Investissement locatif - TALT Cabinet d'avocats, Optimisation fiscale, Investissement locatif, Création de société Wed, 11 Feb 2026 17:26:12 +0000 fr-FR hourly 1 https://talt.fr/wp-content/uploads/2023/04/cropped-Favicon-talt-bleu-32x32.png Investissement locatif - TALT 32 32 Succession et immobilier : comment transmettre 1 million d’euros sans (presque) payer d’impôts ? https://talt.fr/succession-immobilier/ https://talt.fr/succession-immobilier/?noamp=mobile#respond Tue, 10 Feb 2026 19:02:45 +0000 https://talt.fr/?p=241306 L’article Succession et immobilier : comment transmettre 1 million d’euros sans (presque) payer d’impôts ? est apparu en premier sur TALT.

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Succession et immobilier : comment transmettre 1 million d’euros sans (presque) payer d’impôts ?

Ah, la France… son vin, sa gastronomie, ses grèves… et sa fiscalité. C’est presque devenu une marque de fabrique. Mais soyons honnêtes : ce n’est pas une spécialité dont on peut se vanter. En matière de succession immobilière, la France détient un triste record : une fiscalité parmi les plus lourdes au monde.

Bien sûr, on comprend l’idée de corriger certaines inégalités sociales par l’impôt. Mais à force d’accabler ceux qui ont travaillé dur pour constituer un patrimoine immobilier, on finit par décourager. 

En effet, chaque année, des familles se retrouvent contraintes de vendre une maison ou un appartement simplement pour payer les droits de succession. 

Mais il existe des solutions légales et efficaces pour anticiper. En utilisant les bons leviers, il est possible de transmettre un bien, ou même un patrimoine de plusieurs biens immobiliers, jusqu’à 1 million d’euros, sans (presque) payer d’impôts.

Dans cet article, je vais vous présenter plusieurs stratégies d’optimisation fiscale : la création d’une SCI familiale, le démembrement de propriété, les abattements légaux ou encore la donation-partage. 

Des outils parfois techniques, mais qui peuvent faire la différence entre un héritage amputé par l’impôt et une transmission réussie.

Comprendre la fiscalité successorale en France

Les règles de base des droits de donation et de succession

En France, les donations sont, en principe, soumises aux mêmes règles fiscales que les successions. Autrement dit, que vous décidiez de transmettre de votre vivant ou que le patrimoine passe par décès, le régime d’imposition repose sur le même barème.

Les droits de donation se calculent sur la valeur des biens transmis après déduction des abattements prévus par la loi. L’abattement le plus connu est celui de 100 000 € par parent et par enfant, renouvelable tous les 15 ans. Le barème progressif s’applique ensuite sur la part taxable :

  • Jusqu’à 8 072 € : 5 % 
  • De 8 073 € à 12 109 € : 10 %
  • De 12 110 € à 15 932 € : 15 %
  • De 15 933 € à 552 324 € : 20 %
  • De 552 325 € à 902 838 € : 30 %
  • De 902 839 € à 1 805 677 € : 40 %
  • Plus de 1 805 677 € : 45 %

👉 Le saviez-vous ? Les enfants peuvent aussi donner jusqu’à 100 000 € à chacun de leurs parents ou grands-parents en exonération de droits. Et il existe d’autres abattements spécifiques :

Pourquoi l’immobilier est un cas particulier

La succession d’un patrimoine immobilier est toujours plus compliquée que celle d’actifs financiers. Contrairement à un portefeuille de titres ou à de l’épargne, un appartement ou une maison n’est pas un actif liquide : il ne se partage pas facilement.

Cela crée deux difficultés majeures :

  • le risque de conflits familiaux lors du partage,
  • l’obligation de vendre le bien pour payer les droits de succession si les héritiers n’ont pas assez de liquidités.

Prenons un exemple simple : un appartement estimé à 1 million d’euros, transmis en pleine propriété à un enfant unique. Après abattement de 100 000 €, la base taxable est de 900 000 €. En appliquant le barème progressif, l’impôt peut dépasser 250 000 € de droits de succession. Autant dire que peu de familles ont cette somme disponible.

Une nouvelle exonération temporaire de dons prévue par la loi de finances 2025

La loi de finances pour 2025 a introduit une mesure exceptionnelle en matière de transmission familiale. L’article 71, I crée une exonération de droits de mutation à titre gratuit pour certains dons de sommes d’argent réalisés entre le 15 février 2025 (lendemain de la promulgation de la loi) et le 31 décembre 2026.

Concrètement, un parent ou un grand-parent (et, à défaut de descendance, un oncle ou une tante) peut donner jusqu’à 100 000 € à un même bénéficiaire en franchise de droits, dans la limite globale de 300 000 € par donataire. Cette exonération est codifiée à l’article 790 A bis du Code général des impôts.

Pour bénéficier du régime favorable, les sommes transmises doivent être affectées, dans les six mois qui suivent le don, à l’un des deux usages suivants :

  • l’achat d’un logement neuf destiné à devenir la résidence principale du bénéficiaire ou celle de son locataire ;
  • la réalisation de travaux de rénovation énergétique dans l’habitation principale du bénéficiaire.

Seuls les dons en numéraire (chèque, virement, mandat ou espèces) sont concernés, et ils doivent être consentis en pleine propriété.

Cette exonération temporaire est cumulative avec :

  • le dispositif permanent des dons familiaux de sommes d’argent prévu à l’article 790 G du CGI (31 865 € par parent si le donateur a moins de 80 ans et que le bénéficiaire est majeur),
  • ainsi qu’avec les abattements de droit commun (100 000 € pour un enfant, 31 865 € pour un petit-enfant, 5 310 € pour un arrière-petit-enfant, 7 967 € pour un neveu ou une nièce).

👉 En clair, cette mesure ouvre une nouvelle fenêtre d’opportunité pour transmettre des liquidités de manière totalement exonérée, tout en favorisant l’accès au logement et la transition énergétique. Pour les familles qui anticipent, elle peut représenter un complément stratégique aux abattements classiques.

 

Utiliser la SCI pour transmettre un patrimoine immobilier

Je dois l’avouer : je suis toujours surprise que la SCI (société civile immobilière) suscite autant de méfiance. On entend parfois qu’elle serait “compliquée” ou “risquée”. Pourtant, c’est un outil juridique ancien et éprouvé, qui, bien maîtrisé, peut devenir redoutablement efficace dans une stratégie de transmission.

Qu’est-ce qu’une SCI familiale ?

La SCI est une société créée pour détenir et gérer un ou plusieurs biens immobiliers. Dans une famille, elle permet d’éviter l’indivision (source de blocages fréquents), tout en facilitant la transmission du patrimoine par donation de parts sociales plutôt que par transmission directe du bien.

Les avantages fiscaux de la SCI en cas de transmission

  1. La donation de parts sociales :
    Au lieu de donner l’appartement ou l’immeuble en direct, vous transmettez progressivement les parts de la SCI. C’est plus souple et cela permet d’adapter le partage entre héritiers.
  2. La déduction de l’endettement :
    Lorsque la SCI a financé son acquisition par un emprunt, la valeur des parts tient compte du capital restant dû. Les droits de donation se calculent donc sur une base réduite.
    Exemple : une SCI détient un bien de 1 million d’euros financé par un emprunt dont 400 000 € restent à rembourser. La valeur nette taxable tombe mécaniquement à 600 000 €. La donation des parts est donc bien moins imposée que si le bien avait été détenu en direct.
  3. La flexibilité des statuts :
    Les statuts de la SCI peuvent prévoir des clauses de gestion, des conditions d’agrément des nouveaux associés, etc., ce qui sécurise le patrimoine familial.

👉 À noter : dans une SCI, la donation de droits sociaux peut nécessiter l’agrément préalable des associés (selon les statuts). Et si vous détenez tout votre patrimoine en direct, il existe aussi la technique du montage OBO (Owner Buy Out) ou rachat par soi-même, qui peut s’avérer intéressante dans certains cas.

Optimiser avec le démembrement et la donation avec réserve d’usufruit

Le démembrement de propriété est sans doute l’un des outils les plus puissants pour réduire les droits de succession, tout en préparant la transmission d’un patrimoine immobilier.

Qu’est-ce que le démembrement de propriété ?

En droit français, la propriété d’un bien peut être découpée en deux droits distincts :

  • L’usufruit : le droit d’utiliser le bien et d’en percevoir les revenus (par exemple, habiter une maison ou percevoir les loyers).
  • La nue-propriété : le droit de disposer du bien, c’est-à-dire d’en devenir pleinement propriétaire le jour où l’usufruit s’éteint.

L’article 949 du Code civil dispose qu’« il est permis au donateur de faire la réserve à son profit ou de disposer, au profit d’un autre, de la jouissance ou de l’usufruit des biens meubles ou immeubles donnés ».

Concrètement, lorsqu’un parent fait une donation avec réserve d’usufruit, il transmet uniquement la nue-propriété du bien à son enfant, mais conserve l’usufruit jusqu’à son décès. La pleine propriété se reconstituera automatiquement sur la tête de l’enfant au décès du parent, sans aucun droit supplémentaire à payer.

Les avantages fiscaux de la donation avec réserve d’usufruit

La fiscalité du démembrement est particulièrement intéressante. La valeur de la nue-propriété dépend de l’âge de l’usufruitier, selon le barème prévu par l’article 669 du Code général des impôts. Plus le donateur est âgé, plus la valeur de la nue-propriété est élevée, mais elle reste toujours inférieure à la valeur en pleine propriété.

Prenons l’exemple de Mme MÈRE Noëlle, veuve, âgée de 80 ans, qui fait donation d’une maison estimée à 130 000 € à sa fille unique :

  • En pleine propriété : après abattement de 100 000 €, la base taxable est de 30 000 €. Les droits de donation s’élèvent à 4 194 €.
  • En nue-propriété avec réserve d’usufruit viager : à 80 ans, la nue-propriété représente 70 % de la valeur, soit 91 000 €. Après abattement de 100 000 €, la base taxable est de 0 €. Les droits dus tombent alors à 0 €.

Résultat : une économie définitive de  4 194 €, puisque la réunion de l’usufruit et de la nue-propriété au décès de la donatrice est exonérée de droits.

