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Succession et immobilier : comment transmettre 1 million d’euros sans (presque) payer d’impôts ?

Nathalie GRANCHON — Tue, 10 Feb 2026 19:02:45 +0000

Succession et immobilier : comment transmettre 1 million d’euros sans (presque) payer d’impôts ?

Ah, la France… son vin, sa gastronomie, ses grèves… et sa fiscalité. C’est presque devenu une marque de fabrique. Mais soyons honnêtes : ce n’est pas une spécialité dont on peut se vanter. En matière de succession immobilière, la France détient un triste record : une fiscalité parmi les plus lourdes au monde.

Bien sûr, on comprend l’idée de corriger certaines inégalités sociales par l’impôt. Mais à force d’accabler ceux qui ont travaillé dur pour constituer un patrimoine immobilier, on finit par décourager.

En effet, chaque année, des familles se retrouvent contraintes de vendre une maison ou un appartement simplement pour payer les droits de succession.

Mais il existe des solutions légales et efficaces pour anticiper. En utilisant les bons leviers, il est possible de transmettre un bien, ou même un patrimoine de plusieurs biens immobiliers, jusqu’à 1 million d’euros, sans (presque) payer d’impôts.

Dans cet article, je vais vous présenter plusieurs stratégies d’optimisation fiscale : la création d’une SCI familiale, le démembrement de propriété, les abattements légaux ou encore la donation-partage.

Des outils parfois techniques, mais qui peuvent faire la différence entre un héritage amputé par l’impôt et une transmission réussie.

Comprendre la fiscalité successorale en France

Les règles de base des droits de donation et de succession

En France, les donations sont, en principe, soumises aux mêmes règles fiscales que les successions. Autrement dit, que vous décidiez de transmettre de votre vivant ou que le patrimoine passe par décès, le régime d’imposition repose sur le même barème.

Les droits de donation se calculent sur la valeur des biens transmis après déduction des abattements prévus par la loi. L’abattement le plus connu est celui de 100 000 € par parent et par enfant, renouvelable tous les 15 ans. Le barème progressif s’applique ensuite sur la part taxable :

Jusqu’à 8 072 € : 5 %
De 8 073 € à 12 109 € : 10 %
De 12 110 € à 15 932 € : 15 %
De 15 933 € à 552 324 € : 20 %
De 552 325 € à 902 838 € : 30 %
De 902 839 € à 1 805 677 € : 40 %
Plus de 1 805 677 € : 45 %

👉 Le saviez-vous ? Les enfants peuvent aussi donner jusqu’à 100 000 € à chacun de leurs parents ou grands-parents en exonération de droits. Et il existe d’autres abattements spécifiques :

31 865 € pour les donations aux petits-enfants,
15 932 € pour les donations entre frères et sœurs,
159 325 € pour les donations à une personne en situation de handicap, quel que soit le lien de parenté (cumulable avec les abattements classiques).

Pourquoi l’immobilier est un cas particulier

La succession d’un patrimoine immobilier est toujours plus compliquée que celle d’actifs financiers. Contrairement à un portefeuille de titres ou à de l’épargne, un appartement ou une maison n’est pas un actif liquide : il ne se partage pas facilement.

Cela crée deux difficultés majeures :

le risque de conflits familiaux lors du partage,
l’obligation de vendre le bien pour payer les droits de succession si les héritiers n’ont pas assez de liquidités.

Prenons un exemple simple : un appartement estimé à 1 million d’euros, transmis en pleine propriété à un enfant unique. Après abattement de 100 000 €, la base taxable est de 900 000 €. En appliquant le barème progressif, l’impôt peut dépasser 250 000 € de droits de succession. Autant dire que peu de familles ont cette somme disponible.

Une nouvelle exonération temporaire de dons prévue par la loi de finances 2025

La loi de finances pour 2025 a introduit une mesure exceptionnelle en matière de transmission familiale. L’article 71, I crée une exonération de droits de mutation à titre gratuit pour certains dons de sommes d’argent réalisés entre le 15 février 2025 (lendemain de la promulgation de la loi) et le 31 décembre 2026.

Concrètement, un parent ou un grand-parent (et, à défaut de descendance, un oncle ou une tante) peut donner jusqu’à 100 000 € à un même bénéficiaire en franchise de droits, dans la limite globale de 300 000 € par donataire. Cette exonération est codifiée à l’article 790 A bis du Code général des impôts.

Pour bénéficier du régime favorable, les sommes transmises doivent être affectées, dans les six mois qui suivent le don, à l’un des deux usages suivants :

l’achat d’un logement neuf destiné à devenir la résidence principale du bénéficiaire ou celle de son locataire ;
la réalisation de travaux de rénovation énergétique dans l’habitation principale du bénéficiaire.

Seuls les dons en numéraire (chèque, virement, mandat ou espèces) sont concernés, et ils doivent être consentis en pleine propriété.

Cette exonération temporaire est cumulative avec :

le dispositif permanent des dons familiaux de sommes d’argent prévu à l’article 790 G du CGI (31 865 € par parent si le donateur a moins de 80 ans et que le bénéficiaire est majeur),
ainsi qu’avec les abattements de droit commun (100 000 € pour un enfant, 31 865 € pour un petit-enfant, 5 310 € pour un arrière-petit-enfant, 7 967 € pour un neveu ou une nièce).

👉 En clair, cette mesure ouvre une nouvelle fenêtre d’opportunité pour transmettre des liquidités de manière totalement exonérée, tout en favorisant l’accès au logement et la transition énergétique. Pour les familles qui anticipent, elle peut représenter un complément stratégique aux abattements classiques.

Utiliser la SCI pour transmettre un patrimoine immobilier

Je dois l’avouer : je suis toujours surprise que la SCI (société civile immobilière) suscite autant de méfiance. On entend parfois qu’elle serait “compliquée” ou “risquée”. Pourtant, c’est un outil juridique ancien et éprouvé, qui, bien maîtrisé, peut devenir redoutablement efficace dans une stratégie de transmission.

Qu’est-ce qu’une SCI familiale ?

La SCI est une société créée pour détenir et gérer un ou plusieurs biens immobiliers. Dans une famille, elle permet d’éviter l’indivision (source de blocages fréquents), tout en facilitant la transmission du patrimoine par donation de parts sociales plutôt que par transmission directe du bien.

Les avantages fiscaux de la SCI en cas de transmission

La donation de parts sociales :
Au lieu de donner l’appartement ou l’immeuble en direct, vous transmettez progressivement les parts de la SCI. C’est plus souple et cela permet d’adapter le partage entre héritiers.
La déduction de l’endettement :
Lorsque la SCI a financé son acquisition par un emprunt, la valeur des parts tient compte du capital restant dû. Les droits de donation se calculent donc sur une base réduite.
Exemple : une SCI détient un bien de 1 million d’euros financé par un emprunt dont 400 000 € restent à rembourser. La valeur nette taxable tombe mécaniquement à 600 000 €. La donation des parts est donc bien moins imposée que si le bien avait été détenu en direct.
La flexibilité des statuts :
Les statuts de la SCI peuvent prévoir des clauses de gestion, des conditions d’agrément des nouveaux associés, etc., ce qui sécurise le patrimoine familial.

👉 À noter : dans une SCI, la donation de droits sociaux peut nécessiter l’agrément préalable des associés (selon les statuts). Et si vous détenez tout votre patrimoine en direct, il existe aussi la technique du montage OBO (Owner Buy Out) ou rachat par soi-même, qui peut s’avérer intéressante dans certains cas.

