L’État resserre l’étau fiscal sur l’immobilier locatif. Dans un pays où la pression fiscale ne cesse d’augmenter, le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) était une véritable bouffée d’oxygène pour les investisseurs. Il permettait d’amortir son bien immobilier, de réduire ses impôts et d’améliorer sa rentabilité locative.

💥 Mais cette époque touche à sa fin ! La loi de finances 2025 risque bien de détruire l’attractivité fiscale du LMNP. Après des années de signaux d’alerte, de rapports et de réformes successives, le couperet tombe enfin.

🔎 Pourquoi cette niche est-elle dans le viseur du gouvernement ? Quels impacts pour les investisseurs ? Décryptage.

H2 : Pourquoi le statut LMNP est-il dans le viseur du gouvernement en 2025 ?

H3 : Fin du LMNP : une menace qui plane depuis longtemps

Le statut de LMNP n’a jamais été un dispositif intouchable. Depuis plusieurs années, il est régulièrement critiqué, pointé du doigt et menacé de réforme. À chaque projet de loi, les investisseurs retiennent leur souffle… jusqu’à aujourd’hui, où l’attaque semble cette fois bien réelle.

Pourquoi ? Parce qu’il représente une niche fiscale permettant à de nombreux investisseurs d’optimiser leur imposition, un mécanisme jugé trop généreux par l’État.

Pour rappel, le passage au statut de Loueur en Meublé Professionnel (LMP) se fait lorsque deux conditions cumulatives sont remplies :

✅ Des recettes locatives annuelles supérieures à 23 000 €
✅ Des recettes locatives dépassant les revenus professionnels du foyer fiscal

Autrement dit, tant que ces critères n’étaient pas atteints, les investisseurs pouvaient profiter du LMNP, et donc bénéficier d’un régime fiscal très avantageux. Mais cet équilibre fragile n’a cessé d’être remis en question.

Ces dernières années, plusieurs projets de lois et rapports parlementaires ont tenté d’affaiblir, voire de supprimer, ce statut. Retour sur les grandes étapes de cette offensive fiscale.

H4 : Rapports CAP 2022 et MATTEI : premières alertes

🔎 Rapport CAP 2022 : Ce rapport du Comité Action Publique 2022 proposait une suppression pure et simple du statut LMNP, jugé trop favorable aux investisseurs. L’idée ? Réduire les « régimes d’exception » pour simplifier la fiscalité et renflouer les caisses de l’État.

🔎 Rapport MATTEI (2023) : Le rapport MATTEI pointait lui aussi du doigt les avantages du LMNP, notamment l’abattement de 71 % accordé aux meublés classés, qui favoriserait la location de courte durée au détriment du marché locatif traditionnel.

Des signaux clairs indiquant que le LMNP était sur la sellette.

H4 : Loi de finances 2024 et Rapport Le MEUR : durcissement progressif

Avec la loi de finances pour 2024, les premiers coups de frein se sont fait sentir :

❌ Les locations de tourisme non classées ont vu leur fiscalité se durcir :

• Plafond de chiffre d’affaires réduit de 77 700 € à 15 000 €
• Abattement forfaitaire réduit de 50 % à 30 %

Mais ce n’est pas tout. Le rapport Le MEUR, du nom de la députée à l’origine de la proposition de loi PPL 1176 (dite « anti-Airbnb »), a également marqué une étape clé. Cette loi, adoptée en novembre 2024, vise à renforcer la régulation des meublés de tourisme, limitant ainsi les avantages fiscaux accordés à ces locations.

Depuis 2025, le plafond pour les meublés classés a été abaissé à 77 700 €, avec un abattement réduit à 50 % seulement, limitant ainsi davantage les avantages fiscaux pour les investisseurs.

Un premier pas vers une harmonisation fiscale plus stricte, qui annonçait déjà la tempête à venir.

H4 : Loi de finances 2025 : le coup de massue

L’étau fiscal se resserre. La réforme de 2025 ne se contente pas de modifier quelques paramètres : elle transforme en profondeur la fiscalité des loueurs en meublé. Voici pourquoi cette nouvelle loi pourrait bouleverser vos projets d’investissement.

📌 Article 84 de la loi de finances 2025 : la fin des amortissements déduits

L’un des plus grands avantages du LMNP était la possibilité d’amortir son bien immobilier, réduisant ainsi son assiette fiscale. Dès 2025, cet avantage pourrait disparaître avec la réintégration des amortissements déduits dans le calcul des plus-values lors de la revente d’un bien.

Concrètement, cela signifie que les propriétaires seront lourdement taxés lors de la cession de leur bien, réduisant drastiquement l’intérêt de ce dispositif.

📌 À partir de quand la nouvelle mesure s’applique-t-elle ?

La réforme s’appliquera à toutes les plus-values des cessions réalisées à partir du 15 février 2025, soit le lendemain de la promulgation de la loi de finances. Peu importe la date d’acquisition du bien, même les investissements réalisés avant cette échéance seront concernés par cette nouvelle règle fiscale.

H3 : LMNP 2025 : Pourquoi la revente de votre bien va vous coûter plus cher ?

Si vous pensiez revendre votre bien LMNP sans trop de casse fiscale, préparez-vous à une mauvaise surprise. La loi de finances 2025 modifie radicalement le calcul des plus-values, et l’addition pourrait être bien plus salée que prévu.

Avec la loi de finances 2025, un changement majeur vient bouleverser la fiscalité des loueurs en meublé non professionnels (LMNP), notamment en cas de revente d’un bien.