👉 Pour la donatrice, l’avantage est clair : elle conserve la jouissance du bien (droit d’habiter ou de percevoir les loyers). Pour la fille, la pleine propriété se reconstituera sans frais supplémentaires.

Donation avec réserve d’usufruit : quelle fiscalité à l’IFI ?

Seule limite : si le donateur conserve l’usufruit, le bien reste comptabilisé dans son patrimoine taxable à l’Impôt sur la Fortune Immobilière (article 968 du CGI). En clair : la valeur retenue est celle de la pleine propriété, sans aucun abattement lié au démembrement.

La jurisprudence a confirmé cette position : un usufruitier doit déclarer le bien dans son patrimoine pour sa valeur entière (Cass. com., 20 mars 2007, n° 05-16.751). En revanche, le nu-propriétaire, lui, n’a rien à déclarer à l’IFI.

Cela ne remet pas en cause l’intérêt fiscal de la donation, mais il faut en tenir compte dans une stratégie patrimoniale globale.

Cumuler démembrement et SCI

Pour aller encore plus loin, il est possible de combiner le démembrement avec une SCI. Dans ce cas, les parents conservent l’usufruit des parts sociales, et transmettent la nue-propriété à leurs enfants. L’assiette taxable est réduite à la fois par l’endettement de la SCI et par le démembrement, ce qui maximise l’efficacité fiscale.

L’impact d’une clause d’agrément sur la valorisation des parts de SCI démembrées

Lorsqu’un bien immobilier est détenu via une SCI, et que les parts sociales sont démembrées, la question de leur valorisation fiscale est cruciale. En ce qui concerne l’IFI, l’administration fiscale a eu à considérer que ces parts doivent être déclarées pour leur valeur vénale en pleine propriété, sans abattement lié au démembrement.

Mais une décision récente de la Cour de cassation (Cass. com., 15 février 2023, n° 20-19.451) est venue nuancer cette approche.

Dans cette affaire, des contribuables détenaient l’usufruit de toutes les parts d’une SCI. Ces parts comportaient une clause d’agrément, c’est-à-dire qu’elles ne pouvaient être cédées qu’avec l’accord des autres associés. Les contribuables soutenaient que cette restriction diminuait la valeur réelle de leurs droits, et demandaient une décote.

La cour d’appel avait rejeté leur demande, estimant que ni le démembrement ni l’absence d’indivision ne pouvaient justifier une réduction. La Cour de cassation a censuré ce raisonnement, reprochant aux juges du fond d’avoir écarté trop rapidement l’impact de la clause d’agrément.

👉 En clair : l’existence d’une clause d’agrément limitant la liquidité des parts peut justifier une décote sur leur valeur. Une nuance importante à prendre en compte dans les stratégies patrimoniales, notamment en matière d’IFI et de transmission.

Profiter des abattements et anticiper la transmission

La fiscalité successorale française est lourde, mais elle prévoit tout de même des abattements qui permettent, lorsqu’ils sont bien utilisés, de transmettre une part significative de son patrimoine sans droits. Le problème, c’est que trop de contribuables ne les utilisent pas à temps, et laissent passer des opportunités qui ne reviendront jamais.

L’abattement de 100 000 € tous les 15 ans

Chaque parent peut transmettre à chacun de ses enfants jusqu’à 100 000 € en franchise d’impôt, que ce soit par donation ou succession. Cet abattement se renouvelle tous les 15 ans.

Un couple avec deux enfants peut donc transmettre jusqu’à 400 000 € sans droits tous les 15 ans. Cela représente déjà une partie importante d’un patrimoine immobilier.

Les dons familiaux exonérés

À côté de l’abattement classique, il existe un dispositif spécifique prévu à l’article 790 G du CGI : les dons familiaux de sommes d’argent. Chaque parent peut donner 31 865 € (par chèque, virement, espèces…) à un enfant majeur ou un petit-enfant, à condition d’avoir moins de 80 ans au jour de la donation.

Ces dons sont cumulables avec les abattements classiques. Un couple avec deux enfants peut donc ajouter 127 460 € supplémentaires exonérés à transmettre en numéraire.

La stratégie d’anticipation sur plusieurs générations

La clé est de ne pas attendre la fin de sa vie pour agir. Plus la donation est faite tôt, plus on peut profiter de la remise à zéro des abattements tous les 15 ans.

Prenons un scénario concret :

  • À 55 ans, un couple donne à ses deux enfants la somme maximale exonérée (400 000 €).
  • À 70 ans, le même couple refait une donation, toujours exonérée (400 000 € supplémentaires).
  • Avec les dons familiaux exonérés, ce sont près de 1 million d’euros transmis sans droits.

L’anticipation est donc essentielle. Attendre le décès pour transmettre, c’est s’exposer à une facture fiscale énorme et à la possibilité que les héritiers soient obligés de vendre les biens immobiliers familiaux.

Les techniques complémentaires pour alléger la fiscalité successorale

Au-delà des dispositifs classiques comme la SCI, le démembrement ou les abattements, il existe d’autres leviers qui permettent d’optimiser une transmission immobilière. Ces techniques sont parfois méconnues du grand public, mais elles peuvent représenter un gain fiscal significatif.

Prendre en charge les droits de donation soi-même

Lorsqu’une donation est réalisée, ce sont en principe les bénéficiaires (les enfants, par exemple) qui doivent payer les droits de donation. Mais le donateur peut décider d’acquitter lui-même ces droits.

L’avantage ? Le paiement par le donateur n’est pas considéré comme une donation supplémentaire. Autrement dit, l’administration fiscale ne le rajoute pas à la valeur transmise pour le soumettre à nouveau à taxation (BOI-ENR-DG-50-10-20 n°150).

👉 Exemple : un père fait une donation d’un appartement d’une valeur de 200 000 € à son enfant. Les droits dus s’élèvent à 18 194 € (après application de l’abattement). Si c’est le parent qui les règle, l’enfant recevra bien 200 000 € nets, et la prise en charge de ces 18 194 € ne sera pas taxée comme une transmission supplémentaire.

Attention toutefois : si le bien donné est vendu par la suite, et que c’est le bénéficiaire qui a réglé les droits, il ne pourra pas majorer son prix d’acquisition de ce montant pour réduire sa plus-value imposable.

👉 Astuce rapide : inutile de sortir l’aspirine, ces formules simples vous permettent de calculer vos droits de succession en quelques minutes.

La donation-partage : sécuriser et optimiser

La donation-partage est un outil particulièrement intéressant lorsqu’on a plusieurs enfants. Elle permet d’organiser le partage de son vivant, en fixant la valeur des biens au jour de la donation.

Fiscalement, c’est une arme redoutable : si les biens donnés prennent de la valeur avec le temps (par exemple un terrain constructible ou un bien immobilier situé dans une zone en forte tension), l’administration ne pourra pas revenir dessus. Les droits ont été calculés une fois pour toutes.

👉 Exemple : un père donne à chacun de ses enfants un appartement valant 200 000 €. Dix ans plus tard, au moment du décès du père, ces biens valent 300 000 € chacun. Aucun droit supplémentaire ne sera dû, même si la valeur a augmenté.

Au-delà de l’aspect fiscal, la donation-partage permet aussi d’éviter les conflits familiaux en fixant dès maintenant un partage équilibré.

👉 Le saviez-vous ? La loi permet d’assortir une donation ou un testament de certaines conditions, tant qu’elles restent licites. Exemple insolite : un père, qui détestait sa future belle-fille, avait prévu que si son fils était marié au moment de son décès, il n’hériterait qu’en usufruit, la nue-propriété revenant à une œuvre caritative. La Cour d’appel de Poitiers (17 février 1998) a validé cette clause, considérant qu’il s’agissait d’une modalité licite.

Les erreurs à éviter pour transmettre son patrimoine immobilier

Anticiper une succession ne consiste pas seulement à choisir les bons outils fiscaux, c’est aussi éviter certaines erreurs fréquentes qui peuvent coûter très cher aux héritiers.

Attendre le dernier moment

C’est sans doute l’erreur la plus répandue. Beaucoup de parents repoussent les donations, pensant qu’il sera toujours temps plus tard. Or, plus on attend, plus on réduit ses marges de manœuvre.

  • Les abattements se renouvellent tous les 15 ans : si vous commencez à donner à 75 ans, vous n’aurez probablement pas le temps d’en profiter deux fois.
  • Les barèmes du démembrement sont aussi liés à l’âge : plus vous êtes jeune au moment de la donation, plus la valeur de la nue-propriété est faible, et donc plus la transmission coûte peu.

Transmettre en pleine propriété

Donner un bien immobilier en pleine propriété, sans utiliser le démembrement, c’est se priver d’une optimisation majeure. La donation avec réserve d’usufruit réduit non seulement l’assiette taxable, mais elle permet aussi au donateur de conserver la jouissance du bien (occupation ou loyers).

Négliger la SCI

Beaucoup de familles hésitent à créer une SCI parce qu’elles la perçoivent comme complexe. Pourtant, dans de nombreux cas, elle simplifie la gestion et réduit la fiscalité de la transmission. Ne pas y réfléchir, c’est parfois passer à côté d’un levier d’économie considérable.

Oublier de renouveler les abattements

Chaque parent peut transmettre 100 000 € par enfant tous les 15 ans. Si vous laissez passer ce délai sans utiliser cet abattement, vous perdez une chance unique d’alléger la fiscalité future.

Sous-estimer les conflits familiaux

La succession ne se résume pas à une équation fiscale. Les tensions entre héritiers peuvent être dévastatrices, surtout lorsqu’il s’agit d’un bien immobilier indivisible. Ne pas préparer un partage clair (par exemple par une donation-partage) peut transformer un gain fiscal en un cauchemar familial.

Conclusion

Transmettre un patrimoine immobilier peut vite se transformer en casse-tête fiscal si l’on ne s’y prend pas assez tôt. Heureusement, le droit français offre de nombreux outils pour optimiser la succession : SCI, démembrement, abattements, donation-partage… Utilisés avec intelligence, ils permettent de réduire considérablement l’impôt et d’éviter à vos héritiers de devoir vendre les biens familiaux pour payer les droits.

Je m’appelle Nathalie GRANCHON. Je suis Guadeloupéenne et avocate fiscaliste inscrite au Barreau de Paris. J’ai fondé TALT, un cabinet qui accompagne les dirigeants d’entreprise, investisseurs et familles dans la structuration et la transmission de leur patrimoine.

