La Société Civile Immobilière communément abrégée SCI désigne un statut juridique de société qui permet notamment aux membres d’une même famille d’optimiser la gestion patrimoniale et fiscale de leurs biens immobiliers.

Sa création requiert à minima la présence de deux membres associés et présente plusieurs avantages dont notamment la sécurité du patrimoine et l’allègement des charges fiscales lors d’une succession.

Mais pour certaines raisons, on peut bien vouloir créer une SCI seul. Alors :

• Est-il vraiment possible de créer une SCI seul ?
• Que prévoit la loi si un membre se retrouvait seul dans une SCI en cours de vie sociale ?
• Quels sont les risques liés à une SCI unipersonnelle et quelles sont les solutions de régulation ?

TALT s’est penché sur le sujet pour vous. Ensemble, découvrons la réponse à ces différentes questions pour une meilleure compréhension du fonctionnement d’une SCI à associé unique.

Est-il possible de créer une Société Civile Immobilière (SCI) seul ?

À priori, la réponse est NON et la loi est très claire à ce sujet. Il n’est pas légalement possible de monter une SCI unipersonnelle. Elle doit être obligatoirement composée de deux personnes tout au moins avant d’être juridiquement reconnue telle une SCI.

Et toute demande d’immatriculation d’une SCI avec un seul associé se verra systématiquement rejetée par le greffe du Tribunal de commerce.

En revanche, si la loi impose un nombre d’associés lors de la création d’une SCI, elle ne dit rien par rapport au type d’associé ni à la répartition des parts sociales entre les associés.

Ce qui permet de procéder à des montages juridiques et réussir à garder légalement une SCI à statut unipersonnel.

Quelles sont les possibilités de créer une Société Civile Immobilière (SCI) seul ?

Comme nous venons de le voir, la loi interdit d’avoir une SCI avec associé unique, mais il existe certaines astuces pour y arriver. Voici quelques solutions alternatives à utiliser pour créer une SCI unipersonnelle :

Astuce 1 : Créer la Société Civile Immobilière (SCI) avec un associé minoritaire

La première possibilité pour créer une SCI à statut unipersonnel est de répartir le capital de façon inégalitaire. L’idée est de garder presque la totalité des parts sociales pour avoir un contrôle quasi-personnel de la SCI.

Par exemple, vous pouvez détenir 99% du capital contre seulement 1% pour l’autre associé. Ce qui revient pratiquement à une SCI unipersonnelle dont vous êtes l’associé majoritaire avec un droit de contrôle quasi-personnel sur la gestion de la société.

Mais attention ! Si l’associé minoritaire est réduit à un rôle fictif sans aucun pouvoir décisionnaire, il pourrait être reconsidéré comme un prête-nom devant la loi.

C’est pourquoi en dépit des inégalités dans la répartition des parts sociales, il est important que l’associé minoritaire prenne part aux décisions de la SCI.

Astuce 2 : Créer la Société Civile Immobilière (SCI) avec un associé de paille

Contrairement à la SCI qui requiert obligatoirement la présence de deux associés au moins lors de la création, il existe d’autres formes de société qui peuvent être légalement composées d’un associé unique.

Il s’agit des sociétés SARL et SAS qui deviennent respectivement sous forme unipersonnelle l’EURL et la SASU.

En clair :

• Une SCI doit être constituée à minima de 2 personnes associées ;
• Une EURL est constituée d’un seul associé ;
• Et une SASU est constituée aussi d’un seul associé.

Ce qui amène à se demander quel profil d’associé est accepté lors de la création d’une SCI ?

La réponse est que la loi autorise aussi bien des personnes physiques que morales pour créer une SCI.

Cette possibilité de choix permet de recourir à des montages pour réussir à créer une SCI seul, mais avec deux associés :

• Créer votre SASU ou votre EURL ; 

• Ensuite choisir la SASU (ou l’EURL) en tant que personne morale et vous-même en tant que personne physique pour constituer les deux associés de votre SCI.  

Ainsi, vous respectez la dualité de votre SCI qui compte bel et bien 2 associés, mais dans les faits il n’y a qu’une seule personne dans la société.

Prenons un exemple :

Pour mieux comprendre, admettons que Adeline monte une EURL dont elle est l’associé unique. Ensuite, elle lance la procédure de création d’une SCI en se présentant elle-même comme le premier associé puis sa société EURL comme le second associé.

Devant les juridictions, sa SCI est composée effectivement de deux associés :

• Adeline, elle-même en tant que personne physique ;

• Et sa société EURL en tant que personne morale.

Le même montage peut s’effectuer avec une SASU. L’avantage est que vous réussissez à contourner la loi en créant une SCI à deux associés, mais avec une seule personne derrière la société.

De plus, ces deux formes de sociétés sont à responsabilité limitée, c’est-à-dire que la responsabilité des associés est évaluée à hauteur de leur apport. Aucun créancier ne peut donc vous poursuivre sur vos biens immobiliers personnels.

Il pourrait donc être plus avantageux d’intégrer la SASU ou l’EURL comme associé majoritaire afin de limiter au mieux les responsabilités de votre personne physique au sein de la SCI.

L’inconvénient est que vous vous retrouvez finalement avec deux sociétés créées, ce qui représente naturellement plus de coûts.

Toutefois, il est important de noter que cet ajustement juridique peut relever d’une fraude à la loi. Pour rappel, la fraude à la loi consiste à manipuler une situation juridique en respectant la loi dans son sens littéral, mais en la transgressant dans son esprit.

