Quels statuts de SCI choisir (Modèle gratuit) ?

La création d’une SCI (Société Civile Immobilière) présente plusieurs avantages dont notamment celui de protéger un patrimoine immobilier et de le transmettre dans de meilleures conditions.
Mais sa création passe nécessairement par certaines démarches administratives comme la rédaction des statuts pour définir expressément les règles de fondement de la SCI.
Il s’agit d’un document qui a besoin d’être soigneusement rédigé afin d’éviter de potentiels malentendus ou d’inutiles conflits et pour une gestion précise et efficace de la société.
Bien que la rédaction des statuts soit extrêmement simple à réaliser, elle peut être aussi extrêmement compliquée, surtout pour une personne qui n’est pas du domaine.
Pour vous donner un aperçu, TALT met à votre disposition un modèle de statuts de SCI que vous pouvez consulter.
Avant d’utiliser un modèle de statuts de SCI, nous vous conseillons de bien vous informer et de prendre connaissance des différentes clauses de doivent contenir des statuts.
Et pour cela, nous passerons en revue un certain nombre de questions essentielles telles que :

• Quels sont les différents types de SCI qui existent ?
• Quelles sont les mentions et clauses obligatoires que doivent contenir les statuts de SCI ?
• Quels sont les avantages et les dangers d’utiliser un modèle gratuit des statuts SCI ?
• Dans le cadre de la création des statuts de votre SCI, est-il nécessaire de se faire assister par des professionnels du droit ?

Sans plus tarder, découvrons tout cela !
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Les différents types de SCI et lesquels choisir pour votre projet ?

Il est essentiel de décider d’abord du type de SCI que vous souhaitez créer avant de commencer la rédaction des statuts. Et pour cela, vous avez le choix entre plusieurs formes, selon votre projet et les objectifs visés. À ce stade, il est important de préciser que la SCI et ses dérivés telle la SCI familiale, ne constituent pas une catégorie spécifique de sociétés civiles. Toutes ces formes de société relèvement en tout point du régime général des sociétés civiles. 

La SCI de gestion ou de location

Ce type de SCI peut être vu comme la forme classique des SCI. Il est en effet le plus courant. La SCI doit être composée a minima de 2 membres associés dans le but de monter un patrimoine immobilier essentiellement réservé à la location.
Il peut s’agir d’une location vide ou meublée, à usage professionnel ou résidentiel de façon permanente ou saisonnière. Les revenus locatifs seront ensuite partagés entre les associés de la SCI à hauteur de leurs parts dans la société.

Par ailleurs, lorsqu’une SCI met des biens immobiliers déjà meublés ou aménagés en location, elle perd son caractère civil et devient à part entière une société commerciale. Ce qui la contraint à souscrire au régime de l’impôt sur les sociétés (IS).
Ce régime fiscal comporte des avantages mais aussi certains inconvénients dont il faut prendre connaissance avant de créer une SCI de location.

La SCI familiale

La SCI familiale est aussi une forme de SCI assez répandue avec la particularité de contenir que les membres d’une même famille comme associés. La portée de la notion de « membre de famille » ici est de 4ème degré 😉
C’est-à-dire qu’en plus du partenaire et des enfants, les tantes, oncles, cousins germains, neveux et cousins germains… peuvent être aussi acceptés dans une SCI familiale à titre d’associés.

En raison de ses caractéristiques, une SCI familiale est utilisée généralement pour :

• Créer et sécuriser un patrimoine familial ;
• Transmettre facilement des biens immobiliers entre partenaires d’un couple ;
• Bénéficier de certains avantages fiscaux sur les droits de succession pour transmettre dans de meilleures conditions le patrimoine successoral ;
• Mettre en place une meilleure indivision entre les héritiers ;
• Gérer ensemble un projet immobilier entre membres d’une même famille.

La SCI de construction vente

La SCI de construction vente (SCCV) se veut différente des autres types SCI dans la mesure où il s’agit de la seule SCI qui est autorisée à acheter des biens immobiliers dans le seul but de les revendre.
Comme l’indique déjà clairement son nom, l’objectif d’une SCCV est d’acheter un terrain, d’y ériger un logement et ensuite de le revendre immédiatement à une tierce personne pour réaliser des profits.
Bien qu’il s’agisse là d’une activité purement commerciale, interdite en principe à toute SCI, elle reste tout de même permise à la SCCV, d’où sa différence avec les autres types de SCI.

