L’investissement locatif, comme l’acquisition d’une résidence principale, passe presque toujours par l’emprunt bancaire. C’est en effet le mode de financement idéal pour profiter d’un effet levier et constituer son patrimoine sans trop effort…ou presque ;). Toutefois, avant de vous lancer, il est essentiel d’évaluer avec précision votre situation financière ainsi que la rentabilité potentielle de votre investissement. La mise en place d’un plan de financement immobilier solide est une étape cruciale pour garantir le succès de votre projet. TALT vous explique comment vous y prendre. 

Qu’est-ce qu’un plan de financement immobilier et à quoi sert-il ?

Le plan de financement immobilier se présente sous la forme d’un tableau récapitulant l’ensemble de vos ressources financières et des dépenses liées à votre projet immobilier. 

Ce document fondamental dans le cadre d’un investissement immobilier a trois objectifs :

• Évaluer la faisabilité de votre projet : dans le cas contraire, des ajustements sont indispensables ;  
• Dresser le bilan de votre besoin de financement afin de concrétiser votre projet, en déterminant le montant du prêt immobilier nécessaire ; 
• Convaincre votre banque de vous accorder un crédit immobilier. 

Bon à savoir : lors d’un achat en SCI, le financement via un prêt immobilier permet de profiter d’un effet levier plus élevé grâce notamment à la mise en commun des capitaux des associés. Cette dernière renforce, en effet, la capacité d’emprunt de la société.

Comment élaborer un plan de financement immobilier ? 

L’élaboration de votre plan de financement se base sur 3 éléments clés :

• Les dépenses liées à votre investissement immobilier ; 
• Vos ressources financières ; 
• Les aides publiques mobilisables dans le cadre de votre projet.

Estimer le montant de son investissement immobilier

Le prix de votre acquisition immobilière

C’est évidemment une information clé pour déterminer la faisabilité de votre acquisition. Le prix correspond au montant indiqué dans l’acte d’achat. Il est essentiel de réaliser une évaluation minutieuse du coût d’acquisition afin de bien comprendre l’ampleur de votre investissement. N’hésitez pas à faire appel à un expert immobilier ou à comparer les prix de biens similaires dans la même zone géographique pour avoir une vision plus précise du marché.

Les frais de notaire 

C’est un élément essentiel à ajouter à votre plan de financement immobilier. Comptez entre 2 et 3 % du prix dans le neuf, contre 7 à 8 % dans l’ancien.

Bon à savoir : les frais de notaire ne couvrent pas uniquement sa rémunération. Une part importante est consacrée aux taxes et droits prélevés par le notaire pour le compte de l’État et les collectivités territoriales. Ils incluent également des débours visant à rémunérer les intermédiaires indispensables à la vente.  

Les frais d’agence immobilière

Si vous achetez votre bien via une agence immobilière, des frais peuvent s’appliquer. Dans ce cas, ils représentent environ 8 % du prix d’achat. 

Notez toutefois, qu’en règle générale, la commission d’agence est payée par le vendeur. Elle ne doit donc pas être prise en compte dans votre plan de financement. 

Les frais annexes à votre emprunt immobilier

Il en existe trois catégories : 

• Les frais de garantie de votre emprunt bancaire : tous les organismes prêteurs en demandent. Il peut s’agir d’une hypothèque, d’un privilège de prêteur de deniers, d’un nantissement ou d’un cautionnement. 
• Les frais de dossier d’emprunt : la plupart des banques les appliquent. Ils sont parfois négociables, notamment si vous passez par un courtier. 
• Les frais de courtage éventuels : ils correspondent à un pourcentage du montant de votre prêt. 

Le coût des travaux

Si vous achetez un bien ancien, des travaux d’aménagement, de rénovation ou de mise aux normes peuvent être nécessaires. Leur coût doit impérativement être intégré à votre plan de financement immobilier. 

L’estimation précise des coûts des travaux est un élément crucial pour éviter les mauvaises surprises financières. Avant de vous engager dans l’acquisition d’un bien immobilier nécessitant des travaux, faites réaliser des devis détaillés par des professionnels du bâtiment. Prenez en compte les coûts des matériaux, de la main-d’œuvre, ainsi que d’éventuels imprévus pouvant survenir pendant les travaux.

Élaborer le montant de vos ressources 

Votre tableau de financement doit ensuite contenir vos ressources financières disponibles pour votre investissement locatif. 

Vos salaires et autres revenus mensuels 

Tous n’ont pas le même poids dans votre plan de financement. Les revenus locatifs ne doivent être intégrés qu’à 70 % seulement. Les 30 % restants servent à couvrir les frais relatifs à ce bien ainsi que le risque locatif (vacances, impayés, etc.). 

Vos revenus du travail sont à prendre en compte à 100 % à condition que vous soyez : 

• En CDI ; 
• Retraité ; 
• Chef d’entreprise ; 
• Travailleur indépendant ; 
• Fonctionnaire. 

À noter : Sauf exception, les revenus issus des contrats à durée déterminée (CDD) ne sont généralement pas pris en compte dans votre plan de financement. Même chose si vous êtes intérimaire, stagiaire ou intermittent. 

Vos liquidités disponibles pour l’acquisition

Il s’agit tout simplement de votre apport personnel utilisable dans le cadre de votre projet immobilier (compte épargne, PEL, épargne salariale, etc.). 

Bon à savoir : si vous envisagez de revendre un bien immobilier pour financer votre acquisition, vous devez ajouter une estimation de son prix de vente à votre plan de financement.

Lors de l’élaboration de votre plan de financement, évaluez soigneusement le montant de vos liquidités disponibles. Un apport personnel substantiel peut vous permettre de réduire le montant de l’emprunt nécessaire, ce qui aura un impact positif sur le coût global de votre crédit.

En utilisant vos liquidités pour couvrir une partie du prix d’achat, vous pouvez également améliorer votre capacité de négociation avec les vendeurs, car une offre avec un apport personnel important peut être perçue comme plus solide et plus fiable.

Toutefois, il est essentiel de garder une réserve de liquidités pour faire face aux éventuels frais imprévus ou pour assurer une stabilité financière après l’acquisition. 

N’épuisez pas toutes vos liquidités dans l’achat du bien immobilier, mais gardez une marge de sécurité pour prévenir d’éventuelles situations financières délicates.

Sélectionner les aides publiques disponibles et les lois de défiscalisation

Si vous êtes éligible à un prêt aidé, prêt à taux 0 (PTZ) ou au prêt d’accession sociale (PAS), intégrez cette variable dans votre plan de financement immobilier.

Exemple de plan de financement immobilier

Lucas souhaite acquérir un autre logement ancien pour un moment de 350 000 euros. Ses revenus mensuels sont de 5 000 euros. 

Avec un emprunt sur 25 ans à 3,3 % (TAEG), Lucas devra rembourser une mensualité de 1 690 € par mois, soit un taux d’endettement de 33,8 % (sans prise en compte des autres charges fixes).

7 Erreurs à éviter lors de la rédaction d’un plan de financement immobilier

La conception d’un bon plan de financement immobilier est une étape essentielle pour assurer le succès de votre projet d’investissement. Cependant, il existe plusieurs erreurs susceptibles de compromettre la réussite de ce plan et de mettre votre projet immobilier en péril. 

Voici les principales erreurs à éviter :

Erreur n°1 : Sous-estimer les coûts cachés de l’acquisition immobilière

L’une des erreurs les plus courantes est de ne pas prendre en compte tous les coûts associés à l’acquisition d’une propriété. En plus du prix d’achat du bien immobilier, il est impératif de tenir compte des frais de notaire, d’agence immobilière, de garantie de crédit, de traitement bancaire et éventuellement des travaux à effectuer.