Mais en même temps, il n’existe pour l’instant aucune mesure prise sur la base de fraude à la loi qui soit appliquée contre cet ajustement pour créer une SCI seul.

Enfin, cette stratégie est particulièrement adaptée aux chefs d’entreprise souhaitant créer une Holding afin de bénéficier de tous ses avantages.

Astuce 3 : Créer la SCI avec un associé mineur

La troisième possibilité de créer une SCI seul est d’intégrer un mineur comme le second associé, votre enfant par exemple. Ainsi, jusqu’à ses 18 ans, vous pouvez décider seul de la gestion de la SCI tout en respectant bien sûr ses intérêts.

Quand il sera question de signer un document comme les statuts ou le formulaire de déclaration d’immatriculation d’une société civile, vous pouvez le faire en son nom.

Dans quels contextes une Société Civile Immobilière (SCI) peut-elle devenir unipersonnelle en cours de vie sociale ?

Il est vrai que la loi n’autorise pas la création d’une SCI à statut unipersonnel. Toutefois dans la pratique, il existe des circonstances qui peuvent amener l’un des membres à détenir légalement la totalité des parts sociales, devenant ainsi le seul associé de la société.

Il s’agit d’ailleurs d’une situation très fréquente en pratique.

En clair, il est donc possible qu’une SCI initialement montée avec plusieurs associés devienne en cours de vie sociale une société unipersonnelle. Voici les différents scénarios possibles qui peuvent occasionner une telle situation :

La cession des parts

Devant la loi, un membre d’une SCI a le droit de quitter la société à tout moment. Si cela arrivait, le membre sortant devra procéder légalement à une cession de ses parts sociales.

S’ils n’étaient que deux dans la société et que l’associé restant décide de racheter les parts cédées, il deviendra alors associé unique et la SCI pourra être requalifiée de société unipersonnelle.

Il peut s’agir d’une société familiale où l’un des membres souhaite devenir le seul propriétaire. S’il y a consentement mutuel, il peut acheter les parts des autres.

Cela peut être aussi le cas d’un divorce où l’un des partenaires initialement associés cède ses parts à l’autre partenaire.

Dans le cas de cession où un mineur est impliqué en tant qu’associé de la SCI, il faudra d’abord avoir l’autorisation d’un juge de tutelle avant d’officialiser la cession des parts.

Dans tous les cas, si les parts sociales de la SCI arrivaient à être détenues par un associé unique, la loi lui offre un délai de 1 an pour se régulariser et faire intégrer un nouvel associé.

Faute de quoi, la SCI peut faire l’objet d’une poursuite par un tiers auprès du Tribunal de Commerce pouvant déboucher sur une dissolution de la société. Nous y reviendrons plus en détail.

Le décès d’un des deux seuls associés de la SCI

Le deuxième scénario possible où les parts sociales d’une SCI peuvent se retrouver dans les mains d’un seul associé est le décès du second associé.

Dans une pareille situation, l’associé qui est encore en vie pourra racheter les parts du défunt si une clause d’agrément est prévue dans les statuts de la SCI.

En effet, il est possible de prévoir dans les statuts de la société une clause d’agrément interdisant aux héritiers de devenir associés de la SCI si l’un des associés de départ arrivait à décéder.

Selon l’article 1861 du Code Civil, les héritiers d’un associé décédé ne pourront hériter des droits sociaux de leur parent défunt uniquement que si les statuts de la SCI n’obligent pas l’agrément de l’assemblée générale des associés.

Si l’associé restant a donc la possibilité de racheter les parts sociales du défunt, il peut refuser l’arrivée d’un héritier comme étant associé, devenant ainsi le seul propriétaire de la société.

Mais attention, si les parts de la personne décédée sont transmises à son partenaire après son décès, il n’y a aucune possibilité d’agrément. Le partenaire héritera des parts sociales de son conjoint.

Le retrait d’un des deux seuls associés

Selon l’article 1869 du Code Civil, tout associé dispose le droit de se retirer à tout moment de la société civile immobilière en respectant les conditions statutaires.

Il a aussi le droit de se faire rembourser la valeur du capital qu’il a injecté dans la SCI. Ce qui offre la possibilité à l’associé restant de racheter ses parts pour en détenir la totalité.

Pour empêcher l’associé sortant de vendre ses parts à une tierce personne, une clause de préemption peut être préalablement rédigée l’obligeant à proposer la vente de ses parts en priorité à l’associé restant.

S’il arrivait effectivement à les racheter, les parts de l’associé sortant lui seront reléguées faisant de lui désormais le seul propriétaire de la SCI.

Le rachat peut aussi être effectué au nom de la SCI. Dans ce cas de figure précis, les parts détenues par l’associé sortant seront annulées. L’associé restant devient alors associé unique, mais la valeur du capital social de la SCI peut connaître une réduction.

Quels sont les risques d’avoir une Société Civile Immobilière (SCI) avec un associé unique ?

Lorsqu’une SCI devient unipersonnelle en cours de vie sociale, les différentes parties engagées sont exposées à des risques. Voici ce qu’on peut observer à divers niveaux :

Les risques pour l’associé majoritaire

Risque de dissolution de la SCI

Après le départ d’un des deux seuls associés d’une SCI, la totalité des parts sociales peut se concentrer en une seule main. C’est une situation qui représente une cause de dissolution de la société, mais cette dissolution ne prend pas effet immédiatement.

Durant la première année, à compter de la date de départ de l’associé partant, le nouvel associé unique ne risque rien. La SCI peut continuer à exister légalement malgré son statut unipersonnel.

