Location meublée – Location nue : amortissement ou déficit ?

Si la définition des déficit et amortissement a l’air simple de prime abord, le calcul diffère lorsque le bien est détenu en nom propre (location nue, location meublée) ou en société.

Déficit et amortissement en location meublée

On ne peut aborder la question du déficit en location meublée sans faire, au préalable, la distinction entre déficit et amortissement. L’amortissement, vous le savez, est la boîte secrète de l’investisseur. L’amortissement a pour effet de neutraliser une bonne partie des recettes du loueur en meublé.

La conséquence est bien sûr des revenus très peu fiscalisés, mais quel est l’impact de cet amortissement sur la détermination du déficit en régime de loueur en meublé ?

Le sort des amortissements excédentaires

Le régime réel d’imposition du statut de loueur en meublé vous permet d’amortir le coût du logement et des meubles le garnissant.

Quel rapport entre amortissements excédentaires et déficit ?

Afin de limiter les avantages de l’amortissement, le législateur a prévu de limiter sa déductibilité.

Ainsi, selon l’article 39 C. II. 2. du Code général des impôts :

En cas de location ou de mise à disposition sous toute autre forme de biens consentie directement ou indirectement par une personne physique, le montant de l’amortissement de ces biens ou parts de copropriété est admis en déduction du résultat imposable, au titre d’un même exercice, dans la limite du montant du loyer acquis, ou de la quote-part du résultat de la copropriété, diminué du montant des autres charges afférentes à ces biens ou parts.

Cette règle limite la déduction des amortissements à un plafond égal à la différence entre le montant du loyer et les charges déductibles (hors amortissement). Le déficit constaté par une personne physique qui loue des locaux d’habitation meublés ne peut donc résulter des amortissements. En d’autres termes, l’amortissement déductible est pris en compte dans la seule limite du montant des loyers, diminué des autres charges supportées de l’année. Il ne peut donc ni créer un déficit ni l’augmenter. 

La nuance réside dans le fait que la loi n’interdit pas la déduction des amortissements, elle empêche seulement que ces amortissements ne s’imputent sur le revenu global (pour les loueurs en meublé professionnel). 

Mise en réserve des amortissements excédentaires. Les amortissements non déduits sont mis en réserve. Ils pourront donc en temps voulu venir neutraliser les résultats comptables futurs, lorsque ces derniers deviendront bénéficiaires, et ce, sans limitation de durée.

Comment déterminer le montant des amortissements déductibles ?

Avant de répondre à cette question, il convient de distinguer deux types de charges :

• dépenses réelles ;
• charges calculées.

Les dépenses réelles constitue l’ensemble des dépenses engagées dans l’année pour la gestion courante et de l’administration des biens loués dont voici quelques exemples :

• frais d’acquisition et de financement du bien (frais de notaire, intérêts d’emprunts, etc.);
• primes d’assurance;
• achat de petit matériel et de fournitures de bureau;
• impôts à votre charge;
• etc.

Les charges dites « calculées » sont les montants déductibles de votre résultat qui ne correspondent pas à des dépenses réelles mais à des charges « fictives ».

Il s’agit :

• des provisions. Les provisions sont constituées pour faire face à des pertes probables comme le risque d’impayé.
• des amortissements. Les amortissements sont constitués pour faire face à la dépréciation comptable du bien dans le temps et sont calculés sur la valeur d’acquisition des biens exploités en meublé.

L’amortissement est la constatation de la perte de valeur du bien en raison de son vieillissement et de son usage.

L’amortissement a donc pour but de constater, chaque année, le montant de cette dépréciation en comptabilité. Cette part annuelle est comptabilisée parmi les charges de l’exercice.

Cette définition, très générale, fait naturellement les affaires des investisseurs car si la comptabilité constate chaque année une dépréciation de l’investissement locatif, il en est tout autre sur la place du marché immobilier dont la tendance est à la valorisation.

À noter : la télédéclaration de vos revenus de location meublée au réel, devra donc comprendre un relevé des provisions, des amortissements et des déficits reportables (annexe n° 2033-D).

