Introduction

Tout le monde le reconnaît, la France est championne du monde toute catégorie en matière d’innovation législative. Cette fois-ci, c’est aux Etats-Unis qu’il faut aller chercher les origines du bail réel solidaire, nouveau dispositif de dissociation entre foncier et bâti.

Ce nouveau modèle de bail réel solidaire a en effet été inspiré des Community Land Trust (Organisme foncier Solidaire en droit français) créés aux Etats-Unis dans les années 1970 dans le but de réguler le prix de l’immobilier et de développer une offre de logements plus abordable.

La version française de ce nouveau droit de propriété est née du constat de la forte inadéquation entre les prix des logements et les revenus des ménages dans certains territoires en France.

Comment cela se passe ?

Les ménages qui achètent un logement, deviennent propriétaire du bâti mais locataire ou « loca-terre » ;) du terrain. Le nouveau modèle est rendu possible grâce à la mise en place d’un nouveau contrat :  le bail réel solidaire.

Les différentes étapes du dispositif de dissociation terrain/bâti (BRS)

Si la loi ALUR, qui a introduit ce nouveau droit de propriété, ne visait initialement que les ménages à revenu modeste cela pourrait changer dans les prochains mois…

La nécessité de comprendre les enjeux de ce nouveau droit de propriété se veut d’autant plus urgente que le Gouvernement a missionné en février 2019, le député Lagleize, Gestionnaire de Patrimoine de profession, sur des solutions pour endiguer la hausse des prix du logement et augmenter l’offre de logements accessibles.

L’une des solutions proposées par M. Lagleize dans son rapport (1), est l’élargissement du dispositif de dissociation terrain/bâti via le bail réel solidaire à tout le territoire. Cette solution sera mise en avant dans une proposition de loi, adoptée par l’Assemblée nationale le 28 novembre dernier.

Le bail réel solidaire : encore une lubie de nos députés ?

Et pour ceux qui penseraient que tout cela n’est encore qu’une lubie de nos députés en panne d’inspiration législative et que cela ne « passera » jamais, voici une liste non exhaustive, des programmes immobiliers dans le neuf qui commercialisent actuellement en France des logements sous ce nouveau modèle de dissociation terrain/bâti (2) : 

  • « Amassade » à Pau (64000) ;
  • « Les Préaux » à Saint-Malo (35400);
  • « Initial » à La Valette-du-Var (83160);
  • « L’Eclat » à Toulouse (31400).

Les investisseurs ont donc toutes les raisons du monde de regarder de (très) près ce dispositif. Il est en effet, toujours plus aisé de réformer un dispositif qui fait déjà ses preuves, que de modeler un nouveau dispositif « from scratch ».

Si cette proposition fait grand bruit, c’est qu’elle interroge tout d’abord la capacité culturelle des français, à ne pas être pleinement propriétaire de leur résidence principale du fait de cet attachement traditionnel à la terre.

Ensuite, ce nouveau dispositif séduit de plus en plus les collectivités locales et pas que…

Nous verrons dans notre enquête que des acteurs à lucrativité « plus ou moins définie », s’y intéressent également de très près.

Bonne lecture !

Présentation du bail réel solidaire (BRS)

Depuis quand est-il possible en France d’acheter ce type de logement ?

Le modèle s’est construit en plusieurs étapes.

Nouveau droit de propriété Lagleize en quelques dates

Tout d’abord la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014, pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (ALUR), crée dans son article 164, l’organisme de foncier solidaire (OFS) (3).

Organisme de foncier solidaire : 

Les organismes de foncier solidaire ont pour objectif d’acquérir et de gérer des terrains, bâtis ou non, afin de réaliser des logements en vue de la location ou de l’accession à la propriété des ménages (article L. 329-1 du code de l’urbanisme).

Bail réel solidaire :

Ensuite, un nouveau bail de longue durée, le bail réel solidaire (BRS) est créé afin de dissocier de façon perpétuelle les murs des logements (le bâti) du foncier. Le BRS a ainsi été introduit à l’article 94 de la loi n° 2015-990 du 6 août 2015 pour la croissance, l’activité et l’égalité des chances économiques, dite « loi Macron » (4).

Création de plusieurs OFS en France :

En deux ans, le Ministère de la Cohésion des territoires recense une vingtaine d’initiatives. D’ailleurs, le 19 décembre dernier, le Ministre chargé de la Ville et du logement Julien Denormandie, a inauguré à Espelette les premiers logements livrés en France par un OFS (5).

La carte de France des OFS

Des OFS à « lucrativité modérée » :

La loi n° 2018-1021 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique (ELAN) du 23 novembre 2018, élargit la gouvernance des OFS. Désormais, les entreprises sociales pour l’habitat (ESH), les coopératives HLM et les sociétés d’économie mixtes (SEM) peuvent être agréées organisme de foncier solidaire. Cet élargissement a eu pour conséquence de faire évoluer le caractère non lucratif des OFS (6).