En clair, après le départ de votre associé, vous disposez d’un délai d’1 an pour régulariser la situation en intégrant au minimum une nouvelle personne comme associé dans la société. Mais après expiration de ce délai, vous encourez une sanction auprès de la justice.

En effet, toute personne peut saisir le greffe du Tribunal de commerce et demander la dissolution de votre société si elle est toujours constituée d’un seul associé. Il peut s’agir par exemple d’un héritier de l’associé sortant ou d’un créancier.

Cependant, il est important de rappeler que suite à une telle plainte, le tribunal peut vous accorder à nouveau un délai supplémentaire de 6 mois pour vous mettre à jour.

Sinon, lorsque personne ne formule de demande de dissolution contre votre SCI, elle peut subsister légalement des années durant même après le départ de votre associé.

Mais attention, s’il arrivait qu’entre temps vous désiriez modifier les statuts de la SCI, le tribunal peut rejeter votre demande en raison de votre irrégularité.

Refus de cession de parts de l’associé minoritaire

Lorsque vous montez une SCI avec un associé minoritaire, il est difficile d’avoir la garantie qu’il pourra accepter céder ses parts. Et c’est justement là que réside le second risque pour l’associé majoritaire.

En effet, un associé ne peut pas être forcé à céder ses parts. De plus, il n’est pas rare de voir des parts d’une société gagner en valeur avec le temps. Ce qui augmenterait le prix de la cession et l’assiette fiscale.

C’est pourquoi il est important d’inclure préalablement dans les statuts de votre SCI, une clause d’agrément qui prévoit le rejet de nouvelle personne en cas de décès du second associé pour ne pas compliquer la situation.

Les risques pour l’associé minoritaire

Pour l’associé minoritaire, il est possible qu’il soit requalifié de prête-nom. Ce qui lui retire le titre d’associé aux yeux de la loi.

De plus, lorsqu’il décide de céder ses parts sociales, il n’est pas pour autant déchargé de ses responsabilités financières envers la SCI, pas immédiatement en tout cas. Ce qui peut être dangereux en cas d’une mauvaise gestion des ressources de la SCI par l’associé majoritaire.

Par exemple, même après avoir quitté la SCI, un associé minoritaire peut toujours faire l’objet de poursuite auprès d’une banque en cas de dette non soldée.

Il est vrai que la responsabilité des associés d’une SCI varie en fonction de leurs parts sociales, mais un créancier peut toujours poursuivre un associé bien qu’il ait déjà cédé ses parts au sein de la société.

Comment empêcher la dissolution de votre Société Civile Immobilière (SCI) ?

Lorsque vous vous retrouvez seul dans une SCI après le départ de votre associé, il s’agit d’une situation d’irrégularité aux yeux de la justice qui pourrait entraîner la dissolution et la liquidation de votre société.

Pour vous éviter d’en arriver là, deux grandes solutions alternatives s’offrent à vous :

• Faire intégrer un nouvel associé dans la SCI

• Ou procéder à un montage juridique pour continuer à rester légalement le propriétaire de la SCI

Intéressons-nous à chacune de ces solutions :

Faire intégrer un nouvel associé dans la SCI

Pour réguler la situation de votre SCI après le départ de votre associé, la loi prévoit que vous fassiez entrer un nouvel associé dans la société. Et là aussi, pour le faire, plusieurs options s’offrent à vous :

La cession des parts

Pour intégrer une nouvelle personne dans votre société, vous pouvez choisir de céder un pourcentage des parts sociales à un tiers. Il peut s’agir de votre enfant, de votre conjoint ou de quelqu’un qui n’est pas forcément membre de votre famille. La cession des parts se fait contre de l’argent et doit être formalisée par écrit dans un acte de cession.

Pour cela, une copie de l’acte doit être envoyée au Tribunal de commerce pour être approuvée et reconnue légalement. Après quoi, le nouvel associé pourra disposer des droits dans la société au prorata de ses parts sociales.

La donation des parts

Il s’agit aussi d’une forme de cession de parts à la différence qu’elle est gratuite ici. En dehors de l’aspect de gratuité, le reste de la procédure et des conséquences demeurent les mêmes comme pour la cession de parts moyennant de l’argent que nous avons précédemment abordée.

Cette forme de cession de parts est généralement utilisée pour faire intégrer un héritier dans la SCI, une façon moins onéreuse d’effectuer une transmission du patrimoine familial.

L’augmentation de capital

La dernière solution pour faire intégrer un nouvel associé dans une SCI est d’augmenter le capital de la société. Il faut reconnaître qu’il s’agit d’une alternative un peu compliquée à moins que la société soit à capital variable.

Procéder à un montage juridique pour continuer à rester légalement le seul propriétaire de la SCI

Si vous ne souhaitez pas ou ne pouvez pas intégrer une personne physique comme associé à votre SCI, il est possible d’y ajouter une personne morale, notamment une SASU ou une EURL en guise de second associé.

Mais pour que vous demeuriez l’unique propriétaire dans la SCI, il faudrait que la SASU ou l’EURL soit enregistrée en votre nom. Pour en savoir plus sur ce montage juridique, vous pouvez remonter un peu plus haut, dans la section « Quelles sont les possibilités de créer une SCI seul ? ».

Conclusion

Si la loi interdit de monter une SCI avec un seul associé, répartir les parts sociales de façon inégale (99,9% et 0,1% par exemple) pour un contrôle quasi-unipersonnel de la société est légalement possible.

