Bail mobilité à Paris : éviter l’encadrement des loyers ?

L’encadrement des loyers est de nouveau en vigueur à Paris et pour en contourner les effets, le bail mobilité est une solution à envisager.

Qu’est ce que le bail mobilité ?

Le bail mobilité était une promesse d’Emmanuel Macron. Chose promise, chose due. Le bail mobilité a été mis en place par la loi dite « ELAN » (portant évolution du logement et aménagement du numérique) du 23 novembre 2018.

Voici les 6 étapes permettant de contourner l’encadrement des loyers à Paris grâce au bail mobilité.

Viser des locataires spécifiques en bail mobilité à Paris

Le bail mobilité s’adresse à un public spécifique. Aussi, pour éviter les effets contraignants de l’encadrement des loyers, le bailleur devra cibler des candidats locataires se trouvant dans des cas précis.

A la date de prise d’effet du bail le locataire devra en effet justifier être dans l’une des situations suivantes :

• être en formation ;
• être en mission professionnelle ;
• avoir signé un contrat d’apprentissage ;
• être stagiaire ;
• suivre des études supérieures.

Insérer les mentions obligatoires dans le bail mobilité

Le contrat de location est établi écrit et doit obligatoirement mentionné les 8 mentions suivantes :

1. le nom du bailleur et son domicile ;
2. le nom du locataire ;
3. la date de prise d’effet ;
4. la durée du contrat de location ;
5. la consistance, la destination ainsi que la surface habitable de la chose louée ;
6. la désignation des locaux  d’usage privatif dont le locataire a la jouissance exclusive et ceux faisant l’objet d’un usage commun ;
7. le montant du loyer et ses modalités de paiement ;
8. le motif justifiant l’établissement d’un bail mobilité et la mention selon laquelle le contrat de location est un bail mobilité.

S’assurer que le logement est la résidence secondaire du locataire

Les contrats signés en bail mobilité sont-ils soumis à l’encadrement des loyers ?

Oui, si résidence principale du locataire.

La loi ELAN du 23 novembre 2018, en intégrant le bail mobilité dans la loi du 6 juillet 1989 le soumet automatiquement aux mesures relatives à l’encadrement des loyers lorsque le logement constitue l’habitation principale du locataire.

Non, si résidence secondaire du locataire.

En visant précisément la location de locaux à usage d’habitation qui constitue la résidence principale du locataire, la loi exclut nécessairement les résidences secondaires.

Ceci a d’ailleurs été rappelé dans un arrêt (Cass. 2e civ. 21 mars 2007 n°06-11.84).

Qu’est-ce qu’une résidence secondaire ?

Il convient tout d’abord de définir ce qu’est une résidence principale. Bien que le terme « résidence principale » soit entrer dans le langage commun, la loi ALUR a substitué la notion de résidence principale à celle d’habitation principale.

Ceci étant dit la résidence principale est défini dans la loi de 1989 comme :

le logement occupé au moins 8 mois par an sauf obligation professionnelle, raison de santé ou ou cas de force majeure, soit le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge au sens du Code de la construction et de l’habitation

A contrario, constitue donc une résidence secondaire tout logement occupé moins de 8 mois dans l’année.

Limiter la durée du bail à 8 mois maximum afin d’éviter l’encadrement des loyers

Cette condition est le pendant naturel de la précédente. Elle mérite de s’y attarder dans un paragraphe spécifique tant la rédaction du bail mobilité devra nécessairement prendre en compte une durée maximale de 8 mois.

En effet, la durée du bail mobilité est obligatoirement comprise entre 1 et 10 mois. Cependant, afin de s’assurer que le logement ne constitue pas la résidence principale du locataire, nous conseillons la rédaction d’un bail mobilité de 8 mois maximum.

Le bail est-il renouvelable ?

Non. Le bail est non renouvelable. Cet impératif permet d’éviter toute précarisation des locataires par la mise en place de baux successifs.

Que se passe t-il si le locataire souhaite rester dans le logement à la fin du contrat ?

Impossible pour le bailleur de signer un autre bail mobilité avec le précédent locataire et portant sur le même logement.

Cependant, il est tout à fait possible de signer avec ce locataire un nouveau bail qui serait soumis aux dispositions applicables aux locations meublées conclues à titre de résidence principale du locataire.

Déterminer en amont les charges locatives afin de respecter les exigences du bail mobilité

D’où vient cet impératif ?

Il y a deux impératifs à respecter lors de la fixation du montant des charges locatives en bail mobilité d’où la nécessité de les déterminer en amont :

1) Forfait de charges. Les charges locatives accessoires au loyer principal devront être obligatoirement forfaitaires.

2) Des charges proportionnées. Le montant du forfait de charges est fixé en fonction des montants exigible par le bailleur en application de la définition des charges récupérables, selon Article 23.

Le montant des charges ne pourrait donc pas être manifestement disproportionné au regard des charges acquittées par le précédent locataire.

Les charges locatives peuvent-elles faire l’objet de régularisation ?

Non. Le contrat définit le montant et la périodicité de versement des charges. En conséquence, il ne peut y avoir de complément ou de régularisation ultérieure.

Choisir le régime LMNP pour optimiser sa fiscalité en bail mobilité

La puissance du bail mobilité réside dans sa capacité à contourner les restrictions airbnb tout en bénéficiant d’une fiscalité avantageuse.

En bail mobilité, vous pourrez en effet bénéficier du régime spécial de loueur en meublé non professionnel (LMNP). Les investisseurs aguerris utilisent déjà ce régime spécial en location courte durée ou location saisonnière.

Le régime réel du statut de loueur en meublé (loueur en meublé non professionnel et loueur en meublé professionnel) tout comme l’investissement en société imposée à l’impôt sur les sociétés, sont des solutions d’optimisation très prisées par les investisseurs car elles vont permettre d’économiser une part importante d’impôts sur les loyers grâce à la déduction fiscale des amortissements.

L’amortissement offre aux investisseurs, la possibilité de lisser le coût d’achat de l’immeuble sur plusieurs années. En effet, sur le plan comptable le bien se déprécie avec le temps, l’amortissement déductible a donc pour objectif de compenser cette perte de valeur. Ainsi l’investisseur peut déduire de son résultat une partie du coût d’achat de l’immeuble ce qui garantit des revenus futurs non fiscalisés.

L’investisseur devra ventiler chaque composant de son immeuble de manière à faire apparaître la valeur du terrain qui ne peut faire l’objet d’un amortissement. Dans un prochain article actuellement en rédaction, je reviendrai plus en profondeur sur l’application de la méthode des composants.

Pour un résumé en infographie :

Les séjours Airbnb en longue durée peuvent être encadrés par le Bail Mobilité. Il existe des services comme LewisBnb qui automatisent la gestion du contrat de location par signature électronique.