Créer une SCI Seul : 3 astuces peu connues

La Société Civile Immobilière communément abrégée SCI désigne un statut juridique de société qui permet notamment aux membres d’une même famille d’optimiser la gestion patrimoniale et fiscale de leurs biens immobiliers.

Sa création requiert à minima la présence de deux membres associés et présente plusieurs avantages dont notamment la sécurité du patrimoine et l’allègement des charges fiscales lors d’une succession.

Mais pour certaines raisons, on peut bien vouloir créer une SCI seul. Alors :

• Est-il vraiment possible de créer une SCI seul ?
• Que prévoit la loi si un membre se retrouvait seul dans une SCI en cours de vie sociale ?
• Quels sont les risques liés à une SCI unipersonnelle et quelles sont les solutions de régulation ?

TALT s’est penché sur le sujet pour vous. Ensemble, découvrons la réponse à ces différentes questions pour une meilleure compréhension du fonctionnement d’une SCI à associé unique.

Est-il possible de créer une Société Civile Immobilière (SCI) seul ?

À priori, la réponse est NON et la loi est très claire à ce sujet. Il n’est pas légalement possible de monter une SCI unipersonnelle. Elle doit être obligatoirement composée de deux personnes tout au moins avant d’être juridiquement reconnue telle une SCI.

Et toute demande d’immatriculation d’une SCI avec un seul associé se verra systématiquement rejetée par le greffe du Tribunal de commerce.

En revanche, si la loi impose un nombre d’associés lors de la création d’une SCI, elle ne dit rien par rapport au type d’associé ni à la répartition des parts sociales entre les associés.

Ce qui permet de procéder à des montages juridiques et réussir à garder légalement une SCI à statut unipersonnel.

Quelles sont les possibilités de créer une Société Civile Immobilière (SCI) seul ?

Comme nous venons de le voir, la loi interdit d’avoir une SCI avec associé unique, mais il existe certaines astuces pour y arriver. Voici quelques solutions alternatives à utiliser pour créer une SCI unipersonnelle :

Astuce 1 : Créer la Société Civile Immobilière (SCI) avec un associé minoritaire

La première possibilité pour créer une SCI à statut unipersonnel est de répartir le capital de façon inégalitaire. L’idée est de garder presque la totalité des parts sociales pour avoir un contrôle quasi-personnel de la SCI.

Par exemple, vous pouvez détenir 99% du capital contre seulement 1% pour l’autre associé. Ce qui revient pratiquement à une SCI unipersonnelle dont vous êtes l’associé majoritaire avec un droit de contrôle quasi-personnel sur la gestion de la société.

Mais attention ! Si l’associé minoritaire est réduit à un rôle fictif sans aucun pouvoir décisionnaire, il pourrait être reconsidéré comme un prête-nom devant la loi.

C’est pourquoi en dépit des inégalités dans la répartition des parts sociales, il est important que l’associé minoritaire prenne part aux décisions de la SCI.

Astuce 2 : Créer la Société Civile Immobilière (SCI) avec un associé de paille

Contrairement à la SCI qui requiert obligatoirement la présence de deux associés au moins lors de la création, il existe d’autres formes de société qui peuvent être légalement composées d’un associé unique.

Il s’agit des sociétés SARL et SAS qui deviennent respectivement sous forme unipersonnelle l’EURL et la SASU.

En clair :

• Une SCI doit être constituée à minima de 2 personnes associées ;
• Une EURL est constituée d’un seul associé ;
• Et une SASU est constituée aussi d’un seul associé.

Ce qui amène à se demander quel profil d’associé est accepté lors de la création d’une SCI ?

La réponse est que la loi autorise aussi bien des personnes physiques que morales pour créer une SCI.

Cette possibilité de choix permet de recourir à des montages pour réussir à créer une SCI seul, mais avec deux associés :

• Créer votre SASU ou votre EURL ; 

• Ensuite choisir la SASU (ou l’EURL) en tant que personne morale et vous-même en tant que personne physique pour constituer les deux associés de votre SCI.  

Ainsi, vous respectez la dualité de votre SCI qui compte bel et bien 2 associés, mais dans les faits il n’y a qu’une seule personne dans la société.

Prenons un exemple :

Pour mieux comprendre, admettons que Adeline monte une EURL dont elle est l’associé unique. Ensuite, elle lance la procédure de création d’une SCI en se présentant elle-même comme le premier associé puis sa société EURL comme le second associé.

