Colocation : mode d’emploi

Aujourd’hui, la colocation s’est imposée comme une aubaine en terme d’investissement immobilier. Elle permet aux investisseurs de bénéficier de surfaces plus grandes, tout en conservant une excellente rentabilité sur le bien.

En quoi consiste-t-elle ? Quels sont les différents types de colocation ? Quels sont ses principes de fonctionnement ?

Dans cet article, nous nous intéresserons en particulier à la colocation à bail unique qui correspond à la forme de contrat la plus couramment pratiquée autant par les agences immobilières que par les bailleurs particuliers. Dans un souci d’exhaustivité, nous aborderons également succinctement la colocation à baux multiples.

Colocation à bail unique

COLOCATION : DÉFINITION ET ORIGINES

La loi ALUR du 27 mars 2014 formalise officiellement la pratique de la colocation en lui donnant enfin une définition. Cela se traduit par un nouvel article 8-1 à la loi du 06 juillet 1989 :

« la colocation est définie comme la location d’un même logement par plusieurs locataires, constituant leur résidence principale, et formalisée par la conclusion d’un contrat unique ou de plusieurs contrats entre les locataires et le bailleur. »

Et ceci, peu importe le type de logement loué qu’il soit vide ou meublé.

La loi Macron du 06 août 2015 a précisé que la location à des époux ou des couples pacsés ne constitue pas une colocation.

FORMALISME

Contrat de location

La signature d’un bail est obligatoire. Il doit être conforme à un contrat type, établi par le décret n° 2015-587 du 29 mai 2015 (logement nu ou meublé).

A souligner que tous les locataires doivent signer le bail pour avoir des droits sur le logement et avoir ainsi la qualité de « colocataire ». Dans l’éventualité où un locataire ne le signerait pas, il serait considéré comme un simple occupant.

Dans le cas d’une colocation à bail unique, un seul contrat est signé entre le bailleur et tous les colocataires. Le propriétaire n’a pas l’obligation de fournir un exemplaire original du bail à chaque colocataire, il peut simplement leur remettre un seul exemplaire pour tous.

Mentions obligatoires et annexes

Comme tout contrat type, nous retrouverons la présence de mentions obligatoires qui diffèrent selon que le logement soit vide ou meublé.

Il existe un socle commun :

• la désignation des parties ainsi que leur domiciliation ;
• l’objet du contrat avec la consistance du logement (la destination des locaux, la désignation des locaux et équipements accessoires de l’immeuble à usage privatif du locataire, équipements et accessoires de l’immeuble à usage commun, l’équipement d’accès aux technologies de l’information et de la communication) ;
• la date de prise d’effet et durée du contrat ;
• les conditions financières ;
• les travaux ;
• les garanties.

Le bailleur a la possibilité d’insérer des clauses supplémentaires (clause de solidarité, clause résolutoire…), sous réserve que celles-ci soient non abusives. Dans le cas contraire, elles seraient réputées non écrites.

Seront rajoutés au contrat de location les annexes et un extrait du règlement de copropriété (en fonction de la situation du logement).

Clause de solidarité

Les colocataires ont l’obligation de régler au bailleur le loyer et les charges attenantes. Pour anticiper une défaillance de ces derniers, le propriétaire peut se permettre d’établir une clause de solidarité (ou d’indivisibilité).

En présence de cette clause, les colocataires forment en quelque sorte une « équipe » ils sont tous engagés pour le paiement du loyer et charges, individuellement et collectivement.

En cas de défaut de paiement, chacun des colocataires (ainsi que sa caution respective) s’engage à régler la part des autres. Le propriétaire peut réclamer le loyer ou la régularisation des impayés à l’un des colocataires sans tenir compte des quotes-parts prévues entre eux, celui-ci devra par la suite se retourner contre le ou les colocataires pour obtenir remboursement.

L’article 1310 du code civil rappelle que la solidarité ne se présume pas, le bailleur doit inscrire la clause dans le bail pour qu’elle soit portée à la connaissance des colocataires et cautions.

En l’absence de clause de solidarité, chaque colocataire ne peut être poursuivi que pour le paiement de sa quote-part.