Optimiser avec le démembrement et la donation avec réserve d’usufruit

Le démembrement de propriété est sans doute l’un des outils les plus puissants pour réduire les droits de succession, tout en préparant la transmission d’un patrimoine immobilier.

Qu’est-ce que le démembrement de propriété ?

En droit français, la propriété d’un bien peut être découpée en deux droits distincts :

L’usufruit : le droit d’utiliser le bien et d’en percevoir les revenus (par exemple, habiter une maison ou percevoir les loyers).
La nue-propriété : le droit de disposer du bien, c’est-à-dire d’en devenir pleinement propriétaire le jour où l’usufruit s’éteint.

L’article 949 du Code civil dispose qu’« il est permis au donateur de faire la réserve à son profit ou de disposer, au profit d’un autre, de la jouissance ou de l’usufruit des biens meubles ou immeubles donnés ».

Concrètement, lorsqu’un parent fait une donation avec réserve d’usufruit, il transmet uniquement la nue-propriété du bien à son enfant, mais conserve l’usufruit jusqu’à son décès. La pleine propriété se reconstituera automatiquement sur la tête de l’enfant au décès du parent, sans aucun droit supplémentaire à payer.

Les avantages fiscaux de la donation avec réserve d’usufruit

La fiscalité du démembrement est particulièrement intéressante. La valeur de la nue-propriété dépend de l’âge de l’usufruitier, selon le barème prévu par l’article 669 du Code général des impôts. Plus le donateur est âgé, plus la valeur de la nue-propriété est élevée, mais elle reste toujours inférieure à la valeur en pleine propriété.

Prenons l’exemple de Mme MÈRE Noëlle, veuve, âgée de 80 ans, qui fait donation d’une maison estimée à 130 000 € à sa fille unique :

En pleine propriété : après abattement de 100 000 €, la base taxable est de 30 000 €. Les droits de donation s’élèvent à 4 194 €.
En nue-propriété avec réserve d’usufruit viager : à 80 ans, la nue-propriété représente 70 % de la valeur, soit 91 000 €. Après abattement de 100 000 €, la base taxable est de 0 €. Les droits dus tombent alors à 0 €.

Résultat : une économie définitive de 4 194 €, puisque la réunion de l’usufruit et de la nue-propriété au décès de la donatrice est exonérée de droits.

👉 Pour la donatrice, l’avantage est clair : elle conserve la jouissance du bien (droit d’habiter ou de percevoir les loyers). Pour la fille, la pleine propriété se reconstituera sans frais supplémentaires.

Donation avec réserve d’usufruit : quelle fiscalité à l’IFI ?

Seule limite : si le donateur conserve l’usufruit, le bien reste comptabilisé dans son patrimoine taxable à l’Impôt sur la Fortune Immobilière (article 968 du CGI). En clair : la valeur retenue est celle de la pleine propriété, sans aucun abattement lié au démembrement.

La jurisprudence a confirmé cette position : un usufruitier doit déclarer le bien dans son patrimoine pour sa valeur entière (Cass. com., 20 mars 2007, n° 05-16.751). En revanche, le nu-propriétaire, lui, n’a rien à déclarer à l’IFI.

Cela ne remet pas en cause l’intérêt fiscal de la donation, mais il faut en tenir compte dans une stratégie patrimoniale globale.

Cumuler démembrement et SCI

Pour aller encore plus loin, il est possible de combiner le démembrement avec une SCI. Dans ce cas, les parents conservent l’usufruit des parts sociales, et transmettent la nue-propriété à leurs enfants. L’assiette taxable est réduite à la fois par l’endettement de la SCI et par le démembrement, ce qui maximise l’efficacité fiscale.

L’impact d’une clause d’agrément sur la valorisation des parts de SCI démembrées

Lorsqu’un bien immobilier est détenu via une SCI, et que les parts sociales sont démembrées, la question de leur valorisation fiscale est cruciale. En ce qui concerne l’IFI, l’administration fiscale a eu à considérer que ces parts doivent être déclarées pour leur valeur vénale en pleine propriété, sans abattement lié au démembrement.

Mais une décision récente de la Cour de cassation (Cass. com., 15 février 2023, n° 20-19.451) est venue nuancer cette approche.

Dans cette affaire, des contribuables détenaient l’usufruit de toutes les parts d’une SCI. Ces parts comportaient une clause d’agrément, c’est-à-dire qu’elles ne pouvaient être cédées qu’avec l’accord des autres associés. Les contribuables soutenaient que cette restriction diminuait la valeur réelle de leurs droits, et demandaient une décote.

La cour d’appel avait rejeté leur demande, estimant que ni le démembrement ni l’absence d’indivision ne pouvaient justifier une réduction. La Cour de cassation a censuré ce raisonnement, reprochant aux juges du fond d’avoir écarté trop rapidement l’impact de la clause d’agrément.

👉 En clair : l’existence d’une clause d’agrément limitant la liquidité des parts peut justifier une décote sur leur valeur. Une nuance importante à prendre en compte dans les stratégies patrimoniales, notamment en matière d’IFI et de transmission.

Profiter des abattements et anticiper la transmission

La fiscalité successorale française est lourde, mais elle prévoit tout de même des abattements qui permettent, lorsqu’ils sont bien utilisés, de transmettre une part significative de son patrimoine sans droits. Le problème, c’est que trop de contribuables ne les utilisent pas à temps, et laissent passer des opportunités qui ne reviendront jamais.

L’abattement de 100 000 € tous les 15 ans

Chaque parent peut transmettre à chacun de ses enfants jusqu’à 100 000 € en franchise d’impôt, que ce soit par donation ou succession. Cet abattement se renouvelle tous les 15 ans.

Un couple avec deux enfants peut donc transmettre jusqu’à 400 000 € sans droits tous les 15 ans. Cela représente déjà une partie importante d’un patrimoine immobilier.

Les dons familiaux exonérés

À côté de l’abattement classique, il existe un dispositif spécifique prévu à l’article 790 G du CGI : les dons familiaux de sommes d’argent. Chaque parent peut donner 31 865 € (par chèque, virement, espèces…) à un enfant majeur ou un petit-enfant, à condition d’avoir moins de 80 ans au jour de la donation.

Ces dons sont cumulables avec les abattements classiques. Un couple avec deux enfants peut donc ajouter 127 460 € supplémentaires exonérés à transmettre en numéraire.

La stratégie d’anticipation sur plusieurs générations

La clé est de ne pas attendre la fin de sa vie pour agir. Plus la donation est faite tôt, plus on peut profiter de la remise à zéro des abattements tous les 15 ans.

Prenons un scénario concret :

À 55 ans, un couple donne à ses deux enfants la somme maximale exonérée (400 000 €).
À 70 ans, le même couple refait une donation, toujours exonérée (400 000 € supplémentaires).
Avec les dons familiaux exonérés, ce sont près de 1 million d’euros transmis sans droits.

L’anticipation est donc essentielle. Attendre le décès pour transmettre, c’est s’exposer à une facture fiscale énorme et à la possibilité que les héritiers soient obligés de vendre les biens immobiliers familiaux.

Les techniques complémentaires pour alléger la fiscalité successorale

Au-delà des dispositifs classiques comme la SCI, le démembrement ou les abattements, il existe d’autres leviers qui permettent d’optimiser une transmission immobilière. Ces techniques sont parfois méconnues du grand public, mais elles peuvent représenter un gain fiscal significatif.

Prendre en charge les droits de donation soi-même

Lorsqu’une donation est réalisée, ce sont en principe les bénéficiaires (les enfants, par exemple) qui doivent payer les droits de donation. Mais le donateur peut décider d’acquitter lui-même ces droits.

