Location meublée en SCI : Est-ce possible ?

La Société Civile Immobilière (SCI) est une société à caractère civile, c’est-à-dire qu’en principe elle n’est pas autorisée à faire du commerce.

Du coup, lorsqu’une SCI exerce une location meublée, pratique classée comme une activité commerciale, son caractère civil est levé et elle devient assujettie à l’impôt sur les sociétés (IS) sur la totalité de ses bénéfices locatifs.

Alors, cela voudrait-il dire que pour tous vos projets de location meublée en SCI, vous perdez la flexibilité fiscale dont bénéficient les SCI classiques ? Eh bien, pas systématiquement. L’administration fiscale reste en effet tolérante sur certains cas de figure.

• Quels sont ces cas de figure ?
• Quels sont les avantages et les pièges derrière une SCI à location meublée ?
• Quelles sont les conséquences fiscales d’une SCI à location meublée ? 
• Est-elle compatible au statut LMNP ? 
• Une SCI est-elle assujettie à la TVA ?
• Entre une SCI à l’IS et une SCI à l’IR, quels sont les avantages et inconvénients de chaque choix ?

Autant de sujets à développer tout au long de ce contenu pour vous aider à mieux comprendre les enjeux d’un bien loué meublé en SCI. On y va !

Qu’est-ce qu’une Société Civile Immobilière (SCI) ?

Pour rappel, une SCI désigne un groupe de personnes (physiques comme morales) réunies en tant qu’associés pour acheter et gérer ensemble un ou plusieurs biens immobiliers.

L’idée est d’investir ensemble afin de partager les bénéfices et éventuellement les pertes à prorata des parts sociales de chaque associé.

Mais même s’il s’agit d’une gestion commune, un des associés doit être désigné à titre de gérant soit directement dans les statuts de la SCI soit par vote lors d’une Assemblée Générale.

La SCI reste la meilleure solution pour gérer un patrimoine immobilier familial ou professionnel en raison de la sécurité et de la flexibilité fiscale dont bénéficient les membres associés.

Est-ce envisageable d’avoir une location meublée en SCI

En principe NON. Lorsqu’on décompose l’acronyme SCI, on peut voir clairement qu’il s’agit avant tout d’une société de nature civile, ce qui veut dire qu’elle n’est pas autorisée à exercer une activité commerciale.

C’est d’ailleurs ce qui la distingue des autres sociétés commerciales telles que les sociétés de type SA ou SARL par exemple.

Mais à priori, le caractère civil d’une SCI n’empêche pas la mise en location de ses biens immobiliers.

Elle peut bien tirer profit des bénéfices locatifs de son patrimoine immobilier tout en conservant son statut de société civile devant la loi. Cependant, attention au type de location parce que tout change lorsqu’il s’agit d’une location meublée.

En effet, le Code de Commerce définit la location d’un bien immobilier meublé comme étant du commerce.

Donc même en dépit de ses autres activités civiles, lorsqu’une SCI met un seul logement de son patrimoine en location meublée, elle devient une société commerciale et devra se conformer comme telle devant la loi.

En clair, la loi n’interdit pas à proprement parler qu’une SCI mette ses biens immobiliers en location meublée, sauf que cette tolérance n’est pas sans conséquence, notamment sur le plan fiscal.

SCI et Location meublée : Les conséquences sur la fiscalité

Comme pour toute entreprise civile, la SCI est aussi soumise par défaut au régime d’impôt sur revenu (IR), ce qui représente parfois un avantage financier important pour la société.

Concrètement, qu’est-ce que cela veut dire ? Eh bien, avec l’IR, la SCI n’est plus en elle-même imposable, ce sont plutôt les membres associés qui la composent qui sont appelés à payer l’impôt à prorata de leurs parts sociales au sein de la SCI : on parle alors de « transparence fiscale ».

Cependant, lorsque la SCI exerce une activité commerciale comme la location meublée, elle perd son caractère civil ainsi que la transparence fiscale dont elle bénéficie. La conséquence est qu’elle devra changer de régime fiscal et être désormais assujettie à l’impôt sur les sociétés (IS) sur la totalité des bénéfices exactement comme une société à part entière.

