Succession et immobilier : comment transmettre 1 million d’euros sans (presque) payer d’impôts ?

Ah, la France… son vin, sa gastronomie, ses grèves… et sa fiscalité. C’est presque devenu une marque de fabrique. Mais soyons honnêtes : ce n’est pas une spécialité dont on peut se vanter. En matière de succession immobilière, la France détient un triste record : une fiscalité parmi les plus lourdes au monde.

Bien sûr, on comprend l’idée de corriger certaines inégalités sociales par l’impôt. Mais à force d’accabler ceux qui ont travaillé dur pour constituer un patrimoine immobilier, on finit par décourager. 

En effet, chaque année, des familles se retrouvent contraintes de vendre une maison ou un appartement simplement pour payer les droits de succession. 

Mais il existe des solutions légales et efficaces pour anticiper. En utilisant les bons leviers, il est possible de transmettre un bien, ou même un patrimoine de plusieurs biens immobiliers, jusqu’à 1 million d’euros, sans (presque) payer d’impôts.

Dans cet article, je vais vous présenter plusieurs stratégies d’optimisation fiscale : la création d’une SCI familiale, le démembrement de propriété, les abattements légaux ou encore la donation-partage. 

Des outils parfois techniques, mais qui peuvent faire la différence entre un héritage amputé par l’impôt et une transmission réussie.

Comprendre la fiscalité successorale en France

Les règles de base des droits de donation et de succession

En France, les donations sont, en principe, soumises aux mêmes règles fiscales que les successions. Autrement dit, que vous décidiez de transmettre de votre vivant ou que le patrimoine passe par décès, le régime d’imposition repose sur le même barème.

Les droits de donation se calculent sur la valeur des biens transmis après déduction des abattements prévus par la loi. L’abattement le plus connu est celui de 100 000 € par parent et par enfant, renouvelable tous les 15 ans. Le barème progressif s’applique ensuite sur la part taxable :

• Jusqu’à 8 072 € : 5 % 
• De 8 073 € à 12 109 € : 10 %
• De 12 110 € à 15 932 € : 15 %
• De 15 933 € à 552 324 € : 20 %
• De 552 325 € à 902 838 € : 30 %
• De 902 839 € à 1 805 677 € : 40 %
• Plus de 1 805 677 € : 45 %

👉 Le saviez-vous ? Les enfants peuvent aussi donner jusqu’à 100 000 € à chacun de leurs parents ou grands-parents en exonération de droits. Et il existe d’autres abattements spécifiques :

• 31 865 € pour les donations aux petits-enfants,
• 15 932 € pour les donations entre frères et sœurs,
• 159 325 € pour les donations à une personne en situation de handicap, quel que soit le lien de parenté (cumulable avec les abattements classiques).

Pourquoi l’immobilier est un cas particulier

La succession d’un patrimoine immobilier est toujours plus compliquée que celle d’actifs financiers. Contrairement à un portefeuille de titres ou à de l’épargne, un appartement ou une maison n’est pas un actif liquide : il ne se partage pas facilement.

Cela crée deux difficultés majeures :

• le risque de conflits familiaux lors du partage,
• l’obligation de vendre le bien pour payer les droits de succession si les héritiers n’ont pas assez de liquidités.

Prenons un exemple simple : un appartement estimé à 1 million d’euros, transmis en pleine propriété à un enfant unique. Après abattement de 100 000 €, la base taxable est de 900 000 €. En appliquant le barème progressif, l’impôt peut dépasser 250 000 € de droits de succession. Autant dire que peu de familles ont cette somme disponible.

Une nouvelle exonération temporaire de dons prévue par la loi de finances 2025

La loi de finances pour 2025 a introduit une mesure exceptionnelle en matière de transmission familiale. L’article 71, I crée une exonération de droits de mutation à titre gratuit pour certains dons de sommes d’argent réalisés entre le 15 février 2025 (lendemain de la promulgation de la loi) et le 31 décembre 2026.

Concrètement, un parent ou un grand-parent (et, à défaut de descendance, un oncle ou une tante) peut donner jusqu’à 100 000 € à un même bénéficiaire en franchise de droits, dans la limite globale de 300 000 € par donataire. Cette exonération est codifiée à l’article 790 A bis du Code général des impôts.

Pour bénéficier du régime favorable, les sommes transmises doivent être affectées, dans les six mois qui suivent le don, à l’un des deux usages suivants :

• l’achat d’un logement neuf destiné à devenir la résidence principale du bénéficiaire ou celle de son locataire ;
• la réalisation de travaux de rénovation énergétique dans l’habitation principale du bénéficiaire.

Seuls les dons en numéraire (chèque, virement, mandat ou espèces) sont concernés, et ils doivent être consentis en pleine propriété.

Cette exonération temporaire est cumulative avec :

• le dispositif permanent des dons familiaux de sommes d’argent prévu à l’article 790 G du CGI (31 865 € par parent si le donateur a moins de 80 ans et que le bénéficiaire est majeur),
• ainsi qu’avec les abattements de droit commun (100 000 € pour un enfant, 31 865 € pour un petit-enfant, 5 310 € pour un arrière-petit-enfant, 7 967 € pour un neveu ou une nièce).

👉 En clair, cette mesure ouvre une nouvelle fenêtre d’opportunité pour transmettre des liquidités de manière totalement exonérée, tout en favorisant l’accès au logement et la transition énergétique. Pour les familles qui anticipent, elle peut représenter un complément stratégique aux abattements classiques.

Utiliser la SCI pour transmettre un patrimoine immobilier

Je dois l’avouer : je suis toujours surprise que la SCI (société civile immobilière) suscite autant de méfiance. On entend parfois qu’elle serait “compliquée” ou “risquée”. Pourtant, c’est un outil juridique ancien et éprouvé, qui, bien maîtrisé, peut devenir redoutablement efficace dans une stratégie de transmission.

Qu’est-ce qu’une SCI familiale ?

La SCI est une société créée pour détenir et gérer un ou plusieurs biens immobiliers. Dans une famille, elle permet d’éviter l’indivision (source de blocages fréquents), tout en facilitant la transmission du patrimoine par donation de parts sociales plutôt que par transmission directe du bien.

Les avantages fiscaux de la SCI en cas de transmission

1. La donation de parts sociales :
   Au lieu de donner l’appartement ou l’immeuble en direct, vous transmettez progressivement les parts de la SCI. C’est plus souple et cela permet d’adapter le partage entre héritiers.
2. La déduction de l’endettement :
   Lorsque la SCI a financé son acquisition par un emprunt, la valeur des parts tient compte du capital restant dû. Les droits de donation se calculent donc sur une base réduite.
   Exemple : une SCI détient un bien de 1 million d’euros financé par un emprunt dont 400 000 € restent à rembourser. La valeur nette taxable tombe mécaniquement à 600 000 €. La donation des parts est donc bien moins imposée que si le bien avait été détenu en direct.
3. La flexibilité des statuts :
   Les statuts de la SCI peuvent prévoir des clauses de gestion, des conditions d’agrément des nouveaux associés, etc., ce qui sécurise le patrimoine familial.

👉 À noter : dans une SCI, la donation de droits sociaux peut nécessiter l’agrément préalable des associés (selon les statuts). Et si vous détenez tout votre patrimoine en direct, il existe aussi la technique du montage OBO (Owner Buy Out) ou rachat par soi-même, qui peut s’avérer intéressante dans certains cas.

Optimiser avec le démembrement et la donation avec réserve d’usufruit

Le démembrement de propriété est sans doute l’un des outils les plus puissants pour réduire les droits de succession, tout en préparant la transmission d’un patrimoine immobilier.

Qu’est-ce que le démembrement de propriété ?

En droit français, la propriété d’un bien peut être découpée en deux droits distincts :

• L’usufruit : le droit d’utiliser le bien et d’en percevoir les revenus (par exemple, habiter une maison ou percevoir les loyers).
• La nue-propriété : le droit de disposer du bien, c’est-à-dire d’en devenir pleinement propriétaire le jour où l’usufruit s’éteint.

L’article 949 du Code civil dispose qu’« il est permis au donateur de faire la réserve à son profit ou de disposer, au profit d’un autre, de la jouissance ou de l’usufruit des biens meubles ou immeubles donnés ».

Concrètement, lorsqu’un parent fait une donation avec réserve d’usufruit, il transmet uniquement la nue-propriété du bien à son enfant, mais conserve l’usufruit jusqu’à son décès. La pleine propriété se reconstituera automatiquement sur la tête de l’enfant au décès du parent, sans aucun droit supplémentaire à payer.

Les avantages fiscaux de la donation avec réserve d’usufruit

La fiscalité du démembrement est particulièrement intéressante. La valeur de la nue-propriété dépend de l’âge de l’usufruitier, selon le barème prévu par l’article 669 du Code général des impôts. Plus le donateur est âgé, plus la valeur de la nue-propriété est élevée, mais elle reste toujours inférieure à la valeur en pleine propriété.

Prenons l’exemple de Mme MÈRE Noëlle, veuve, âgée de 80 ans, qui fait donation d’une maison estimée à 130 000 € à sa fille unique :

• En pleine propriété : après abattement de 100 000 €, la base taxable est de 30 000 €. Les droits de donation s’élèvent à 4 194 €.
• En nue-propriété avec réserve d’usufruit viager : à 80 ans, la nue-propriété représente 70 % de la valeur, soit 91 000 €. Après abattement de 100 000 €, la base taxable est de 0 €. Les droits dus tombent alors à 0 €.