L’avantage ? Le paiement par le donateur n’est pas considéré comme une donation supplémentaire. Autrement dit, l’administration fiscale ne le rajoute pas à la valeur transmise pour le soumettre à nouveau à taxation (BOI-ENR-DG-50-10-20 n°150).

👉 Exemple : un père fait une donation d’un appartement d’une valeur de 200 000 € à son enfant. Les droits dus s’élèvent à 18 194 € (après application de l’abattement). Si c’est le parent qui les règle, l’enfant recevra bien 200 000 € nets, et la prise en charge de ces 18 194 € ne sera pas taxée comme une transmission supplémentaire.

Attention toutefois : si le bien donné est vendu par la suite, et que c’est le bénéficiaire qui a réglé les droits, il ne pourra pas majorer son prix d’acquisition de ce montant pour réduire sa plus-value imposable.

👉 Astuce rapide : inutile de sortir l’aspirine, ces formules simples vous permettent de calculer vos droits de succession en quelques minutes.

La donation-partage : sécuriser et optimiser

La donation-partage est un outil particulièrement intéressant lorsqu’on a plusieurs enfants. Elle permet d’organiser le partage de son vivant, en fixant la valeur des biens au jour de la donation.

Fiscalement, c’est une arme redoutable : si les biens donnés prennent de la valeur avec le temps (par exemple un terrain constructible ou un bien immobilier situé dans une zone en forte tension), l’administration ne pourra pas revenir dessus. Les droits ont été calculés une fois pour toutes.

👉 Exemple : un père donne à chacun de ses enfants un appartement valant 200 000 €. Dix ans plus tard, au moment du décès du père, ces biens valent 300 000 € chacun. Aucun droit supplémentaire ne sera dû, même si la valeur a augmenté.

Au-delà de l’aspect fiscal, la donation-partage permet aussi d’éviter les conflits familiaux en fixant dès maintenant un partage équilibré.

👉 Le saviez-vous ? La loi permet d’assortir une donation ou un testament de certaines conditions, tant qu’elles restent licites. Exemple insolite : un père, qui détestait sa future belle-fille, avait prévu que si son fils était marié au moment de son décès, il n’hériterait qu’en usufruit, la nue-propriété revenant à une œuvre caritative. La Cour d’appel de Poitiers (17 février 1998) a validé cette clause, considérant qu’il s’agissait d’une modalité licite.

Les erreurs à éviter pour transmettre son patrimoine immobilier

Anticiper une succession ne consiste pas seulement à choisir les bons outils fiscaux, c’est aussi éviter certaines erreurs fréquentes qui peuvent coûter très cher aux héritiers.

Attendre le dernier moment

C’est sans doute l’erreur la plus répandue. Beaucoup de parents repoussent les donations, pensant qu’il sera toujours temps plus tard. Or, plus on attend, plus on réduit ses marges de manœuvre.

Les abattements se renouvellent tous les 15 ans : si vous commencez à donner à 75 ans, vous n’aurez probablement pas le temps d’en profiter deux fois.
Les barèmes du démembrement sont aussi liés à l’âge : plus vous êtes jeune au moment de la donation, plus la valeur de la nue-propriété est faible, et donc plus la transmission coûte peu.

Transmettre en pleine propriété

Donner un bien immobilier en pleine propriété, sans utiliser le démembrement, c’est se priver d’une optimisation majeure. La donation avec réserve d’usufruit réduit non seulement l’assiette taxable, mais elle permet aussi au donateur de conserver la jouissance du bien (occupation ou loyers).

Négliger la SCI

Beaucoup de familles hésitent à créer une SCI parce qu’elles la perçoivent comme complexe. Pourtant, dans de nombreux cas, elle simplifie la gestion et réduit la fiscalité de la transmission. Ne pas y réfléchir, c’est parfois passer à côté d’un levier d’économie considérable.

Oublier de renouveler les abattements

Chaque parent peut transmettre 100 000 € par enfant tous les 15 ans. Si vous laissez passer ce délai sans utiliser cet abattement, vous perdez une chance unique d’alléger la fiscalité future.

Sous-estimer les conflits familiaux

La succession ne se résume pas à une équation fiscale. Les tensions entre héritiers peuvent être dévastatrices, surtout lorsqu’il s’agit d’un bien immobilier indivisible. Ne pas préparer un partage clair (par exemple par une donation-partage) peut transformer un gain fiscal en un cauchemar familial.

Conclusion

Transmettre un patrimoine immobilier peut vite se transformer en casse-tête fiscal si l’on ne s’y prend pas assez tôt. Heureusement, le droit français offre de nombreux outils pour optimiser la succession : SCI, démembrement, abattements, donation-partage… Utilisés avec intelligence, ils permettent de réduire considérablement l’impôt et d’éviter à vos héritiers de devoir vendre les biens familiaux pour payer les droits.

Je m’appelle Nathalie GRANCHON. Je suis Guadeloupéenne et avocate fiscaliste inscrite au Barreau de Paris. J’ai fondé TALT, un cabinet qui accompagne les dirigeants d’entreprise, investisseurs et familles dans la structuration et la transmission de leur patrimoine.

Si vous souhaitez bénéficier d’une analyse personnalisée de votre situation et découvrir comment optimiser la transmission de votre patrimoine, n’hésitez pas à prendre rendez-vous avec moi ou un membre de mon équipe.

FAQ – Succession immobilière et transmission de patrimoine

Quels biens peuvent être transmis sans droits de succession ?
Certains biens bénéficient d’exonérations spécifiques :

Les dons familiaux de sommes d’argent (jusqu’à 31 865 € sous conditions).
Les transmissions dans le cadre de l’abattement légal de 100 000 € par parent et par enfant (renouvelable tous les 15 ans).
Les dons en numéraire jusqu’à 100 000 € (par donateur et dans la limite de 300 000 € par bénéficiaire) réalisés entre 2025 et 2026, lorsqu’ils financent l’achat d’une résidence principale ou des travaux de rénovation énergétique.

Combien coûte une donation en nue-propriété ?
Le coût dépend de l’âge du donateur. Plus il est jeune, plus la nue-propriété vaut peu cher fiscalement. Par exemple, à 75 ans, la nue-propriété est évaluée à 70 % de la valeur totale du bien (selon le barème fiscal). Cela réduit l’assiette des droits de donation et permet de transmettre à moindre coût.

Peut-on transmettre un bien immobilier en exonération totale ?
Oui, dans certains cas. En combinant les abattements de 100 000 € tous les 15 ans, les dons familiaux exonérés et le démembrement, il est possible de transmettre un patrimoine immobilier important sans (presque) payer de droits. Mais pour y parvenir, il faut anticiper et bâtir une stratégie adaptée à sa situation familiale et patrimoniale.

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Quelles stratégies pour diminuer son ISF ?

Nathalie GRANCHON — Thu, 07 Sep 2023 14:00:22 +0000

L’État resserre l’étau fiscal sur l’immobilier locatif. Dans un pays où la pression fiscale ne cesse d’augmenter, le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) était une véritable bouffée d’oxygène pour les investisseurs. Il permettait d’amortir son bien immobilier, de réduire ses impôts et d’améliorer sa rentabilité locative.

💥 Mais cette époque touche à sa fin ! La loi de finances 2025 risque bien de détruire l’attractivité fiscale du LMNP. Après des années de signaux d’alerte, de rapports et de réformes successives, le couperet tombe.

Pourquoi cette niche est-elle dans le viseur du gouvernement ? Quels impacts pour les investisseurs ? Décryptage.

H2 Pourquoi le statut LMNP est-il dans le viseur du gouvernement en 2025 ?