Toutefois, il faut préciser que ce changement de statut fiscal ne prend pas effet automatiquement. En effet, l’administration fait preuve de tolérance envers toute SCI qui met en location un bien immobilier meublé en offrant la possibilité de maintenir le régime de l’impôt sur le revenu (IR), mais uniquement à deux conditions :

• La location meublée représente moins de 10% de vos recettes totales HT : Une SCI pourra continuer à exercer la location meublée sous le régime de l’impôt sur le revenu (IR) tant que ses bénéfices locatifs hors taxes n’excèdent pas la barre des 10% du montant des recettes totales hors taxe.
  De plus, un franchissement occasionnel de cette barre des 10 % peut être toléré par l’administration fiscale, tant que la moyenne des recettes hors taxes de l’année en cours et des 3 années précédentes n’excède pas 10 %.
  

• La location meublée est à titre occasionnel : Quand bien même une SCI n’est pas éligible pour bénéficier de la tolérance des 10%, elle n’est pas pour autant systématiquement redevable de l’impôt sur société (IS). Il faudrait d’abord apprécier le caractère habituel de la location meublée.
  En effet, lorsque la location meublée est effectuée sur une courte durée et n’est pas renouvelée chaque année, elle est considérée à titre occasionnel et pourra toujours maintenir son assujettissement au régime de l’impôt sur le revenu (IR).

  Qu’en est-il alors des locations meublées saisonnières ? Toute SCI qui renouvelle une location meublée, même de courte durée, consécutivement sur 3 années d’affilée devient d’office redevable de l’impôt sur société (IS) (CE, 19-1-1983 n° 31906 ; BOI-IS-CHAMP-10-30).

• Il est donc naturellement plus judicieux de déclarer chaque année l’impôt de votre SCI afin que l’administration ait une traçabilité de vos revenus et savoir le régime fiscal auquel vous êtes assujetti.

Lorsque ces deux conditions précitées sont respectées, une SCI peut toujours profiter de certains avantages d’un loueur meublé non professionnel (LMNP).

À l’inverse, la SCI perd son caractère civil et devient irrévocablement imposable à l’impôt des sociétés (IS). Sauf exceptions, il ne sera plus possible, qu’en cours de vie sociale, elle retrouve son régime fiscal initial, le régime de l’impôt sur le revenu (IR).

Mais cela ne veut pas dire que le régime de l’impôt sur société (IS) ne présente que des inconvénients, bien au contraire. À bien des égards il peut être bénéfique.

SCI à l’impôt sur société (IS) : Les avantages

Comme précédemment évoqué, une SCI à l’IS présente aussi d’importants avantages à savoir :

La déductibilité de certaines charges fiscales : Le premier avantage d’une SCI à l’IS se retrouve au niveau du statut des revenus issus de la location. En effet, sous le régime de l’impôt sur les sociétés, les bénéfices locatifs ne sont plus qualifiés de revenus fonciers, mais plutôt de bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Qu’est-ce que cela change ? Cela offre plus de liberté en termes d’investissement locatif. Vous pourrez par exemple choisir d’investir dans la location meublée, la location vide ou même décider d’acheter des murs commerciaux.

Le réel avantage est que le barème de calcul n’est plus le même. Le résultat est désormais obtenu en considérant presque l’ensemble des charges d’exploitation réelles. Dans la pratique, cela vous offre la possibilité de déduire fiscalement certaines charges nécessaires pour faire fonctionner votre activité immobilière. Il peut s’agir entre autres du salaire du gérant de la SCI, les frais versés au notaire, les frais de déplacement…

L’amortissement fiscal : La SCI à l’IS permet également de bénéficier de l’amortissement fiscal des biens immobiliers de la société. Cela peut contribuer à une réduction importante de la base imposable. Rappelons que cette possibilité d’amortissement fiscal, bien qu’elle soit prise en compte dans le statut LMNP, n’est pas applicable par les SCI à l’IR.

