Location meublée longue durée : 5 bonnes raisons de se lancer

L’État resserre l’étau fiscal sur l’immobilier locatif. Dans un pays où la pression fiscale ne cesse d’augmenter, le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) était une véritable bouffée d’oxygène pour les investisseurs. Il permettait d’amortir son bien immobilier, de réduire ses impôts et d’améliorer sa rentabilité locative.

💥 Mais cette époque touche à sa fin ! La loi de finances 2025 risque bien de détruire l’attractivité fiscale du LMNP. Après des années de signaux d’alerte, de rapports et de réformes successives, le couperet tombe enfin.

🔎 Pourquoi cette niche est-elle dans le viseur du gouvernement ? Quels impacts pour les investisseurs ? Décryptage.

H2 : Pourquoi le statut LMNP est-il dans le viseur du gouvernement en 2025 ?

H3 : Fin du LMNP : une menace qui plane depuis longtemps

Le statut de LMNP n’a jamais été un dispositif intouchable. Depuis plusieurs années, il est régulièrement critiqué, pointé du doigt et menacé de réforme. À chaque projet de loi, les investisseurs retiennent leur souffle… jusqu’à aujourd’hui, où l’attaque semble cette fois bien réelle.

Pourquoi ? Parce qu’il représente une niche fiscale permettant à de nombreux investisseurs d’optimiser leur imposition, un mécanisme jugé trop généreux par l’État.

Pour rappel, le passage au statut de Loueur en Meublé Professionnel (LMP) se fait lorsque deux conditions cumulatives sont remplies :

✅ Des recettes locatives annuelles supérieures à 23 000 €
✅ Des recettes locatives dépassant les revenus professionnels du foyer fiscal

Autrement dit, tant que ces critères n’étaient pas atteints, les investisseurs pouvaient profiter du LMNP, et donc bénéficier d’un régime fiscal très avantageux. Mais cet équilibre fragile n’a cessé d’être remis en question.

Ces dernières années, plusieurs projets de lois et rapports parlementaires ont tenté d’affaiblir, voire de supprimer, ce statut. Retour sur les grandes étapes de cette offensive fiscale.

H4 : Rapports CAP 2022 et MATTEI : premières alertes

🔎 Rapport CAP 2022 : Ce rapport du Comité Action Publique 2022 proposait une suppression pure et simple du statut LMNP, jugé trop favorable aux investisseurs. L’idée ? Réduire les « régimes d’exception » pour simplifier la fiscalité et renflouer les caisses de l’État.

🔎 Rapport MATTEI (2023) : Le rapport MATTEI pointait lui aussi du doigt les avantages du LMNP, notamment l’abattement de 71 % accordé aux meublés classés, qui favoriserait la location de courte durée au détriment du marché locatif traditionnel.

Des signaux clairs indiquant que le LMNP était sur la sellette.

H4 : Loi de finances 2024 et Rapport Le MEUR : durcissement progressif

Avec la loi de finances pour 2024, les premiers coups de frein se sont fait sentir :

❌ Les locations de tourisme non classées ont vu leur fiscalité se durcir :

• Plafond de chiffre d’affaires réduit de 77 700 € à 15 000 €
• Abattement forfaitaire réduit de 50 % à 30 %

Mais ce n’est pas tout. Le rapport Le MEUR, du nom de la députée à l’origine de la proposition de loi PPL 1176 (dite « anti-Airbnb »), a également marqué une étape clé. Cette loi, adoptée en novembre 2024, vise à renforcer la régulation des meublés de tourisme, limitant ainsi les avantages fiscaux accordés à ces locations.

Depuis 2025, le plafond pour les meublés classés a été abaissé à 77 700 €, avec un abattement réduit à 50 % seulement, limitant ainsi davantage les avantages fiscaux pour les investisseurs.

Un premier pas vers une harmonisation fiscale plus stricte, qui annonçait déjà la tempête à venir.

H4 : Loi de finances 2025 : le coup de massue

L’étau fiscal se resserre. La réforme de 2025 ne se contente pas de modifier quelques paramètres : elle transforme en profondeur la fiscalité des loueurs en meublé. Voici pourquoi cette nouvelle loi pourrait bouleverser vos projets d’investissement.

📌 Article 84 de la loi de finances 2025 : la fin des amortissements déduits

L’un des plus grands avantages du LMNP était la possibilité d’amortir son bien immobilier, réduisant ainsi son assiette fiscale. Dès 2025, cet avantage pourrait disparaître avec la réintégration des amortissements déduits dans le calcul des plus-values lors de la revente d’un bien.