Vous pourriez vous retrouver avec un budget insuffisant pour couvrir tous les frais, compromettant ainsi la réalisation de votre projet immobilier. Cela pourrait entraîner des retards dans l’achat de la propriété, voire même vous faire perdre une opportunité d’investissement intéressante.

De plus, sous-estimer les coûts peut vous obliger à contracter un emprunt plus important que prévu, augmentant ainsi le montant de vos mensualités et impactant votre capacité d’épargne. Vous pourriez vous retrouver avec une charge financière lourde à assumer chaque mois, ce qui pourrait affecter votre stabilité financière et compromettre d’autres projets futurs.

Il est donc essentiel d’effectuer une évaluation minutieuse en amont et de prévoir une marge de sécurité pour faire face à d’éventuelles dépenses supplémentaires.

Erreur n°2 : Négliger les frais annexes à l’emprunt : une menace pour votre budget

Outre le montant du prêt, les frais annexes au prêt peuvent avoir un impact considérable sur le coût total du crédit. Les frais de garantie, de gestion et de courtage doivent être pris en compte dans votre plan de financement.

Erreur n°3 : Ne pas anticiper les aléas financiers : le risque d’un investissement incertain

Un investissement immobilier est un projet à long terme dans lequel des circonstances imprévues peuvent survenir. Si vous ne prévoyez pas de marge de sécurité dans votre plan de financement, vous pourriez rencontrer des difficultés notamment en cas de baisse de revenus.

Erreur n°4 : Ignorer les aides publiques et défiscalisations : une opportunité à ne pas négliger

Il existe différentes subventions et avantages fiscaux destinés à soutenir les investissements immobiliers comme le prêt à taux zéro (PTZ). Si vous n’intégrez pas ces réglementations dans votre plan de financement, vous pourriez manquer d’opportunités avantageuses.

Erreur n°5 : Limiter ses sources de financement : diversifier pour une meilleure réussite

Compter uniquement sur un prêt bancaire pour financer votre projet immobilier peut présenter des risques. La diversification de vos sources de financement, notamment en apportant une contribution personnelle ou en optant pour une Société Civile Immobilière (SCI) pour mutualiser la capacité de financement avec d’autres associés, peut renforcer votre résilience face aux fluctuations du marché.

Erreur n°6 : Des projections de rentabilité irréalistes : le piège de l’enthousiasme

Il est tentant de se laisser emporter par des prévisions de rendement élevées pour votre plan de financement. Cependant, il est important de rester réaliste dans vos prévisions de loyers et de gains en capital potentiels.

Erreur n°7 : L’assurance emprunteur, une protection essentielle à ne pas négliger

Les assurances de crédit sont exigées par les banques pour garantir le remboursement des prêts en cas d’incapacité de l’emprunteur à effectuer les paiements mensuels. Le choix de la bonne assurance est essentiel pour protéger votre investissement au meilleur coût. 

En évitant ces erreurs courantes, vous augmentez vos chances d’avoir un plan de financement immobilier réussi. N’hésitez pas à solliciter l’aide de professionnels tels qu’un courtier hypothécaire ou un conseiller financier pour vous guider à travers cette phase cruciale de votre projet d’investissement immobilier.

Conclusion :

Pour réaliser votre plan de financement, mieux vaut faire appel à un professionnel. TALT, cabinet d’avocat spécialisé en droit immobilier dispose de toute l’expertise nécessaire pour vous accompagner lors de vos demandes de prêt. Objectif : élaborer un dossier irréprochable afin de vous permettre d’obtenir un emprunt personnel ou collectif en SCI pour financer votre investissement immobilier.

Vous avez besoin de liquidité pour financer un projet d’investissement locatif ?
Recourir à un prêt immobilier est une excellente opportunité pour obtenir l’apport nécessaire pour réaliser ce projet.
De plus, réaliser un investissement locatif en contractant un emprunt immobilier auprès d’une banque, présente plusieurs avantages dont notamment l’effet de levier de crédit.
Cependant, qui dit emprunt dit forcément dossier bancaire.
En effet, la banque a besoin de parcourir certains justificatifs pour collecter des informations sur votre situation et le bien immobilier afin d’évaluer la rentabilité du projet et votre capacité de remboursement.

• De quoi doit être composé un dossier de prêt pour un investissement locatif ?
• Comment bien monter son dossier bancaire pour réunir toutes les chances de son côté et obtenir effectivement le crédit pour votre projet immobilier ?
• Peut-on emprunter avec une SCI ?
• Emprunt immobilier personnel et emprunt immobilier au nom d’une SCI : lequel privilégier ?

TALT vous explique tout !
Cerise sur le gâteau, nous vous proposons un modèle de dossier bancaire pour investissement locatif en versions PDF et PowerPoint.
Accédez gratuitement au Google Slide du dossier bancaire en cliquant sur ce lien :

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Quelles sont les conditions requises pour obtenir un prêt d’investissement locatif ?

Comme précédemment expliqué, une banque a besoin d’être rassurée avant de vous octroyer un prêt immobilier. Pour cela, son rôle sera d’analyser un certain nombre de critères qui lui permettront de décider l’acceptation ou le refus du dossier d’emprunt.
Il est important de connaître ces critères d’acceptation afin de les garder bien en vue lors de la constitution de votre dossier bancaire pour investissement locatif.
Aussi, il faut préciser que ces critères restent les mêmes pour toutes les banques, raison de plus de les connaître avant de commencer.

• Le taux d’endettement : Il s’agit du premier critère que vérifient les banques et qui traduit votre capacité d’endettement. Le taux d’endettement est fixé à 35% et est calculé par la formule : charges / revenus x 100.
• Les revenus : Avant de vous octroyer un prêt immobilier, les banques analysent également vos revenus pour évaluer votre capacité de remboursement. Pour comptabiliser ces revenus, les banques prennent en compte vos salaires et primes régulières ainsi que 70 % de vos revenus fonciers tirés de votre investissement.
• Les charges : Sont incluses dans les charges :
  Toutes vos dépenses mensuelles ;
  Les échéances de vos crédits en cours ;
  Et récemment (depuis 2021) les primes d’assurances de prêt.
  
• L’apport personnel : Comme l’indique son nom, il s’agit du montant minimum dont vous disposez avant de contracter l’emprunt immobilier. L’apport personnel n’est pas obligatoire, mais il s’agit d’une assurance supplémentaire pour l’acceptation de votre dossier bancaire pour investissement locatif.

Ce sont les différents critères sur lesquelles se basent les banques pour évaluer la rentabilité de votre projet et votre capacité d’emprunt. En d’autres termes, une banque se basera sur votre taux d’endettement, vos charges et vos revenus pour décider du montant maximum qui peut vous être accordé.

