Donation de son Vivant de l’usufruit d’une Maison : le guide 

La plupart du temps, la transmission d’un patrimoine a lieu à l’occasion d’une succession, à la suite d’un décès. Pourtant, d’autres solutions, bien plus avantageuses, sont à votre disposition. Parmi elles, la donation de l’usufruit d’une maison de votre vivant permet d’aider un proche, tout en allégeant votre fiscalité. TALT vous explique tout cela en détail.  

La donation de son vivant de l’usufruit d’une maison : définition 

Si vous êtes propriétaire d’un bien immobilier, vous disposez de l’usufruit et de la nue-propriété. 

L’usufruit vous autorise à utiliser votre maison comme bon vous semble. Il s’agit du droit dit d’usus. Vous pouvez ainsi l’habiter, la louer, la laisser vacante, etc. Ce droit d’usage est complété par le fructus, c’est-à-dire le droit de percevoir les revenus de l’exploitation de votre maison, comme les loyers par exemple. La nue-propriété correspond, quant à elle, à l’abusus, c’est-à-dire au droit de disposer librement de votre bien. Vous pouvez donc le vendre ou le détruire. 

L’usufruit et la nue-propriété peuvent être séparés et accordés à des personnes différentes. On parle alors de démembrement de propriété. Ce mécanisme peut être mis en œuvre dans le cadre d’une vente, d’une succession ou d’une donation. Il existe plusieurs types de donation : 

• La donation d’usufruit : le donateur conserve la nue-propriété de son bien et transfert l’usufruit à un tiers ;
• La donation avec réserve d’usufruit : il s’agit du mécanisme inverse. Dans ce cas, le donateur fait donation de la nue-propriété du bien au donataire et reste détenteur de l’usufruit ; 
• La donation-partage : elle a pour but de fixer la répartition du patrimoine du donateur entre ses différents héritiers.   

Par nature, le démembrement de propriété est temporaire. Il peut notamment prendre fin : 

• En cas de décès de l’usufruitier ou de renoncement de sa part ; 
• Après un certain délai prévu dans l’acte de donation ; 
• En cas de dégradation de la maison par l’usufruitier.

Le Saviez-Vous ? Les droits de mutation à titre gratuit sont calculés en fonction de la valeur vénale réelle des biens en question. Cependant, si les biens immobiliers transmis ont été soumis à une vente aux enchères au cours des 2 années précédant ou suivant l’acte de donation, les droits à payer ne peuvent être calculés sur une somme inférieure au montant de la vente aux enchères.

Pourquoi faire une donation de l’usufruit ?  

La donation d’usufruit vous permet d’aider vos enfants dans une période difficile ou, tout simplement, de leur donner un coup de pouce pour démarrer dans la vie. Ils pourront, en effet, occuper votre bien gratuitement ou percevoir les loyers générés en cas de location. 

Ce mécanisme est intéressant, par exemple, pour financer les études de votre enfant. En lui donnant l’usufruit d’un bien locatif, vous lui permettez de toucher des loyers. De votre côté, vous réduisez votre impôt sur le revenu et votre impôt sur la fortune immobilière (IFI). Pendant la durée du démembrement, le bien n’est, en effet, plus comptabilisé pour le calcul de votre assiette imposable. Notez également que l’usufruitier est redevable de la taxe foncière. 

Par ailleurs, les droits de donation sont calculés uniquement sur la valeur de l’usufruit. Au décès du donateur, le bénéficiaire ne paiera aucun droit de succession supplémentaire.  

Bon à savoir : Dans le cadre d’une donation avec réserve d’usufruit de votre résidence principale, vous procédez à la donation de la nue-propriété et pouvez continuer à occuper votre bien jusqu’à votre décès ou celui de votre conjoint.

Comment faire une donation de son vivant de l’usufruit d’une maison  ?

La donation d’un bien immobilier nécessite obligatoirement un acte notarié. Si vous décidez de donner, de votre vivant, l’usufruit de votre maison, vous devez donc vous rendre chez un notaire. Ce dernier s’assure du consentement du donateur, protège les droits des héritiers réservataires et garantit l’efficacité juridique de la donation. 

L’acte de donation de l’usufruit d’un bien immobilier doit impérativement comporter un certain nombre de clauses prévoyant : 

• Le droit de retour conventionnel dans le patrimoine du donateur en cas de décès du donataire ; 
• L’inaliénabilité du bien interdisant au donataire de vendre ou de transmettre la maison. Plusieurs solutions sont envisageables. Vous pouvez prévoir une interdiction absolue ou simplement interdire la vente à certaines personnes en particulier. Cette clause ne doit pas être perpétuelle. Vous devez donc la limiter dans le temps.
• La répartition des charges entre l’usufruitier et le nu-propriétaire afin de réduire le risque de litige. 