Ainsi, pour déterminer la part des amortissements déductibles pour un exercice comptable donné, il vous suffit de soustraire vos loyers à vos dépenses réelles.

Amortissements déductibles : loyers – dépenses réelles.

Détermination des amortissements reportables. Les amortissements reportables sont calculés par la différence entre les amortissements totaux calculés pour un exercice et les amortissements qui ont réellement fait l’objet d’une déduction.

Amortissement repotables : amortissements totaux – amortissements déductibles.

LMNP vs LMP : des règles spécifiques pour chacun des statuts

Loueur en meublé professionnel

Les loueurs en meublé professionnel ont la possibilité d’imputer les déficits réalisés par leur activité sur leur revenu global c’est-à-dire sur l’ensemble des revenus relevant d’autres catégories. Cependant nous l’avons vu, cette possibilité est limitée par les dispositions de l’article 39 C. II. 2. du Code général des impôts qui ne permet pas la déduction de la fraction des amortissements rendant une activité de location meublée déficitaire.

En conséquence de cette règle, il est très rare en pratique qu’une activité professionnelle de location meublée dégage un déficit imputable sur le revenu global. Les amortissements sont en effet l’un des postes les plus importants d’une activité de location meublée, et neutralisent très souvent le résultat comptable.

Loueur en meublé non professionnel

Les loueurs en meublé non professionnels n’ont la possibilité d’imputer les déficits réalisés par leur activité uniquement sur les bénéfices futurs de location meublée non professionnelle, et ce, pendant les 10 années suivant la réalisation du déficit à imputer.

Cependant, là aussi l’article l’article 39 C. II. 2. du Code général des impôts trouve à s’appliquer.

En prenant du recul, on réalise que  si les dispositions de l’article 39 C n’avaient pas trouvé à s’appliquer, les loueurs en meublé non professionnels auraient fait certes des déficits fiscaux plus importants, mais dont la durée de déduction aurait été limitée à 10 ans.

C’est ainsi qu’une règle qui visait initialement à limiter l’effet d’optimisation fiscale résultant de la déduction des amortissements apparaît aujourd’hui nettement favorable aux loueurs en meublé non professionnels.

Cas du cumul : amortissements excédentaires et déficit de charges

Que se passe t-il lorsque vous constatez, pour une année N un résultat bénéficiaire : quel va être l’ordre de priorité entre le déficit des charges à reporter et les amortissements excédentaires reportables ? 

L’investisseur malin serait tenté de privilégier le déficit de charges aux amortissements excédentaires. Le déficit de charge étant en effet reportable de manière limitée dans le temps :

• En LMNP : 10 années. Reportable sur les revenus bénéficiaires LMNP.
• En LMP : 6 années. Reportable sur le revenu global du foyer fiscal.

A l’inverse, les amortissements excédentaires eux, sont reportables de manière illimitée.

Sauf que cela ne se passe pas tout à fait comme ça, vous devez respecter un ordre précis d’imputation des charges et déficits :

Lorsque vous déterminez votre résultat imposable vous devez retraiter aux loyers :

1. D’abord les charges de l’exercice;
2. Puis les amortissements de l’exercice;
3. Si le résultat est toujours bénéficiaire, les amortissements excédentaires non encore déduits;
4. Enfin, les déficits reportables.

Le Conseil d’Etat a d’ailleurs rappelé cet ordre d’imputation dans un arrêt en date du 10 avril 2015 (CE 10/04/2015 n°369667). Cet arrêt concernait une société soumise à l’impôt sur les sociétés membre d’un groupe intégré mais le Conseil d’Etat a basé son fondement sur l’article 209 du CGI, lui même renvoyant à l’article 39 du CGI applicable aux bénéfices industriels et commerciaux.

Il en ressort que le déficit d’un exercice antérieur ne peut s’imputer :

que sur le bénéfice net de l’exercice sur lequel il est reporté, ce bénéfice ayant préalablement été établi, conformément aux dispositions du 1 de l’article 39, après déduction de toutes charges, dont les amortissements.