Résultat : une économie définitive de  4 194 €, puisque la réunion de l’usufruit et de la nue-propriété au décès de la donatrice est exonérée de droits.

👉 Pour la donatrice, l’avantage est clair : elle conserve la jouissance du bien (droit d’habiter ou de percevoir les loyers). Pour la fille, la pleine propriété se reconstituera sans frais supplémentaires.

Donation avec réserve d’usufruit : quelle fiscalité à l’IFI ?

Seule limite : si le donateur conserve l’usufruit, le bien reste comptabilisé dans son patrimoine taxable à l’Impôt sur la Fortune Immobilière (article 968 du CGI). En clair : la valeur retenue est celle de la pleine propriété, sans aucun abattement lié au démembrement.

La jurisprudence a confirmé cette position : un usufruitier doit déclarer le bien dans son patrimoine pour sa valeur entière (Cass. com., 20 mars 2007, n° 05-16.751). En revanche, le nu-propriétaire, lui, n’a rien à déclarer à l’IFI.

Cela ne remet pas en cause l’intérêt fiscal de la donation, mais il faut en tenir compte dans une stratégie patrimoniale globale.

Cumuler démembrement et SCI

Pour aller encore plus loin, il est possible de combiner le démembrement avec une SCI. Dans ce cas, les parents conservent l’usufruit des parts sociales, et transmettent la nue-propriété à leurs enfants. L’assiette taxable est réduite à la fois par l’endettement de la SCI et par le démembrement, ce qui maximise l’efficacité fiscale.

L’impact d’une clause d’agrément sur la valorisation des parts de SCI démembrées

Lorsqu’un bien immobilier est détenu via une SCI, et que les parts sociales sont démembrées, la question de leur valorisation fiscale est cruciale. En ce qui concerne l’IFI, l’administration fiscale a eu à considérer que ces parts doivent être déclarées pour leur valeur vénale en pleine propriété, sans abattement lié au démembrement.

Mais une décision récente de la Cour de cassation (Cass. com., 15 février 2023, n° 20-19.451) est venue nuancer cette approche.

Dans cette affaire, des contribuables détenaient l’usufruit de toutes les parts d’une SCI. Ces parts comportaient une clause d’agrément, c’est-à-dire qu’elles ne pouvaient être cédées qu’avec l’accord des autres associés. Les contribuables soutenaient que cette restriction diminuait la valeur réelle de leurs droits, et demandaient une décote.

La cour d’appel avait rejeté leur demande, estimant que ni le démembrement ni l’absence d’indivision ne pouvaient justifier une réduction. La Cour de cassation a censuré ce raisonnement, reprochant aux juges du fond d’avoir écarté trop rapidement l’impact de la clause d’agrément.

👉 En clair : l’existence d’une clause d’agrément limitant la liquidité des parts peut justifier une décote sur leur valeur. Une nuance importante à prendre en compte dans les stratégies patrimoniales, notamment en matière d’IFI et de transmission.

Profiter des abattements et anticiper la transmission

La fiscalité successorale française est lourde, mais elle prévoit tout de même des abattements qui permettent, lorsqu’ils sont bien utilisés, de transmettre une part significative de son patrimoine sans droits. Le problème, c’est que trop de contribuables ne les utilisent pas à temps, et laissent passer des opportunités qui ne reviendront jamais.

L’abattement de 100 000 € tous les 15 ans

Chaque parent peut transmettre à chacun de ses enfants jusqu’à 100 000 € en franchise d’impôt, que ce soit par donation ou succession. Cet abattement se renouvelle tous les 15 ans.

Un couple avec deux enfants peut donc transmettre jusqu’à 400 000 € sans droits tous les 15 ans. Cela représente déjà une partie importante d’un patrimoine immobilier.

Les dons familiaux exonérés

À côté de l’abattement classique, il existe un dispositif spécifique prévu à l’article 790 G du CGI : les dons familiaux de sommes d’argent. Chaque parent peut donner 31 865 € (par chèque, virement, espèces…) à un enfant majeur ou un petit-enfant, à condition d’avoir moins de 80 ans au jour de la donation.

Ces dons sont cumulables avec les abattements classiques. Un couple avec deux enfants peut donc ajouter 127 460 € supplémentaires exonérés à transmettre en numéraire.

La stratégie d’anticipation sur plusieurs générations

La clé est de ne pas attendre la fin de sa vie pour agir. Plus la donation est faite tôt, plus on peut profiter de la remise à zéro des abattements tous les 15 ans.

Prenons un scénario concret :

• À 55 ans, un couple donne à ses deux enfants la somme maximale exonérée (400 000 €).
• À 70 ans, le même couple refait une donation, toujours exonérée (400 000 € supplémentaires).
• Avec les dons familiaux exonérés, ce sont près de 1 million d’euros transmis sans droits.

L’anticipation est donc essentielle. Attendre le décès pour transmettre, c’est s’exposer à une facture fiscale énorme et à la possibilité que les héritiers soient obligés de vendre les biens immobiliers familiaux.

Les techniques complémentaires pour alléger la fiscalité successorale

Au-delà des dispositifs classiques comme la SCI, le démembrement ou les abattements, il existe d’autres leviers qui permettent d’optimiser une transmission immobilière. Ces techniques sont parfois méconnues du grand public, mais elles peuvent représenter un gain fiscal significatif.

Prendre en charge les droits de donation soi-même

Lorsqu’une donation est réalisée, ce sont en principe les bénéficiaires (les enfants, par exemple) qui doivent payer les droits de donation. Mais le donateur peut décider d’acquitter lui-même ces droits.

L’avantage ? Le paiement par le donateur n’est pas considéré comme une donation supplémentaire. Autrement dit, l’administration fiscale ne le rajoute pas à la valeur transmise pour le soumettre à nouveau à taxation (BOI-ENR-DG-50-10-20 n°150).

👉 Exemple : un père fait une donation d’un appartement d’une valeur de 200 000 € à son enfant. Les droits dus s’élèvent à 18 194 € (après application de l’abattement). Si c’est le parent qui les règle, l’enfant recevra bien 200 000 € nets, et la prise en charge de ces 18 194 € ne sera pas taxée comme une transmission supplémentaire.

Attention toutefois : si le bien donné est vendu par la suite, et que c’est le bénéficiaire qui a réglé les droits, il ne pourra pas majorer son prix d’acquisition de ce montant pour réduire sa plus-value imposable.

👉 Astuce rapide : inutile de sortir l’aspirine, ces formules simples vous permettent de calculer vos droits de succession en quelques minutes.

La donation-partage : sécuriser et optimiser

La donation-partage est un outil particulièrement intéressant lorsqu’on a plusieurs enfants. Elle permet d’organiser le partage de son vivant, en fixant la valeur des biens au jour de la donation.

Fiscalement, c’est une arme redoutable : si les biens donnés prennent de la valeur avec le temps (par exemple un terrain constructible ou un bien immobilier situé dans une zone en forte tension), l’administration ne pourra pas revenir dessus. Les droits ont été calculés une fois pour toutes.

👉 Exemple : un père donne à chacun de ses enfants un appartement valant 200 000 €. Dix ans plus tard, au moment du décès du père, ces biens valent 300 000 € chacun. Aucun droit supplémentaire ne sera dû, même si la valeur a augmenté.

Au-delà de l’aspect fiscal, la donation-partage permet aussi d’éviter les conflits familiaux en fixant dès maintenant un partage équilibré.

👉 Le saviez-vous ? La loi permet d’assortir une donation ou un testament de certaines conditions, tant qu’elles restent licites. Exemple insolite : un père, qui détestait sa future belle-fille, avait prévu que si son fils était marié au moment de son décès, il n’hériterait qu’en usufruit, la nue-propriété revenant à une œuvre caritative. La Cour d’appel de Poitiers (17 février 1998) a validé cette clause, considérant qu’il s’agissait d’une modalité licite.

Les erreurs à éviter pour transmettre son patrimoine immobilier

Anticiper une succession ne consiste pas seulement à choisir les bons outils fiscaux, c’est aussi éviter certaines erreurs fréquentes qui peuvent coûter très cher aux héritiers.

Attendre le dernier moment

C’est sans doute l’erreur la plus répandue. Beaucoup de parents repoussent les donations, pensant qu’il sera toujours temps plus tard. Or, plus on attend, plus on réduit ses marges de manœuvre.

• Les abattements se renouvellent tous les 15 ans : si vous commencez à donner à 75 ans, vous n’aurez probablement pas le temps d’en profiter deux fois.
• Les barèmes du démembrement sont aussi liés à l’âge : plus vous êtes jeune au moment de la donation, plus la valeur de la nue-propriété est faible, et donc plus la transmission coûte peu.

Transmettre en pleine propriété

Donner un bien immobilier en pleine propriété, sans utiliser le démembrement, c’est se priver d’une optimisation majeure. La donation avec réserve d’usufruit réduit non seulement l’assiette taxable, mais elle permet aussi au donateur de conserver la jouissance du bien (occupation ou loyers).