Jusqu’à présent, lorsque les propriétaires revendaient un bien ayant été loué sous le régime du LMNP, ils bénéficiaient du régime des plus-values des particuliers, défini par les articles 150 U à 150 VH du Code Général des Impôts (CGI).

🔎 Pourquoi c’était avantageux ?

Contrairement aux Loueurs en Meublé Professionnels (LMP), les LMNP n’avaient pas à réintégrer les amortissements déduits dans le calcul de leur plus-value imposable. Autrement dit, ils pouvaient réduire leur imposition sans voir leur prix d’acquisition artificiellement minoré.

Mais avec la loi de finances 2025, cet avantage disparaît.

H4 : Un alignement sur les professionnels : l’article 84 change la donne

Pour corriger cette « distorsion fiscale », l’article 84 de la loi de finances 2025 vient modifier l’article 150 VB du CGI. Désormais, les LMNP devront réintégrer les amortissements déduits dans le calcul de leur plus-value, comme c’est déjà le cas pour les professionnels.

💥 Concrètement, cela signifie que l’imposition des LMNP sera plus lourde en cas de revente, car la plus-value imposable sera artificiellement gonflée.

H4 : Comment se calcule désormais la plus-value imposable ?

Jusqu’ici, la formule était simple :

Plus-value imposable = Prix de cession – Prix d’acquisition

Mais avec la réforme, la nouvelle formule est :

Plus-value imposable = Prix de cession – (Prix d’acquisition – Amortissements déduits)

📌 Exemple concret :

• Un investisseur LMNP revend son bien le 1er décembre 2025 pour 400 000 €.
• Il l’avait acheté 300 000 € et, en tant que LMNP au régime réel, il a pu déduire 50 000 € d’amortissements sur ses revenus locatifs.

🛑 Avant la loi de finances 2025

Plus-value imposable = 400 000 € – 300 000 € = 100 000 €

⚠️ Après la loi de finances 2025

Plus-value imposable = 400 000 € – (300 000 € – 50 000 €) = 150 000 €

Résultat : la plus-value imposable augmente de 50 000 €, entraînant une taxation bien plus élevée !

Les investisseurs doivent-ils revoir leur stratégie immobilière ? Existe-t-il des solutions pour contourner cette nouvelle fiscalité ?

👉 Découvrez dans la deuxième partie les options possibles pour continuer à optimiser votre investissement locatif malgré la fin annoncée du LMNP.

H2 : LMNP 2025 : Quelles stratégies adopter pour limiter la casse fiscale ?

Face à la réforme du LMNP et la fin de ses avantages fiscaux, il est impératif d’adopter de nouvelles stratégies d’investissement pour limiter l’impact fiscal et préserver la rentabilité.

H3 : Sélectionner des biens avec beaucoup de travaux pour atténuer les effets de la fin du LMNP

Parmi les nouvelles stratégies à envisager, sélectionner des biens nécessitant d’importants travaux est une solution efficace. Pourquoi ? Parce que certains amortissements restent possibles et permettent d’optimiser la fiscalité malgré la réforme.

En optant pour des biens à rénover, les investisseurs peuvent continuer à bénéficier d’une forme d’amortissement, tout en achetant à des prix plus attractifs. Certes, les amortissements liés au prix d’acquisition du bien devront être réintégrés dans la plus-value, mais ceux relatifs aux travaux, eux, ne le seront pas.

Ainsi, en ciblant des biens à rénover, le prix d’achat sera généralement plus bas, ce qui réduira mécaniquement le montant des amortissements à réintégrer lors de la revente. En revanche, les travaux réalisés seront conséquents, et les amortissements qui en découlent ne seront pas pris en compte dans le calcul de la plus-value imposable.

Cette approche permet non seulement de maintenir une rentabilité intéressante, mais aussi de limiter l’impact de la nouvelle législation sur la taxation des plus-values.

H4 : Les avantages de cette stratégie

✅ Conserver un amortissement avantageux
Les amortissements liés aux dépenses de construction, reconstruction, agrandissement ou amélioration n’ont pas à être réintégrés dans la plus-value imposable lors de la revente. Autrement dit, vous conservez un levier fiscal puissant pour réduire votre base imposable.

✅ Acheter à prix réduit et créer de la valeur
En sélectionnant des biens à fort potentiel de rénovation, vous achetez en dessous du prix du marché. La rénovation permet ensuite d’augmenter considérablement la valeur du bien, optimisant ainsi le rendement locatif et la plus-value potentielle.

Quels types de travaux sont concernés ?

✅ Travaux éligibles :

• Dépenses de construction
• Travaux de reconstruction
• Dépenses d’agrandissement
• Travaux d’amélioration

❌ Travaux non éligibles :

• Travaux non réalisés par une entreprise (ex. : ceux effectués par l’investisseur lui-même)
• Dépenses locatives courantes (peintures, papiers peints, moquettes, etc.), sauf si elles sont indissociables d’un projet de construction, reconstruction, agrandissement ou amélioration.

H4 : Les inconvénients de cette stratégie

Inconvénient n°1 : Un investissement plus complexe et technique

Investir dans un bien nécessitant d’importants travaux n’est pas à la portée de tout le monde. Contrairement à l’achat d’un bien ancien en bon état, cette approche exige :

• Une bonne connaissance du marché immobilier
• Une capacité à estimer précisément le coût des rénovations
• Un réseau d’artisans de confiance pour éviter les mauvaises surprises

Sans ces éléments, le risque de dépassement budgétaire ou de mauvaise rentabilité peut être élevé.