H3 Fin du LMNP : une menace qui plane depuis longtemps

Le statut de LMNP n’a jamais été un dispositif intouchable. Depuis plusieurs années, il est régulièrement critiqué, pointé du doigt et menacé de réforme. À chaque projet de loi, les investisseurs retiennent leur souffle… jusqu’à aujourd’hui, où l’attaque semble cette fois bien réelle.

Pourquoi ? Parce qu’il représente une niche fiscale permettant à de nombreux investisseurs d’optimiser leur imposition, un mécanisme jugé trop généreux par l’État.

Pour rappel, le passage au statut de Loueur en Meublé Professionnel (LMP) se fait lorsque deux conditions cumulatives sont remplies :

✅ Des recettes locatives annuelles supérieures à 23 000 €
✅ Des recettes locatives dépassant les revenus professionnels du foyer fiscal

Autrement dit, tant que ces critères n’étaient pas atteints, les investisseurs pouvaient profiter du LMNP, et donc bénéficier d’un régime fiscal très avantageux. Mais cet équilibre fragile n’a cessé d’être remis en question.

Ces dernières années, plusieurs projets de lois et rapports parlementaires ont tenté d’affaiblir, voire de supprimer, ce statut. Retour sur les grandes étapes de cette offensive fiscale.

Les Biens Assujettis

Selon l’article 965 du Code Général des Impôts (CGI), tous les biens et droits immobiliers appartenant au contribuable sont inclus dans le champ d’application de l’IFI.

De plus, les titres de sociétés ou d’organismes détenus par le contribuable entrent dans cette assiette d’imposition, mais seulement dans la mesure où leur valeur représente des biens immobiliers détenus directement ou indirectement par la société ou l’organisme.

Dans le cadre de cette condition, tous les titres de sociétés sont susceptibles d’être considérés dans le calcul de l’IFI, et cela ne se limite pas aux titres de sociétés principalement axées sur l’immobilier.

Le Saviez-Vous ? Cas d’exonération d’IFI : Conformément aux dispositions de l’article 975 du code général des impôts (CGI), sont exonérés d’IFI les biens ou droits immobiliers ainsi que les titres représentatifs des mêmes biens affectés à l’activité principale du redevable, que celle-ci soit exercée à titre individuel, dans une société de personnes soumise à l’impôt sur le revenu ou dans une société soumise à l’impôt sur les sociétés.

Prenons un Exemple

La société ABC Heating, spécialisée dans la vente de systèmes de chauffage à Lyon, détient un bâtiment. La valeur du bien immobilier est estimée à 2,5 millions d’euros. Monsieur DUPONT en est l’associé majoritaire avec une participation de 75 %.

Ainsi, dans le cadre de son Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI), Monsieur DUPONT devrait inclure la part du bâtiment qui lui appartient via la société ABC Heating : 75 % de 2,5 millions d’euros, soit 1,875 million d’euros.

Bonne nouvelle ! Cependant, les locaux étant utilisés pour les besoins de la société commerciale, ils ne seront pas considérés dans le calcul de l’IFI.

Réduire l’IFI avec les Bonnes Dettes : Conditions Essentielles

Rappel des règles pour la détermination des dettes déductibles de l’IFI

L’ACTIF :

Pour rappel, l’actif net se détermine par la différence entre les éléments composant l’actif (les biens et droits immobiliers détenus) et le passif (les dettes bancaires et fiscales).

L’actif est composé de l’ensemble des biens et droits immobiliers. Par exemple il s’agit :

des immeubles bâtis,
des terres agricoles,
des bois et autres terrains non bâtis.

Le Saviez-Vous ? Votre résidence principale bénéficie d’un abattement de 30 %.

LE PASSIF :

Le passif est constitué principalement des dettes dues par le contribuable au 1er janvier. Ces dettes doivent remplir les 3 conditions suivantes. En effet elles doivent :

exister au 1er janvier ;
être à la charge d’un membre du foyer fiscal ;
concerner des actifs imposables.

Sont concernés :

les emprunts (capital restant dû au 1er janvier) ayant servi à l’acquisition des biens et droits immobiliers détenus ;
les emprunts contractés afin de réaliser des dépenses d’amélioration, d’agrandissement ou de reconstruction ;
les dettes fiscales en lien avec la propriété des biens (taxe foncière, IFI).

Prenons un exemple pour la détermination de la valeur de la résidence principale pour le calcul de l’IFI

Imaginons que Monsieur JACQUES possède plusieurs biens immobiliers au 1er janvier, dont une résidence principale, une maison de vacances et un terrain agricole. La valeur totale brute de ses biens immobiliers est estimée à 7 millions d’euros.

Cependant, Monsieur JACQUES a contracté un emprunt de 500 000 euros pour l’acquisition de sa résidence principale et un autre emprunt de 100 000 euros pour effectuer des rénovations dans sa maison de vacances. Au total, les dettes liées à ses biens immobiliers s’élèvent à 600 000 euros.

Pour calculer son actif net en vue de l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI), Monsieur JACQUES soustrait ses dettes (600 000 euros) de la valeur totale brute de ses biens immobiliers (7 millions d’euros), ce qui donnerait un actif net de 6,4 millions d’euros.

Mais la résidence principale de Monsieur JACQUES bénéficie d’un abattement de 30 %. Donc, sur la valeur de sa résidence principale (estimée à 2 millions d’euros), un abattement de 30 % serait appliqué, réduisant ainsi la valeur imposable de sa résidence principale à 1,4 million d’euros.

Ainsi, après l’abattement, l’actif net imposable de Monsieur JACQUES pour l’IFI serait de 5,8 millions d’euros.

Cependant, Monsieur JACQUES a contracté un emprunt de 500 000 euros pour l'acquisition de sa résidence principale et un autre emprunt de 100 000 euros pour effectuer des rénovations dans sa maison de vacances. Au total, les dettes liées à ses biens immobiliers s'élèvent à 600 000 euros.

Pour calculer son actif net en vue de l'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI), Monsieur JACQUES soustrait ses dettes (600 000 euros) de la valeur totale brute de ses biens immobiliers (7 millions d'euros), ce qui donnerait un actif net de 6,4 millions d'euros.

Mais la résidence principale de Monsieur JACQUES bénéficie d'un abattement de 30 %. Donc, sur la valeur de sa résidence principale (estimée à 2 millions d'euros), un abattement de 30 % serait appliqué, réduisant ainsi la valeur imposable de sa résidence principale à 1,4 million d'euros.

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Comment diminuer son ISF ou son IFI grâce au montage OBO ?

Le OBO ou Owner Buy Out peut se traduire en français comme le “rachat à soi-même”. Cette opération devrait permettre à votre foyer fiscal de diminuer, de façon considérable, le montant de son IFI. Voici comment elle fonctionne.

Le contribuable décide de vendre son bien immobilier à une Société Civile Immobilière (SCI) soumise à l’impôt sur les sociétés (IS) dont il est associé. Il peut s’agir d’une société existante ou d’une société créée pour l’opération de OBO.

Pour financer cet achat, la SCI contracte un prêt immobilier équivalent au prix de vente et aux frais d’acquisition. Comme toute transaction immobilière, l’opération est officialisée devant un notaire, dans le cadre d’un acte authentique de vente. La société devient alors propriétaire du bien immobilier. Dans un second temps, le bien immobilier est mis en location. Les loyers assurent le remboursement du prêt bancaire souscrit par la SCI.

Alors comment un rachat à soi-même peut-il réduire votre IFI ?

On serait tenté de penser que le contribuable n’étant plus propriétaire du bien : il ne payerait plus d’IFI à ce titre ?

