succès de votre projet. TALT vous explique comment vous y prendre. 

Qu’est-ce qu’un plan de financement immobilier et à quoi sert-il ?

Le plan de financement immobilier se présente sous la forme d’un tableau récapitulant l’ensemble de vos ressources financières et des dépenses liées à votre projet immobilier. 

Ce document fondamental dans le cadre d’un investissement immobilier a trois objectifs :

• Évaluer la faisabilité de votre projet : dans le cas contraire, des ajustements sont indispensables ;  
• Dresser le bilan de votre besoin de financement afin de concrétiser votre projet, en déterminant le montant du prêt immobilier nécessaire ; 
• Convaincre votre banque de vous accorder un crédit immobilier. 

Bon à savoir : lors d’un achat en SCI, le financement via un prêt immobilier permet de profiter d’un effet levier plus élevé grâce notamment à la mise en commun des capitaux des associés. Cette dernière renforce, en effet, la capacité d’emprunt de la société.

Comment élaborer un plan de financement immobilier ? 

L’élaboration de votre plan de financement se base sur 3 éléments clés :

• Les dépenses liées à votre investissement immobilier ; 
• Vos ressources financières ; 
• Les aides publiques mobilisables dans le cadre de votre projet.

Estimer le montant de son investissement immobilier

Le prix de votre acquisition immobilière

C’est évidemment une information clé pour déterminer la faisabilité de votre acquisition. Le prix correspond au montant indiqué dans l’acte d’achat. Il est essentiel de réaliser une évaluation minutieuse du coût d’acquisition afin de bien comprendre l’ampleur de votre investissement. N’hésitez pas à faire appel à un expert immobilier ou à comparer les prix de biens similaires dans la même zone géographique pour avoir une vision plus précise du marché.

Les frais de notaire 

C’est un élément essentiel à ajouter à votre plan de financement immobilier. Comptez entre 2 et 3 % du prix dans le neuf, contre 7 à 8 % dans l’ancien.

Bon à savoir : les frais de notaire ne couvrent pas uniquement sa rémunération. Une part importante est consacrée aux taxes et droits prélevés par le notaire pour le compte de l’État et les collectivités territoriales. Ils incluent également des débours visant à rémunérer les intermédiaires indispensables à la vente.  

Les frais d’agence immobilière

Si vous achetez votre bien via une agence immobilière, des frais peuvent s’appliquer. Dans ce cas, ils représentent environ 8 % du prix d’achat. 

Notez toutefois, qu’en règle générale, la commission d’agence est payée par le vendeur. Elle ne doit donc pas être prise en compte dans votre plan de financement. 

Les frais annexes à votre emprunt immobilier

Il en existe trois catégories : 

• Les frais de garantie de votre emprunt bancaire : tous les organismes prêteurs en demandent. Il peut s’agir d’une hypothèque, d’un privilège de prêteur de deniers, d’un nantissement ou d’un cautionnement. 
• Les frais de dossier d’emprunt : la plupart des banques les appliquent. Ils sont parfois négociables, notamment si vous passez par un courtier. 
• Les frais de courtage éventuels : ils correspondent à un pourcentage du montant de votre prêt. 

Le coût des travaux

Si vous achetez un bien ancien, des travaux d’aménagement, de rénovation ou de mise aux normes peuvent être nécessaires. Leur coût doit impérativement être intégré à votre plan de financement immobilier. 

L’estimation précise des coûts des travaux est un élément crucial pour éviter les mauvaises surprises financières. Avant de vous engager dans l’acquisition d’un bien immobilier nécessitant des travaux, faites réaliser des devis détaillés par des professionnels du bâtiment. Prenez en compte les coûts des matériaux, de la main-d’œuvre, ainsi que d’éventuels imprévus pouvant survenir pendant les travaux.

Élaborer le montant de vos ressources 

Votre tableau de financement doit ensuite contenir vos ressources financières disponibles pour votre investissement locatif. 

Vos salaires et autres revenus mensuels 

Tous n’ont pas le même poids dans votre plan de financement. Les revenus locatifs ne doivent être intégrés qu’à 70 % seulement. Les 30 % restants servent à couvrir les frais relatifs à ce bien ainsi que le risque locatif (vacances, impayés, etc.). 

Vos revenus du travail sont à prendre en compte à 100 % à condition que vous soyez : 

• En CDI ; 
• Retraité ; 
• Chef d’entreprise ; 
• Travailleur indépendant ; 
• Fonctionnaire. 

À noter : Sauf exception, les revenus issus des contrats à durée déterminée (CDD) ne sont généralement pas pris en compte dans votre plan de financement. Même chose si vous êtes intérimaire, stagiaire ou intermittent. 

Vos liquidités disponibles pour l’acquisition

Il s’agit tout simplement de votre apport personnel utilisable dans le cadre de votre projet immobilier (compte épargne, PEL, épargne salariale, etc.). 

Bon à savoir : si vous envisagez de revendre un bien immobilier pour financer votre acquisition, vous devez ajouter une estimation de son prix de vente à votre plan de financement.

Lors de l’élaboration de votre plan de financement, évaluez soigneusement le montant de vos liquidités disponibles. Un apport personnel substantiel peut vous permettre de réduire le montant de l’emprunt nécessaire, ce qui aura un impact positif sur le coût global de votre crédit.

En utilisant vos liquidités pour couvrir une partie du prix d’achat, vous pouvez également améliorer votre capacité de négociation avec les vendeurs, car une offre avec un apport personnel important peut être perçue comme plus solide et plus fiable.