Jusqu’ici, le dispositif ciblait donc les ménages les plus défavorisés, sauf que le 6 novembre dernier le député Jean-Luc Lagleize remet au Premier Ministre un rapport intitulé « La maîtrise du coût du foncier dans les opérations de construction ».

Un objectif anti-spéculatif :

M. Lagleize souhaite étendre le dispositif actuellement mis en place afin que les prix d’une plus grande partie du parc immobilier soient régulés par les pouvoirs publics et non par la loi du marché.

Afin de mieux envisager les enjeux de la nouvelle proposition de loi, il convient de comparer tout d’abord le dispositif de dissociation terrain/bâti avec d’autres droits et mesures qui font déjà partis du paysage juridique français.

Quelles différences entre droit de propriété classique, démembrement, indivision et dissociation terrain/bâti (BRS) ?

Quelle différence y a-t-il entre pleine propriété et dissociation ?

Définition de la pleine propriété :

Pour rappel, on est pleinement propriétaire d’un bien lorsqu’on réunit dans ses mains, les trois attributs du droit de propriété classique : l’usus, le fructus et l’abusus (article 544 du Code civil) :

  • Usus. Le droit d’en jouir, c’est-à-dire d’en user librement ;

  • Fructus. Le droit d’en percevoir les fruits. Exemple : percevoir les revenus générer par la location d’un appartement ;

  • Abusus. Le droit d’en disposer, en d’autres termes la possibilité de le vendre ou d’en modifier la substance.

Différence avec la dissociation terrain/bâti (ou bail réel solidaire) :

Avec le dispositif de dissociation terrain/bâti, l’acquéreur est propriétaire uniquement du bâti mais locataire du terrain.

Une propriété restrictive :

Cette « propriété » du bâti est assez restrictive car l’usage du bien par le ménage est encadré à la revente. Elle est également encadrée durant toute la durée de sa détention.

Pourquoi considérer ce nouveau droit de propriété comme plus restrictif ?

Il y a 2 raisons principales à cela :

  1. Le propriétaire n’est pas totalement libre d’effectuer n’importe quel type de travaux puisque ces derniers sont encadrés par le bail (7) ;
  2. Le ménage est par ailleurs, dans l’obligation d’entretenir son logement de manière raisonnable au risque de perdre la propriété de son bien, dans le cas contraire (8).

Quelle différence y a-t-il entre démembrement et dissociation ?

Qui n’a jamais pensé à cette fameuse scène du film « Les Trois Frères », à l’évocation du terme usufruit ? ;)

Usufruitier et nu-propriétaire en position d’inégalité :

Le démembrement de propriété entraîne la constitution de deux droits réels : l’usufruit et la nue-propriété. Le démembrement de propriété conduit à une situation où usufruitier et nu-propriétaire ne sont pas en position égale.

Pourquoi parler de position inégale entre usufruitier et nu-propriétaire ?

Parce que l’’usufruitier peut immédiatement utiliser le bien, là où le nu-propriétaire, doit attendre  la fin de l’usufruit pour faire usage de son bien qui se produit généralement au décès de l’usufruitier.

Finalement avec le bail réel solidaire, les propriétaires seraient comme usufruitiers ?

Non. C’est ce qui distingue le démembrement de propriété de la dissociation terrain/bâti ou bail réel solidaire. Dans ce dernier cas, le propriétaire du terrain n’aura jamais vocation à avoir la jouissance du bien sauf cas exceptionnel. Quant aux ménages, ces derniers devront à vie s’acquitter de la redevance et ne seront jamais propriétaires de la terre.

Quelle différence y a-t-il entre indivision et dissociation ?

Indivisaires en position d’égalité :

En propriété indivise, les propriétaires ou indivisaires ont exactement les mêmes droits sur le bien. Ils peuvent en profiter simultanément, contrairement à la dissociation terrain/bâti.

Chacun d’eux peut faire usage du bien à condition de respecter les droits de l’autre comme celui de demander à tout moment de mettre fin à l’indivision (article 815 du Code civil).

Différence entre indivision et bail réel solidaire :

Les ménages ne seront pas libres de vendre leur logement comme ils le souhaitent. De plus, la transmission à leurs enfants ne sera pas sans conditions.

Conclusion. Ce nouveau modèle renverrait l’image d’une France partagée. Tout d’abord, ceux qui détiendraient le graal : le droit de propriété classique. Puis en deuxième place, les nu-propriétaires. Et enfin les « propriétaires/loca-terre ».

Les différents droits de propriété en France

Quelle différence entre le dispositif de dissociation terrain/bâti et l’autre mesure d’accession sociale à la propriété, le PSLA ?

