Le régime micro-BIC du LMNP : fonctionnement et avantages

Avant de vous lancer dans la location meublée non professionnelle (LMNP), il est crucial de bien comprendre les différentes options fiscales qui s’offrent à vous afin de choisir celle qui conviendra le mieux à votre activité. Pour en savoir plus sur le régime Micro-BIC des LMNP, TALT a créé un guide complet vous permettant de mieux comprendre les avantages et les obligations fiscaux liés à ce régime.

Qu’est-ce que le régime Micro-BIC pour la location meublée ?

Ce régime fiscal avantageux s’applique aux revenus des loueurs de meublés non professionnels qui ne dépassent pas certains plafonds. Revenons en détail sur ce point. 

Définition du régime Micro-BIC du LMNP

Le régime micro-BIC est un régime fiscal applicable aux LMNP dont les revenus locatifs restent inférieurs aux plafonds (2023) suivants : 

• 77 700 € pour les locations meublées non-classées ; 
• 188 700 € pour les meublés de tourismes classés et les chambres d’hôtes.

Notez que si l’activité débute en cours d’année, ces seuils sont appréciés au prorata. 

Bon à savoir : Comment bénéficier du statut de LMNP ? Vous devez respecter l’une des deux conditions suivantes : 

• Vos loyers bruts ne dépassent pas 23 000 € par an ;
• Ces loyers bruts ne représentent pas plus de 50 % des revenus annuels globaux du foyer fiscal du contribuable propriétaire du bien.

Que se passe-t-il en cas de dépassement des seuils Micro-BIC ? 

Contrairement aux idées reçues, le loueur de meublé peut continuer à profiter de ce régime fiscal à certaines conditions.

Application du régime micro-BIC : le principe

En effet, sauf si vous optez pour un régime d’imposition différent, le régime micro-BIC est applicable pour une année civile si le chiffre d’affaires de l’année précédente ou de l’année d’avant ne dépasse pas le seuil prévu à l’article 50-0 du Code général des impôts (CGI).

Concrètement, le régime micro-BIC s’applique automatiquement aux revenus perçus au cours de l’année civile N dans les situations suivantes :

• Si le chiffre d’affaires de l’année N-1 ne dépasse pas le seuil applicable.
• Ou, si le chiffre d’affaires a dépassé le seuil en N-1, à condition que le chiffre d’affaires de l’année N-2 n’ait pas excédé le seuil applicable.

Cependant, si le seuil est dépassé pendant deux années consécutives (N-2 et N-1), le régime micro-BIC ne peut plus être utilisé pour l’année N, peu importe le montant du chiffre d’affaires réalisé en N.

Exemple concret de l’application du régime micro-BIC

Prenons un exemple concret. Vous réalisez en 2023, un chiffre d’affaires de 21 000 €. Vous bénéficiez d’office du régime Micro-BIC. En 2024, vos recettes locatives augmentent fortement pour atteindre 80 000 €. Vous continuerez à profiter du régime Micro-BIC en 2025. Cette année-là, votre CA continue de grimper à 90 000 €. En 2026, vous n’avez pas le choix : vous devez passer au régime réel simplifié. 

En d’autres termes, vous continuez à profiter de ce régime fiscal : 

• Si vos recettes locatives réalisées l’année précédente sont inférieures à 77 700 € pour les locations meublées non-classées (188 700 € pour les locations meublées classées), ou ; 
• Si ses recettes locatives de l’année N-1 sont supérieures aux plafonds, mais celles de l’année N-2 respectent les seuils. 

Par conséquent, si vous déclarez des recettes locatives supérieures aux seuils pendant deux ans, vous perdez le bénéfice du micro-BIC la troisième année. 

Le Saviez-Vous ? : Jusqu’au 15 juillet 2024, les personnes qui décident de louer une partie de leur résidence principale meublée bénéficient d’une exonération totale des revenus issus de cette location. Cette mesure est prévue par la Loi 2022-1726 du 30-12-2022, article 78. Pour être éligible à cette exonération, le locataire doit utiliser les pièces louées comme sa résidence principale ou une résidence temporaire, notamment s’il est un salarié saisonnier disposant d’un contrat de travail conforme à l’article L 1242-2, 3° du Code du travail. De plus, le prix de la location doit être fixé à des niveaux raisonnables.

Quels sont les avantages du régime Micro-BIC des LMNP ? 

La simplicité du régime micro-BIC

En LMNP, le régime micro-BIC s’avère particulièrement simple. Les formalités fiscales sont, en effet, réduites à leur plus simple expression. 

Vous n’avez pas besoin de calculer vos charges locatives. Il vous suffit de déclarer le montant des loyers perçus. Vous bénéficiez ensuite d’un abattement forfaitaire de 50 % pour un bien meublé classique (71 % pour les meublés de tourisme classés et les chambres d’hôtes).