Devant les juridictions, sa SCI est composée effectivement de deux associés :

• Adeline, elle-même en tant que personne physique ;

• Et sa société EURL en tant que personne morale.

Le même montage peut s’effectuer avec une SASU. L’avantage est que vous réussissez à contourner la loi en créant une SCI à deux associés, mais avec une seule personne derrière la société.

De plus, ces deux formes de sociétés sont à responsabilité limitée, c’est-à-dire que la responsabilité des associés est évaluée à hauteur de leur apport. Aucun créancier ne peut donc vous poursuivre sur vos biens immobiliers personnels.

Il pourrait donc être plus avantageux d’intégrer la SASU ou l’EURL comme associé majoritaire afin de limiter au mieux les responsabilités de votre personne physique au sein de la SCI.

L’inconvénient est que vous vous retrouvez finalement avec deux sociétés créées, ce qui représente naturellement plus de coûts.

Toutefois, il est important de noter que cet ajustement juridique peut relever d’une fraude à la loi. Pour rappel, la fraude à la loi consiste à manipuler une situation juridique en respectant la loi dans son sens littéral, mais en la transgressant dans son esprit.

Mais en même temps, il n’existe pour l’instant aucune mesure prise sur la base de fraude à la loi qui soit appliquée contre cet ajustement pour créer une SCI seul.

Enfin, cette stratégie est particulièrement adaptée aux chefs d’entreprise souhaitant créer une Holding afin de bénéficier de tous ses avantages.

Astuce 3 : Créer la SCI avec un associé mineur

La troisième possibilité de créer une SCI seul est d’intégrer un mineur comme le second associé, votre enfant par exemple. Ainsi, jusqu’à ses 18 ans, vous pouvez décider seul de la gestion de la SCI tout en respectant bien sûr ses intérêts.

Quand il sera question de signer un document comme les statuts ou le formulaire de déclaration d’immatriculation d’une société civile, vous pouvez le faire en son nom.

Dans quels contextes une Société Civile Immobilière (SCI) peut-elle devenir unipersonnelle en cours de vie sociale ?

Il est vrai que la loi n’autorise pas la création d’une SCI à statut unipersonnel. Toutefois dans la pratique, il existe des circonstances qui peuvent amener l’un des membres à détenir légalement la totalité des parts sociales, devenant ainsi le seul associé de la société.

Il s’agit d’ailleurs d’une situation très fréquente en pratique.

En clair, il est donc possible qu’une SCI initialement montée avec plusieurs associés devienne en cours de vie sociale une société unipersonnelle. Voici les différents scénarios possibles qui peuvent occasionner une telle situation :

La cession des parts

Devant la loi, un membre d’une SCI a le droit de quitter la société à tout moment. Si cela arrivait, le membre sortant devra procéder légalement à une cession de ses parts sociales.

S’ils n’étaient que deux dans la société et que l’associé restant décide de racheter les parts cédées, il deviendra alors associé unique et la SCI pourra être requalifiée de société unipersonnelle.

Il peut s’agir d’une société familiale où l’un des membres souhaite devenir le seul propriétaire. S’il y a consentement mutuel, il peut acheter les parts des autres.

Cela peut être aussi le cas d’un divorce où l’un des partenaires initialement associés cède ses parts à l’autre partenaire.

Dans le cas de cession où un mineur est impliqué en tant qu’associé de la SCI, il faudra d’abord avoir l’autorisation d’un juge de tutelle avant d’officialiser la cession des parts.

Dans tous les cas, si les parts sociales de la SCI arrivaient à être détenues par un associé unique, la loi lui offre un délai de 1 an pour se régulariser et faire intégrer un nouvel associé.

Faute de quoi, la SCI peut faire l’objet d’une poursuite par un tiers auprès du Tribunal de Commerce pouvant déboucher sur une dissolution de la société. Nous y reviendrons plus en détail.

Le décès d’un des deux seuls associés de la SCI

Le deuxième scénario possible où les parts sociales d’une SCI peuvent se retrouver dans les mains d’un seul associé est le décès du second associé.

Dans une pareille situation, l’associé qui est encore en vie pourra racheter les parts du défunt si une clause d’agrément est prévue dans les statuts de la SCI.

En effet, il est possible de prévoir dans les statuts de la société une clause d’agrément interdisant aux héritiers de devenir associés de la SCI si l’un des associés de départ arrivait à décéder.