Cependant, cela présente un risque pour l’associé minoritaire qui peut être requalifié de « prête-nom ». Ce qui veut dire qu’il n’est pas considéré tel un véritable associé de la SCI devant la loi. Mais il reste toujours responsable envers la société à hauteur de la taille de ses parts sociales.

En cours de vie sociale de la SCI, il existe des événements qui peuvent amener l’associé majoritaire à détenir la quasi-totalité des parts sociales, devenant ainsi le seul propriétaire légal de la société.

Si cela arrivait, la loi prévoit un délai de 1 an pour que l’associé unique fasse intégrer un second associé afin de régulariser la dualité de la SCI. Passé ce délai, sa société peut être saisie à tout moment par tierce personne auprès du greffe du Tribunal de commerce. La SCI risque alors d’être dissoute et liquidée si la situation d’irrégularité n’est pas réglée.

Chez TALT, nous disposons d’une équipe qualifiée et expérimentée pour vous accompagner dans toutes vos démarches en rapport avec votre SCI.

Qu’il s’agisse de créer votre SCI avec des associés ou tout seul ou pour régulariser votre SCI afin d’éviter sa dissolution, nous saurons vous apporter le suivi nécessaire pour une gestion légale et optimisée de votre patrimoine immobilier.

Questions fréquemment posées :

Pourquoi créer une SCI ?

La création d’une SCI présente plusieurs avantages tels que :

• Une meilleure gestion du patrimoine familial ;

• Acheter et gérer un bien immobilier en couple ;

• Une meilleure gestion du patrimoine professionnel ;

• La gestion courante de la SCI est déléguée au(x) gérant(s) de la société.

• La facilité dans le processus de transmission du patrimoine immobilier ;

• L’optimisation de la gestion fiscale du patrimoine immobilier ;

• La facilité d’aménagement des statuts de la SCI ;

• La possibilité aux associés de céder à tout moment leurs parts sociales au sein de la SCI, gratuitement ou moyennant de l’argent ;

• La possibilité aux membres associés de modifier le capital social de la SCI ;

• Le partage entre associés des coûts de la SCI.

Peut-on créer une SCI seul ?

À priori, la loi n’autorise pas la création d’une SCI à statut unipersonnel. Toutefois, elle reste assez flexible pour tolérer certains montages juridiques qui peuvent permettre à un seul associé de détenir la totalité des parts sociales. Les chefs d’entreprise trouveront donc de nombreux avantages dans cette stratégie montage Holding SCI.

Chez TALT nous accompagnons des chefs d’entreprise dans la structuration de cette stratégie et du montage Holding SCI.

Pour toute demande d’information vous pouvez si vous le souhaitez demander à être recontacté. Vous pouvez également contacter un membre de l’équipe directement en composant ce numéro : 01 83 75 73 77.

Comment créer une SCI ?

La création d’une SCI nécessite :

• La rédaction des statuts de la société ;

• Le capital social de la SCI ;

• La publication d’un avis de création de la SCI dans un journal d’annonce légale ;

• La demande d’immatriculation de la SCI dans le registre du commerce et des sociétés RCS auprès du greffe du Tribunal de commerce ;

• Le choix du régime d’imposition.

Quels sont les inconvénients de la création d’une SCI ?

• La complexité du processus de création d’une SCI ;

• La tenue d’une assemblée générale annuelle ;

• Une gestion comptable obligatoire de la SCI.

Quelles sont les différentes formes de SCI qui existent ?

En fonction de l’objet social choisie, on peut distinguer plusieurs formes de SCI :

• La SCI de location
• La SCI familiale
• La SCI d’attribution
• La SCI de construction-vente

Quelles sont les possibilités de créer une SCI seul ?

Pour monter une SCI seul, vous avez la possibilité de procéder à plusieurs montages juridiques à savoir :

• Créer la SCI avec un associé minoritaire pour une répartition inégalitaire des parts sociales (99% et 1% par exemple) ;

• Créer la SCI avec un associé de paille (une SASU ou une EURL comme second associé par exemple) ;

• Créer la SCI avec un associé mineur pour décider de la gestion de la société jusqu’à ses 18 ans.

Dans quels contextes une SCI peut-elle devenir unipersonnelle en cours de vie sociale ?

Il existe des événements dans la pratique qui peuvent amener un associé à se retrouver légalement seul dans une SCI :

• La cession des parts des autres associés ;
• Le décès d’un des deux seuls associés de la SCI ;
• Le retrait d’un des deux seuls associés de la SCI.

Quel est le principal risque d’une SCI à associé unique ?

Le principal risque d’une SCI à statut unipersonnel est le risque de dissolution et de liquidation de la société 1 an après le départ de l’autre associé.

Toutefois, une fois ce délai expiré, l’administration reste tout de même tolérante et peut laisser la SCI subsister indéfiniment tant qu’un tiers ne saisit pas le Tribunal de Commerce pour demander la dissolution de la société.

Mais là encore, la loi peut accorder un délai supplémentaire de 6 mois pour que l’associé unique puisse régulariser la situation de la SCI.

Comment éviter la dissolution d’une SCI ?

Lorsque les parts sociales d’une SCI sont réunies dans une seule main, il est important de se régulariser afin d’éviter le risque de dissolution de la société. Pour cela, l’associé unique de la SCI peut :

• Faire intégrer un nouvel associé dans la SCI soit par :
  • Cession des parts
  • Donation des parts
  • Augmentation du capital de la société.

• Procéder à un montage juridique pour continuer à rester légalement le seul propriétaire de la SCI

En tant qu’investisseur immobilier, le montage holding SCI est souvent évoqué lorsqu’il s’agit d’optimiser sa fiscalité pour réinvestir. 