Vous constatez qu’il est donc très facile de rater l’opportunité d’imputer les déficits reportables, puisqu’ils arrivent en bout de chaîne. Il est donc préférable de se faire conseiller habilement en amont afin d’éviter cette situation.

Amortissements excédentaires : une règle favorable en régime LMNP mais défavorable pour les LMP

L’article 39 C a été pensé à l’origine comme une arme anti-défiscalisation permettant de contrôler les avantages de loueur en meublé en limitant la création de déficit.

La déduction des amortissement sur le résultat fiscal n’est pas possible lorsque l’activité de loueur en meublé n’est pas bénéficiaire. Si l’application de la règle est univoque en LMP ou en LMNP, son effet diffère que l’on soit professionnel ou non. Pour les LMP, les déficits de charge s’imputent directement sur le revenu global.

Cette possibilité constitue d’ailleurs un avantage indéniable du régime LMP. Cependant, pour les LMNP, comme on l’avu, les déficits ne sont pas imputables sur le revenu global mais sur les revenus LMNP pendant 10 ans.

En pratique cette règle apparaît donc en défaveur pour les LMP mais particulièrement intéressante pour les LMNP. Pour les loueurs en meublé professionnel l’article 39 C conduit à limiter la possibilité de reporter le déficit de l’activité sur le revenu global du foyer fiscal.

En d’autres termes, il devient alors impossible d’utiliser le statut de loueur en meublé professionnel comme outil de défiscalisation afin de réduire ses impôts (comme le déficit foncier). Cependant pour les LMNP, la règle est au contraire, très opportune.

En effet, le LMNP n’a de toutes les manières aucune possibilité de faire du déficit reportable sur les revenus du foyer du fait de son statut non professionnel. En conséquence, la limite de l’article 39 C n’a aucun impact sur eux. Pire : elle est carrément avantageuse car elle leur permet de créer du « déficit illimité » là où sans cette règle ce déficit ne serait limité qu’à 10 années.

L’absurdité de la chose en serait presque risible si elle ne vous faisait pas gagner de très belles économies d’impôts …

Impact du passage de LMNP à LMP (ou inversement) sur les déficit et amortissement

Dans l’hypothèse d’un passage de LMNP à LMP les déficits des années antérieures non encore reportés sont malheureusement perdus. Cependant, si par la suite, l’activité est à nouveau exercée à titre non professionnel, les déficits antérieurs imputables (si inférieurs à 10 ans) pourront l’être sur les bénéfices constatés.

En ce qui concerne les amortissements excédentaires le passage de LMNP à LMP ou inversement n’enlève pas la possibilité de les imputer. 

Nous développons en ce moment, un simulateur vous permettant de déterminer votre rentabilité en régime de loueur en meublé et l’impact du passage en LMP sur votre rentabilité. Envie d’être informé-e ? Faites-nous un signe sur notre page instagram.

Déficit en location nue

Déficit foncier catégoriel

Si vous faites de la location nue, vous déclarez vos biens sur le formulaire n°2044 qui regroupe l’ensemble de vos investissements locatifs exploités nus.

Vous allez générer un déficit lorsque la compensation de l’ensemble des recettes et des dépenses déductibles de tous vos biens déclarés en nu aboutit à un résultat global négatif.

Ce déficit est dit « catégoriel » car il est calculé selon les règles du régime réel de la catégorie des « revenus fonciers ».

Il est important de noter, que l’application du micro exclut toute possibilité de constater un déficit foncier mais vous pouvez imputer les déficits des années antérieures.

Contrairement au régime micro, le régime réel d’imposition vous permet de déterminer vous-même votre résultat en déduisant de vos recettes les frais et charges supportés dans l’année pour les percevoir (CGI, art. 31).