Selon l’article 1861 du Code Civil, les héritiers d’un associé décédé ne pourront hériter des droits sociaux de leur parent défunt uniquement que si les statuts de la SCI n’obligent pas l’agrément de l’assemblée générale des associés.

Si l’associé restant a donc la possibilité de racheter les parts sociales du défunt, il peut refuser l’arrivée d’un héritier comme étant associé, devenant ainsi le seul propriétaire de la société.

Mais attention, si les parts de la personne décédée sont transmises à son partenaire après son décès, il n’y a aucune possibilité d’agrément. Le partenaire héritera des parts sociales de son conjoint.

Le retrait d’un des deux seuls associés

Selon l’article 1869 du Code Civil, tout associé dispose le droit de se retirer à tout moment de la société civile immobilière en respectant les conditions statutaires.

Il a aussi le droit de se faire rembourser la valeur du capital qu’il a injecté dans la SCI. Ce qui offre la possibilité à l’associé restant de racheter ses parts pour en détenir la totalité.

Pour empêcher l’associé sortant de vendre ses parts à une tierce personne, une clause de préemption peut être préalablement rédigée l’obligeant à proposer la vente de ses parts en priorité à l’associé restant.

S’il arrivait effectivement à les racheter, les parts de l’associé sortant lui seront reléguées faisant de lui désormais le seul propriétaire de la SCI.

Le rachat peut aussi être effectué au nom de la SCI. Dans ce cas de figure précis, les parts détenues par l’associé sortant seront annulées. L’associé restant devient alors associé unique, mais la valeur du capital social de la SCI peut connaître une réduction.

Quels sont les risques d’avoir une Société Civile Immobilière (SCI) avec un associé unique ?

Lorsqu’une SCI devient unipersonnelle en cours de vie sociale, les différentes parties engagées sont exposées à des risques. Voici ce qu’on peut observer à divers niveaux :

Les risques pour l’associé majoritaire

Risque de dissolution de la SCI

Après le départ d’un des deux seuls associés d’une SCI, la totalité des parts sociales peut se concentrer en une seule main. C’est une situation qui représente une cause de dissolution de la société, mais cette dissolution ne prend pas effet immédiatement.

Durant la première année, à compter de la date de départ de l’associé partant, le nouvel associé unique ne risque rien. La SCI peut continuer à exister légalement malgré son statut unipersonnel.

En clair, après le départ de votre associé, vous disposez d’un délai d’1 an pour régulariser la situation en intégrant au minimum une nouvelle personne comme associé dans la société. Mais après expiration de ce délai, vous encourez une sanction auprès de la justice.

En effet, toute personne peut saisir le greffe du Tribunal de commerce et demander la dissolution de votre société si elle est toujours constituée d’un seul associé. Il peut s’agir par exemple d’un héritier de l’associé sortant ou d’un créancier.

Cependant, il est important de rappeler que suite à une telle plainte, le tribunal peut vous accorder à nouveau un délai supplémentaire de 6 mois pour vous mettre à jour.

Sinon, lorsque personne ne formule de demande de dissolution contre votre SCI, elle peut subsister légalement des années durant même après le départ de votre associé.

Mais attention, s’il arrivait qu’entre temps vous désiriez modifier les statuts de la SCI, le tribunal peut rejeter votre demande en raison de votre irrégularité.

Refus de cession de parts de l’associé minoritaire

Lorsque vous montez une SCI avec un associé minoritaire, il est difficile d’avoir la garantie qu’il pourra accepter céder ses parts. Et c’est justement là que réside le second risque pour l’associé majoritaire.

En effet, un associé ne peut pas être forcé à céder ses parts. De plus, il n’est pas rare de voir des parts d’une société gagner en valeur avec le temps. Ce qui augmenterait le prix de la cession et l’assiette fiscale.

C’est pourquoi il est important d’inclure préalablement dans les statuts de votre SCI, une clause d’agrément qui prévoit le rejet de nouvelle personne en cas de décès du second associé pour ne pas compliquer la situation.

Les risques pour l’associé minoritaire

Pour l’associé minoritaire, il est possible qu’il soit requalifié de prête-nom. Ce qui lui retire le titre d’associé aux yeux de la loi.

De plus, lorsqu’il décide de céder ses parts sociales, il n’est pas pour autant déchargé de ses responsabilités financières envers la SCI, pas immédiatement en tout cas. Ce qui peut être dangereux en cas d’une mauvaise gestion des ressources de la SCI par l’associé majoritaire.

