Quelles sont les règles d’imposition des SCI à la TVA ?

La notion de TVA lorsqu’on parle de SCI est souvent difficile à comprendre, quitte à prêter parfois à confusion.
En effet, selon le régime fiscal et la nature des biens immobiliers, une SCI peut être soumise de plein droit à la TVA ou sur option ou simplement exonérée.

Alors :

• Dans quelles conditions une SCI est-elle exonérée de la TVA ?
• Quand est-ce qu’une SCI est obligatoirement assujettie à la TVA ?
• Quel est l’intérêt d’une SCI initialement exemptée de choisir volontairement d’opter pour la TVA ?
• Quelle est la démarche à suivre pour une SCI assujettie à la TVA sur option ?
• Comment calculer la TVA pour les SCI assujetties ?
• La TVA d’une SCI est-elle déductible en cas de travaux de rénovation ?
  

TALT vous explique tout, des différentes conditions d’application au calcul de la TVA, découvrez absolument tout sur la TVA en SCI.

SCI et TVA : Comment cela fonctionne-t-il ?

Avant de découvrir les différentes règles d’application de la TVA à une SCI (Société Civile Immobilière), il est important de comprendre tout l’enjeu que cela représente.

Lorsqu’une SCI est soumise à la TVA, cela implique 2 conséquences :

• La SCI pourra facturer la TVA sur les loyers : Au moment de collecter les loyers, la SCI a l’autorisation d’ajouter la TVA à la facture. Ensuite, lors de ses déclarations de TVA, elle devra restituer aux services des impôts le montant de TVA collectée.
  

Bon à savoir : Le taux normal de la TVA est de 20%. Mais ce taux peut changer sous certaines conditions.

• La SCI pourra déduire la TVA de ses dépenses : La TVA payée par la SCI lors des achats et autres dépenses effectuées dans le cadre d’exploitation de ses biens est remboursée par l’administration fiscale lors de ses déclarations.
  Exemple : La SCI met en location un immeuble à 1 200 €. Puisqu’elle est assujettie à la TVA, elle facture une TVA de 20%, soit 200€ de plus sur le loyer. Le locataire paiera alors 1 400 €.
  Entre-temps, la SCI a effectué des dépenses sur l’immeuble à hauteur d’un montant de 24 000 € TTC avec 4 000 € de TVA.
  

Lors de la déclaration de TVA, la SCI doit restituer 200 € à l’administration fiscale, qui doit à son tour rembourser 4 000 € à la SCI.
Finalement, la SCI est remboursée de 4 000 – 200 = 3 800 € de TVA.
Mais lorsqu’il s’agit d’une SCI non soumise à la TVA, elle n’est pas autorisée à collecter la TVA chez ses locataires, ni à y déduire la TVA de ses dépenses.

Les SCI obligatoirement assujetties à la TVA

Une SCI est soumise de plein droit à la TVA lorsqu’elle exerce :

• Une location de biens immobiliers aménagés à usage professionnel : C’est-à-dire que la SCI loue des biens ou des terrains déjà équipés de mobiliers, de matériels ou de toutes autres installations nécessaires pour l’exercice d’une activité professionnelle. Dans ce cas, elle est considérée comme une société commerciale et devra donc s’acquitter de sa TVA.

• Une location d’un logement meublé à usage d’habitation suivie d’au moins 3 prestations parahôtelières : Contrairement à la location à usage professionnel, lorsqu’une SCI exerce la location meublée à usage d’habitation, elle est en principe exonérée de TVA. Et ce qu’importe s’il s’agit d’une résidence primaire ou secondaire. Cependant, tout change lorsqu’en plus de la location, la SCI offre au moins 3 autres prestations proches de celles d’un hôtel telles que le petit déjeuner, des travaux de propreté, la fourniture de ligne, l’accueil client, etc. Dans cette condition, la SCI devient d’office assujettie à la TVA (CGI, art. 261 D).

• Une location à usage commercial : Lorsque le bailleur participe aux résultats de l’entreprise.