Si vous souhaitez bénéficier d’une analyse personnalisée de votre situation et découvrir comment optimiser la transmission de votre patrimoine, n’hésitez pas à prendre rendez-vous avec moi ou un membre de mon équipe.

FAQ – Succession immobilière et transmission de patrimoine

Quels biens peuvent être transmis sans droits de succession ?
Certains biens bénéficient d’exonérations spécifiques :

  • Les dons familiaux de sommes d’argent (jusqu’à 31 865 € sous conditions).
  • Les transmissions dans le cadre de l’abattement légal de 100 000 € par parent et par enfant (renouvelable tous les 15 ans).
  • Les dons en numéraire jusqu’à 100 000 € (par donateur et dans la limite de 300 000 € par bénéficiaire) réalisés entre 2025 et 2026, lorsqu’ils financent l’achat d’une résidence principale ou des travaux de rénovation énergétique.

Combien coûte une donation en nue-propriété ?
Le coût dépend de l’âge du donateur. Plus il est jeune, plus la nue-propriété vaut peu cher fiscalement. Par exemple, à 75 ans, la nue-propriété est évaluée à 70 % de la valeur totale du bien (selon le barème fiscal). Cela réduit l’assiette des droits de donation et permet de transmettre à moindre coût.

Peut-on transmettre un bien immobilier en exonération totale ?
Oui, dans certains cas. En combinant les abattements de 100 000 € tous les 15 ans, les dons familiaux exonérés et le démembrement, il est possible de transmettre un patrimoine immobilier important sans (presque) payer de droits. Mais pour y parvenir, il faut anticiper et bâtir une stratégie adaptée à sa situation familiale et patrimoniale.

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L’État resserre l’étau fiscal sur l’immobilier locatif. Dans un pays où la pression fiscale ne cesse d’augmenter, le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) était une véritable bouffée d’oxygène pour les investisseurs. Il permettait d’amortir son bien immobilier, de réduire ses impôts et d’améliorer sa rentabilité locative.

💥 Mais cette époque touche à sa fin ! La loi de finances 2025 risque bien de détruire l’attractivité fiscale du LMNP. Après des années de signaux d’alerte, de rapports et de réformes successives, le couperet tombe enfin.

🔎 Pourquoi cette niche est-elle dans le viseur du gouvernement ? Quels impacts pour les investisseurs ? Décryptage.

H2 : Pourquoi le statut LMNP est-il dans le viseur du gouvernement en 2025 ?

H3 : Fin du LMNP : une menace qui plane depuis longtemps

Le statut de LMNP n’a jamais été un dispositif intouchable. Depuis plusieurs années, il est régulièrement critiqué, pointé du doigt et menacé de réforme. À chaque projet de loi, les investisseurs retiennent leur souffle… jusqu’à aujourd’hui, où l’attaque semble cette fois bien réelle.

Pourquoi ? Parce qu’il représente une niche fiscale permettant à de nombreux investisseurs d’optimiser leur imposition, un mécanisme jugé trop généreux par l’État.

Pour rappel, le passage au statut de Loueur en Meublé Professionnel (LMP) se fait lorsque deux conditions cumulatives sont remplies :

✅ Des recettes locatives annuelles supérieures à 23 000 €
✅ Des recettes locatives dépassant les revenus professionnels du foyer fiscal

Autrement dit, tant que ces critères n’étaient pas atteints, les investisseurs pouvaient profiter du LMNP, et donc bénéficier d’un régime fiscal très avantageux. Mais cet équilibre fragile n’a cessé d’être remis en question.

Ces dernières années, plusieurs projets de lois et rapports parlementaires ont tenté d’affaiblir, voire de supprimer, ce statut. Retour sur les grandes étapes de cette offensive fiscale.

H4 : Rapports CAP 2022 et MATTEI : premières alertes

🔎 Rapport CAP 2022 : Ce rapport du Comité Action Publique 2022 proposait une suppression pure et simple du statut LMNP, jugé trop favorable aux investisseurs. L’idée ? Réduire les « régimes d’exception » pour simplifier la fiscalité et renflouer les caisses de l’État.

🔎 Rapport MATTEI (2023) : Le rapport MATTEI pointait lui aussi du doigt les avantages du LMNP, notamment l’abattement de 71 % accordé aux meublés classés, qui favoriserait la location de courte durée au détriment du marché locatif traditionnel.

Des signaux clairs indiquant que le LMNP était sur la sellette.

H4 : Loi de finances 2024 et Rapport Le MEUR : durcissement progressif

Avec la loi de finances pour 2024, les premiers coups de frein se sont fait sentir :

❌ Les locations de tourisme non classées ont vu leur fiscalité se durcir :

  • Plafond de chiffre d’affaires réduit de 77 700 € à 15 000 €
  • Abattement forfaitaire réduit de 50 % à 30 %

Mais ce n’est pas tout. Le rapport Le MEUR, du nom de la députée à l’origine de la proposition de loi PPL 1176 (dite « anti-Airbnb »), a également marqué une étape clé. Cette loi, adoptée en novembre 2024, vise à renforcer la régulation des meublés de tourisme, limitant ainsi les avantages fiscaux accordés à ces locations.

Depuis 2025, le plafond pour les meublés classés a été abaissé à 77 700 €, avec un abattement réduit à 50 % seulement, limitant ainsi davantage les avantages fiscaux pour les investisseurs.

Un premier pas vers une harmonisation fiscale plus stricte, qui annonçait déjà la tempête à venir.

H4 : Loi de finances 2025 : le coup de massue

L’étau fiscal se resserre. La réforme de 2025 ne se contente pas de modifier quelques paramètres : elle transforme en profondeur la fiscalité des loueurs en meublé. Voici pourquoi cette nouvelle loi pourrait bouleverser vos projets d’investissement.

📌 Article 84 de la loi de finances 2025 : la fin des amortissements déduits

L’un des plus grands avantages du LMNP était la possibilité d’amortir son bien immobilier, réduisant ainsi son assiette fiscale. Dès 2025, cet avantage pourrait disparaître avec la réintégration des amortissements déduits dans le calcul des plus-values lors de la revente d’un bien.

Concrètement, cela signifie que les propriétaires seront lourdement taxés lors de la cession de leur bien, réduisant drastiquement l’intérêt de ce dispositif.

📌 À partir de quand la nouvelle mesure s’applique-t-elle ?

La réforme s’appliquera à toutes les plus-values des cessions réalisées à partir du 15 février 2025, soit le lendemain de la promulgation de la loi de finances. Peu importe la date d’acquisition du bien, même les investissements réalisés avant cette échéance seront concernés par cette nouvelle règle fiscale.

H3 : LMNP 2025 : Pourquoi la revente de votre bien va vous coûter plus cher ?

Si vous pensiez revendre votre bien LMNP sans trop de casse fiscale, préparez-vous à une mauvaise surprise. La loi de finances 2025 modifie radicalement le calcul des plus-values, et l’addition pourrait être bien plus salée que prévu.

Avec la loi de finances 2025, un changement majeur vient bouleverser la fiscalité des loueurs en meublé non professionnels (LMNP), notamment en cas de revente d’un bien.

Jusqu’à présent, lorsque les propriétaires revendaient un bien ayant été loué sous le régime du LMNP, ils bénéficiaient du régime des plus-values des particuliers, défini par les articles 150 U à 150 VH du Code Général des Impôts (CGI).

🔎 Pourquoi c’était avantageux ?

Contrairement aux Loueurs en Meublé Professionnels (LMP), les LMNP n’avaient pas à réintégrer les amortissements déduits dans le calcul de leur plus-value imposable. Autrement dit, ils pouvaient réduire leur imposition sans voir leur prix d’acquisition artificiellement minoré.

Mais avec la loi de finances 2025, cet avantage disparaît.

H4 : Un alignement sur les professionnels : l’article 84 change la donne

Pour corriger cette « distorsion fiscale », l’article 84 de la loi de finances 2025 vient modifier l’article 150 VB du CGI. Désormais, les LMNP devront réintégrer les amortissements déduits dans le calcul de leur plus-value, comme c’est déjà le cas pour les professionnels.

💥 Concrètement, cela signifie que l’imposition des LMNP sera plus lourde en cas de revente, car la plus-value imposable sera artificiellement gonflée.

H4 : Comment se calcule désormais la plus-value imposable ?

Jusqu’ici, la formule était simple :

Plus-value imposable = Prix de cession – Prix d’acquisition

Mais avec la réforme, la nouvelle formule est :

Plus-value imposable = Prix de cession – (Prix d’acquisition – Amortissements déduits)

📌 Exemple concret :

  • Un investisseur LMNP revend son bien le 1er décembre 2025 pour 400 000 €.
  • Il l’avait acheté 300 000 € et, en tant que LMNP au régime réel, il a pu déduire 50 000 € d’amortissements sur ses revenus locatifs.

🛑 Avant la loi de finances 2025

Plus-value imposable = 400 000 € – 300 000 € = 100 000 €

⚠️ Après la loi de finances 2025

Plus-value imposable = 400 000 € – (300 000 € – 50 000 €) = 150 000 €

Résultat : la plus-value imposable augmente de 50 000 €, entraînant une taxation bien plus élevée !

Les investisseurs doivent-ils revoir leur stratégie immobilière ? Existe-t-il des solutions pour contourner cette nouvelle fiscalité ?

👉 Découvrez dans la deuxième partie les options possibles pour continuer à optimiser votre investissement locatif malgré la fin annoncée du LMNP.

H2 : LMNP 2025 : Quelles stratégies adopter pour limiter la casse fiscale ?

Face à la réforme du LMNP et la fin de ses avantages fiscaux, il est impératif d’adopter de nouvelles stratégies d’investissement pour limiter l’impact fiscal et préserver la rentabilité.

H3 : Sélectionner des biens avec beaucoup de travaux pour atténuer les effets de la fin du LMNP

Parmi les nouvelles stratégies à envisager, sélectionner des biens nécessitant d’importants travaux est une solution efficace. Pourquoi ? Parce que certains amortissements restent possibles et permettent d’optimiser la fiscalité malgré la réforme.

En optant pour des biens à rénover, les investisseurs peuvent continuer à bénéficier d’une forme d’amortissement, tout en achetant à des prix plus attractifs. Certes, les amortissements liés au prix d’acquisition du bien devront être réintégrés dans la plus-value, mais ceux relatifs aux travaux, eux, ne le seront pas.

