Acheter en SCI familiale : 3 conseils pour réussir son projet

La SCI familiale est une société dont les associés sont des membres issus de la même famille. Ils apportent au capital une somme d’argent ou des biens, en contrepartie de parts sociales.

Toutefois, la SCI perd son caractère familiale lorsqu’un associé non issu de la même famille entre dans le capital.

Les SCI sont réglementées par les dispositions communes à toutes les sociétés fixées par les articles 1832 et suivants du code civil, ainsi que par les articles 1845 et suivants. Ce type de SCI est souvent créé afin d’anticiper la succession.

Pour plus de renseignement sur la création d’une SCI, veuillez consulter « comment monter une SCI – les étapes de A à Z ».

Dans cet article nous vous proposons 3 conseils pour réussir votre projet de création de SCI familiale.

Bien rédiger l’objet social au moment de la création de sa SCI familiale

• Rendre possible l’acquisition de plusieurs biens

Réduire les tâches administratives. Il est possible d’acquérir plusieurs biens au sein d’une même SCI. Cette faculté permet notamment de réduire les tâches administratives. En effet, une SCI vous oblige à tenir une comptabilité, si dans le cas où vous souhaitez créer plusieurs SCI, il vous faudra multiplier les coûts administratifs.

Cependant il peut être plus intéressant de disposer de plusieurs SCI afin de les spécialiser.

Est-il plus intéressant d’avoir une seule SCI ? Si votre SCI est soumise à l’impôt sur les sociétés et qu’elle commence à faire des bénéfices, en achetant un autre bien immobilier, il sera possible de passer en charges les frais de l’agence immobilière ainsi que les frais de notaire, et pouvoir commencer à les amortir. Dans ce schéma, ces charges viendront réduire le produit imposable de la SCI, et donc réduire les impôts à payer.

Il est souvent recommandé de constituer une SCI par immeuble. En effet, lorsque la société civile détient plusieurs immeubles, le patrimoine social aura une valeur forte rendant plus difficile la cession ou la transmission des parts et limitant le nombre d’acquéreur.

De plus, avoir une seule SCI, permet d’atténuer le bénéficie d’un bien immobilier par le déficit d’un autre bien. Dans cette hypothèse, le résultat imposable sera neutralisé, et donc générera moins d’impôts à payer.

• Attention à ne pas restreindre l’objet social de sa SCI familiale !

Attention à la dissolution de la société. Lors de la rédaction de statuts, il est important de ne pas restreindre l’objet social de sa SCI familiale. En effet, lorsque l’objet social est limité à la gestion d’un seul bien, et que ce bien sera cédé, cela aura pour conséquence la dissolution de votre SCI.

Ainsi, selon les dispositions de l’article 1844-7 du code civil, la société prend fin par la réalisation de son objet.

Afin de permettre la longévité de votre SCI, il faudra étendre l’objet social de façon à permettre la survie de celle-ci au cas de cession d’un bien immobilier.

• L’objet social de sa SCI familiale doit rester un objet civil

Éviter l’objet commercial. Une société civile immobilière, comme son nom l’indique est une société civile, son objet doit donc rester dans le domaine des actes civils, afin d’éviter que la société soit considérée comme commerciale en raison de l’accomplissement d’actes de commerce.

L’objet social de la SCI ne doit pas prévoir l’achat et la revente de tous biens immeubles, ce qui constituerait des actes de commerce par nature, ainsi votre société sera considérée comme commerciale.

Définir précisément ses objectifs avant d’acheter en SCI familiale

• Mise en location du ou des futurs bien immobilier

La SCI résulte d’un accord passé entre au moins deux personnes visant à détenir un ou plusieurs biens immobiliers. Les objectifs sont divers et se situent entre la simple gestion d’un patrimoine et l’optimisation de sa succession.

La création d’une SCI permet à plusieurs associés d’augmenter leurs capacités d’investissement en s’alliant dans un projet commun.

Chaque associé peut effectuer des apports au capital. En échange de ces apports, l’associé recevra des parts sociales proportionnelles à la valeur apportée au capital de la SCI.

• Acheter en SCI pour anticiper une succession

La SCI est un outil d’optimisation fiscal très intéressant surtout en ce qui concerne la transmission.

En effet, l’interposition d’une société permet de modifier l’objet du ou des biens à transmettre et par conséquent de faciliter la transmission et les opérations de partage, et de favoriser la constitution de lots égalitaires, en cas de transmission à une pluralité de donataires, d’enfants par exemple.

Éviter l’indivision. Sous le régime de l’indivision, chaque propriétaire, appelé indivisaire, détient une quote-part mais leurs droits s’étendent sur l’ensemble du bien. À l’inverse, dans le cadre d’une société civile immobilière chaque associé détient des parts sociales auxquelles leurs droits se limitent à la proportion de droits détenue.

De plus, obtenir l’accord des associés représentant au minimum la majorité des parts sociales de la société est nécessaire pour procéder à la cession d’un bien.

Protection du patrimoine familial. En cas d’une mésentente, la société civile immobilière permet de protéger davantage la sauvegarde du patrimoine.

Cette structure de société est particulièrement privilégiée afin de gérer un patrimoine familial.

L’interposition d’une société civile a donc pour objectif de permettre au donateur des parts de conserver un pouvoir de gestion. Ainsi, l’apport d’un bien à une société personne morale permet facilement de dissocier le pouvoir sur ce bien et la transmission de sa valeur.

