Investir en SCI ou en nom propre, comment faire le bon choix ?

Pour investir dans l’immobilier, vous devez souvent choisir entre deux solutions : acheter en nom propre ou créer une SCI chargée de l’activité de location. Opérationnelles, juridiques ou fiscales, les conséquences de votre choix ne sont pas anodines. Vous hésitez encore sur la manière de constituer votre patrimoine immobilier ? Suivez le guide TALT.

L’acquisition d’un bien immobilier en SCI ou en nom propre : quelles différences ?

Le choix entre investir en Société Civile Immobilière (SCI) ou en nom propre impacte les modalités d’acquisition du bien.

L’achat immobilier seul ou à plusieurs ? 

Quel meilleur choix pour l’achat immobilier seul : nom propre ou SCI ?

D’un point de vue juridique, il est techniquement impossible d’acheter seul en SCI. La création d’une SCI nécessite au moins deux associés.

Ces deux associés peuvent être 2 associés personnes physiques, 2 associés personnes morales ou 1 associé personne physique + 1 associé personne morale.

Des petits malins utilisent parfois cette dernière configuration, pour contourner l’interdiction. En effet, il vont alors mettre en place le montage suivant :

• 99% de la SCI va être détenue par l’investisseur personne physique
• 1% de la SCI va être détenue par une société, elle-même détenue par l’investisseur, personne physique.

Lorsque cette société est une holding, la répartition peut être inversée, la holding devenant ainsi l’associée majoritaire de la SCI.

Ce dernier montage doit cependant être envisagé avec minutie.

• Premièrement parce que les banques ne sont généralement pas friandes d’associés SCI personnes morales.
• Deuxièmement, ce type de montage se révèle seulement efficace, lorsqu’il est en adéquation avec une certaine ambition de développement patrimonial.

Quel meilleur choix pour l’achat immobilier à plusieurs : nom propre ou SCI ?

L’indivision est souvent présentée comme l’option la plus facile pour acheter un bien à plusieurs, particulièrement pour les concubins ou les couples pacsés. Dans cette hypothèse, chaque indivisaire va être propriétaire du bien à hauteur de sa contribution lors de l’achat.

Mais en cas d’investissement à plusieurs, l’indivision est rarement la solution à préconiser car elle implique une certaine lourdeur administrative.

Bien qu’il soit possible d’organiser l’indivision dans le cadre d’une convention, les statuts de SCI offrent aux propriétaires un cadre juridique beaucoup plus solide et flexible.

Par exemple, l’indivision impose le respect de règles de majorité strictes pour la prise de décision. Dans l’hypothèse de la conclusion de baux commerciaux ou ruraux, ou encore de l’hypothèque, la loi exige l’unanimité des indivisaires. Pour une décision relative à la vente du bien, la loi impose la majorité des 2/3.

De plus, la prise de décisions est plus rapide en SCI puisque les pouvoirs de gestion peuvent être confiés à un gérant unique.

Enfin, lorsqu’un des co-indivisaires est en désaccord avec le reste de l’indivision, lui seul peut provoquer la vente du bien. Cette situation peut générer une forme d’instabilité dans la gestion du patrimoine.

À l’inverse, lorsqu’un associé de SCI est en désaccord, il peut sortir de la société en vendant ses parts sociales sans provoquer la vente du bien.

SCI ou achat en nom propre : quel est le régime le plus protecteur de votre patrimoine ? 

La responsabilité de l’investisseur

L’acquéreur en nom propre ne bénéficie d’aucune protection particulière. Il est donc responsable de manière illimitée de ses pertes, sur l’ensemble de son patrimoine.

Dans le cadre d’une SCI, c’est un peu différent. Les associés sont certes responsables de l’ensemble des pertes sur leur patrimoine personnel, mais uniquement en proportion de leur capital social. (C. civ., art. 1857).

Mais ça, c’est la théorie…

En pratique les banques exigent que le crédit soit garanti par :

• L’hypothèque. La banque se réserve le droit de saisir le bien en cas de défaillance dans le remboursement du crédit.
• Une caution. En cas de défaillance, une société de caution prendra le relai dans le remboursement du crédit immobilier.

Le délai de rétractation

En achetant votre appartement ou votre maison en nom propre, vous profiterez d’un délai de rétraction de 10 jours à compter du lendemain de la signature de l’avant-contrat.

