Quelles stratégies pour diminuer son ISF ?

Depuis janvier 2018, la loi de finances a remplacé l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF) par l’impôt sur la fortune immobilière (IFI). Cette nouvelle fiscalité ne s’adresse plus aux placements financiers. Elle s’applique à tous les foyers fiscaux disposant d’un patrimoine immobilier d’une valeur supérieure à 1,3 million d’euros. Celle-ci concernerait un peu moins de 155 000 foyers fiscaux. Vous en faites partie ? Découvrez avec TALT les stratégies à mettre en place pour diminuer votre ISF.  

Rappel : Les Principales Règles à Connaître Concernant l’IFI (nouveau ISF)

Les Contribuables Concernés

L’impôt sur la fortune immobilière concerne les individus, qu’ils résident fiscalement en France ou non, dont la valeur nette de leur patrimoine immobilier imposable dépasse le seuil légal d’imposition de 1 300 000 € au 1er janvier. 

Bon à savoir : En ce qui concerne les personnes domiciliées à l’étranger, elles ne sont imposables que sur les biens immobiliers situés en France.

Dans ce contexte, il est important de noter que l’imposition s’effectue par foyer fiscal. En général, les couples mariés sont imposés conjointement, sauf s’ils :

• vivent séparément, 
• sont en instance de divorce ou de séparation de corps et ont été autorisés à vivre séparément. 

Les partenaires liés par un Pacte Civil de Solidarité (PACS) sont également soumis à une imposition commune, tout comme les personnes en concubinage notoire. 

Les biens immobiliers détenus par des enfants mineurs sont également pris en compte dans le patrimoine des parents ayant l’administration légale de ces biens.

L’évaluation de l’imposition par foyer fiscal se fait au 1er janvier de l’année d’imposition. 

Vous êtes en concubinage : Le Saviez-Vous ?

En vertu de l’article 964 du Code général des impôts, même en concubinage, vous devez faire une déclaration commune d’IFI !

Les Biens Assujettis

Selon l’article 965 du Code Général des Impôts (CGI), tous les biens et droits immobiliers appartenant au contribuable sont inclus dans le champ d’application de l’IFI. 

De plus, les titres de sociétés ou d’organismes détenus par le contribuable entrent dans cette assiette d’imposition, mais seulement dans la mesure où leur valeur représente des biens immobiliers détenus directement ou indirectement par la société ou l’organisme.

Dans le cadre de cette condition, tous les titres de sociétés sont susceptibles d’être considérés dans le calcul de l’IFI, et cela ne se limite pas aux titres de sociétés principalement axées sur l’immobilier.

Le Saviez-Vous ? Cas d’exonération d’IFI : Conformément aux dispositions de ​​l’article 975 du code général des impôts (CGI), sont exonérés d’IFI les biens ou droits immobiliers ainsi que les titres représentatifs des mêmes biens affectés à l’activité principale du redevable, que celle-ci soit exercée à titre individuel, dans une société de personnes soumise à l’impôt sur le revenu ou dans une société soumise à l’impôt sur les sociétés.

Prenons un Exemple

La société ABC Heating, spécialisée dans la vente de systèmes de chauffage à Lyon, détient un bâtiment. La valeur du bien immobilier est estimée à 2,5 millions d’euros. Monsieur DUPONT en est l’associé majoritaire avec une participation de 75 %.

Ainsi, dans le cadre de son Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI), Monsieur DUPONT devrait inclure la part du bâtiment qui lui appartient via la société ABC Heating : 75 % de 2,5 millions d’euros, soit 1,875 million d’euros. 

Bonne nouvelle ! Cependant, les locaux étant utilisés pour les besoins de la société commerciale, ils ne seront pas considérés dans le calcul de l’IFI.

Réduire l’IFI avec les Bonnes Dettes : Conditions Essentielles

Rappel des règles pour la détermination des dettes déductibles de l’IFI

L’ACTIF :

Pour rappel, l’actif net se détermine par la différence entre les éléments composant l’actif (les biens et droits immobiliers détenus) et le passif (les dettes bancaires et fiscales).

L’actif est composé de l’ensemble des biens et droits immobiliers. Par exemple il s’agit : 

• des immeubles bâtis, 
• des terres agricoles, 
• des bois et autres terrains non bâtis.

Le Saviez-Vous ? Votre résidence principale bénéficie d’un abattement de 30 %.

LE PASSIF :

Le passif est constitué principalement des dettes dues par le contribuable au 1er janvier. Ces dettes doivent remplir les 3 conditions suivantes. En effet elles doivent :

• exister au 1er janvier ;
• être à la charge d’un membre du foyer fiscal ;
• concerner des actifs imposables.