Une fois l’abattement appliqué par l’administration fiscale, le résultat obtenu correspond au montant de vos revenus locatifs taxables. Il fait alors l’objet de prélèvements sociaux à hauteur de 17,2 %. Il est ensuite imposé, avec les autres revenus du foyer fiscal, au titre du barème progressif de l’impôt sur le revenu.

Prenons un cas concret pour illustrer ce régime micro-bic

Prenons le cas de Pierre, un propriétaire investisseur en LMNP qui décide de louer son appartement meublé à des étudiants dont la tranche marginale d’imposition (TMI) est de 30%. En 2023, il réalise 12 000 € de recettes locatives provenant de la location de son bien. Grâce au régime micro-BIC, Pierre peut bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50 % sur ses loyers perçus.

Ainsi, après application de l’abattement par l’administration fiscale, le résultat imposable de Pierre est réduit à 6 000 €. Ce montant sera soumis à un taux de prélèvements sociaux de 17,2 %. Par la suite, ces revenus locatifs seront intégrés, avec les autres revenus de Pierre, au calcul du barème progressif de l’impôt sur le revenu.

Faisons les calculs : 

• 6.000*17,2% = 1.032 €
• 6.000*30% = 1.800 €

Pierre paiera donc 2.832 € d’impôts sur son activité LMNP (1.032 € + 1.800 €). 

Grâce à ce régime fiscal, Pierre peut non seulement bénéficier d’une simplification administrative avec des formalités réduites. En effet, le régime micro-BIC lui permet de déduire automatiquement un pourcentage fixe de ses revenus locatifs, sans avoir à effectuer des calculs complexes de charges locatives.

En conclusion, le régime micro-BIC s’avère être une option idéale pour les investisseurs en LMNP cherchant à simplifier leur gestion fiscale. Si vous êtes propriétaire d’un bien meublé destiné à la location, cette option pourrait être une solution pertinente pour vous aider à faciliter votre déclaration fiscale. N’hésitez pas à vous renseigner davantage sur les conditions d’éligibilité et les avantages spécifiques offerts par le régime micro-BIC pour votre projet d’investissement immobilier locatif.

Quelles différences entre régime micro-BIC et régime réel du LMNP ? 

Le régime réel permet de tenir compte des charges effectivement payées pour votre bien mis en location. Attention toutefois, toutes les dépenses ne sont pas déductibles. Seules les charges justifiées (avec factures), engagées dans l’intérêt de l’activité de LMNP sont concernées (intérêts d’emprunt, assurance loyers impayés ou encore charges de copropriété par exemple). 

Par ailleurs, le régime d’imposition réel permet l’amortissement de votre bien immobilier. Pour faire simple, contrairement au micro-BIC, l’administration fiscale vous autorise à déduire chaque année, de vos recettes locatives, une fraction du prix d’acquisition du logement. 

Enfin, le régime réel d’imposition offre la possibilité de créer un déficit locatif. Celui-ci est reportable pendant 10 ans, mais uniquement sur les bénéfices industriels et commerciaux (BIC) déclarés selon le statut LMNP. 

Quels sont les inconvénients du régime micro-BIC ?

Limitations et Incompatibilités du Régime Micro-BIC en LMNP

Tout d’abord, le régime micro-BIC ne permet pas la déduction des charges réelles, supportées dans le cadre de la location du bien (intérêts d’emprunt, taxe foncière, travaux, équipements, etc.). 

De la même manière, ce régime fiscal ne vous autorise pas à amortir votre acquisition. 

Enfin, il est impossible de créer un déficit locatif en micro-BIC. 

Pour conclure, si vos charges locatives représentent plus de 50 % de vos recettes, ce qui arrive très fréquemment, le régime micro-BIC est inadapté. Mieux vaut alors se tourner vers le régime réel d’imposition. 

Prenons un cas concret pour illustrer ce régime réel d’imposition

Avantages du Régime Réel d’Imposition

Prenons toujours le cas de Pierre, un propriétaire investisseur en LMNP qui décide de louer son appartement meublé à des étudiants. En 2023, il réalise 12 000 € de recettes locatives provenant de la location de son bien.

Examinons comment Pierre peut optimiser sa fiscalité en utilisant le régime réel d’imposition et en prenant en compte les charges réelles liées à son activité de location meublée.

Amortissement de l’immeuble : Pierre a investi 200 000 € pour acquérir son bien immobilier, auxquels s’ajoutent 10 000 € de frais de notaire. Pierre pourrait déduire chaque année 4 200 € ((200 000 € + 10 000 €) / 50 ans) comme dotation d’amortissement.