En revanche, la SCI est assimilée à un professionnel. Elle ne peut donc pas bénéficier de cette disposition légale. En achetant via cette forme de société, impossible donc de renoncer à votre achat, sans motif et sans frais, une fois le compromis de vente signé.

Le décès d’un des associés

En cas de détention d’un bien à plusieurs en nom propre, vous êtes soumis au régime de l’indivision.

Or, dans le cadre de ce régime et lorsque décède un co-indivisaire, ses héritiers ont vocation à le remplacer dans l’indivision.

La conséquence peut être désastreuse pour les autres indivisaires puisqu’ils vont devoir composer avec des personnes qu’ils n’ont pas choisies.

Le principe en indivision est que « nul n’est censé rester dans l’indivision », donc en cas de blocage, la seule échappatoire reste la vente du bien.

En SCI, il existe plusieurs outils juridiques évitant l’intrusion d’héritiers non désirés.

Les statuts peuvent notamment prévoir que la SCI continuera avec les seuls associés survivants en échange d’une indemnité compensatrice.

Acquisition en SCI ou en nom propre : quelles conséquences sur le crédit immobilier ? 

Qui doit rembourser le prêt en SCI ou en nom propre ?

Remboursement du prêt immobilier en nom propre

Lors d’une acquisition en nom propre, le crédit est souscrit au nom de l’acquéreur. Nous conseillons d’ailleurs aux investisseurs d’ouvrir un compte en banque dédié à leur activité locative.

Vous noterez que l’on a précisé compte bancaire “dédié” et non compte bancaire “professionnel”.

En pratique, l’ouverture d’un autre compte personnel fera très bien l’affaire.

En pratique les banques exigent que le crédit soit garanti par :

• L’hypothèque. La banque se réserve le droit de saisir le bien en cas de défaillance dans le remboursement du crédit.
• Une caution. En cas de défaillance, une société de caution prendra le relai dans le remboursement du crédit immobilier.

Le délai de rétractation

En achetant votre appartement ou votre maison en nom propre, vous profiterez d’un délai de rétraction de 10 jours à compter du lendemain de la signature de l’avant-contrat.

En revanche, la SCI est assimilée à un professionnel. Elle ne peut donc pas bénéficier de cette disposition légale. En achetant via cette forme de société, impossible donc de renoncer à votre achat, sans motif et sans frais, une fois le compromis de vente signé.

Le décès d’un des associés

En cas de détention d’un bien à plusieurs en nom propre, vous êtes soumis au régime de l’indivision.

Or, dans le cadre de ce régime et lorsque décède un co-indivisaire, ses héritiers ont vocation à le remplacer dans l’indivision.

La conséquence peut être désastreuse pour les autres indivisaires puisqu’ils vont devoir composer avec des personnes qu’ils n’ont pas choisies.

Le principe en indivision est que « nul n’est censé rester dans l’indivision », donc en cas de blocage, la seule échappatoire reste la vente du bien.

En SCI, il existe plusieurs outils juridiques évitant l’intrusion d’héritiers non désirés.

Les statuts peuvent notamment prévoir que la SCI continuera avec les seuls associés survivants en échange d’une indemnité compensatrice.

Acquisition en SCI ou en nom propre : quelles conséquences sur le crédit immobilier ? 

Qui doit rembourser le prêt en SCI ou en nom propre ?

Remboursement du prêt immobilier en nom propre

Lors d’une acquisition en nom propre, le crédit est souscrit au nom de l’acquéreur. Nous conseillons d’ailleurs aux investisseurs d’ouvrir un compte en banque dédié à leur activité locative.

Vous noterez que l’on a précisé compte bancaire “dédié” et non compte bancaire “professionnel”.

En pratique, l’ouverture d’un autre compte personnel fera très bien l’affaire.

Il n’y a donc pas d’obligation d’ouvrir un compte spécialisé pour les professionnels.

En effet, les cotisations bancaires de comptes professionnels sont plus onéreuses. De plus, les services proposés aux comptes professionnels comme une carte bancaire professionnelle ou des découverts plus importants ne sont pas forcément adaptés aux investisseurs immobiliers.

Bon à savoir : Il est préférable d’avoir un compte bancaire dédié à votre activité de location pour le suivi des échéances d’emprunt, le suivi des loyers et des factures. Le compte dédié permet également d’avoir une meilleure visibilité de votre trésorerie. Enfin, cela permet de faciliter les choses en cas de contrôle du FISC.