Présentation du PSLA :

Le prêt social location-accession (PSLA) est un dispositif d’accession à la propriété mis en place en 2004. Il s’adresse tout comme le dispositif de dissociation bâti/foncier, à des ménages sous plafonds de ressources.

Objectif du PSLA :

Le PSLA a pour objectif de permettre à des locataires bénéficiant de revenus modestes, de devenir propriétaires de leur logement dans des conditions avantageuses.

Comment se passe le dispositif PSLA en pratique ?

Durant la période de location, le logement, propriété de l’opérateur, est loué à un ménage qui souscrit un contrat de location-accession avec un bailleur.

Versement par les ménages d’une redevance :

Le ménage, verse une redevance constituée, d’une part, d’un loyer (que le ménage versera tant qu’il n’a pas activé l’option d’achat) et, d’autre part, d’un montant assimilable à une épargne imputable sur le prix du logement (la part acquisitive du loyer). Le ménage peut, quand il le souhaite :

  • soit lever l’option et devenir propriétaire ;

  • soit informer l’opérateur de son souhait de ne pas lever l’option et de devenir pleinement locataire, en cas de résiliation du contrat la partie épargne de la redevance devant être restituée à l’accédant.

Quelle différence entre PSLA et dispositif dissociation terrain/bâti ?

Contrairement au modèle de location-accession qui s’appuie sur un principe de location et d’acquisition progressive du bien, avec le dispositif de dissociation terrain/bâti, le loyer est lié à la propriété du ménage qui ne sera jamais propriétaire du sol.

Taxe foncière :

Concernant la taxe foncière, un abattement de 30 % peut être appliqué sur délibération des collectivités locales en dissociation terrain/bâti. Dans le cadre d’un PSLA, les opérateurs HLM bénéficient d’une exonération de taxe foncière d’une durée limitée à 15 ans. Si le locataire-accédant lève l’option et devient propriétaire, ce dernier en bénéficie également jusqu’à expiration du délai de 15 ans. (9).

Pourquoi le Gouvernement ne favorise t-il pas le PSLA, un dispositif qui fait ses preuves depuis déjà plusieurs années ?

  • Le premier avantage  du modèle Bail réel solidaire pour les ménages, par rapport au PSLA, est de proposer à la vente des logements à des niveaux de prix inférieurs.

  • Le second avantage pour les OFS est l’encadrement de la plus-value réalisée par les ménages-accédants en cas de revente.

Focus sur ce second avantage :

Certaines collectivités locales déploreraient le fait que certains ménages, ayant bénéficié du dispositif favorable du PSLA, revendraient leur bien passé un délai, en se faisant une juteuse plus-value au passage.

L’intégration dans certains contrats de clauses anti-spéculatives visant à limiter la revente du logement pendant une dizaine d’année, ne suffirait pas à endiguer la spéculation en PSLA.

Dans un contexte de hausse des prix de l’immobilier et de marché tendu, certains ménages se contentant d’attendre patiemment l’expiration du délai…

La technique derrière le montage en BRS

Comment cette dissociation est-elle rendue possible ?

La dissociation terrain/bâti est rendue possible grâce à l’intervention de deux outils : OFS (organisme de foncier solidaire) et BRS (bail réel solidaire).

Premier outil : l’Organisme de foncier solidaire (OFS) 

Créée par la loi ALUR du 24 mars 2014, l’OFS est une structure agréée par le Préfet dont l’objectif est d’acquérir et de gérer des terrains, bâtis ou non afin de favoriser l’accès à la propriété des ménages modestes grâce au bail réel Solidaire (BRS).

Second outil : le bail réel solidaire (BRS)

Le BRS est un contrat juridique créé par l’ordonnance n° 2016-985 du 20 juillet 2016 (10) qui va encadrer les relations juridiques entre l’OFS et l’acquéreur (le ménage accédant à la propriété). Pour cela, l’acquéreur doit se conformer à plusieurs règles. Ses revenus ne doivent pas dépasser les plafonds de revenus du PSLA. Il doit occuper le logement à titre de résidence principale et doit s’acquitter d’une redevance correspondant au droit d’occupation du terrain.

Signature de trois actes :

La mise en place du dispositif implique la signature de trois actes :

  • Un « bail réel solidaire opérateur », l’opérateur pouvant être promoteur immobilier ou bailleur social ;

  • Un « bail réel solidaire preneur », ce dernier étant conclu entre l’OFS et le foyer à revenu modeste.

  • Un acte notarié entre  le ménage et l’opérateur qui prévoit la cession des droits réels attachés au bâti.

Les liens contractuels entre les différents acteurs du BRS

Comment se passe concrètement la cession d’un bâti dans le neuf entre promoteur immobilier et ménage ?

