Crowdfunding immobilier : principe et fonctionnement

Le crowdfunding immobilier se positionne comme le turbo du financement participatif en France ! En 2022, son pouvoir de collecte a décollé de 40,2 %, propulsé par un taux de rendement interne moyen de 9,4 %. Plongez dans les arcanes de cette alternative aux marchés financiers grâce au guide TALT. 

Définition du crowdfunding immobilier

Le crowdfunding, également connu sous le nom de financement participatif, est une méthode novatrice de collecte de fonds qui implique le public dans le financement de projets variés, en dehors des canaux traditionnels du système financier. 

Ce processus, facilité par des plateformes en ligne, met en relation des porteurs de projets cherchant des fonds et des contributeurs potentiels, qu’ils soient particuliers ou entités, prêts à investir, prêter ou soutenir financièrement ces initiatives.

Le crowdfunding immobilier, une déclinaison spécifique de cette approche, se concentre sur le financement collaboratif de projets immobiliers. Dans ce contexte, des investisseurs, principalement des particuliers, ont l’opportunité de prêter des fonds à un promoteur immobilier ou à un marchand de biens pour la réalisation d’un projet précis. Cette interaction se réalise au travers de plateformes en ligne dédiées au financement participatif immobilier.

En échange de leur investissement, les contributeurs au crowdfunding immobilier reçoivent des intérêts proportionnels à la somme qu’ils ont prêtée, alignant ainsi leurs bénéfices potentiels sur le succès du projet immobilier. Cette approche permet aux investisseurs individuels de prendre part à des projets immobiliers plus importants tout en bénéficiant d’une diversification de leur portefeuille et d’une implication active dans le secteur de l’immobilier.

En somme, le crowdfunding immobilier combine l’esprit participatif du crowdfunding avec les opportunités de rendement offertes par l’investissement immobilier, ouvrant ainsi de nouvelles voies d’investissement pour les particuliers et les entreprises intéressés par le marché immobilier.

Bon à savoir : l’imposition des gains générés par l’investissement crowdfunding 

Les revenus perçus sont soumis au prélèvement forfaitaire unique de 30 % (PFU). Il comprend les prélèvements sociaux à 17,2 % et l’impôt sur le revenu à 12.8 %. Vous pouvez également opter pour le barème progressif.

Différences entre SCPI et crowdfunding immobilier 

Un investissement en SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) correspond à l’acquisition de parts d’une société utilisant ses fonds propres pour acquérir des actifs immobiliers variés (bureaux ou de commerces, etc.). Le capital investi permet donc d’assurer une diversification des investissements. L’investisseur associé perçoit une rémunération régulière au prorata de ses parts en fonction de la performance de la SCPI. Il peut, à tout moment, revendre sa participation et réaliser une plus-value.

A contrario, le crowdfunding permet d’investir dans un seul projet immobilier à la fois. C’est donc à l’investisseur lui-même de diversifier ses investissements, en sélectionnant plusieurs programmes. En pratique, le financement participatif immobilier s’apparente donc à un prêt court terme (environ 36 mois), octroyé à un marchand de biens ou promoteur. L’investisseur est créancier de la société. Il perçoit donc des intérêts mensuels, en fonction d’un rendement fixé en amont du projet. Enfin, il est impossible de revendre son financement participatif à un tiers. Il existe donc un risque d’illiquidité.  

Dans les deux cas, aucune gestion de la part de l’investisseur n’est requise. La société de gestion gère les actifs de la SCPI. Le marchand de biens ou promoteur immobilier, quant à lui, prend en charge l’ensemble du projet, de l’achat à la revente.

Les 5 principales plateformes de crowdfunding immobilier 

En matière de crowdfunding, tous les opérateurs ne se valent pas. Le risque de perte est réel. Avant de vous lancer, il est donc essentiel de sélectionner des plateformes de financement participatif sérieuses et expérimentées. 

1. La première Brique

Créée en 2019, la première Brique a financé pas moins de 251 projets immobiliers avec 56,2 millions d’euros collectés et un taux de défaut de 0 %. Près de 19 000 investisseurs lui font confiance, conquis notamment par son rendement moyen de plus de 11 %. Mais ce n’est pas tout, les avantages de cette plateforme de crowdfunding sont nombreux : 

• Un montant minimum d’investissement fixé à 1 € ; 
• Des projets sélectionnés avec soin ;  
• Des retraits de fonds gratuits ; 
• Des investissements sécurisés grâce à des hypothèques imposées aux promoteurs. 