Par exemple, même après avoir quitté la SCI, un associé minoritaire peut toujours faire l’objet de poursuite auprès d’une banque en cas de dette non soldée.

Il est vrai que la responsabilité des associés d’une SCI varie en fonction de leurs parts sociales, mais un créancier peut toujours poursuivre un associé bien qu’il ait déjà cédé ses parts au sein de la société.

Comment empêcher la dissolution de votre Société Civile Immobilière (SCI) ?

Lorsque vous vous retrouvez seul dans une SCI après le départ de votre associé, il s’agit d’une situation d’irrégularité aux yeux de la justice qui pourrait entraîner la dissolution et la liquidation de votre société.

Pour vous éviter d’en arriver là, deux grandes solutions alternatives s’offrent à vous :

• Faire intégrer un nouvel associé dans la SCI

• Ou procéder à un montage juridique pour continuer à rester légalement le propriétaire de la SCI

Intéressons-nous à chacune de ces solutions :

Faire intégrer un nouvel associé dans la SCI

Pour réguler la situation de votre SCI après le départ de votre associé, la loi prévoit que vous fassiez entrer un nouvel associé dans la société. Et là aussi, pour le faire, plusieurs options s’offrent à vous :

La cession des parts

Pour intégrer une nouvelle personne dans votre société, vous pouvez choisir de céder un pourcentage des parts sociales à un tiers. Il peut s’agir de votre enfant, de votre conjoint ou de quelqu’un qui n’est pas forcément membre de votre famille. La cession des parts se fait contre de l’argent et doit être formalisée par écrit dans un acte de cession.

Pour cela, une copie de l’acte doit être envoyée au Tribunal de commerce pour être approuvée et reconnue légalement. Après quoi, le nouvel associé pourra disposer des droits dans la société au prorata de ses parts sociales.

La donation des parts

Il s’agit aussi d’une forme de cession de parts à la différence qu’elle est gratuite ici. En dehors de l’aspect de gratuité, le reste de la procédure et des conséquences demeurent les mêmes comme pour la cession de parts moyennant de l’argent que nous avons précédemment abordée.

Cette forme de cession de parts est généralement utilisée pour faire intégrer un héritier dans la SCI, une façon moins onéreuse d’effectuer une transmission du patrimoine familial.

L’augmentation de capital

La dernière solution pour faire intégrer un nouvel associé dans une SCI est d’augmenter le capital de la société. Il faut reconnaître qu’il s’agit d’une alternative un peu compliquée à moins que la société soit à capital variable.

Procéder à un montage juridique pour continuer à rester légalement le seul propriétaire de la SCI

Si vous ne souhaitez pas ou ne pouvez pas intégrer une personne physique comme associé à votre SCI, il est possible d’y ajouter une personne morale, notamment une SASU ou une EURL en guise de second associé.

Mais pour que vous demeuriez l’unique propriétaire dans la SCI, il faudrait que la SASU ou l’EURL soit enregistrée en votre nom. Pour en savoir plus sur ce montage juridique, vous pouvez remonter un peu plus haut, dans la section « Quelles sont les possibilités de créer une SCI seul ? ».

Conclusion

Si la loi interdit de monter une SCI avec un seul associé, répartir les parts sociales de façon inégale (99,9% et 0,1% par exemple) pour un contrôle quasi-unipersonnel de la société est légalement possible.

Cependant, cela présente un risque pour l’associé minoritaire qui peut être requalifié de « prête-nom ». Ce qui veut dire qu’il n’est pas considéré tel un véritable associé de la SCI devant la loi. Mais il reste toujours responsable envers la société à hauteur de la taille de ses parts sociales.

En cours de vie sociale de la SCI, il existe des événements qui peuvent amener l’associé majoritaire à détenir la quasi-totalité des parts sociales, devenant ainsi le seul propriétaire légal de la société.

Si cela arrivait, la loi prévoit un délai de 1 an pour que l’associé unique fasse intégrer un second associé afin de régulariser la dualité de la SCI. Passé ce délai, sa société peut être saisie à tout moment par tierce personne auprès du greffe du Tribunal de commerce. La SCI risque alors d’être dissoute et liquidée si la situation d’irrégularité n’est pas réglée.

Chez TALT, nous disposons d’une équipe qualifiée et expérimentée pour vous accompagner dans toutes vos démarches en rapport avec votre SCI.