Négliger la SCI

Beaucoup de familles hésitent à créer une SCI parce qu’elles la perçoivent comme complexe. Pourtant, dans de nombreux cas, elle simplifie la gestion et réduit la fiscalité de la transmission. Ne pas y réfléchir, c’est parfois passer à côté d’un levier d’économie considérable.

Oublier de renouveler les abattements

Chaque parent peut transmettre 100 000 € par enfant tous les 15 ans. Si vous laissez passer ce délai sans utiliser cet abattement, vous perdez une chance unique d’alléger la fiscalité future.

Sous-estimer les conflits familiaux

La succession ne se résume pas à une équation fiscale. Les tensions entre héritiers peuvent être dévastatrices, surtout lorsqu’il s’agit d’un bien immobilier indivisible. Ne pas préparer un partage clair (par exemple par une donation-partage) peut transformer un gain fiscal en un cauchemar familial.

Conclusion

Transmettre un patrimoine immobilier peut vite se transformer en casse-tête fiscal si l’on ne s’y prend pas assez tôt. Heureusement, le droit français offre de nombreux outils pour optimiser la succession : SCI, démembrement, abattements, donation-partage… Utilisés avec intelligence, ils permettent de réduire considérablement l’impôt et d’éviter à vos héritiers de devoir vendre les biens familiaux pour payer les droits.

Je m’appelle Nathalie GRANCHON. Je suis Guadeloupéenne et avocate fiscaliste inscrite au Barreau de Paris. J’ai fondé TALT, un cabinet qui accompagne les dirigeants d’entreprise, investisseurs et familles dans la structuration et la transmission de leur patrimoine.

Si vous souhaitez bénéficier d’une analyse personnalisée de votre situation et découvrir comment optimiser la transmission de votre patrimoine, n’hésitez pas à prendre rendez-vous avec moi ou un membre de mon équipe.

FAQ – Succession immobilière et transmission de patrimoine

Quels biens peuvent être transmis sans droits de succession ?
Certains biens bénéficient d’exonérations spécifiques :

• Les dons familiaux de sommes d’argent (jusqu’à 31 865 € sous conditions).
• Les transmissions dans le cadre de l’abattement légal de 100 000 € par parent et par enfant (renouvelable tous les 15 ans).
• Les dons en numéraire jusqu’à 100 000 € (par donateur et dans la limite de 300 000 € par bénéficiaire) réalisés entre 2025 et 2026, lorsqu’ils financent l’achat d’une résidence principale ou des travaux de rénovation énergétique.

Combien coûte une donation en nue-propriété ?
Le coût dépend de l’âge du donateur. Plus il est jeune, plus la nue-propriété vaut peu cher fiscalement. Par exemple, à 75 ans, la nue-propriété est évaluée à 70 % de la valeur totale du bien (selon le barème fiscal). Cela réduit l’assiette des droits de donation et permet de transmettre à moindre coût.

Peut-on transmettre un bien immobilier en exonération totale ?
Oui, dans certains cas. En combinant les abattements de 100 000 € tous les 15 ans, les dons familiaux exonérés et le démembrement, il est possible de transmettre un patrimoine immobilier important sans (presque) payer de droits. Mais pour y parvenir, il faut anticiper et bâtir une stratégie adaptée à sa situation familiale et patrimoniale.

Selon une étude menée par Ipsos et KPMG, un Français sur 10 détiendrait en 2023 de la cryptomonnaie, soit une hausse de 17,5 % par rapport à 2022. Après un léger passage à vide, cette nouvelle classe d’actifs saisit à nouveau l’attention des investisseurs avides de diversification. Alors, pourquoi et comment investir en cryptomonnaie ? Réponses avec TALT. 

Qu’est-ce que la crypto-monnaie ? 

Les monnaies sont en principe émises par les États, via leurs banques centrales. Ce n’est pas le cas pour les cryptomonnaies. Ces actifs sont, en effet, des monnaies virtuelles émises et échangées numériquement, via internet. Elles ne sont donc pas régulées et ne connaissent aucun cour légal. 

Stockées sur un support électronique, les crypto-actifs peuvent être détenus dans un but purement spéculatif ou utilisés afin d’acheter des biens et des services. 

Le bitcoin (BTC), créé en 2009, est sans aucun doute la monnaie numérique la plus célèbre. Il en existe toutefois beaucoup d’autres comme le Tether, le Ripple, l’Ethereum, le BNB ou encore le USD Coin. 

Comment fonctionne la crypto-monnaie ? 

Pour émettre une cryptomonnaie, il est nécessaire de procéder à un minage. Ce processus informatique est réalisé par une communauté d’Internautes (appelés “mineurs”) selon un algorithme précis. 

Chaque mineur stocke ensuite sa monnaie dans un wallet (portefeuille). Il peut alors l’échanger ou l’offrir à d’autres membres de la communauté, via Internet. 

Bon à savoir : comment est déterminée la valeur d’une cryptomonnaie ? 

Tout simplement, selon le principe de l’offre et de la demande. Si beaucoup d’Internautes souhaitent acheter une cryptomonnaie, sa valeur grimpe. En revanche, si le nombre de vendeurs augmente, son cours baisse.

Investir en crypto-monnaie : avantages et risques 

Les cryptomonnaies permettent de diversifier son épargne tout en profitant de rendement souvent élevés. Toutefois, ces actifs numériques présentent des risques à ne surtout pas négliger. 

Hautement spéculatives, les cryptomonnaies affichent des cours particulièrement volatils. Les variations, à la hausse comme à la baisse, sont importantes. Les cours du Bitcoin par exemple peuvent parfois s’effondrer en seulement quelques minutes. Leur fonctionnement repose uniquement sur la confiance des utilisateurs et ces derniers ne bénéficient d’aucune garantie de dépôt. Les risques de perte en capital sont donc réels.  

Il est par ailleurs essentiel de tenir compte du risque de vol par des pirates informatiques et de faillite de la plateforme de stockage. La chute récente de FTX en est une excellente illustration. 

Quel est le cadre juridique de la crypto-monnaie ? 

S’il reste encore très embryonnaire, le statut juridique applicable aux cryptomonnaies commence à émerger. L’objectif des pouvoirs publics est de fournir aux investisseurs un cadre protecteur et de lutter contre les très nombreux abus constatés ces dernières années. 

La loi PACTE reconnaît, pour la première fois en droit français, l’existence des actifs numériques. 

En parallèle, le législateur a créé un statut de prestataire de services sur actifs numériques (PSAN). Il permet aux opérateurs de fournir des prestations d’intermédiation dans le secteur des crypto-monnaies (achat, gestion, conservation, etc.). Pour exercer leurs activités, les PSAN ont désormais l’obligation de s’enregistrer auprès de l’Autorité des marchés financiers (AMF).  

Quel est le régime fiscal de la crypto-monnaie ? 

Si vous êtes résident fiscal en France, vous devez déclarer les revenus générés par la cession de vos actifs numériques, directement ou par personne interposée. Par conséquent, en cas de vente sur une plateforme de cryptomonnaie, votre plus-value est fiscalisée. 

Les revenus issus de vos investissements en crypto-actifs sont soumis à l’impôt sur le revenu (IR) au taux de 12,8 % et aux prélèvements sociaux (17,2 %). Depuis le 1er janvier 2023, vous avez la possibilité d’opter pour le barème progressif de l’impôt sur le revenu. Attention, ce choix est irrévocable. 

Enfin, comme pour les comptes bancaires, vous avez l’obligation de déclarer l’ensemble de vos comptes détenus sur une plateforme de cryptomonnaies, même si cette dernière se trouve à l’étranger. Pour cela, vous devez remplir l’annexe 3916 bis. 

Bon à savoir : La déclaration de vos revenus générés par les cryptomonnaies. Vous devez compléter le formulaire CERFA n°2086 et reporter vos gains dans le formulaire 2042C à la case 3AN. 

Comment investir en crypto-monnaie ?

Les particuliers peuvent notamment réaliser leur investissement en direct ou via des fonds d’investissement en cryptomonnaie.  

Acheter et vendre de la crypto-monnaie en direct  

C’est sans doute la solution la plus connue pour investir en crypto-monnaies. 

L’investisseur achète et vend des actifs, en passant : 

• Directement par une plateforme : il vous suffit de sélectionner une plateforme, d’ouvrir un compte bancaire et de déposer de l’argent. Vous pouvez alors acheter du bitcoin ou toutes autres cryptomonnaies.
• Par un courtier en ligne. 

Vous pouvez opter pour une stratégie à court terme en achetant et vendant vos actifs en fonction de l’évolution des cours. Une autre solution consiste à pratiquer le Dollar-Cost Averaging (DCA). Cette stratégie d’investissement à long terme consiste à acheter des cryptomonnaies à intervalles réguliers, sans tenir compte des cours. 

Bon à savoir : les précautions de sécurité indispensables 

Analysez en profondeur la plateforme d’échange de cryptomonnaies et la réputation du courtier. Renseignez-vous également au préalable sur les méthodes de sécurisation de votre wallet de crypto-actifs.

Acheter et vendre de la crypto-monnaie via des fonds d’investissement en cryptomonnaie  

Les fonds d’investissement en crypto-monnaie sont gérés par des professionnels financiers et permettent aux investisseurs de participer aux marchés des cryptomonnaies de manière simplifiée. 

Voici les points clés :

Diversification : Les fonds répartissent les investissements sur plusieurs cryptomonnaies pour réduire les risques liés à la volatilité d’une seule monnaie.