FAUX. L’IFI concerne l’ensemble des biens et droits immobiliers détenus directement ou indirectement. En conséquence, les parts détenues dans la SCI servent donc d’assiette pour le calcul de l’imposition sur la fortune immobilière.

En revanche, leur valeur est toutefois réduite, compte tenu de la dette d’emprunt de la société. En conséquence, si le contribuable reste malgré tout toujours assujetti à l’IFI, le montant de son imposition sera donc considérablement diminué.

Dans une opération d’OBO, il convient de déterminer le prix de cession avec soin. Pour éviter un redressement fiscal, celui-ci doit être conforme au marché immobilier.

Cette stratégie doit être maniée avec soin tant l’administration fiscale rôde…Nous vous conseillons de vous rapprocher d’un Cabinet d’avocat compétent, si vous souhaitez mettre en place le montage OBO.

Bon à savoir : Pour bénéficier de l’abattement de 30 %, vous ne devez pas acquérir votre résidence principale par le biais d’une SCI.

Diminuer son impôt sur la fortune grâce à la holding animatrice

La valeur de vos parts de SCI est supérieure à 1,3 million d’euros ? Pour échapper à l’IFI ou diminuer son montant, une autre solution consiste à incorporer dans le montage, une holding animatrice, détentrice des parts de votre SCI.

La holding est notamment (*) considérée comme “animatrice” à condition de participer de façon active à la politique et aux activités de votre SCI (article 966 du Code général des impôts). Elle doit ainsi lui rendre des services (comptabilité, service juridique, ressources humaines, etc.) en échange d’une rémunération. Des contrats et des conventions doivent documenter cet état de fait. Ces holdings animatrices se distinguent des holdings passifs, incorporés uniquement à des fins patrimoniales.

(*) Important : Nous avons utilisé l’adverbe “notamment” car pour qualifier une holding d’animatrice, l’administration fiscale utilise un faisceau d’indices, donc la conjonction de plusieurs critères. Vous souhaitez explorer cette stratégie pour réduire votre IFI grâce à une holding animatrice ? Contactez-nous dès maintenant pour une consultation personnalisée avec notre équipe d’experts chez TALT

L’article 965 du Code général des impôts (CGI) exonère d’IFI les parts détenues par un contribuable dans une société commerciale (la holding animatrice), propriétaire directement ou indirectement de l’immobilier affecté à son activité. Il s’agit par exemple des locaux dans lesquels la holding exerce ses missions.

L’immobilier affecté à l’activité des filiales (la SCI) profite de la même exonération. Toutefois, dans ce cas, une condition s’impose pour bénéficier d’une exonération d’IFI. La holding animatrice doit détenir la majorité des droits de vote dans la SCI, directement ou par personne interposée.

Diminuer son IFI en rachetant son patrimoine avec un prêt in fine : une fausse bonne idée

Imputation des Prêts in fine sur la Base Imposable de l’IFI

Les prêts contractés sont imputés sur la base imposable de l’IFI par l’administration fiscale. Or avec un prêt in fine, le capital est remboursé à l’échéance. Par conséquent, à première vue, ce type de prêt serait donc une bonne opération pour réduire votre IFI. Le capital emprunté reste, en effet, constant tout au long de la durée du prêt.

En pratique, il s’agit pourtant d’une fausse bonne idée. En effet, le Fisc applique une décote annuelle sur le montant du prêt in fine. En d’autres termes, l’administration fiscale procède à un amortissement linéaire de votre prêt immobilier.

Chaque année, elle considère que vous en remboursez une partie et en tient compte pour le calcul de votre IFI.

Le II de l’article 974 du code général des impôts (CGI) établit des règles spéciales pour l’imputation de certaines dettes.

L’objectif de cette disposition légale est de prévenir les réductions injustifiées de la base imposable à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) en instaurant des règles spécifiques pour la déduction des dettes dont le terme est spécifique.

Il s’agit notamment des contrats de prêts dits in fine, où le capital n’est remboursé qu’à la fin du contrat de prêt.

Lorsque le contribuable a souscrit un prêt in fine, où le remboursement du capital intervient à la fin du contrat, la déduction est limitée à la somme des annuités théoriques restant à courir jusqu’au terme prévu.

Pour obtenir ce montant, vous pouvez le calculer comme suit :

Montant total de l’emprunt – (montant total de l’emprunt × nombre d’années écoulées depuis le versement du prêt/nombre d’années total de l’emprunt).

Exemple de calcul d’un prêt in fine pour la détermination de l’IFI

Mathieu est un investisseur immobilier. Au 1er janvier, il possède un bien immobilier d’une valeur de 15 millions d’euros. Pour l’acquisition de ce bien, il a souscrit un prêt in fine d’une valeur de 10 millions d’euros.

Les 3 Conditions sont-elles remplies ?

Dettes existantes au 1er janvier ?

Oui, le prêt in fine est en place au 1er janvier.

Dettes à la charge d’un membre du foyer fiscal ?

Oui, Mathieu est le redevable de l’IFI et le prêt est à sa charge.

Dettes concernant les actifs imposables ?

Oui, le prêt a été utilisé pour l’acquisition d’un bien immobilier imposable à l’IFI.

Maintenant, pour déterminer la déduction au titre du passif de Mathieu, nous devons calculer la somme des annuités théoriques restant à courir jusqu’au terme prévu du prêt in fine, qui est de 10 ans.

Supposons que 5 années se soient écoulées depuis le décaissement du prêt. Le calcul serait le suivant :

Montant total de l’emprunt : 10 millions d’euros
Nombre d’années écoulées depuis le versement du prêt : 5 ans
Nombre total d’années de l’emprunt : 10 ans

Montant de la déduction au titre du passif pour Mathieu :

10 millions d’euros – (10 millions d’euros × 5 ans / 10 ans) = 10 millions d’euros – (10 millions d’euros × 0,5) = 10 millions d’euros – 5 millions d’euros = 5 millions d’euros

En conclusion, Mathieu pourra déduire 5 millions d’euros de son passif au titre de son prêt in fine dans le calcul de son assiette d’IFI.

Pour sélectionner la stratégie la mieux adaptée et réduire le montant de votre IFI, n’hésitez pas à contacter les experts TALT. Évaluation des risques, création de SCI, et appréciation des opportunités d’optimisation fiscale, nous vous accompagnons dans chacune des étapes de votre projet.

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LMP, LMNP : Quelles Différences ?

Nathalie GRANCHON — Wed, 16 Aug 2023 15:04:01 +0000

Les investisseurs immobiliers s’intéressent de plus en plus aux statuts de loueur en meublé non professionnel (LMNP) et de loueur en meublé professionnel (LMP). Bien que similaires dans leur principe, ils présentent toutefois des différences significatives, notamment en matière de fiscalité. Plus d’explications avec TALT.

L’imposition des revenus locatifs en LMP et LMNP

En LMNP, les recettes locatives sont toujours soumises à l’impôt sur le revenu, au titre des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Dans ce cadre, l’investisseur peut opter pour le régime micro-BIC, à condition que ses recettes ne dépassent pas 77 700 euros. Pour ses charges, il profite alors d’un abattement forfaitaire automatique de 50 %. Au-delà de ce montant, le régime réel s’applique avec déduction des charges effectivement payées et possibilité d’amortissement.

Les revenus issus d’une location meublée professionnelle sont, en principe, imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et soumis au régime réel. L’investisseur ayant opté pour le régime réel, peut donc déduire l’ensemble de ses charges et procéder à l’amortissement des locaux.

