Vous exercez peut-être une activité de parahôtellerie sans le savoir ! Méconnue de nombreux particuliers, la parahôtellerie est trop souvent confondue avec la simple location de logements meublés. Cette activité présente pourtant des spécificités majeures et relève d’un régime fiscal autonome. Alors, comment identifier et exercer des prestations de parahôtellerie ? Quel est le régime d’imposition des revenus tirés de cette activité et de la plus-value ? Quid de la TVA ? TALT vous explique tout cela en détail.

Parahôtellerie : de quoi parle-t-on ?

L’activité de parahôtellerie consiste à mettre à disposition un hébergement associé à au moins trois des services cités au paragraphe b du 4° de l’article 261 D du Code général des impôts. Ces prestations doivent par ailleurs être réalisées dans des conditions similaires à celles proposées dans l’hôtellerie. Les prestations concernées sont les suivantes :

• Le service de petit déjeuner proposé directement dans l’hébergement ou dans une salle spécifiquement aménagée ;
• Le nettoyage régulier des locaux : il ne doit pas uniquement être réalisé entre deux locataires mais proposé tout au long du séjour.
• La fourniture de linge de maison de façon régulière pendant le séjour des locataires ;
• L’accueil de la clientèle : elle ne doit pas se limiter à une simple remise des clés mais peut inclure la réception même non personnalisée des clients. Elle peut par ailleurs parfaitement être effectuée par un mandataire. Enfin, la jurisprudence considère l’accueil électronique des clients comme suffisant.

En revanche, si ces prestations sont optionnelles ou exécutées dans des conditions différentes des pratiques proposées par les établissements hôteliers, alors l’activité relève du régime fiscal de la location meublée. Dans ce cas de figure, vous serez considéré comme un loueur en meublé professionnel ou loueur en meublé non professionnel, en fonction notamment du montant des revenus perçus.

Comment exercer son activité parahôtelière ?

Pour mettre en œuvre votre activité de parahôtellerie, trois options sont à votre disposition :

• L’exploitation individuelle : la parahôtellerie en nom propre est relativement simple à mettre en place :
• La constitution d’une société transparente fiscalement type EURL ou SARL : cette option permet d’exercer aisément l’activité para hôtelière à titre professionnel.

Le régime de la parahôtellerie en nom propre

L’imposition à l’IR

Comme la location meublée, les revenus issus de l’activité parahôtelière en nom propre sont imposables à l’impôt sur le revenu (IR). Ils relèvent plus précisément de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux, avec déduction des charges au réel. Par conséquent, les frais engagés dans l’intérêt de l’activité peuvent être déduits de votre résultat imposable, à condition de pouvoir être justifiés. Vous pouvez ainsi défiscaliser les charges suivantes :

• Les frais de notaire ;
• Les frais d’entretien et de réparation du bien ;
• Les impôts locaux ;
• Les frais de gestion (factures d’énergie, abonnement, charges de copropriété) et d’assurances ;
• Les intérêts d’emprunt ;
• L’amortissement du mobilier et des améliorations ;
• L’amortissement du bien.

Les plus-values immobilières

Réalisées dans le cadre d’une activité de parahôtellerie, elles relèvent du régime des plus-values professionnelles.

Le calcul de l’impôt sur la plus-value d’un bien exploité en parahôtellerie est très complexe. Aussi nous avons décidé de simplifier le procédé, en le scindant en 3 étapes :

• Le calcul de la plus-value
• Le traitement fiscal de la plus-value
• Le traitement social de la plus-value

Comment calculer la plus-value d’un bien en parahôtellerie ?

La plus-value réalisée à l’occasion de la cession d’un élément d’actif s’obtient normalement par la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition.

Dans le cadre du régime de la parahôtellerie le prix d’acquisition ne correspond pas au prix d’achat figurant sur l’acte notarié. Il s’agit de la valeur nette comptable (VNC) constituée par du prix d’acquisition auquel on doit retrancher les amortissements pratiqués durant les années de détention du bien.

Si le prix de cession est inférieur à la VNC, la différence représente une moins-value. Cette moins-value doit alors être intégrée dans le résultat comptable de l’année de sa survenance.

Pour calculer l’impôt dû, vous devez d’abord déterminer s’il s’agit d’une plus-value à long-terme ou s’il s’agit d’une plus-value à court terme.

2 options sont alors possibles :

Option 1 : vous détenez le bien depuis moins de 2 ans. Dans ce cas, le régime fiscal à suivre sera uniquement celui des plus-values à court terme.

Option 2 : vous détenez le bien depuis plus de 2 ans. Dans ce cas, 2 régimes devront être appliqués.

• le régime des plus-values à court terme pour les amortissements ;
• le régime des plus-values à long terme pour la différence.

Quel est le traitement fiscal d’une plus-value professionnelle ?

Le traitement fiscal de la plus-value professionnelle dépend de ce qu’elle est à court ou long terme.

• À court terme la plus-value va être intégrée dans le résultat de l’exploitant parahôtelier. Elle sera donc soumise au barème progressif de l’impôt sur le revenu.
• À long terme la plus-value va être taxée au taux de 12,8%.

Quel est le traitement social d’une plus-value professionnelle ?

Là encore, le traitement social de la plus-value professionnelle dépend de ce qu’elle est à court ou long terme.

• À court terme la plus-value sera imposée aux cotisations sociales URSSAF au taux de 31%. Pour comprendre comment nous en sommes arrivés au calcul de ce taux, nous vous invitons à consulter notre article Cotisations sociales Urssaf en LMP : le guide !
• À long terme la plus-value va être taxée au taux des prélèvements sociaux de 17,2%.

Exemple de calcul de l’impôt sur les plus-values professionnelles

Prenons l’exemple d’une de nos clientes qu’on appellera Madame DUPONT. Madame DUPONT est soumise au taux marginal d’imposition (TMI) de 30%. Elle a acheté le 10 août 2022 un bien 171.500 € qu’elle compte revendre le 31 décembre 2025. Compte tenu de l’évolution du marché immobilier dans le secteur du bien, elle compte pouvoir le vendre 200.000 €.