• Une location d’emplacements de stationnement de véhicules : Lorsqu’une SCI loue un terrain comme un parking de stationnement pour véhicule (voiture, bateaux, avion, etc.) ou un espace de caravane, elle devient automatiquement aussi imposable de la TVA.

• Par ailleurs, si l’immeuble construit par la SCI n’est pas destiné à l’habitation principale pour les trois quarts de sa superficie, la SCI devient aussi d’office assujettie à la TVA.

Les SCI exonérées de TVA

Une SCI est non soumise à la TVA lorsqu’elle exerce :

• Une location nue d’un bien immobilier (sans meubles et sans équipements) : toute SCI qui met en location non meublée un bien immobilier est exonérée de TVA, et ce qu’importe s’il s’agit d’une location à usage professionnel ou d’habitation, occasionnelle ou non occasionnelle.

  De plus, si un parking est mentionné dans le bail de location comme une partie annexe du logement, la SCI reste toujours non soumise à la TVA quand bien même elle met ce parking en location.

• Une location meublée à usage d’habitation : sans la fourniture de 3 prestations parahôtelières sur les 4 décrites à l’article 261 D du code général des impôts.

• Une location d’un bien immobilier à usage agricole : Lorsqu’une SCI met en location des terrains pour des activités agricoles, elle reste non assujettie à la TVA.

Les SCI soumises à la TVA sur option

Une SCI initialement exonérée de TVA peut toutefois choisir d’opter pour l’assujettissement à la TVA, mais cela n’est autorisé que dans les 3 cas suivants :

• Location de biens vides (non meublés) à usage professionnel ;
• Location de biens mixtes. ;
• Et location de biens à usage agricole.

Comment une SCI peut-elle opter pour la TVA ?

Comme précédemment expliqué, une SCI initialement exonérée de TVA peut choisir volontairement d’y être soumise. Il s’agit notamment des cas où :

• La SCI loue des biens nus à usage professionnel ;
• Et lorsqu’elle loue des terrains à usage agricole.

Dans tous les cas, la volonté de soumission à la TVA doit être formellement mentionnée dans le bail de location. C’est-à-dire qu’elle doit être prévue avant même la rédaction du contrat.

Ensuite, le gérant de la SCI doit adresser une demande d’assujettissement au service des Impôts des entreprises (SIE). La demande doit renseigner au moins certaines informations importantes telles que :

• Le nom de la SCI ;
• Le numéro SIRET de la SCI ;
• La date du début d’imposition à la TVA ;
• La fréquence choisie pour déclarer les TVA (par mois ou par trimestre).

Une fois la demande d’assujettissement adressée aux services des impôts, l’option TVA prendra effet le 1er jour du mois au cours duquel la demande a été effectuée.

Exemple : Une SCI qui formule sa demande le 8 Avril 2022 pourra commencer à soumettre ses loyers à la TVA à partir du même mois (avril 2022).

Après, la SCI conservera son statut d’assujetti à la TVA tant qu’elle n’est pas dénoncée.
En effet, il est possible de dénoncer l’option TVA par demande écrite, mais pour cela, il faudra attendre jusqu’à la 9e année parce qu’elle reste valable au moins pendant 10 ans.

Exemple : Si une SCI est soumise à la TVA depuis le 8 avril 2022, une dénonciation peut être formulée à partir du 8 février 2031. À compter de cette date, la TVA ne pourra plus être facturée sur les loyers.

Opter pour la TVA : avantages et inconvénients pour la SCI

Avantage : Parfois, l’option à la TVA peut être fiscalement avantageuse pour les SCI et le principal avantage réside dans la possibilité de facturer la TVA aux locataires.
En effet, une SCI volontairement soumise au taxe sur la valeur ajoutée est autorisée à prélever la TVA sur ses loyers pour ensuite reverser une part à l’Etat.
L’avantage pour la SCI constitue en la possibilité d’y déduire la TVA qu’elle a elle-même payée sur certaines dépenses. Elle pourra donc se voir remboursée sur une partie de ses dépenses : On parle de TVA déductible.