Bon à savoir :Une réduction d’impôt sur le revenu (Dispositif dit « Censi-Bouvard » était prévue pour les loueurs de meublés non professionnels, en faveur de certaines acquisitions, réalisées entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2022. Pour rappel, cette réduction d’impôt était un avantage offert aux personnes qui réalisaient des investissements locatifs dans certaines résidences avec services (CGI art. 199 sexvicies). Le dispositif n’était cependant pas cumulable avec l’amortissement LMNP.

La gestion des déficits en LMP et LMNP

Gestion des Déficits en LMP et LMNP : Une Analyse Comparée

Les statuts de Loueur en Meublé Professionnel (LMP) et de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) diffèrent dans la manière dont ils traitent les déficits locatifs et les possibilités de report.

Dans le cadre d’une activité de LMP, les déficits sont imputables sur l’ensemble des revenus du foyer fiscal, sans limite de montant.

A contrario, le LMNP peut imputer son déficit locatif uniquement sur ses revenus provenant de la location meublée non professionnelle. Cette possibilité n’est offerte que dans le cadre du régime réel simplifié. En effet, en LMNP micro-BIC, il est impossible de créer un déficit.

Les règles de report diffèrent également entre les deux statuts. En LMNP, les déficits de charges peuvent être reportés sur une période de 10 ans, mais uniquement sur les revenus bénéficiaires de la location meublée non professionnelle.

En revanche, en LMP, les déficits de charges sont reportables sur le revenu global du foyer fiscal, mais seulement pour une période de 6 ans.

Naviguer dans les Complexités des Règles de Déficit en LMNP/LMP

La gestion des déficits en régime LMNP/LMP peut être un véritable défi en raison de ses règles comptables complexes. Contrairement à une simple soustraction entre les loyers et les charges, la détermination du déficit reportable requiert une compréhension approfondie.

L’un des éléments complexes concerne les amortissements, qui ne sont pas entièrement pris en compte dans le calcul du déficit, que vous soyez en LMNP ou en LMP. Selon l’article 39 C. II. 2. du Code général des impôts, les amortissements des biens loués ne peuvent être déduits que dans la limite du montant des loyers, après déduction des autres charges afférentes à ces biens.

En d’autres termes, les amortissements ne peuvent pas créer un déficit ni l’augmenter. Les amortissements non déduits sont mis en réserve pour neutraliser les résultats futurs lorsque ces derniers deviendront bénéficiaires, sans limitation de durée. Les amortissements excédentaires, quant à eux, peuvent être reportés sans limite de durée, contrairement au déficit de charges qui a des limites de report de 6 à 10 ans, selon que vous soyez respectivement en LMP ou en LMNP.

Cela soulève des questions sur la priorité entre le report du déficit de charges et des amortissements excédentaires en cas de résultats bénéficiaires. La chronologie d’imputation est importante : d’abord les charges, puis les amortissements de l’exercice, et enfin les amortissements excédentaires non encore déduits, avant les déficits reportables.

Face à ces intrications, il devient évident que maîtriser les règles comptables et solliciter un expert compétent est essentiel pour optimiser la gestion de vos déficits en régime LMNP/LMP. Les spécificités légales requièrent une expertise pour éviter les pièges potentiels et maximiser les avantages fiscaux conformément à la réglementation en vigueur. Un conseil avisé permettra d’éviter les erreurs coûteuses et d’assurer une gestion fiscale efficiente dans un environnement complexe et en constante évolution.

LMP et LMNP : une imposition différente des plus-values immobilières

Optimisation des Plus-Values Immobilières en LMNP

Dans le cadre du statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP), l’imposition des plus-values immobilières suit des règles spécifiques. Les plus-values sont calculées en soustrayant le prix de vente du bien au prix d’acquisition, après déduction de certains frais et charges. Ces plus-values sont soumises à un taux forfaitaire de 19 %, auxquels s’ajoutent 17,2 % de prélèvements sociaux.

Il est possible d’optimiser les impôts attachés à la plus-value de cession grâce au forfait de 7,5 % qui majore le prix d’acquisition pour prendre en compte les frais d’acquisition. Le vendeur peut également substituer ce forfait par le montant réel des frais, dûment justifiés. Ces frais peuvent inclure les honoraires du notaire, les commissions d’intermédiaires, les droits d’enregistrement ou la TVA. Ainsi, cette option permet de modeler l’assiette de la plus-value et potentiellement de réduire la charge fiscale qui lui est associée.

Une autre possibilité pour réduire de manière significative l’impôt lié à la plus-value imposable est l’utilisation du forfait travaux, qui offre une opportunité précieuse aux investisseurs en Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP). Ce forfait permet de prendre en compte les travaux effectués sur un immeuble bâti acquis depuis plus de 5 ans, et ce, sans nécessité de justificatifs. Le montant pris en compte est fixé forfaitairement à 15 % du prix d’acquisition. La particularité réside dans le fait que ce forfait de 15 % s’applique sans que le cédant ait à fournir de preuve concrète de la réalisation des travaux.

Petite astuce à connaître : Il est important de noter que même si certaines dépenses ont déjà été prises en compte pour le calcul de l’impôt sur le revenu, cela n’a aucune incidence sur l’application de ce forfait. En exploitant cette option, les investisseurs peuvent modeler davantage l’assiette de la plus-value et ainsi réduire considérablement la charge fiscale associée à la cession.

Fiscalité des Plus-Values en LMP : Complexités à Connaître

Dans le cas du statut de Loueur en Meublé Professionnel (LMP), l’imposition des plus-values immobilières suit un traitement distinct.

Les plus-values à court terme sont constituées des amortissements pratiqués sur des biens détenus pendant au moins 2 ans. Elles sont soumises au barème progressif de l’impôt sur le revenu et aux cotisations sociales des indépendants.

En revanche, les plus-values à long terme, résultant de la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition du bien, sont imposées à un taux forfaitaire de 30 % (12,8 % d’impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux), sans application de cotisations sociales.

Cette distinction entre plus-values à court terme et à long terme ajoute une complexité supplémentaire à la fiscalité des LMP, exigeant une compréhension approfondie.

Alléger la Charge Fiscale : Exonérations Avantageuses en LMNP/LMP

Pour les investisseurs cherchant à réduire leur charge fiscale en tant que Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) ou Loueur en Meublé Professionnel (LMP), des opportunités d’exonération existent.

En LMNP, une particularité avantageuse pour les bailleurs est l’existence d’abattements annuels pour conservation du bien. Ces abattements permettent une exonération totale d’impôt sur la plus-value après 22 ans de détention et d’impôts sur les prélèvements sociaux après 30 ans, indépendamment du choix du régime fiscal (réel ou micro-BIC). Cela offre des perspectives fiscales intéressantes pour les investisseurs.

En LMP, il est possible que vous bénéficiez d’une exonération totale ou partielle de la fiscalité sur vos plus-values en tant que Loueur en Meublé Professionnel (LMP).

Deux cas principaux vous permettront d’être exonéré de l’impôt sur les plus-values :

Si vous avez adopté le statut de LMP pendant au moins 5 ans, l’article 151 septies B du Code Général des Impôts précise que les plus-values à long terme seront totalement exonérées après 15 ans.

L’article 151 Septies du CGI prévoit une exonération complète de la plus-value de cession (tant à court terme qu’à long terme) dans le cas où vos recettes annuelles des deux dernières années restent en deçà de 90 000 € hors taxes et si vous exercez cette activité depuis plus de 5 ans. À noter que si vos recettes se situent entre 90 000 € HT et 126 000 € HT, l’exonération sera partielle. Au-delà de 126 000 €, l’exonération ne sera plus applicable.