Remboursement du prêt immobilier en SCI

En SCI, l’emprunt immobilier peut être réalisé au nom de la société ou au nom des associés :

Lorsque l’emprunt est souscrit par la société, c’est la SCI qui s’endette. Elle devra donc rembourser les mensualités à partir des revenus locatifs. Cette solution est intéressante pour diminuer la valeur des parts sociales en cas de donation.

Lorsque l’emprunt est souscrit par les associés, ces derniers doivent rembourser les mensualités à proportion de leurs droits dans la société. Les sommes empruntées peuvent être apportées soit :

• au capital de la SCI
• ou en compte courant d’associés.

Est-il plus avantageux d’emprunter via une SCI ou en nom propre ?

Jusqu’ici, on constatait que les conditions d’octroi de prêt étaient similaires que la demande de crédit soit faite par un particulier ou par une SCI.

Mais ça c’était avant…

On constate désormais que les banques ont durci les conditions de prêt pour les SCI. Les taux sont en moyenne plus élevés qu’en nom propre.

À noter : Bien évidemment, tout dépend des établissements financiers, de votre situation et du projet.

Bien qu’un apport ne soit pas obligatoire, il est souvent recommandé si vous souhaitez que le dossier “passe”.

Les banques sont en effet plus frileuses à octroyer un crédit sans apport.

De plus, les banques exigent très souvent des garanties supplémentaires en SCI.

• Il peut s’agir de la caution d’un organisme ou d’une caution hypothécaire sur le bien immobilier
• ou de la caution solidaire de chacun des associés en tant que personne physique.

Taux d’usure : quelle différence entre SCI ou nom propre ?

Conformément à l’article L. 313-3 du code de la consommation, les dispositions relatives au taux d’usure ne sont pas applicables aux personnes morales se livrant à une activité professionnelle non commerciale

Le code de la consommation exclut donc formellement la législation relative aux taux d’emprunts usuraires lorsque l’emprunteur est une personne morale qui se livre à une activité de gestion patrimoniale.

En conséquence, les SCI qui ont pour objet social la propriété, l’administration et l’exploitation par location ou autrement des immeubles lui appartenant n’ont pas la qualité de consommateur.

Les SCI sont considérées comme des intervenants professionnels par la loi.

La Cour de cassation a d’ailleurs récemment rejeté les arguments avancés par les associés d’une SCI qui jugeaient trop élevé le taux de crédit obtenu pour l’achat d’un bien immobilier (Cass. Civ 1, 8.9.2021, B 20-18.642).

Investir en SCI ou en nom propre : quelles conséquences en matière de location ?  

Si vous décidez d’exploiter votre bien immobilier dans le cadre d’une SCI, vous allez devoir faire face à quelques spécificités juridiques.

Location nue : les différences entre SCI et investissement en nom propre 

Si vous investissez dans un appartement ou une maison en nom propre, la durée du bail en location nue est de 3 ans. La résiliation en fin de contrat est possible pour occuper le bien par exemple.

En revanche, l’investissement immobilier en SCI impose un bail de location nue de 6 ans. Par ailleurs, le motif d’occupation du bien par un associé ne peut être utilisé pour résilier le contrat. Il existe toutefois une exception pour les SCI familiales. Ces dernières bénéficient en effet du même régime que lors d’un achat en nom propre.

Location meublée : investir en SCI ou en nom propre ? 

En location meublée, aucune différence n’est à signaler. La durée du bail comme la liste des meubles indispensables sont identiques.

• Bail de résidence principale

Le contrat de résidence principale est obligatoirement conclu pour une durée de un an, renouvelable ensuite par tacite reconduction. Il n’est pas interdit de conclure un contrat plus long, mais c’est rare en pratique

• Bail étudiant

Le bail meublé étudiant est conclu pour une durée de neuf mois non renouvelable. À l’issue des neuf mois, le bail prend fin, sans avoir à donner congé à votre locataire.

• Bail mobilité

Le bail mobilité est conclu pour une durée maximale de dix mois non renouvelable. Pour cela, le locataire doit être dans l’une des situations suivantes :

• formation professionnelle
• études supérieures
• contrat d’apprentissage
• stage
• engagement volontaire dans le cadre du service civique
• mutation professionnelle
• mission temporaire dans le cadre de son activité professionnelle

SCI ou location en nom propre : quid de la garantie locative ?

