Succession et immobilier : comment transmettre 1 million d’euros sans (presque) payer d’impôts ?

Ah, la France… son vin, sa gastronomie, ses grèves… et sa fiscalité. C’est presque devenu une marque de fabrique. Mais soyons honnêtes : ce n’est pas une spécialité dont on peut se vanter. En matière de succession immobilière, la France détient un triste record : une fiscalité parmi les plus lourdes au monde.

Bien sûr, on comprend l’idée de corriger certaines inégalités sociales par l’impôt. Mais à force d’accabler ceux qui ont travaillé dur pour constituer un patrimoine immobilier, on finit par décourager. 

En effet, chaque année, des familles se retrouvent contraintes de vendre une maison ou un appartement simplement pour payer les droits de succession. 

Mais il existe des solutions légales et efficaces pour anticiper. En utilisant les bons leviers, il est possible de transmettre un bien, ou même un patrimoine de plusieurs biens immobiliers, jusqu’à 1 million d’euros, sans (presque) payer d’impôts.

Dans cet article, je vais vous présenter plusieurs stratégies d’optimisation fiscale : la création d’une SCI familiale, le démembrement de propriété, les abattements légaux ou encore la donation-partage. 

Des outils parfois techniques, mais qui peuvent faire la différence entre un héritage amputé par l’impôt et une transmission réussie.

Comprendre la fiscalité successorale en France

Les règles de base des droits de donation et de succession

En France, les donations sont, en principe, soumises aux mêmes règles fiscales que les successions. Autrement dit, que vous décidiez de transmettre de votre vivant ou que le patrimoine passe par décès, le régime d’imposition repose sur le même barème.

Les droits de donation se calculent sur la valeur des biens transmis après déduction des abattements prévus par la loi. L’abattement le plus connu est celui de 100 000 € par parent et par enfant, renouvelable tous les 15 ans. Le barème progressif s’applique ensuite sur la part taxable :

• Jusqu’à 8 072 € : 5 % 
• De 8 073 € à 12 109 € : 10 %
• De 12 110 € à 15 932 € : 15 %
• De 15 933 € à 552 324 € : 20 %
• De 552 325 € à 902 838 € : 30 %
• De 902 839 € à 1 805 677 € : 40 %
• Plus de 1 805 677 € : 45 %

👉 Le saviez-vous ? Les enfants peuvent aussi donner jusqu’à 100 000 € à chacun de leurs parents ou grands-parents en exonération de droits. Et il existe d’autres abattements spécifiques :

• 31 865 € pour les donations aux petits-enfants,
• 15 932 € pour les donations entre frères et sœurs,
• 159 325 € pour les donations à une personne en situation de handicap, quel que soit le lien de parenté (cumulable avec les abattements classiques).

Pourquoi l’immobilier est un cas particulier

La succession d’un patrimoine immobilier est toujours plus compliquée que celle d’actifs financiers. Contrairement à un portefeuille de titres ou à de l’épargne, un appartement ou une maison n’est pas un actif liquide : il ne se partage pas facilement.

Cela crée deux difficultés majeures :

• le risque de conflits familiaux lors du partage,
• l’obligation de vendre le bien pour payer les droits de succession si les héritiers n’ont pas assez de liquidités.

Prenons un exemple simple : un appartement estimé à 1 million d’euros, transmis en pleine propriété à un enfant unique. Après abattement de 100 000 €, la base taxable est de 900 000 €. En appliquant le barème progressif, l’impôt peut dépasser 250 000 € de droits de succession. Autant dire que peu de familles ont cette somme disponible.

Une nouvelle exonération temporaire de dons prévue par la loi de finances 2025

La loi de finances pour 2025 a introduit une mesure exceptionnelle en matière de transmission familiale. L’article 71, I crée une exonération de droits de mutation à titre gratuit pour certains dons de sommes d’argent réalisés entre le 15 février 2025 (lendemain de la promulgation de la loi) et le 31 décembre 2026.

Concrètement, un parent ou un grand-parent (et, à défaut de descendance, un oncle ou une tante) peut donner jusqu’à 100 000 € à un même bénéficiaire en franchise de droits, dans la limite globale de 300 000 € par donataire. Cette exonération est codifiée à l’article 790 A bis du Code général des impôts.