Les différentes étapes pour monter votre dossier bancaire pour investissement locatif

Pour constituer votre dossier d’emprunt et lui réunir toutes les chances d’être accepté, voici les différentes étapes à suivre :

Etape 1 – Apprêtez au préalable votre compte bancaire

L’acceptation ou le rejet de votre demande de prêt dépend majoritairement du risque que peut représenter votre projet pour la banque.
Un prêt d’investissement locatif peut s’étendre sur une vingtaine d’années, c’est pourquoi les banques procèdent à une première phase d’inspection afin de bien étudier votre profil de prêteur.
Votre banque va donc passer au crible vos relevés bancaires au cours des trois derniers mois ainsi que vos économies afin d’évaluer votre capacité à respecter les mensualités pendant toute la période du prêt.
Le travail à votre niveau sera alors d’assainir en quelque sorte votre compte à l’avance avant de présenter votre dossier et pour cela, voici quelques conseils à prendre en compte :

Pas de découvert pendant les 3 derniers mois

Durant cette phase d’inspection, votre banque va éplucher vos relevés bancaires afin d’avoir une idée bien précise sur vos habitudes financières durant les trois derniers mois. Vous devez donc donner une bonne impression pour mettre la banque le plus en confiance possible.
Et avoir un compte dans le rouge ne donne pas forcément une bonne image sur la capacité de gestion de vos finances. C’est pourquoi, si vous êtes à découvert, il serait judicieux de reporter de quelques mois votre projet d’investissement locatif au risque d’obtenir un refus.

Épargnez de l’argent chaque mois

Économiser de l’argent vous permettra de disposer d’un apport personnel. Ce qui constitue d’ailleurs un critère de poids dans l’acceptation de votre demande d’emprunt.
Donc si vous avez déjà commencé à économiser, c’est un effort louable qui saura rassurer votre banquier. Dans le cas contraire, mettez en place un virement automatique pour épargner chaque mois, même s’il s’agit de quelques euros.
C’est un signal fort qui témoigne toute votre capacité à respecter les mensualités de votre prêt d’investissement locatif.

Etape 2 – Faites une bonne présentation de votre profil professionnel et personnel

Vous l’ignorez peut-être, mais la procédure d’analyse de demande de prêt varie d’une banque à une autre, notamment lorsqu’il s’agit de la situation professionnelle de l’emprunteur.
Pour réunir toutes les chances de votre côté, il sera question certes de présenter vos forces, mais aussi et surtout de présenter subtilement vos points faibles pour rendre votre dossier d’investissement locatif plus crédible.
Mais concrètement, comment réussir une bonne présentation de votre profil d’emprunteur ? Voici quelques conseils pour vous aider :

Présentation de votre situation professionnelle

Lorsque vous êtes en CDI (Contrat à Durée Indéterminée) ou travaillez comme fonctionnaire au sein d’une entreprise ou d’une administration, cela constitue un argument de force qui renforce la crédibilité de votre dossier et augmente ses chances d’acceptation.
Il serait aussi intéressant de parler de votre expérience à votre poste actuel ou de vos prochaines ambitions professionnelles.
Si vous avez reçu récemment une proposition de promotion avec une augmentation de salaire, c’est aussi l’occasion de le mentionner, toujours pour apporter plus de crédit à votre dossier bancaire pour investissement locatif.
Cependant, qu’en est-il pour ceux qui travaillent en CDD (Contrat à Durée Déterminée) ? Être en CDD ou intérimaire ou contractuel à la fonction publique n’est pas systématiquement synonyme de rejet pour votre dossier d’investissement locatif.
Dans ces cas, fournir des preuves de revenus réguliers pendant au moins 6 mois peut contribuer à compenser votre situation. Si vous avez aussi de la facilité à trouver rapidement du travail, mentionnez-le, cela constitue un argument de plus qui consolidera aussi votre dossier.

Présentation de votre situation personnelle

En ce qui concerne votre situation personnelle, les banques se sentent plus rassurées lorsque vous mentionnez la présence d’un co-emprunteur parce que le risque de défaillance est partagé.
Ce serait une excellente idée de monter votre projet d’investissement locatif à deux, comme avec votre partenaire par exemple.
De plus, si vous avez des enfants, il serait aussi avantageux de faire mention de cela dans la présentation parce que cela réduira votre taux d’endettement du fait de l’imposition des revenus locatifs qui sera pondérée.

Etape 3 – Restez transparent

Il est important de jouer la carte de la franchise et de ne pas tenter de cacher quoi que ce soit à votre banquier. Il y a de fortes chances qu’il le remarque, ce qui risque de compromettre votre dossier d’investissement locatif.
Dites les choses telles qu’elles sont, peut-être d’une manière bien présentée, mais surtout ne faites pas de fausses déclarations ou ne cachez pas d’importantes informations.
Si vous êtes jeune et sans économie par exemple, expliquez clairement au banquier que vous venez de démarrer votre carrière et que vous envisagez déjà de vous organiser pour épargner.
Ou si vous exercez une profession libérale et que malgré vos petits revenus, vous arrivez quand même à épargner, mentionnez-le dans votre dossier. Cela témoigne de votre capacité à bien gérer vos finances et donc à rembourser vos prêts.

Etape 4 – Etablissez un plan de financement prévisionnel pour votre projet d’investissement locatif

La prochaine étape dans notre processus de constitution de dossier bancaire pour un investissement locatif est d’établir une sorte de “business plan” dédié au projet.
Il s’agira essentiellement de faire un budget prévisionnel simplifié qui présente une meilleure gestion de vos revenus, de vos dépenses, ainsi que les échéances de l’emprunt sur les prochaines années à venir.
Comment comptez-vous exploiter votre apport personnel et le prêt acquis à la banque ? Comment seront organisées les charges liées à la réalisation du projet d’investissement locatif ?
Tous ces éléments doivent être clairement présentés dans le plan de financement pour prouver réellement votre capacité à assumer le remboursement du crédit emprunté.
Cependant, pour apporter du crédit à tout ceci, il ne suffira pas de monter des chiffres, mais d’apporter de réelles preuves tangibles qui corroborent effectivement le plan de financement.
Pour cela, rassemblez tous les documents nécessaires à la réalisation du projet tel que le montant de la taxe foncière, les charges éventuelles de copropriétés, etc.
Si des travaux sont envisagés, faites appel à des professionnels pour avoir des devis pour justifier le coût de chaque prestation. Pour le prix des loyers, vous pouvez vous renseigner auprès de l’Administration Fiscale.
En gros, il s’agit d’importantes informations qui contribueront à prouver la cohérence de votre dossier avec votre capacité d’emprunt.
Mais concrètement comment établir un plan de financement pour votre projet d’investissement locatif ?
Il existe essentiellement deux (02) étapes à prendre en compte :

Evaluer le coût de l’opération

La première chose à faire est de faire la liste des ressources, des charges mensuelles et des coûts liés à l’investissement locatif afin de déterminer le coût d’acquisition du bien immobilier.
Ce coût prend en compte :

• Le prix du bien immobilier ;
• Les frais de notaire ;
• Les frais de garantie (varient selon la nature de la garantie qu’il s’agit d’une hypothèque, un nantissement ou d’un recours à une société de cautionnement).

Dans l’éventualité où vous auriez fait appel à un intermédiaire, il faudra également prendre en compte :

• Les frais de constitution du dossier ;
• Les frais liés à la prestation de l’intermédiaire ;
• Et la commission de l’agent intermédiaire. </span

Si des travaux doivent être effectués, ils doivent être aussi comptabilisés dans le coût de l’acquisition du bien immobilier.

Calculer le montant à emprunter

Votre capacité d’emprunt est déterminée en fonction de vos revenus ainsi que vos charges et se calcule par la formule suivante :
Capacité d’emprunt mensuel = (revenus – charges) x 35 %
Capacité d’emprunt total = (revenus – charges) x 35% x durée du crédit en mois.
Il faut rappeler que sont comptabilisés dans les “Revenus”, les revenus professionnels nets avant impôts tels que :

• Le salaire mensuel imposable ;
• Les primes annuelles ;
• Les pensions de retraite ;
• La moyenne des revenus annuels pour les personnes qui exercent une profession libérale ;
• Les revenus locatifs ou rentes viagères ;
• Les revenus du co-emprunteur ;
• Et l’éventuel apport personnel.