Au nombre de ces dépenses, on peut citer :

• Les travaux d’entretien, de réparation et de construction ;
• Les honoraires du syndic ;
• Les honoraires de l’avocat, du notaire, du comptable… ;
• L’achat de nouveaux biens ;
• Etc.

Inconvénients : Cependant, le premier inconvénient qu’il faut noter de la TVA sur option est le fait qu’elle expose plus la SCI aux contrôles de comptabilité. Il est donc fortement conseillé pour une SCI soumise à la TVA d’engager un expert-comptable.

De plus, elle oblige aussi parfois à augmenter le prix du loyer afin de maintenir une certaine rentabilité. Le fait est que la TVA sur option autorise certes à collecter des taxes sur les loyers, mais à hauteur de 20%.

En tant que propriétaire, il vous faudra alors augmenter aussi le montant de vos loyers de 20% pour mieux rentabiliser la location.
Vos logements reviendraient alors plus chers à louer comparativement à un propriétaire qui n’est pas assujetti à la TVA. C’est une situation qui peut entraîner parfois des difficultés à trouver des clients.
C’est pourquoi il est important de bien analyser les enjeux avant de soumettre votre SCI à la TVA.

Le calcul de la TVA déductible pour les SCI assujetties

Lorsqu’on que vous n’êtes pas du domaine, le calcul de la TVA pour une SCI soumise peut paraître très difficile au prime abord. Pourtant, il suffit de décomposer la formule de calcul et d’aborder chaque élément distinctement pour réaliser combien la TVA déductible peut être facile à calculer.
Avant de calculer la TVA déductible, la SCI doit pouvoir déterminer d’abord le montant récupérable de sa TVA, c’est-à-dire la taxe sur les dépenses effectuées (acquisition, travaux…). Ensuite, à ce montant sera appliqué un coefficient de déduction qui est obtenu en multipliant 3 autres coefficients.

Mais à quoi correspond chacun de ces coefficients ?

Les coefficients

Le coefficient d’assujettissement : Il désigne la proportion d’utilisation d’un bien immobilier dans l’exercice d’une activité assujettie à la TVA.
Exemple : Considérons un immeuble utilisé à 75% pour une activité commerciale, son coefficient d’assujettissement serait de 0,75.
Le coefficient de taxation : Il désigne le niveau d’affection du bien immobilier à des opérations ouvrant à déduction. Ici, plusieurs scénarios sont envisageables :

• Si l’immeuble est entièrement dédié à des activités ouvrant droit à déduction, son coefficient de taxation serait de 1.
• Si l’immeuble n’est pas du tout utilisé pour des activités ouvrant droit à déduction, son coefficient de taxation reste à 0.
• Si l’immeuble est utilisé à la fois à des activités ouvrant droit ou non à déduction, le coefficient de taxation est calculé en fonction du pourcentage affecté.

Exemple : Un bien affecté à 80% à un usage de location professionnel et à 20% à usage résidentiel obtient un coefficient de taxation de 0,8.

Le coefficient d’admission : Ici, il y a deux cas possibles. Si la déduction de la TVA est interdite par la loi, le coefficient d’admission est égal à 0 et égal à 1 si la déduction est autorisée.

Exemple de calcul de la TVA déductible :
Une SCI investit dans l’acquisition d’un immeuble avec une TVA qui s’élève à 65 000€.
L’immeuble est mis en location pour 75%, son coefficient d’assujettissement est donc de 0,75.
L’immeuble est affecté à un usage professionnel de 80% et de 20% pour un usage résidentiel. Son coefficient de taxation est donc de 0,8.
La SCI est légalement autorisée à effectuer la déduction de la TVA. Son coefficient d’admission est donc de 1.
Son coefficient de déduction revient donc à : 0,75 x 0,8 x 1 = 0,6.
La TVA déductible s’élève à un montant de : 65 000 x 0,6 = 39 000 €.

Questions fréquemment posées

Qu’est-ce qu’une SCI ?