2. Anaxago 

Avec plus de 250 projets financés et 250 millions d’euros collectés, Anaxago est aujourd’hui un des leaders du crowdfunding immobilier en France. Elle affiche, par ailleurs, une belle rentabilité comprise entre 8 et 12 % selon les projets, tous sélectionnés soigneusement. Les investisseurs apprécient notamment la possibilité de suivre l’évolution des constructions en temps réel ainsi que l’excellent service client. 

3. Homunity

Homunity est apparu sur le marché du crowdfunding immobilier en 2014. C’est aujourd’hui une des plateformes de financement participatif les plus performantes, avec un rendement moyen de 9,3 %. Les investisseurs ont investi plus de 566 millions d’euros dans 460 programmes immobiliers. 

Homunity se positionne comme une plateforme de qualité proposant uniquement des projets sérieux. Un audit sur le terrain est d’ailleurs systématiquement proposé avant toute proposition de financement. La plateforme permet, par ailleurs, à chaque investisseur de suivre l’avancée des constructions. Il peut également poser des questions à un service client, toujours disponible. 

4. Fundimmo 

En 2014, le groupe Atland, expert en finance et immobilier, lance Fundimmo. Depuis, la plateforme de conseil en investissements participatifs affiche 100 % de réussite, avec 390 projets réalisés et un rendement moyen de 8,9 %. Les investisseurs apprécient notamment la méthodologie en 30 points de contrôle mis en place par Fundimmo pour sélectionner les programmes. Ils reçoivent des informations précises sur chacun d’entre eux et peuvent suivre en temps réel la réalisation des projets. 

5. Raizers

Raizers fait également partie des plateformes de financement participatifs appréciées des investisseurs, grâce notamment à une excellente maîtrise du risque. Elle propose des projets immobiliers d’envergure, développés par des promoteurs réputés. Des programmes plus confidentiels, réalisés par des marchands de biens, sont également disponibles.

Avantages et Inconvénients du Crowdfunding Immobilier

Le crowdfunding immobilier s’est rapidement imposé comme une option attractive pour les investisseurs à la recherche de rendements solides et de diversification de leur portefeuille. Cependant, comme pour tout type d’investissement, il présente à la fois des avantages et des inconvénients qu’il est crucial de comprendre avant de s’engager.

Avantages du Crowdfunding Immobilier

1. Rendement Potentiel Élevé : Le crowdfunding immobilier offre souvent des taux de rendement attractifs, généralement supérieurs à ceux des investissements traditionnels tels que les comptes d’épargne ou les obligations.

2. Diversification Simplifiée : Les plateformes de crowdfunding immobilier permettent aux investisseurs de répartir leurs fonds sur plusieurs projets, offrant ainsi une diversification efficace sans avoir à acquérir directement des biens immobiliers.

Exemple : Plutôt que d’investir une somme importante dans un seul bien immobilier, vous pouvez allouer des montants plus modestes à plusieurs projets différents, réduisant ainsi le risque lié à un investissement unique.

3. Accessibilité : Le crowdfunding immobilier offre une entrée plus facile dans le monde de l’investissement immobilier, sans nécessiter l’apport en capital élevé habituellement associé à l’achat direct de biens.

Exemple : Avec seulement quelques centaines d’euros, vous pouvez devenir un investisseur immobilier en ligne et participer à des projets d’envergure.

Inconvénients du Crowdfunding Immobilier 

Risque de Perte :

Comme tout investissement, le crowdfunding immobilier comporte des risques et il est possible de perdre une partie ou la totalité du capital investi.

Exemple : Si le projet immobilier subit des retards majeurs ou si le marché connaît une baisse, les rendements prévus pourraient ne pas être atteints, entraînant potentiellement des pertes financières.

Illiquidité :

Contrairement à d’autres investissements, il peut être difficile de revendre rapidement une participation dans un projet de crowdfunding immobilier, ce qui peut entraîner une certaine illiquidité.

Exemple : Si vous avez besoin de liquidités immédiates, il peut être difficile de vendre votre participation avant la fin du projet, ce qui signifie que votre argent pourrait rester investi pendant une période plus longue que prévu.

Nécessité de Recherche :

Investir dans le crowdfunding immobilier nécessite une recherche minutieuse pour évaluer les projets, les promoteurs et les plateformes afin de prendre des décisions éclairées.

Exemple : Avant d’investir, vous devrez passer du temps à examiner les détails du projet, la qualité du promoteur et les performances passées de la plateforme pour minimiser les risques.

En pesant soigneusement ces avantages et inconvénients, les investisseurs peuvent prendre des décisions informées et équilibrées lorsqu’ils envisagent de participer au crowdfunding immobilier.