Cependant, les banques excluent généralement les revenus aléatoires ou limités dans le temps tels que les allocations :

• Chômage ;
• Familiale ;
• Arrêt maladie ;
• Etc.

Une fois le coût de l’opération et la capacité d’emprunt déterminé, vous pouvez passer à l’élaboration du plan de financement proprement dit.
Pour vous aider, voici un exemple :

Exemple simplifié d’un plan de financement pour un investissement locatif

Un couple souhaite acquérir un bien immobilier à un coût d’acquisition évalué à 170 000 €.
Leur plan de financement pourrait ressembler à ceci :

Pour notre exemple, on peut voir que le taux d’endettement est bien inférieur aux 35% exigés.
Le prêt immobilier que recherche le couple pour financer leur projet d’investissement locatif a donc plus de chance d’être accepté par la banque.

Etape 5 – Rassemblez les pièces à fournir pour constituer votre dossier de demande de prêt d’investissement locatif

Avant de traiter votre dossier bancaire pour investissement locatif, la banque doit s’assurer que le dossier est bien complet, sans quoi votre demande est rejetée sans même qu’elle prenne le temps de l’étudier.

Pour éviter cela, voici la liste des pièces justificatives à fournir :

Pièces justificatives sur votre identité et votre statut personnel

• Une pièce d’identité (Carte Nationale d’Identité, passeport)
• Un justificatif de domicile
• Un document justifiant votre situation de couple (contrat de mariage, PACS, jugement de divorce) pour témoigner votre indépendance d’un point de vue financier ou si vous devez verser une pension alimentaire pour un enfant.

Pièces justificatives sur votre situation professionnelle ainsi que vos revenus

• Des pièces justifiant vos revenus en fonction de votre statut de travailleur : 
  •  Bulletins de salaire, contrat de travail pour les travailleurs salariés ; 
  • Kbis, déclarations URSSAF pour ceux exercent une profession libérale ; 
  • Un avis de situation et des bulletins de salaire pour ceux qui sont intermittents. 
• Vos relevés bancaires 
• Votre récent avis d’imposition
• Des pièces pour justifier vos autres types de revenus tels que loyers, dividendes… 
• Toute pièce justifiant votre apport personnel si cela n’a pas été mentionné sur vos relevés bancaires (un compromis de vente par exemple)

Documents liés au projet d’acquisition proprement dit :

• Un compromis de vente signé pour les achats dans l’ancien
• Un contrat de Vente pour les ventes en l’état futur d’achèvement, accompagné d’une garantie de parfait achèvement s’il n’y a aucune construction sur le bien acquis.  

Les documents justifiant vos revenus locatifs à venir :

• Le contrat de location lors de la vente
• Ou 2 attestations de valeur locative délivrée par 2 professionnels immobiliers différents 

Etape 6 – Sollicitez plusieurs banques pour faire jouer la concurrence

Une fois votre dossier pour investissement locatif prêt, ne vous en tenez pas uniquement à votre seul établissement bancaire. Pour obtenir de meilleures conditions d’emprunt, il serait intéressant de solliciter plusieurs banques pour votre demande de prêt.

En effet, bien que les conditions d’acceptation restent les mêmes pour toutes les banques, certaines politiques en interne peuvent être plus avantageuses d’une banque à une autre, notamment sur les questions de :

• Pourcentage de revenus locatifs ;
• Défiscalisation ; 
• Taux d’endettement maximum ; 
• Taux d’intérêt ;
• Etc.

Donc pour bénéficier de meilleures conditions d’emprunt, il serait judicieux de « vous vendre » à plusieurs établissements bancaires.
De plus, c’est aussi une façon d’augmenter les chances de voir votre dossier bancaire d’investissement locatif, accepté.

Etape 7 – Faites appel à un professionnel

Il faut reconnaître que tout ceci peut être un peu difficile surtout si vous n’êtes pas un féru des paperasseries. C’est pourquoi il est toujours utile de solliciter l’accompagnement d’un professionnel tout au long du processus jusqu’à l’obtention des fonds.
Le premier avantage est que vous pouvez bénéficier de tout le savoir-faire de l’agent pour vous aider à monter un dossier irréprochable qui saura attirer l’attention des banquiers.
Un professionnel maîtrise bien le marché et est habitué à monter le dossier d’investissement locatif pour plusieurs clients.
En fonction de votre profil d’emprunteur, il sait précisément les types d’établissements bancaires à solliciter pour obtenir le financement dont vous avez besoin.
Il saura également comment bien vendre vos forces et faiblesses pour présenter votre dossier de prêt sous son meilleur jour. Grâce à son intervention, il pourra réussir à vous obtenir de meilleures conditions d’emprunts tels que :

• Un meilleur taux de crédit ; 
• Une diminution ou même une suppression des pénalités de remboursement anticipé ; 
• Et bien d’autres conditions avantageuses.

Emprunt immobilier en SCI : comment cela fonctionne-t-il ?

Avant de commencer, il est important de rappeler qu’il n’existe pas à proprement parler d’une solution de financement réservée spécifiquement à une SCI.
Les banques ne proposent donc pas aux SCI un taux d’intérêt particulier ou une durée qui soit plus avantageux que les conditions d’un emprunt classique.
Mais cela ne veut pas systématiquement dire que vous ne devez pas contracter un prêt immobilier via votre SCI.
La création d’une SCI (Société Civile Immobilière) peut s’avérer avantageuse sur bien des aspects, notamment dans le cadre de l’acquisition d’un bien immobilier pour un investissement locatif.

En effet, une SCI a pour vocation de permettre à un groupe de personnes associées de cogérer un ou plusieurs biens immobiliers en vue de bénéficier de certains avantages, notamment fiscaux.

Il s’agit donc d’une autre possibilité d’obtenir du financement pour votre projet d’investissement locatif en contractant un prêt au nom d’une SCI dont vous êtes membre.

Et pour cela, deux (02) possibilités s’offrent à vous :

Faire emprunter la SCI comme étant une personne morale distincte

Dans ce scénario, la SCI formule une demande de prêt auprès d’une banque pour financer l’acquisition d’un bien immobilier dont elle sera propriétaire.
Étant une personne morale distincte, la SCI est aussi autorisée à formuler une demande d’emprunt pour financer l’achat d’un bien immobilier.
Dans ce cas, chaque personne membre qui compose la SCI apportera son apport personnel et la SCI empruntera le montant restant pour l’acquisition du bien.
Admettons par exemple une SCI composée de 5 associés apportant chacun un capital de 30 000 €. Cette SCI dispose donc d’un capital social de 150 000 €.
Elle décide ensuite d’acheter un immeuble de 300 000 €. Il lui faudra alors emprunter un montant de 150 000 € supplémentaires pour pouvoir financer l’acquisition.
Cependant, une telle opération nécessite l’accord unanime de tous les associés parce qu’ils sont tous juridiquement responsables des dettes engagées par la SCI. Donc en cas de non-remboursement, la banque pourra poursuivre individuellement chaque membre pour l’amener à s’acquitter de la dette au prorata de sa contribution.

Chaque associé qui compose la SCI emprunte à titre personnel

La deuxième possibilité consiste à ce que les associés contractent un prêt personnel puis de le reverser à la SCI.

Quel est l’intérêt de contracter un prêt pour un investissement locatif en SCI ?