À la date future de cession, Madame DUPONT aura détenu le bien exploité en parahôtellerie depuis plus de 2 ans. Pour calculer la plus-value, il faudra alors isoler la plus-value à court terme de celle à long terme.

Dans le cadre de notre accompagnement, nous avons optimisé la fiscalité de notre cliente. Le total des amortissements serait de 15.153 € au 31 décembre 2025. La plus-value à court terme serait alors égale au total de ces amortissements soit 15.153 €.

La plus-value à long terme serait alors de 28.500 € (200.000 – 171.500).
Traitement fiscal de la plus-value à court terme :
15.153*30% = 4.545,9
Traitement fiscal de la plus-value à long terme :
28.500*12,8% = 3.648
Sous-total = 8.193,9
Traitement social de la plus-value à court terme :
15.153*31% = 4.697,43
Traitement social de la plus-value à long terme :
28.500*17,2% = 4.902
Sous-total = 9.599,43
Soit un TOTAL de 17.793 € (8.194+9.599).

Exonération possible de la plus-value professionnelle

Il existe 2 mécanismes possibles vous permettant de bénéficier d’exonération totale ou partielle de plus-value.

L’exonération des plus-values à long terme (CGI, art. 151 septies B)

Les dispositions de l’article 151 septies B du Code général des impôts permettent d’appliquer un abattement pour durée de détention sur la plus-value à long-terme de cession d’un bien exploité en parahôtellerie.

Cette plus-value bénéficie d’un abattement de 10% par an, à partir de la 5ème année. </^p>

Exemple :

Reprenons l’exemple de notre cliente qu’on a appelé, Madame DUPONT. Si, au lieu du 31 décembre 2025, elle décidait de céder le bien 200.000 €, le 11 août 2037. La plus-value à long-terme 28.500 € (200.000 – 171.500), serait alors totalement exonérée d’impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux.

L’exonération des plus-values selon le chiffre d’affaires (CGI, art. 151 septies)

Le dispositif de l’article 151 septies du CGI permet d’exonérer totalement ou partiellement la plus-value peu importe qu’elle soit à court terme ou long terme. Mais attention l’exonération ne porte pas sur les cotisations sociales URSSAF calculées sur la base des amortissements pratiqués pour le calcul de la PVCT.

Pour bénéficier de l’exonération, l’activité doit avoir été exercée depuis au moins 5 ans à la date de la cession.

L’exonération dépend du chiffre d’affaires hors taxe moyen des exercices clos au cours des deux années civiles qui précèdent la cession (CA).

Le parahôtelier bénéficie d’une exonération totale si son CA est inférieur à 90.000 €.

Si son CA est compris entre 90 000 € et 126 000€, il bénéficie d’une exonération partielle calculée de la manière ainsi : ((126.000-CA)/36.000) x plus-value.

L’exercice de l’activité parahôtelière à titre professionnel

Si dans le cadre de la location meublée, les critères sont parfaitement objectifs, pour le régime de la parahôtellerie, l’article 156 du Code général des impôts demeure plus subjectif. En effet, pour que l’activité soit qualifiée de professionnelle, une participation personnelle, continue et directe à l’activité d’un des membres du foyer fiscal est indispensable. Le respect de ces conditions sera donc apprécié au cas par cas.

Si vous exercez une activité parahôtelière à titre professionnel, les déficits éventuels générés sont imputables sur son revenu global du foyer fiscal pendant 6 ans.

De la même façon, dans ce cas de figure, les biens utilisés dans le cadre de l’activité sont exonérés d‘impôt sur la fortune immobilière (IFI).

Bon à savoir : l’activité de parahôtellerie est assujettie à la TVA

Voilà une bonne nouvelle pour les acquéreurs de biens neufs ou à rénover. Contrairement aux loueurs en meublé, vous avez en effet la possibilité de récupérer la TVA en vertu de l’article L’article 261 D 4° du CGI. Cette disposition s’applique même si vous décidez de déléguer les services hôteliers à un tiers.

Parahôtellerie et SCI : est-ce possible ?

La réponse est non. La location en parahôtellerie ne peut pas être mise en œuvre via une SCI. Pour mieux comprendre, revenons sur la qualification des différentes opérations de location de biens immobiliers.

L’activité de location vide d’un bien immobilier est toujours de nature civile. La SCI se prête donc parfaitement à ce type d’opérations purement patrimoniales. Dans ce cas de figure, les revenus générés sont imposés dans le chef des associés, au titre de l’impôt sur le revenu.

La location meublée relève en revanche d’un régime distinct. Si cette activité est également de nature civile d’un point de vue du droit privé, son traitement fiscal diffère. À cet égard, elle doit en effet être considérée comme une opération commerciale. Par conséquent, s’il est toujours possible de loger ce type d’activité au sein d’une SCI, ses revenus devront toutefois être soumis à l’impôt sur les sociétés (IS).

Enfin, la location meublée accompagnée d’au moins trois prestations de parahôtellerie est toujours considérée comme une activité commerciale. Cette qualification est valable aussi bien sur le plan juridique que fiscal. Elle ne peut alors, en aucune façon, être exercée via une SCI, société de nature civile par essence. Pour résoudre cette difficulté, il est toutefois possible d’intercaler une société commerciale entre la SCI et l’immeuble concerné. Celle-ci aura alors pour mission d’assurer la gestion du bien détenu par la SCI.

L’activité de parahôtellerie propose un régime fiscal avantageux mais complexe. Sa mise en place nécessite donc l’accompagnement de professionnels spécialisés en la matière. Pour cela, TALT met à votre disposition son expertise et son expérience pour un investissement immobilier couronné de succès !

Lorsque vous vendez votre investissement locatif à un prix supérieur à celui auquel vous l’avez acquis, vous réalisez une plus-value imposable.