Ainsi, en ciblant des biens à rénover, le prix d’achat sera généralement plus bas, ce qui réduira mécaniquement le montant des amortissements à réintégrer lors de la revente. En revanche, les travaux réalisés seront conséquents, et les amortissements qui en découlent ne seront pas pris en compte dans le calcul de la plus-value imposable.

Cette approche permet non seulement de maintenir une rentabilité intéressante, mais aussi de limiter l’impact de la nouvelle législation sur la taxation des plus-values.

H4 : Les avantages de cette stratégie

✅ Conserver un amortissement avantageux
Les amortissements liés aux dépenses de construction, reconstruction, agrandissement ou amélioration n’ont pas à être réintégrés dans la plus-value imposable lors de la revente. Autrement dit, vous conservez un levier fiscal puissant pour réduire votre base imposable.

✅ Acheter à prix réduit et créer de la valeur
En sélectionnant des biens à fort potentiel de rénovation, vous achetez en dessous du prix du marché. La rénovation permet ensuite d’augmenter considérablement la valeur du bien, optimisant ainsi le rendement locatif et la plus-value potentielle.

Quels types de travaux sont concernés ?

✅ Travaux éligibles :

  • Dépenses de construction
  • Travaux de reconstruction
  • Dépenses d’agrandissement
  • Travaux d’amélioration

❌ Travaux non éligibles :

  • Travaux non réalisés par une entreprise (ex. : ceux effectués par l’investisseur lui-même)
  • Dépenses locatives courantes (peintures, papiers peints, moquettes, etc.), sauf si elles sont indissociables d’un projet de construction, reconstruction, agrandissement ou amélioration.

H4 : Les inconvénients de cette stratégie

Inconvénient n°1 : Un investissement plus complexe et technique

Investir dans un bien nécessitant d’importants travaux n’est pas à la portée de tout le monde. Contrairement à l’achat d’un bien ancien en bon état, cette approche exige :

  • Une bonne connaissance du marché immobilier
  • Une capacité à estimer précisément le coût des rénovations
  • Un réseau d’artisans de confiance pour éviter les mauvaises surprises

Sans ces éléments, le risque de dépassement budgétaire ou de mauvaise rentabilité peut être élevé.

Inconvénient n°2 : Une absurdité parlementaire qui pénalise l’investisseur

L’un des aspects les plus déroutants de cette réforme repose sur une incohérence fiscale qui peut fortement désavantager les investisseurs.

👉 Si les travaux ont été utilisés pour réduire l’impôt sur le revenu durant la location, ils ne sont pas considérés comme augmentant la valeur du bien lors de la revente.
👉 À l’inverse, si ces mêmes travaux n’ont pas été pris en compte fiscalement pendant la location, alors ils sont bien pris en compte pour augmenter la valeur du bien… mais les amortissements qui y sont liés viendront minorer le prix d’acquisition !

📌 Exemple concret de cette absurdité fiscale :

Vous réalisez 50 000 € de travaux sur un bien :

  • Scénario 1 : Vous amortissez ces travaux pour réduire votre impôt sur le revenu 👉 Ils ne seront pas pris en compte pour valoriser votre prix de revente.
  • Scénario 2 : Vous ne les amortissez pas 👉 Ils seront bien pris en compte pour le calcul de la plus-value… mais vous devrez quand même déduire les amortissements associés !

Résultat : une situation totalement incohérente et injuste, qui pénalise les investisseurs au lieu de les encourager à rénover et améliorer le parc immobilier existant.

Un risque à surveiller, mais pas encore inscrit dans la loi

🚨 Important : Bien que cette logique absurde ait été évoquée dans les travaux parlementaires, elle n’a pas été formellement inscrite dans la loi. Cependant, ces débats révèlent l’état d’esprit du législateur et pourraient orienter de futures décisions fiscales. Les investisseurs doivent donc prendre cette question au sérieux et anticiper leurs stratégies en conséquence.

H3 : Investir dans des structures spécialisées pour échapper à la réintégration des amortissements

Bonne nouvelle pour les investisseurs : certains types de biens échappent à la réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value de cession. Il s’agit principalement de résidences spécialisées accueillant des publics spécifiques, telles que les étudiants, les personnes âgées ou les personnes en situation de handicap.

H4 : Quels biens sont concernés ?

Les biens situés dans les structures suivantes bénéficient d’une exonération de la réintégration des amortissements :

✔️ Résidences dédiées aux jeunes et étudiants

  • Résidences mentionnées aux articles L 631-12 et L 631-13 du Code de la construction et de l’habitation
  • Destinées à l’accueil exclusif des étudiants, jeunes en formation, stagiaires, apprentis ou titulaires d’un contrat de professionnalisation

✔️ Établissements sociaux et médico-sociaux pour personnes âgées ou en situation de handicap

  • EHPAD, EHPA, résidences autonomie et petites unités de vie (CASF art. L 312-1, I-6°)
  • Foyers de vie, foyers occupationnels, foyers d’accueil médicalisés et maisons d’accueil spécialisées pour adultes handicapés (CASF art. L 312-1, I-7°)

✔️ Résidences avec services pour seniors et personnes handicapées

  • Établissements bénéficiant de l’agrément « qualité » visé à l’article L 7232-1 du Code du travail
  • Établissements disposant de l’autorisation prévue à l’article L 313-1 du CASF

✔️ Logements destinés à l’accueil familial salarié

  • Ensembles de logements gérés par un groupement de coopération sociale ou médico-sociale (CASF art. L 444-1 à L 444-9)
  • Destinées à l’accueil de personnes âgées ou personnes en situation de handicap

✔️ Établissements de santé avec hébergement de longue durée

  • Structures médicales assurant une surveillance constante et des soins d’entretien pour les patients en perte d’autonomie (visées à l’article L 6143-5 du Code de la santé publique)

H4 : Pourquoi ces investissements sont intéressants ?

✅ Aucune réintégration des amortissements dans la plus-value : Vous conservez l’avantage fiscal du LMNP, même en cas de revente.
✅ Demande locative forte et sécurisée : Le besoin en logements spécialisés est croissant avec le vieillissement de la population et la demande en résidences étudiantes.
✅ Gestion souvent simplifiée : Ces biens sont souvent exploités via des baux commerciaux avec des gestionnaires spécialisés, limitant les contraintes pour l’investisseur.

H3 : Basculer en SCI à l’IS : une alternative à considérer

Avec la disparition des avantages fiscaux du LMNP, faut-il envisager de passer en SCI à l’IS ? Ce choix peut permettre d’optimiser sa fiscalité sur le long terme, à condition de bien en comprendre les implications.

L’un des grands atouts du LMNP était de pouvoir bénéficier de l’amortissement tout en restant soumis au régime des plus-values des particuliers en cas de revente, évitant ainsi une taxation trop lourde.

⚠️ Mais avec la réforme de 2025, cet avantage disparaît : désormais, les amortissements seront réintégrés dans la plus-value imposable, entraînant une taxation bien plus élevée à la revente.

👉 Face à cette nouvelle donne, la SCI à l’IS (Impôt sur les Sociétés) peut devenir une option intéressante, notamment pour ceux qui souhaitent optimiser leur fiscalité sur le long terme.

H4 : Pourquoi la SCI à l’IS peut être une alternative avantageuse ?

📉 Une imposition plus douce sur les bénéfices locatifs

  • En LMNP, après quelques années, les amortissements diminuent, et les loyers deviennent imposables à l’impôt sur le revenu, auquel s’ajoutent 17,2 % de prélèvements sociaux.
  • Avec une SCI à l’IS, les revenus locatifs sont taxés à seulement 15 % jusqu’à 42 500 € de bénéfice, auxquels s’ajoutent 2,5 % de contribution sur les revenus locatifs.

💡 Un exemple concret :

  • Un investisseur qui réalise 40 000 € de bénéfices locatifs annuels
    ➡️ En LMNP, il peut être imposé à plus de 30 % voire 45 % selon sa tranche d’imposition + 17,2 % de prélèvements sociaux
    ➡️ En SCI à l’IS, son bénéfice sera taxé à seulement 15 % + 2,5 % de contribution

Résultat : une fiscalité bien plus avantageuse sur les revenus locatifs

H4: Inconvénient : des revenus moins accessibles en perso

🚧 Un point à bien anticiper : la fiscalité sur la distribution des bénéfices

  • Avec une SCI à l’IS, les bénéfices restent dans la société.
  • Si l’investisseur souhaite se verser des dividendes, ceux-ci seront imposés à 30 % (flat tax).
  • Conclusion : la SCI à l’IS est surtout pertinente pour ceux qui veulent réinvestir les bénéfices, plutôt que les percevoir directement.

H4: Faut-il basculer en SCI à l’IS ?

✅ Une bonne option si :

  • Vous souhaitez réduire la fiscalité sur les revenus locatifs.
  • Vous avez un projet de long terme et souhaitez réinvestir plutôt que percevoir immédiatement les loyers.

❌ Moins intéressant si :

  • Vous avez besoin de récupérer vos revenus locatifs pour financer votre train de vie.
  • Vous envisagez une revente rapide, car la SCI à l’IS implique une taxation différente sur les plus-values.

🔎 En résumé : La SCI à l’IS peut être une option stratégique, mais elle ne convient pas à tout le monde. Avez-vous déjà envisagé cette alternative ? Partagez votre avis en commentaire et discutons des meilleures stratégies à adopter en 2025.

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Vous vous posez des questions sur votre retraite et les imprévus liés à votre activité professionnelle ? Investir dans l’immobilier locatif peut être un moyen efficace pour préparer votre avenir financier et faire face aux aléas de la vie. Revenus réguliers, plus-values potentielles, défiscalisation, les avantages sont nombreux. Tout comme les solutions à votre disposition. Un point complet avec TALT.

Les 3 bonnes raisons d’investir dans l’immobilier locatif

 

Acheter un logement pour le mettre en location présente de nombreux avantages.

1. Se constituer un revenu passif pour faire face aux imprévus

Un revenu passif est un revenu généré de façon automatique et régulière, sans qu’il soit nécessaire d’y consacrer du temps. Il s’oppose donc aux revenus issus de l’activité professionnelle, salariée ou indépendante. Les loyers perçus dans le cadre d’un investissement immobilier locatif sont un exemple de revenu passif. Ils continuent en effet à être versés, même si le propriétaire délègue entièrement la gestion de son bien.