Comment sont calculés les droits de donation ?

Les règles de calcul des droits de donation

Les droits de donation sont calculés sur base de la valeur de l’usufruit. Celle-ci est variable en fonction de l’âge de l’usufruitier. Le barème appliqué par l’administration est le suivant : 

• 90 % de la valeur de la pleine propriété si l’usufruitier a moins de 21 ans ;
• 80 % si l’usufruitier a moins de 31 ans ;
• 70 % si l’usufruitier a moins de 41 ans ;
• 60 % si l’usufruitier a moins de 51 ans ;
• 50 % si l’usufruitier a moins de 61 ans ;
• 40 % si l’usufruitier a moins de 71 ans ;
• 30 % si l’usufruitier a moins de 81 ans ;
• 20 % si l’usufruitier a moins de 91 ans ;
• 10 % si l’usufruitier a plus de 91 ans.

Le Fisc applique ensuite un abattement, utilisable par chaque donataire tous les 15 ans : 

• 100 000 € pour une donation entre parents et enfants ;
• 80 724 € pur une donation entre époux ou partenaires de Pacs ;
• 31 865 € pour une donation entre grands-parents et petits-enfants ;
• 15 932 € pour une donation entre frères et sœurs ;
• 7 967 € pour une donation entre oncles ou tantes et neveux ou nièces ;
• 5 310 € pour une donation entre arrière-grands-parents et arrière-petits-enfants.

Un abattement supplémentaire de 159 325 € est prévu si le bénéficiaire de la donation se trouve en situation de handicap. 

Enfin, l’administration calcule les droits de donation variable en fonction du lien de parenté. En cas de donation en ligne directe, le barème est le suivant : 

• Jusqu’à 8 072 € : 5 %
• De 8 073 € à 12 109 € : 10 %
• De 12 110 € à 15 932 € : 15 %
• De 15 933 € à 552 324 € : 20 %
• De 552 325 € à 902 838 € : 30 %
• De 902 839 € à 1 805 677 € : 40 %
• Plus de 1 805 677 € : 45 % 

 Lors d’une donation d’usufruit, d’autres frais s’appliquent :

• Les frais de notaire ;
• La taxe de publicité foncière ;
• La contribution de sécurité immobilière (CSI) ;
• La TVA sur les frais de notaire.

Exemple de calcul 

Prenons l’exemple de Paul, âgé de 63 ans, qui souhaite aider financièrement sa fille Marie, âgée de 30 ans, en lui offrant l’usufruit d’une des maisons qu’il possède. 

La valeur de la pleine-propriété de la maison qu’il souhaite donner est évaluée à 400 000 €.

Selon les règles fiscales en vigueur, le taux applicable à Marie, âgée de 30 ans, est de 80 %. Toutefois, il sait que l’administration applique un abattement de 100 000 € pour les donations entre parents et enfants.

• Calcul de l’assiette imposable :

Valeur de la pleine-propriété de la maison : 400 000 €

Valeur de l’usufruit de la maison : 240 000 € (400K*80%)

Abattement applicable : 100 000 €

Montant imposable : 140 000 € (240K – 100K)

• Application du barème en ligne directe :

Nous l’avons vu, dans le cas d’une donation en ligne directe, le barème varie en fonction de la tranche de montant imposable.

Montant jusqu’à 8 071 €  : 8 071 € x 5 % = 404 €

Entre 8 072 € et 12 109 € : (12 109 € – 8 072 €) x 10 % = 4 037 € x 10 %  = 404 €

Entre 12 109 € et 15 932 € : (15 932 € – 12 109 €) x 15 % = 3 823 € x 15 % = 573 €

Entre 15 932 € et 140 000 € : (140 000 €-15 932 €) x 20 % = 124 068 € x 20 % = 24 814 €

Dans le cas de Paul, les droits de donation s’élèveront à 26 195 € (404 + 404 + 573 + 24 813,6).

En résumé, Paul devra payer des droits de donation de 26.195 € au titre de la donation de l’usufruit  la maison d’une valeur de 400 000 € qu’il souhaite offrir à sa fille Marie, en raison de son âge et du lien de parenté direct. 