Si seulement ça pouvait être aussi simple !

Vous entendez souvent dire que le régime des plus-values des particuliers est intéressant, n’est-ce pas ? Et ce, particulièrement lorsque l’on vous vante les nombreux avantages du régime LMNP ?

Voyons ce qu’il en est…

Pourquoi le régime des particuliers est-il avantageux ?

PRÉSENTATION DU RÉGIME DES PLUS-VALUES IMMOBILIÈRES DES PARTICULIERS

Le régime de plus-value des particuliers est avantageux en raison notamment de l’abattement pour durée de détention qui est appliquée sur la plus-value imposable. De plus, pour déterminer la plus-value imposable, les prix de vente et d’achat sont affectés de divers correctifs.

PRIX DE VENTE

Pour déterminer la plus-value vous devrez vous référer au prix de vente figurant dans l’acte notarié et le corriger de divers éléments comme la valeur du mobilier (si justificatifs) ou encore les frais de vente qui sont déductibles.

Pour être pris en compte les frais doivent effectivement être supportés par le vendeur à l’occasion de la cession :

• sommes versées à un intermédiaire ou à un mandataire;

• frais liés aux certifications et diagnostics obligatoires (termites, amiante, etc.);

• frais de mainlevée d’hypothèque,

• honoraires d’architecte;

• indemnité d’éviction versée au locataire et TVA acquittée par le vendeur.

PRIX d’ACQUISITION

Frais d’acquisition. Le prix d’acquisition à retenir est celui payé lors de l’achat du bien et mentionné dans l’acte de vente. Il est majoré de plusieurs frais (droits d’enregistrement, frais de notaire, etc.) ce qui a pour conséquence de diminuer la plus-value imposable (CGI, art. 150 VB). Lorsque ces frais ne peuvent pas faire l’objet de justificatifs, peut être appliqués un forfait de 7,5%.

Travaux. Dans l’hypothèse où vous céderiez un immeuble bâti plus de 5 ans après son achat, il vous est possible de majorer forfaitairement son prix d’acquisition au taux de 15 % correspondant aux travaux. Pas besoin de justificatifs, ni même d’avoir réalisé en pratique ces travaux ! (BOI-RFPI-PVI-20-10-20-20). Naturellement l’investisseur qui pourra prouver la réalisation de travaux supérieurs au taux du forfait aura tout intérêt à écarter l’application du forfait et lui préférer l’application des frais réels. 

TAXATION DE LA PLUS-VALUE

• Le taux forfaitaire d’imposition

La plus-value imposable est soumise au taux forfaitaire de 19% auquel s’ajoutent 17,2% de prélèvements sociaux, soit une imposition globale de 36,2%. Cette imposition sera prélevée sur le prix de vente par le notaire chargé de la vente. La déclaration s’effectue sur l’imprimé n°2048-IMM. Elle sera remise au service de la publicité foncière du lieu où est situé le bien, et ce, dans le mois qui suit la signature de l’acte notarié.

Le saviez-vous ?

Bien que l’impôt ait été prélevé par le notaire, vous devez malgré tout reporter le montant net des plus-values sur la déclaration complémentaire n°2042 C.

Pourquoi ? Car cela permettra à l’administration fiscale d’intégrer son montant afin de calculer votre revenu fiscal de référence et ce, pour calculer une éventuelle contribution sur les hauts revenus.

• Abattement pour durée de détention

Pour déterminer la plus-value imposable sera appliqué un abattement pour durée de détention. Ainsi, vous serez exonéré au bout de 22 années de détention, en ce qui concerne l’impôt sur le revenu. En ce qui concerne les prélèvements sociaux l’exonération sera atteinte au bout de 30 ans de détention. Ci-après nous vous avons reproduit la fraction imposable de la plus-value pour le calcul des assiettes de l’impôt sur le revenu et prélèvements sociaux:

• La surtaxe pour les plus-values importantes

Lorsque la vente génère plus de 50.000 € de plus-value imposable elle sera soumise à une imposition supplémentaire.  Le taux de cette surtaxe est fixé selon un barème progressif (jusqu’à 6% au-delà de 260.000 €). Cette surtaxe doit être acquittée par le notaire, par prélèvement sur le prix de vente.

EXEMPLE DE CALCUL EN CAS PRATIQUE

Pour rendre toutes ces règles un peu plus concrète, prenons un exemple. Monsieur Taxand a fait l’acquisition d’un IDR en février 2010 pour 220.000 €. Il le revend en juin 2020 pour 350.000 €.

CALCUL DE L’IMPÔT SUR LA PLUS-VALUE
DÉTERMINATION DU PRIX DE VENTE
Prix de cession brut (Prix de cession indiqué dans l’acte de vente)	350.000 €
Valeur du mobilier (à déduire du prix de vente)	– 10.000 €
Frais de vente (Ex : agence immobilière)	– 15.000 €
Prix de cession net (Différence entre la valeur brute, mobilier et frais)	325.000 €
DÉTERMINATION DU PRIX D’ACQUISITION
Prix d’acquisition brut (Prix d’acquisition indiqué dans l’acte de vente)	220.000 €
Frais d’acquisition (Forfait de frais au taux de 7,5% : 220.000€*7,5%)	+ 16.500 €
Majoration pour travaux (Forfait de 15% : 220.000 €*15%)	+ 33.000 €
Prix d’acquisition corrigé (Somme du prix d’acquisition brut, des frais et travaux)	269.500 €
DÉTERMINATION DE LA PLUS-VALUE IMPOSABLE
Plus-value brute (Différence entre les prix de cession et d’acquisition corrigés soit 325.000€ – 269.500€)	55.500 €
Abattement pour durée de détention
– Assiette du calcul de l’impôt sur le revenu (55.500*70%)	38.850 €
– Assiette du calcul des prélèvements sociaux (55.500*91,75%)	50.921 €

Ainsi, l’impôt sur la plus-value sera déterminé de la manière suivante :

Quelles sont les cessions relevant du régime des particuliers ?