Inconvénient n°2 : Une absurdité parlementaire qui pénalise l’investisseur

L’un des aspects les plus déroutants de cette réforme repose sur une incohérence fiscale qui peut fortement désavantager les investisseurs.

👉 Si les travaux ont été utilisés pour réduire l’impôt sur le revenu durant la location, ils ne sont pas considérés comme augmentant la valeur du bien lors de la revente.
👉 À l’inverse, si ces mêmes travaux n’ont pas été pris en compte fiscalement pendant la location, alors ils sont bien pris en compte pour augmenter la valeur du bien… mais les amortissements qui y sont liés viendront minorer le prix d’acquisition !

📌 Exemple concret de cette absurdité fiscale :

Vous réalisez 50 000 € de travaux sur un bien :

• Scénario 1 : Vous amortissez ces travaux pour réduire votre impôt sur le revenu 👉 Ils ne seront pas pris en compte pour valoriser votre prix de revente.
• Scénario 2 : Vous ne les amortissez pas 👉 Ils seront bien pris en compte pour le calcul de la plus-value… mais vous devrez quand même déduire les amortissements associés !

Résultat : une situation totalement incohérente et injuste, qui pénalise les investisseurs au lieu de les encourager à rénover et améliorer le parc immobilier existant.

Un risque à surveiller, mais pas encore inscrit dans la loi

🚨 Important : Bien que cette logique absurde ait été évoquée dans les travaux parlementaires, elle n’a pas été formellement inscrite dans la loi. Cependant, ces débats révèlent l’état d’esprit du législateur et pourraient orienter de futures décisions fiscales. Les investisseurs doivent donc prendre cette question au sérieux et anticiper leurs stratégies en conséquence.

H3 : Investir dans des structures spécialisées pour échapper à la réintégration des amortissements

Bonne nouvelle pour les investisseurs : certains types de biens échappent à la réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value de cession. Il s’agit principalement de résidences spécialisées accueillant des publics spécifiques, telles que les étudiants, les personnes âgées ou les personnes en situation de handicap.

H4 : Quels biens sont concernés ?

Les biens situés dans les structures suivantes bénéficient d’une exonération de la réintégration des amortissements :

✔️ Résidences dédiées aux jeunes et étudiants

• Résidences mentionnées aux articles L 631-12 et L 631-13 du Code de la construction et de l’habitation
• Destinées à l’accueil exclusif des étudiants, jeunes en formation, stagiaires, apprentis ou titulaires d’un contrat de professionnalisation

✔️ Établissements sociaux et médico-sociaux pour personnes âgées ou en situation de handicap

• EHPAD, EHPA, résidences autonomie et petites unités de vie (CASF art. L 312-1, I-6°)
• Foyers de vie, foyers occupationnels, foyers d’accueil médicalisés et maisons d’accueil spécialisées pour adultes handicapés (CASF art. L 312-1, I-7°)

✔️ Résidences avec services pour seniors et personnes handicapées

• Établissements bénéficiant de l’agrément « qualité » visé à l’article L 7232-1 du Code du travail
• Établissements disposant de l’autorisation prévue à l’article L 313-1 du CASF

✔️ Logements destinés à l’accueil familial salarié

• Ensembles de logements gérés par un groupement de coopération sociale ou médico-sociale (CASF art. L 444-1 à L 444-9)
• Destinées à l’accueil de personnes âgées ou personnes en situation de handicap

✔️ Établissements de santé avec hébergement de longue durée

• Structures médicales assurant une surveillance constante et des soins d’entretien pour les patients en perte d’autonomie (visées à l’article L 6143-5 du Code de la santé publique)

H4 : Pourquoi ces investissements sont intéressants ?

✅ Aucune réintégration des amortissements dans la plus-value : Vous conservez l’avantage fiscal du LMNP, même en cas de revente.
✅ Demande locative forte et sécurisée : Le besoin en logements spécialisés est croissant avec le vieillissement de la population et la demande en résidences étudiantes.
✅ Gestion souvent simplifiée : Ces biens sont souvent exploités via des baux commerciaux avec des gestionnaires spécialisés, limitant les contraintes pour l’investisseur.

H3 : Basculer en SCI à l’IS : une alternative à considérer

Avec la disparition des avantages fiscaux du LMNP, faut-il envisager de passer en SCI à l’IS ? Ce choix peut permettre d’optimiser sa fiscalité sur le long terme, à condition de bien en comprendre les implications.

L’un des grands atouts du LMNP était de pouvoir bénéficier de l’amortissement tout en restant soumis au régime des plus-values des particuliers en cas de revente, évitant ainsi une taxation trop lourde.

⚠️ Mais avec la réforme de 2025, cet avantage disparaît : désormais, les amortissements seront réintégrés dans la plus-value imposable, entraînant une taxation bien plus élevée à la revente.

👉 Face à cette nouvelle donne, la SCI à l’IS (Impôt sur les Sociétés) peut devenir une option intéressante, notamment pour ceux qui souhaitent optimiser leur fiscalité sur le long terme.

H4 : Pourquoi la SCI à l’IS peut être une alternative avantageuse ?

📉 Une imposition plus douce sur les bénéfices locatifs

• En LMNP, après quelques années, les amortissements diminuent, et les loyers deviennent imposables à l’impôt sur le revenu, auquel s’ajoutent 17,2 % de prélèvements sociaux.
• Avec une SCI à l’IS, les revenus locatifs sont taxés à seulement 15 % jusqu’à 42 500 € de bénéfice, auxquels s’ajoutent 2,5 % de contribution sur les revenus locatifs.

