Location meublée longue durée : 5 bonnes raisons de se lancer

En 2022, partout en France, la location meublée longue durée a connu une croissance exceptionnelle. Échaudés par la crise sanitaire et les réglementations de plus en plus contraignantes de la location touristique, les bailleurs cherchent avant tout à sécuriser leur revenu. Mais la location meublée de longue durée offre bien d’autres avantages. Découvrez avec TALT 5 bonnes raisons de vous lancer.  

1. La location meublée de longue durée : une réglementation plus souple

La location meublée de longue durée échappe à la réglementation des locations saisonnières. Face à une concurrence qu’ils considèrent déloyale, les hôteliers, ainsi que certaines Mairies qui estiment que la location touristique contribue à la pénurie de logements et au départ des habitants des villes, ont exigé la mise en place de règles strictes pour réguler les locations meublées de courte durée.

C’est chose faite depuis la loi Alur de 2014. Celle-ci prévoit notamment : 

• Une déclaration préalable en mairie de toutes les locations de courte durée : les propriétaires qui louent leur résidence principale moins de 120 jours par an sont dispensés de cette obligation, sauf décision contraire de la municipalité. À Paris, cette déclaration est obligatoire pour tous les biens (résidence secondaire ou principale) destinés à la location meublée de tourisme ; 
• Une autorisation préalable délivrée par la mairie pour changement d’usage en cas de location meublée de courte durée d’une résidence secondaire. De plus, la copropriété où se trouve le bien doit autoriser la location de tourisme ;  
• Une compensation de la surface d’habitation perdue en cas de changement d’usage définitif : à Paris, un règlement de 2021 permet de réclamer 2m² (voire 3m² pour certains arrondissements) et ce, pour 1m² supprimé.  

À l’inverse, la location meublée longue durée est beaucoup plus simple à mettre en œuvre. Le bailleur doit simplement respecter les règles prévues par la loi de 1989 et la loi Alur de 2014. Par conséquent, le logement meublé proposé doit notamment : 

• Contenir les équipements et le mobilier prévus par la loi ;
• Respecter les critères de décence et de salubrité ;
• Être mis en location pour une durée de 12 mois minimum : les baux étudiants autorisent une location de 9 mois. Pour un bail mobilité, vous pouvez prévoir une durée comprise entre 1 et 10 mois. À titre de comparaison, en location nue, la durée du bail est de 3 ans renouvelables ; 
• Donner congé à votre locataire selon les modalités légales. 

2. Des revenus locatifs réguliers, un avantage clé de la location longue durée 

Contrairement à la location de tourisme, la location meublée longue durée permet de profiter de revenus réguliers. C’est un atout majeur, notamment si vous financez l’acquisition de votre bien par un emprunt immobilier.  

La location de longue durée permet, en effet, de réduire le taux de vacance locative par rapport à la location saisonnière. Cette dernière implique un changement régulier de locataires. Le risque que le logement reste vide est donc plus élevé. Par ailleurs, par définition, la location touristique concerne des périodes locatives relativement courtes. Un appartement sur la Côte d’Azur se loue généralement entre mai et septembre. Le reste de l’année, il reste le plus souvent inoccupé. En France, le taux de remplissage annuel des locations touristiques varie entre 40 et 70 % selon les régions. L’activité est très dépendante de la saisonnalité. En louant votre logement comme location pour les vacances, il est donc difficile de stabiliser vos revenus sur le long terme. 

Bon à savoir : Selon les villes, le mois de loyer hors charge d’un logement loué meublé est 5 à 30 % supérieurs à la location vide.

3. La location meublée longue durée : une gestion plus simple et moins coûteuse

Si la location de courte durée permet de pratiquer des loyers élevés, elle implique également des frais de gestion importants entre chaque locataire (ménage, blanchisserie, petites réparations, facture d’énergie, publicité, etc.). Le fort turn-over impose des états des lieux fréquents, nécessitant des déplacements et du temps. 

Pour réduire les coûts, ces tâches peuvent être réalisées par le propriétaire lui-même. Encore faut-il que ce dernier soit disponible et réside à proximité du bien. Dans le cas contraire, il est nécessaire de faire appel aux services d’un gestionnaire ou d’une agence immobilière. 