Gestion professionnelle : Les gestionnaires experts surveillent en permanence les marchés et prennent des décisions éclairées pour maximiser les rendements.

Accessibilité : Les investisseurs novices peuvent participer sans maîtriser les aspects techniques de la détention de cryptomonnaie.

Frais de gestion : Les fonds facturent des frais annuels pour la gestion et l’exploitation.

Transparence : Les rapports réguliers (pour les plateformes qui en fournissent) sont censés vous fournir une visibilité sur la performance et la composition du portefeuille.

Investir en cryptomonnaie avec une holding patrimoniale

Il est également possible d’investir en cryptomonnaie par l’intermédiaire d’une holding patrimoniale.

Les avantages d’investir avec une holding patrimoniale 

Investir en cryptomonnaie par le biais d’une holding patrimoniale offre une approche plus complexe mais potentiellement avantageuse pour les investisseurs avertis. Cette stratégie présente plusieurs avantages significatifs, notamment sur le plan fiscal et de la gestion de patrimoine.

1. Optimisation fiscale : 

Une holding patrimoniale permet de bénéficier d’une optimisation fiscale stratégique. Si vous investissez sur des actifs en cryptomonnaie par le biais d’une société civile (SC) transparente détenue par une holding patrimoniale, la majorité des revenus générés par la SC seront soumis au taux d’IS en vigueur à la date d’ouverture de l’exercice comptable. En 2023, ce taux est de 15% jusqu’à 42 500 euros de bénéfices et 25 % au-delà. Cette stratégie peut donc vous permettre de réduire votre charge fiscale globale sur les gains en cryptomonnaie.

2. Gestion centralisée : 

Une holding patrimoniale centralise la gestion de vos actifs, y compris vos investissements en cryptomonnaie. Cela simplifie la gestion financière et vous permet de mieux contrôler vos flux de trésorerie, en optimisant la redistribution des revenus entre vos différentes entités.

3. Structure juridique robuste : 

Une holding patrimoniale offre une structure juridique solide pour gérer vos investissements en cryptomonnaie. En créant une entité distincte pour vos actifs numériques, vous isolez vos investissements des risques liés à d’autres parties de votre patrimoine. Cela signifie que les créanciers ou les litiges éventuels associés à d’autres activités ou biens que vous détenez ne compromettront pas vos investissements en cryptomonnaie au sein de la holding.

4. Transmission du patrimoine : 

Une holding patrimoniale facilite également la transmission de votre patrimoine à vos héritiers. Vous pouvez structurer la holding de manière à ce que la propriété des actifs en cryptomonnaie soit transférée en toute simplicité à vos bénéficiaires en cas de décès, tout en bénéficiant d’avantages fiscaux liés à la transmission de patrimoine.

Ces avantages juridiques supplémentaires font de la création d’une holding patrimoniale une stratégie intéressante pour les investisseurs soucieux de protéger leurs actifs en cryptomonnaie, tout en simplifiant la transmission de leur patrimoine à la prochaine génération. 

Cependant, comme mentionné précédemment, il est fortement recommandé de consulter des experts en droit des sociétés et en planification successorale pour mettre en place une structure adaptée à vos besoins spécifiques. Chez TALT, nous sommes prêts à vous accompagner dans la création et la gestion de votre holding patrimoniale pour optimiser vos investissements en cryptomonnaie.

Holding patrimoniale : prenons un exemple

Prenons l’exemple de Pierre, un investisseur averti qui s’intéresse aux cryptomonnaies en plus de ses autres actifs financiers. Pierre a accumulé une somme d’argent importante qu’il envisage d’investir dans la cryptomonnaie. Il se trouve à un moment crucial où il doit décider comment gérer cet investissement.

Pierre a déjà une holding patrimoniale au travers de laquelle il détient des parts dans plusieurs SC et SCI. Il s’interroge sur l’opportunité d’investir la somme de 50.000 € en cryptomonnaie au travers d’une de ses SC ou d’investir en nom propre. 

Détention en Nom Propre :

Au départ, Pierre envisageait de simplement acheter des cryptomonnaies en son nom propre. Cela signifiait qu’il achèterait directement des actifs numériques sur une plateforme d’échange et les stockerait dans un portefeuille personnel. Cette approche avait ses avantages :

Contrôle total : Pierre aurait un contrôle direct sur ses actifs et pourrait prendre des décisions rapidement.

Cependant, il y avait aussi des inconvénients significatifs à prendre en compte :

Responsabilité personnelle : Les investissements en cryptomonnaie sont sujets à des risques importants, notamment la volatilité des prix et les risques de piratage. Si quelque chose tournait mal, les actifs personnels de Pierre pourraient être en danger.

Détention via une Holding Patrimoniale :

En réfléchissant davantage, Pierre a envisagé une stratégie plus sophistiquée en utilisant une holding patrimoniale pour gérer ses investissements en cryptomonnaie. En effet, outre la fiscalité avantageuse, la holding patrimoniale présente plusieurs autres avantages. 

Protection des actifs : En détenant ses cryptomonnaies au sein de la holding, Pierre a renforcé la protection de ses actifs personnels. En cas de problème, seuls les actifs de la holding seraient en jeu, pas son patrimoine personnel.

Planification successorale : La holding offre une structure plus souple pour la transmission de ces actifs à ses héritiers en cas de décès. Cette planification successorale simplifiée est un avantage majeur.

Gestion professionnelle : Pierre a également pu faire appel à des gestionnaires professionnels pour superviser la gestion de ses investissements en cryptomonnaie au sein de la holding.

Faisons les calculs 

Pierre se retrouve à un carrefour financier, se demandant comment optimiser ses investissements en cryptomonnaie. En tant qu’investisseur aguerri, Pierre souhaiterait investir dans une cryptomonnaie dont il estimerait le gain à la somme de 30 000 €. Il envisage deux possibilités pour sa stratégie d’investissement :

Possibilité n°1 : Détention en Nom Propre

S’il choisit d’investir en cryptomonnaie en son nom propre, Pierre devra faire face à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux. Cela signifie qu’il serait imposé à hauteur de 30 % sur les gains réalisés. Dans ce scénario, Pierre serait confronté à une charge fiscale substantielle de 9 000 € sur les 30 000 € générés par ses activités de cryptomonnaie.

Possibilité n°2 : Détention via une SC à l’IS détenue par Holding Patrimoniale ayant bénéficié du régime mère-fille 

En revanche, si Pierre opte pour une approche plus sophistiquée en utilisant une Société Civile (SC) à l’Impôt sur les Sociétés (IS) détenue par une Holding Patrimoniale ayant bénéficié du régime mère-fille, la situation fiscale devient bien plus avantageuse.

Dans ce scénario, Pierre serait assujetti à une imposition à hauteur de seulement 15% sur les gains générés par ses investissements en cryptomonnaie, auquel on rajouterait 0,75 % d’imposition si Pierre souhaite remonter les revenus dans la holding. Par conséquent, sa charge fiscale serait considérablement réduite, s’élevant à seulement 4.691 €.

La différence est frappante : alors que la détention en nom propre entraînerait un paiement d’impôts de 9 000 €, la structuration via la holding patrimoniale ne coûterait que 4.691 € en impôts. Cette comparaison démontre clairement les avantages significatifs d’une approche stratégique et fiscalement avantageuse pour gérer ses investissements en cryptomonnaie tout en protégeant son patrimoine financier.

Vous souhaitez investir ? Le marché des cryptos demeure complexe pour les non-initiés et le montage SCI holding requiert des compétences pointues. Pour réussir votre projet et optimiser votre patrimoine, mieux vaut être bien accompagné. Pour cela, faites confiance aux experts TALT ! 

Aujourd’hui, le monde fait face à une crise sanitaire sans précédent. Celle-ci ayant creusé les inégalités entre les ultras-riches et les personnes précaires, la question de la fiscalité des plus fortunés revient plus que jamais sur la table.

Covid-19 et crise sanitaire : flambée des inégalités

Les riches dans le monde

Malgré la crise économique engendrée par la pandémie de la Covid-19, la fortune cumulée des milliardaires dans le monde a augmenté et est passée de 8 000 milliards en 2019 à 13 100 milliards en 2020. Comme l’a affirmé Randall Lane, le rédacteur en chef du magazine Forbes  « Les très, très riches sont devenus encore plus très, très riches ».

Le magazine consacré à l’économie a publié le 6 avril 2021 le classement des personnes les plus riches de la planète. Elles sont aujourd’hui 2 755 et disposent d’une fortune d’au moins un milliard de dollars chacune. Ce nombre est en constante augmentation : en 2011, le monde comptait 1210 milliardaires, et en 2015, ils étaient 1826.

Pour la quatrième année consécutive, on retrouve à la première place Jeff Bezos, le fondateur, principal actionnaire et ancien président-directeur général d’Amazon, suivi par Elon Musk, fondateur de SpaceX, PDG de Tesla Motor et inventeur de l’Hyperloop. À la troisième place : Bernard Arnault, le patron français du groupe de luxe LVMH.

Un quart de ces milliardaires résident dans seulement 10 villes dans le monde et plus de 10 % dans quatre métropoles chinoises. Aucune ville française ne figure dans le top 10. Pékin se trouve à la première place, elle a détrôné New-York, en haut du podium depuis sept ans. Elles sont suivies par Hong-Kong, Moscou, Shenzhen, Shanghai et Londres. 