Pour un chef d’entreprise par exemple, diversifier ses revenus est primordial. En effet, contrairement aux salariés, ils ne bénéficient pas de la stabilité de l’emploi. À tout moment, ils peuvent être confrontés à des difficultés économiques, des changements réglementaires ou des perturbations du marché pouvant affecter leur activité et leur capacité à générer un chiffre d’affaires. Avoir des revenus passifs provenant de différentes sources leur permet donc de stabiliser leurs ressources et de faire face aux éventuels imprévus, tout en restant concentré sur le développement de leur entreprise.

2. Préparer sa retraite grâce à un revenu foncier régulier

 

Vous devez commencer à penser à votre retraite le plus tôt possible. La chute de vos revenus peut en effet être vertigineuse. Pour un salarié, le taux de remplacement est estimé à environ 50 %. C’est encore pire, si vous êtes indépendant. En moyenne, au moment de votre retraite, vous ne toucherez plus que 30 % de vos revenus. La réforme des retraites en préparation devrait impacter encore un peu plus les travailleurs non salariés, dont la retraite est déjà relativement faible.

Se constituer un revenu complémentaire régulier est donc devenu essentiel afin de maintenir votre niveau de vie.

Dans ce contexte, beaucoup d’actifs se tournent déjà sur l’investissement dans des placements financiers : plan épargne retraite (PER), plan d’épargne retraite populaire (PERP), plan d’épargne en actions (PEA), ou bien encore assurance-vie. À l’instar de ces placements financiers, l’investissement locatif apparaît également comme un choix judicieux.

En effet, l’investissement immobilier vous permet :

  • Transmettre un patrimoine à vos héritiers ;
  • Constituer un complément de revenu grâce aux loyers lorsque vous n’avez plus rien à rembourser ;
  • Tirer profit du levier bancaire et devenir propriétaire grâce à l’argent de la banque ;
  • Utiliser des dispositifs de défiscalisation pour baisser le montant de votre impôt sur le revenu et prélèvements sociaux.

 

3. Se constituer un patrimoine en réalisant une plus-value à la revente

 

Au moment de la retraite, certains préfèrent disposer d’un capital plutôt que d’une rente.

En investissant dans l’immobilier locatif, vous pouvez réaliser une plus-value lors de la revente de votre bien. Cette dernière peut représenter une importante source de revenus au moment de votre retraite.

Toutefois, pour maximiser vos chances, il est tout d’abord important de bien étudier le marché et son potentiel avant de réaliser un achat locatif.

De plus, tout va également dépendre de votre stratégie d’investissement :

  • Stratégie d’investissement patrimonial ou ;
  • D’investissement à haut rendement.

 

Qu’est-ce qu’un investissement à haut rendement ?

 

Lorsque vous faites un investissement à haut rendement cela signifie que votre stratégie consiste à cibler des biens dont :

  • Le rendement brut est minimum de 10%, et ;
  • Dont le cash flow est positif.

Le bien immobilier n’a pas vocation à demeurer longtemps dans le patrimoine de l’investisseur.

Dans cette hypothèse, l’investissement est rarement une opportunité de réaliser une plus-value contrairement à l’investissement patrimonial.

 

Qu’est-ce qu’un investissement patrimonial ?

 

Lorsque vous faites un investissement patrimonial cela signifie que votre stratégie consiste à cibler des biens dont :

  • L’emplacement exceptionnel vous garantit l’acquisition d’un bien dont la valeur a vocation à s’apprécier ;
  • La demande locative est généralement forte.

Le bien immobilier a vocation à demeurer longtemps dans le patrimoine de l’investisseur. Dans cette hypothèse, le rendement est faible mais la probabilité de réaliser une plus-value sur le long terme est beaucoup plus élevée.

Au moins 3 bonnes raisons d'investir dans l'immobilier locatif

Comment investir dans l’immobilier locatif ?

 

Pour réaliser un investissement locatif, plusieurs options sont disponibles. Montant de l’investissement, objectifs patrimoniaux et fiscaux, votre choix dépendra de nombreux facteurs.

 

Faire de la location nue pour épargner pour sa retraite

 

Pour générer des revenus complémentaires passifs, investir dans l’immobilier locatif grâce à la location nue apparaît comme une solution attrayante car simple et la plus répandue.

La location nue consiste à acheter un bien dans l’ancien et à le louer vide.
Le temps consacré à la gestion du bien est, en effet, réduit et la mise en location souvent facilitée :

  • Rotation moins fréquente des locataires par rapport à une location meublée ;
  • Absence de meuble qui simplifie l’état des lieux d’entrée et de sortie.

De plus, inutile de meubler le bien et les contrats de location sont établis pour une durée longue de 3 ans minimum.

Cette durée de location vous permet de sécuriser votre investissement car en cas de départ, les locataires sont contraints à un préavis de minimum 3 mois.
En ce qui concerne l’imposition, vous avez le choix entre le :

  • Micro-foncier : qui vous permet de déclarer facilement vos revenus. Un abattement de 30% vient en effet s’appliquer sur les loyers bruts perçus inférieurs à 15.000 €.
  • Régime réel : vous permet de déduire de vos loyers bruts certaines dépenses comme : les intérêts d’emprunt, les charges de copropriété, les travaux de rénovation. Par ailleurs, dans l’hypothèse où votre investissement générerait un déficit foncier, ce mécanisme vous permet de potentiellement défiscaliser votre impôt sur le revenu.

 

Opter pour le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP)

 

Ce statut de loueur en meublé non professionnel est un peu plus complexe que celui de la location d’un logement nu. Cependant, il est à l’inverse beaucoup plus rentable. Ce statut consiste à investir dans un logement que vous allez louer meublé. Mais attention cette location meublée est encadrée par la loi. Le législateur a prévu une liste du mobilier obligatoire.

Ce statut fiscal permet de devenir propriétaire d’un bien immobilier locatif meublé, tout en bénéficiant de certains avantages fiscaux. Outre l’optimisation fiscale et la constitution de revenus complémentaires, il présente un certain nombre de points intéressants :

  • Rentabilité plus élevée qu’en location nue ;
  • Une demande locative forte (étudiants, jeunes actifs, touristes sont demandeurs de ce type de logements. Et ce, particulièrement dans les grandes villes, stations balnéaires et à la montagne.);
  • Une facilité de gestion : il est possible de déléguer la gestion locative à une agence ;
  • Une optimisation fiscale de vos investissements car le régime réel vous permet de déduire quasiment toutes charges qui pèsent sur l’investissement, (contrairement à la location nue) et de pratiquer l’amortissement. Ce mécanisme est un outil précieux car il vous permet de réduire jusqu’à zéro votre impôt sur le revenu et prélèvements sociaux.
  • Une exonération possible de l’IFI sur les revenus générés par le bien immobilier locatif (sous conditions et en cas de location meublée professionnelle) ;
  • Une protection du patrimoine du chef d’entreprise en séparant les actifs de l’entreprise de ses actifs immobiliers.

Créer une SCI pour investir dans l’immobilier locatif

 

Investir via une SCIprésente de nombreux avantages.

Séparation des patrimoines privés et professionnels

 

Vous êtes chef d’entreprise ? En cas de difficultés financières et de procédure collective, votre investissement locatif est sécurisé.

En effet en cas de survenance d’impayés dans votre société d’exploitation, les créanciers ne pourront pas saisir le patrimoine de votre SCI. Cependant, afin d’éviter tout risque de redressement, nous vous conseillons d’établir une comptabilité séparée entre la SCI et la société d’exploitation.

 

Maîtrise de l’imposition

 

En optant pour l’impôt sur les sociétés, il est possible de renoncer au versement des dividendes. Dans ce cas de figure, les loyers perçus par la SCI et non distribués ne sont soumis ni à l’impôt sur le revenu ni aux prélèvements sociaux.

Il est également possible de conserver la transparence de la SCI. Cette faculté est notamment exercée dans 2 situations :

  • Défiscalisation des travaux : la transparence de la SCI vous permet de défiscaliser vos travaux. Concrètement cela signifie que vous pouvez, sous conditions, payer moins d’impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux grâce à votre investissement locatif ;
  • Remontée de la trésorerie non taxée : lorsque votre SCI est détenue majoritairement par une société soumise à l’IS, il est inutile d’opter à l’IS au niveau de SCI. Il est également inutile d’opter pour le régime Mère-Fille puisque la remontée de trésorerie est non taxée.

 

Transmission simplifiée des locaux de votre entreprise

 

Détenus par une SCI, ces derniers peuvent être transmis à votre héritier distinctement de votre entreprise. Ce mécanisme est particulièrement intéressant, notamment si un seul de vos enfants souhaite reprendre votre activité.

De plus, l’immobilier constitue généralement l’un des actifs ayant le plus de valeur dans une société. En cas de rachat de l’activité d’entreprise, la valeur des locaux professionnels pourrait venir augmenter le prix de vente. Grâce à la SCI vous avez la possibilité de céder votre société d’exploitation tout en conservant l’immobilier d’entreprise.

chef d'entreprise pourquoi investir dans l'immobilier locatif

Échapper à l’indivision en cas d’investissement à plusieurs

 

L’indivision est trop souvent pratiquée en cas d’investissement à plusieurs. Pourtant elle implique une lourdeur administrative et une taxation élevée (60%) en cas de donation entre concubins.

De plus, en cas d’indivision le principe est le suivant “nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision”. Ainsi, en cas de mésentente entre propriétaires la seule solution consiste en la vente du bien.

La SCI propose plusieurs solutions pour éviter cette situation. En principe, chaque associé d’une SCI bénéficie d’un droit de retrait et du droit au remboursement de la valeur de ses parts sociales. Dans cette hypothèse, la SCI continue à exister. Les autres associés composant le capital de la SCI peuvent racheter les parts de l’associé qui souhaite partir. La SCI peut également procéder au rachat de ses propres parts.

En cas d’indivision générée en cas de décès d’un des associés, la SCI vous permet d’éviter l’intrusion d’héritiers non désirés. Les statuts peuvent disposer que la SCI poursuivra son activité avec les seuls associés survivants.