La SCI d’attribution

Il s’agit d’une forme de SCI qu’on retrouve rarement dans la vie pratique, mais qui commence à se faire connaître progressivement.
La particularité de la SCI d’attribution est qu’elle est utilisée dans le but d’attribuer la propriété d’un bien immobilier à chaque associé en fonction de sa participation dans le capital global de la SCI.

Exemple : Admettons une SCI d’attribution qui possède un immeuble. Chaque membre sera désigné propriétaire d’un certain nombre d’appartements dans l’immeuble en fonction des parts sociales qu’il possède au sein de la société.
C’est une forme de SCI qui est utilisée pour bâtir un patrimoine immobilier à plusieurs soit par construction soit par achat direct de biens immobiliers.

La SCI de jouissance à temps partagé

La SCI de jouissance à temps partagé reste probablement le type de SCI le plus rare de tous. Sa spécialité est qu’elle permet aux personnes membres de partager l’usage d’un bien immobilier.
C’est-à-dire que les associés de la SCI n’ont le droit d’utiliser le bien immobilier que sur une durée déterminée.
Ici, le but visé n’est donc pas de louer le bien immobilier ou de le revendre pour réaliser des profits. L’objectif de la SCI de jouissance à temps partagé est d’occuper à tour de rôle une habitation à titre de résidence secondaire.
Il faut dire que ce type de SCI peut facilement occasionner des conflits, surtout lorsqu’il s’agit de décider l’occupation de la résidence pendant les vacances scolaires.

Les mentions obligatoires à retrouver dans les statuts d’une SCI

Les statuts de votre SCI doivent obligatoirement contenir les mentions ci-après :

• La forme juridique de la société (une SCI ici) ;
• La dénomination sociale qui peut correspondre au patronyme pour les SCI familiales ;
• Le siège social qui est généralement la résidence de l’un des fondateurs de la SCI ou tout autre emplacement choisi unanimement par les associés ;
• L’objet social de la SCI qui peut être assez général pour permettre à la SCI d’exercer plusieurs activités ;

• La durée de vie de la société, elle peut s’étendre jusqu’à 99 ans maximum avec possibilité de renouvellement ;
• Le montant du capital social qui peut être fixe ou variable. Pour une SCI à capital variable, il sera nécessaire de fournir une fourchette dans laquelle le montant du capital pourrait osciller durant l’exercice social ;
  
• Les modalités de cession des parts sociales, notamment les clauses d’agrément, qui offrent aux associés de la SCI le droit de donner leur accord sur les ventes de parts ;
• Les modalités de fonctionnement de la SCI pour aborder des points tels que les Assemblées générales, les conditions de nomination et de révocation des gérants, etc.

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Les clauses obligatoires qu’on doit retrouver dans les statuts d’une SCI

Selon le type de SCI et les attentes de chaque associé, il est important d’anticiper la gestion de certaines circonstances en cours de vie sociale de la société.
Et pour cela, certaines clauses doivent obligatoirement figurer dans les statuts de la SCI, notamment celles qui ont trait à la gestion de la société, aux liens entre associés et au déroulement des assises (assemblées générales).
Au nombre de ces clauses importantes, nous pouvons citer :

Les clauses relatives aux associés

Les rapports entre les membres associés de la SCI doivent être consignés dans les statuts à travers des règles claires et précises.

L’identité des membres associés

Les statuts doivent aussi comporter l’identité complète de chaque membre ainsi que la nature et la valeur de son apport dans le capital de la SCI.

La répartition des parts sociales entre les personnes membres de la SCI

La distribution des parts sociales entre les associés de la SCI doit être clairement expliquée dans les statuts ainsi que la méthode de répartition utilisée :

• Soit proportionnellement à la participation de chacun dans le capital social de la SCI ;
• Soit par démembrement des parts sociales pour dissocier les parts en nue-propriété et les parts en usufruit.