Pour bénéficier du régime favorable, les sommes transmises doivent être affectées, dans les six mois qui suivent le don, à l’un des deux usages suivants :

• l’achat d’un logement neuf destiné à devenir la résidence principale du bénéficiaire ou celle de son locataire ;
• la réalisation de travaux de rénovation énergétique dans l’habitation principale du bénéficiaire.

Seuls les dons en numéraire (chèque, virement, mandat ou espèces) sont concernés, et ils doivent être consentis en pleine propriété.

Cette exonération temporaire est cumulative avec :

• le dispositif permanent des dons familiaux de sommes d’argent prévu à l’article 790 G du CGI (31 865 € par parent si le donateur a moins de 80 ans et que le bénéficiaire est majeur),
• ainsi qu’avec les abattements de droit commun (100 000 € pour un enfant, 31 865 € pour un petit-enfant, 5 310 € pour un arrière-petit-enfant, 7 967 € pour un neveu ou une nièce).

👉 En clair, cette mesure ouvre une nouvelle fenêtre d’opportunité pour transmettre des liquidités de manière totalement exonérée, tout en favorisant l’accès au logement et la transition énergétique. Pour les familles qui anticipent, elle peut représenter un complément stratégique aux abattements classiques.

 

Utiliser la SCI pour transmettre un patrimoine immobilier

Je dois l’avouer : je suis toujours surprise que la SCI (société civile immobilière) suscite autant de méfiance. On entend parfois qu’elle serait “compliquée” ou “risquée”. Pourtant, c’est un outil juridique ancien et éprouvé, qui, bien maîtrisé, peut devenir redoutablement efficace dans une stratégie de transmission.

Qu’est-ce qu’une SCI familiale ?

La SCI est une société créée pour détenir et gérer un ou plusieurs biens immobiliers. Dans une famille, elle permet d’éviter l’indivision (source de blocages fréquents), tout en facilitant la transmission du patrimoine par donation de parts sociales plutôt que par transmission directe du bien.

Les avantages fiscaux de la SCI en cas de transmission

1. La donation de parts sociales :
   Au lieu de donner l’appartement ou l’immeuble en direct, vous transmettez progressivement les parts de la SCI. C’est plus souple et cela permet d’adapter le partage entre héritiers.
2. La déduction de l’endettement :
   Lorsque la SCI a financé son acquisition par un emprunt, la valeur des parts tient compte du capital restant dû. Les droits de donation se calculent donc sur une base réduite.
   Exemple : une SCI détient un bien de 1 million d’euros financé par un emprunt dont 400 000 € restent à rembourser. La valeur nette taxable tombe mécaniquement à 600 000 €. La donation des parts est donc bien moins imposée que si le bien avait été détenu en direct.
3. La flexibilité des statuts :
   Les statuts de la SCI peuvent prévoir des clauses de gestion, des conditions d’agrément des nouveaux associés, etc., ce qui sécurise le patrimoine familial.

👉 À noter : dans une SCI, la donation de droits sociaux peut nécessiter l’agrément préalable des associés (selon les statuts). Et si vous détenez tout votre patrimoine en direct, il existe aussi la technique du montage OBO (Owner Buy Out) ou rachat par soi-même, qui peut s’avérer intéressante dans certains cas.

Optimiser avec le démembrement et la donation avec réserve d’usufruit

Le démembrement de propriété est sans doute l’un des outils les plus puissants pour réduire les droits de succession, tout en préparant la transmission d’un patrimoine immobilier.

Qu’est-ce que le démembrement de propriété ?

En droit français, la propriété d’un bien peut être découpée en deux droits distincts :

• L’usufruit : le droit d’utiliser le bien et d’en percevoir les revenus (par exemple, habiter une maison ou percevoir les loyers).
• La nue-propriété : le droit de disposer du bien, c’est-à-dire d’en devenir pleinement propriétaire le jour où l’usufruit s’éteint.

L’article 949 du Code civil dispose qu’« il est permis au donateur de faire la réserve à son profit ou de disposer, au profit d’un autre, de la jouissance ou de l’usufruit des biens meubles ou immeubles donnés ».

Concrètement, lorsqu’un parent fait une donation avec réserve d’usufruit, il transmet uniquement la nue-propriété du bien à son enfant, mais conserve l’usufruit jusqu’à son décès. La pleine propriété se reconstituera automatiquement sur la tête de l’enfant au décès du parent, sans aucun droit supplémentaire à payer.