Charges liées au Bien : Répartition des Responsabilités entre Usufruitier et Nue-Propriétaire

Dans le cadre du démembrement de propriété, il est essentiel de comprendre comment les charges relatives au bien sont réparties entre l’usufruitier et le nu-propriétaire. Cette répartition est dictée par des lois spécifiques et des dispositions contractuelles. Les obligations et les contributions financières de chaque partie jouent un rôle crucial dans la préservation et l’entretien du bien en question.

Entretien et Préservation : Engagements de l’Usufruitier

L’usufruitier se voit confier la responsabilité d’entretenir et de préserver le bien conformément aux termes du démembrement. Selon l’article 605 du Code civil, l’usufruitier est chargé des réparations d’entretien, ce qui inclut un éventail de travaux tels que la peinture, le ravalement, le remplacement de toiture partiel, et les réparations générales. Ces engagements englobent également les domaines essentiels comme la plomberie, l’électricité, le chauffage, les ascenseurs et les huisseries. Les dépenses inhérentes à ces travaux sont normalement à la charge de l’usufruitier, étant donné que l’entretien courant est une composante de sa gestion du bien.

Obligations du Nu-Propriétaire envers la Structure

Le nu-propriétaire assume la responsabilité des travaux liés à la structure et à la stabilité globale du bien. Cette responsabilité inclut les éléments structurels tels que les murs, les toitures, les caves et les fondations. De plus, tout ce qui pourrait potentiellement mettre en danger l’intégrité du bâtiment relève également de la charge du nu-propriétaire. Cela garantit que la base solide du bien est maintenue, assurant sa pérennité à long terme.

Le Saviez-Vous ? Dans de nombreux cas de biens en copropriété, des clauses de solidarité sont présentes dans les règlements. Ces dispositions autorisent le syndic à réclamer les paiements des charges aussi bien à l’usufruitier qu’au nu-propriétaire.

4 Étapes Pratiques pour Réaliser une Donation d’Usufruit

Si vous envisagez sérieusement une donation d’usufruit, il est essentiel de comprendre les étapes concrètes pour aller au bout de cette démarche. Voici comment vous pouvez procéder afin de garantir une transition fluide et juridiquement solide.

Étape 1 – Préparation et Documentation

Avant de plonger dans le processus de donation d’usufruit, une préparation minutieuse est la clé du succès. Rassemblez tous les documents nécessaires, tels que les titres de propriété, les informations financières et les documents relatifs aux parties impliquées. Cette étape préliminaire est cruciale pour garantir que votre démarche soit fondée sur des bases solides.

Étape 2 – Consultation avec un Avocat Spécialisé

La deuxième étape cruciale de votre démarche de donation d’usufruit implique de consulter un avocat spécialisé en droit immobilier et en planification successorale. Cette étape est particulièrement recommandée pour garantir que votre projet soit géré de manière optimale sur le plan légal.

L’avocat joue un rôle crucial dans la protection de vos intérêts ainsi que dans l’optimisation fiscale de votre projet. Il veillera à ce que le montage soit solide juridiquement tout en générant le moins d’impôts possible.

Étape 3 – Consultation avec un Notaire

L’accomplissement d’un acte de donation relatif à un bien immobilier réclame impérativement l’intervention d’un notaire.

Cependant, avant d’entreprendre précipitamment la recherche du premier notaire disponible, nous vous conseillons d’initier une première consultation.

La deuxième phase essentielle de ce processus requiert donc la consultation d’un notaire chevronné en droit immobilier et en successions.

Il est primordial de noter que, bien que le notaire revête une importance capitale au sein de ce processus, certains aspects juridiques et fiscaux spécifiques pourraient bénéficier d’une expertise complémentaire auprès d’un avocat, comme indiqué dans l’étape 2.

Étape 4 – Signature de l’Acte de Donation

Une fois que vous aurez choisi et travaillé en étroite collaboration avec votre notaire pour élaborer les détails de la donation d’usufruit, l’étape finale consiste à signer l’acte de donation. Cette étape officielle consigne les accords convenus entre les parties concernées et garantit que vos intentions sont clairement définies dans un cadre juridique. La signature de l’acte marque le début du démembrement et engage la transition de propriété selon les termes établis.

La donation de l’usufruit d’un bien immobilier offre donc une alternative intéressante pour réduire votre fiscalité. Toutefois, chaque situation nécessite une analyse approfondie de vos besoins. Pour optimiser votre patrimoine et bénéficier d’un accompagnement juridique et fiscal complet, contactez les experts TALT.