En plus du fait de pouvoir acheter un bien immobilier à plusieurs, le prêt immobilier en SCI permet de bénéficier d’un effet levier immobilier plus important.
En effet, la mise en commun des capitaux des associés de la SCI renforce la capacité d’emprunt de la société, surtout si cette dernière dispose d’un patrimoine immobilier et financier important. La SCI pourra alors bénéficier d’un effet levier immobilier plus important.

Quels sont les critères d’acceptation des banques pour accorder un crédit immobilier à une SCI ?

Le premier critère qu’analysent les banques pour accorder un crédit immobilier à une SCI est sa capacité d’emprunt avant de prendre en compte d’autres critères tels que :

• La durée du crédit et le taux d’intérêt : Généralement une longue durée de crédit implique un taux d’intérêt plus élevé et donc des mensualités plus importantes.  

• Le montant de l’apport de la SCI : Plus une SCI met à disposition un apport conséquent, plus elle affiche un faible besoin de crédit. Ce qui rassure encore plus les banques. 

• Le projet immobilier : Il s’agit du projet d’investissement locatif de la SCI à proprement parlé.

• Le montage financier : Parfois, il peut être plus intéressant de souscrire à plusieurs prêts pour obtenir les meilleurs taux d’intérêt et durées.

Vous pouvez donc jouer sur ces différents critères pour optimiser la capacité d’emprunt de votre SCI et augmenter les chances d’acceptation de votre dossier bancaire.

Emprunt immobilier personnel et emprunt immobilier au nom de la SCI : lequel privilégier ?

Dans le cas d’un emprunt par les membres de la SCI, chaque associé devra mener lui-même ses propres démarches pour obtenir la meilleure offre.
Ensuite le montant obtenu par chacun ne servira pas à financer directement l’achat du bien immobilier, mais plutôt à l’acquisition de parts sociales.
En clair, plus un membre détient de parts au sein de la SCI, plus son capital sera conséquent et il percevra donc une part plus importante dans les revenus de la SCI.
Logiquement, en cas de difficultés, chaque membre devra s’acquitter du prêt contracté sans compter sur la solidarité des autres membres. Et c’est justement en cette absence de solidarité que réside l’avantage de ce choix.
Chacun est libre d’emprunter selon ses capacités de sorte que certains peuvent emprunter plus que d’autres et ainsi percevoir plus de bénéfices.
Cependant, il ne s’agit pas forcément du choix le plus avantageux surtout en raison des frais de constitution de dossier qui devront être multipliés par le nombre de membres.
La situation pourrait aussi s’empirer dans l’éventualité où l’un des membres traverse une période difficile d’un point de financier et ne respecte pas les échéances de paiement.
De plus, emprunter seul auprès d’une banque peut s’avérer plus difficile que si vous êtes plusieurs.
Inversement, un crédit immobilier contracté collectivement au nom de la SCI présente moins de risques et est plus facilement accepté par les banques.
Dans ce second choix, le crédit obtenu est versé directement sur le compte courant de la SCI et les paiements de la dette sont prélevés depuis les fonds propres de la SCI.
Dans un contexte d’investissement locatif, le but est de réussir à rembourser la totalité des échéances du prêt grâce aux loyers perçus.
Mais s’il arrivait que les revenus locatifs se révèlent trop peu ou que le bien n’a pas encore pu être mis en location, les mensualités peuvent toujours être remboursées par votre compte courant d’associés.

Questions fréquemment posées par rapport à un dossier bancaire pour investissement locatif

Quels sont les critères qu’analysent les banques avant d’accepter un dossier de demande de prêt pour investissement locatif ?

Pour évaluer la rentabilité de votre projet et votre capacité d’emprunt, les banques examinent un certain nombre de critères à savoir :

• Le taux d’endettement 
• Vos revenus 
• Vos charges 
• Votre apport personnel (si vous en avez)

Comment monter un dossier bancaire pour investissement locatif ?

Pour constituer un dossier de prêt pour votre investissement locatif :

• Apprêtez au préalable votre compte bancaire ;
• Faites une bonne présentation de votre profil professionnel et personnel ; 
• Restez transparent ;
• Etablir un plan de financement prévisionnel pour votre projet d’investissement locatif ;
• Rassemblez les pièces à fournir pour constituer votre dossier de demande de prêt d’investissement locatif ;
• Sollicitez plusieurs banques pour faire jouer la concurrence ;
• Faites appel à un professionnel.

Quel est le taux d’endettement pour un projet d’investissement locatif ?

En règle générale, le taux d’endettement pour l’acquisition d’un bien immobilier ne doit pas dépasser les 33% ou 35%.

Quelles sont les pièces à fournir pour constituer un dossier de prêt pour investissement locatif ?

Pièces justificatives sur votre identité et votre statut personnel :

• Une pièce d’identité (Carte Nationale d’Identité, passeport)
• Un justificatif de domicile 
• Un document justifiant votre situation de couple (contrat de mariage, PACS, jugement de divorce) pour témoigner de votre indépendance d’un point de vue financier ou si vous devez verser une pension alimentaire pour un enfant.

Pièces justificatives sur votre situation professionnelle ainsi que vos revenus :

• Des pièces justifiant vos revenus en fonction de votre statut de travailleur : 
  •  Bulletins de salaire, contrat de travail pour les travailleurs salariés ; 
  • Kbis, déclarations URSSAF pour ceux exercent une profession libérale ; 
  • Un avis de situation et des bulletins de salaire pour ceux qui sont intermittents. 
• Vos relevés bancaires 
• Votre récent avis d’imposition
• Des pièces pour justifier vos autres types de revenus tels que loyers, dividendes… 
• Toute pièce justifiant votre apport personnel si cela n’a pas été mentionné sur vos relevés bancaires (un compromis de vente par exemple)

Documents liés au projet d’acquisition proprement dit :

• Un compromis de vente signé pour les achats dans l’ancien
• Un contrat de Vente pour les ventes en l’état futur d’achèvement accompagné d’une garantie de remboursement s’il n’y a aucune construction sur le bien acquis.  

Les documents justifiant vos revenus locatifs à venir : 

• Le contrat de location lors de la vente
• Ou 2 attestations de valeur locative délivrée par 2 professionnels immobiliers différents 

Quelle est ma capacité d’endettement et comment la calculer ?

La capacité d’endettement désigne votre potentiel à contracter de nouveaux emprunts bancaires sans compromettre la bonne gestion de vos finances. Elle représente donc le montant maximum que vous pouvez payer pour rembourser chaque mois à la banque.
Votre capacité d’emprunt est déterminée en fonction de vos revenus et vos charges et se calcule par la formule suivante :
Capacité d’emprunt mensuel = (revenus – charges) x 35 %
Capacité d’emprunt total = (revenus – charges) x 35% x durée du crédit en mois.

Qu’est-ce qu’un prêt à 110% ?

On parle de prêt à 110 % lorsque la banque accorde un financement dans lequel sont inclus le prix du bien immobilier ainsi que la totalité des frais attachés à l’opération : par exemple les frais d’agence, les frais de notaire et d’agence ou encore les frais bancaires.

Conclusion

L’investissement locatif est un moyen fiable de rentabiliser votre investissement à long comme à court terme.
Cependant, à l’image de tout projet d’acquisition, l’investissement locatif nécessite des fonds de financement.
Recourir à un prêt bancaire immobilier est une excellente opportunité pour obtenir un financement à hauteur de votre projet et de le réaliser beaucoup plus rapidement.
Toutefois, avant de recevoir le précieux sésame, vous devez convaincre de la rentabilité de votre projet et de votre capacité de remboursement en montant un solide dossier bancaire.
Tout au long de ce contenu, nous avons passé en revue les critères exigés par les banques pour bénéficier d’un emprunt immobilier, mais aussi des différentes étapes pour constituer votre dossier.
Mais vu l’enjeu du projet, il est judicieux de solliciter un professionnel pour la constitution de votre dossier bancaire.
Chez TALT, nous sommes un cabinet d’avocat spécialisé en droit immobilier capable de vous fournir l’accompagnement et l’expertise suffisante pour vous aider à monter un dossier irréprochable pour un emprunt personnel ou collectif en SCI.
Pour tout besoin, faites-vous rappeler par l’un de nos conseillers en cliquant ici .