Avenant

Entre les départs et les arrivées, la colocation se veut dynamique. La mise en place d’un nouveau colocataire nécessitera de rédiger un avenant qui sera annexé au bail. C’est en quelque sorte une mise à jour de la situation.

L’avenant devra être signé par tous les colocataires et le bailleur, l’intégralité des dispositions du contrat initial s’appliquera au nouveau colocataire. Il n’affectera donc pas la durée initiale du bail, le nouvel arrivant prenant, si on peut dire, le train en marche pour la durée restante du contrat.

DÉPÔT DE GARANTIE ET CAUTIONNEMENT

Le propriétaire a le droit de réclamer le versement d’un dépôt de garantie, dont le montant est fixé dans le bail.

2 possibilités :

• le dépôt de garantie est versé par un seul colocataire, celui-ci devra donc s’arranger avec son ou ses colocataires ; 
• chaque colocataire verse sa quote-part au bailleur.

Dans tous les cas, lors du départ d’un des colocataires, le bailleur n’a pas l’obligation de restituer le dépôt de garantie, cela ne devra se faire qu’au départ du dernier colocataire. Il peut très bien reverser la totalité de la caution à un seul colocataire et non sous forme de quotes-parts.

Le colocataire sortant ne pourra donc pas exiger la restitution de sa quote-part. S’il souhaite la récupérer, il peut soit attendre la fin de la colocation, soit se rapprocher de la colocation en place, soit demander au nouvel arrivant de lui verser la même somme.

Pour être rassuré le propriétaire peut réclamer la présence d’une caution. La caution peut s’engager pour un ou plusieurs colocataires.

L’acte de cautionnement est strictement encadré depuis la loi ALUR :

Si la caution garantit un seul colocataire, l’acte de cautionnement doit impérativement indiquer le colocataire qui bénéficie de sa garantie.

La présence d’une clause de solidarité dans le bail a des répercussions sur l’engagement de la caution, qui sera sollicitée en cas de défaut de paiement. La caution se retrouvera donc indirectement solidaire des autres colocataires.

Si une caution garantit plusieurs colocataires, l’acte doit désigner un colocataire dont le départ mettra fin à l’engagement de la caution.

LOYERS ET CHARGES

Le loyer est établi selon les règles classiques d’un contrat de location, en fonction de la zone géographique (encadrement des loyers). Le paiement des charges locatives se fait soit sous forme de provisions avec régularisation annuelle soit sous la forme d’un forfait.

AIDE PERSONNALISÉE AU LOGEMENT (APL)

Chaque colocataire peut faire une demande d’APL pour la part de loyer dont il est redevable sous réserve qu’il remplisse évidemment les conditions pour y avoir droit.

Les demandes doivent être faites par chaque colocataire auprès de la CAF ou de la CMSA.

ASSURANCE ET TAXE D’HABITATION

Pour l’assurance du logement, 3 possibilités se présentent :

• les colocataires peuvent souscrire ensemble un contrat unique qui mentionnera le nom de chacun des colocataires ;
• chaque colocataire souscrit un contrat individuellement ;
• le bailleur peut souscrire une assurance pour le compte de la colocation. Le bailleur pourra obtenir son remboursement en la récupérant à chaque paiement du loyer. Cela doit être prévu expressément dans le bail.

La colocation recevra une seule taxe d’habitation qui sera établie au nom de n’importe quel colocataire, ce dernier sera considéré comme responsable du paiement de la taxe vis-à-vis des Impôts.

L’ÉTAT DES LIEUX SORTANT

En cas de changement de colocataire, le propriétaire n’a pas l’obligation d’effectuer un état des lieux sortant si le départ du colocataire ne met pas fin au contrat de location.

Il en va de même avec le nouvel arrivant, le bailleur n’est pas obligé d’établir un nouvel état des lieux entrant. En présence de la clause de solidarité, le nouveau locataire est tenu responsable des dommages causés au logement depuis le premier état des lieux réalisé par la colocation.

RÉSILIATION DU BAIL : CONGÉ

Congé donné par tous les colocataires

Il s’agit ici de la situation la moins problématique. Les colocataires rédigent un congé (ou préavis) commun au propriétaire, avec tous les noms et signatures. Ils doivent bien-sûr respecter des conditions de forme et de délais : trois mois pour un logement nu (sauf si ce dernier est situé en zone tendue le préavis sera réduit à un mois ou si le locataire présente un motif légitime) et 1 mois pour les logements meublés. Le préavis démarre à compter de la réception de la lettre.