 

Acheter des parts de SCPI

 

Également appelé investissement “pierre papier”, investir dans l’immobilier locatif en société civile de placement immobilier consiste à acheter des parts sociales d’une société de placement. C’est le revenu passif par excellence ! La SCPI offre pas mal d’avantages :

  • Rentabilité correcte : autour de 5% ;
  • Gestion entièrement déléguée ;
  • Diversification des investissements notamment dans l’immobilier de bureaux et de commerces ;
  • Mutualisation des risques en cas de vacance locative ;
  • Versement périodique de dividendes ;
  • Revente facilitée des titres.

Important :

>Soyez vigilant aux frais d’entrée dans les SCPI ainsi qu’aux frais de gestion, car ils peuvent être significatifs.

Outils de défiscalisation

La défiscalisation immobilière est un moyen efficace d’investir dans l’immobilier locatif tout en bénéficiant d’une réduction d’impôt. Il suffit de choisir le dispositif fiscal le mieux adapté à votre situation.

Ces dispositifs de défiscalisation vous permettent de financer votre acquisition à moindre coût en réduisant votre impôt sur le revenu. Vous bénéficiez, en parallèle, de l’effet levier de votre prêt immobilier.

Dispositif Pinel

Les particuliers qui acquièrent, depuis 2013, des logements neufs ou assimilés destinés à la location dans le secteur intermédiaire ont la possibilité de bénéficier d’une réduction d’impôt. La réduction est répartie sur la durée de l’engagement de location.

Initialement appelé dispositif « Duflot » pour les investissements réalisés du 1er janvier 2013 au 30 août 2014, ce dispositif a été renommé dispositif « Pinel » pour les investissements réalisés depuis le 1er septembre 2014.

Le dispositif bénéficie aux personnes physiques fiscalement domiciliées en France au sens de l’article 4 B du CGI. Ces personnes doivent avoir acheté un logement directement ou par l’intermédiaire d’une société de personnes non soumise à l’impôt sur les sociétés (par exemple une SCI). Elle profite également aux personnes qui achètent par l’intermédiaire de sociétés civiles de placement immobilier (SCPI).

Les biens concernés doivent être localisés en France (métropole ou DOM) ou dans une collectivité territoriale d’outre-mer.

Plus spécifiquement, les biens doivent notamment être situés dans des zones géographiques se caractérisant par un déséquilibre entre l’offre et la demande.

La réduction d’impôt est calculée sur le prix de revient du bien (maximum 2 logements) retenu dans la limite de 5 500 € par mètre carré de surface habitable, sans pouvoir dépasser globalement 300 000 € (CGI ann. III art. 46 AZA octies B).

L’investisseur doit s’engager à donner le logement en location pour une durée de 6 ou 9 ans.

Les taux de la réduction sont les suivants :

  • 12 % : engagement initial de location de 6 ans ;
  • 18 % : engagement initial de location de 9 ans.

En cas de prorogation de l’engagement, le taux varie :

  • 6 % pour la première période triennale et 3 % pour la seconde période triennale si l’engagement initial est de six ans ;
  • 3 % pour la période triennale si l’engagement initial est de neuf ans.

Il est possible de bénéficier du dispositif jusqu’en 2024. Cependant, depuis le 1er janvier 2023, il est désormais divisé en 2 :

  • Pinel classique : les conditions sont inchangées mais les taux de réduction d’impôt sont dégressifs ;
  • Pinel + : maintien des taux antérieurs, à la condition que le logement soit localisé dans un quartier prioritaire ou s’il respecte un niveau de qualité élevé en matière de performance énergétique, d’usage et de confort.

Censi-Bouvard

La réduction d’impôt bénéficie aux investisseurs qui achètent dans certaines résidences avec services (CGI art. 199 sexvicies). L’investisseur doit exercer une activité de location meublée à titre non professionnel. Les revenus sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Le dispositif s’applique si vous investissez dans des logements neufs, en l’état futur d’achèvement ou achevés depuis au moins 15 ans et qui ont fait ou font l’objet de travaux de réhabilitation ou de rénovation.

Les logements acquis doivent être situés dans des résidences répondant à certaines conditions d’accueil et de public, par exemple les résidences :

  • avec services pour les personnes âgées ou handicapées,
  • avec services pour étudiants,
  • de tourisme classées,
  • ou encore les établissements d’accueil, de soin longue durée.

Vous devez vous engager à louer le logement pendant au moins neuf ans à l’exploitant de la résidence.

La réduction d’impôt est calculée sur la base du prix de revient du bien. Cela comprend notamment le prix d’acquisition, les frais de notaire, taxe de publicité foncière et le montant des travaux pour les logements achevés depuis au moins 15 ans et qui font l’objet de travaux de réhabilitation ou de rénovation. Ce prix de revient est retenu dans une limite de 300 000 €. Le taux de la réduction d’impôt est de 11 %. La réduction d’impôt maximale est donc de 33 000 €.

Loi Girardin

Plusieurs dispositifs de défiscalisation dit « loi Girardin » sont prévus afin de favoriser l’investissement dans les DOM, en Nouvelle-Calédonie, à Saint-Pierre-et-Miquelon, en Polynésie française, à Saint-Martin, à Saint-Barthélemy, dans les îles Wallis-et-Futuna et les Terres australes et antarctiques françaises. Il s’agit de :

  • Réduction d’impôt au bénéfice de particuliers qui réalisent des investissements dans le cadre d’entreprises relevant de l’impôt sur le revenu et exerçant leur activité dans certains secteurs d’activité ;
  • Déduction des résultats de sociétés soumises à l’IS d’investissements réalisés dans les mêmes secteurs, de certains investissements immobiliers locatifs, ainsi que des souscriptions au capital de certaines sociétés ;
  • Une réduction d’impôt au profit de sociétés soumises à l’IS qui réalisent certains investissements dans les COM et en Nouvelle-Calédonie ;
  • Une réduction d’impôt au titre des sommes investies par les particuliers pour la réalisation de certains travaux immobiliers ;
  • Un dispositif spécifique d’aide fiscale à l’investissement dans le secteur locatif social ouvert aux investisseurs particuliers ou aux sociétés.

Malraux

Le dispositif Malraux vise à favoriser la restauration complète d’immeubles destinés à la location dans certains quartiers urbains.

Le montant de la réduction d’impôt est de 22 % ou 30 % (selon la localisation de l’immeuble) du montant des dépenses éligibles supportées (CGI art. 199 tervicies).
Pour les opérations portant sur des biens situés dans des quartiers anciens dégradés ou présentant une concentration élevée d’habitat ancien dégradé, qui ouvrent droit à la réduction d’impôt au taux de 30 %, le dispositif devait disparaître pour les dépenses supportées après le 31 décembre 2022. Il est prolongé jusqu’au 31 décembre 2023.

Opter pour le statut LMNP, acheter des parts de SCPI et faire de la location nue pour investir dans l'immobilier locatif

La plupart des Français conservent une opinion positive de l’investissement locatif. Face aux incertitudes des marchés financiers et à l’inflation, la pierre reste perçue comme une valeur refuge rentable sur le long terme. Certains y voient même l’opportunité de prendre leur retraite à 30 ans et de vivre de leurs loyers. Quels que soient votre projet et vos objectifs, l’accompagnement d’un professionnel est indispensable. Pour réussir votre investissement, faites confiance aux experts TALT !

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Vous envisagez d’investir dans l’immobilier en nom propre ou par l’intermédiaire d’une SCI ? Avant de devenir propriétaire de votre bien et de pouvoir le mettre en location, plusieurs étapes sont indispensables. Offre d’achat, compromis de vente, acte authentique, découvrez avec TALT comment se déroule une transaction immobilière.

Transaction immobilière : l’offre d’achat

Les mentions à préciser dans l’offre d’achat

Vous avez trouvé le bien idéal pour votre investissement locatif ? La première étape consiste à rédiger une offre d’achat à destination du vendeur.

Cette proposition formelle s’effectue de préférence par écrit. Elle contient les informations suivantes :

  • Les informations concernant les acheteurs potentiels ou la SCI ;
  • La désignation du bien (exemple: un appartement au 2e étage d’une superficie Xm² situé à telle adresse) ;
  • L’identité du vendeur ;
  • Le prix d’achat : il est possible de négocier le prix de vente affiché par le vendeur ou au contraire de réaliser une offre au prix. Votre stratégie de négociation dépend du marché immobilier, de l’état du logement ou encore du type de biens. N’hésitez pas à faire appel à un expert en immobilier pour évaluer au mieux le montant de votre offre d’achat ;
  • Bien qu’il ne s’agisse pas d’une information obligatoire il est toutefois plus prudent de mentionner dans l’offre une durée de validité laquelle est en général comprise entre 7 et 15 jours ;
  • Les conditions de l’achat : l’acquisition peut être formulée sous certaines conditions (ex : obtention d’une offre de prêt, obtention d’un permis de construire etc…) ;
  • La signature des parties : en cas d’acquisition par l’intermédiaire d’une SCI, le gérant peut être habilité à signer l’offre d’achat. Il convient toutefois de vérifier dans les statuts les pouvoirs accordés pour la vente et l’acquisition de bien immobilier par la société.

3 situations sont envisageables :

  • Le vendeur accepte votre offre d’achat : cet accord sur le prix vous engage. La transaction doit donc se poursuivre ;
  • Le vendeur refuse purement et simplement votre offre d’achat ;
  • Le vendeur vous soumet une contre-offre et engage une négociation.

les 7 étapes d'une transaction immobilière

Comment acheter un bien en SCI ?

Les montages les plus courants

Lorsque vous achetez un bien en SCI cela permet de donner la propriété du bien immobilier à une société et non à vous personne physique.

Pour cela vous pouvez créer une SCI en amont de l’acquisition ou en cours de transaction afin de permettre à la SCI de devenir directement propriétaire du bien. La SCI pourra financer cette acquisition grâce à un apport en numéraire réalisé par un ou plusieurs associés et / ou recourir à un emprunt bancaire.

Vous pouvez également acquérir le bien en nom propre puis apporter le bien en nature à la SCI. Il faudra toutefois dans ce cas, réaliser un certain nombre de formalités (évaluation de l’apport, purge du droit de préemption, constatation de l’apport par acte notarié, publicité foncière). Par ailleurs, cet apport peut donner lieu à une taxation au titre de la plus-value immobilière et au paiement de droits d’enregistrement.