Aussi, si vous êtes gérant de votre société et investisseur, créer une holding peut être la bonne solution pour payer moins d’impôt et faire circuler les fonds entre vos sociétés.

Mais qu’est-ce que le montage holding SCI ? Comment tirer avantage des effets de levier liés à ce montage pour accroître son enrichissement financier ?

Notre avocat fiscaliste vous aide à comprendre le montage holding SCI et ses avantages.

Comprendre le schéma d’un montage holding avec des SCI

Qu’est-ce qu’un montage Holding avec des SCI ?

Contrairement à une SCI (société civile immobilière) classique dans laquelle vous gérez et détenez les biens immobiliers en nom propre, avec un montage Holding et SCI, un intermédiaire apparaît : la société holding. Ainsi, on distingue une société “mère” (la holding) de ses sociétés “filles” (les filiales ou SCI).

La société “mère” est la holding qui détient la majorité des parts sociales de plusieurs SCI, ses filiales, qui elles-mêmes gèrent un patrimoine immobilier.

Alors, dans le schéma d’un montage holding et SCI, vous ne gérez plus directement le patrimoine immobilier, puisque c’est la holding qui organise et détient les parts des SCI.

Cette société intermédiaire, vous permet de bénéficier d’avantages fiscaux, juridiques et financiers considérables.

Les avantages majeurs du montage holding et SCI

• Le régime mère fille pour éviter la double imposition

Le principe est de faire remonter les dividendes au niveau de la holding en évitant une lourde fiscalité. Dans le cas où les SCI gèrent des biens immobiliers mis en location, les dividendes correspondent aux loyers et éventuellement aux plus-values immobilières générées par les ventes des biens. Grâce à ce régime, les dividendes sont peu fiscalisés en remontant dans la holding, mais 5% des bénéfices restent tout de même imposés entre les mains de la holding. Pour se faire, toutes les SCI du groupe doivent avoir opté pour l’impôt sur les sociétés. En effet, si une des SCI du groupe est taxé à l’IR (impôt sur le revenu) cet avantage n’est pas envisageable. 

• Le régime de l’intégration fiscale pour réduire l’imposition

Dans le cas d’un montage holding SCI, la déclaration fiscale de chaque SCI est lissée au niveau de la holding. Dans cette hypothèse les résultats négatifs de certaines SCI viennent diminuer les forts bénéfices de d’autres SCI. Ainsi, l’imposition globale au niveau de la holding est potentiellement plus douce. Dans ce cas également, toutes les SCI doivent avoir opté pour l’impôt sur les sociétés et la holding doit posséder au minimum 95 % des parts des SCI filiales.

• Les conventions de trésorerie pour optimiser la circulation des fonds

Grâce aux conventions de trésorerie, la circulation des flux est facilitée d’une SCI à l’autre. Cet accord rend possible le transfert de fonds d’une SCI en situation bénéficiaire à une SCI en manque de trésorerie. 

SCI détenues par une holding : pourquoi faire ce choix ?

La holding immobilière pour investir via des SCI

En tant qu’investisseur immobilier, l’objectif est de pouvoir acquérir à un rythme soutenu des biens immobiliers dans le but d’en tirer le maximum de profit, et ce, tout en limitant son imposition.

Si vous détenez plusieurs SCI IR, les bénéfices dégagés seront intégrés dans votre déclaration de revenu personnelle. Vous serez donc imposé au titre de votre TMI avant de pouvoir réinvestir. Mais, si vous détenez une holding, ces dividendes ne seront que peu fiscalisés en remontant vers la société mère.

Par conséquent, si vous êtes un investisseur immobilier et que vous souhaitez étendre votre patrimoine en limitant votre imposition, le montage holding avec SCI est une solution à envisager.

Le montage holding SCI permet de protéger votre patrimoine familial

Créer une holding est la solution idéale pour protéger une entreprise familiale au décès du fondateur.

Ainsi, avec une holding, si un héritier possède au moins la moitié des parts d’une SCI, il sera majoritaire et aura la totalité du pouvoir pour toutes les décisions.

En effet, grâce à cette structure, vous pouvez séparer capital et pouvoir. Dans cette hypothèse, il est possible d’accorder des droits de vote plus importants aux héritiers pour éviter la disparition de l’entreprise familiale.

Profiter de l’effet de levier de la holding pour emprunter en SCI

Il est également judicieux d’opter pour le montage holding et SCI dans l’objectif d’augmenter son pouvoir de négociation avec les établissements prêteurs. D’apparence plus solide, les conditions financières accordées à la holding dans le cadre d’un emprunt bancaire sont dans certaines circonstances plus intéressantes que si le prêt avait été initié par les SCI de manière individuelle.

Montage holding SCI : quand êtes-vous concerné ?

La création d’une holding occasionne de multiples frais (comptabilité, gestion…) alors encore faut-il être certain de la créer au bon moment. Vous l’aurez compris, il faut que les avantages de ce montage soient nettement supérieurs aux frais qu’il engendre.

Votre société ne doit pas forcément être valorisée à plusieurs dizaines de millions d’euros pour profiter des avantages du montage holding SCI.

En effet, cette option est de plus en plus envisagée par les dirigeants de sociétés de petite taille. Ainsi, la holding peut détenir des participations dans votre société et dans une SCI dans laquelle vous êtes gérant. Vous pourrez ainsi bénéficier des avantages fiscaux, financiers et juridiques de ce montage.