Sont concernés :

• les emprunts (capital restant dû au 1er janvier) ayant servi à l’acquisition des biens et droits immobiliers détenus ;
• les emprunts contractés afin de réaliser des dépenses d’amélioration, d’agrandissement ou de reconstruction ;
• les dettes fiscales en lien avec la propriété des biens (taxe foncière, IFI).

Prenons un exemple pour la détermination de la valeur de la résidence principale pour le calcul de l’IFI

Imaginons que Monsieur JACQUES possède plusieurs biens immobiliers au 1er janvier, dont une résidence principale, une maison de vacances et un terrain agricole. La valeur totale brute de ses biens immobiliers est estimée à 7 millions d’euros.

Cependant, Monsieur JACQUES a contracté un emprunt de 500 000 euros pour l’acquisition de sa résidence principale et un autre emprunt de 100 000 euros pour effectuer des rénovations dans sa maison de vacances. Au total, les dettes liées à ses biens immobiliers s’élèvent à 600 000 euros.

Pour calculer son actif net en vue de l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI), Monsieur JACQUES soustrait ses dettes (600 000 euros) de la valeur totale brute de ses biens immobiliers (7 millions d’euros), ce qui donnerait un actif net de 6,4 millions d’euros.

Mais la résidence principale de Monsieur JACQUES bénéficie d’un abattement de 30 %. Donc, sur la valeur de sa résidence principale (estimée à 2 millions d’euros), un abattement de 30 % serait appliqué, réduisant ainsi la valeur imposable de sa résidence principale à 1,4 million d’euros.

Ainsi, après l’abattement, l’actif net imposable de Monsieur JACQUES pour l’IFI serait de 5,8 millions d’euros.

Comment diminuer son ISF ou son IFI grâce au montage OBO ? 

Le OBO ou Owner Buy Out peut se traduire en français comme le “rachat à soi-même”. Cette opération devrait permettre à votre foyer fiscal de diminuer, de façon considérable, le montant de son IFI. Voici comment elle fonctionne. 

Le contribuable décide de vendre son bien immobilier à une Société Civile Immobilière (SCI) soumise à l’impôt sur les sociétés (IS) dont il est associé. Il peut s’agir d’une société existante ou d’une société créée pour l’opération de OBO. 

Pour financer cet achat, la SCI contracte un prêt immobilier équivalent au prix de vente et aux frais d’acquisition. Comme toute transaction immobilière, l’opération est officialisée devant un notaire, dans le cadre d’un acte authentique de vente. La société devient alors propriétaire du bien immobilier. Dans un second temps, le bien immobilier est mis en location. Les loyers assurent le remboursement du prêt bancaire souscrit par la SCI. 

Alors comment un rachat à soi-même peut-il réduire votre IFI ? 

On serait tenté de penser que le contribuable n’étant plus propriétaire du bien : il ne payerait plus d’IFI à ce titre ?

FAUX. L’IFI concerne l’ensemble des biens et droits immobiliers détenus directement ou indirectement. En conséquence, les parts détenues dans la SCI servent donc d’assiette pour le calcul de l’imposition sur la fortune immobilière. 

En revanche, leur valeur est toutefois réduite, compte tenu de la dette d’emprunt de la société. En conséquence, si le contribuable reste malgré tout toujours assujetti à l’IFI, le montant de son imposition sera donc considérablement diminué. 

Dans une opération d’OBO, il convient de déterminer le prix de cession avec soin. Pour éviter un redressement fiscal, celui-ci doit être conforme au marché immobilier. 

Cette stratégie doit être maniée avec soin tant l’administration fiscale rôde…Nous vous conseillons de vous rapprocher d’un Cabinet d’avocat compétent, si vous souhaitez mettre en place le montage OBO. 

Bon à savoir : Pour bénéficier de l’abattement de 30 %, vous ne devez pas acquérir votre résidence principale par le biais d’une SCI.

Diminuer son impôt sur la fortune grâce à la holding animatrice 

La valeur de vos parts de SCI est supérieure à 1,3 million d’euros ? Pour échapper à l’IFI ou diminuer son montant, une autre solution consiste à incorporer dans le montage, une holding animatrice, détentrice des parts de votre SCI. 

La holding est notamment (*) considérée comme “animatrice” à condition de participer de façon active à la politique et aux activités de votre SCI (article 966 du Code général des impôts). Elle doit ainsi lui rendre des services (comptabilité, service juridique, ressources humaines, etc.) en échange d’une rémunération. Des contrats et des conventions doivent documenter cet état de fait. Ces holdings animatrices se distinguent des holdings passifs, incorporés uniquement à des fins patrimoniales. 