Les avantages fiscaux de la donation avec réserve d’usufruit

La fiscalité du démembrement est particulièrement intéressante. La valeur de la nue-propriété dépend de l’âge de l’usufruitier, selon le barème prévu par l’article 669 du Code général des impôts. Plus le donateur est âgé, plus la valeur de la nue-propriété est élevée, mais elle reste toujours inférieure à la valeur en pleine propriété.

Prenons l’exemple de Mme MÈRE Noëlle, veuve, âgée de 80 ans, qui fait donation d’une maison estimée à 130 000 € à sa fille unique :

• En pleine propriété : après abattement de 100 000 €, la base taxable est de 30 000 €. Les droits de donation s’élèvent à 4 194 €.
• En nue-propriété avec réserve d’usufruit viager : à 80 ans, la nue-propriété représente 70 % de la valeur, soit 91 000 €. Après abattement de 100 000 €, la base taxable est de 0 €. Les droits dus tombent alors à 0 €.

Résultat : une économie définitive de  4 194 €, puisque la réunion de l’usufruit et de la nue-propriété au décès de la donatrice est exonérée de droits.

👉 Pour la donatrice, l’avantage est clair : elle conserve la jouissance du bien (droit d’habiter ou de percevoir les loyers). Pour la fille, la pleine propriété se reconstituera sans frais supplémentaires.

Donation avec réserve d’usufruit : quelle fiscalité à l’IFI ?

Seule limite : si le donateur conserve l’usufruit, le bien reste comptabilisé dans son patrimoine taxable à l’Impôt sur la Fortune Immobilière (article 968 du CGI). En clair : la valeur retenue est celle de la pleine propriété, sans aucun abattement lié au démembrement.

La jurisprudence a confirmé cette position : un usufruitier doit déclarer le bien dans son patrimoine pour sa valeur entière (Cass. com., 20 mars 2007, n° 05-16.751). En revanche, le nu-propriétaire, lui, n’a rien à déclarer à l’IFI.

Cela ne remet pas en cause l’intérêt fiscal de la donation, mais il faut en tenir compte dans une stratégie patrimoniale globale.

Cumuler démembrement et SCI

Pour aller encore plus loin, il est possible de combiner le démembrement avec une SCI. Dans ce cas, les parents conservent l’usufruit des parts sociales, et transmettent la nue-propriété à leurs enfants. L’assiette taxable est réduite à la fois par l’endettement de la SCI et par le démembrement, ce qui maximise l’efficacité fiscale.

L’impact d’une clause d’agrément sur la valorisation des parts de SCI démembrées

Lorsqu’un bien immobilier est détenu via une SCI, et que les parts sociales sont démembrées, la question de leur valorisation fiscale est cruciale. En ce qui concerne l’IFI, l’administration fiscale a eu à considérer que ces parts doivent être déclarées pour leur valeur vénale en pleine propriété, sans abattement lié au démembrement.

Mais une décision récente de la Cour de cassation (Cass. com., 15 février 2023, n° 20-19.451) est venue nuancer cette approche.

Dans cette affaire, des contribuables détenaient l’usufruit de toutes les parts d’une SCI. Ces parts comportaient une clause d’agrément, c’est-à-dire qu’elles ne pouvaient être cédées qu’avec l’accord des autres associés. Les contribuables soutenaient que cette restriction diminuait la valeur réelle de leurs droits, et demandaient une décote.

La cour d’appel avait rejeté leur demande, estimant que ni le démembrement ni l’absence d’indivision ne pouvaient justifier une réduction. La Cour de cassation a censuré ce raisonnement, reprochant aux juges du fond d’avoir écarté trop rapidement l’impact de la clause d’agrément.

👉 En clair : l’existence d’une clause d’agrément limitant la liquidité des parts peut justifier une décote sur leur valeur. Une nuance importante à prendre en compte dans les stratégies patrimoniales, notamment en matière d’IFI et de transmission.

Profiter des abattements et anticiper la transmission

La fiscalité successorale française est lourde, mais elle prévoit tout de même des abattements qui permettent, lorsqu’ils sont bien utilisés, de transmettre une part significative de son patrimoine sans droits. Le problème, c’est que trop de contribuables ne les utilisent pas à temps, et laissent passer des opportunités qui ne reviendront jamais.

L’abattement de 100 000 € tous les 15 ans

Chaque parent peut transmettre à chacun de ses enfants jusqu’à 100 000 € en franchise d’impôt, que ce soit par donation ou succession. Cet abattement se renouvelle tous les 15 ans.