L’imposition à l’impôt sur la fortune immobilière en LMP et LMNP

Exonérations d’IFI en LMNP et LMP : Conditions et Calculs

Les règles en matière d’exonération d’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) applicables à l’activité de location meublée sont prévues par l’article L 975V du Code général des impôts. Pour en bénéficier, il est nécessaire de remplir un certain nombre de conditions :

Les recettes annuelles de l’activité de location doivent excéder 23 000 € ;
Les revenus issus de la location doivent représenter plus de 50 % des revenus professionnels du foyer fiscal ;
La location meublée doit être l’activité professionnelle principale de l’exploitant du bien meublé.

La détermination du seuil des 50 % requiert une évaluation précise. On compare le bénéfice commercial net annuel généré par l’activité de location meublée au revenu net du foyer fiscal dans les catégories d’imposition mentionnées, après déduction des charges et abattements, incluant également le bénéfice issu de la location.

Illustration Pratique : Satisfactions des Critères d’Exonération

Prenons un exemple pour illustrer cette notion. Imaginons que Monsieur Dupont, un loueur en meublé professionnel (LMP), exerce également une profession salariée à temps plein en parallèle.

Les revenus de la location meublée s’élèvent à 40 000 € par an, tandis que ses revenus salariaux atteignent 50 000 €. Le revenu net total après déductions du foyer fiscal qu’il compose avec sa compagne, est de 60 000 €. En comparant le bénéfice commercial net de la location meublée (40 000 €) au revenu net total (60 000 €), on constate que les revenus de la location représentent plus de 50 % des revenus professionnels de Monsieur Dupont. Ainsi, il satisfait à ce critère pour bénéficier de l’exonération d’IFI liée à l’activité de location meublée.

Il satisfait également au premier critère car ces recettes annuelles sont supérieures à 23 000 €.

Qu’en est-il alors du 3ème critère : “la location meublée doit être l’activité professionnelle principale de la propriété du bien concerné” ?

Selon l’administration fiscale, si un loueur en meublé professionnel exerce une activité salariée ou une autre profession à temps plein, même si ses revenus de location dépassent ceux des autres sources de revenus, l’activité de location ne sera généralement pas considérée comme l’activité principale. Cette disposition vise à éviter les abus et à assurer une application équitable des exonérations d’IFI pour les activités de location meublée.

LMNP et LMP : le paiement des cotisations URSSAF

Location de Logement Meublé à Long Terme : Quelles Cotisations Sociales à payer ?

La location de logements meublés à long terme vous confronte à des choix spécifiques en fonction de vos recettes.

Lorsque vos recettes annuelles en 2023 restent en dessous de 23 000 €, votre activité est considérée comme relevant de la gestion de patrimoine privé, excluant ainsi les paiements de cotisations URSSAF.

Si vos revenus atteignent ou dépassent 23 000 €, marquant ainsi un caractère professionnel à votre activité non salariée, vous êtes tenu de procéder à l’enregistrement de cette activité.

Plusieurs statuts sociaux s’offrent alors à vous en fonction du montant de vos recettes :

Si vos recettes annuelles se situent entre 23 000 € et 77 700 €, et qu’elles excèdent les revenus du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu dans d’autres catégories d’activités, vous pouvez opter entre deux statuts sociaux : micro-entrepreneur ou travailleur indépendant.

Cependant, lorsque vos recettes annuelles dépassent 77 700 €, et qu’elles excèdent les revenus du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu dans d’autres catégories d’activités, le statut de travailleur indépendant est alors le seul choix possible.

Location de Courte Durée : Maîtrisez Votre Charge Sociale

Pour la location de logements meublés à courte durée destinés à une clientèle de passage, différentes options s’offrent à vous en fonction de vos recettes :

Si vos recettes annuelles en 2023 restent en dessous de 23 000 €, votre activité est considérée comme relevant de la gestion de patrimoine privé.

Dès que vos loyers bruts atteignent ou dépassent 23 000 €, votre activité prend un caractère professionnel, vous obligeant à enregistrer cette dernière. Selon le montant de vos loyers bruts, vous avez le choix entre deux statuts sociaux spécifiques.

Pour des recettes annuelles comprises entre 23 000 € et 77 700 €, trois options s’offrent à vous : le régime général, le statut de micro-entrepreneur ou celui de travailleur indépendant.
Lorsque vos recettes annuelles dépassent 77 700 €, le statut de travailleur indépendant devient alors votre unique choix possible.

Toutes ces questions sont complexes et nécessitent d’analyser en profondeur votre situation. Pour bien choisir votre statut de loueur de meublés et réussir votre investissement locatif, faites confiance à TALT, cabinet d’avocats spécialisé en immobilier.

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Le régime micro-BIC du LMNP : fonctionnement et avantages

Nathalie GRANCHON — Tue, 15 Aug 2023 10:49:30 +0000

Avant de vous lancer dans la location meublée non professionnelle (LMNP), il est crucial de bien comprendre les différentes options fiscales qui s’offrent à vous afin de choisir celle qui conviendra le mieux à votre activité. Pour en savoir plus sur le régime Micro-BIC des LMNP, TALT a créé un guide complet vous permettant de mieux comprendre les avantages et les obligations fiscaux liés à ce régime.

Qu’est-ce que le régime Micro-BIC pour la location meublée ?

Ce régime fiscal avantageux s’applique aux revenus des loueurs de meublés non professionnels qui ne dépassent pas certains plafonds. Revenons en détail sur ce point.

Définition du régime Micro-BIC du LMNP

Le régime micro-BIC est un régime fiscal applicable aux LMNP dont les revenus locatifs restent inférieurs aux plafonds (2023) suivants :

77 700 € pour les locations meublées non-classées ;
188 700 € pour les meublés de tourismes classés et les chambres d’hôtes.

Notez que si l’activité débute en cours d’année, ces seuils sont appréciés au prorata.

Bon à savoir : Comment bénéficier du statut de LMNP ? Vous devez respecter l’une des deux conditions suivantes :

Vos loyers bruts ne dépassent pas 23 000 € par an ;
Ces loyers bruts ne représentent pas plus de 50 % des revenus annuels globaux du foyer fiscal du contribuable propriétaire du bien.

Que se passe-t-il en cas de dépassement des seuils Micro-BIC ?

Contrairement aux idées reçues, le loueur de meublé peut continuer à profiter de ce régime fiscal à certaines conditions.

Application du régime micro-BIC : le principe

En effet, sauf si vous optez pour un régime d’imposition différent, le régime micro-BIC est applicable pour une année civile si le chiffre d’affaires de l’année précédente ou de l’année d’avant ne dépasse pas le seuil prévu à l’article 50-0 du Code général des impôts (CGI).

Concrètement, le régime micro-BIC s’applique automatiquement aux revenus perçus au cours de l’année civile N dans les situations suivantes :

Si le chiffre d’affaires de l’année N-1 ne dépasse pas le seuil applicable.
Ou, si le chiffre d’affaires a dépassé le seuil en N-1, à condition que le chiffre d’affaires de l’année N-2 n’ait pas excédé le seuil applicable.

Cependant, si le seuil est dépassé pendant deux années consécutives (N-2 et N-1), le régime micro-BIC ne peut plus être utilisé pour l’année N, peu importe le montant du chiffre d’affaires réalisé en N.

Exemple concret de l’application du régime micro-BIC

Prenons un exemple concret. Vous réalisez en 2023, un chiffre d’affaires de 21 000 €. Vous bénéficiez d’office du régime Micro-BIC. En 2024, vos recettes locatives augmentent fortement pour atteindre 80 000 €. Vous continuerez à profiter du régime Micro-BIC en 2025. Cette année-là, votre CA continue de grimper à 90 000 €. En 2026, vous n’avez pas le choix : vous devez passer au régime réel simplifié.