Concrètement, cela signifie que les propriétaires seront lourdement taxés lors de la cession de leur bien, réduisant drastiquement l’intérêt de ce dispositif.

📌 À partir de quand la nouvelle mesure s’applique-t-elle ?

La réforme s’appliquera à toutes les plus-values des cessions réalisées à partir du 15 février 2025, soit le lendemain de la promulgation de la loi de finances. Peu importe la date d’acquisition du bien, même les investissements réalisés avant cette échéance seront concernés par cette nouvelle règle fiscale.

H3 : LMNP 2025 : Pourquoi la revente de votre bien va vous coûter plus cher ?

Si vous pensiez revendre votre bien LMNP sans trop de casse fiscale, préparez-vous à une mauvaise surprise. La loi de finances 2025 modifie radicalement le calcul des plus-values, et l’addition pourrait être bien plus salée que prévu.

Avec la loi de finances 2025, un changement majeur vient bouleverser la fiscalité des loueurs en meublé non professionnels (LMNP), notamment en cas de revente d’un bien.

Jusqu’à présent, lorsque les propriétaires revendaient un bien ayant été loué sous le régime du LMNP, ils bénéficiaient du régime des plus-values des particuliers, défini par les articles 150 U à 150 VH du Code Général des Impôts (CGI).

🔎 Pourquoi c’était avantageux ?

Contrairement aux Loueurs en Meublé Professionnels (LMP), les LMNP n’avaient pas à réintégrer les amortissements déduits dans le calcul de leur plus-value imposable. Autrement dit, ils pouvaient réduire leur imposition sans voir leur prix d’acquisition artificiellement minoré.

Mais avec la loi de finances 2025, cet avantage disparaît.

H4 : Un alignement sur les professionnels : l’article 84 change la donne

Pour corriger cette « distorsion fiscale », l’article 84 de la loi de finances 2025 vient modifier l’article 150 VB du CGI. Désormais, les LMNP devront réintégrer les amortissements déduits dans le calcul de leur plus-value, comme c’est déjà le cas pour les professionnels.

💥 Concrètement, cela signifie que l’imposition des LMNP sera plus lourde en cas de revente, car la plus-value imposable sera artificiellement gonflée.

H4 : Comment se calcule désormais la plus-value imposable ?

Jusqu’ici, la formule était simple :

Plus-value imposable = Prix de cession – Prix d’acquisition

Mais avec la réforme, la nouvelle formule est :

Plus-value imposable = Prix de cession – (Prix d’acquisition – Amortissements déduits)

📌 Exemple concret :

• Un investisseur LMNP revend son bien le 1er décembre 2025 pour 400 000 €.
• Il l’avait acheté 300 000 € et, en tant que LMNP au régime réel, il a pu déduire 50 000 € d’amortissements sur ses revenus locatifs.

🛑 Avant la loi de finances 2025

Plus-value imposable = 400 000 € – 300 000 € = 100 000 €

⚠️ Après la loi de finances 2025

Plus-value imposable = 400 000 € – (300 000 € – 50 000 €) = 150 000 €

Résultat : la plus-value imposable augmente de 50 000 €, entraînant une taxation bien plus élevée !

Les investisseurs doivent-ils revoir leur stratégie immobilière ? Existe-t-il des solutions pour contourner cette nouvelle fiscalité ?

👉 Découvrez dans la deuxième partie les options possibles pour continuer à optimiser votre investissement locatif malgré la fin annoncée du LMNP.

H2 : LMNP 2025 : Quelles stratégies adopter pour limiter la casse fiscale ?

Face à la réforme du LMNP et la fin de ses avantages fiscaux, il est impératif d’adopter de nouvelles stratégies d’investissement pour limiter l’impact fiscal et préserver la rentabilité.

H3 : Sélectionner des biens avec beaucoup de travaux pour atténuer les effets de la fin du LMNP

Parmi les nouvelles stratégies à envisager, sélectionner des biens nécessitant d’importants travaux est une solution efficace. Pourquoi ? Parce que certains amortissements restent possibles et permettent d’optimiser la fiscalité malgré la réforme.

En optant pour des biens à rénover, les investisseurs peuvent continuer à bénéficier d’une forme d’amortissement, tout en achetant à des prix plus attractifs. Certes, les amortissements liés au prix d’acquisition du bien devront être réintégrés dans la plus-value, mais ceux relatifs aux travaux, eux, ne le seront pas.

Ainsi, en ciblant des biens à rénover, le prix d’achat sera généralement plus bas, ce qui réduira mécaniquement le montant des amortissements à réintégrer lors de la revente. En revanche, les travaux réalisés seront conséquents, et les amortissements qui en découlent ne seront pas pris en compte dans le calcul de la plus-value imposable.