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L’idée de racheter un bien immobilier que vous possédez déjà peut paraître un peu incompréhensible.
Pourtant, il s’agit bien d’une technique fréquemment utilisée dans le monde des finances pour dégager de la liquidité dans le but de régler un souci d’argent ou pour agrandir son patrimoine.
La technique porte le nom de rachat à soi-même (Owner Buy Out) et consiste au montage selon lequel un propriétaire vend son bien immobilier à une société (généralement une SCI) qu’il a lui-même créée pour l’occasion.

Bien qu’il s’agisse d’une astuce financière entièrement légale avec de nombreux avantages, elle présente cependant certains risques, notamment fiscaux.
En effet, lorsque la vente à soi-même n’est pas montée subtilement;), l’administration fiscale pourrait l’interpréter comme un abus de droit et procéder à un redressement fiscal. La grande question est donc de savoir comment s’y prendre pour vraiment en tirer parti ?

Et pour cela, nous allons passer en revue certains aspects de la question tels que :

• Qu’est-ce le rachat à soi-même (Owner Buy Out) ?
• Comment fonctionne le rachat à soi-même ?
• La vente à soi-même est-elle possible avec une SCI (Société Civile Immobilière) ?
• Quel est l’intérêt de procéder à une vente soi-même ?
• Comment réussir sa stratégie de rachat à soi-même ?
• Quels coûts cela implique-t-il ?
• Quels sont les éventuels risques fiscaux d’un rachat à soi-même ?
• Et quelles sont les dispositions à prendre pour être fiscalement en règle ?

Autant de sujets à développer tout au long de ce contenu pour vous amener à mieux comprendre le concept et vous aider à monter votre propre stratégie de vente à soi-même.

Qu’est-ce que le rachat à soi-même (Owner Buy Out) ?

L’Owner Buy Out, souvent abrégé OBO et traduit littéralement comme « rachat à soi-même » est un montage financier qui consiste à céder contre de l’argent son propre bien immobilier à une société dont on est associé-e.
Généralement, il s’agit d’une Société Civile Immobilière (SCI) déjà existante ou nouvellement créée pour la circonstance.
Pour acquérir le bien immobilier, la SCI fera recours à une banque pour obtenir un prêt immobilier à hauteur de la cession (+frais d’acquisition) afin de financer l’achat.

L’acquisition se fera normalement comme pour tout achat immobilier, en présence donc d’un notaire pour authentifier l’opération et procéder à l’établissement de l’acte de propriété.
Le bien immobilier sera ensuite mis en location et les loyers collectés serviront à rembourser le prêt bancaire de la SCI qui devient ainsi le nouveau propriétaire. Par ailleurs, le propriétaire initial du bien va de fait, pouvoir bénéficier du fruit de la vente.
Il pourra alors décider d’investir cet argent perçu dans un autre projet ou d’agrandir son patrimoine immobilier pour un bénéfice supplémentaire. Comme on peut le voir, c’est une astuce financière qui peut être bénéfique lorsqu’elle est bien menée.

Les avantages d’un rachat à soi-même (Owner Buy Out)

Bon nombre de personnes font recours au rachat à soi-même en raison de tous les avantages qui peuvent en découler :

Continuer à percevoir les revenus locatifs même au terme de l’emprunt immobilier

Tout d’abord, lorsque le prix de vos loyers dépasse celui des échéances prévues pour rembourser le crédit immobilier que la SCI a contracté auprès de la banque, ce montage vous permettra de continuer à tirer des revenus supplémentaires tout en bénéficiant de l’effet de levier bancaire.

En effet, les charges liées à l’investissement immobilier vont nécessairement augmenter, notamment grâce aux intérêts et assurances attachés au prêt.

Restructurer et diversifier son patrimoine immobilier

Le fruit de la vente constitue une trésorerie qui peut être allouée pour acquérir d’autres biens et agrandir le patrimoine immobilier. Vous pourrez également faire des placements pour fructifier cet argent.

Maîtriser le bien acquis

Dans le cadre d’un nouvel investissement et lorsque votre SCI achète un bien auprès d’une tierce personne, vous ne pouvez pas avoir la certitude de bien connaître le bien acheté. Ce qui n’est naturellement pas le cas avec la vente à soi-même puisqu’il s’agit d’un bien issu de votre propre patrimoine.

Profiter de l’effet de levier de l’emprunt bancaire

Nous l’avons déjà évoqué plus haut, compte tenu des taux d’emprunt qui sont aux plus bas (à l’heure où l’on écrit cet article), le rachat à soi-même constitue une belle opportunité de tirer de l’agent de son propre bien immobilier grâce à l’emprunt bancaire.

Optimiser la fiscalité sur les revenus

En fonction du régime fiscal choisi, le rachat à soi-même peut constituer une véritable opportunité d’optimiser votre fiscalité et d’obtenir des réductions d’impôt sur vos revenus immobiliers.
Vous pouvez par exemple explorer les avantages d’une possible location meublée ou la création de nouvelles charges pour déduire les intérêts de l’emprunt bancaire du revenu foncier imposable.

La SCI à l’impôt sur les sociétés

Dans le cadre d’une SCI à l’IS, les revenus soumis à l’impositions seront constitués par les loyers, auxquels il faudra déduire l’ensemble des dépenses engagées dans l’intérêt de l’activité de cette SCI et dans le cadre d’une gestion normale.

Contrairement à la SCI IR, la SCI IS offre la possibilité de déduire l’amortissement comptable. Ce qui est un énorme avantage puisqu’il s’agit d’une charge fictive n’ayant aucun impact en trésorerie. Cependant, les amortissements pratiqués devront être inclus de la base taxable lors de la vente donc la stratégie IS est à manier avec minutie.
Dans l’hypothèse d’une résultat positif, le bénéfice sera imposé à l’impôt sur les sociétés. Il s’agira du taux réduit de 15 % jusqu’à 38 120 € de bénéfice, puis au taux de 25 % au-delà de ce seuil.

Si les associés souhaitent se verser des dividendes, ils devront nécessairement payer de l’impôt sur ces dividendes soit :

• au taux du Prélèvement Forfaitaire Unique (PFU ou flat tax) de 30 % ;
• au barème de l’impôt sur le revenu à hauteur de la TMI de l’associé + 17,2 % de prélèvements sociaux.

La SCI à l’impôt sur le revenu

La spécificité de la SCI à l’IR réside dans sa « transparence ». En effet, dans le cadre de la SCI IR, les revenus constitués seront répartis entre les associés au prorata de leur participation au capital social.
Ils seront ensuite additionnés aux revenus de leur foyer fiscal et soumis au barème de l’impôt sur le revenu lorsque ces associés sont des personnes physiques.
La SCI IR est une solution à envisager lorsque l’on veut faire de la défiscalisation, c’est-à-dire, lorsque l’on souhaite utiliser le déficit généré par les travaux, pour réduire son impôt sur le revenu.