Une imposition avantageuse pour les associés : Le second avantage d’une SCI à l’IS réside dans l’opacité fiscale, cette possibilité qu’ont les associés d’effectuer plusieurs opérations et mouvements avant l’imposition. Ils peuvent par exemple décider de le réinvestir, faire un report à nouveau ou percevoir des dividendes.

Contrairement à la transparence fiscale dont bénéficie une SCI à l’IR, les associés d’une SCI à l’IS ont la possibilité de gérer l’imposition de leurs bénéfices locatifs. Et lorsqu’ils décident de ne pas se verser de rémunération, ils sont exonérés de l’impôt sur le revenu.

SCI à l’impôt sur société (IS) : Les inconvénients

Bien que les associés d’une SCI à l’IS bénéficient de plus de possibilités au niveau fiscal que ceux d’une SCI à l’IR, ils peuvent aussi rencontrer certaines difficultés qu’il est important de connaître avant de s’engager. Au nombre de ces inconvénients, nous pouvons citer :

• Un déficit d’exploitation non imputable sur les revenus
  Le premier inconvénient à noter est qu’en cas de déficit d’exploitation, il est impossible de l’imputer sur les autres revenus du foyer fiscal. Ce qui est par contre possible avec la SCI à l’IR.

• Une imposition des plus-values professionnelles
  Le second point à noter est qu’en cas de revente, la SCI à l’IS doit respecter la fiscalité de la plus-value des sociétés. La conséquence est que la SCI ne bénéficie plus des avantages de la fiscalité des plus-values, surtout l’abattement pour durée de détention.
  De plus, les charges d’amortissement du bien immobilier sont prélevées du prix d’achat initial augmentant ainsi la plus-value prise en compte lors du calcul de l’impôt.

• L’obligation de tenir une comptabilité commerciale
  Considérée comme une société commerciale, il est fort conseillé de faire appel aux services d’un expert-comptable pour la comptabilité d’une SCI à l’IS, ce qui représente un coût supplémentaire. En effet, la SCI doit désormais fournir à chaque fin d’exercice comptable un compte de résultat (CR), un bilan et une annexe.

• Impossibilité à la SCI de revenir au régime fiscal de l’impôt sur le revenu (IR)
  Le dernier inconvénient de la SCI à l’IR est qu’il est irrévocable (sauf exceptions). C’est-à-dire que lorsque vous choisissez d’opter pour le régime IR, il n’est plus possible de revenir en arrière et changer de régime. C’est pourquoi il est important de bien s’informer afin de réaliser les enjeux avant de prendre une décision.
  

Une SCI location meublée peut-elle être compatible avec le statut LMNP ?

À priori NON puisque l’un est à caractère commercial et l’autre civil.

De plus, le statut LMNP renvoie à un régime fiscal propre. L’investisseur LMNP bénéficie d’un régime hybride puisque son résultat comptable est fiscalement déterminé comme une SCI IS durant les années de détention du bien.
En revanche, en cas de cession, la fiscalité est comparable à celle d’un bien exploité nu en location directe.
Ainsi, lorsqu’une SCI exerce de la location meublée (considérée comme une activité commerciale en droit fiscal), elle devient une société présentant une comptabilité commerciale. Les règles de calcul de l’impôt sur la plus-value en cas de cession seront donc distinctes de celles applicables en régime LMNP. Enfin, contrairement à la SCI, en régime LMP, les plus-values sont assujetties aux cotisations sociales SSI.

Une SCI est-elle assujettie à la TVA ?

Ça dépend. Les règles d’assujettissement d’une SCI à la TVA peuvent varier selon la nature des locaux meublés et le potentiel des locataires.
Lorsqu’il s’agit d’une location réservée exclusivement à l’habitation, la SCI est entièrement exonérée de TVA et ce, qu’importe s’il s’agit d’une location vide ou meublée.
Mais lorsqu’il s’agit en revanche d’une location à usage professionnel, la SCI devient assujettie à la TVA.

Donc avant de savoir si une SCI qui fait de la location meublée est assujettie à la TVA, il faut d’abord évaluer le caractère de la location, s’il s’agit d’une location à usage d’habitation ou professionnelle.