Concernant le classement des pays accueillant le plus de milliardaires, on retrouve sans surprise la Chine à la première place avec 1058 milliardaires sur son sol, suivie par les États-Unis qui en comptent 696 et l’Inde avec 177.

L’Europe regroupe quant à elle 628 milliardaires, contre 511 l’année dernière et 300 en 2011.

La Covid-19, pandémie fructueuse pour certains ?

Les groupes pharmaceutiques ayant un monopole sur la production de vaccins contre la Covid-19 et réalisant des profits astronomiques ont permis à neuf personnes de devenir milliardaires. Ces derniers ont accumulé une fortune s’élevant à 19,3 milliards de dollars. Cette somme permettrait de vacciner 1,3 fois les pays à faibles revenus. Pour information, à l’heure actuelle, ces pays n’ont reçu que 0,2 % des vaccins produits dans le monde entier. Parmi ces neufs nouveaux arrivants, on retrouve Stéphane Bancel, PDG français de Moderna, figurant dans le classement des milliardaires au 23e rang, avec une fortune s’élevant à 3,5 milliards d’euros. Ugur Sahin, PDG et cofondateur de BioNTech est quant à lui devenu la 493e personne la plus riche du monde, avec une fortune estimée à 4,9 milliards d’euros. La crise n’a pas eu les mêmes conséquences sur tout le monde ! Le rapport de l’ONG Oxfam “Le virus des inégalités”, publié en ce début d’année ; va dans ce sens et affirme que la crise de la Covid-19 n’a fait que creuser les inégalités déjà existantes. De nouveaux profils de précaires ont fait leur apparition tandis que les milliardaires n’ont fait que s’enrichir. 

Les riches en France

Dans l’Hexagone, les milliardaires ont dépassé leur niveau de richesse d’avant la crise sanitaire et ont gagné près de 175 milliards d’euros. C’est l’une des plus fortes progressions, après les États-Unis et la Chine.
En 2011, il y avait 51 milliardaires, en 2020, ils étaient 95 et aujourd’hui on peut en compter 109. Cela s’explique en partie par la montée en puissance du marché du luxe et également par le rebond des marchés financiers.
Leur nombre ne faisant qu’augmenter d’année en année, il a plus que doublé en dix ans.
Quant aux millionnaires, la France en comptait 523 000 en 2015, puis 702 000 en 2019. Ils sont aujourd’hui 714 000.

Qui sont les 20 hommes et femmes les plus riches de France ?
Depuis 1996, le journal Challenges publie chaque année la liste des 500 plus grosses fortunes professionnelles de France. On retrouve : 

En comparaison avec le reste du monde, la France n’est pas en retard et compte de grandes fortunes sur son sol. Le nombre d’ultra-riches ne cesse d’augmenter, tout comme leurs fortunes.

Difficile d’en conclure que l’État Providence, mettant en œuvre tout un ensemble de mesures afin de redistribuer les richesses et de prendre en charge les risques sociaux, pousse à l’assistanat et n’incite pas les Français à exceller. Aujourd’hui, parmi les milliardaires, on retrouve de plus en plus de patrons de start-up françaises comme BlaBlaCar ou encore Doctolib. 

La France, une start-up nation ?

Start-up nation, la définition

Le terme est tiré d’un livre publié en 2009 par deux Israéliens “The Startup Nation: the Story of Israel’s Economic Miracle”, analysant les succès économiques d’Israël et affirmant que le pays est celui qui a créé le plus de start-up au monde par nombre d’habitants.
Nous pouvons définir une Start-up Nation comme la faculté pour un pays de voir naître et se développer de jeunes entreprises spécialisées dans le domaine de l’économie numérique et de l’intelligence artificielle, qui deviennent ensuite des licornes, c’est-à-dire des start-ups valorisées à un milliard de dollars ou plus.
Être une Start-up Nation est devenu de nos jours un objectif de politique publique pour presque tous les pays du monde.

En France, sous la présidence d’Emmanuel Macron, ce terme est devenu un slogan politique faisant partie des objectifs du Gouvernement.
L’Hexagone est devenu une Start-up Nation attirant chaque année de plus en plus d’investisseurs. Aujourd’hui, dix-huit licornes tricolores existent. On peut par exemple citer BlaBlaCar, Deezer, Doctolib, Vestiaires Collective, Backmarket ou encore Aircall. Le nombre de licornes a été multiplié par trois en l’espace de trois ans, passant de 5 en 2018 à 18 en juillet 2021.
Les résultats peuvent toutefois se montrer décevant par rapport à d’autres pays comptant beaucoup plus de licornes comme les États-Unis, l’Inde ou encore la Corée du Sud.

Aujourd’hui, les choses ont changé puisque la France veut devenir une « nation de grandes entreprises technologiques » comme l’a déclaré le ministre de l’Économie, Bruno le Maire, le 7 juin 2021 : « Nous étions une nation start-up, nous allons devenir une nation de grandes entreprises technologiques ». L’objectif du gouvernement : voir éclore 25 licornes françaises d’ici 2025.

La France, pays des start-ups ?

Malgré la crise, le nombre de créations d’entreprises a bondi : 848 200 créations en 2020, soit une hausse de 4 % par rapport à 2019. Selon l’Insee, il n’y a jamais eu autant d’entreprises en France. Il faut dire que depuis 2017, les créations d’entreprises sont en constante hausse.
Les entreprises individuelles sous le régime du micro-entrepreneur sont les plus prisées et affichent une hausse de 9 %, soit 45 900 enregistrements supplémentaires, contrairement aux créations d’entreprises individuelles classiques qui diminuent de 13 %. Les créations de sociétés restent quant à elles stables.
Point négatif : la contribution des micro-entrepreneurs à l’économie tricolore reste particulièrement faible. 

Les secteurs ayant le plus de succès sont les activités de transports et d’entreposage, le commerce et les activités immobilières. Les créations sont plutôt uniformes sur tout le territoire français, à l’exception de la Corse et de la Martinique.
Concernant les créateurs d’entreprises en 2020, la moyenne d’âge s’élève à 36 ans et quatre sur dix sont des femmes. Les secteurs les plus appréciés par les créatrices sont ceux de la santé et de l’action sociale, les autres services aux ménages, l’industrie et l’enseignement.

Prenons quelques exemples au niveau européen.
En Belgique, les entrepreneurs ont créé 99 914 entreprises en 2020. Ce chiffre est en légère hausse par rapport à 2019 (93 341 entreprises) .
En Suisse, les créations d’entreprises affichent une très nette augmentation en 2020. Elles sont au nombre de 46 842 contre 44 482 en 2019. Contrairement à la France, en Suisse, la hausse n’est pas essentiellement due aux micro-entreprises, mais à l’ensemble des formes juridiques.
Au Portugal, alors que les créations d’entreprises ne cessaient de croître depuis quelques années, la crise a eu raison de ce phénomène : le taux de création a baissé de 17,05% entre 2019 et 2020.

Face à la crise sanitaire et au creusement des inégalités, le débat autour de l’augmentation de la fiscalité des personnes les plus riches se renforce. Cette théorie reprend les propositions des économistes Thomas Piketty et Gabriel Zucman : ils veulent instaurer une fiscalité plus juste.
L’Argentine a décidé de suivre ce modèle en adoptant en décembre dernier une loi instituant un impôt extraordinaire sur les grandes fortunes pour lutter contre la pandémie.
En France, plusieurs associations demandent la mise en place d’une contribution exceptionnelle de 1% sur le patrimoine des plus riches, en attendant une refonte du système fiscal sur les grandes fortunes.
Rappelons qu’en 2018, Emmanuel Macron a supprimé l’impôt sur la fortune, en le remplaçant par un impôt sur le patrimoine immobilier et par la création d’une « flat tax », un prélèvement forfaitaire unique sur les revenus du capital. Cette suppression a été vue comme un cadeau fiscal fait aux plus riches.

Les impôts aujourd’hui

Obligation de payer des impôts, d’où vient-elle ?

Avant d’aller plus loin, rappelons ce qu’est l’impôt. Il est défini par l’Insee comme un versement obligatoire et sans contrepartie aux administrations publiques, servant à financer les dépenses publiques et pouvant constituer un moyen de régulation de l’activité économique.
Plusieurs types d’impôt peuvent être distingués : les impôts directs et indirects, les impôts nationaux et locaux, et enfin les impôts proportionnels et progressifs.

L’obligation de payer ses impôts a été instituée par l’article 13 de la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen du 26 août 1789 qui dispose que « Pour l’entretien de la force publique, et pour les dépenses d’administration, une contribution commune est indispensable : elle doit être également répartie entre tous les citoyens, en raison de leurs facultés ».
Sans cette participation, aucun service public, comme celui de l’éducation ou de la justice, ne serait financé et l’ensemble des services deviendrait privé. Cela renforcerait les inégalités puisque les personnes précaires auraient difficilement accès à ces services.

En parallèle, il existe un autre principe : celui du consentement à l’impôt. 