Qu’il s’agisse de créer votre SCI avec des associés ou tout seul ou pour régulariser votre SCI afin d’éviter sa dissolution, nous saurons vous apporter le suivi nécessaire pour une gestion légale et optimisée de votre patrimoine immobilier.

Questions fréquemment posées :

Pourquoi créer une SCI ?

La création d’une SCI présente plusieurs avantages tels que :

• Une meilleure gestion du patrimoine familial ;

• Acheter et gérer un bien immobilier en couple ;

• Une meilleure gestion du patrimoine professionnel ;

• La gestion courante de la SCI est déléguée au(x) gérant(s) de la société.

• La facilité dans le processus de transmission du patrimoine immobilier ;

• L’optimisation de la gestion fiscale du patrimoine immobilier ;

• La facilité d’aménagement des statuts de la SCI ;

• La possibilité aux associés de céder à tout moment leurs parts sociales au sein de la SCI, gratuitement ou moyennant de l’argent ;

• La possibilité aux membres associés de modifier le capital social de la SCI ;

• Le partage entre associés des coûts de la SCI.

Peut-on créer une SCI seul ?

À priori, la loi n’autorise pas la création d’une SCI à statut unipersonnel. Toutefois, elle reste assez flexible pour tolérer certains montages juridiques qui peuvent permettre à un seul associé de détenir la totalité des parts sociales. Les chefs d’entreprise trouveront donc de nombreux avantages dans cette stratégie montage Holding SCI.

Chez TALT nous accompagnons des chefs d’entreprise dans la structuration de cette stratégie et du montage Holding SCI.

Pour toute demande d’information vous pouvez si vous le souhaitez demander à être recontacté. Vous pouvez également contacter un membre de l’équipe directement en composant ce numéro : 01 83 75 73 77.

Comment créer une SCI ?

La création d’une SCI nécessite :

• La rédaction des statuts de la société ;

• Le capital social de la SCI ;

• La publication d’un avis de création de la SCI dans un journal d’annonce légale ;

• La demande d’immatriculation de la SCI dans le registre du commerce et des sociétés RCS auprès du greffe du Tribunal de commerce ;

• Le choix du régime d’imposition.

Quels sont les inconvénients de la création d’une SCI ?

• La complexité du processus de création d’une SCI ;

• La tenue d’une assemblée générale annuelle ;

• Une gestion comptable obligatoire de la SCI.

Quelles sont les différentes formes de SCI qui existent ?

En fonction de l’objet social choisie, on peut distinguer plusieurs formes de SCI :

• La SCI de location
• La SCI familiale
• La SCI d’attribution
• La SCI de construction-vente

Quelles sont les possibilités de créer une SCI seul ?

Pour monter une SCI seul, vous avez la possibilité de procéder à plusieurs montages juridiques à savoir :

• Créer la SCI avec un associé minoritaire pour une répartition inégalitaire des parts sociales (99% et 1% par exemple) ;

• Créer la SCI avec un associé de paille (une SASU ou une EURL comme second associé par exemple) ;

• Créer la SCI avec un associé mineur pour décider de la gestion de la société jusqu’à ses 18 ans.

Dans quels contextes une SCI peut-elle devenir unipersonnelle en cours de vie sociale ?

Il existe des événements dans la pratique qui peuvent amener un associé à se retrouver légalement seul dans une SCI :

• La cession des parts des autres associés ;
• Le décès d’un des deux seuls associés de la SCI ;
• Le retrait d’un des deux seuls associés de la SCI.

Quel est le principal risque d’une SCI à associé unique ?

Le principal risque d’une SCI à statut unipersonnel est le risque de dissolution et de liquidation de la société 1 an après le départ de l’autre associé.

Toutefois, une fois ce délai expiré, l’administration reste tout de même tolérante et peut laisser la SCI subsister indéfiniment tant qu’un tiers ne saisit pas le Tribunal de Commerce pour demander la dissolution de la société.

Mais là encore, la loi peut accorder un délai supplémentaire de 6 mois pour que l’associé unique puisse régulariser la situation de la SCI.

Comment éviter la dissolution d’une SCI ?

Lorsque les parts sociales d’une SCI sont réunies dans une seule main, il est important de se régulariser afin d’éviter le risque de dissolution de la société. Pour cela, l’associé unique de la SCI peut :

• Faire intégrer un nouvel associé dans la SCI soit par :
  • Cession des parts
  • Donation des parts
  • Augmentation du capital de la société.

• Procéder à un montage juridique pour continuer à rester légalement le seul propriétaire de la SCI