RÉGIME LMNP

La location en meublé est une activité commerciale qui relève, au regard de l’impôt sur le revenu, de la catégorie des BIC et non de celle des revenus fonciers. Ainsi, l’on pourrait penser, dans cette logique, que la cession d’un bien exploité en meublé relèverait du régime des plus-values professionnelles : faux !

En effet, peu importe que l’immeuble soit ou non inscrit au bilan, la plus-value éventuellement réalisée lors de la cession de l’immeuble relève du régime fiscal des plus-values des particuliers (CGI, art. 151 septies-VII).

En l’absence de plus-value professionnelle, aucune exonération ne peut être envisagée. Peu importe que l’activité soit ou non exonérée depuis plus de 5 ans. Pas de panique pour autant ! En effet comme nous l’avons vu dans les développements précédents, par l’effet de l’application des abattements pour durée de détention, la plus-value bénéficie d’une exonération à l’issue d’un délai de 22 ans pour l’impôt sur le revenu, de 30 ans pour les prélèvements sociaux.

De plus, dès lors que les locaux meublés restent des locaux à usage d’habitation, la taxe sur les plus-values supérieures à 50.000 € reste applicable aux investissements locatifs loués en meublé.

En régime LMNP, il n’est pas tenu compte des amortissements des dépenses d’acquisition des biens immobiliers pour déterminer le prix d’achat. Ce qui est un avantage indéniable. Le loueur LMNP aura donc eu la possibilité de se comporter « comme une entreprise » tout au long de l’exploitation et bénéficier du régime des particuliers à la sortie du bien. Ce statut est donc une niche fiscale particulièrement convoitée.

Cependant, les travaux de construction, d’amélioration, de réparation et d’entretien déduits fiscalement sous forme d’amortissement ne peuvent être retenus pour déterminer le prix d’achat du bien et ce, afin d’éviter une double déduction de toutes ces dépenses.

Une analyse rapide et on arriverait à la conclusion hâtive que l’exploitation d’un bien meublé dans un immeuble neuf ou en bon état écarterait ce petit inconvénient. Cependant, lorsque le bien a vocation à rester dans votre patrimoine pendant un certain temps la plus-value imposable peut sensiblement fondre avec l’effet des abattements pour durée de détention.

DÉFICIT FONCIER

Pas grand chose à rajouter à ce stade, tout (ou presque) a déjà été dit dans les développements précédents.

Alors pourquoi parler de déficit foncier ?

Pour rappel, nous appelons « déficit foncier » le régime classique de la location nue. L’un des intérêts qui pourrait conduire tout investisseur à exploiter son bien en location nue est la possibilité de réaliser un déficit foncier.

Hormis cette hypothèse, nous constatons en effet que le régime de loueur en meublé est très souvent plus intéressant que celui de la location nue.

Aussi, viser des biens avec travaux est donc un bon moyen de :

• réaliser une « plus-value à l’achat »;

• constituer un déficit foncier reportable sur son revenu global.

Nous avons vu précédemment qu’un forfait de 15 % correspondant aux travaux pouvait être réintégré à la plus-value. Nous avons également vu que lorsque la prise en compte des frais réels était plus intéressante, l’investisseur pouvait écarter ce forfait.

En location nue, il est important de souligner que seuls les frais de construction, reconstruction, d’agrandissement et amélioration réalisés sur le bien vendu majorent son prix d’achat. Les travaux d’entretien et de réparation ayant été pris en compte pour déterminer votre impôt sur le revenu ne peuvent être majorés du prix d’acquisition.

Enfin, si les frais de vente ne peuvent pas être déductibles pour la détermination des revenus fonciers la bonne nouvelle est qu’ils sont pris en compte dans le calcul de la plus-value ce qui aura pour conséquence de réduire son montant.

Si vous êtes propriétaire ou futur investisseur d’un logement nu, acheté soit en nom propre ou par le biais d’une SCI, vous pouvez vous retrouver en situation de déficit foncier.  C’est à dire que les charges que vous supportez pour cette location seront plus importantes que les loyers que vous allez recevoir.

Ce déficit foncier se révèle alors très intéressant car il va vous permettre de diminuer vos charges fiscales par rapport à vos revenus pour ainsi obtenir une réduction d’impôt. Mais avant cela, il convient de comprendre quelles sont les différentes techniques à adopter pour en tirer profit, comment les mettre en oeuvre, vers quel régime se pencher et pour finir quelles sont les erreurs à ne pas commettre.

De plus, défiscaliser grâce au déficit foncier nécessite naturellement de se méfier du régime micro-foncier.

Exit le micro-foncier. L’avantage essentiel du micro-foncier réside dans la simplicité du régime. Ce régime s’applique de plein droit lorsque les loyers bruts hors charges, n’excèdent pas 15.000 €.

L’administration fiscale va appliquer à ces loyers bruts, un abattement de 30% (CGI, art. 32). L’investisseur qui déclare ses revenus au micro-foncier est donc imposé sur 70% des loyers perçus.

Au régime micro, le revenu déclaré est systématiquement positif. Vous avez donc très souvent intérêt à vous placer sous le régime réel, hormis de rares cas. Pour en avoir le coeur net, il suffit de déterminer vos charges réelles, puis de les comparer à l’abattement. Si ces charges réelles sont supérieures à 30 % de vos revenus, vous avez un intérêt évident à basculer au réel et non au-dela car après … ça devient flippant 😉 (humour de fiscaliste^^)

Dans le cas contraire, l’administration fiscale interdit toute déduction. Il faudra donc solliciter à vos entrepreneurs l’établissement de plusieurs factures dissociant les travaux relevant de la construction de ceux d’amélioration.