Un couple avec deux enfants peut donc transmettre jusqu’à 400 000 € sans droits tous les 15 ans. Cela représente déjà une partie importante d’un patrimoine immobilier.

Les dons familiaux exonérés

À côté de l’abattement classique, il existe un dispositif spécifique prévu à l’article 790 G du CGI : les dons familiaux de sommes d’argent. Chaque parent peut donner 31 865 € (par chèque, virement, espèces…) à un enfant majeur ou un petit-enfant, à condition d’avoir moins de 80 ans au jour de la donation.

Ces dons sont cumulables avec les abattements classiques. Un couple avec deux enfants peut donc ajouter 127 460 € supplémentaires exonérés à transmettre en numéraire.

La stratégie d’anticipation sur plusieurs générations

La clé est de ne pas attendre la fin de sa vie pour agir. Plus la donation est faite tôt, plus on peut profiter de la remise à zéro des abattements tous les 15 ans.

Prenons un scénario concret :

• À 55 ans, un couple donne à ses deux enfants la somme maximale exonérée (400 000 €).
• À 70 ans, le même couple refait une donation, toujours exonérée (400 000 € supplémentaires).
• Avec les dons familiaux exonérés, ce sont près de 1 million d’euros transmis sans droits.

L’anticipation est donc essentielle. Attendre le décès pour transmettre, c’est s’exposer à une facture fiscale énorme et à la possibilité que les héritiers soient obligés de vendre les biens immobiliers familiaux.

Les techniques complémentaires pour alléger la fiscalité successorale

Au-delà des dispositifs classiques comme la SCI, le démembrement ou les abattements, il existe d’autres leviers qui permettent d’optimiser une transmission immobilière. Ces techniques sont parfois méconnues du grand public, mais elles peuvent représenter un gain fiscal significatif.

Prendre en charge les droits de donation soi-même

Lorsqu’une donation est réalisée, ce sont en principe les bénéficiaires (les enfants, par exemple) qui doivent payer les droits de donation. Mais le donateur peut décider d’acquitter lui-même ces droits.

L’avantage ? Le paiement par le donateur n’est pas considéré comme une donation supplémentaire. Autrement dit, l’administration fiscale ne le rajoute pas à la valeur transmise pour le soumettre à nouveau à taxation (BOI-ENR-DG-50-10-20 n°150).

👉 Exemple : un père fait une donation d’un appartement d’une valeur de 200 000 € à son enfant. Les droits dus s’élèvent à 18 194 € (après application de l’abattement). Si c’est le parent qui les règle, l’enfant recevra bien 200 000 € nets, et la prise en charge de ces 18 194 € ne sera pas taxée comme une transmission supplémentaire.

Attention toutefois : si le bien donné est vendu par la suite, et que c’est le bénéficiaire qui a réglé les droits, il ne pourra pas majorer son prix d’acquisition de ce montant pour réduire sa plus-value imposable.

👉 Astuce rapide : inutile de sortir l’aspirine, ces formules simples vous permettent de calculer vos droits de succession en quelques minutes.

La donation-partage : sécuriser et optimiser

La donation-partage est un outil particulièrement intéressant lorsqu’on a plusieurs enfants. Elle permet d’organiser le partage de son vivant, en fixant la valeur des biens au jour de la donation.

Fiscalement, c’est une arme redoutable : si les biens donnés prennent de la valeur avec le temps (par exemple un terrain constructible ou un bien immobilier situé dans une zone en forte tension), l’administration ne pourra pas revenir dessus. Les droits ont été calculés une fois pour toutes.

👉 Exemple : un père donne à chacun de ses enfants un appartement valant 200 000 €. Dix ans plus tard, au moment du décès du père, ces biens valent 300 000 € chacun. Aucun droit supplémentaire ne sera dû, même si la valeur a augmenté.

Au-delà de l’aspect fiscal, la donation-partage permet aussi d’éviter les conflits familiaux en fixant dès maintenant un partage équilibré.

👉 Le saviez-vous ? La loi permet d’assortir une donation ou un testament de certaines conditions, tant qu’elles restent licites. Exemple insolite : un père, qui détestait sa future belle-fille, avait prévu que si son fils était marié au moment de son décès, il n’hériterait qu’en usufruit, la nue-propriété revenant à une œuvre caritative. La Cour d’appel de Poitiers (17 février 1998) a validé cette clause, considérant qu’il s’agissait d’une modalité licite.