Si vous achetez un bien locatif en votre nom, vous avez la possibilité de demander une garantie locative à votre locataire. En revanche, les SCI non familiales ne peuvent pas bénéficier d’un cautionnement de la part d’une personne physique. Seuls certains organismes sont habilités à fournir une telle garantie.

Investir en SCI ou en nom propre : les conséquences en matière administrative 

Si vous louez votre appartement ou votre maison nue en nom propre, aucune formalité n’est nécessaire pour débuter votre activité. En location meublée, une immatriculation est toutefois requise.

En effet, votre activité de location doit faire l’objet d’une inscription auprès du Greffe du Tribunal de Commerce. Lorsque le bien est en indivision, vous devez compléter le formulaire FCMB.

Lorsque vous achetez seul vous devez renseigner le formulaire P0i.

La location par l’intermédiaire d’une SCI nécessite obligatoirement une immatriculation, que le bien soit loué nu ou meublé.

Investir en SCI ou en nom propre : quel avantage fiscal ? 

Le choix entre investir en SCI ou en nom propre a de nombreuses conséquences en matière fiscale.

Quelles conséquences en matière de droits de donation ?

Droits de donation : ce qui ne change pas en SCI ou en Nom propre

En SCI, comme en nom propre 2 choses ne changent pas :

• Les abattements
• Le taux

L’investisseur qui souhaite faire la donation d’un bien immobilier à un proche, doit s’acquitter d’un impôt appelé “droits de donation”. Pour calculer cet impôt, l’administration fiscale prend en compte la valeur du bien et enlève le montant des abattements. L’administration fiscale va ensuite appliquer le taux.

L’abattement dépend du lien de parenté entre le donataire et donateur. Par exemple, chaque parent peut bénéficier d’un abattement de 100.000 € pour les donations qu’il fait à son enfant.

Après application de l’abattement la part taxable est alors soumise à ce barème :

de 552 325 € à 902 838 €30 %de 902 839 € à 1 805 677 €40 %plus de 1 805 677 €45 %

La SCI : l’outil à privilégier pour optimiser ces droits de donation

Si vous souhaitez optimiser vos droits de donation la SCI est clairement l’outil à privilégier.

La SCI est plus avantageuse que la détention en nom propre pour le calcul des droits de donation. 2 explications :

1. La valeur de la totalité des parts de SCI sera toujours inférieure à la valeur de l’immeuble détenu en nom propre. En effet, sur le marché immobilier, un bien détenu en SCI sera toujours moins liquide qu’un bien détenu en nom propre.

La valorisation des parts de SCI subit donc généralement une décote entre 10 à 15%.

2. De plus, lorsque vous empruntez en SCI, la valeur des parts sociales prise en compte pour le calcul des droits de succession diminue également compte tenu du montant restant dû. Contrairement au nom propre les droits de donation sont donc calculés sur une base nette prenant notamment en compte le crédit immobilier.

Enfin, il existe en SCI plusieurs montages, notamment le démembrement croisé permettant en outre, aux concubins d’éviter des droits de donation exorbitants à hauteur de 60%.

SCI ou nom propre : quel régime fiscal en location nue ? 

En cas d’achat immobilier en nom propre, deux régimes fiscaux sont envisageables :

• Le régime micro-foncier : il permet d’appliquer un abattement forfaitaire de 30 % sur les loyers hors charges. Le montant obtenu est soumis à l’impôt sur le revenu(IR) et aux prélèvements sociaux.
• Le régime foncier réel : il est possible de déduire les frais réels des loyers. Il peut s’agir par exemple des intérêts d’emprunt, des frais de gestion ou encore des primes d’assurances. Le résultat est soumis à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux. Ce régime permet de profiter d’un déficit foncier reportable pendant 10 ans sur les revenus fonciers et, en partie, sur les revenus globaux.

Pour la SCI, deux régimes différents sont également possibles dans le cadre de la location nue.

Les revenus peuvent tout d’abord être imposés au titre de l’IR. Dans ce cas de figure, les revenus sont répartis et imposés entre les associés en fonction de leur part dans le capital social de la SCI. Chacun d’entre eux peut alors opter pour le régime du micro-foncier ou du foncier réel.