Les modalités de cession des parts sociales de la SCI

L’un des avantages de monter une SCI ensemble est de protéger un patrimoine immobilier, que ce soit professionnel ou familial.
Et pour cela, la loi autorise d’inclure dans les statuts de la SCI, la possibilité pour les associés de disposer d’un droit de regard sur toute forme de cession de parts sociales au sein de la société.

Cette possibilité est consignée dans une clause d’agrément qui stipule clairement qu’aucune vente de parts sociales à toute personne étrangère ne peut aboutir sans le consentement des membres de la SCI.
Ainsi, lorsqu’un associé désire céder ses parts à une tierce personne et quitter la SCI, il doit préalablement tenir les autres membres de la société au courant et obtenir leur approbation.

Dans l’éventualité qu’il y ait refus de cession pour empêcher l’intégration d’un nouvel associé, les membres actuels de la SCI devront proposer à l’associé “sortant” une réduction de capital social ou un rachat de ses parts.

Bon à savoir : En dehors de la clause d’agrément, les relations entre membres d’une SCI peuvent être aussi consignées sous forme de pacte d’associés.

Les clauses relatives à la gérance de la SCI

Ces clauses visent à déterminer les gérants de la société lors de sa création. Ce sont d’abord des personnes membres de la SCI et qui sont ensuite désignées gérants ou cogérants.
Ils pourront alors représenter la société devant les administrations et lors des opérations avec de tierces personnes.

Bon à savoir : Pour éviter d’apporter des modifications aux statuts de la SCI à chaque nouveau changement de gérant, il peut être pratique de les nommer directement dans un acte distinct.
Ces clauses vont également servir à délimiter l’étendue d’actions des gérants afin de contrôler leurs pouvoirs et prévenir toutes tentatives d’abus.
Il s’agira notamment qu’ils aient l’aval de l’Assemblée générale avant de prendre certaines décisions importantes comme :

• Changer le siège social de la SCI ;
• Apporter des modifications à l’objet social de la SCI ;
• Mise en location d’un bien immobilier ;
• Vente d’un bien immobilier ;
• Exécuter des travaux de réfection ou de construction sur un bien appartenant à la SCI ;
  Etc.
  

Les clauses relatives à l’organisation des assemblées générales (AG)

Étant donné que toutes les décisions importantes de la SCI passeront par l’Assemblée Générale, il est capital de planifier des règles sur lesquelles elle devra fonctionner.
Il s’agira de notifier dans les statuts de la SCI :

• Les décisions qui nécessitent la tenue d’une AG extraordinaire ;
• Et celles qui peuvent être simplement validées au cours d’une AG ordinaire.

Et pour chaque type d’assemblée générale, il faudra préciser un certain nombre de règles sur la tenue de l’AG telles que :

• La manière dont les associés peuvent être convoqués ;
• Les règles de présence des associés comme le nombre de voix nécessaires pour valider une décision ;
• Les conditions de quorum ;
• Les règles de vote.

Bon à savoir : Si aucune mesure statutaire n’a été prise par rapport aux conditions de vote de l’assemblée générale, les décisions seront validées par défaut par unanimité des voix.

L’utilité de bien rédiger les statuts de votre SCI

Une fois le type de SCI choisi, il est important de procéder à la rédaction des statuts. C’est une tâche qui requiert une attention particulière en raison de sa grande importance.
Il s’agit après tout d’établir le document qui comportera toutes les règles d’organisation et de gestion de votre SCI.
Et pour cela, la législation reste assez flexible en accordant une certaine liberté aux membres de la SCI de rédiger les statuts de leur société.
En clair, la loi vous autorise à proposer des statuts sur mesure, entièrement adaptés à l’objectif de votre SCI, à la qualité des personnes membres et à leurs attentes.
Cependant, cette liberté qu’offre la loi a très vite permis de remarquer de nombreuses erreurs qui traînent dans les modèles de statuts SCI, notamment ceux qui pullulent sur Internet.
C’est pourquoi il est important de faire très attention aux modèles de SCI que vous trouverez sur Internet.