(*) Important : Nous avons utilisé l’adverbe “notamment” car pour qualifier une holding d’animatrice, l’administration fiscale utilise un faisceau d’indices, donc la conjonction de plusieurs critères.  Vous souhaitez explorer cette stratégie pour réduire votre IFI grâce à une holding animatrice ? Contactez-nous dès maintenant pour une consultation personnalisée avec notre équipe d’experts chez TALT

L’article 965 du Code général des impôts (CGI) exonère d’IFI les parts détenues par un contribuable dans une société commerciale (la holding animatrice), propriétaire directement ou indirectement de l’immobilier affecté à son activité. Il s’agit par exemple des locaux dans lesquels la holding exerce ses missions. 

L’immobilier affecté à l’activité des filiales (la SCI) profite de la même exonération. Toutefois, dans ce cas, une condition s’impose pour bénéficier d’une exonération d’IFI. La holding animatrice doit détenir la majorité des droits de vote dans la SCI, directement ou par personne interposée.

Diminuer son IFI en rachetant son patrimoine avec un prêt in fine : une fausse bonne idée 

Imputation des Prêts in fine sur la Base Imposable de l’IFI

Les prêts contractés sont imputés sur la base imposable de l’IFI par l’administration fiscale. Or avec un prêt in fine, le capital est remboursé à l’échéance. Par conséquent, à première vue, ce type de prêt serait donc une bonne opération pour réduire votre IFI. Le capital emprunté reste, en effet, constant tout au long de la durée du prêt. 

En pratique, il s’agit pourtant d’une fausse bonne idée. En effet, le Fisc applique une décote annuelle sur le montant du prêt in fine. En d’autres termes, l’administration fiscale procède à un amortissement linéaire de votre prêt immobilier. 

Chaque année, elle considère que vous en remboursez une partie et en tient compte pour le calcul de votre IFI. 

Le II de l’article 974 du code général des impôts (CGI) établit des règles spéciales pour l’imputation de certaines dettes.

L’objectif de cette disposition légale est de prévenir les réductions injustifiées de la base imposable à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) en instaurant des règles spécifiques pour la déduction des dettes dont le terme est spécifique.

Il s’agit notamment des contrats de prêts dits in fine, où le capital n’est remboursé qu’à la fin du contrat de prêt. 

Lorsque le contribuable a souscrit un prêt in fine, où le remboursement du capital intervient à la fin du contrat, la déduction est limitée à la somme des annuités théoriques restant à courir jusqu’au terme prévu. 

Pour obtenir ce montant, vous pouvez le calculer comme suit : 

Montant total de l’emprunt – (montant total de l’emprunt × nombre d’années écoulées depuis le versement du prêt/nombre d’années total de l’emprunt).

Exemple de calcul d’un prêt in fine pour la détermination de l’IFI

Mathieu est un investisseur immobilier. Au 1er janvier, il possède un bien immobilier d’une valeur de 15 millions d’euros. Pour l’acquisition de ce bien, il a souscrit un prêt in fine d’une valeur de 10 millions d’euros.

Les 3 Conditions sont-elles remplies ?

1. Dettes existantes au 1er janvier ? 

Oui, le prêt in fine est en place au 1er janvier.

2. Dettes à la charge d’un membre du foyer fiscal ? 

Oui, Mathieu est le redevable de l’IFI et le prêt est à sa charge.

3. Dettes concernant les actifs imposables ? 

Oui, le prêt a été utilisé pour l’acquisition d’un bien immobilier imposable à l’IFI.

Maintenant, pour déterminer la déduction au titre du passif de Mathieu, nous devons calculer la somme des annuités théoriques restant à courir jusqu’au terme prévu du prêt in fine, qui est de 10 ans.

Supposons que 5 années se soient écoulées depuis le décaissement du prêt. Le calcul serait le suivant :

• Montant total de l’emprunt : 10 millions d’euros
• Nombre d’années écoulées depuis le versement du prêt : 5 ans
• Nombre total d’années de l’emprunt : 10 ans

Montant de la déduction au titre du passif pour Mathieu :

10 millions d’euros – (10 millions d’euros × 5 ans / 10 ans) = 10 millions d’euros – (10 millions d’euros × 0,5) = 10 millions d’euros – 5 millions d’euros = 5 millions d’euros

En conclusion, Mathieu pourra déduire 5 millions d’euros de son passif au titre de son prêt in fine dans le calcul de son assiette d’IFI.

Pour sélectionner la stratégie la mieux adaptée et réduire le montant de votre IFI, n’hésitez pas à contacter les experts TALT. Évaluation des risques, création de SCI, et appréciation des opportunités d’optimisation fiscale, nous vous accompagnons dans chacune des étapes de votre projet.