Enfin vous pouvez également signer un compromis en nom propre en pensant à insérer une clause de substitution dans l’acte. En effet il est fréquent de prévoir dans le compromis de vente l’insertion d’une clause de substitution permettant à toute personne morale de se substituer aux acquéreurs personnes physiques désignées.
Ainsi, l’acte définitif sera signé par la personne morale ou personne physique de votre choix et non par vous, personne physique.

L’importance d’une clause de substitution

Définition de la clause de substitution

La clause de substitution est une disposition du compromis de vente, permettant à l’acheteur de ne pas signer l’acte authentique personnellement et de laisser une autre personne signer à sa place.

En réalité, il existe deux formes de substitution :

  • la substitution au profit d’une personne physique et
  • la substitution au profit d’une personne morale.

Par exemple, la clause de substitution peut donner la possibilité à l’acquéreur de substituer une SCI à la vente.

Modèle de clause de substitution

Voici un modèle de clause de substitution que l’on retrouve dans les compromis rédigés par les notaires :

“Il est toutefois convenu que la réalisation des présentes par acte authentique pourra avoir lieu soit au profit du BÉNÉFICIAIRE soit au profit de toute autre personne physique ou morale que ce dernier se réserve de désigner; mais dans ce cas, il restera solidairement obligé, avec la personne désignée, au paiement du prix et à l’exécution de toutes les charges et conditions stipulées aux présentes sans exception ni réserve. Il est toutefois précisé au BÉNÉFICIAIRE que cette substitution ne pourra avoir lieu qu’à titre gratuit et ne pourra pas en toute hypothèse être soumise aux dispositions des articles L 313-40 et suivants du Code de la consommation. Dans la mesure où les présentes entrent dans le champ d’application des dispositions de l’article L 271-1 du Code de la construction et de l’habitation, le BÉNÉFICIAIRE initial tout comme le bénéficiaire de la substitution bénéficieront chacun du délai de rétractation, toutefois la volonté finale du bénéficiaire de la substitution de se rétracter laissera l’acte initial subsister dans toutes ses dispositions, par suite le BÉNÉFICIAIRE initial qui n’aurait pas exercé son droit de rétractation restera engagé. Si, au contraire, les présentes n’entrent pas dans le champ d’application de ces dispositions, la substitution ne sera possible qu’au profit d’un acquéreur n’entrant pas lui-même dans le cadre de ces dispositions, et en toute hypothèse le cédant restera tenu solidairement de l’exécution du contrat.

 

Le BÉNÉFICIAIRE devra informer le PROMETTANT de l’exercice de cette substitution. En cas d’exercice de la substitution, les sommes avancées par le BÉNÉFICIAIRE ne lui seront pas restituées, il devra faire son affaire personnelle de son remboursement par le substitué.

 

Le BÉNÉFICIAIRE restera solidairement débiteur avec son substitué de toutes sommes que celui-ci pourra devoir au PROMETTANT en exécution des présentes. Cette faculté de substitution ne pourra être exercée que jusqu’au [date], et ce par lettre recommandée avec demande d’avis de réception adressée au notaire chargé de rédiger l’acte de vente.
Les parties toutefois sont informées des conséquences suivantes inhérentes à l’exercice de cette faculté :
• Le présent avant-contrat obligera le PROMETTANT et la personne substituée dans tous ses termes, tant civils que fiscaux. La substitution ne pourra en aucune mesure modifier l’économie des présentes, à défaut elle serait considérée comme inopérante vis-à-vis du BÉNÉFICIAIRE originaire.
• Dans la mesure où la loi imposerait d’informer de l’identité du BÉNÉFICIAIRE le titulaire du droit de préemption applicable en l’espèce, la substitution entraînera une nouvelle purge de ce droit de préemption et fera courir un nouveau délai attaché à cette purge.
Aux termes de l’article 52 de la loi numéro 93-122 du 29 janvier 1993, les cessions de contrats tels que celui-ci sont interdites entre professionnels de l’immobilier même pour les sociétés civiles effectuant des opérations immobilières à titre accessoire.”

La préparation et la signature de l’avant-contrat dans une transaction immobilière

 

La promesse de vente pour l’achat d’un bien immobilier peut prendre la forme :

  • d’un compromis de vente (également appelé promesse synallagmatique de vente);
  • d’une promesse unilatérale de vente.

 

Le compromis de vente

 

Compromis de vente : définition

 

La promesse synallagmatique de vente ou compromis de vente est un avant-contrat par lequel les parties donnent leur accord au contrat définitif de vente. Aussi, la promesse synallagmatique engage aussi bien l’acheteur que le vendeur. Il s’agit d’une étape préliminaire à la vente.

Cette étape n’est pas obligatoire. Le vendeur et l’acquéreur peuvent, en effet, renoncer à signer un compromis ou une promesse de vente. Toutefois, il est toujours vivement conseillé de mettre par écrit l’ensemble des conditions de la vente. Cette formalité évitera des discussions et des litiges par la suite.

Compromis de vente : pourquoi est-il indispensable ?

 

Les avant-contrats sont devenus indispensables dans la pratique. Il peut en effet paraître pertinent aux parties de s’engager dans un avant-contrat, alors même que toutes les conditions économiques et juridiques ne seraient pas réunies.

Les parties peuvent ainsi anticiper la survenance d’un ou de plusieurs événements comme par exemple :

  • obtention d’un prêt,
  • purge du droit de préemption,
  • obtention d’une autorisation.

Naturellement, des dispositions de la promesse vont venir prévoir qu’elle sera réitérée plus tard par un acte authentique, si les événements en question se réalisent et si l’acheteur n’exerce pas son droit de rétractation.

Dans l’hypothèse où la vente serait réitérée par acte authentique, elle pourra être publiée au service de la publicité foncière.

préparation et signature de l'avant contrat dans le cadre d'une transaction immobilière

Comment signer un compromis de vente ?

 

L’avant-contrat peut être signé sous seing privé, c’est-à-dire entre l’acheteur et le vendeur avec éventuellement par l’intermédiaire d’une agence immobilière. Il est également possible de demander à un notaire de rédiger la promesse ou le compromis de vente dans le cadre d’un acte authentique. Cette seconde option sécurise le contenu de l’acte. Elle offre également la possibilité d’obtenir des conseils juridiques sûrs et utiles pour la suite de la transaction. Elle nécessite, en revanche, plus de temps et représente un coût supplémentaire pour les parties (à noter : l’acte doit être obligatoirement notarié s’il s’agit d’une promesse de vente d’une durée supérieure à 18 mois consentie par une personne physique).

Dans tous les cas, le compromis de vente doit contenir les informations suivantes :

  • Les coordonnées du vendeur et de l’acheteur : en cas d’achat par une SCI, l’avant-contrat doit contenir les informations concernant la société ;
  • L’adresse, l’origine et la description détaillée du bien ;
  • La mention des éventuelles hypothèques et servitudes ;
  • Le prix de vente ;
  • Les modalités de paiement : comptant ou au moyen d’un prêt bancaire à un prêt bancaire ;
  • La date de signature de l’acte authentique de vente ;
  • Les informations légales concernant le droit de rétractation de l’acheteur : celui-ci dispose d’un délai de 10 jours, à compter du lendemain de la réception ou de la remise de l’avant contrat, pour se rétracter ;
  • Les clauses suspensives : obtention d’un prêt immobilier ou d’un permis de construire notamment ;
  • La date de disponibilité du bien.

Les informations essentielles que doit contenir un compromis de vente lorsque vous réalisez une transaction immobilière

Si la transaction est réalisée par l’intermédiaire d’un agent immobilier, le montant de ses honoraires et la partie en charge du paiement doivent aussi être indiqués.

Enfin, au moment de la signature de l’avant-contrat, l’acheteur peut être amené à verser un séquestre égal à un pourcentage du prix de vente. Le versement d’une indemnité d’immobilisation n’est obligatoire que dans les promesses unilatérales d’achat de plus de 18 mois et dans ce cas, l’indemnité doit être d’un montant minimal de 5%. Dans les autres cas, le versement d’une somme à titre d’indemnité d’immobilisation ou de dépôt de garantie n’est pas obligatoire mais est cependant fréquemment prévu. La loi ne fixe aucun montant mais il est en général compris entre 5 et 10 % du montant du prix de vente.

 

La promesse unilatérale de vente (PUV) dans une transaction immobilière

 

Qu’est-ce qu’une promesse unilatérale de vente ?

 

Une promesse unilatérale de vente est un avant-contrat par lequel l’une des parties, le promettant (ou le vendeur), donne son consentement à la vente , tandis que l’autre, le bénéficiaire (ou l’acheteur) , dispose d’une option, c’est-à-dire de la faculté de la contracter ou de ne pas la contracter.

La spécificité de la promesse unilatérale est de rendre le consentement d’une seule partie irrévocable, tout en donnant l’opportunité à l’autre partie libre de consentir ou de ne pas consentir.

Le promettant est comme prisonnier de la promesse, tandis que le bénéficiaire conserve sa liberté en disposant d’une option : la liberté de conclure ou de ne pas conclure.

La PUV fait donc naître un décalage des consentements à la vente. Alors que le consentement du vendeur est donné lors de la promesse, celui du bénéficiaire, l’acheteur, l’est postérieurement au moment de la levée de l’option.

Il est fréquent qu’une PUV soit régularisée lorsque l’acheteur n’est pas convaincu de vouloir aller jusqu’au bout de la vente. La PUV lui laisse donc la liberté de lever l’option ou non, en d’autres termes, d’acheter ou non le logement. Le bien immobilier est donc réservé pour l’acheteur pendant une durée définie à l’avance. Le vendeur s’engage à ne pas vendre le bien à un autre acheteur.

Comment rédiger une promesse unilatérale de vente ?

La promesse unilatérale de vente peut prendre 2 formes :

  • Acte sous seing privée
  • Acte authentique
En ce qui concerne la signature d’une PUV par acte sous seing privé

L’acte sous seing privé est un acte rédigé et signé par des particuliers, sans la présence d’un notaire ou avec l’appui d’un avocat.
À compter de sa signature, une promesse unilatérale sous signature privée doit être enregistrée dans les 10 jours au service de l’enregistrement du vendeur ou de l’acheteur. Cet enregistrement sert à authentifier la promesse de vente.
Les parties ont la possibilité de soit déposer la promesse directement au service de l’enregistrement, soit l’envoyer par la voie postale.