Investir en crowdfunding immobilier avec une holding 

Optimiser la Rentabilité de Vos Investissements avec une Stratégie de Holding

Il est possible d’investir en crowdfunding via une holding, soit directement, soit par l’intermédiaire d’une SCI, elle-même détenue par une holding. Le crowdfunding est, en effet, une solution pertinente et fiscalement intéressante pour optimiser sa trésorerie et utiliser ses liquidités excédentaires. 

Cette stratégie vous permet d’optimiser fiscalement vos investissements en profitant tout d’abord du régime fiscal de la holding. Rappelons ici que la SCI est une société normalement transparente. À ce titre, lorsque la SCI transparente est détenue majoritairement par une holding, ses revenus sont majoritairement soumis à l’impôt sur les sociétés (IS) au taux de 25 %. Jusqu’à 42 500 €, ces derniers sont imposés au taux réduit de 15 %.   

Par ailleurs, lorsque vous optez à l’IS au niveau de la SCI, le montage holding SCI permet de profiter :

• Du régime mère-fille : si toutes les SCI du groupe sont soumises à l’IS, seuls 5 % des dividendes provenant des sociétés filles sont imposables ;
• Du régime de l’intégration fiscale : les bénéfices de la SCI sont remontés au niveau de la holding afin de compenser ses pertes. Comme pour le régime fille-mère, l’ensemble des SCI du groupe doit être assujetti à l’IS. La holding doit, par ailleurs, détenir au moins 95 % des parts des SCI. 

Comment Structurer une Holding pour l’Investissement en Crowdfunding Immobilier

Structurer une holding efficace pour investir dans le crowdfunding immobilier nécessite une approche réfléchie et une compréhension approfondie des mécanismes juridiques et fiscaux. Voici un guide pas à pas pour vous aider à mettre en place cette stratégie prometteuse :

Définir Vos Objectifs et Votre Portefeuille :

Avant de créer une holding, clarifiez vos objectifs d’investissement et évaluez la taille et la diversité de votre portefeuille immobilier prévu. Cela vous aidera à déterminer la structure appropriée pour votre holding.

Choisir le Type de Holding :

Il existe différents types de holdings, tels que les holdings pures et les holdings animatrices. Chacun a des implications fiscales et juridiques distinctes. Sélectionnez le type qui correspond le mieux à vos besoins et à vos plans d’investissement.

Créer la Holding :

Constituez la holding en suivant les procédures légales requises. Faites appel à un professionnel en droit des affaires pour vous assurer que toutes les formalités sont respectées.

Établir une SCI :

Si vous choisissez d’utiliser une Société Civile Immobilière (SCI) pour vos investissements en crowdfunding immobilier, créez-la en tant que filiale de votre holding. Assurez-vous que la holding détient la majorité des parts de la SCI pour bénéficier de tous les avantages de la Holding et notamment de sa fiscalité avantageuse.

Profiter des Avantages Fiscaux :

Exploitez les régimes fiscaux disponibles, tels que le régime mère-fille et l’intégration fiscale, pour optimiser la fiscalité de vos investissements. Consultez un expert en fiscalité pour structurer votre holding de manière à maximiser ces avantages.

Gérer la Holding :

Assurez-vous que la holding est gérée de manière professionnelle et transparente. Maintenez des registres financiers précis et respectez les obligations légales en matière de comptabilité et de rapports.

Sélectionner les Projets de Crowdfunding :

Identifiez les projets de crowdfunding immobilier dans lesquels vous souhaitez investir via la holding. Évaluez soigneusement les projets en fonction de leur potentiel de rendement, de leur niveau de risque et de leur adéquation avec vos objectifs.

Suivre et Réajuster :

Surveillez régulièrement les performances de vos investissements et ajustez votre stratégie si nécessaire. Tenez compte des changements dans les réglementations fiscales et immobilières qui pourraient affecter votre holding.

En structurant soigneusement votre holding pour l’investissement en crowdfunding immobilier, vous pouvez exploiter au maximum les avantages fiscaux tout en développant un portefeuille immobilier diversifié et rentable. N’hésitez pas à rechercher l’aide de professionnels en droit des affaires et en fiscalité pour garantir que votre structure de holding est conforme aux lois en vigueur et alignée sur vos objectifs financiers.

Ce qu’il faut retenir 

• Le crowdfunding immobilier consiste à prêter de l’argent à un promoteur immobilier pour la réalisation d’un projet précis via une plateforme en ligne.
• Le financement participatif immobilier ne doit pas être confondu avec l’investissement en SCPI.
• Il est possible d’investir en crowdfunding immobilier via une holding ou une SCI, elle-même détenue par une holding.