Ce qu’il faut retenir :

• On parle d’un montage holding SCI lorsqu’une holding détient des parts dans plusieurs SCI ;

• Le montage holding SCI permet d’optimiser sa fiscalité sur les bénéfices de l’ensemble des SCI du groupe et de faire circuler les fonds simplement entre ces sociétés ;

• Le montage holding SCI permet de bénéficier d’effets de levier pour investir davantage.

La Holding, terme issu du verbe anglais to hold “tenir” est une société mère qui détient des participations dans une ou plusieurs sociétés filles. Créer une holding c’est rassembler prise de décision et gestion financière de plusieurs sociétés au sein d’une même entité.

Fascinant au regard de ses multiples avantages, le montage holding nécessite tout de même d’être informé sur les différentes formalités avant de se lancer dans l’inconnu

Comment créer une holding ? Quelle est la marche à suivre pour éviter l’échec total du projet?

Voici la panoplie d’astuces et de conseils d’un avocat-fiscaliste pour optimiser le montage de votre holding.

Comment créer une holding ?

Il est possible de créer une holding de deux manières différentes :

• créer une holding par le haut : la constitution de la holding a été faite à partir des titres provenant d’autres sociétés (cessions de part ou apport). Cette société mère détient un nombre important de parts dans les sociétés filles, ses filiales ;

• créer une holding par le bas : dans ce cas, la holding apporte son activité à une société fille qui devient sa filiale. Ici, l’apport partiel d’actifs de la holding permet d’obtenir en échange des titres de la société fille.

Holding animatrice ou holding passive ?

Il existe deux grandes catégories de holding :

• Les holdings passives (holdings pures) : se concentrent uniquement sur la gestion du patrimoine mobilier des sociétés filiales. Leur activité se résume à gérer uniquement les participations au capital social des autres sociétés.

• Les holdings animatrices : contrairement aux holdings passives, les holdings animatrices interviennent dans la politique de gestion des activités de ses filiales en interne. Elles contrôlent et agissent au sein des sociétés filles en intervenant pour des prestations administratives, financières ou encore juridiques.

Quel statut juridique choisir pour créer sa holding ?

Le moment est venu de choisir le statut juridique de votre holding et vous vous interrogez. Les formes juridiques les plus fréquentes pour la création d’une holding sont la SAS, la SARL et la SCI.

Le choix de la forme juridique dépendra de plusieurs critères :

• du nombre d’associés dans la société ;

• du nombre d’associés dans la société ;

• de l’activité de la holding.

Par exemple, une holding ayant comme forme sociétale la société civile ne pourra, comme son nom l’indique, avoir qu’une activité civile. Elle ne pourra pas détenir les parts d’une société d’exploitation par exemple. D’autre part, il faudra être minimum deux associés pour pouvoir créer le montage.

Quel objet social choisir pour votre holding ?

Le choix de l’objet social de votre holding sera indiqué dans les statuts de la société. Il ne doit pas être négligé. En effet, il est important de prendre le temps de le définir au départ, puisque s’il doit être changé par la suite, cette opération générera des coûts supplémentaires de modifications statutaires.

La définition de l’objet social dépendra des objectifs qui sous-tend le choix de la création de votre holding.

Si vous vous interrogez sur l’objet social à indiquer dans les statuts, repensez aux stratégies commerciales et financières qui motivent votre projet. Par exemple, l’objet social d’une holding passive sera la participation financière dans d’autres sociétés.

Création d’une holding : quels sont les coûts ?

Comme toute création de sociétés, créer une holding engendre des coûts.

Les frais en lien avec le choix de la forme juridique sont :

• les frais d’annonce légale ;

• les formalités de greffe ;

• le coût lié à la rédaction d’actes.

L’étape décisive de création d’une holding doit être judicieusement réfléchie et organisée dans une stratégie future de réduction de frais, notamment d’un point de vue de l’optimisation fiscale.

Pour éviter l’accumulation de frais, TALT vous accompagne dans l’ensemble du processus de création de votre holding. Notre équipe d’avocats et juristes vous aidera à y voir plus clair pour définir les tenants et les aboutissants de votre projet. Un accompagnement expert est souvent indispensable pour éviter de mauvaises surprises financières par la suite.

Pourquoi créer une holding ?

Pourquoi créer une holding ?

D’un point de vue opérationnel, créer une holding est une stratégie très utile.

En effet, cette stratégie facilite la compréhension des rôles de chaque société au sein du groupe.

En effet, la holding pourra centraliser des fonctions (administratives, politiques, marketing, humaines, informatiques…) et laisser aux filiales la possibilité de se concentrer sur leur activité principale.

Par exemple, si vous avez des parts dans plusieurs SCI, préférez le montage holding SCI. Ainsi, il sera plus simple d’organiser la circulation des flux entre les SCI et de projeter de nouveaux investissements.

Alors, la création d’une holding est au service d’une optimisation du temps et permet de réaliser des économies considérables dans une stratégie globale de réduction des coûts.

Créer une holding pour optimiser la fiscalité de ses sociétés

Il existe de nombreux avantages fiscaux liés au montage holding.
Deux régimes d’optimisation fiscale sont particulièrement avantageux :

• le régime mère-fille : permet d’éviter la double imposition en offrant une exonération fiscale partielle des dividendes en provenance des sociétés filles.

• le régime d’intégration fiscale : permet de regrouper les bénéfices produits par les différentes sociétés du groupe dans le but d’obtenir une seule et même imposition au niveau de la holding. Mais la holding doit détenir 95 % du capital social des filiales et celles-ci doivent toutes être soumises à l’impôt sur les sociétés.