Les modèles de statuts de SCI gratuits : Avantages et risques

Choisir un modèle gratuitement sur Internet présente des avantages, mais aussi des risques qu’il faut prendre en compte :

Les avantages d’utiliser un modèle gratuit de statuts de SCI

Si vous avez déjà recherché en ligne des modèles de statuts pour votre SCI, vous aurez probablement remarqué qu’il en existe plusieurs sur le Net. Ces modèles peuvent être avantageux d’un point de vue coût.
En effet, il s’agit généralement de modèles gratuitement téléchargeables ou à un coût relativement très bas.

De plus, ils sont déjà rédigés. Vous aurez juste à remplir les champs vides en renseignant certaines informations de votre SCI avant de pouvoir les utiliser.

Les inconvénients des modèles gratuits de statuts de SCI

Toutefois, ces modèles présentent plusieurs risques qu’il est important de connaître. Le premier risque des modèles de statuts gratuits est qu’ils peuvent être incomplets.
En effet, lorsque vous téléchargez gratuitement un modèle de statuts sur Internet, vous ne pouvez pas avoir la garantie qu’il aborde tous les scénarios envisageables que peuvent rencontrer les associés d’une SCI.
Ce modèle de statut peut donc être inefficace lorsque votre propre SCI se retrouve dans l’un de ces scénarios.

De plus, comme on a pu le voir, il existe plusieurs types de SCI avec chacun sa spécificité. Des statuts rédigés par exemple pour une SCI de location ne correspondent pas aux statuts d’une SCI familiale ou d’une SCI construction-vente. Sans oublier qu’il existe aussi des SCI à capital fixe et variable qui fonctionnent différemment.

En clair, les modèles de statut disponibles en ligne ne peuvent pas répondre spécifiquement à la situation de chaque SCI.
Il est recommandé d’organiser le fonctionnement de votre société et de rédiger des statuts sur mesure réellement adaptés à vos conditions pour pouvoir gérer efficacement les imprévus.
Les statuts devraient être la synthèse des intérêts des associés et traduire toute leur volonté d’entreprendre ensemble et non un document public que vous téléchargez depuis un site tiers.
Aussi, il faut ajouter que les modèles de statuts disponibles gratuitement en ligne peuvent contenir des clauses inadéquates pouvant exposer votre société à d’énormes problèmes juridiques.

La nécessité de solliciter des professionnels du droit pour la rédaction de vos statuts SCI

Faire appel à un cabinet d’avocat pour la rédaction de vos statuts

Il est possible de faire appel à un cabinet d’avocat pour la rédaction des statuts de votre SCI. Ici, l’avantage réside dans le fait que vous bénéficiez d’un suivi et de tout le savoir-faire d’une équipe professionnelle. Une équipe qui saura prendre le temps d’étudier vos attentes et celles de vos associés avant de procéder à la rédaction proprement dite des statuts.
De plus, un cabinet d’avocat est censé bien connaître les lois, les droits des associés ainsi que les avantages et les inconvénients de chaque type de SCI. Il est à même de vous éclairer sur les questions de rémunération et autres points essentiels liés à votre société.
Toutes ces compétences permettent au cabinet d’avocat de vous proposer des statuts soigneusement rédigés et réellement adaptés à votre profil de SCI.
Pour finir, on peut dire qu’embaucher un cabinet d’avocat pour la rédaction de vos statuts est une façon de sécuriser les associés de votre SCI d’un point de vue juridique contre toute irrégularité préjudiciable qui pourrait être remarquée dans le document.

La responsabilité civile professionnelle du cabinet d’avocat

Un autre avantage majeur de travailler avec un cabinet d’avocat est que votre SCI bénéficie d’une responsabilité civile professionnelle. En effet, tout cabinet d’avocat doit obligatoirement être souscrit à une assurance responsabilité professionnelle (RC Pro) dans l’exercice de son métier.
Ce qui voudrait dire qu’en cas d’irrégularité dans les statuts rédigés, pouvant porter atteinte à votre SCI, vous et vous associés pourrez bénéficier d’une indemnité.

Pourquoi choisir TALT pour la rédaction des statuts de votre SCI ?