Le déficit catégoriel constaté au niveau des revenus fonciers est imputable jusqu’à 10.700 € sur le revenu global imposable de l’année d’imposition. Pour la partie du déficit supérieure à 10.700 €, elle est reportable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes. Cette règle est notamment précisée à l’article 156 du CGI :

L’imputation exclusive sur les revenus fonciers n’est pas non plus applicable aux déficits fonciers résultant de dépenses autres que les intérêts d’emprunt. L’imputation est limitée à 10 700 €. La fraction du déficit supérieure à 10 700 € et la fraction du déficit non imputable résultant des intérêts d’emprunt sont déduites dans les conditions prévues au premier alinéa.

Déficit foncier spécial

La part de déficit excédant 10.700 € n’est pas perdue. Elle sera uniquement déductible des revenus fonciers générés durant les 10 années suivantes. Bien sûr, cette possibilité n’est offerte que si les revenus fonciers des 10 années suivantes sont positifs. Dans le cas contraire, il vous sera impossible d’imputer ce déficit foncier.

Exemple : Imaginons que votre revenu global soit de 30.000 € et que votre déficit foncier (hors intérêts d’emprunt) soit de 15.000 €. Le déficit que vous pourrez imputer sur votre revenu global est de 10.700 €. La différence 4.300 € (15.000 € – 10.700 €) sera déduit uniquement des revenus fonciers des 10 années suivantes.

Déficit global

Nous l’avons vu, en cas de déficit foncier catégoriel, ce dernier est imputable sur le revenu global, c’est-à-dire sur les autres revenus imposables de votre foyer fiscal perçus la même année, et ce, jusqu’à 10.700 €.

Que se passe t-il lorsque votre revenu global est inférieur à 10.700 € ?

La partie qui n’a pas pu être imputée sur le revenu global n’est pas perdue. Elle constituera un déficit global imputable uniquement sur le revenu global (et non les revenus fonciers). Le délai maximum d’imputation est de 6 ans. Passé ce délai le déficit est définitivement perdu.

Exemple : Votre déficit de l’année est de 10.000 € et votre revenu global est de 8.000 €. Le déficit qui pourra être imputé sur votre revenu global est donc de 8.000 €. Les 2.000 € restants pourront être reportés sur votre revenu global des 6 prochaines années.

Déficit des intérêts d’emprunt

Lorsque vous faites de la location nue, la part de déficit foncier constituée par des intérêts d’emprunt ne peut s’imputer sur le revenu global. La partie du déficit foncier constituée par les intérêts d’emprunt va être déductible des revenus fonciers des 10 années suivantes.

Comment déterminer un déficit constituer par les intérêts d’emprunt ?

Il faut procéder en 3 étapes :

1. Constater un déficit foncier catégoriel. Cela a l’air évident mais sans l’existence de déficit foncier catégoriel, les développements suivants n’auront pas vocation à s’appliquer.
2. Isoler les loyers et intérêts des autres charges.
3. Comparer le montant des loyers à celui des charges. 2 solutions sont alors possibles :

• Loyers > Intérêts : le déficit foncier catégoriel n’est pas constitué par des intérêts d’emprunt selon l’administration fiscale.
• Loyers < Intérêts : une partie du déficit foncier catégoriel est constitué par des intérêts d’emprunt. Le montant résultant de la différence entre les loyers et les intérêts constitue un déficit imputable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.

Exemple : Vous avez perçu 9.000 € de loyers, supporté 10.630 € de charges déductibles et payé 10.000 € d’intérêts d’emprunt. Vous constatez donc un déficit à hauteur de 11.630 €. Ce déficit provient des intérêts d’emprunt à hauteur de 1.000 € (9.000 € de loyers – 10.000 € d’intérêts d’emprunt) et des autres charges à hauteur de 10.630 €. Le déficit provenant des intérêts d’emprunt (1.000 €) sera imputable uniquement des revenus fonciers de même nature des 10 années suivantes. Le déficit restant (10.630 €) sera imputable du revenu global dans sa totalité puisqu’il est inférieur à la limite des 10.700 €.

Déficit et amortissement en Société Civile Immobilière (SCI)

Déficit et amortissement en SCI imposée à l’IR

Les sociétés non soumises à l’impôt sur les sociétés doivent suivre les règles relatives aux régime fiscal des sociétés de personnes. La taxation des bénéfices de ce type de sociétés est organisée comme si leur patrimoine était confondu avec celui de leurs associés. On parle alors de « translucidité fiscale ».