💡 Un exemple concret :

• Un investisseur qui réalise 40 000 € de bénéfices locatifs annuels
  ➡️ En LMNP, il peut être imposé à plus de 30 % voire 45 % selon sa tranche d’imposition + 17,2 % de prélèvements sociaux
  ➡️ En SCI à l’IS, son bénéfice sera taxé à seulement 15 % + 2,5 % de contribution

Résultat : une fiscalité bien plus avantageuse sur les revenus locatifs

H4: Inconvénient : des revenus moins accessibles en perso

🚧 Un point à bien anticiper : la fiscalité sur la distribution des bénéfices

• Avec une SCI à l’IS, les bénéfices restent dans la société.
• Si l’investisseur souhaite se verser des dividendes, ceux-ci seront imposés à 30 % (flat tax).
• Conclusion : la SCI à l’IS est surtout pertinente pour ceux qui veulent réinvestir les bénéfices, plutôt que les percevoir directement.

H4: Faut-il basculer en SCI à l’IS ?

✅ Une bonne option si :

• Vous souhaitez réduire la fiscalité sur les revenus locatifs.
• Vous avez un projet de long terme et souhaitez réinvestir plutôt que percevoir immédiatement les loyers.

❌ Moins intéressant si :

• Vous avez besoin de récupérer vos revenus locatifs pour financer votre train de vie.
• Vous envisagez une revente rapide, car la SCI à l’IS implique une taxation différente sur les plus-values.

🔎 En résumé : La SCI à l’IS peut être une option stratégique, mais elle ne convient pas à tout le monde. Avez-vous déjà envisagé cette alternative ? Partagez votre avis en commentaire et discutons des meilleures stratégies à adopter en 2025.

Le crowdfunding immobilier se positionne comme le turbo du financement participatif en France ! En 2022, son pouvoir de collecte a décollé de 40,2 %, propulsé par un taux de rendement interne moyen de 9,4 %. Plongez dans les arcanes de cette alternative aux marchés financiers grâce au guide TALT. 

  

Définition du crowdfunding immobilier

Le crowdfunding, également connu sous le nom de financement participatif, est une méthode novatrice de collecte de fonds qui implique le public dans le financement de projets variés, en dehors des canaux traditionnels du système financier. 

Ce processus, facilité par des plateformes en ligne, met en relation des porteurs de projets cherchant des fonds et des contributeurs potentiels, qu’ils soient particuliers ou entités, prêts à investir, prêter ou soutenir financièrement ces initiatives.

Le crowdfunding immobilier, une déclinaison spécifique de cette approche, se concentre sur le financement collaboratif de projets immobiliers. Dans ce contexte, des investisseurs, principalement des particuliers, ont l’opportunité de prêter des fonds à un promoteur immobilier ou à un marchand de biens pour la réalisation d’un projet précis. Cette interaction se réalise au travers de plateformes en ligne dédiées au financement participatif immobilier.

En échange de leur investissement, les contributeurs au crowdfunding immobilier reçoivent des intérêts proportionnels à la somme qu’ils ont prêtée, alignant ainsi leurs bénéfices potentiels sur le succès du projet immobilier. Cette approche permet aux investisseurs individuels de prendre part à des projets immobiliers plus importants tout en bénéficiant d’une diversification de leur portefeuille et d’une implication active dans le secteur de l’immobilier.

En somme, le crowdfunding immobilier combine l’esprit participatif du crowdfunding avec les opportunités de rendement offertes par l’investissement immobilier, ouvrant ainsi de nouvelles voies d’investissement pour les particuliers et les entreprises intéressés par le marché immobilier.

Bon à savoir : l’imposition des gains générés par l’investissement crowdfunding 

Les revenus perçus sont soumis au prélèvement forfaitaire unique de 30 % (PFU). Il comprend les prélèvements sociaux à 17,2 % et l’impôt sur le revenu à 12.8 %. Vous pouvez également opter pour le barème progressif.

Différences entre SCPI et crowdfunding immobilier 

Un investissement en SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) correspond à l’acquisition de parts d’une société utilisant ses fonds propres pour acquérir des actifs immobiliers variés (bureaux ou de commerces, etc.). Le capital investi permet donc d’assurer une diversification des investissements. L’investisseur associé perçoit une rémunération régulière au prorata de ses parts en fonction de la performance de la SCPI. Il peut, à tout moment, revendre sa participation et réaliser une plus-value.

A contrario, le crowdfunding permet d’investir dans un seul projet immobilier à la fois. C’est donc à l’investisseur lui-même de diversifier ses investissements, en sélectionnant plusieurs programmes. En pratique, le financement participatif immobilier s’apparente donc à un prêt court terme (environ 36 mois), octroyé à un marchand de biens ou promoteur. L’investisseur est créancier de la société. Il perçoit donc des intérêts mensuels, en fonction d’un rendement fixé en amont du projet. Enfin, il est impossible de revendre son financement participatif à un tiers. Il existe donc un risque d’illiquidité.  

Dans les deux cas, aucune gestion de la part de l’investisseur n’est requise. La société de gestion gère les actifs de la SCPI. Le marchand de biens ou promoteur immobilier, quant à lui, prend en charge l’ensemble du projet, de l’achat à la revente.

Les 5 principales plateformes de crowdfunding immobilier 

En matière de crowdfunding, tous les opérateurs ne se valent pas. Le risque de perte est réel. Avant de vous lancer, il est donc essentiel de sélectionner des plateformes de financement participatif sérieuses et expérimentées. 