Les revenus de la SCI peuvent également être soumis à l’impôt sur les sociétés (IS) après déduction des dépenses liées à l’activité. Ce régime permet notamment d’effectuer un amortissement comptable du bien, réduisant ainsi la base imposable de la SCI. En cas de distribution des dividendes aux associés, une seconde imposition (IR et prélèvements sociaux) s’applique au niveau de chaque bénéficiaire cette fois.

Investir en SCI ou en nom propre : quel régime fiscal en location meublée ? 

La fiscalité de la location meublée en nom propre

Les revenus issus de la location meublée d’un bien en nom propre peuvent être soumis à trois régimes fiscaux distincts :

• Le Micro-BIC : le bailleur déduit de ses loyers charges comprises un abattement forfaitaire de 50 %. Les revenus sont ensuite imposés selon le barème de l’impôt sur les revenus. Ils sont également soumis aux prélèvements sociaux.
• Le BIC-réel sous statut LMNP : après déduction des charges réelles et des amortissements, les revenus sont soumis à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux. Un amortissement comptable du bien est possible.
• Le BIC-réel sous statut LMP : ce régime fiscal est très similaire à celui des LMNP. Il permet toutefois de créer du déficit BIC lorsque les charges liées à l’activité sont plus élevées que les revenus issus des loyers. Ce déficit peut être déduit des revenus globaux.

La fiscalité de la location meublée en SCI

Quant aux revenus d’une SCI issus d’une activité de location meublée, ils peuvent être soumis au régime de l’IR ou de l’IS.

Dans le premier cas, la société est transparente. Il existe en effet, une tolérance administrative qui permet aux SCI de ne pas être imposées à l’impôt sur les sociétés dès lors que le chiffre d’affaires relatif à la location meublée n’excède pas 10 % du montant des recettes totales.

Les revenus sont alors imposés, après déduction des charges, au niveau de chacun des associés au prorata de leur capital social.

Dans le second cas, le régime fiscal est identique à celui applicable aux locations meublées sauf en cas de cession du bien.

La SCI à l’IS a une personnalité fiscale propre à celle de ses associés et déclare ses revenus comme une société commerciale. En conséquence, les résultats des sociétés soumises à l’IS sont calculés au niveau de la société.

La société doit appliquer les règles relatives aux bénéfices industriels et commerciaux. Elle doit également appliquer des règles spécifiques à l’impôt sur les sociétés (CGI articles 34  à 61 A).

En SCI IS, le montant de la plus-value correspond à la différence entre le prix de cession et la valeur nette comptable du bien. Cette plus-value sera alors assujettie à l’IS.

Investir en SCI ou en nom propre : quelle stratégie patrimoniale ?

Au-delà des considérations juridiques et fiscales, le choix entre SCI et nom propre va dépendre de votre stratégie à long terme.

Si vous n’avez pas besoin des revenus locatifs pour améliorer votre vie, nous vous conseillons la stratégie IS.

En plus de rendre les revenus locatifs opaques, la SCI IS peut constituer un outil puissant lorsqu’elle est rattachée à une holding.

En revanche, si vous n’avez pas cette ambition ou si vous avez besoin de vos revenus locatifs comme complément de salaire, le montage holding sera complexe, inutile et surtout coûteux.

Si vous avez une forte TMI et si vous visez des biens avec beaucoup de travaux de rénovation, la SCI IR est faite pour vous.

En effet, grâce à ce véhicule vous allez pouvoir utiliser votre investissement immobilier pour réduire votre impôt sur le revenu.

Rien ne vous empêche de rattacher la SCI à une holding dans un second temps, si vous souhaitez enchaîner les investissements immobiliers.

Vous ne savez pas ce que vous voulez ?

Dans l’hypothèse où vous n’auriez pas de vision claire sur vos objectifs, nous vous conseillons vivement de choisir le régime LMNP.

Le régime LMNP reste l’une des dernières niches fiscales puisqu’il combine le meilleur des 2 mondes :

1. Durant la vie du bien, vous bénéficiez de la fiscalité des entreprises (déduction des amortissements)
2. À la cession, vous bénéficiez du régime des particuliers (application des abattements pour durée de détention)

Vous souhaitez réaliser un investissement locatif en SCI ? Optimiser votre fiscalité et consolider votre patrimoine