Anticiper la succession de votre patrimoine dans de meilleures conditions

La vente à soi-même peut être aussi une occasion de transmettre votre patrimoine immobilier à vos enfants ou à votre partenaire tout en bénéficiant de l’exonération des droits de succession. Mais pour cela, il faudra les associer au capital de la SCI qui achète le bien immobilier.

Les contraintes d’un rachat à soi-même

Bien que la vente à soi-même présente d’intéressants avantages, elle implique également quelques contraintes dont vous devez prendre conscience avant de vous engager :

Les coûts générés par le rachat à soi-même

Comme tout achat, le rachat à soi-même demande un certain nombre de coûts qu’il faut prendre en compte aussi bien chez le vendeur que du côté de la SCI qui acquiert le bien.
C’est l’ensemble de ces coûts qui permettra de déterminer le réel profit de l’opération.
Au nombre des coûts à prévoir, nous avons :

• Le coût de l’impôt sur les plus-values immobilières, sur la fortune immobilière (IFI) et sur les revenus de la société (IS) ;
• Des frais de constitution de la SCI si elle n’existait pas avant l’opération de rachat à soi-même ;
• Des frais de vente du bien immobilier, droits de mutation, droits d’enregistrement (entre 7 et 10 % du montant de la vente) ;
• Une indemnité de remboursement anticipé et éventuellement des frais de mainlevée si le rachat à soi-même est effectué pour refinancer un crédit ;
• Les coûts du prêt, des intérêts et des frais de garanties auprès de la banque.

Les risques de la vente à soi même

Bien que l’OBO soit autorisé par le fisc, il est cependant fortement surveillé de peur d’être utilisé comme un moyen d’échapper ou d’alléger les impôts. Ce qui expose la pratique à certains risques notamment :

Le risque d’exposition à l’action paulienne

Lorsque le rachat à soi-même est effectué dans le but d’échapper aux poursuites d’un créancier, il pourrait être exposé à l’action paulienne conformément à l’article 1341-2 du Code Civil.

Le risque de dissolution de la SCI

Lorsque vous êtes incapable de prouver l’existence réelle et légale de la SCI, le rachat à soi même pourrait être perçue par l’administration comme un délit d’escroquerie, ce qui pourrait conduire à une dissolution de la SCI.

Le risque de non solvabilité de l’emprunt bancaire

Les revenus locatifs constituent la seule source de revenus pour rembourser le crédit contracté auprès de la banque. Dans l’éventualité d’un défaut de paiement de la part des locataires ou d’une période de vacance trop longue, la SCI aura des difficultés à honorer ses échéances. Même s’il faut rappeler que ce risque est un peu allégé par la garantie hypothécaire.

Le risque de procédure de répression de l’abus de droit

Le principal risque d’un rachat à soi-même est celui de l’abus de droit. En effet, lorsque l’administration fiscale suspecte que le rachat à soi-même est effectué dans le but exclusif d’échapper aux impôts, elle pourrait engager une procédure de répression de l’abus de droit conformément à l’article L64 du CGI. Vous pourrez donc encourir une sanction de 40 à 80% des impôts éludés.
Par ailleurs, depuis la loi de finances pour 2019, l’administration fiscale a opéré un nouveau glissement sémantique en passant de « exclusivement » à « principalement » dans un nouvel article qui s’additionne au L64 LPF : l’article L64A du Livre de Procédure Fiscale.

Le risque lié à la valeur réelle du bien immobilier vendu

L’administration fiscale reste vigilante sur le prix de vente du bien qui fait l’objet d’un rachat à soi-même. Il importe donc de ne pas fixer un prix trop loin de la valeur réelle du logement.

Le rachat à soi même : Les précautions à prendre pour être fiscalement en règle

Pour éviter de tomber dans les mailles du filet du fisc, la vente à soi même demande un certain nombre de précautions à prendre à savoir :

Un changement effectif de propriétaire pour simuler une vente réelle du bien immobilier

Bien qu’il ait des possibilités de créer sa SCI seul, une SCI doit être composée d’au moins 2 personnes associées. Alors, pour éviter d’attirer l’attention du fisc, il est recommandé qu’il y ait un réel changement de propriétaire lors de la vente à la SCI.

C’est-à-dire que l’associé “vendeur” ne doit pas détenir la majorité des parts de la SCI de peur que les services fiscaux assimilent le montage à une “vente à soi même”. Ce qui pourrait entraîner une annulation des avantages fiscaux et l’ajout d’autres taxes.
Pour éviter tout ceci, l’associé vendeur doit avoir moins de 50% des parts totales de la SCI afin de simuler un changement effectif de propriétaire.

De plus, pour taire tout soupçon, il serait préférable que l’associé vendeur ne soit pas désigné ni comme gérant ni co-gérant de la SCI.

Aucun membre de la famille du propriétaire ne doit détenir la majorité des parts

S’il s’agit d’une SCI familiale, aucun enfant ou parent de l’associé vendeur ne doit être majoritaire.

Se marier sous le régime de séparation des biens si le propriétaire est en couple

Il est important que le logement mis en vente appartienne personnellement à l’associé vendeur. Et pour cela, s’il est couple, le mariage doit être enregistré sous le régime de séparation de biens.

Ne pas répéter plusieurs fois la stratégie de vente à soi même

Pour limiter le risque de redressement fiscal, le montage de vente à soi même ne doit pas être renouvelé à plusieurs reprises avec la même personne ou avec chaque membre à tour de rôle.

Vente d’un immeuble locatif

Si le bien acquis par la SCI est une résidence à usage d’habitation principale ou secondaire, le but de la vente à soi même serait ici purement fiscal.
Ce qui pourrait amener le fisc à requalifier l’opération. Il est alors préférable que le bien faisant l’objet de la vente à soi même soit un immeuble locatif.

Estimer un prix de vente raisonnable

Pour que les services fiscaux portent de crédit à l’opération de rachat à soi-même, il est aussi important que le vendeur estime le bien à sa juste valeur.
Pas de sous-évaluation ni de surévaluation pour éviter le risque d’écoper d’une pénalisation fiscale.

Quel type de société créer pour la vente à soi-même ?

Généralement, le type de société le plus utilisé pour le rachat à soi même est une Société Civile Immobilière (SCI) familiale afin de maintenir un certain contrôle sur l’entreprise.
Mais ce n’est pas tout. Il est aussi recommandé d’opter pour une SCI à capital variable plutôt qu’une société à capital fixe pour des raisons de flexibilité dans la gestion :

Absence de formalités en cas d’augmentation du capital de la SCI :

L’un des avantages d’opter pour une SCI à capital variable est la possibilité de modifier à volonté la répartition des parts des membres de la société sans procéder à une déclaration ou une mise à jour de statuts.
Ce qui peut être très avantageux lors d’un OBO dans la mesure où au début de l’opération, l’associé vendeur peut détenir par exemple 25% des parts de la SCI contre 75% pour le second associé.

Puis 1 mois après – ou à tout moment – le vendeur peut se retrouver avec 90% des parts et 10% pour le second associé. Tout ceci librement sans besoin de remplir aucune formalité auprès du tribunal de commerce.
Toutefois, il faut rappeler que le gérant de la SCI doit tout au moins formuler un procès-verbal dans lequel sera mentionné l’accord des associés à procéder à une autre répartition des parts.
Ce PV sera ensuite simplement classé dans le livre où sont rapportés les comptes rendus des assemblées de la SCI.

Garder l’anonymat des nouveaux associés de la SCI auprès du grand public :

L’autre avantage avec la SCI à capital variable est qu’après sa création, les membres nouvellement admis peuvent décider de garder leur identité cachée du grand public puisque rien n’oblige la SCI à faire une déclaration légale. Mais leurs identités resteront bien accessibles aux administrations bien entendu.