Le système d’Ancien Régime a dû faire face à de vives critiques portant sur la question de l’impôt et notamment sur le fait que les contribuables ne pouvaient pas faire part de leur consentement à l’impôt.
Le principe du consentement à l’impôt a donc été proclamé par la Déclaration des droits de l’Homme et du Citoyen de 1789. Il permet aux citoyens de consentir à la contribution publique et d’en suivre son utilisation. Ainsi, chaque année, le Parlement, agissant au nom du peuple français, autorise le gouvernement à lever l’impôt. 

Bon à savoir : le législateur est le seul compétent pour créer une imposition, comme l’indique l’article 34 de la Constitution, « la loi fixe les règles concernant […] l’assiette, le taux et les modalités de recouvrement des impositions de toutes natures ». 

La fraude fiscale et l’évasion fiscale, késako ?

Il est tout d’abord essentiel de rappeler ce qui est qualifié de fraude fiscale. Celle-ci est commise lorsqu’un citoyen utilise de façon délibérée des procédés dans le but de réduire le montant des impositions dont il doit s’acquitter ou bien y échapper. Elle repose sur des moyens illégaux. C’est par exemple le cas lorsque la déclaration n’est pas effectuée dans les délais, quand le contribuable se rend insolvable volontairement ou qu’il cache des biens ou des revenus normalement soumis à l’impôt.

Cette fraude est punie par des sanctions fiscales et pénales, qui varient en fonction de la situation. Les poursuites pénales peuvent être engagées pendant une durée de 6 ans à compter de l’année suivant l’infraction.

Une autre notion nécessite un éclaircissement : celle de l’évasion fiscale. Se rapprochant de l’optimisation fiscale, elle a pour but de réduire la charge fiscale en utilisant intelligemment la réglementation en vigueur. La volonté est la même que la fraude fiscale, mais contrairement à celle-ci, l’évasion fiscale repose sur des mécanismes légaux.

Aujourd’hui, la fraude fiscale et d’évasion fiscale portent atteinte à la solidarité nationale en faisant reposer l’impôt sur les contribuables respectant leurs obligations. Les inégalités s’accentuant de jour en jour, leur situation n’est pourtant pas toujours facile.

Un exemple illustre parfaitement cela : la situation de Moussa Samassa. Interviewé par le média Welcome to the Jungle, Moussa s’est livré à la caméra et explique qu’après quatre ans de travail acharné, il s’est vu refuser la naturalisation française car il avait dépassé le quota légal d’heures de travail, alors qu’il était parfaitement en règle, payait ses taxes et ses impôts comme n’importe quel « bon » citoyen. Rappelons qu’en France, le plafond légal est fixé à 48 heures de travail par semaine ou à 44 heures par semaine sur une période de 12 semaines consécutives. Au-delà, le travailleur est considéré en infraction au regard de la réglementation française.
Son cas n’est pas isolé, de nombreux articles fleurissent et se penchent sur ces situations pour le moins inédites. C’est notamment le cas d’une infirmière qui s’est vu opposer un refus car elle cumulait trois emplois et effectuait en moyenne 59 heures de travail par semaine. 
Travailler plus pour gagner …. plus ? 

La fraude et l’évasion fiscale en chiffres 

Un rapport publié le 20 novembre 2020 par l’ONG Tax Justice Network révèle qu’à l’échelle internationale, les abus fiscaux coûtent annuellement aux États plus de 427 milliards de dollars en recettes fiscales : 245 milliards correspondent aux bénéfices transférés dans des paradis fiscaux et 182 milliards sont dus aux individus cachant des biens et revenus.

Les plus gros perdants des abus fiscaux sont : les États-Unis, le Royaume-Uni, l’Allemagne, la France et le Brésil. En parallèle, ceux qui contribuent le plus aux pertes fiscales des autres pays sont les suivants : les Îles Caïmans, le Royaume-Uni, les Pays-Bas, le Luxembourg et les États-Unis. 

L’ampleur de l’évasion fiscale est difficilement chiffrable du fait de son caractère opaque. En France, les chiffres varient en fonction des rapports et des études réalisées. Par exemple :

• selon un rapport du syndicat Solidaire-finances publiques, l’évasion fiscale des particuliers et des entreprises représenterait chaque année entre 80 et 100 milliards d’euros par an ;
• un autre de la mission d’information sur la lutte contre les paradis fiscaux présenté à l’Assemblée nationale en 2013, affirme qu’elle représenterait environ 3 % du PIB français ;
• l’Université des Nations unies avance quant à elle un chiffre de 18 milliards d’euros par an de perte de recettes ;

Bien qu’étant au cœur des préoccupations, la fraude fiscale est très mal évaluée en France. Les derniers travaux remontant à 2007 ont estimé cette fraude entre 29 et 40 milliards d’euros.
La fraude sociale est la seule à être évaluée annuellement. 

La fraude fiscale versus la fraude sociale

Suite à l’analyse réalisée en 2019 par le magazine Alternatives Économiques, le constat est sans appel ! Contrairement à l’idée commune selon laquelle la fraude sociale représenterait des montants pharaoniques et serait au coeur des problèmes économiques du pays, il en ressort que la fraude fiscale écrase largement la fraude sociale.
En effet, alors que la fraude fiscale détectée s’élève à 13,7 milliards d’euros et celle estimée à 80-100 milliards d’euros, celle sociale affiche un montant de fraude détectée de 724 millions d’euros et 6,8 – 8,4 milliards d’euros pour celle estimée. 

Quels sont les pays privilégiés par les riches pour s’évader fiscalement ? 

Ces pays sont appelés les paradis fiscaux. Ils permettent aux particuliers et aux entreprises de réduire leurs impôts grâce à leurs lois et à leurs politiques fiscales. Ils peuvent par exemple disposer d’un taux d’imposition faible voire nul, proposer des avantages fiscaux sans imposer une réelle activité sur place ou encore ne pas mettre en place d’échanges d’informations avec d’autres États ce qui empêche la transparence.
Attention, un paradis fiscal n’est pas automatiquement un pays riche. Bien qu’ils empêchent d’autres États de réaliser des recettes fiscales, il ne bénéficie pas forcément de l’argent qui est placé sur leur territoire. 

L’Organisation de coopération et de développement économiques définit les paradis fiscaux selon quatre critères :

• des impôts inexistants ou très faibles ;
• l’absence de transparence ;
• une législation empêchant l’échange d’informations ;
• la tolérance envers les sociétés-écran.

Depuis 2017, l’Union européenne élabore une liste noire des paradis fiscaux. Malheureusement, celle-ci est faussée puisque l’Union refuse d’examiner la situation de certains pays. Elle se révèle donc peu fiable. Depuis sa dernière mise à jour en octobre 2020, cette liste comporte 12 pays : Anguilla, Dominique, les Fidji, Guam, les Palaos, le Panama, les Seychelles, le Samoa, les Samoa américaines, Trinidad et Tobago, les îles Vierges américaines et le Vanuatu.

Dans l’Hexagone, un arrêté de février 2021 est venu modifier la liste française des États et territoires non-coopératifs en matière fiscale. Elle diffère quelque peu : elle compte 13 pays dont un ne figurant pas sur celle de l’Union européenne : les îles Vierges britanniques.

Ne validant pas ces listes, l’association Oxfam a décidé d’établir la sienne en se basant sur différents critères mis en place par les organisations de la société civile et les institutions internationales. Résultat : elle qualifie 58 pays de paradis fiscaux. On retrouve les Pays-Bas, Monaco, la Belgique ou encore le Luxembourg. 
D’après un de ses rapports “La bataille des paradis fiscaux” publié en 2016, les paradis fiscaux les plus nocifs sont les suivants : les Bermudes, les Îles Caïmans, les Pays-Bas, la Suisse et Singapour.

La lutte contre ces phénomènes

La mise en place d’une coopération internationale

La fraude et l’évasion fiscale se produisent aussi bien au sein de l’Union européenne qu’à l’échelle mondiale. Une coopération internationale est donc nécessaire, un pays seul ne peut pas trouver la solution à ce problème. La lutte contre l’évasion fiscale est au cœur des priorités des États et des organisations internationales. Depuis 2008, l’entrée en vigueur de différentes mesures a permis de favoriser la coopération administrative entre eux et de mettre en place des obstacles aux stratégies d’optimisation fiscale. Deux axes principaux sont privilégiés :

• • la mise en place de mesures internationales afin d’éviter l’évasion fiscale, notamment à travers la remise en question du secret bancaire, la négociation à l’échelle internationale et la dénonciation des paradis fiscaux.
  • l’adoption de mesures européennes pour favoriser la coopération entre les États : projet d’harmonisation fiscale du droit fiscal des États membres, la mise en place d’un échange automatique d’informations entre eux afin d’identifier les avoirs que les résidents fiscaux détiennent en dehors de leur juridiction de résidence, le paquet sur la lutte contre l’évasion fiscale de 2016 pour garantir que les entreprises soient imposées là où elles réalisent leurs bénéfices ou encore des mesures fiscales concernant le secteur numérique, facteur grandissant d’évasion fiscale.

De manière générale, les états ne manquent pas d’imagination pour endiguer ce phénomène. Récemment, l’Allemagne a acheté des données sur des millions de contribuables à travers le monde à une source anonyme à Dubaï afin de lutter contre l’évasion fiscale, pour la modique somme de deux millions d’euros. Ces informations concernent principalement des personnes possédant des terres, des biens et d’autres actifs dans les Émirats du Golfe. L’objectif est de détecter les revenus non déclarés ainsi que les possessions non connues des autorités.