TALT reste disponible pour prendre en charge la rédaction de statuts de votre SCI. Pourquoi nous choisir ? Pour plusieurs raisons, mais essentiellement parce que :
TALT est spécialisé dans le droit immobilier : Contrairement aux legaltechs généralistes qui font un peu de tout, chez TALT nous concentrons nos efforts vers ce que nous savons faire le mieux, le droit immobilier, pour vous garantir une meilleure qualité de service.

Nous sommes donc mieux habilités à comprendre vos objectifs en termes d’investissement immobilier et grâce à notre expertise dans le domaine, nous saurons vous apporter l’accompagnement adéquat pour l’atteinte effective de ces objectifs.
TALT est moderne pour réellement vous soulager de la lourdeur administrative : Nous sommes une legaltech qui s’engage à faciliter pour nos clients, la réalisation des démarches de création de SCI grâce au digital. En effet, vous pouvez créer facilement votre SCI directement sur le site web de TALT en 3 étapes avec l’offre SCI STARTER pour seulement 681 € TTC.

TALT, c’est aussi l’apport d’une véritable stratégie fiscale pour votre SCI : Puisqu’on ne saurait parler de SCI sans parler de fiscalité, nous mettons également notre expertise fiscale aux services de nos clients pour une SCI fiscalement optimisée.

Le modèle de statuts de SCI que nous vous recommandons

Comme on a pu le voir, la rédaction d’un bon modèle de statuts passe d’abord par une profonde connaissance de la SCI et de ses membres. Donc pour des raisons de fiabilité, elle ne peut être une tâche improvisée.
La moindre erreur constatée dans le modèle pourrait engendrer de lourdes répercussions sur le fonctionnement de la SCI.
Pour vous éviter de telles déconvenues, TALT vous propose son propre modèle de statuts SCI qui se distingue essentiellement par :

• Un modèle rédigé par des avocats en droit immobilier ;
• Un modèle rédigé à partir de vos informations personnelles et de vos objectifs : Chez TALT, nous ne proposons pas systématiquement le même modèle de statuts pour tous nos clients. En souscrivant à l’offre Premium les clients de TALT ont la garantie d’avoir des experts qui prendront toujours le soin de s’intéresser à leur situation.

Une fois les réponses obtenues, c’est alors que la rédaction à proprement parler pourra commencer pour des statuts SCI parfaitement adapté à la situation du client.
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Questions fréquemment posées

Quels sont les avantages de créer une SCI ?

Une SCI par définition reste avant tout une société civile. C’est-à-dire qu’en principe, elle n’est pas autorisée à faire du commerce. Une SCI ne peut donc acquérir un bien immobilier dans le seul but de le revendre pour tirer des revenus, ce qui serait assimilé à une action commerciale.
Elle doit être composée d’au moins 2 personnes associées et présente d’intéressants avantages tels que :

• Acquérir un ou plusieurs biens immobiliers à plusieurs pour se partager les bénéfices proportionnellement aux apports de chacun dans le capital de la société ;
• Faciliter le transfert des biens immobiliers du patrimoine familial aux héritiers en bénéficiant de certains avantages fiscaux ;
• Échapper aux inconvénients de l’indivision et optimiser la gestion de son patrimoine successoral.

Que sont les statuts d’une SCI ?

Pour constituer une SCI, vous devez réaliser un certain nombre de démarches administratives et juridiques. Rédiger les statuts de SCI compte parmi ces démarches.
Concrètement, les statuts de SCI représentent un document qui contient des informations essentielles à la société telles que :

• Sa forme juridique ;
• Sa dénomination sociale ;
• L’adresse de son siège social ;
• Sa durée de vie ;
• Etc.

C’est aussi dans les statuts SCI que sont consignées les règles d’organisation et de fonctionnement de la SCI à savoir :

• L’identité des associés
• La nomination du gérant
• Le déroulement des assemblées générales
• La répartition des parts sociales
• Etc.
  

Quelles sont les mentions obligatoires à retrouver dans les statuts de SCI ?