Important : le calcul de l’amortissement a été réalisé de manière simplifiée pour des raisons pratiques. En réalité, l’amortissement se calcule selon les règles comptables de la méthode dite “des composants”, qui nécessite un travail d’évaluation de chaque composant du bien.

Charges Déductibles et Avantage Fiscal

Les charges déductibles comprennent :

Taxe foncière : La taxe foncière annuelle pour l’appartement de Pierre s’élève à 1 000 €.

Intérêts d’emprunt : Pierre a contracté un prêt immobilier sur 25 ans au taux de 4%. Le montant annuel des intérêts d’emprunt est d’environ 4 000 € par an.

Assurance PNO : Pierre paie une prime d’assurance propriétaire non occupant (PNO) annuelle de 800 €.

Charges de comptabilité : Pierre engage un expert-comptable pour gérer sa comptabilité liée à la location, ce qui représente 500 € de frais annuels.

Amortissement des meubles achetés : Pierre a acheté du mobilier pour meubler son appartement, pour un montant de 10 000 €. Sur la base d’une durée d’amortissement de 7 ans, il peut déduire 1 428,57 € (10 000 € / 7 ans) chaque année.

Frais de conciergerie : Pierre engage une société de conciergerie pour gérer les entrées et sorties des locataires, l’entretien et la remise en état du logement. Ces frais s’élèvent à 1 200 € par an.

Prestations d’avocats : Pierre consulte régulièrement un avocat dans le cadre de l’optimisation de son bien. Les frais d’avocat s’élèvent à 500 € par an.

CFE (Cotisation Foncière des Entreprises) : La CFE due par Pierre pour son activité de location meublée est de 600 € par an.

Charges de copropriété : Les charges de copropriété annuelles pour l’immeuble où se trouve l’appartement de Pierre s’élèvent à 1 200 €.

En utilisant le régime réel d’imposition, Pierre peut déduire toutes ces charges de ses revenus locatifs. Ainsi, le calcul de ses revenus imposables serait le suivant :

• Revenus locatifs bruts : 12 000 €
• Charges déductibles :
• Amortissement de l’immeuble : 4 200 €
• Taxe foncière : 1 000 €
• Intérêts d’emprunt : 4 000 €
• Assurance PNO : 800 €
• Charges de comptabilité : 500 €
• Amortissement des meubles : 1 428,57 €
• Frais de conciergerie : 1 200 €
• Prestations d’avocats : 500 €
• CFE : 600 €
• Charges de copropriété : 1 200 €

Revenus locatifs nets imposables : 12 000 € – 4 200 € – 1 000 € – 4 000 € – 800 € – 500 € – 1 428,57 € – 1 200 € – 500 € – 600 € – 1 200 € = – 3 428,57 €

Le résultat comptable étant déficitaire, Pierre ne paierait pas d’impôts sur ses revenus locatifs, ce qui représente un avantage fiscal considérable par rapport au régime micro-BIC.

Important : compte tenu des règles comptables applicables en matière de LMNP, le déficit reportable de Pierre ne prendrait pas en compte les amortissements des murs et des meubles. Pour en savoir plus, nous vous invitons à lire cet article. 

En conclusion, grâce au régime réel d’imposition et en prenant en compte ses charges réelles, Pierre peut optimiser sa fiscalité et maximiser le rendement de son investissement locatif. Le régime réel offre une plus grande flexibilité et permet de mieux prendre en compte les différents frais liés à la location de son bien immobilier meublé.

Comment faire sa déclaration d’impôt LMNP en régime Micro-BIC ? 

C’est relativement simple puisqu’il vous suffit de reporter le montant de vos recettes locatives dans le formulaire 2042 C-PRO. Pour cela, rendez-vous à la rubrique « Professions non salariées » pour compléter la case 5ND de la sous-rubrique « Revenus des locations meublées non professionnelles ». Ce formulaire doit ensuite être joint à votre déclaration d’impôt annuel. 

Vous n’avez rien d’autre à faire. L’administration se charge de calculer l’abattement, les prélèvements sociaux et le montant de votre impôt sur le revenu.

Le Saviez-Vous ? : Jusqu’au 31 décembre 2022, il était nécessaire de transmettre un formulaire au greffe du tribunal de commerce compétent dans les 15 jours suivant le début de votre activité de LMNP. Depuis le 1er janvier 2023, cette déclaration s’effectue via le Guichet Unique.

Bien choisir son régime fiscal est fondamental pour assurer le succès de son investissement locatif. Pourtant, évaluer les avantages et les inconvénients des solutions disponibles au regard de sa situation particulière n’est pas toujours évident. C’est pourquoi il est indispensable de se faire accompagner par un expert en droit immobilier et fiscalité. 

Besoin d’un conseil ? Le cabinet d’avocats TALT reste à votre disposition.