Quelques conseils pour améliorer votre stratégie de vente à soi même

En plus de tout ce qui a été dit jusque là, voici quelques conseils que vous pouvez appliquer pour réussir au mieux votre opération de rachat à soi même :

• Pour le choix du gérant de la SCI, opter pour quelqu’un d’habile avec des connaissances dans le secteur de l’immobilier ;
• Etudier à l’avance tous les scénarios d’ordre familial qui pourraient survenir et perturber le bon déroulement de la vente à soi même (divorce, décès, etc.) ;
• Laisser une certaine marge de manoeuvre au gérant de la SCI pour qu’il gère bien les situations d’imprévu ;
• Il serait toujours prudent d’éviter que la majorité des parts de la SCI se retrouve réunie dans les mains d’un seul associé ;
• Se faire assister par des professionnels dans le domaine pour s’assurer de ne rien rater et aussi de ne pas tomber dans des erreurs de débutants.

Questions fréquemment posées

C’est quoi une SCI ?

Une SCI est définie comme une Société Civile Immobilière. Elle est formée à partir d’au moins 2 personnes associées dans le but d’acquérir et de gérer ensemble des biens immobiliers. Les membres de la SCI pourront ainsi partager les bénéfices et éventuellement les pertes au prorata de leurs parts dans la société.

Qu’est-ce qu’une vente à soi-même (Owner Buy Out) ?

L’Owner Buy Out, souvent abrégé OBO et traduit littéralement comme « rachat à soi-même » ou « vente à soi même » est une astuce financière qui consiste à vendre son propre bien immobilier à une société (souvent une SCI) dont on est associé.

Quels sont les avantages d’un rachat à soi-même (Owner Buy Out) ?

Le rachat à soi même ou OBO peut présenter plusieurs avantages intéressants tels que :

• Obtenir de la liquidité qui peut être réorientée vers d’autres projets ou pour agrandir son patrimoine immobilier ;
• Continuer à percevoir la totalité des loyers du logement qui a fait l’objet de l’OBO une fois le crédit immobilier remboursé ;
• Optimiser la fiscalité sur les revenus ;
• Profiter de l’effet de levier de l’emprunt bancaire ;
• Anticiper la succession de votre patrimoine dans de meilleures conditions.

Est-ce que je peux vendre ma maison à ma SCI ?

Oui. Mais attention à ne pas faire l’objet d’un abus de droit. En effet, bien que la vente à soi même soit permise, elle doit cependant être menée avec habileté de peur d’être sanctionnée par l’administration fiscale.

Quels sont les inconvénients d’une vente à soi-même (Owner Buy Out) ?

Bien que l’owner buy out (OBO) soit autorisé par la loi, il reste tout de même fortement surveillé par les services fiscaux. Ce qui expose l’opération de vente à soi même à certains risques, notamment le risque :

• D’exposition à l’action paulienne si le but du rachat est particulièrement d’échapper aux poursuites des créanciers.
• De non solvabilité du prêt bancaire qui dépend uniquement de la capacité de paiement du loyer des locataires.
• Lié à la valeur réelle du bien immobilier vendu. L’opération peut faire l’objet d’enquête si le prix du bien mis en vente a été sous-estimé ou surestimé par rapport à ce qui se vend généralement dans la région.
• D’abus de droit si l’administration fiscale suspecte que la vente à soi-même (Owner Buy Out) est effectuée dans le but de payer moins d’impôts. Une procédure de répression de l’abus de droit (article L64 du CGI) pourrait être engagée contre la société débouchant sur une sanction allant de 40 à 80% des impôts éludés.
• De dissolution de la SCI si elle est fictive et que son existence n’arrivait pas à être légalement prouvée.

Quels sont les coûts à prévoir pour effectuer une vente à soi-même (OBO) ?

La vente à soi même reste avant tout une vente, ce qui oblige un certain nombre de coûts à prévoir, aussi bien du côté du vendeur que de la SCI qui achète :

• Le coût de l’impôt sur les plus-values immobilières, sur la fortune immobilière(IFI) et sur les revenus de la société (IS) ;
• Des frais de constitution de la SCI si elle n’existait pas avant l’opération de rachat à soi même ;
  Des frais de vente du bien immobilier, droits de mutation, droits d’enregistrement (entre 7 et 10 % du montant de la vente) ;
• Une indemnité de remboursement anticipé et éventuellement des frais de mainlevée si le rachat à soi même est effectué pour refinancer un crédit ;
• Les coûts du prêt, des intérêts et des frais de garanties auprès de la banque.

Quelles sont les précautions à prendre pour éviter la requalification d’une vente à soi-même ?

Pour éviter d’attirer l’attention des services des impôts, il faudrait prendre un certain nombre de précautions avant de s’engager dans l’opération :

• Aucun membre de la famille de l’associé vendeur ne doit détenir la majorité des parts de la SCI ;
• Se marier sous le régime de séparation des biens si le vendeur du bien à la SCI est en couple ;
• Ne pas répéter à plusieurs reprises le montage de rachat à soi même ;
• Estimer un prix de vente raisonnable, pas de sous-évaluation ni de surévaluation pour éviter le risque d’écoper d’une pénalisation fiscale ;
• Le bien en vente doit être un logement à usage locatif.

Quel profit de société faut-il créer pour vendre un bien à soi-même ?

Le profil de société le plus souvent recommandé pour faire de la vente à soi même est la Société Civile Immobilière (SCI) familiale.
L’avantage est qu’elle offre une certaine mainmise sur la gestion de la société. De plus, il faudrait que la SCI soit à capital variable pour des raisons de flexibilité.

Comment se vendre un bien à soi-même ?

Une vente à soi-même est qualifiée dans le monde des finances comme un OBO (Owner Buy Out). C’est un montage financier qui consiste à ce qu’un propriétaire monte une société qui va racheter un bien en contractant un emprunt bancaire à hauteur du prix de vente (+frais d’acquisition).
En d’autres termes, le propriétaire obtient de l’argent en vendant son bien à une société qu’il a lui-même constituée. La société utilisera ensuite les revenus locatifs pour rembourser le crédit bancaire.

Conclusion :

La vente à soi même encore connue sous le nom d’Owner Buy Out (OBO) est une astuce qui peut vous aider à obtenir des fonds en liquide en vendant un bien que vous possédez déjà à vous-même.
Mais comme on a pu le voir, au risque de ne pas subir des sanctions du fisc, cette technique ne doit pas franchir un certain nombre de règles comme l’utiliser dans le seul but d’échapper aux poursuites des créanciers ou d’alléger ses charges fiscales.
D’où la nécessité d’être accompagné par des spécialistes du domaine.
Si vous envisagez aussi de racheter votre propre bien pour obtenir de la liquidité pour financer un projet, le cabinet TALT peut valablement vous accompagner à effectuer cette opération en toute légalité pour en tirer le meilleur parti.
Avec notre équipe dynamique et habituée à ce type d’opération, nous saurons vous fournir l’accompagnement nécessaire pour :

• Trouver le financement bancaire dans le cadre de la tenue de la vente à soi même ;
• Créer une Société Civile Immobilière (SCI) adaptée pour le rachat à soi même ;
• Analyser les risques et les opportunités de l’opération ;
• Et procéder à la rédaction des actes notariés.

Pour tout besoin, appelez-nous gratuitement au 01. 75. 85. 03. 21 ou faites-vous rappeler par l’un de nos conseillers en cliquant ici.