Création d’une holding : les avantages financiers

• Une capacité d’emprunt plus forte : faire un prêt au niveau de la holding permet la mise en place de technique de type LBO (« Leverage by out« ). Il s’agit d’un effet de levier considérable puisque dans cette hypothèse c’est la holding qui va s’endetter pour racheter les titres de la « société cible filiale » et qui pourra déduire les intérêts d’emprunt. D’autre part, la transparence des activités au sein d’une holding étant plus claire, la banque offre une confiance plus grande pour la réalisation d’un prêt au niveau d’une holding qu’au niveau d’une filiale ou d’un simple actionnaire.

• La protection de votre patrimoine personnel : en cas de faillite de la holding, votre patrimoine personnel ne sera pas impacté. Mais, en cas d’emprunt, la banque peut vous demander une caution personnelle. Alors, ouvrez le champ des possibles en proposant d’autres garanties.

• Une circulation des fonds optimale entre les sociétés : les conventions de trésorerie au sein d’une holding permettent de faire circuler l’argent au sein du groupe pour éviter un décalage entre les sociétés qui ont un fort besoin de trésorerie et celles qui ont un surplus de trésorerie non affecté. Il est donc possible de réaliser des avances ou des prêts au sein des différentes sociétés du groupe.

Créer une holding : tout savoir pour anticiper les risques

Attention à l’abus de droit

Lorsque vous créez une holding, il faut veiller à ce que l’objectif des activités réalisées projette toujours une conséquence économique. Cela signifie que les opérations ne doivent pas appauvrir une filiale pour en favoriser une autre.

En effet, lors de la création d’une holding, l’intérêt économique doit privilégier l’intérêt fiscal, autrement, l’opération est assimilée à un abus de droit.

Les conséquences financières peuvent alors être une annulation de la déductibilité des charges ou une réintégration de certains produits dans la comptabilité.

L’échec du plan financier

Dans le cas où la holding ne tiendrait pas d’objectifs financiers, une restructuration du montage sera obligatoire. Anticiper toutes les situations de secours au démarrage en sollicitant l’accompagnement de professionnels (avocats ou juristes) représente un investissement plus que rentable.

Eviter l’acte anormal de gestion

L’acte anormal de gestion est un risque important lors de la création d’une holding. Les frais investis par les différentes sociétés du groupe doivent être parfaitement définis.

Par exemple, le rachat par la holding de ses propres titres peut vous permettre d’engranger du capital. Mais attention, ce type de schéma peut être remis en cause par l’administration lorsqu’il n’a pas été réalisé dans l’intérêt de la société.

Les astuces de TALT pour créer une holding à moindre coût

1. Bien définir les objectifs de son projet pour savoir quel type de holding créer.
2. Investir dans un accompagnement juridique et fiscal pour réduire les coûts sur le long terme.
3. Se faire accompagner par des professionnels experts pour éviter l’échec du projet ainsi que les sanctions fiscales.

Le montage en holding comporte de très nombreux avantages dont le premier est de créer une structure intermédiaire entre l’entreprise et le patrimoine privé de l’entrepreneur. La société holding a donc pour fonction de détenir (de l’anglais « hold ») des titres de participation. Elle peut éventuellement avoir une activité propre liée ou non à celle de ses filiales mais elle permet de structurer et d’optimiser le patrimoine de l’investisseur. 

Avantage n°1 du montage en holding : le régime Mère-Fille

L’un des avantages du montage en holding est de permettre l’exonération des dividendes grâce au régime Mère-fille.

Qu’est ce que le régime Mère-Fille ?

Le régime Mère-Fille permet d’éviter que les bénéfices d’une filiale ne soient soumis à une double imposition. En effet, cette double imposition se manifesterait d’abord au niveau de la filiale, puis, en cas de distribution, au niveau de la holding.

Ainsi, la société mère peut recevoir les dividendes qui lui sont versés sans autre charge fiscale que celle de la réintégration d’une quote-part de frais et charges – ci-après « QPFC ». (CGI, art. 145 et 216).

Ainsi, les dividendes versés par la filiale sont retranchés du bénéfice de la holding déduction faite d’une QPFC est fixée à 5% du produit total des participations. Pour les dividendes versés entre des sociétés appartenant à un même groupe d’intégration fiscale, le taux de cette QPFC est fixé à 1%.

Existe t-il des spécificités pour les sociétés immobilières ?

Dans le domaine de l’immobilier certaines sociétés ne peuvent pas bénéficier du régime spécial. Il s’agit des :

• SICOMI (sociétés immobilières pour le commerce et l’industrie);
• SIIC (sociétés d’investissement immobilières cotées);
• SPPICCAV (sociétés de placement à prépondérance immobilière à capital variable).

Les produits distribués par ces sociétés à statut spécial sont exclues du régime car prélevés sur des bénéfices exonérés d’IS.

Pourquoi éviter l’imposition en nom propre?

Notons que le dirigeant d’une société opérationnelle qui veut investir dans l’immobilier va devoir procéder à une distribution de bénéfices. Cette distribution de bénéfice est alors imposée entre les mains du dirigeant.

En effet, depuis le 1er janvier 2018 ces revenus relèvent d’une imposition à taux fixe de 12,8%, auquel s’ajoutent les prélèvements sociaux (17,2%) pour un montant global de 30%. Cependant, si cette imposition est de principe, l’entrepreneur reste toujours en droit d’opter pour le barème progressif de l’impôt sur le revenu.