Bon à savoir !

Le point de départ du délai de 10 jours est situé au jour de l’acceptation de la promesse (C. civ., art. 1589-2).

Le délai ne doit pas être compté à partir de l’offre de conclusion de la promesse mais de son acceptation. Il faut comprendre par-là l’acceptation de l’offre en vue de la conclusion de la promesse et non l’acceptation de la vente, à savoir la levée de l’option.

En ce qui concerne la signature d’une PUV par acte authentique

Un acte authentique est un document régularisé par un notaire étant précisé que la présence du notaire est obligatoire lorsque le vendeur est une personne physique et que la durée de validité de la promesse dépasse 18 mois.

En effet, toute promesse de vente d’un droit immobilier dont la durée des effets dépasse 18 mois, et toute prorogation de la durée des effets d’une telle promesse à plus de 18 mois, contractée par une personne physique, doit être constatée par acte authentique à peine de nullité (CCH, art. L. 290-1).

Transaction immobilière : la signature de l’acte authentique

 

Cette fois-ci, l’intervention du notaire est indispensable. Environ deux à trois mois après le compromis de vente, l’acheteur, le vendeur et le ou les agents immobiliers se retrouvent à l’étude notariale pour officialiser la transaction immobilière. Une procuration à un tiers est néanmoins possible en cas d’empêchement.

Si nécessaire, quelques jours avant la date de signature, le notaire doit procéder à l’appel des fonds auprès de l’établissement bancaire assurant le financement de l’acquisition. Il transmet également aux parties un exemplaire de l’acte authentique. L’acheteur peut, quant à lui, demander une dernière visite du bien.

Le jour J, le notaire procède à la lecture à voix haute du contrat de vente. Chaque partie est libre de poser des questions et d’émettre des remarques.

Une fois l’acte de vente signé, le prix de vente est transféré au vendeur et l’acheteur règle les frais de notaire. Il récupère en contrepartie les clés du logement ainsi qu’une attestation de propriété. Le transfert de propriété est officiel.

À noter qu’une copie de l’acte authentique de vente sera remise à l’acheteur quelques mois plus tard, une fois la transaction enregistrée au service de publicité foncière. L’original est, quant à lui, toujours conservé par le notaire.

Pour investir dans l’immobilieren toute sérénité, faites confiance aux experts TALT. Ils vous accompagnent à chaque étape de votre transaction immobilière et vous aident à optimiser au mieux votre patrimoine.

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L’investissement immobilier est presque totalement figé. Tout est au point mort le temps que passe cette crise totalement inédite. Plus de visites, plus de rencontres avec les notaires pour la signature, les agences fermées…

Mais que réserve l’avenir au marché de l’immobilier ? Qu’ont à craindre ou espérer les investisseurs ? Décryptage de la situation actuelle.

Vers une chute des prix après la crise ?

La crise du coronavirus est une première dans le monde. Jamais encore l’économie n’avait été à ce point figée, comme elle l’est à cause du confinement. Il est donc difficile de prévoir avec exactitude ce que nous réservent les mois à venir. Cependant, nombreux sont les experts de l’immobilier à proposer des diagnostics quant à l’avenir du marché français.

Les prix de l’immobilier vont-ils baisser ? Ou au contraire, vont-ils augmenter ? Cela dépendra certainement des quartiers. Pour rappel, avant la crise, les prix étaient plutôt en hausse à Paris et dans les autres grandes villes. Mais qu’en sera-t-il après le confinement ?

En région parisienne et dans de grandes métropoles comme Lyon ou Marseille, les experts pensent que l’on pourra noter une baisse modérée, d’environ 5 % sur les prix de l’immobilier. Les choses seront probablement différentes en province, dans des villes plus petites comme Clermont-Ferrand ou Limoges. La situation financière y est moins solide et on peut prévoir une baisse de 10 % sur les ventes.

Exemple de Julien, Paris :

Je vends mon appart à Montmartre, je l’ai remis en ligne pile 5% sous le prix de vente auquel je l’avais mis pré-Corona et il a trouvé acheteur. L’acheteur pré-Corona s’était rétracté à cause de la crise et j’ai baissé le prix !

Thierry Vignal, Co-fondateur et CEO de Masteos, est l’un des experts consultés pour la rédaction de cet article. Nous l’avons interrogé sur l’impact de la crise sur les négociations en province et s’il confirmait la baisse de 10 %.

Oui, je dirai -10% mais il y a une confusion entre le marché RP (résidence principale) et le marché locatif. Le marché RP de ces villes baisse plus que sur les biens locatifs. Sur les immeubles rentables que j’ai en cours à Douai/Valenciennes/Roubaix qui sont déjà à 10% de rendement brut, les vendeurs préfèrent ne pas vendre et continuer à encaisser leurs loyers que de vendre à la casse. En résumé, en province mes acheteurs veulent tous négocier les prix à cause de la crise mais les vendeurs de biens locatifs cèdent peu.

Néanmoins, il est important de rappeler que les grandes épidémies du passé n’ont pas eu un impact significatif sur les prix du marché. Pensons notamment à l’épisode de SRAS, à Hongkong en 2003. Si le nombre de ventes avait diminué de près de 70 %, les prix, eux, étaient restés stables et n’avaient baissé que de 1 à 2 %.

Faut-il s’attendre à une baisse des taux bancaires ?

Si nombreux sont les investisseurs à s’interroger sur les futurs prix des biens sur le marché, d’autres se préoccupent davantage des taux d’intérêt qui accompagnent forcément un crédit immobilier.

Avant le confinement, les taux étaient relativement bas en France, autour de 1 %. Mais quelle sera la situation lorsque le marché reprendra ? Comme pour les prix, cela reste difficile à déterminer avec exactitude, mais des experts se sont penchés sur le sujet.

Il semblerait que les taux bancaires tendent à rester faibles après le confinement. La demande sera certainement faible, de nombreux acquéreurs n’auront pas les moyens d’investir tout de suite. Malgré une augmentation, les banques s’adapteront et maintiendront des taux aux alentours de 1 %.

Nous avons demandé à Thierry Vignal, qui avec Masteos, révolutionne l’investissement locatif en le digitalisant, l’impact de la crise sur les taux appliqués à ses clients et voilà sa réponse :

La plupart des clients de Masteos me disent qu’ils subissent une hausse de taux de 0,25 à 0,50 point de pourcentage à cause de la crise sur les dossiers en cours par rapport aux propositions de prêt initiales négociées pré-crise. C’est surtout le cas pour les financements locatifs, moins pour les résidences principales. Je pense que c’est une hausse temporaire qui reflète un stress bancaire court terme. Les autorités monétaires devraient rapidement intervenir pour dérouiller le financement immobilier et permettre la reprise de l’activité.

Il faut savoir qu’en temps normal, 20 % des promesses de vente de l’année se font en mars et avril. En effet, les familles préfèrent souvent déménager pendant les vacances d’été, entre deux années scolaires. Ce pourcentage de ventes va considérablement diminuer du fait du confinement qui empêche les visites et les signatures.

Donc, de même que les vendeurs et agences immobilières, les banques auront tout intérêt à maintenir des taux bas pour accompagner la reprise progressive du marché.

Un intérêt pour de nouveaux biens immobiliers

On le sait, la crise du coronavirus est un véritablement bouleversement dans nos habitudes, nos modes de vie et notre confort. En ce moment, la plupart des Français sont confinés à domicile. Beaucoup d’entre eux n’ont pas la chance d’avoir un jardin ou un balcon.

Une question peut alors se poser : les types de biens recherchés vont-ils évoluer une fois la crise terminée ? Les locataires décideront-ils de devenir propriétaires et de passer à l’achat immobilier ? On peut supposer que les goûts des investisseurs auront évolué. Après avoir été enfermés plusieurs semaines dans un petit appartement, certains d’entre eux se tourneront vers des logements plus grands. Les biens avec des jardins seront probablement plus recherchés. Les maisons seront peut-être plus prisées que les appartements.

On peut donc supposer qu’une fois la crise passée, les populations en France vont migrer. Les métropoles pourraient se désengorger quelque peu, Paris sera un peu moins une bulle immobilière. À l’inverse, des régions moins prisées, moins attractives en premier lieu, pourraient devenir plus appréciées.

Et après le coronavirus ?

Vous l’aurez compris, il reste difficile d’affirmer avec exactitude ce que nous réserve l’avenir, d’autant que les règles du confinement peuvent encore changer et évoluer. Même si le marché de l’immobilier est actuellement au point mort, rien ne laisse présager qu’il ne reprendra pas sa route à la fin du confinement.

Selon une étude de BVA, au moins 1 Français sur 6 aurait un projet immobilier qu’il maintiendrait malgré la crise. D’autres décident simplement de reporter leur achat pour 2021, sans y renoncer. Il semblerait donc que la reprise se fasse progressivement. Les ventes, bien que ralenties, se poursuivront jusqu’à revenir à la normale. On peut dire que ce redémarrage se fera en U, et non en V comme le craignaient beaucoup d’investisseurs.

Banques comme promoteurs et propriétaires attendent une reprise réelle du marché pour septembre. Ils craignent cependant que les investisseurs choisissent de repousser leurs achats dans l’espoir d’une baisse importante des prix. Or, comme nous l’avons vu, cela ne risque pas de se produire, ou du moins pas avant longtemps. Si vos moyens vous le permettent, mieux vaut investir au plus tôt.

De plus, de nouvelles villes éloignées de l’Île-de-France vont devenir attractives de par les prix qu’elles proposent et leur situation géographique. Il peut être intéressant de se pencher sur leur cas. Des villes comme Poitiers, Tours ou encore La Rochelle pourraient proposer des biens beaucoup plus abordables qu’auparavant, et donc voir de nouveaux investisseurs débarquer.

Il est néanmoins important de rappeler que toutes ces informations demeurent encore incertaines. L’évolution du marché de l’immobilier dépendra du confinement et de ses avancées. Tout ce que nous pouvons faire pour l’instant, c’est tenir compte des autres épidémies et crises financières qui ont frappé le monde et dont les conséquences n’ont pas été catastrophiques du point de vue immobilier.

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