Comment monter une SCI : les étapes de création de A à Z

Pour organiser la gestion de biens immobiliers ou pour les mettre en location, la création d’une SCI est dans bien des cas la solution idéale. Entre professionnels, en famille ou même entre amis, vous pourrez y trouver des avantages dans différentes circonstances.

Mais comment monter une SCI ? Par où commencer pour le montage de sa SCI et quelles sont les phases essentielles ?

Voici comment monter une SCI par étape.

Qu’est-ce qu’une SCI ?

Rappel : définition d’une SCI

Une SCI (Société Civile Immobilière) est une société au sein de laquelle plusieurs personnes s’associent pour investir dans un ou plusieurs biens immobiliers. Précisons que la création de cette société a un objet civil, elle est donc à but non commercial.

Il n’existe pas une seule et même raison de vouloir créer une SCI. En effet, il peut y avoir de multiples projets liés au montage d’une SCI allant de l’optimisation de sa succession, la gestion d’un patrimoine ou la simple mise en location de logements.

Combien de personnes pour une création de SCI ?

Pour créer une SCI, il faut au minimum être deux associés. Vous ne pouvez donc pas créer une SCI tout seul. Cependant, il est possible de jouer sur la répartition des parts : la distribution du capital d’une SCI n’est pas forcément égale entre les associés.

La rédaction des statuts : une étape cruciale pour monter sa SCI

Qui rédige les statuts ?

La rédaction des statuts peut être le résultat d’un acte sous seing privé ou d’un acte notarié. Vous pouvez rédiger vous-même les statuts de votre SCI ou faire appel à un professionnel expert : notaire, avocat, comptable ou encore huissier.

Point essentiel :

La rédaction des statuts étant une étape cruciale, nous vous conseillons de vous faire assister par un professionnel pour ne pas avoir à le regretter par la suite. En effet, votre projet est unique et seul un expert sera à même d’anticiper les éventuelles transformations nécessaires dans le futur.

Les mentions obligatoires des statuts d’une SCI

Selon l’article 1835 du Code Civil, les statuts doivent préciser obligatoirement :

• les apports de chaque associé ;

• la forme de la société (SCI) ;

• l’objet social de la SCI ;

• le nom de la SCI ;

• le siège social de la SCI ;

• le capital social de la société ;

• la durée de la SCI ;

• les modalités de fonctionnement de la SCI.

Les clauses particulières des statuts d’une SCI

La clause d’agrément

La clause d’agrément n’est pas obligatoire, et pourtant, son importance est capitale. Elle concerne la gestion du capital social de votre SCI. Cette mention servira alors à organiser les cas de cession ou transmission de parts sociales. Par exemple, elle précise si tout, ou une majorité des associés suffit à cette prise de décision. D’autre part, la clause d’agrément est nécessaire pour anticiper les différents cas de figure après un décès. Il est alors possible d’empêcher l’entrée d’un héritier au sein de la SCI, cette situation doit alors être organisée pour anticiper tout conflit.

La mention liée aux comptes courants d’associés

Le compte courant d’associés permet aux personnes présentes dans la SCI d’avancer des fonds à la société sous forme de prêt. Pour éviter toute discorde, cette procédure doit être encadrée par une convention de compte courant d’associé. Les statuts peuvent donc mentionner les conditions dans lesquelles vont être organisées ces avances de fonds.

Une clause relative à la comptabilité de la SCI

Non obligatoire mais essentielle, il peut se révéler important de préciser dans la rédaction des statuts les modalités liées à l’organisation de la comptabilité de la société. Par exemple, il sera précisé la date d’ouverture de l’exercice comptable chaque année.

L’immatriculation de la SCI

La publication de l’annonce légale de création de SCI

Une fois la rédaction des statuts finalisée, il est temps de procéder à la publication d’une annonce légale pour finaliser la création de votre SCI. Cette publication permettra d’officialiser la constitution de la société et d’informer les futurs partenaires de l’existence d’une société.

Les pièces justificatives obligatoires pour immatriculer sa SCI

Pour l’immatriculation de votre SCI, nous avons rassemblé pour vous l’ensemble des documents justificatifs que vous devrez fournir au greffe du tribunal de commerce :

• le formulaire cerfa M0 de déclaration d’immatriculation d’une société civile ;

• les statuts originaux de la SCI signés par tous les associés ;

• l’acte de nomination du gérant (si non indiqué dans les statuts) ;

• l’attestation de parution au journal d’annonces légales ;

• un justificatif de domiciliation du siège social ;

• une copie de la pièce d’identité des gérants et des associés ;

• si le gérant est une personne morale : un extrait k-bis de moins de 3 mois ;

• pour les gérants : une attestation sur l’honneur de non-condamnation et une attestation de filiation ;

• une déclaration de bénéficiaires effectifs datée et signée du ou des gérants de la SCI.

Quel délai pour immatriculer sa SCI ?

Si vous décidez de vous lancer seul dans l’aventure de la création de votre SCI, l’ensemble des démarches avant l’immatriculation peut prendre un certain temps. En effet, comme nous venons de le voir, la rédaction des statuts est une étape à ne pas négliger sous peine de voir surgir par la suite conflits et désaccords pouvant mener, entre autres, à la dissolution de la SCI.

Autrement, une fois le dossier déposé au greffe du tribunal de commerce et si l’ensemble des pièces justificatives sont recevables, l’immatriculation se fait sous un délai de 7 à 15 jours environ.

Immatriculation de sa SCI : combien ça coûte ?

Le coût de création d’une SCI peut aller du simple au double en fonction des différentes prestations que vous déléguez à des professionnels.

Néanmoins, voici une idée des frais à prévoir :

• Frais de publication dans un journal d’annonce légale (entre 100 € et 300 € selon la zone géographique et le nombre de lignes) ;

• Frais d’immatriculation : plus ou moins 70 €

• Rédaction des documents administratifs (dont statuts) : entre 500 € et 2500 € dans un cabinet d’avocats, de notaires ou d’experts-comptables.

Chez Talt, nous proposons de prendre en charge de A à Z la création de votre SCI ainsi qu’un accompagnement juridique indispensable pour un montage solide à l’origine.

Consulter nos tarifs pour la création de votre SCI 

Se faire accompagner pour monter sa SCI

L’assistance juridique : une aide précieuse pour le montage de sa SCI

La plupart des SCI créées sans l’appui d’un professionnel juridique ont connu au cours de leur existence au moins un conflit grave produisant, dans le meilleur des cas des pertes financières, et dans le pire des cas la dissolution de la société.

Faire appel à un expert juridique est une sécurité sur le long terme et pas seulement au moment de la création de la SCI. Mauvaise rédaction des statuts, omission de clauses facultatives ou formalités non respectées, c’est autant d’erreurs qui peuvent être évitées avec un accompagnement juridique.

L’assistance fiscale pour une optimisation de son montage SCI

Créer une SCI offre d’innombrables avantages fiscaux qu’il est essentiel de connaître dès sa création. Quelle est la situation fiscale la plus avantageuse ? SCI à l’IS ou à l’IR ? Quand est-il intéressant de créer une holding pour optimiser la fiscalité de ses sociétés ?

Conclusion : comment monter une SCI en 4 étapes ?

1. Se faire accompagner par un professionnel juridique ou fiscal
2. Rédiger les statuts de la SCI
3. Publier l’annonce légale dans un journal officiel
4. Envoyer un dossier de constitution de SCI au greffe du tribunal de commerce pour immatriculer sa SCI