Très important. L’option est globale. Elle entraîne l’application du barème progressif de l’impôt sur le revenu à tous les revenus relevant normalement du PFU. L’investisseur ne pourra donc pas combiner PFU pour certains revenus et barème progressif pour d’autres. En cas de doute n’hésitez pas à vous faire conseiller par un avocat fiscaliste.

Ce montage permettra à l’investisseur d’utiliser les bénéfices de la société opérationnelle pour bâtir son patrimoine immobilier en franchise d’impôts.

Comment opter pour le régime Mère-Fille ?

L’option pour le régime est annuelle. Aucun formalisme n’est nécessaire pour réaliser l’option. Il suffit d’indiquer l’option en la mentionnant sur la liasse fiscale (BOI-IS-BASE-10-10-10-10 n°30).

Quelles conditions doit respecter la filiale ?

Forme juridique. Le régime Mère-Fille s’applique quelque soit la forme juridique de la filiale distributrice. Cependant, la grande majorité des holding prenne la forme d’une SAS ou SARL pour les raisons suivantes : 

• responsabilité des associés;
• possibilité d’exercer une activité commerciale;
• imposition nécessaire à l’impôt sur les sociétés.

Siège social. Peu importe le lieu d’implantation de son siège social. Toutefois, les distribution réalisées par des sociétés établies dans des Etats ou Territoires non coopératifs sont exclues sauf exceptions.

Substance économique. Pour bénéficier du régime spécial, la filiale doit avoir une substance économique. En effet, l’administration n’hésite pas à remettre en case le régime spécial pour ce motif. Elle le fait sur le fondement de la procédure de répression des abus de droit (LPF, L64).

Deux cas expliquent généralement l’application de ce fondement :

• chaque fois que la création d’une filiale est purement fictive;
• lorsque la création de la filiale a pour objectif de transformer des produits qui auraient normalement été soumis à l’IS en France en dividendes éligibles au régime de faveur.

Nature des titres. Les titres doivent être détenus en pleine propriété ou en nue propriété. Les titres détenus en usufruit sont exclus.

Niveau de participation. La Holding doit détenir au moins 5 % du capital de sa filiale. Pour apprécier ce pourcentage, il faut se placer à la date de mise en paiement du dividende.

Obligation de conservation des titres. Les titres doivent être conservés pendant 2 ans. Lorsque cette obligation n’est pas respectée, la holding doit régulariser dans les 3 mois de la cession. Elle doit reverser au Trésor une somme égale au montant de l’impôt dont elle a été exonérée (+ intérêts de retard).

Avantage n°2 du montage en holding : le régime de l’intégration fiscale

L’un des autres avantages du montage en holding est de permettre la compensation des résultats comptables.

Qu’est ce que l’intégration fiscale ?

Le groupe fiscalement intégré peut être constitué par la société holding avec plusieurs de ses filiales si elle détient au moins directement 95% du capital social.

Définition. Un des avantages de créer une holding est d’avoir un impôt sur les sociétés consolidé au niveau de la holding. Cela permet de lisser l’impôt sur les sociétés en calculant l’impôt par rapport aux bénéfices et déficits de toutes les sociétés du groupe. Dans cette hypothèse, chaque société fera sa propre comptabilité. Cependant, les résultats de chaque société finiront par remonter au niveau de la holding.

Exemple. Dans l’exemple suivant, la holding est un associé au sein de la SCI imposée à l’impôt sur les sociétés tout comme au sein de la société opérationnelle (autrement appelée « société d’exploitation »).

Le montage en holding permet donc d’optimiser l’impôt sur les sociétés grâce à l’intégration fiscale.

Avantage n°3 du montage en holding : les conventions de trésorerie

L’un des autres avantages du montage en holding est de permettre une meilleure circulation des fonds dans le groupe. 

Comment circule l’argent entre les sociétés du groupe ?

En l’absence de groupe, impossible de faire circuler la trésorerie entre une société opérationnelle et une société immobilière. Pourtant, lorsqu’un investisseur est à la tête de plusieurs sociétés, il peut arriver que certaines aient besoin de trésorerie là où d’autres ont en trop. 

Il existe donc la possibilité de gérer les flux grâce aux conventions de trésorerie (autrement appelée « convention d’omnium »).

Ces conventions permettent de :

• faire circuler l’argent;
• faire des avances à des sociétés du groupe;
• réaliser des prêts rémunérés entre les sociétés du groupe.

Concernant le dernier point relatif aux prêts rémunérés, la rémunération peut être « participante ». Cela veut dire que la rémunération du prêt sera fonction des résultats de la filiale bénéficiaire du prêt (Code monétaire et financier art. L313-17)

Ces conventions permettent également d’apporter une aide à des sociétés d’un groupe qui ont à faire face à un besoin de financement.

Comment se manifestent concrètement ces schémas d’optimisation ?

Ces schémas d’optimisation de la trésorerie sont parfois ponctuels. De plus, ils peuvent parfois intervenir uniquement entre telle ou telle société d’un groupe.

En application de ce type de convention, la holding peut être chargée de centraliser la trésorerie. En d’autres termes, collecter, distribuer ou placer les fonds disponibles.

Enfin, la holding permettra également de centraliser toutes les dépenses générées par l’investisseur et liées :

• à la conduite de la politique du groupe;
• au contrôle de ses filiales;
• à la fourniture de services administratifs, juridique et immobiliers.

Pour conclure, le montage en holding peut également avoir comme objectifs :

• optimiser financièrement et fiscalement les prises de participation dans des sociétés appartenant au même groupe;
• ajuster les pouvoirs de chacun dans une société d’exploitation;
• rendre liquides les actions d’un groupe par la cession des titres de la holding.