Montage holding et SCI : tout savoir sur ce schéma

En tant qu’investisseur immobilier, le montage holding SCI est souvent évoqué lorsqu’il s’agit d’optimiser sa fiscalité pour réinvestir. 

Aussi, si vous êtes gérant de votre société et investisseur, créer une holding peut être la bonne solution pour payer moins d’impôt et faire circuler les fonds entre vos sociétés.

Mais qu’est-ce que le montage holding SCI ? Comment tirer avantage des effets de levier liés à ce montage pour accroître son enrichissement financier ?

Notre avocat fiscaliste vous aide à comprendre le montage holding SCI et ses avantages.

Comprendre le schéma d’un montage holding avec des SCI

Qu’est-ce qu’un montage Holding avec des SCI ?

Contrairement à une SCI (société civile immobilière) classique dans laquelle vous gérez et détenez les biens immobiliers en nom propre, avec un montage Holding et SCI, un intermédiaire apparaît : la société holding. Ainsi, on distingue une société “mère” (la holding) de ses sociétés “filles” (les filiales ou SCI).

La société “mère” est la holding qui détient la majorité des parts sociales de plusieurs SCI, ses filiales, qui elles-mêmes gèrent un patrimoine immobilier.

Alors, dans le schéma d’un montage holding et SCI, vous ne gérez plus directement le patrimoine immobilier, puisque c’est la holding qui organise et détient les parts des SCI.

Cette société intermédiaire, vous permet de bénéficier d’avantages fiscaux, juridiques et financiers considérables.

Les avantages majeurs du montage holding et SCI

• Le régime mère fille pour éviter la double imposition

Le principe est de faire remonter les dividendes au niveau de la holding en évitant une lourde fiscalité. Dans le cas où les SCI gèrent des biens immobiliers mis en location, les dividendes correspondent aux loyers et éventuellement aux plus-values immobilières générées par les ventes des biens. Grâce à ce régime, les dividendes sont peu fiscalisés en remontant dans la holding, mais 5% des bénéfices restent tout de même imposés entre les mains de la holding. Pour se faire, toutes les SCI du groupe doivent avoir opté pour l’impôt sur les sociétés. En effet, si une des SCI du groupe est taxé à l’IR (impôt sur le revenu) cet avantage n’est pas envisageable. 

• Le régime de l’intégration fiscale pour réduire l’imposition

Dans le cas d’un montage holding SCI, la déclaration fiscale de chaque SCI est lissée au niveau de la holding. Dans cette hypothèse les résultats négatifs de certaines SCI viennent diminuer les forts bénéfices de d’autres SCI. Ainsi, l’imposition globale au niveau de la holding est potentiellement plus douce. Dans ce cas également, toutes les SCI doivent avoir opté pour l’impôt sur les sociétés et la holding doit posséder au minimum 95 % des parts des SCI filiales.

• Les conventions de trésorerie pour optimiser la circulation des fonds

Grâce aux conventions de trésorerie, la circulation des flux est facilitée d’une SCI à l’autre. Cet accord rend possible le transfert de fonds d’une SCI en situation bénéficiaire à une SCI en manque de trésorerie. 

SCI détenues par une holding : pourquoi faire ce choix ?

La holding immobilière pour investir via des SCI

En tant qu’investisseur immobilier, l’objectif est de pouvoir acquérir à un rythme soutenu des biens immobiliers dans le but d’en tirer le maximum de profit, et ce, tout en limitant son imposition.

Si vous détenez plusieurs SCI IR, les bénéfices dégagés seront intégrés dans votre déclaration de revenu personnelle. Vous serez donc imposé au titre de votre TMI avant de pouvoir réinvestir. Mais, si vous détenez une holding, ces dividendes ne seront que peu fiscalisés en remontant vers la société mère.

Par conséquent, si vous êtes un investisseur immobilier et que vous souhaitez étendre votre patrimoine en limitant votre imposition, le montage holding avec SCI est une solution à envisager.

Le montage holding SCI permet de protéger votre patrimoine familial

Créer une holding est la solution idéale pour protéger une entreprise familiale au décès du fondateur.

Ainsi, avec une holding, si un héritier possède au moins la moitié des parts d’une SCI, il sera majoritaire et aura la totalité du pouvoir pour toutes les décisions.

En effet, grâce à cette structure, vous pouvez séparer capital et pouvoir. Dans cette hypothèse, il est possible d’accorder des droits de vote plus importants aux héritiers pour éviter la disparition de l’entreprise familiale.

Profiter de l’effet de levier de la holding pour emprunter en SCI

Il est également judicieux d’opter pour le montage holding et SCI dans l’objectif d’augmenter son pouvoir de négociation avec les établissements prêteurs. D’apparence plus solide, les conditions financières accordées à la holding dans le cadre d’un emprunt bancaire sont dans certaines circonstances plus intéressantes que si le prêt avait été initié par les SCI de manière individuelle.

Montage holding SCI : quand êtes-vous concerné ?

La création d’une holding occasionne de multiples frais (comptabilité, gestion…) alors encore faut-il être certain de la créer au bon moment. Vous l’aurez compris, il faut que les avantages de ce montage soient nettement supérieurs aux frais qu’il engendre.

Votre société ne doit pas forcément être valorisée à plusieurs dizaines de millions d’euros pour profiter des avantages du montage holding SCI.

En effet, cette option est de plus en plus envisagée par les dirigeants de sociétés de petite taille. Ainsi, la holding peut détenir des participations dans votre société et dans une SCI dans laquelle vous êtes gérant. Vous pourrez ainsi bénéficier des avantages fiscaux, financiers et juridiques de ce montage.

Ce qu’il faut retenir :

• On parle d’un montage holding SCI lorsqu’une holding détient des parts dans plusieurs SCI ;

• Le montage holding SCI permet d’optimiser sa fiscalité sur les bénéfices de l’ensemble des SCI du groupe et de faire circuler les fonds simplement entre ces sociétés ;

• Le montage holding SCI permet de bénéficier d’effets de levier pour investir davantage.