Rappelons qu’à Dubaï, la fiscalité est très avantageuse puisqu’aucun impôt ne s’applique sur les revenus et les sociétés, sauf si ces entreprises relèvent de l’industrie pétrolière et gazière. Par conséquent, de nombreuses personnes décident de s’y installer. 

Grâce au principe d’échange international d’informations, les autorités françaises auront accès aux données concernant les résidents fiscaux français, notamment afin de vérifier que les citoyens qui ont fait le choix de s’installer à Dubaï déclarent bien leurs revenus et qu’ils s’acquittent de l’exit tax visant les plus-values réalisées par les entrepreneurs partis à l’étranger.

Après la plus grande fuite de données de l’histoire, le « Panama Papers », allons nous bientôt assister aux « Dubaï Papers » ?
Pour rappel, lors de l’affaire « Panama Papers », plus de 11,5 millions de documents confidentiels du cabinet d’avocats panaméen Mossack Fonseca, concernant 214 000 sociétés offshore, ont été divulgués visant des personnalités de très haut niveau.

Les opérations de lutte au niveau national

Aujourd’hui, le fonctionnement des services publics français faisant face à de nombreuses difficultés, différents moyens sont mis en place, en partie pour détecter la fraude fiscale et combler ce manque de recettes.

Le contrôle fiscal de la direction générale des finances publiques

En France, la lutte contre la fraude fiscale se fait essentiellement à travers le contrôle fiscal exercé par les services de la direction générale des finances publiques qui détectent les manquements à la législation. Ses objectifs : recouvrer l’impôt éludé et sanctionner les comportements fautifs.

Après la crise sanitaire que le monde entier a traversé, inutile de dire que l’année 2019 a été exceptionnelle. Bien que les opérations de contrôle et les procédures de recours ont dû être suspendues dès le mois de mars jusqu’à la fin du mois de juin 2020, les efforts de lutte contre la fraude se sont poursuivis tout au long de l’année. L’administration fiscale n’a eu d’autre choix que de s’adapter face à la crise sanitaire.
Le ministre délégué auprès du ministre de l’Économie, des Finances et de la Relance, chargé des Comptes publics, Olivier Dussopt, a déclaré que, contrairement à ce que l’on pourrait penser, 2020 n’a pas été une année noire pour le contrôle fiscal. Les dispositifs de soutien aux entreprises et les nouveaux moyens mis en place pour lutter contre la fraude ont permis d’accélérer sa transformation et de cibler davantage les contrôles.

Au total, 365 200 opérations de contrôle ont été menées en 2020, enregistrant une baisse de 17 % par rapport à 2019. Le montant des sommes mises en recouvrement a par conséquent lui aussi diminué (-30 %) et s’est élevé à 8,2 milliards d’euros.
Quant aux sommes encaissées suite aux contrôles fiscaux, elles représentent un montant de 7,79 milliards d’euros contre 7,73 milliards d’euros en 2018.

Pour aider les entreprises fragilisées par les conséquences de l’épidémie de la Covid-19 et les mesures de confinement, un fonds de solidarité a été mis en place. Pour ce dispositif, 43 500 contrôles à posteriori ont été menés et ont détecté des versements indus représentant 64 millions d’euros entre les mois d’avril 2020 et d’avril 2021. Les contrôles a priori ont quant à eux permis d’éviter des paiements immédiats pour environ 1,8 millions de demandes.    

Plus de modernité pour plus d’efficacité

En plein processus de modernisation, la Direction générale des finances publiques privilégie aujourd’hui le datamining, c’est-à-dire la détection de la fraude via l’exploration de données. Cette méthode représente aujourd’hui un tiers des contrôles réalisés. Grâce à celle-ci, l’identification du nombre de dossiers a augmenté de 50 % et est passée de 100 000 en 2019 à 150 000.

La mise en avant d’un droit à la rectification

En France, une cellule de régularisation fiscale a été mise en place à Bercy en juin 2013. Sa mission : permettre à l’ensemble des contribuables “détenant des avoirs non déclarés à l’étranger d’exercer leur droit à la rectification de leurs déclarations afin de se mettre en conformité avec la loi fiscale, en acquittant les droits, pénalités et intérêts de retard dus.” Ceux-ci bénéficiaient alors d’un régime avantageux.

Plus communément appelée le service de traitement des déclarations rectificatives, cette cellule a vu le jour suite à différents scandales fiscaux, notamment celui mettant en cause Jérôme Cahuzac ministre du Budget de François Hollande. Alors qu’il se présentait comme l’ambassadeur de la lutte contre la fraude fiscale, ce dernier a été condamné en mai 2018 à deux ans de prison ferme et deux ans de sursis, 300 000 euros d’amende et cinq ans d’inéligibilité pour fraude fiscale. 

Elle a enregistré de meilleurs résultats que ceux escomptés. Au total, plus de 50 000 demandes ont été reçues et les montants recouvrés par l’État s’élevaient à 7,8 milliards d’euros au 31 août 2017. Au 31 décembre 2017, le montant total recouvré par l’État s’élevait à 8,3 milliards d’euros. 

Mis en place temporairement, ce service de traitement de ces déclarations a fermé ses portes le 31 décembre 2017. Sa fermeture a été justifiée par l’entrée en vigueur progressive de l’échange automatique d’informations, permettant de lutter contre la fraude et l’évasion fiscale. 

À l’image de cette cellule, la loi du 10 août 2018 pour un État au service d’une société de confiance dite loi ESSOC a instauré un guichet de régularisation dédié aux entreprises pour leur permettre de mettre en conformité leur situation fiscale en contrepartie de pénalités fiscales réduites. Son champ est toutefois limité puisqu’il traite seulement : les anomalies fiscales découvertes par les nouveaux détenteurs et repreneurs d’une entreprise, les questions relatives à la fiscalité internationale ou des dirigeants, et les opérations pouvant relever d’une majoration de 80 %.
Contrairement à la cellule de Bercy, le guichet n’a pour le moment pas connu l’affluence espérée.

Comme nous l’avons vu, les pertes causées par la fraude et l’évasion fiscale sont colossales et coûtent très cher aux États, comme aux personnes les plus précaires. Face à ce constat, la refonte du système fiscal et la création de nouveaux moyens de lutte semblent inévitables.

Affaire à suivre ! 

Aujourd’hui, la colocation s’est imposée comme une aubaine en terme d’investissement immobilier. Elle permet aux investisseurs de bénéficier de surfaces plus grandes, tout en conservant une excellente rentabilité sur le bien.

En quoi consiste-t-elle ? Quels sont les différents types de colocation ? Quels sont ses principes de fonctionnement ?

Dans cet article, nous nous intéresserons en particulier à la colocation à bail unique qui correspond à la forme de contrat la plus couramment pratiquée autant par les agences immobilières que par les bailleurs particuliers. Dans un souci d’exhaustivité, nous aborderons également succinctement la colocation à baux multiples.

Colocation à bail unique

COLOCATION : DÉFINITION ET ORIGINES

La loi ALUR du 27 mars 2014 formalise officiellement la pratique de la colocation en lui donnant enfin une définition. Cela se traduit par un nouvel article 8-1 à la loi du 06 juillet 1989 :

« la colocation est définie comme la location d’un même logement par plusieurs locataires, constituant leur résidence principale, et formalisée par la conclusion d’un contrat unique ou de plusieurs contrats entre les locataires et le bailleur. »

Et ceci, peu importe le type de logement loué qu’il soit vide ou meublé.

La loi Macron du 06 août 2015 a précisé que la location à des époux ou des couples pacsés ne constitue pas une colocation.

FORMALISME

Contrat de location

La signature d’un bail est obligatoire. Il doit être conforme à un contrat type, établi par le décret n° 2015-587 du 29 mai 2015 (logement nu ou meublé).

A souligner que tous les locataires doivent signer le bail pour avoir des droits sur le logement et avoir ainsi la qualité de « colocataire ». Dans l’éventualité où un locataire ne le signerait pas, il serait considéré comme un simple occupant.

Dans le cas d’une colocation à bail unique, un seul contrat est signé entre le bailleur et tous les colocataires. Le propriétaire n’a pas l’obligation de fournir un exemplaire original du bail à chaque colocataire, il peut simplement leur remettre un seul exemplaire pour tous.

Mentions obligatoires et annexes

Comme tout contrat type, nous retrouverons la présence de mentions obligatoires qui diffèrent selon que le logement soit vide ou meublé.

Il existe un socle commun :

• la désignation des parties ainsi que leur domiciliation ;
• l’objet du contrat avec la consistance du logement (la destination des locaux, la désignation des locaux et équipements accessoires de l’immeuble à usage privatif du locataire, équipements et accessoires de l’immeuble à usage commun, l’équipement d’accès aux technologies de l’information et de la communication) ;
• la date de prise d’effet et durée du contrat ;
• les conditions financières ;
• les travaux ;
• les garanties.

Le bailleur a la possibilité d’insérer des clauses supplémentaires (clause de solidarité, clause résolutoire…), sous réserve que celles-ci soient non abusives. Dans le cas contraire, elles seraient réputées non écrites.

Seront rajoutés au contrat de location les annexes et un extrait du règlement de copropriété (en fonction de la situation du logement).