Processus classique de Vente en l’Etat Futur d’Achèvement (VEFA) :

Le processus de vente entre le promoteur et l’acquéreur, appliqué aux logements en bail réel solidaire (dissociation terrain/bâti) est très proche de celui appliqué en VEFA : versement d’un acompte + paiements échelonnés.

1) Versement d’un acompte. Le futur acquéreur va verser un acompte au promoteur dans le cadre d’un avant-contrat afin de réserver le logement convoité et s’assurer que le promoteur ne le cède à personne d’autre.

2) Paiements échelonnés. Ce contrat de réservation va constituer entre autre, l’acte d’acquisition notarié dans lequel est précisé l’échelonnement des paiements en fonction de l’avancement du chantier et ce jusqu’à la livraison (11). Le maximum légal étant :

  • 35% du prix à l’achèvement des fondations ;

  • 70% du prix à la mise hors d’eau (murs et toiture achevés…) ;

  • 95% du prix à l’achèvement de l’immeuble ;

  • et le solde (5%) lors de la mise à disposition du bien à l’acquéreur.

Échelonnement des paiements en VEFA

Je me suis procurée un exemple de Contrat de réservation et les modalités de paiement sont en pratique d’avantages échelonnées.

Dans le modèle de contrat il est par exemple précisé que :

« Les sommes exigibles en fonction de l’avancement des travaux seront calculées selon les pourcentages suivants :

  • 2% à la réservation ;
  • 33% à l’achèvement des fondations ;
  • 10% au plancher haut du sous-sol ;
  • 10% au plancher haut du rez-de-chaussée ;
  • 15% à la couverture hors d’eau ;
  • 10% au cloisonnement réalisé́ ;
  • 15% à l’achèvement de la construction ;
  • 5% à la remise des clés.

La somme stipulée payable lors de chacune des étapes ci-dessus devra être versée par le RÉSERVATAIRE aux périodes convenues ; à défaut, le RÉSERVATAIRE devra payer en sus une pénalité́ de UN POUR CENT (1 %) par mois ».

Comment les OFS arrivent-ils à financer l’opération ?

Les aides locales et le recours aux emprunts :

Dans un article publié le 19 décembre dernier, le Ministère de la Cohésion des territoires et des relations avec les collectivités territoriales répond à cette question en précisant que le montant très bas de la redevance « est rendu possible par le fait que l’OFS, pour acquérir le terrain a pu bénéficier d’une mise à disposition du foncier par une collectivité territoriale ou bien parce qu’il a fait recours à des emprunts » (12).

Qui accorde ces prêts ? 

Le montage est mis en oeuvre grâce à la mise en place de prêt Gaia délivré par la Caisse des Dépôts et Consignations (CDC) au profit des OFS.

Quels avantages de recourir à ce type de prêt ? 

3 avantages : 

1. Un taux attractif. Le taux pratiqué par la CDC est calculé sur la base du taux du livret A (0,75% jusqu’au 31 janvier 2020, et 0,5% à partir du 1er février) auquel on ajoute 0,6 point de pourcentage (60 points de base). Ainsi, jusqu’au 31 janvier 2020, le taux d’intérêt du prêt Gaia s’élève à 1,35%, à partir du 1er février il ne sera plus que de 1,1%) ;

2. Un différé de paiement possible. Afin de consolider la trésorerie des premières années, beaucoup d’OFS ont recours à un différé d’amortissement de 5 ans maximum ;

3. Un prêt qui s’étale sur la très longue durée. Ce prêt peut être contracté pour une période de 18 à 60 ans. L’objectif de l’OFS étant de porter le foncier à très long terme et de limiter le coût répercuté sur le ménage par la redevance, l’ensemble des initiateurs envisagent un prêt sur 60 ans.

Quelles sont les conséquences de ces avantages pour les ménages ? 

2 conséquences : 

1. Lissage du coût du foncier. Lorsque le ménage s’acquitte de la redevance auprès de l’OFS, il assume indirectement le coût de cet emprunt qui aurait été plus élevé si le ménage avait lui même contracté un prêt immobilier classique de 25 ans par exemple.

2. Diminution de la redevance après 60 ans. Certains OFS comme celui dont nous nous sommes procurés un modèle de Contrat de réservation, prévoit une diminution de la redevance ménage passé le délai de 60 ans dans son article 24.2.

Montant de la redevance mensuelle prévue dans le cadre du BRS preneur. La redevance de base sera révisable annuellement, en fonction du dernier indice de référence des loyers (IRL) connu à la date du 1er janvier et l'évolution du livret A. Après l'expiration d'une période de 60 ans ayant commencé à compter de la régularisation de BRS opérateur, la redevance versée sera diminuée du montant du remboursement du prêt GAIA ayant permis le financement du terrain et correspondra aux seuls frais de fonctionnement de l'OFS.