La location longue durée est en revanche moins onéreuse en termes de gestion locative. Les baux sont généralement conclus pour une durée de 9 à 12 mois minimum, avec reconduction automatique. Les états des lieux et les remises des clés sont donc moins fréquents. Ce type de location s’accompagne rarement de services annexes comme le ménage et la blanchisserie. Enfin, la loi permet au propriétaire de facturer certaines charges locatives au locataire. Il économise ainsi certains frais liés au fonctionnement de la copropriété ou à l’enlèvement des ordures ménagères.

4. La Location Meublée : L’Atout des Investisseurs Avertis ciblant les Petites Villes”

La location de longue durée, et plus spécifiquement la location meublée, s’impose de plus en plus comme une stratégie d’investissement immobilière judicieuse, attirant un public caractérisé par des revenus stables et une solide assise économique. 

Un Public aux Revenus Stables :

La location meublée s’avère être un aimant pour les locataires ayant des revenus plus stables. Contrairement aux locations touristiques, la location de longue durée attire des locataires à la recherche d’un logement permanent. Ce public comprend souvent des professionnels, des étudiants universitaires, des couples et même des retraités, tous ayant en commun une stabilité financière. 

Les professionnels ont des emplois réguliers, les étudiants bénéficient souvent du soutien de leurs parents, et les couples et retraités ont des sources de revenus constantes. Cette stabilité économique offre une tranquillité d’esprit aux propriétaires, minimisant les risques d’impayés et de vacances prolongées de logement.

Petites Villes, Grandes Opportunités :

Investir dans l’immobilier locatif dans les petites villes et villes moyennes de France est de plus en plus prisé, et pour de bonnes raisons. Dans ces régions, les coûts d’achat de biens immobiliers sont souvent nettement inférieurs à ceux des grandes métropoles comme Paris. Cela signifie que les investisseurs peuvent obtenir un meilleur rendement sur leur investissement initial. 

De plus, dans les grandes villes, des mesures telles que l’encadrement des loyers peuvent limiter la rentabilité potentielle, tandis que dans les petites villes, il existe souvent une plus grande flexibilité en matière de fixation des loyers.

De plus, les petites villes bénéficient d’une demande croissante en raison de la qualité de vie qu’elles offrent, avec un coût de la vie généralement moins élevé et un environnement plus paisible. Les étudiants et les professionnels à la recherche de logements abordables sont de plus en plus attirés par ces régions, ce qui garantit une demande locative continue. En investissant intelligemment dans des petites villes et villes moyennes, les propriétaires peuvent ainsi maximiser leur rendement sur le long terme tout en attirant des locataires financièrement stables.

  Attention : Bien que la location de longue durée offre de nombreux avantages, il est essentiel que les investisseurs soient conscients des défis potentiels qui peuvent se poser, notamment en ce qui concerne la location à des familles. En France, les lois protègent fortement les locataires, en particulier les familles, et cela peut rendre l’expulsion difficile en cas de loyers impayés ou de litiges…

5. Une fiscalité attractive pour la location meublée longue durée 

Le régime LMNP : l’une des dernières véritables niches fiscales

Vous êtes un propriétaire louant un bien meublé en France, et vous vous demandez comment déclarer vos loyers en tant que Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) ? La manière dont vous remplirez votre liasse fiscale dépendra principalement de votre choix de régime d’imposition. 

LMNP déclaration d’impôt : régime micro-BIC ou régime réel ?

Avant de plonger dans le formulaire de déclaration, vous devez prendre une décision cruciale : choisir le régime fiscal qui s’appliquera à votre activité de LMNP.

Le régime micro-BIC pour les LMNP

C’est le régime fiscal le plus simple, destiné par défaut aux petits investisseurs dont les recettes locatives ne dépassent pas 72 600 € en location classique et 176 200 € en location de tourisme.

Il existe deux types de régime micro-BIC en fonction de la nature de votre location : “classique” ou “de tourisme“.

• Le régime micro-BIC pour les LMNP de location classique : Il permet aux loueurs de bénéficier d’un abattement forfaitaire pour frais de 50 %. Cependant, il est essentiel de noter qu’en location classique, opter pour le micro-BIC peut s’avérer désavantageux pour de nombreux investisseurs débutants, car il peut entraîner des impôts à payer, quels que soient les résultats.