Cette approche permet non seulement de maintenir une rentabilité intéressante, mais aussi de limiter l’impact de la nouvelle législation sur la taxation des plus-values.

H4 : Les avantages de cette stratégie

✅ Conserver un amortissement avantageux
Les amortissements liés aux dépenses de construction, reconstruction, agrandissement ou amélioration n’ont pas à être réintégrés dans la plus-value imposable lors de la revente. Autrement dit, vous conservez un levier fiscal puissant pour réduire votre base imposable.

✅ Acheter à prix réduit et créer de la valeur
En sélectionnant des biens à fort potentiel de rénovation, vous achetez en dessous du prix du marché. La rénovation permet ensuite d’augmenter considérablement la valeur du bien, optimisant ainsi le rendement locatif et la plus-value potentielle.

Quels types de travaux sont concernés ?

✅ Travaux éligibles :

• Dépenses de construction
• Travaux de reconstruction
• Dépenses d’agrandissement
• Travaux d’amélioration

❌ Travaux non éligibles :

• Travaux non réalisés par une entreprise (ex. : ceux effectués par l’investisseur lui-même)
• Dépenses locatives courantes (peintures, papiers peints, moquettes, etc.), sauf si elles sont indissociables d’un projet de construction, reconstruction, agrandissement ou amélioration.

H4 : Les inconvénients de cette stratégie

Inconvénient n°1 : Un investissement plus complexe et technique

Investir dans un bien nécessitant d’importants travaux n’est pas à la portée de tout le monde. Contrairement à l’achat d’un bien ancien en bon état, cette approche exige :

• Une bonne connaissance du marché immobilier
• Une capacité à estimer précisément le coût des rénovations
• Un réseau d’artisans de confiance pour éviter les mauvaises surprises

Sans ces éléments, le risque de dépassement budgétaire ou de mauvaise rentabilité peut être élevé.

Inconvénient n°2 : Une absurdité parlementaire qui pénalise l’investisseur

L’un des aspects les plus déroutants de cette réforme repose sur une incohérence fiscale qui peut fortement désavantager les investisseurs.

👉 Si les travaux ont été utilisés pour réduire l’impôt sur le revenu durant la location, ils ne sont pas considérés comme augmentant la valeur du bien lors de la revente.
👉 À l’inverse, si ces mêmes travaux n’ont pas été pris en compte fiscalement pendant la location, alors ils sont bien pris en compte pour augmenter la valeur du bien… mais les amortissements qui y sont liés viendront minorer le prix d’acquisition !

📌 Exemple concret de cette absurdité fiscale :

Vous réalisez 50 000 € de travaux sur un bien :

• Scénario 1 : Vous amortissez ces travaux pour réduire votre impôt sur le revenu 👉 Ils ne seront pas pris en compte pour valoriser votre prix de revente.
• Scénario 2 : Vous ne les amortissez pas 👉 Ils seront bien pris en compte pour le calcul de la plus-value… mais vous devrez quand même déduire les amortissements associés !

Résultat : une situation totalement incohérente et injuste, qui pénalise les investisseurs au lieu de les encourager à rénover et améliorer le parc immobilier existant.

Un risque à surveiller, mais pas encore inscrit dans la loi

🚨 Important : Bien que cette logique absurde ait été évoquée dans les travaux parlementaires, elle n’a pas été formellement inscrite dans la loi. Cependant, ces débats révèlent l’état d’esprit du législateur et pourraient orienter de futures décisions fiscales. Les investisseurs doivent donc prendre cette question au sérieux et anticiper leurs stratégies en conséquence.

H3 : Investir dans des structures spécialisées pour échapper à la réintégration des amortissements

Bonne nouvelle pour les investisseurs : certains types de biens échappent à la réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value de cession. Il s’agit principalement de résidences spécialisées accueillant des publics spécifiques, telles que les étudiants, les personnes âgées ou les personnes en situation de handicap.

H4 : Quels biens sont concernés ?

