Coronavirus : quels impacts sur le marché de l’immobilier ?

L’investissement immobilier est presque totalement figé. Tout est au point mort le temps que passe cette crise totalement inédite. Plus de visites, plus de rencontres avec les notaires pour la signature, les agences fermées…

Mais que réserve l’avenir au marché de l’immobilier ? Qu’ont à craindre ou espérer les investisseurs ? Décryptage de la situation actuelle.

Vers une chute des prix après la crise ?

La crise du coronavirus est une première dans le monde. Jamais encore l’économie n’avait été à ce point figée, comme elle l’est à cause du confinement. Il est donc difficile de prévoir avec exactitude ce que nous réservent les mois à venir. Cependant, nombreux sont les experts de l’immobilier à proposer des diagnostics quant à l’avenir du marché français.

Les prix de l’immobilier vont-ils baisser ? Ou au contraire, vont-ils augmenter ? Cela dépendra certainement des quartiers. Pour rappel, avant la crise, les prix étaient plutôt en hausse à Paris et dans les autres grandes villes. Mais qu’en sera-t-il après le confinement ?

En région parisienne et dans de grandes métropoles comme Lyon ou Marseille, les experts pensent que l’on pourra noter une baisse modérée, d’environ 5 % sur les prix de l’immobilier. Les choses seront probablement différentes en province, dans des villes plus petites comme Clermont-Ferrand ou Limoges. La situation financière y est moins solide et on peut prévoir une baisse de 10 % sur les ventes.

Exemple de Julien, Paris :

Je vends mon appart à Montmartre, je l’ai remis en ligne pile 5% sous le prix de vente auquel je l’avais mis pré-Corona et il a trouvé acheteur. L’acheteur pré-Corona s’était rétracté à cause de la crise et j’ai baissé le prix !

Thierry Vignal, Co-fondateur et CEO de Masteos, est l’un des experts consultés pour la rédaction de cet article. Nous l’avons interrogé sur l’impact de la crise sur les négociations en province et s’il confirmait la baisse de 10 %.

Oui, je dirai -10% mais il y a une confusion entre le marché RP (résidence principale) et le marché locatif. Le marché RP de ces villes baisse plus que sur les biens locatifs. Sur les immeubles rentables que j’ai en cours à Douai/Valenciennes/Roubaix qui sont déjà à 10% de rendement brut, les vendeurs préfèrent ne pas vendre et continuer à encaisser leurs loyers que de vendre à la casse. En résumé, en province mes acheteurs veulent tous négocier les prix à cause de la crise mais les vendeurs de biens locatifs cèdent peu.

Néanmoins, il est important de rappeler que les grandes épidémies du passé n’ont pas eu un impact significatif sur les prix du marché. Pensons notamment à l’épisode de SRAS, à Hongkong en 2003. Si le nombre de ventes avait diminué de près de 70 %, les prix, eux, étaient restés stables et n’avaient baissé que de 1 à 2 %.

Faut-il s’attendre à une baisse des taux bancaires ?

Si nombreux sont les investisseurs à s’interroger sur les futurs prix des biens sur le marché, d’autres se préoccupent davantage des taux d’intérêt qui accompagnent forcément un crédit immobilier.

Avant le confinement, les taux étaient relativement bas en France, autour de 1 %. Mais quelle sera la situation lorsque le marché reprendra ? Comme pour les prix, cela reste difficile à déterminer avec exactitude, mais des experts se sont penchés sur le sujet.

Il semblerait que les taux bancaires tendent à rester faibles après le confinement. La demande sera certainement faible, de nombreux acquéreurs n’auront pas les moyens d’investir tout de suite. Malgré une augmentation, les banques s’adapteront et maintiendront des taux aux alentours de 1 %.