La société civile immobilière présente donc l’avantage de faciliter la transmission d’un patrimoine.

Cette technique offre la possibilité au donateur de réaliser beaucoup plus facilement une transmission portant sur des biens difficilement partageables ou des biens immobiliers d’une valeur et d’une rentabilité différente. Dans l’hypothèse où le donateur souhaite transmettre à ses enfants de façon égalitaire la propriété de biens, il atteindra facilement cet objectif si la donation porte sur les parts sociales de la société civile et non directement sur les biens immobiliers, la constitution de lots égalitaires étant dans ce cas bien plus difficile à réaliser.

• Anticiper le décès d’un associé de la SCI

La SCI familiale permet de conserver l’usage et la gestion du bien immobilier tout en transmettant progressivement le bien aux héritiers.

Si un associé venait à décéder, cela aurait des conséquences sur l’organisation de la société. Il est donc conseillé d’anticiper le décès d’un associé au moyen d’une clause statutaire. Ainsi plusieurs solutions pourront être possible comme la dissolution de la société en cas de décès, ou la poursuite de la société avec uniquement les associés survivants, par exemple.

Dans le cas où aucune clause statutaire n’est prévue, la SCI se poursuit avec les héritiers du défunt sans qu’il soit nécessaire de les agréer s’ils n’étaient pas déjà associés.

Il existe cependant une tolérance. Lorsque la SCI continue avec un seul associé, elle dispose un an pour régulariser la situation et admettre au moins un nouvel associé dans la société, ce qui n’entraine pas automatiquement la dissolution de la société.

Bien choisir sa fiscalité pour acheter en SCI

Dans le cadre d’une société civile immobilière, les dettes et bénéfices engendrés par le bien détenu par la société sont répartis entre les associés à hauteur des parts sociales qu’ils détiennent.

Le résultat bénéficiaire sera imposable soit dans les mains des associés (IR) soit dans la SCI elle-même (IS).

• Pourquoi commencer par une SCI à l’IR ?

La SCI à l’IR, requiert de tenir une comptabilité simplifiée, qui ne nécessite pas forcément le recours à un expert-comptable, ce qui permettra d’alléger vos tâches administratives.

Lorsque la société civile immobilière loue les biens non meublés qu’elle détient et qu’elle en perçoit des loyers en contrepartie, elle engendre donc des bénéfices.

Ces bénéfices peuvent être considérés comme des revenus fonciers et seront soumis à l’impôt sur le revenu. C’est le principe de la semi transparence de la société.

Chaque associé sera imposable à l’IR au prorata de ses droits dans la société, et devra indiquer dans sa déclaration de revenu, les sommes qu’il a perçues par le biais de la SCI (CGI, art.8).

Ce régime présente l’avantage pour les contribuables d’imputer une quote-part du déficit leur revenant sur leurs autres revenus fonciers à hauteur de 10.700 euros, ou à défaut, sur les revenus futurs de la SCI des dix années suivantes.

Il vous est également possible de déduire certaines charges qui sont énumérées par la loi.

Ainsi, le régime foncier offre deux possibilités :

Lorsque vous êtes au régime micro foncier, c’est à dire que vos revenus fonciers sont inférieurs à 15.000€, vous bénéficiez d’un abattement de 30% sur les revenus fonciers bruts.

Toutefois, si vous êtes au régime réel, vous pourrez déduire les frais réellement dont vous vous êtes acquittés.

En ce qui concerne, la cession du bien, vous pouvez obtenir une exonération totale de plus-value de cession pour durée de détention du bien si vous le conservez au moins 22 ans, et une exonération de prélèvements sociaux après 30 ans.

• Quand opter pour une SCI à l’IS ?

Contrairement à la SCI à l’IR, la SCI à l’IS demande de tenir une comptabilité rigoureuse, avec bilan, compte de résultat, tableau des amortissements et des immobilisations.

Lorsque la société civile immobilière met en location des biens meublés, elle est considérée comme exerçant une activité commerciale et sera soumise de plein droit à l’impôt sur les sociétés. Ainsi les bénéfices réalisés par la SCI seront soumis au taux de l’IS.  Cette solution s’applique en présence d’une SCI louant un immeuble à usage d’habitation meublée, ou en cas de location commerciale par ambiance.

Cette dernière notion est décrite à l’article 261-D-2° du CGI, « lorsque les locations constituent pour le bailleur un moyen de poursuivre, sous une autre forme, l’exploitation d’un actif commercial ou d’accroître ses débouchés ou lorsque le bailleur participe aux résultats de l’entreprise locataire ».

Toutefois, la SCI pourra opter pour l’imposition à l’IS. Cependant la SCI ayant opté pour l’IS peut renoncer à ce choix jusqu’au cinquième exercice suivant celui au titre duquel cette option a été exercée (CGI, art 239). La SCI ayant renoncé à l’option ne pourra plus opter à nouveau pour l’IS.

L’imposition à l’IS présente l’avantage qu’en cas de déficit, il pourra être reporté sur les bénéfices des années suivantes.

Cependant, la cession d’un immeuble va venir augmenter le résultat imposable, car elle générera une plus-value, qui sera taxée et sera directement ajoutée aux résultats de la SCI. De ce fait, les bénéfices dégagés seront soumis à l’impôt sur les sociétés. Il est pour rappel de 15 % jusqu’à 38 120 € puis de 33,1/3% au-delà de cette limite. Pour en savoir plus !