Les biens situés dans les structures suivantes bénéficient d’une exonération de la réintégration des amortissements :

✔️ Résidences dédiées aux jeunes et étudiants

• Résidences mentionnées aux articles L 631-12 et L 631-13 du Code de la construction et de l’habitation
• Destinées à l’accueil exclusif des étudiants, jeunes en formation, stagiaires, apprentis ou titulaires d’un contrat de professionnalisation

✔️ Établissements sociaux et médico-sociaux pour personnes âgées ou en situation de handicap

• EHPAD, EHPA, résidences autonomie et petites unités de vie (CASF art. L 312-1, I-6°)
• Foyers de vie, foyers occupationnels, foyers d’accueil médicalisés et maisons d’accueil spécialisées pour adultes handicapés (CASF art. L 312-1, I-7°)

✔️ Résidences avec services pour seniors et personnes handicapées

• Établissements bénéficiant de l’agrément « qualité » visé à l’article L 7232-1 du Code du travail
• Établissements disposant de l’autorisation prévue à l’article L 313-1 du CASF

✔️ Logements destinés à l’accueil familial salarié

• Ensembles de logements gérés par un groupement de coopération sociale ou médico-sociale (CASF art. L 444-1 à L 444-9)
• Destinées à l’accueil de personnes âgées ou personnes en situation de handicap

✔️ Établissements de santé avec hébergement de longue durée

• Structures médicales assurant une surveillance constante et des soins d’entretien pour les patients en perte d’autonomie (visées à l’article L 6143-5 du Code de la santé publique)

H4 : Pourquoi ces investissements sont intéressants ?

✅ Aucune réintégration des amortissements dans la plus-value : Vous conservez l’avantage fiscal du LMNP, même en cas de revente.
✅ Demande locative forte et sécurisée : Le besoin en logements spécialisés est croissant avec le vieillissement de la population et la demande en résidences étudiantes.
✅ Gestion souvent simplifiée : Ces biens sont souvent exploités via des baux commerciaux avec des gestionnaires spécialisés, limitant les contraintes pour l’investisseur.

H3 : Basculer en SCI à l’IS : une alternative à considérer

Avec la disparition des avantages fiscaux du LMNP, faut-il envisager de passer en SCI à l’IS ? Ce choix peut permettre d’optimiser sa fiscalité sur le long terme, à condition de bien en comprendre les implications.

L’un des grands atouts du LMNP était de pouvoir bénéficier de l’amortissement tout en restant soumis au régime des plus-values des particuliers en cas de revente, évitant ainsi une taxation trop lourde.

⚠️ Mais avec la réforme de 2025, cet avantage disparaît : désormais, les amortissements seront réintégrés dans la plus-value imposable, entraînant une taxation bien plus élevée à la revente.

👉 Face à cette nouvelle donne, la SCI à l’IS (Impôt sur les Sociétés) peut devenir une option intéressante, notamment pour ceux qui souhaitent optimiser leur fiscalité sur le long terme.

H4 : Pourquoi la SCI à l’IS peut être une alternative avantageuse ?

📉 Une imposition plus douce sur les bénéfices locatifs

• En LMNP, après quelques années, les amortissements diminuent, et les loyers deviennent imposables à l’impôt sur le revenu, auquel s’ajoutent 17,2 % de prélèvements sociaux.
• Avec une SCI à l’IS, les revenus locatifs sont taxés à seulement 15 % jusqu’à 42 500 € de bénéfice, auxquels s’ajoutent 2,5 % de contribution sur les revenus locatifs.

💡 Un exemple concret :

• Un investisseur qui réalise 40 000 € de bénéfices locatifs annuels
  ➡️ En LMNP, il peut être imposé à plus de 30 % voire 45 % selon sa tranche d’imposition + 17,2 % de prélèvements sociaux
  ➡️ En SCI à l’IS, son bénéfice sera taxé à seulement 15 % + 2,5 % de contribution

Résultat : une fiscalité bien plus avantageuse sur les revenus locatifs

H4: Inconvénient : des revenus moins accessibles en perso

🚧 Un point à bien anticiper : la fiscalité sur la distribution des bénéfices

• Avec une SCI à l’IS, les bénéfices restent dans la société.
• Si l’investisseur souhaite se verser des dividendes, ceux-ci seront imposés à 30 % (flat tax).
• Conclusion : la SCI à l’IS est surtout pertinente pour ceux qui veulent réinvestir les bénéfices, plutôt que les percevoir directement.

H4: Faut-il basculer en SCI à l’IS ?

✅ Une bonne option si :

• Vous souhaitez réduire la fiscalité sur les revenus locatifs.
• Vous avez un projet de long terme et souhaitez réinvestir plutôt que percevoir immédiatement les loyers.

❌ Moins intéressant si :

• Vous avez besoin de récupérer vos revenus locatifs pour financer votre train de vie.
• Vous envisagez une revente rapide, car la SCI à l’IS implique une taxation différente sur les plus-values.

🔎 En résumé : La SCI à l’IS peut être une option stratégique, mais elle ne convient pas à tout le monde. Avez-vous déjà envisagé cette alternative ? Partagez votre avis en commentaire et discutons des meilleures stratégies à adopter en 2025.