Les erreurs à éviter pour transmettre son patrimoine immobilier

Anticiper une succession ne consiste pas seulement à choisir les bons outils fiscaux, c’est aussi éviter certaines erreurs fréquentes qui peuvent coûter très cher aux héritiers.

Attendre le dernier moment

C’est sans doute l’erreur la plus répandue. Beaucoup de parents repoussent les donations, pensant qu’il sera toujours temps plus tard. Or, plus on attend, plus on réduit ses marges de manœuvre.

• Les abattements se renouvellent tous les 15 ans : si vous commencez à donner à 75 ans, vous n’aurez probablement pas le temps d’en profiter deux fois.
• Les barèmes du démembrement sont aussi liés à l’âge : plus vous êtes jeune au moment de la donation, plus la valeur de la nue-propriété est faible, et donc plus la transmission coûte peu.

Transmettre en pleine propriété

Donner un bien immobilier en pleine propriété, sans utiliser le démembrement, c’est se priver d’une optimisation majeure. La donation avec réserve d’usufruit réduit non seulement l’assiette taxable, mais elle permet aussi au donateur de conserver la jouissance du bien (occupation ou loyers).

Négliger la SCI

Beaucoup de familles hésitent à créer une SCI parce qu’elles la perçoivent comme complexe. Pourtant, dans de nombreux cas, elle simplifie la gestion et réduit la fiscalité de la transmission. Ne pas y réfléchir, c’est parfois passer à côté d’un levier d’économie considérable.

Oublier de renouveler les abattements

Chaque parent peut transmettre 100 000 € par enfant tous les 15 ans. Si vous laissez passer ce délai sans utiliser cet abattement, vous perdez une chance unique d’alléger la fiscalité future.

Sous-estimer les conflits familiaux

La succession ne se résume pas à une équation fiscale. Les tensions entre héritiers peuvent être dévastatrices, surtout lorsqu’il s’agit d’un bien immobilier indivisible. Ne pas préparer un partage clair (par exemple par une donation-partage) peut transformer un gain fiscal en un cauchemar familial.

Conclusion

Transmettre un patrimoine immobilier peut vite se transformer en casse-tête fiscal si l’on ne s’y prend pas assez tôt. Heureusement, le droit français offre de nombreux outils pour optimiser la succession : SCI, démembrement, abattements, donation-partage… Utilisés avec intelligence, ils permettent de réduire considérablement l’impôt et d’éviter à vos héritiers de devoir vendre les biens familiaux pour payer les droits.

Je m’appelle Nathalie GRANCHON. Je suis Guadeloupéenne et avocate fiscaliste inscrite au Barreau de Paris. J’ai fondé TALT, un cabinet qui accompagne les dirigeants d’entreprise, investisseurs et familles dans la structuration et la transmission de leur patrimoine.

Si vous souhaitez bénéficier d’une analyse personnalisée de votre situation et découvrir comment optimiser la transmission de votre patrimoine, n’hésitez pas à prendre rendez-vous avec moi ou un membre de mon équipe.

FAQ – Succession immobilière et transmission de patrimoine

Quels biens peuvent être transmis sans droits de succession ?
Certains biens bénéficient d’exonérations spécifiques :

• Les dons familiaux de sommes d’argent (jusqu’à 31 865 € sous conditions).
• Les transmissions dans le cadre de l’abattement légal de 100 000 € par parent et par enfant (renouvelable tous les 15 ans).
• Les dons en numéraire jusqu’à 100 000 € (par donateur et dans la limite de 300 000 € par bénéficiaire) réalisés entre 2025 et 2026, lorsqu’ils financent l’achat d’une résidence principale ou des travaux de rénovation énergétique.

Combien coûte une donation en nue-propriété ?
Le coût dépend de l’âge du donateur. Plus il est jeune, plus la nue-propriété vaut peu cher fiscalement. Par exemple, à 75 ans, la nue-propriété est évaluée à 70 % de la valeur totale du bien (selon le barème fiscal). Cela réduit l’assiette des droits de donation et permet de transmettre à moindre coût.

Peut-on transmettre un bien immobilier en exonération totale ?
Oui, dans certains cas. En combinant les abattements de 100 000 € tous les 15 ans, les dons familiaux exonérés et le démembrement, il est possible de transmettre un patrimoine immobilier important sans (presque) payer de droits. Mais pour y parvenir, il faut anticiper et bâtir une stratégie adaptée à sa situation familiale et patrimoniale.