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Questions fréquemment posées :

Qu’est-ce qu’une location meublée ?

Contrairement à la location vide ou nue, la location meublée permet au locataire de s’installer immédiatement dès son arrivée. Il peut donc commencer en même temps à cuisiner, à dormir, se doucher…
Et pour cela, un bien immobilier mis en location meublée doit être équipé à minima :

• De luminaires ;
• D’une literie ;
• D’une table et des meubles pour s’asseoir ;
• De la vaisselle et des ustensiles de cuisine ;
• Des placards ou étagères de rangement ;
• De rideaux ou volets dans toutes les pièces ;
• D’un four et d’une table de cuisson ;
• D’un frigo et d’un congélateur ;
• Et de matériel pour l’entretien ménager du logement.
  

Quels sont les avantages et les inconvénients d’une location meublée ?

Avantages. La location d’un bien immobilier meublé requiert un minimum de confort imposé par la loi. Ce qui d’un point de vue investissement peut constituer un investissement de départ.

Cet investissement peut être facilement rentabilisé. En effet, lorsqu’il est équipé de meubles de qualité, un appartement équipé attire naturellement plus de clients, notamment les personnes qui voyagent beaucoup dans le cadre de leur travail.
De plus, la location meublé présente aussi d’importants avantages fiscaux selon qu’il s’agit d’une location meublée professionnelle ou d’une location meublée non professionnelle.

Inconvénients. Cependant, la location meublée n’est pas souvent plébiscitée dans des logements présentant une certaine surface. De plus, la situation géographique du bien y fait également beaucoup. La location meublée est plébiscitée dans les villes dites “étudiantes”. En revanche, dans certains endroits reculés elle n’est pas tout le temps adaptée.
Autant d’inconvénients qui poussent certains investisseurs et propriétaires de logement à préférer la location vide.

Est-il possible de faire de la location meublée en SCI ?

En principe non, parce qu’il s’agit d’une activité commerciale alors qu’une SCI est de nature civile. Toutefois, le droit fiscal n’interdit pas l’exercice de la location meublée pour les SCI à condition qu’elles soient imposables au régime fiscal de l’impôt des sociétés (IS).

Quels sont les avantages d’une SCI à l’IS (impôt sur les sociétés) ?

• Possibilité de faire une déduction de certaines charges fiscales;
• Bénéficier de l’amortissement fiscal des biens immobiliers de la société pour réduire la base imposable;
• Une imposition flexible pour les associés.

Quels sont les inconvénients d’une SCI à l’IS (impôt sur les sociétés) ?

• Impossibilité d’imputer les revenus en cas de déficit d’exploitation;
• Une imposition des plus-values professionnelles;
• L’obligation de tenir une comptabilité commerciale;
• Impossibilité à la SCI de revenir au régime fiscal de l’impôt sur le revenu (IR).

Conclusion

Une Société Civile Immobilière (SCI) désigne juridiquement un groupe de personnes réunies en tant qu’associés pour investir ensemble dans un patrimoine immobilier, familial ou professionnel.
Elle est de nature civile et donc soumise par défaut au régime fiscal de l’impôt sur le Revenu (IR). Mais lorsque la SCI met en location meublée l’un de ses biens immobiliers, elle perd sa nature civile devant la loi et devient une société commerciale.
Même si l’exercice d’une location meublée n’entraîne pas la nullité de la SCI, elle l’a contraint tout de même à un changement de régime fiscal, elle doit être désormais assujettie à l’impôt sur les sociétés (IS).
Toutefois, il existe certains montages juridiques qui permettent à une SCI d’exercer la location meublée tout en conservant son régime fiscal initial, l’IR.
Ce type de montages implique généralement la création d’une société commerciale. Chez TALT, nous accompagnons nos clients dans l’optimisation juridique et fiscale de ces stratégies.

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Quoi qu’il en soit, qu’il s’agisse de l’IR ou de l’IS, chaque régime présente des avantages et des inconvénients.
C’est pourquoi pour tirer le meilleur parti de votre choix fiscal, il est important de bien s’informer afin de peser le pour et le contre avant de s’engager.