Prenons un cas concret :

(1) 3.304 € (7.000*30% de TMI + 7.000*17,2% de Prélèvements sociaux)

(2) 1.369 € (2.900*30% de TMI + 2.900*17,2% de Prélèvements sociaux)

Les opérations possibles de défiscalisation sont très souvent fantasmées, mais en basculant du micro au réel, dans de très nombreux cas, c’est déjà réaliser une opération de défiscalisation.

Mais au fait, quelle différence entre optimisation et défiscalisation ? Lorsque l’investissement locatif déclaré au réel génère un déficit foncier, on parle dans cette hypothèse, de défiscalisation. La défiscalisation permet de diminuer l’impôt, déjà acquitté par l’investisseur, et ce, avant la réalisation même de l’investissement. L’optimisation fiscale, quant à elle, permet, lors de la mise en place d’un investissement, que la pression fiscale qui va en résulter soit la plus douce possible. 

Précision étant faite passons aux choses sérieuses !

Quel régime choisir pour bénéficier d’un déficit foncier ? 

Pour défiscaliser grâce au déficit foncier, vous l’aurez compris, le seul moyen est de déclarer au réel.

QUI PEUT BÉNÉFICIER DU RÉGIME RÉEL ?

Everybody. Tout le monde peut défiscaliser grâce au déficit foncier. Certains le peuvent de plein droit, lorsque les revenus sont supérieurs à 15.000 €. Par ailleurs, les bailleurs ayant des loyers inférieurs à 15.000 € peuvent également déclarer au réel. Selon la doctrine administrative (BOI-RFPI-DECLA-20) :

Les contribuables placés de plein droit sous le régime micro-foncier peuvent opter pour le régime réel d’imposition des revenus fonciers. (…)

Le régime réel d’imposition s’applique de plein droit lorsque le revenu brut foncier annuel du contribuable est supérieur à 15 000 €.

COMMENT APPLIQUER LE RÉGIME RÉEL ?

Contrairement au micro, le régime réel permet de prendre en compte les véritables charges payées durant l’année. Exit l’abattement de 30 %.

Quelles conditions doivent remplir les charges admises en déduction ?

Les charges doivent :

• concerner des loyers imposés dans la catégorie des revenus fonciers ;
• permettre la conservation des revenus fonciers ;
• avoir été véritablement payées durant l’année d’imposition ;
• pouvoir être justifiées.

Quels types de charges sont admises en déduction ? 

En voici une liste non exhaustive :

• rémunération des gardiens (rémunération de l’activité de gardiennage en nature ou en espèces) ;
• rémunération d’une agence de location ou du tiers chargé de la rédaction des déclarations fiscales ;
• honoraires versés à un avocat, huissier ou notaire ;
• les primes d’assurance ;
• les travaux d’entretien et de réparation ;
• les travaux d’amélioration ;
• la taxe foncière ;
• les intérêts d’emprunts ;
• les frais acquittés pour constituer un dossier de demande de prêt ;
• etc.

Frais d’administration. Tous les frais d’administration et de gestion qui ne peuvent pas être couverts par les autres catégories sont déductibles uniquement par le biais d’un forfait annuel de 20 €.

Travaux de gros oeuvres. Les travaux de gros oeuvres d’une ampleur significative qui augmentent le volume ou qui s’apparentent à de la reconstruction ne sont pas déductibles.

Appels de fonds. Lorsque le bien est exploité en copropriété, les appels de fonds de travaux ne sont pas déductibles. Ils le seront lorsque ces travaux seront exécutés et payés.

Quelles sont les règles de déduction du déficit foncier ?

Vous constatez un déficit lorsque vos charges sont supérieures aux loyers bruts. Jusque-là, rien de nouveau sous le soleil. Inutile d’avoir fait « Math Sup – Math Spé ». En revanche, les choses deviennent un peu plus compliquées lorsqu’il s’agit de comprendre comment s’impute ce déficit foncier.

UNE DÉDUCTION LIMITÉE

Part du déficit imputable sur le revenu global

Lorsque l’investisseur relève du régime réel, le déficit foncier est imputable sur le revenu global dans la limite de 10.700 €.

Exemple. Monsieur Georges a perçu 8.000 € de revenus fonciers en 2019. Ces charges déductibles s’élèvent quant à elles, à la somme de 29.000 €. Il constate donc un déficit foncier de 21.000 €. Ce déficit foncier ne pourra pas s’imputer dans son intégralité. Seulement 10.700 € viendra absorber le revenu global de Monsieur Georges.

La part de déficit non déductible du revenu global, 10.300 € (21.000 – 10.700) n’est pourtant pas perdue…

Part du déficit imputable uniquement sur les revenus fonciers

La part de déficit non déductible du revenu global, les 10.300 €, le sera uniquement des revenus fonciers des 10 années suivantes.

Bien sûr, ce report de déficit n’est possible uniquement lorsque les revenus des 10 années suivantes sont supérieures à 0. Si les revenus fonciers sont nuls ou déficitaires impossible d’imputer les déficits en reports.

Part du déficit non absorbé par le revenu global

Reprenons le cas de Monsieur Georges. En 2019, Monsieur Georges a constaté un revenu global  d’un montant de 9.700 €. Insuffisant pour absorber le déficit imputable de 10.700 €. L’excédent de 1.000 € n’est pas perdu.

Il sera imputable sur le revenu global des 6 années suivantes.

LE CAS PARTICULIER DES INTÉRÊTS D’EMPRUNT

Lorsque vous constatez un déficit, la part de ce déficit générée par vos intérêts d’emprunt ne peut pas venir absorber votre revenu global. Cette part correspondant aux intérêts, sera déductible uniquement des revenus fonciers des 10 années suivantes.

Reprenons un cas concret. En 2019, Madame Huguette a reçu 13.000 € de loyers. Elle a dû payer 9.000 € de charges et payé 7.000 € d’intérêts d’emprunt.

Un calcul rapide et l’on constate un déficit de 3.000 €.

Comment savoir la partie de ce déficit qui correspond aux intérêts ? 

L’administration fiscale, dans sa doctrine, donne une méthodologie à suivre.