Clause de solidarité

Les colocataires ont l’obligation de régler au bailleur le loyer et les charges attenantes. Pour anticiper une défaillance de ces derniers, le propriétaire peut se permettre d’établir une clause de solidarité (ou d’indivisibilité).

En présence de cette clause, les colocataires forment en quelque sorte une « équipe » ils sont tous engagés pour le paiement du loyer et charges, individuellement et collectivement.

En cas de défaut de paiement, chacun des colocataires (ainsi que sa caution respective) s’engage à régler la part des autres. Le propriétaire peut réclamer le loyer ou la régularisation des impayés à l’un des colocataires sans tenir compte des quotes-parts prévues entre eux, celui-ci devra par la suite se retourner contre le ou les colocataires pour obtenir remboursement.

L’article 1310 du code civil rappelle que la solidarité ne se présume pas, le bailleur doit inscrire la clause dans le bail pour qu’elle soit portée à la connaissance des colocataires et cautions.

En l’absence de clause de solidarité, chaque colocataire ne peut être poursuivi que pour le paiement de sa quote-part.

Avenant

Entre les départs et les arrivées, la colocation se veut dynamique. La mise en place d’un nouveau colocataire nécessitera de rédiger un avenant qui sera annexé au bail. C’est en quelque sorte une mise à jour de la situation.

L’avenant devra être signé par tous les colocataires et le bailleur, l’intégralité des dispositions du contrat initial s’appliquera au nouveau colocataire. Il n’affectera donc pas la durée initiale du bail, le nouvel arrivant prenant, si on peut dire, le train en marche pour la durée restante du contrat.

DÉPÔT DE GARANTIE ET CAUTIONNEMENT

Le propriétaire a le droit de réclamer le versement d’un dépôt de garantie, dont le montant est fixé dans le bail.

2 possibilités :

• le dépôt de garantie est versé par un seul colocataire, celui-ci devra donc s’arranger avec son ou ses colocataires ; 
• chaque colocataire verse sa quote-part au bailleur.

Dans tous les cas, lors du départ d’un des colocataires, le bailleur n’a pas l’obligation de restituer le dépôt de garantie, cela ne devra se faire qu’au départ du dernier colocataire. Il peut très bien reverser la totalité de la caution à un seul colocataire et non sous forme de quotes-parts.

Le colocataire sortant ne pourra donc pas exiger la restitution de sa quote-part. S’il souhaite la récupérer, il peut soit attendre la fin de la colocation, soit se rapprocher de la colocation en place, soit demander au nouvel arrivant de lui verser la même somme.

Pour être rassuré le propriétaire peut réclamer la présence d’une caution. La caution peut s’engager pour un ou plusieurs colocataires.

L’acte de cautionnement est strictement encadré depuis la loi ALUR :

Si la caution garantit un seul colocataire, l’acte de cautionnement doit impérativement indiquer le colocataire qui bénéficie de sa garantie.

La présence d’une clause de solidarité dans le bail a des répercussions sur l’engagement de la caution, qui sera sollicitée en cas de défaut de paiement. La caution se retrouvera donc indirectement solidaire des autres colocataires.

Si une caution garantit plusieurs colocataires, l’acte doit désigner un colocataire dont le départ mettra fin à l’engagement de la caution.

LOYERS ET CHARGES

Le loyer est établi selon les règles classiques d’un contrat de location, en fonction de la zone géographique (encadrement des loyers). Le paiement des charges locatives se fait soit sous forme de provisions avec régularisation annuelle soit sous la forme d’un forfait.

AIDE PERSONNALISÉE AU LOGEMENT (APL)

Chaque colocataire peut faire une demande d’APL pour la part de loyer dont il est redevable sous réserve qu’il remplisse évidemment les conditions pour y avoir droit.

Les demandes doivent être faites par chaque colocataire auprès de la CAF ou de la CMSA.

ASSURANCE ET TAXE D’HABITATION

Pour l’assurance du logement, 3 possibilités se présentent :

• les colocataires peuvent souscrire ensemble un contrat unique qui mentionnera le nom de chacun des colocataires ;
• chaque colocataire souscrit un contrat individuellement ;
• le bailleur peut souscrire une assurance pour le compte de la colocation. Le bailleur pourra obtenir son remboursement en la récupérant à chaque paiement du loyer. Cela doit être prévu expressément dans le bail.

La colocation recevra une seule taxe d’habitation qui sera établie au nom de n’importe quel colocataire, ce dernier sera considéré comme responsable du paiement de la taxe vis-à-vis des Impôts.

L’ÉTAT DES LIEUX SORTANT

En cas de changement de colocataire, le propriétaire n’a pas l’obligation d’effectuer un état des lieux sortant si le départ du colocataire ne met pas fin au contrat de location.

Il en va de même avec le nouvel arrivant, le bailleur n’est pas obligé d’établir un nouvel état des lieux entrant. En présence de la clause de solidarité, le nouveau locataire est tenu responsable des dommages causés au logement depuis le premier état des lieux réalisé par la colocation.

RÉSILIATION DU BAIL : CONGÉ

Congé donné par tous les colocataires

Il s’agit ici de la situation la moins problématique. Les colocataires rédigent un congé (ou préavis) commun au propriétaire, avec tous les noms et signatures. Ils doivent bien-sûr respecter des conditions de forme et de délais : trois mois pour un logement nu (sauf si ce dernier est situé en zone tendue le préavis sera réduit à un mois ou si le locataire présente un motif légitime) et 1 mois pour les logements meublés. Le préavis démarre à compter de la réception de la lettre.

Chaque colocataire peut également envoyer individuellement son préavis mais attention à ce que tous les colocataires fassent de même, et en même temps, pour bien respecter les délais.

Congé donné par un seul colocataire

Le colocataire qui souhaite quitter la colocation doit transmettre son préavis en bonne et due forme au propriétaire. Malgré son départ, la colocation demeure. Ce congé ne met pas fin au contrat.

Si une clause de solidarité est présente dans le bail, le colocataire sortant ainsi que sa caution restent solidairement responsables du paiement du loyer et des charges 6 mois après son départ, sauf si un nouveau colocataire rejoint la colocation et signe le bail dans ce délai.

Selon l’article 8-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 :

« l’acte de cautionnement des obligations d’un ou de plusieurs colocataires résultant de la conclusion d’un contrat de bail d’une colocation identifie nécessairement, sous peine de nullité, le colocataire pour lequel l’extinction de la solidarité met fin à l’engagement de la caution. »

On doit donc pouvoir identifier clairement le colocataire dont le départ met fin à l’engagement de la caution.

Si le contrat ne contient aucune clause de solidarité, le colocataire est libéré du paiement des loyers et charges dès la fin de son préavis.

Congé donné par le propriétaire

« Le propriétaire peut donner son congé (ou préavis) aux colocataires à la fin du bail, en respectant des conditions de forme et de délai.

En cas de clause de solidarité insérée dans le bail, le congé adressé par le propriétaire à un seul des colocataires vaut pour l’ensemble des colocataires.

En l’absence de clause de solidarité, le propriétaire doit adresser son congé à chaque colocataire. »

BAIL MOBILITÉ ET COLOCATION

Comme nous l’avons vu dans un précédent chapitre, le bail mobilité est un nouveau type de contrat de location meublée, créé pour répondre aux besoins spécifiques des locataires à la recherche d’un logement temporaire (10 mois maximum), leur permettant d’accéder plus facilement à la location.

Le bail mobilité s’adresse à des locataires spécifiques qui se trouvent dans l’une des situations suivantes (formation professionnelle, études supérieures, contrat d’apprentissage, stage, engagement volontaire dans le cadre d’un service civique, mutation professionnelle, mission temporaire dans le cadre de l’activité professionnelle).

De par leur situation, la colocation représente un avantage indéniable pour des raisons budgétaires mais aussi elle offre via le bail mobilité des conditions moins contraignantes :

• le propriétaire ne peut pas réclamer le versement d’un dépôt de garantie ;
• le bail ne peut pas contenir une clause de solidarité.

Les étudiants étrangers sauront également apprécier ce dispositif qui leur permettra de trouver un logement plus aisément.

Colocation à baux multiples

Le propriétaire peut opter pour une colocation à baux multiples. Dans ce cas, il doit faire signer à chaque colocataire un bail indépendant, le contrat type ne s’appliquant pas aux colocations à baux multiples.

Peu pratiquée contrairement à la colocation à bail unique, ce type de colocation présente des inconvénients pour le bailleur :

• il n’y aucune solidarité entre les colocataires (ou les cautions), les baux étant indépendants les uns des autres. Donc moins de sécurité…
• les baux étant indépendants les uns des autres, le bailleur risque de se retrouver avec des contrats dont les durées diffèrent dans le temps. Si ce dernier souhaite récupérer son logement, cela peut complexifier les choses.
• après son départ, le colocataire sortant pourra également demander la restitution de son dépôt de garantie.

CONCLUSION

Vous l’aurez compris, si vous êtes investisseur immobilier ou en devenir, la colocation vous permettra de jouir d’une rentabilité relativement intéressante par rapport à un bien familial classique. Il va de soit qu’il faudra bien évidemment mettre en place des critères spécifiques pour sa mise en application afin de pouvoir en tirer le meilleur parti. Ainsi, la colocation vous permettra de travailler sur une surface et des budgets plus conséquents, en récupérant des points de rentabilité supplémentaires.