1. La première Brique

Créée en 2019, la première Brique a financé pas moins de 251 projets immobiliers avec 56,2 millions d’euros collectés et un taux de défaut de 0 %. Près de 19 000 investisseurs lui font confiance, conquis notamment par son rendement moyen de plus de 11 %. Mais ce n’est pas tout, les avantages de cette plateforme de crowdfunding sont nombreux : 

• Un montant minimum d’investissement fixé à 1 € ; 
• Des projets sélectionnés avec soin ;  
• Des retraits de fonds gratuits ; 
• Des investissements sécurisés grâce à des hypothèques imposées aux promoteurs. 

2. Anaxago 

Avec plus de 250 projets financés et 250 millions d’euros collectés, Anaxago est aujourd’hui un des leaders du crowdfunding immobilier en France. Elle affiche, par ailleurs, une belle rentabilité comprise entre 8 et 12 % selon les projets, tous sélectionnés soigneusement. Les investisseurs apprécient notamment la possibilité de suivre l’évolution des constructions en temps réel ainsi que l’excellent service client. 

3. Homunity

Homunity est apparu sur le marché du crowdfunding immobilier en 2014. C’est aujourd’hui une des plateformes de financement participatif les plus performantes, avec un rendement moyen de 9,3 %. Les investisseurs ont investi plus de 566 millions d’euros dans 460 programmes immobiliers. 

Homunity se positionne comme une plateforme de qualité proposant uniquement des projets sérieux. Un audit sur le terrain est d’ailleurs systématiquement proposé avant toute proposition de financement. La plateforme permet, par ailleurs, à chaque investisseur de suivre l’avancée des constructions. Il peut également poser des questions à un service client, toujours disponible. 

4. Fundimmo 

En 2014, le groupe Atland, expert en finance et immobilier, lance Fundimmo. Depuis, la plateforme de conseil en investissements participatifs affiche 100 % de réussite, avec 390 projets réalisés et un rendement moyen de 8,9 %. Les investisseurs apprécient notamment la méthodologie en 30 points de contrôle mis en place par Fundimmo pour sélectionner les programmes. Ils reçoivent des informations précises sur chacun d’entre eux et peuvent suivre en temps réel la réalisation des projets. 

5. Raizers

Raizers fait également partie des plateformes de financement participatifs appréciées des investisseurs, grâce notamment à une excellente maîtrise du risque. Elle propose des projets immobiliers d’envergure, développés par des promoteurs réputés. Des programmes plus confidentiels, réalisés par des marchands de biens, sont également disponibles.

Avantages et Inconvénients du Crowdfunding Immobilier

Le crowdfunding immobilier s’est rapidement imposé comme une option attractive pour les investisseurs à la recherche de rendements solides et de diversification de leur portefeuille. Cependant, comme pour tout type d’investissement, il présente à la fois des avantages et des inconvénients qu’il est crucial de comprendre avant de s’engager.

Avantages du Crowdfunding Immobilier

1. Rendement Potentiel Élevé : Le crowdfunding immobilier offre souvent des taux de rendement attractifs, généralement supérieurs à ceux des investissements traditionnels tels que les comptes d’épargne ou les obligations.

2. Diversification Simplifiée : Les plateformes de crowdfunding immobilier permettent aux investisseurs de répartir leurs fonds sur plusieurs projets, offrant ainsi une diversification efficace sans avoir à acquérir directement des biens immobiliers.

Exemple : Plutôt que d’investir une somme importante dans un seul bien immobilier, vous pouvez allouer des montants plus modestes à plusieurs projets différents, réduisant ainsi le risque lié à un investissement unique.

3. Accessibilité : Le crowdfunding immobilier offre une entrée plus facile dans le monde de l’investissement immobilier, sans nécessiter l’apport en capital élevé habituellement associé à l’achat direct de biens.

Exemple : Avec seulement quelques centaines d’euros, vous pouvez devenir un investisseur immobilier en ligne et participer à des projets d’envergure.

Inconvénients du Crowdfunding Immobilier 

Risque de Perte :

Comme tout investissement, le crowdfunding immobilier comporte des risques et il est possible de perdre une partie ou la totalité du capital investi.

Exemple : Si le projet immobilier subit des retards majeurs ou si le marché connaît une baisse, les rendements prévus pourraient ne pas être atteints, entraînant potentiellement des pertes financières.

Illiquidité :

Contrairement à d’autres investissements, il peut être difficile de revendre rapidement une participation dans un projet de crowdfunding immobilier, ce qui peut entraîner une certaine illiquidité.

Exemple : Si vous avez besoin de liquidités immédiates, il peut être difficile de vendre votre participation avant la fin du projet, ce qui signifie que votre argent pourrait rester investi pendant une période plus longue que prévu.

Nécessité de Recherche :

Investir dans le crowdfunding immobilier nécessite une recherche minutieuse pour évaluer les projets, les promoteurs et les plateformes afin de prendre des décisions éclairées.

Exemple : Avant d’investir, vous devrez passer du temps à examiner les détails du projet, la qualité du promoteur et les performances passées de la plateforme pour minimiser les risques.

En pesant soigneusement ces avantages et inconvénients, les investisseurs peuvent prendre des décisions informées et équilibrées lorsqu’ils envisagent de participer au crowdfunding immobilier.

 

Investir en crowdfunding immobilier avec une holding 

Optimiser la Rentabilité de Vos Investissements avec une Stratégie de Holding

Il est possible d’investir en crowdfunding via une holding, soit directement, soit par l’intermédiaire d’une SCI, elle-même détenue par une holding. Le crowdfunding est, en effet, une solution pertinente et fiscalement intéressante pour optimiser sa trésorerie et utiliser ses liquidités excédentaires. 