Il suffit de comparer les loyers bruts avec les intérêts. Dans le cas de Madame Huguette, 13.000 > 7.000. L’administration fiscale va donc considérer que les loyers absorbant les intérêts, le déficit généré (3.000 €) provient uniquement des autres charges. Il sera donc imputable sur le revenu global dans son intégralité.

Allez, un autre exemple 😉 En 2019, Madame Huguette reçoit 12.000 € de loyers. Elle a payé 8.000 € de charges et payé 13.000 € d’intérêts d’emprunt.

Elle a donc un résultat déficitaire de 9.000 €.

Mais comme les loyers sont inférieurs aux intérêts de 1.000 €. L’administration fiscale considère que ces 1.000 € correspondent aux intérêts et ne seront déductibles que sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.

UNE OBLIGATION DE LOCATION PENDANT 3 ANS

Principe. L’imputation du déficit ne sera acquise que si vous continuez à louer le bien pendant 3 ans soit au 31 décembre de la 3ème année qui suit l’imputation. Cette condition demeure même pour les associés d’une SCI.

Sanction. Si vous ne respectez pas la condition des 3 ans, votre revenu global et votre revenu foncier seront recalculés par l’administration fiscale.

En effet, l’administration précise dans sa doctrine que :

« le revenu global et les revenus fonciers des trois années qui précèdent l’année de cessation de la location sont reconstitués selon les modalités applicables en cas de non-imputation d’un déficit sur le revenu global. Le (ou les) déficit(s) indûment imputé(s) sur le revenu global peu(ven)t être uniquement imputé(s) sur les revenus fonciers des dix années suivantes dans les conditions de droit commun. Ainsi, les déficits fonciers qui restaient à imputer après la cessation de la location pourront s’imputer pendant dix ans sur les revenus fonciers provenant d’autres biens locatifs. A défaut de tels biens productifs de revenus fonciers, ces déficits seront perdus. « 

Comment défiscaliser grâce aux travaux ? 

Avec la déduction des intérêts, réaliser des travaux constituent l’un des leviers de création de déficit foncier.

Pour être déductibles, les travaux doivent avoir été réalisés pour la conservation, l’acquisition, la construction ou l’amélioration d’un bien loué ou ayant vocation à l’être.

Naturellement, il vous sera totalement impossible de déduire une charge relative à votre résidence principale ou secondaire (non mise en location).

L’administration fiscale dans sa doctrine, précise l’existence de trois catégories de travaux de :

• réparation et d’entretien ;
• amélioration ;
• construction et d’agrandissement.

TRAVAUX D’ENTRETIEN ET DE RÉPARATION

Les travaux de réparation et d’entretien ont pour objectif de maintenir ou remettre un immeuble en bon état, sans en modifier la structure.

A titre d’exemple :

• peinture ;
• robinetterie ;
• serrure ;
• diagnostics obligatoires (amiante etc.) ;
• remplacement de la chaudière ou des canalisations ;
• cuisine aménagée ;
• etc.

TRAVAUX D’AMÉLIORATION

Les travaux d’amélioration ont pour objet :

• soit d’apporter un élément de confort à l’immeuble;
• soit l’adapter aux conditions modernes sans en modifier la structure.

A titre d’exemple :

• reprise des fondations ;
• réparation de la toiture ;
• agrandissement des fenêtres.

TRAVAUX DE CONSTRUCTION ET D’AGRANDISSEMENT

Ces travaux vont venir modifier la surface habitable et/ou augmenter le volume du bien. L’administration fiscale considérant que ces dépenses de travaux permettent d’accroître la valeur du bien, en interdit la déduction.

Il s’agit, à titre d’exemples :

• travaux de démolition et reconstruction ;
• réfection de la toiture, plancher, plafond ;
• restructuration complète d’une maison avec augmentation des pièces et de la surface habitable.

COMMENT DISTINGUER TRAVAUX D’AMÉLIORATION ET TRAVAUX DE RECONSTRUCTION ?

En cas de travaux de rénovation complète : compliqué de faire la distinction entre travaux d’amélioration, déductibles, de ceux de reconstruction, non déductibles.

Pourtant, l’administration fiscale est infaillible sur ce point : le contribuable doit pouvoir dissocier les deux types de travaux afin de pouvoir défiscaliser les travaux d’amélioration.

Dans le cas contraire, l’administration fiscale interdit toute déduction. Il faudra donc solliciter à vos entrepreneurs l’établissement de plusieurs factures dissociant les travaux relevant de la construction de ceux d’amélioration.

Défiscaliser un immeuble de rapport avec travaux est un outil efficace permettant d’accroitre la rentabilité de votre projet. Dans cet article nous développerons l’hypothèse d’un immeuble de rapport nécessitant des travaux :

• Au rez-de-chaussée : vous louez un local commercial en location nue.
• 1er étage : vous louez deux appartements en LMNP.
• Second étage : vous louez un grand duplex en location nue.

Comment défiscaliser les travaux de votre immeuble de rapport en location nue ?

Tout d’abord, il est important de préciser que tous les loyers que vous percevez d’un bien non meublé sont des revenus fonciers.

La location peut porter sur un logement d’habitation, 1 parking ou un local commercial. Contrairement au micro-foncier, le régime réel d’imposition vous permet de déterminer nous même votre résultat imposable en déduisant des loyers toutes les charges que vous avez réellement supportées et bénéficier d’un éventuel déficit.

Pourquoi défiscaliser votre immeuble de rapport en location nue ?

Lorsque vos loyers sont supérieurs à vos recettes, vous payez de l’impôt sur ce résultat positif. En revanche, lorsque vos charges sont supérieures à vos recettes, vous êtes en déficit : jusque là rien de nouveau sous le soleil…

Le déficit permet d’être exempt d’impôt sur les revenus fonciers. De plus, ce déficit permet en outre de réduire l’imposition liée à d’autres activités. L’option pour le réel va ainsi vous permettre de déduire des travaux importants sur le bien.