Lorsque la SCI soumise à l’IR compte parmi ses membres des associés soumis à l’IS ou des entreprises industrielles, commerciales, artisanales relevant de l’IR en régime du réel, elle doit appliquer les règles comptables relatives à l’amortissement et à la dépréciation des actifs prévues par le PCG, ainsi que la ventilation de ces derniers en composant. 

Dans ce cadre, la société va elle-même déterminer le résultat fiscal mais elle n’acquittera pas l’impôt. En effet, l’imposition reste due personnellement par chacun des associés en fonction de leur quote part. Si vous êtes associé d’une SCI à l’IR vous serez imposable sur la quote-part des bénéfices correspondant à vos droits sociaux (CGI, art. 8). 

Corrélativement, lorsque le résultat social à répartir est déficitaire, le déficit est pris en compte par l’associé pour la part correspondant à ses droits.

Ainsi, chaque associé personne physique pourra imputer la fraction correspondant à ses droits dans la société sur son revenu global dans la limite annuelle de 10.700 € (hors frais financiers).

Pour les associés soumis à l’IS, la quote-part dans le résultat déficitaire de la société de personnes va être imputée sur son résultat fiscal. Cette possibilité d’imputation n’est pas limitée par un montant plafonné. Cette imputation peut donc rendre déficitaire le résultat fiscal de la société à l’IS.

Nous avons développé un simulateur permettant d’anticiper la fiscalité en SCI (IR versus IS), il n’est disponible uniquement jusqu’au 10 septembre prochain. Dépêchez vous;)

Exemple : Une SCI est détenue par deux associés, une personne, physique Monsieur Taxand et une société imposée à l’impôt sur les sociétés, la société LegalTech. Chacun de ces associés détient 50% des parts sociales.

Au titre de l’année N, la SCI génère un déficit foncier de 18.000 € déterminé selon les règles de revenus fonciers et un déficit de 27.000 € calculé selon les règles de l’IS. Monsieur Taxand dispose par ailleurs d’autres revenus imposables s’élevant à 40.000 €. Le résultat fiscal de la société LegalTech, avant prise en compte de la quote-part de résultat de la SCI, est de 8.000 €.

En conclusion :

Le revenu imposable de M. Taxand s’élève à 31.000 € (40.000 € – (18.000*50%)).

Le résultat fiscal de la société LegalTech est un déficit de 5.500 € (8.000 €- (27.000*50%)).

Déficit en SCI imposée à l’IS

Avant toute chose, il est important de rappeler que les résultats des sociétés soumises à l’IS sont en principe déterminés et déclarés au niveau de la société d’après les règles fixées pour les BIC auxquelles on ajoute les règles spécifiques à l’IS (CGI. art. 34 à 61 A).

Contrairement à une SCI transparente, le déficit dégagé au titre d’un exercice par une société civile soumise à l’impôt sur les sociétés ne peut en aucun cas être imputé sur les revenus de ses associés. Ce déficit ne peut être imputé que sur les résultats dégagés par la société elle-même. 

Notre simulateur de SCI à l’IS, vous permet de déterminer gratuitement, la rentabilité après impôt de votre investissement ainsi que le cash flow dégagé.

La société a le choix entre deux régimes de report des déficits :

• le régime de droit commun, ou report « en avant ». Ce régime permet d’imputer les déficits sur les bénéfices des exercices suivant l’exercice déficitaire. A noter que le droit au report en avant des déficits subis par les sociétés civiles soumises à l’IS est illimité dans le temps.
• le report « en arrière » des déficits ou « carryback » sur les bénéfices des exercices précédents.

Ce régime permet d’imputer sur option, le déficit constaté à la clôture d’un exercice sur le bénéfice de l’exercice précédent, ce qui fait naître une créance sur le Trésor correspondant à l’excédent d’impôt antérieurement versé (CGI art. 220 quinquies.)