Toutefois, il est essentiel de garder une réserve de liquidités pour faire face aux éventuels frais imprévus ou pour assurer une stabilité financière après l’acquisition. 

N’épuisez pas toutes vos liquidités dans l’achat du bien immobilier, mais gardez une marge de sécurité pour prévenir d’éventuelles situations financières délicates.

Sélectionner les aides publiques disponibles et les lois de défiscalisation

Si vous êtes éligible à un prêt aidé, prêt à taux 0 (PTZ) ou au prêt d’accession sociale (PAS), intégrez cette variable dans votre plan de financement immobilier.

Exemple de plan de financement immobilier

Lucas souhaite acquérir un autre logement ancien pour un moment de 350 000 euros. Ses revenus mensuels sont de 5 000 euros. 

Avec un emprunt sur 25 ans à 3,3 % (TAEG), Lucas devra rembourser une mensualité de 1 690 € par mois, soit un taux d’endettement de 33,8 % (sans prise en compte des autres charges fixes).

7 Erreurs à éviter lors de la rédaction d’un plan de financement immobilier

La conception d’un bon plan de financement immobilier est une étape essentielle pour assurer le succès de votre projet d’investissement. Cependant, il existe plusieurs erreurs susceptibles de compromettre la réussite de ce plan et de mettre votre projet immobilier en péril. 

Voici les principales erreurs à éviter :

Erreur n°1 : Sous-estimer les coûts cachés de l’acquisition immobilière

L’une des erreurs les plus courantes est de ne pas prendre en compte tous les coûts associés à l’acquisition d’une propriété. En plus du prix d’achat du bien immobilier, il est impératif de tenir compte des frais de notaire, d’agence immobilière, de garantie de crédit, de traitement bancaire et éventuellement des travaux à effectuer.

Vous pourriez vous retrouver avec un budget insuffisant pour couvrir tous les frais, compromettant ainsi la réalisation de votre projet immobilier. Cela pourrait entraîner des retards dans l’achat de la propriété, voire même vous faire perdre une opportunité d’investissement intéressante.

De plus, sous-estimer les coûts peut vous obliger à contracter un emprunt plus important que prévu, augmentant ainsi le montant de vos mensualités et impactant votre capacité d’épargne. Vous pourriez vous retrouver avec une charge financière lourde à assumer chaque mois, ce qui pourrait affecter votre stabilité financière et compromettre d’autres projets futurs.

Il est donc essentiel d’effectuer une évaluation minutieuse en amont et de prévoir une marge de sécurité pour faire face à d’éventuelles dépenses supplémentaires.

Erreur n°2 : Négliger les frais annexes à l’emprunt : une menace pour votre budget

Outre le montant du prêt, les frais annexes au prêt peuvent avoir un impact considérable sur le coût total du crédit. Les frais de garantie, de gestion et de courtage doivent être pris en compte dans votre plan de financement.

Erreur n°3 : Ne pas anticiper les aléas financiers : le risque d’un investissement incertain

Un investissement immobilier est un projet à long terme dans lequel des circonstances imprévues peuvent survenir. Si vous ne prévoyez pas de marge de sécurité dans votre plan de financement, vous pourriez rencontrer des difficultés notamment en cas de baisse de revenus.

Erreur n°4 : Ignorer les aides publiques et défiscalisations : une opportunité à ne pas négliger

Il existe différentes subventions et avantages fiscaux destinés à soutenir les investissements immobiliers comme le prêt à taux zéro (PTZ). Si vous n’intégrez pas ces réglementations dans votre plan de financement, vous pourriez manquer d’opportunités avantageuses.

Erreur n°5 : Limiter ses sources de financement : diversifier pour une meilleure réussite

Compter uniquement sur un prêt bancaire pour financer votre projet immobilier peut présenter des risques. La diversification de vos sources de financement, notamment en apportant une contribution personnelle ou en optant pour une Société Civile Immobilière (SCI) pour mutualiser la capacité de financement avec d’autres associés, peut renforcer votre résilience face aux fluctuations du marché.

Erreur n°6 : Des projections de rentabilité irréalistes : le piège de l’enthousiasme

Il est tentant de se laisser emporter par des prévisions de rendement élevées pour votre plan de financement. Cependant, il est important de rester réaliste dans vos prévisions de loyers et de gains en capital potentiels.

Erreur n°7 : L’assurance emprunteur, une protection essentielle à ne pas négliger

Les assurances de crédit sont exigées par les banques pour garantir le remboursement des prêts en cas d’incapacité de l’emprunteur à effectuer les paiements mensuels. Le choix de la bonne assurance est essentiel pour protéger votre investissement au meilleur coût. 

En évitant ces erreurs courantes, vous augmentez vos chances d’avoir un plan de financement immobilier réussi. N’hésitez pas à solliciter l’aide de professionnels tels qu’un courtier hypothécaire ou un conseiller financier pour vous guider à travers cette phase cruciale de votre projet d’investissement immobilier.

Conclusion :

Pour réaliser votre plan de financement, mieux vaut faire appel à un professionnel. TALT, cabinet d’avocat spécialisé en droit immobilier dispose de toute l’expertise nécessaire pour vous accompagner lors de vos demandes de prêt. Objectif : élaborer un dossier irréprochable afin de vous permettre d’obtenir un emprunt personnel ou collectif en SCI pour financer votre investissement immobilier.