Cette stratégie vous permet d’optimiser fiscalement vos investissements en profitant tout d’abord du régime fiscal de la holding. Rappelons ici que la SCI est une société normalement transparente. À ce titre, lorsque la SCI transparente est détenue majoritairement par une holding, ses revenus sont majoritairement soumis à l’impôt sur les sociétés (IS) au taux de 25 %. Jusqu’à 42 500 €, ces derniers sont imposés au taux réduit de 15 %.   

Par ailleurs, lorsque vous optez à l’IS au niveau de la SCI, le montage holding SCI permet de profiter :

• Du régime mère-fille : si toutes les SCI du groupe sont soumises à l’IS, seuls 5 % des dividendes provenant des sociétés filles sont imposables ;
• Du régime de l’intégration fiscale : les bénéfices de la SCI sont remontés au niveau de la holding afin de compenser ses pertes. Comme pour le régime fille-mère, l’ensemble des SCI du groupe doit être assujetti à l’IS. La holding doit, par ailleurs, détenir au moins 95 % des parts des SCI. 

Comment Structurer une Holding pour l’Investissement en Crowdfunding Immobilier

Structurer une holding efficace pour investir dans le crowdfunding immobilier nécessite une approche réfléchie et une compréhension approfondie des mécanismes juridiques et fiscaux. Voici un guide pas à pas pour vous aider à mettre en place cette stratégie prometteuse :

Définir Vos Objectifs et Votre Portefeuille :

Avant de créer une holding, clarifiez vos objectifs d’investissement et évaluez la taille et la diversité de votre portefeuille immobilier prévu. Cela vous aidera à déterminer la structure appropriée pour votre holding.

Choisir le Type de Holding :

Il existe différents types de holdings, tels que les holdings pures et les holdings animatrices. Chacun a des implications fiscales et juridiques distinctes. Sélectionnez le type qui correspond le mieux à vos besoins et à vos plans d’investissement.

Créer la Holding :

Constituez la holding en suivant les procédures légales requises. Faites appel à un professionnel en droit des affaires pour vous assurer que toutes les formalités sont respectées.

Établir une SCI :

Si vous choisissez d’utiliser une Société Civile Immobilière (SCI) pour vos investissements en crowdfunding immobilier, créez-la en tant que filiale de votre holding. Assurez-vous que la holding détient la majorité des parts de la SCI pour bénéficier de tous les avantages de la Holding et notamment de sa fiscalité avantageuse.

Profiter des Avantages Fiscaux :

Exploitez les régimes fiscaux disponibles, tels que le régime mère-fille et l’intégration fiscale, pour optimiser la fiscalité de vos investissements. Consultez un expert en fiscalité pour structurer votre holding de manière à maximiser ces avantages.

Gérer la Holding :

Assurez-vous que la holding est gérée de manière professionnelle et transparente. Maintenez des registres financiers précis et respectez les obligations légales en matière de comptabilité et de rapports.

Sélectionner les Projets de Crowdfunding :

Identifiez les projets de crowdfunding immobilier dans lesquels vous souhaitez investir via la holding. Évaluez soigneusement les projets en fonction de leur potentiel de rendement, de leur niveau de risque et de leur adéquation avec vos objectifs.

Suivre et Réajuster :

Surveillez régulièrement les performances de vos investissements et ajustez votre stratégie si nécessaire. Tenez compte des changements dans les réglementations fiscales et immobilières qui pourraient affecter votre holding.

En structurant soigneusement votre holding pour l’investissement en crowdfunding immobilier, vous pouvez exploiter au maximum les avantages fiscaux tout en développant un portefeuille immobilier diversifié et rentable. N’hésitez pas à rechercher l’aide de professionnels en droit des affaires et en fiscalité pour garantir que votre structure de holding est conforme aux lois en vigueur et alignée sur vos objectifs financiers.

Ce qu’il faut retenir 

• Le crowdfunding immobilier consiste à prêter de l’argent à un promoteur immobilier pour la réalisation d’un projet précis via une plateforme en ligne.
• Le financement participatif immobilier ne doit pas être confondu avec l’investissement en SCPI.
• Il est possible d’investir en crowdfunding immobilier via une holding ou une SCI, elle-même détenue par une holding. 

Aujourd’hui, la colocation s’est imposée comme une aubaine en terme d’investissement immobilier. Elle permet aux investisseurs de bénéficier de surfaces plus grandes, tout en conservant une excellente rentabilité sur le bien.

En quoi consiste-t-elle ? Quels sont les différents types de colocation ? Quels sont ses principes de fonctionnement ?

Dans cet article, nous nous intéresserons en particulier à la colocation à bail unique qui correspond à la forme de contrat la plus couramment pratiquée autant par les agences immobilières que par les bailleurs particuliers. Dans un souci d’exhaustivité, nous aborderons également succinctement la colocation à baux multiples.

Colocation à bail unique

COLOCATION : DÉFINITION ET ORIGINES

La loi ALUR du 27 mars 2014 formalise officiellement la pratique de la colocation en lui donnant enfin une définition. Cela se traduit par un nouvel article 8-1 à la loi du 06 juillet 1989 :

« la colocation est définie comme la location d’un même logement par plusieurs locataires, constituant leur résidence principale, et formalisée par la conclusion d’un contrat unique ou de plusieurs contrats entre les locataires et le bailleur. »

Et ceci, peu importe le type de logement loué qu’il soit vide ou meublé.

La loi Macron du 06 août 2015 a précisé que la location à des époux ou des couples pacsés ne constitue pas une colocation.