Nous avons demandé à Thierry Vignal, qui avec Masteos, révolutionne l’investissement locatif en le digitalisant, l’impact de la crise sur les taux appliqués à ses clients et voilà sa réponse :

La plupart des clients de Masteos me disent qu’ils subissent une hausse de taux de 0,25 à 0,50 point de pourcentage à cause de la crise sur les dossiers en cours par rapport aux propositions de prêt initiales négociées pré-crise. C’est surtout le cas pour les financements locatifs, moins pour les résidences principales. Je pense que c’est une hausse temporaire qui reflète un stress bancaire court terme. Les autorités monétaires devraient rapidement intervenir pour dérouiller le financement immobilier et permettre la reprise de l’activité.

Il faut savoir qu’en temps normal, 20 % des promesses de vente de l’année se font en mars et avril. En effet, les familles préfèrent souvent déménager pendant les vacances d’été, entre deux années scolaires. Ce pourcentage de ventes va considérablement diminuer du fait du confinement qui empêche les visites et les signatures.

Donc, de même que les vendeurs et agences immobilières, les banques auront tout intérêt à maintenir des taux bas pour accompagner la reprise progressive du marché.

Un intérêt pour de nouveaux biens immobiliers

On le sait, la crise du coronavirus est un véritablement bouleversement dans nos habitudes, nos modes de vie et notre confort. En ce moment, la plupart des Français sont confinés à domicile. Beaucoup d’entre eux n’ont pas la chance d’avoir un jardin ou un balcon.

Une question peut alors se poser : les types de biens recherchés vont-ils évoluer une fois la crise terminée ? Les locataires décideront-ils de devenir propriétaires et de passer à l’achat immobilier ? On peut supposer que les goûts des investisseurs auront évolué. Après avoir été enfermés plusieurs semaines dans un petit appartement, certains d’entre eux se tourneront vers des logements plus grands. Les biens avec des jardins seront probablement plus recherchés. Les maisons seront peut-être plus prisées que les appartements.

On peut donc supposer qu’une fois la crise passée, les populations en France vont migrer. Les métropoles pourraient se désengorger quelque peu, Paris sera un peu moins une bulle immobilière. À l’inverse, des régions moins prisées, moins attractives en premier lieu, pourraient devenir plus appréciées.

Et après le coronavirus ?

Vous l’aurez compris, il reste difficile d’affirmer avec exactitude ce que nous réserve l’avenir, d’autant que les règles du confinement peuvent encore changer et évoluer. Même si le marché de l’immobilier est actuellement au point mort, rien ne laisse présager qu’il ne reprendra pas sa route à la fin du confinement.

Selon une étude de BVA, au moins 1 Français sur 6 aurait un projet immobilier qu’il maintiendrait malgré la crise. D’autres décident simplement de reporter leur achat pour 2021, sans y renoncer. Il semblerait donc que la reprise se fasse progressivement. Les ventes, bien que ralenties, se poursuivront jusqu’à revenir à la normale. On peut dire que ce redémarrage se fera en U, et non en V comme le craignaient beaucoup d’investisseurs.

Banques comme promoteurs et propriétaires attendent une reprise réelle du marché pour septembre. Ils craignent cependant que les investisseurs choisissent de repousser leurs achats dans l’espoir d’une baisse importante des prix. Or, comme nous l’avons vu, cela ne risque pas de se produire, ou du moins pas avant longtemps. Si vos moyens vous le permettent, mieux vaut investir au plus tôt.

De plus, de nouvelles villes éloignées de l’Île-de-France vont devenir attractives de par les prix qu’elles proposent et leur situation géographique. Il peut être intéressant de se pencher sur leur cas. Des villes comme Poitiers, Tours ou encore La Rochelle pourraient proposer des biens beaucoup plus abordables qu’auparavant, et donc voir de nouveaux investisseurs débarquer.

Il est néanmoins important de rappeler que toutes ces informations demeurent encore incertaines. L’évolution du marché de l’immobilier dépendra du confinement et de ses avancées. Tout ce que nous pouvons faire pour l’instant, c’est tenir compte des autres épidémies et crises financières qui ont frappé le monde et dont les conséquences n’ont pas été catastrophiques du point de vue immobilier.