Chaque colocataire peut également envoyer individuellement son préavis mais attention à ce que tous les colocataires fassent de même, et en même temps, pour bien respecter les délais.

Congé donné par un seul colocataire

Le colocataire qui souhaite quitter la colocation doit transmettre son préavis en bonne et due forme au propriétaire. Malgré son départ, la colocation demeure. Ce congé ne met pas fin au contrat.

Si une clause de solidarité est présente dans le bail, le colocataire sortant ainsi que sa caution restent solidairement responsables du paiement du loyer et des charges 6 mois après son départ, sauf si un nouveau colocataire rejoint la colocation et signe le bail dans ce délai.

Selon l’article 8-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 :

« l’acte de cautionnement des obligations d’un ou de plusieurs colocataires résultant de la conclusion d’un contrat de bail d’une colocation identifie nécessairement, sous peine de nullité, le colocataire pour lequel l’extinction de la solidarité met fin à l’engagement de la caution. »

On doit donc pouvoir identifier clairement le colocataire dont le départ met fin à l’engagement de la caution.

Si le contrat ne contient aucune clause de solidarité, le colocataire est libéré du paiement des loyers et charges dès la fin de son préavis.

Congé donné par le propriétaire

« Le propriétaire peut donner son congé (ou préavis) aux colocataires à la fin du bail, en respectant des conditions de forme et de délai.

En cas de clause de solidarité insérée dans le bail, le congé adressé par le propriétaire à un seul des colocataires vaut pour l’ensemble des colocataires.

En l’absence de clause de solidarité, le propriétaire doit adresser son congé à chaque colocataire. »

BAIL MOBILITÉ ET COLOCATION

Comme nous l’avons vu dans un précédent chapitre, le bail mobilité est un nouveau type de contrat de location meublée, créé pour répondre aux besoins spécifiques des locataires à la recherche d’un logement temporaire (10 mois maximum), leur permettant d’accéder plus facilement à la location.

Le bail mobilité s’adresse à des locataires spécifiques qui se trouvent dans l’une des situations suivantes (formation professionnelle, études supérieures, contrat d’apprentissage, stage, engagement volontaire dans le cadre d’un service civique, mutation professionnelle, mission temporaire dans le cadre de l’activité professionnelle).

De par leur situation, la colocation représente un avantage indéniable pour des raisons budgétaires mais aussi elle offre via le bail mobilité des conditions moins contraignantes :

• le propriétaire ne peut pas réclamer le versement d’un dépôt de garantie ;
• le bail ne peut pas contenir une clause de solidarité.

Les étudiants étrangers sauront également apprécier ce dispositif qui leur permettra de trouver un logement plus aisément.

Colocation à baux multiples

Le propriétaire peut opter pour une colocation à baux multiples. Dans ce cas, il doit faire signer à chaque colocataire un bail indépendant, le contrat type ne s’appliquant pas aux colocations à baux multiples.

Peu pratiquée contrairement à la colocation à bail unique, ce type de colocation présente des inconvénients pour le bailleur :

• il n’y aucune solidarité entre les colocataires (ou les cautions), les baux étant indépendants les uns des autres. Donc moins de sécurité…
• les baux étant indépendants les uns des autres, le bailleur risque de se retrouver avec des contrats dont les durées diffèrent dans le temps. Si ce dernier souhaite récupérer son logement, cela peut complexifier les choses.
• après son départ, le colocataire sortant pourra également demander la restitution de son dépôt de garantie.

CONCLUSION

Vous l’aurez compris, si vous êtes investisseur immobilier ou en devenir, la colocation vous permettra de jouir d’une rentabilité relativement intéressante par rapport à un bien familial classique. Il va de soit qu’il faudra bien évidemment mettre en place des critères spécifiques pour sa mise en application afin de pouvoir en tirer le meilleur parti. Ainsi, la colocation vous permettra de travailler sur une surface et des budgets plus conséquents, en récupérant des points de rentabilité supplémentaires.