• Le régime micro-BIC pour les LMNP de location de tourisme : Les loueurs en meublé de tourisme peuvent bénéficier d’un abattement forfaitaire pour frais de 71 %. Cependant, certaines conditions et règles s’appliquent en fonction du type de location.

Le régime réel pour les LMNP

Le régime réel simplifié s’applique d’office à la location meublée non professionnelle si les recettes locatives sont supérieures à 72 600 €. Ce régime présente un avantage majeur : il permet au contribuable de déduire l’ensemble de ses charges liées à l’exploitation du bien de ses revenus bruts.

Il permet également d’amortir l’acquisition de votre bien immobilier dans votre déclaration de revenus. 

Si vos charges représentent plus de 50 % de vos revenus locatifs et que ces derniers restent inférieurs à 72 600 €, il est vivement recommandé d’opter pour le régime réel. Cependant, il convient de noter que ce régime est complexe, ce qui nécessite souvent de faire appel à un avocat fiscaliste ou un expert-comptable pour s’assurer de remplir correctement la déclaration.

Bon à savoir : Comment déclarer son activité de LMNP et choisir son régime ?

Dans les 15 jours suivant le début de la location, il est impératif de vous inscrire en tant que LMNP au répertoire Sirène de l’Insee. Cette inscription permet également d’indiquer le régime fiscal souhaité. Vous pouvez toutefois opter pour un autre régime au plus tard jusqu’à votre première déclaration, puis chaque année avant le 1er février.

Comment remplir sa déclaration de revenus LMNP en micro-BIC ?

Pour les loueurs en micro-BIC, la déclaration d’impôt est relativement simple. Les revenus issus de locations meublées non professionnelles sont considérés, d’un point de vue fiscal, comme des bénéfices industriels et commerciaux. Pour les déclarer, vous devez vous procurer le formulaire numéro 2042 C PRO, puis inscrire le montant total de vos recettes brutes aux lignes appropriées. L’administration fiscale fera le reste en appliquant l’abattement.

L’amortissement : Location Meublée de Longue Durée vs. Location Saisonnière

La location meublée de longue durée vous offre un avantage fiscal non négligeable : vous pouvez déduire vos charges et amortir votre bien sur l’ensemble de l’année. A contrario, en la location saisonnière, ce mécanisme n’est possible qu’au prorata du nombre de jours où le bien est loué. Si votre taux de remplissage est de 50 %, vous ne pourrez déduire que la moitié de vos charges. 

Prenons un exemple : 

Supposons que vous ayez investi dans une maison meublée pour 300 000 euros, en excluant la valeur estimée du terrain, qui s’élève à 30 000 euros (environ 10 % de 300 000 euros). Pour simplifier les calculs et faciliter la compréhension, nous allons utiliser une méthode d’amortissement linéaire sur 20 ans pour la structure de la maison.

Dans le cas de la location meublée de longue durée, vous pouvez amortir la structure de la maison à raison de 13 500 euros par an (270 000 euros / 20 ans). Cela signifie que chaque année, vous pouvez déduire 13 500 euros de vos revenus imposables grâce à l’amortissement.

Cependant, si vous aviez choisi la location saisonnière et que votre taux de remplissage était de 50 %, vous ne pourriez amortir que la moitié de la structure de la maison, soit 6 750 euros par an. Cette différence dans la capacité d’amortissement peut avoir un impact financier important, et il est important de la prendre en compte lors de la prise de décision entre la location meublée de longue durée et la location saisonnière.

  Important : Gardez à l’esprit que ce calcul est simplifié pour des besoins d’illustration, et dans la réalité, l’amortissement d’un bien peut être calculé de manière plus complexe en prenant en compte les différents composants de la propriété. Il est conseillé de consulter un comptable ou un expert en fiscalité immobilière pour obtenir une évaluation précise de l’amortissement de votre investissement.

Vous louez un logement ou vous envisagez une mise en location de votre appartement ? La location longue durée se présente donc comme une option particulièrement séduisante pour assurer la stabilité de vos revenus sur le long terme, tout en bénéficiant pleinement des avantages fiscaux liés au statut de LMNP.

Toutefois, chaque situation est singulière. Votre décision dépend, en effet, de multiples facteurs. Une analyse approfondie réalisée par un spécialiste en droit immobilier et en fiscalité est donc indispensable.  

Besoin d’un conseil ? Le Cabinet d’avocat TALT est à votre disposition.