Lorsque vous constatez un déficit (dû en partie à cause des travaux). Ce déficit est imputable à hauteur de 10.700 € maximum sur votre revenu global. L’excédent éventuel sera reportable uniquement des revenus fonciers des années précédentes.

Exemple :

Vous réalisez en année N, 11.700 € de déficit foncier votre revenu global hors revenu foncier est de 65.000 €. En année N+1 vous réaliser 5.000 de revenus fonciers.

Calcul de l’impôt en année N :

Revenus fonciers : vous êtes en déficit, vous ne paierez pas d’impôt sur vos revenus fonciers.

Revenu global : vous bénéficierez d’un gain d’impôt puisque votre revenu global (salaires, pensions de retraite, etc.) sera diminué de votre déficit. Votre impôt sur le revenu sera calculé sur la base de 54.300 € (65.000-10.700) au lieu de 65.000.

Une partie de votre déficit 1.000 € (11.700-10.700) n’a pas pu être imputée sur votre revenu global, il le sera sur les revenus fonciers de l’année N+1.

Calcul de l’impôt en année N+1 :

En année N vous allez calculer vos revenus fonciers en prenant en compte la partie du déficit foncier qui n’a pas être imputée en année N.

Vous paierez de l’impôt foncier sur la base de 4.000 € (5.000-1000) au lieu de 5.000 €.

Que se passe t-il lorsque votre revenu global est insuffisant pour absorber le déficit foncier?

Il n’est pas perdu puisque l’excédent qui n’a pas pu être absorbé le sera du revenu global des 6 années suivantes.

Exemple :

Vous réalisez en année N, 10.700 € de déficit foncier et votre revenu global hors revenu foncier est de 10.000 €. En année N+1 votre revenu global est également de 10.000€. Les 700 € qui n’ont pas pu être imputés en année N, le seront de votre revenu global. Votre impôt sur le revenu sera donc calculé sur la base de 9.300 € (10.000-700).

Quels sont les travaux déductibles en location nue ?

Pour savoir si les travaux sont ou non déductibles, plusieurs critères à prendre en compte :

• la nature des travaux;
• le type de bien (certains travaux sont déductibles pour des locaux d’habitation mais ne le sont pas pour des locaux commerciaux);
• l’affectation du bien (logement ou local commercial).

En location nue, les dépenses d’entretien et de réparations sont déductibles tout comme les travaux d’amélioration réalisés dans un logement. Cependant, les travaux qui modifient la structure du bien, son volume ou encore la surface habitable ne sont pas déductibles.

Qu’est-ce que les travaux d’entretien et de réparation ?

Ces travaux ne modifient pas la consistance du bien, sa nature, ses agencements. Ils ne permettent pas l’ajout d’un nouvel équipement sauf en cas de remplacement d’un élément vétuste ou hors d’usage.

Exemples :

• Réparation de la toiture;
• Ravalement de façade;
• Remise en état du système électrique;
• Remplacement de la chaudière;
• Remise en état des canalisations, etc.

Le saviez vous ?

Il est également possible de déduire les frais de déplacement que vous avez payé pour réaliser des travaux d’entretien ou de réparation déductibles (CAA, Lyon 25.5.10, n°08LY00786).

Qu’est-ce que les travaux d’amélioration ?

Les travaux d’amélioration sont ceux qui apportent un nouvel élément de confort. Ces travaux peuvent également apporter des équipements mieux adaptés aux conditions de la vie moderne.

Exemples :

• Installation d’une alarme;
• Installation d’un visiophone;
• Equipements pour les personnes à mobilité réduite;
• Transformation d’un parking en box fermé, etc.

Qu’est-ce que les travaux de reconstruction et d’agrandissement ?

Les travaux de reconstruction vont venir modifier le gros oeuvre du logement en augmentant le volume ou la surface habitable et ne sont, à ce titre pas déductibles.

Petite astuce ?

Certains travaux d’agrandissement restent déductibles. Vous souhaitez agrandir la surface du logement en aménageant votre cave ou votre grenier et déduire les travaux réaliser ? Tout à faire possible puisque ces espaces ont déjà le caractère de surface habitable (CAA Bordeaux 4.6.15, n°13BX02264).

Que se passe t-il lorsque vous réalisez en location nue et de manière simultanée à la fois des travaux déductibles et des travaux non déductibles ?

Dans ce cas vous devez déterminer si vous êtes dans un des deux cas suivants :

1er cas : les travaux déductibles et non déductibles sont indissociables

C’est notamment le cas lorsque des travaux de réparation ou d’amélioration s’intègrent dans une nouvelle construction ou agrandissement.

Dans ce cas les dépenses d’amélioration ou de réparation ne sont pas déductibles.

2nd cas : les travaux déductibles et non déductibles sont dissociables

C’est notamment le cas lorsque vous réalisez dans la cuisine des travaux de réparation de chaudière tout en agrandissant votre logement.

Dans ce cas vous devez pouvoir justifier à l’administration fiscale la répartition du coût de ces dépenses (factures, plans d’architecte etc.)

Quelles sont les 4 conditions à respecter pour déduire vos travaux ?

Imposition dans la catégorie des revenus fonciers

Les travaux doivent concerner des biens dont les revenus sont imposables en tant que revenus fonciers.

Conservation des revenus

Les travaux doivent être engagés pour l’acquisition et/ou la conservation des revenus fonciers.

Paiement en cours de l’année d’imposition

Les travaux doivent être payées par le propriétaire durant l’année d’imposition.

Justifications

Afin d’assurer vos arrières en cas de contrôle fiscal, vous devez pouvoir justifier chaque dépense de travaux. C’est-à-dire pouvoir justifier de la réalité, la nature et le montant des charges. Il est donc conseiller de conserver les éléments suivants :

• reçus des acomptes versés;
• factures des entrepreneurs;
• liste des matériaux utilisés, etc.