FORMALISME

Contrat de location

La signature d’un bail est obligatoire. Il doit être conforme à un contrat type, établi par le décret n° 2015-587 du 29 mai 2015 (logement nu ou meublé).

A souligner que tous les locataires doivent signer le bail pour avoir des droits sur le logement et avoir ainsi la qualité de « colocataire ». Dans l’éventualité où un locataire ne le signerait pas, il serait considéré comme un simple occupant.

Dans le cas d’une colocation à bail unique, un seul contrat est signé entre le bailleur et tous les colocataires. Le propriétaire n’a pas l’obligation de fournir un exemplaire original du bail à chaque colocataire, il peut simplement leur remettre un seul exemplaire pour tous.

Mentions obligatoires et annexes

Comme tout contrat type, nous retrouverons la présence de mentions obligatoires qui diffèrent selon que le logement soit vide ou meublé.

Il existe un socle commun :

• la désignation des parties ainsi que leur domiciliation ;
• l’objet du contrat avec la consistance du logement (la destination des locaux, la désignation des locaux et équipements accessoires de l’immeuble à usage privatif du locataire, équipements et accessoires de l’immeuble à usage commun, l’équipement d’accès aux technologies de l’information et de la communication) ;
• la date de prise d’effet et durée du contrat ;
• les conditions financières ;
• les travaux ;
• les garanties.

Le bailleur a la possibilité d’insérer des clauses supplémentaires (clause de solidarité, clause résolutoire…), sous réserve que celles-ci soient non abusives. Dans le cas contraire, elles seraient réputées non écrites.

Seront rajoutés au contrat de location les annexes et un extrait du règlement de copropriété (en fonction de la situation du logement).

Clause de solidarité

Les colocataires ont l’obligation de régler au bailleur le loyer et les charges attenantes. Pour anticiper une défaillance de ces derniers, le propriétaire peut se permettre d’établir une clause de solidarité (ou d’indivisibilité).

En présence de cette clause, les colocataires forment en quelque sorte une « équipe » ils sont tous engagés pour le paiement du loyer et charges, individuellement et collectivement.

En cas de défaut de paiement, chacun des colocataires (ainsi que sa caution respective) s’engage à régler la part des autres. Le propriétaire peut réclamer le loyer ou la régularisation des impayés à l’un des colocataires sans tenir compte des quotes-parts prévues entre eux, celui-ci devra par la suite se retourner contre le ou les colocataires pour obtenir remboursement.

L’article 1310 du code civil rappelle que la solidarité ne se présume pas, le bailleur doit inscrire la clause dans le bail pour qu’elle soit portée à la connaissance des colocataires et cautions.

En l’absence de clause de solidarité, chaque colocataire ne peut être poursuivi que pour le paiement de sa quote-part.

Avenant

Entre les départs et les arrivées, la colocation se veut dynamique. La mise en place d’un nouveau colocataire nécessitera de rédiger un avenant qui sera annexé au bail. C’est en quelque sorte une mise à jour de la situation.

L’avenant devra être signé par tous les colocataires et le bailleur, l’intégralité des dispositions du contrat initial s’appliquera au nouveau colocataire. Il n’affectera donc pas la durée initiale du bail, le nouvel arrivant prenant, si on peut dire, le train en marche pour la durée restante du contrat.

DÉPÔT DE GARANTIE ET CAUTIONNEMENT

Le propriétaire a le droit de réclamer le versement d’un dépôt de garantie, dont le montant est fixé dans le bail.

2 possibilités :

• le dépôt de garantie est versé par un seul colocataire, celui-ci devra donc s’arranger avec son ou ses colocataires ; 
• chaque colocataire verse sa quote-part au bailleur.

Dans tous les cas, lors du départ d’un des colocataires, le bailleur n’a pas l’obligation de restituer le dépôt de garantie, cela ne devra se faire qu’au départ du dernier colocataire. Il peut très bien reverser la totalité de la caution à un seul colocataire et non sous forme de quotes-parts.

Le colocataire sortant ne pourra donc pas exiger la restitution de sa quote-part. S’il souhaite la récupérer, il peut soit attendre la fin de la colocation, soit se rapprocher de la colocation en place, soit demander au nouvel arrivant de lui verser la même somme.

Pour être rassuré le propriétaire peut réclamer la présence d’une caution. La caution peut s’engager pour un ou plusieurs colocataires.

L’acte de cautionnement est strictement encadré depuis la loi ALUR :

Si la caution garantit un seul colocataire, l’acte de cautionnement doit impérativement indiquer le colocataire qui bénéficie de sa garantie.

La présence d’une clause de solidarité dans le bail a des répercussions sur l’engagement de la caution, qui sera sollicitée en cas de défaut de paiement. La caution se retrouvera donc indirectement solidaire des autres colocataires.

Si une caution garantit plusieurs colocataires, l’acte doit désigner un colocataire dont le départ mettra fin à l’engagement de la caution.

LOYERS ET CHARGES

Le loyer est établi selon les règles classiques d’un contrat de location, en fonction de la zone géographique (encadrement des loyers). Le paiement des charges locatives se fait soit sous forme de provisions avec régularisation annuelle soit sous la forme d’un forfait.

AIDE PERSONNALISÉE AU LOGEMENT (APL)

Chaque colocataire peut faire une demande d’APL pour la part de loyer dont il est redevable sous réserve qu’il remplisse évidemment les conditions pour y avoir droit.

Les demandes doivent être faites par chaque colocataire auprès de la CAF ou de la CMSA.