Une SCI est une société composée de personnes associées dans le but d’acquérir et de cogérer un patrimoine immobilier. Elles pourront ainsi partager les bénéfices (mais aussi les pertes) à hauteur de leur contribution dans la société.

Qu’est-ce que la TVA ?

Définie comme Taxe sur Valeur Ajoutée, la TVA est un impôt indirect sur la consommation. C’est-à-dire qu’au lieu d’être directement collectée par l’administration fiscale, la TVA est plutôt prélevée par les entreprises chaque fois qu’un client achète un produit ou un service.
Les entreprises restitueront ensuite la somme collectée aux services des impôts après avoir déduit le montant de TVA qu’elles ont elles-mêmes versé à des fournisseurs pour l’achat d’un service ou d’un bien dans le cadre de leur activité.
Finalement, seuls les consommateurs payent réellement la TVA, c’est pourquoi elle est qualifiée de neutre pour les professionnels.
Le taux normal de la TVA est fixé à 20%, mais dans certaines conditions, ce taux peut être réduit.

Une SCI doit-elle d’abord être soumise à l’impôt sur les sociétés (IS) avant d’être autorisée à déduire la TVA ?

Non. Le choix du régime fiscal n’influence en rien l’assujettissement de votre SCI à la TVA. Cela dépend de la nature des biens mis en location et de la qualité des locataires.

Une SCI est-elle assujettie à la TVA ?

À priori non. Cependant, une SCI devient soumise d’office à la TVA lorsqu’elle exerce :

• La location de biens immobiliers aménagés à usage professionnel ;
• La location d’un logement meublé à usage d’habitation suivie d’au moins 3 prestations parahôtelières (petit déjeuner, des travaux de propreté, la fourniture de ligne, l’accueil client, etc. ) ;
• La Location à usage commercial lorsque le bailleur participe aux résultats de l’entreprise ;
• La location d’emplacements de stationnement de véhicules (voiture, bateaux, avion, etc.) ou espaces de caravane ;
• Ou si l’immeuble construit par la SCI n’est pas destiné à l’habitation principale pour les trois quarts de sa superficie.
  

Comment une SCI peut-elle déclarer sa TVA ?

Après avoir informé le Service des Impôts des Entreprises de sa soumission à la TVA, la SCI peut choisir de déclarer sa TVA sur le site web officiel du SIE. Elle peut aussi choisir de payer une avance sur sa TVA en mai, puis boucler une déclaration annuelle en fin d’année.

Quel est le taux de TVA appliqué à une SCI ?

20%, c’est le taux de droit commun appliqué à une SCI soumise à la TVA.

Quelles sont les conditions pour qu’une SCI choisisse la soumission à la TVA sur option ?

En principe, une SCI est exonérée de TVA, mais elle peut choisir délibérément d’y être assujettie dans les conditions ci-après :

• La SCI fait de la location mixte ;
• La SCI met en location des biens nus destinés à un usage professionnel ;
• La SCI met en location des terrains destinés à des activités agricoles.
  

Quel est l’avantage d’une SCI d’opter volontairement pour la soumission à la TVA alors qu’elle n’y est pas soumise de plein droit ?

Le principal avantage d’une SCI d’opter pour la TVA est la possibilité de déduction de la TVA sur les loyers. Elle se verra ainsi rembourser la TVA qu’elle a payée lors des travaux de réfection, de l’acquisition d’un bien neuf ou d’autres dépenses liées au bien mis en location.

Conclusion :

Une SCI n’est pas en principe soumise à la TVA, mais selon la nature de ses activités, elle peut y être obligée ou soumise sur option. Et dans ce cas en particulier, la SCI peut bénéficier d’un réel avantage.
Mais pour tirer vraiment parti de la soumission de votre SCI à la TVA, il est important de bien peser le pour et le contre avant de vous engager.
Chez TALT, nous accompagnons nos clients sur toutes les questions liées à ce sujet.
Qu’il s’agisse de demande d’assujettissement à la TVA, de déclaration de TVA ou de dénonciation de l’option TVA, nous saurons vous fournir l’accompagnement nécessaire pour une meilleure gestion de votre SCI.