Avant d’être valables auprès de la législation, les statuts SCI doivent contenir obligatoirement un certain nombre de mentions que sont :

• La forme juridique de la SCI ;
• La dénomination sociale ;
• Le siège social ;
• L’objet social de la SCI ;
• La durée de vie de la société ;
• Le montant du capital social (variable ou fixe) ;
• Les modalités de cession des parts sociales ;
• Les modalités de fonctionnement.

Quelles sont les clauses obligatoires dans les statuts d’une SCI ?

Au nombre de ces clauses importantes à retrouver dans les statuts SCI, on peut citer :

• Les clauses relatives aux associés ;
• L’identité des membres associés ;
• La répartition des parts sociales entre les personnes membres de la SCI ;
• Les modalités de cession des parts sociales de la SCI ;
• Les clauses relatives à la gérance de la SCI ;
• Et les clauses relatives à l’organisation des assemblées générales (AG).

Puis-je créer une SCI seul ?

À priori non puisque la loi exige tout au moins la présence de 2 associés au sein d’une SCI. Toutefois, elle permet aussi certains montages juridiques qui peuvent amener un seul associé à se retrouver seul dans une SCI en la créant avec un associé :

• Minoritaire pour une répartition inégalitaire des parts sociales (99% et 1% par exemple) ;
• De paille (une SASU ou une EURL comme second associé par exemple) ;
• Mineur pour décider de la gestion de la société jusqu’à ses 18 ans.

Les biens immobiliers de ma SCI peuvent-ils être mis en location ?

OUI, mais cela implique un certain nombre de conséquences sur la fiscalité de la SCI. En effet, lorsqu’une SCI exerce de la location meublée ou de la location à usage professionnel, elle devra renoncer aux avantages du régime de l’impôt sur le revenu (IR) et se soumettre à l’impôt sur les sociétés (IS). Mais il faut préciser que lorsqu’il s’agit d’une location nue (non meublée), la SCI peut conserver son régime fiscal initial, l’impôt sur revenus (IR). Pour en savoir plus, vous pouvez consulter notre guide Location meublée en SCI : Est-ce possible ?

Combien de capital minimum faut-il pour créer une SCI ?

La loi n’impose pas un capital minimum pour créer une SCI. Vous pouvez donc commencer avec un faible apport numéraire et ensuite contracter des prêts immobiliers.

Puis-je ajouter mes enfants mineurs comme associés de ma SCI familiale ?

OUI tout à fait. Les personnes membres d’une SCI peuvent bien être des mineurs. Toutefois, leur intégration dans la société requiert une autorisation parentale. Aussi, il faudra dans certains cas avoir l’approbation du juge notamment lorsque l’enfant concerné est placé sous tutelle.

Puis-je choisir le lieu de mon domicile comme le siège social de ma SCI ?

Oui. S’il n’existe aucune objection venant du syndic et du règlement de copropriété, vous pouvez statuer le domicile du gérant de la SCI comme le siège social de la société.

Quels sont les risques d’utiliser les modèles gratuits de statuts SCI disponibles en ligne ?

Utiliser un modèle gratuit des statuts SCI en ligne peut présenter certains risques notamment :

• Le risque d’être incomplet ;
• Le risque de ne pas être adapté au type de votre SCI et à vos réalités en interne entre associés ;
• Ces modèles peuvent contenir des clauses pouvant exposer votre société à d’énormes problèmes juridiques.

Conclusion

Au vu des différents types de SCI qui existent et de la réalité de chaque société en interne, il convient de bien étudier chaque cas de SCI avant de procéder à la rédaction de ses statuts.
Le risque d’utiliser un modèle gratuit de statut SCI publié sur un site tiers réside dans le fait qu’il puisse ne pas convenir spécifiquement à votre type de SCI et aux attentes de vos associés.
De plus, ces modèles fonctionnent comme une épée de Damoclès et pourraient à tout moment vous coûter de lourdes conséquences juridiques.
Chez TALT, nous n’envoyons pas systématiquement le même document Word à tous nos clients pour servir de statuts SCI.
Nous prenons le temps de nous intéresser à votre situation en posant des questions stratégiques afin de vous fournir des statuts SCI, non seulement efficaces mais entièrement adaptés à votre profil.
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