ASSURANCE ET TAXE D’HABITATION

Pour l’assurance du logement, 3 possibilités se présentent :

• les colocataires peuvent souscrire ensemble un contrat unique qui mentionnera le nom de chacun des colocataires ;
• chaque colocataire souscrit un contrat individuellement ;
• le bailleur peut souscrire une assurance pour le compte de la colocation. Le bailleur pourra obtenir son remboursement en la récupérant à chaque paiement du loyer. Cela doit être prévu expressément dans le bail.

La colocation recevra une seule taxe d’habitation qui sera établie au nom de n’importe quel colocataire, ce dernier sera considéré comme responsable du paiement de la taxe vis-à-vis des Impôts.

L’ÉTAT DES LIEUX SORTANT

En cas de changement de colocataire, le propriétaire n’a pas l’obligation d’effectuer un état des lieux sortant si le départ du colocataire ne met pas fin au contrat de location.

Il en va de même avec le nouvel arrivant, le bailleur n’est pas obligé d’établir un nouvel état des lieux entrant. En présence de la clause de solidarité, le nouveau locataire est tenu responsable des dommages causés au logement depuis le premier état des lieux réalisé par la colocation.

RÉSILIATION DU BAIL : CONGÉ

Congé donné par tous les colocataires

Il s’agit ici de la situation la moins problématique. Les colocataires rédigent un congé (ou préavis) commun au propriétaire, avec tous les noms et signatures. Ils doivent bien-sûr respecter des conditions de forme et de délais : trois mois pour un logement nu (sauf si ce dernier est situé en zone tendue le préavis sera réduit à un mois ou si le locataire présente un motif légitime) et 1 mois pour les logements meublés. Le préavis démarre à compter de la réception de la lettre.

Chaque colocataire peut également envoyer individuellement son préavis mais attention à ce que tous les colocataires fassent de même, et en même temps, pour bien respecter les délais.

Congé donné par un seul colocataire

Le colocataire qui souhaite quitter la colocation doit transmettre son préavis en bonne et due forme au propriétaire. Malgré son départ, la colocation demeure. Ce congé ne met pas fin au contrat.

Si une clause de solidarité est présente dans le bail, le colocataire sortant ainsi que sa caution restent solidairement responsables du paiement du loyer et des charges 6 mois après son départ, sauf si un nouveau colocataire rejoint la colocation et signe le bail dans ce délai.

Selon l’article 8-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 :

« l’acte de cautionnement des obligations d’un ou de plusieurs colocataires résultant de la conclusion d’un contrat de bail d’une colocation identifie nécessairement, sous peine de nullité, le colocataire pour lequel l’extinction de la solidarité met fin à l’engagement de la caution. »

On doit donc pouvoir identifier clairement le colocataire dont le départ met fin à l’engagement de la caution.

Si le contrat ne contient aucune clause de solidarité, le colocataire est libéré du paiement des loyers et charges dès la fin de son préavis.

Congé donné par le propriétaire

« Le propriétaire peut donner son congé (ou préavis) aux colocataires à la fin du bail, en respectant des conditions de forme et de délai.

En cas de clause de solidarité insérée dans le bail, le congé adressé par le propriétaire à un seul des colocataires vaut pour l’ensemble des colocataires.

En l’absence de clause de solidarité, le propriétaire doit adresser son congé à chaque colocataire. »

BAIL MOBILITÉ ET COLOCATION

Comme nous l’avons vu dans un précédent chapitre, le bail mobilité est un nouveau type de contrat de location meublée, créé pour répondre aux besoins spécifiques des locataires à la recherche d’un logement temporaire (10 mois maximum), leur permettant d’accéder plus facilement à la location.

Le bail mobilité s’adresse à des locataires spécifiques qui se trouvent dans l’une des situations suivantes (formation professionnelle, études supérieures, contrat d’apprentissage, stage, engagement volontaire dans le cadre d’un service civique, mutation professionnelle, mission temporaire dans le cadre de l’activité professionnelle).

De par leur situation, la colocation représente un avantage indéniable pour des raisons budgétaires mais aussi elle offre via le bail mobilité des conditions moins contraignantes :

• le propriétaire ne peut pas réclamer le versement d’un dépôt de garantie ;
• le bail ne peut pas contenir une clause de solidarité.

Les étudiants étrangers sauront également apprécier ce dispositif qui leur permettra de trouver un logement plus aisément.

Colocation à baux multiples

Le propriétaire peut opter pour une colocation à baux multiples. Dans ce cas, il doit faire signer à chaque colocataire un bail indépendant, le contrat type ne s’appliquant pas aux colocations à baux multiples.

Peu pratiquée contrairement à la colocation à bail unique, ce type de colocation présente des inconvénients pour le bailleur :

• il n’y aucune solidarité entre les colocataires (ou les cautions), les baux étant indépendants les uns des autres. Donc moins de sécurité…
• les baux étant indépendants les uns des autres, le bailleur risque de se retrouver avec des contrats dont les durées diffèrent dans le temps. Si ce dernier souhaite récupérer son logement, cela peut complexifier les choses.
• après son départ, le colocataire sortant pourra également demander la restitution de son dépôt de garantie.

CONCLUSION

Vous l’aurez compris, si vous êtes investisseur immobilier ou en devenir, la colocation vous permettra de jouir d’une rentabilité relativement intéressante par rapport à un bien familial classique. Il va de soit qu’il faudra bien évidemment mettre en place des critères spécifiques pour sa mise en application afin de pouvoir en tirer le meilleur parti. Ainsi, la colocation vous permettra de travailler sur une surface et des budgets plus conséquents, en récupérant des points de rentabilité supplémentaires.