Comment déclarer vos revenus fonciers ?

Défiscaliser en régime réel. Pour défiscaliser vos revenus en location nue vous devez relever du régime réel. Dans la rubrique « revenus » de votre déclaration en ligne, disponible depuis votre espace particulier sur impots.gouv.fr, vous devez cocher la case « revenus fonciers ». Vous devrez ensuite remplir une déclaration spécifique de revenus fonciers n°2044.

Une seule déclaration. Vous n’avez à remplir qu’une seule déclaration pour l’ensemble des revenus fonciers perçus par les membres du foyer fiscal.

Déclaration spéciale pour les immeubles de rapport ? Pour les immeubles de rapport, si tous les appartements sont loués nus, pas besoin de ventiler les loyers et charges. Vous n’aurez qu’à regrouper l’ensemble des loyers et charges de l’immeuble, tout en précisant le nombre d’appartement loués dans l’immeuble.

Quels avantages à optimiser les travaux de votre immeuble de rapport en LMNP ?

Tout d’abord, il est important de préciser que les revenus que vous percevez d’un logement meublé sont imposés dans la catégorie des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux).

Quels sont les travaux déductibles en LMNP ?

Contrairement à la location nue, toutes les charges sont déductibles en LMNP. Certaines le sont en charges d’exercice, d’autres sont amorties.

Charges de l’exercice

Définition. Les réparations, remises en état ou conservation du logement vont être passées en charges d’exercice.

Exemple :

• peintures ;
• réparation ;
• remise aux normes de l’électricité.

L’amortissement

Définition. Les améliorations et les constructions ne peuvent pas être passées en charges d’exercice, leur coût sera lissé sur plusieurs années grâce aux amortissements.

Comment défiscaliser vos travaux en cas de vente de votre immeuble de rapport ?

En cas de vente, la plus-value va être soumise au régime des plus-values immobilières des particuliers. Ce régime est très avantageux contrairement au BIC classique.

Si vous étiez en LMP l’impôt sur la plus-value serait calculé sur la base des amortissements pratiqués. De manière très schématique, ce que vous avez gagnés en impôt pendant toutes ces années de détention vous le rendez à la sortie.

Comment défiscaliser les travaux du local commercial de votre immeuble de rapport en SCI (IS), location nue et location équipée?

Est-il possible de récupérer la TVA payée sur les travaux dans chacune de ces trois stratégies?

SCI à l’IS et location équipée

Toutes les locations de biens immobiliers aménagés constituent des opération de nature commerciale et sont soumises à la TVA sur le prix de la location.

Tel est le cas des locations de locaux à usage professionnel munis du mobilier, du matériel ou des installations nécessaires à l’exercice de l’activité.

Location de locaux professionnels nus

Les locations de biens nus sont en principe exonérées de la TVA. Cependant, l’article 260, 2° du CGI permet aux personnes qui donnent en location des locaux professionnels d’opter pour la TVA.

Comment sont déclarées les dépenses de réparation et d’entretien, TTC ou HT ? Ses dépenses doivent être déclarées dans la catégorie des revenus fonciers pour leur montant HT.

Normalement les dépenses acquittées pour la réparation ou l’entretien d’un local d’habitation doivent être déclarées pour leur montant TTC.

Mais dans le cas de la location de biens à usage professionnel, vous déduirez la TVA payée sur les travaux des loyers encaissés et devez par conséquent déclarer ces travaux hors taxe.

Très important : lorsque vous vous apprêtez à acheter un local commercial, pensez à demander au vendeur le loyer HT. Des petits malins pouvant en effet être tentés de vous présenter le loyer TTC afin de gonfler le rendement et ainsi conclure la vente.

Dans le cadre d’un local commercial situé dans un immeuble de rapport la TVA n’est récupérable que sur les travaux en lien avec le local.

Comment sont imposés les revenus locatifs dans chacune de ces trois stratégies ?

SCI à l’IS

Lorsque vous exercez l’activité de location équipée par le biais d’une SCI, la société relève de plein droit à l’imposition à l’impôt sur les sociétés.

A noter : lorsque les loyers sont assujettis à la TVA, pas de taxation sur la contribution sur les revenus locatifs. Ce qui vous fera une économie d’impôt non négligeable, le taux de la CRL, 2,5% s’appliquant normalement chaque année (en plus de l’impôt sur les sociétés).

Location équipée

Les investisseurs qui donnent en location (ou sous-location) un bien équipé du mobilier ou du matériel nécessaire à l’exercice d’une activité professionnelles doivent déclarer les revenus dans la catégorie des BIC (CGI, article 35 I-5°).

Smart 😉 Il n’est pas nécessaire que la totalité du matériel soit fourni, l’essentiel suffit (CE, 1/10/1986 n°22846).

L’activité de location équipée peut être exercée de manière professionnelle ou non professionnelle. C’est le caractère professionnel ou non qui permettra d’imputer les déficits de travaux sur votre revenu global.

Contrairement au LMNP, en cas de vente de l’immeuble c’est le régime des plus-values professionnelles qui s’appliquera. Ce régime reste avantageux lorsque le bailleur est considéré comme professionnel.

En effet, l’article 151 septies du CGI permet une exonération totale de plus-value si le chiffre d’affaires en location équipée est inférieur à 50.000 €. L’article 151 septies B du CGI permet une exonération de plus-value long terme après 15 ans de détention de l’immeuble.

Location nue

Les travaux déductibles en location nue

Les revenus tirés de votre local commercial sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers. Malheureusement, les travaux d’amélioration de votre local commercial ne sont pas déductibles. La seule exception à cette règle : les travaux améliorant le quotidien des personnes à mobilité réduite (Exemple : élargissement des portes, place de parking aménagé, etc.).

Pourquoi ne sont-ils pas déductibles ?

Ces travaux sont susceptibles d’augmenter la valeur du bien, l’administration fiscale ne vous fera donc pas un cadeau supplémentaire.