En d’autres termes, vous continuez à profiter de ce régime fiscal :

Si vos recettes locatives réalisées l’année précédente sont inférieures à 77 700 € pour les locations meublées non-classées (188 700 € pour les locations meublées classées), ou ;
Si ses recettes locatives de l’année N-1 sont supérieures aux plafonds, mais celles de l’année N-2 respectent les seuils.

Par conséquent, si vous déclarez des recettes locatives supérieures aux seuils pendant deux ans, vous perdez le bénéfice du micro-BIC la troisième année.

Le Saviez-Vous ? : Jusqu’au 15 juillet 2024, les personnes qui décident de louer une partie de leur résidence principale meublée bénéficient d’une exonération totale des revenus issus de cette location. Cette mesure est prévue par la Loi 2022-1726 du 30-12-2022, article 78. Pour être éligible à cette exonération, le locataire doit utiliser les pièces louées comme sa résidence principale ou une résidence temporaire, notamment s’il est un salarié saisonnier disposant d’un contrat de travail conforme à l’article L 1242-2, 3° du Code du travail. De plus, le prix de la location doit être fixé à des niveaux raisonnables.

Quels sont les avantages du régime Micro-BIC des LMNP ?

La simplicité du régime micro-BIC

En LMNP, le régime micro-BIC s’avère particulièrement simple. Les formalités fiscales sont, en effet, réduites à leur plus simple expression.

Vous n’avez pas besoin de calculer vos charges locatives. Il vous suffit de déclarer le montant des loyers perçus. Vous bénéficiez ensuite d’un abattement forfaitaire de 50 % pour un bien meublé classique (71 % pour les meublés de tourisme classés et les chambres d’hôtes).

Une fois l’abattement appliqué par l’administration fiscale, le résultat obtenu correspond au montant de vos revenus locatifs taxables. Il fait alors l’objet de prélèvements sociaux à hauteur de 17,2 %. Il est ensuite imposé, avec les autres revenus du foyer fiscal, au titre du barème progressif de l’impôt sur le revenu.

Prenons un cas concret pour illustrer ce régime micro-bic

Prenons le cas de Pierre, un propriétaire investisseur en LMNP qui décide de louer son appartement meublé à des étudiants dont la tranche marginale d’imposition (TMI) est de 30%. En 2023, il réalise 12 000 € de recettes locatives provenant de la location de son bien. Grâce au régime micro-BIC, Pierre peut bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50 % sur ses loyers perçus.

Ainsi, après application de l’abattement par l’administration fiscale, le résultat imposable de Pierre est réduit à 6 000 €. Ce montant sera soumis à un taux de prélèvements sociaux de 17,2 %. Par la suite, ces revenus locatifs seront intégrés, avec les autres revenus de Pierre, au calcul du barème progressif de l’impôt sur le revenu.

Faisons les calculs :

6.000*17,2% = 1.032 €
6.000*30% = 1.800 €

Pierre paiera donc 2.832 € d’impôts sur son activité LMNP (1.032 € + 1.800 €).

Grâce à ce régime fiscal, Pierre peut non seulement bénéficier d’une simplification administrative avec des formalités réduites. En effet, le régime micro-BIC lui permet de déduire automatiquement un pourcentage fixe de ses revenus locatifs, sans avoir à effectuer des calculs complexes de charges locatives.

En conclusion, le régime micro-BIC s’avère être une option idéale pour les investisseurs en LMNP cherchant à simplifier leur gestion fiscale. Si vous êtes propriétaire d’un bien meublé destiné à la location, cette option pourrait être une solution pertinente pour vous aider à faciliter votre déclaration fiscale. N’hésitez pas à vous renseigner davantage sur les conditions d’éligibilité et les avantages spécifiques offerts par le régime micro-BIC pour votre projet d’investissement immobilier locatif.

Quelles différences entre régime micro-BIC et régime réel du LMNP ?

Le régime réel permet de tenir compte des charges effectivement payées pour votre bien mis en location. Attention toutefois, toutes les dépenses ne sont pas déductibles. Seules les charges justifiées (avec factures), engagées dans l’intérêt de l’activité de LMNP sont concernées (intérêts d’emprunt, assurance loyers impayés ou encore charges de copropriété par exemple).

Par ailleurs, le régime d’imposition réel permet l’amortissement de votre bien immobilier. Pour faire simple, contrairement au micro-BIC, l’administration fiscale vous autorise à déduire chaque année, de vos recettes locatives, une fraction du prix d’acquisition du logement.

Enfin, le régime réel d’imposition offre la possibilité de créer un déficit locatif. Celui-ci est reportable pendant 10 ans, mais uniquement sur les bénéfices industriels et commerciaux (BIC) déclarés selon le statut LMNP.

Quels sont les inconvénients du régime micro-BIC ?

Limitations et Incompatibilités du Régime Micro-BIC en LMNP

Tout d’abord, le régime micro-BIC ne permet pas la déduction des charges réelles, supportées dans le cadre de la location du bien (intérêts d’emprunt, taxe foncière, travaux, équipements, etc.).

De la même manière, ce régime fiscal ne vous autorise pas à amortir votre acquisition.

Enfin, il est impossible de créer un déficit locatif en micro-BIC.

Pour conclure, si vos charges locatives représentent plus de 50 % de vos recettes, ce qui arrive très fréquemment, le régime micro-BIC est inadapté. Mieux vaut alors se tourner vers le régime réel d’imposition.

Prenons un cas concret pour illustrer ce régime réel d’imposition

Avantages du Régime Réel d’Imposition

Prenons toujours le cas de Pierre, un propriétaire investisseur en LMNP qui décide de louer son appartement meublé à des étudiants. En 2023, il réalise 12 000 € de recettes locatives provenant de la location de son bien.

Examinons comment Pierre peut optimiser sa fiscalité en utilisant le régime réel d’imposition et en prenant en compte les charges réelles liées à son activité de location meublée.

Amortissement de l’immeuble : Pierre a investi 200 000 € pour acquérir son bien immobilier, auxquels s’ajoutent 10 000 € de frais de notaire. Pierre pourrait déduire chaque année 4 200 € ((200 000 € + 10 000 €) / 50 ans) comme dotation d’amortissement.

Important : le calcul de l’amortissement a été réalisé de manière simplifiée pour des raisons pratiques. En réalité, l’amortissement se calcule selon les règles comptables de la méthode dite “des composants”, qui nécessite un travail d’évaluation de chaque composant du bien.

Charges Déductibles et Avantage Fiscal

Les charges déductibles comprennent :

Taxe foncière : La taxe foncière annuelle pour l’appartement de Pierre s’élève à 1 000 €.

Intérêts d’emprunt : Pierre a contracté un prêt immobilier sur 25 ans au taux de 4%. Le montant annuel des intérêts d’emprunt est d’environ 4 000 € par an.

Assurance PNO : Pierre paie une prime d’assurance propriétaire non occupant (PNO) annuelle de 800 €.

Charges de comptabilité : Pierre engage un expert-comptable pour gérer sa comptabilité liée à la location, ce qui représente 500 € de frais annuels.

Amortissement des meubles achetés : Pierre a acheté du mobilier pour meubler son appartement, pour un montant de 10 000 €. Sur la base d’une durée d’amortissement de 7 ans, il peut déduire 1 428,57 € (10 000 € / 7 ans) chaque année.

Frais de conciergerie : Pierre engage une société de conciergerie pour gérer les entrées et sorties des locataires, l’entretien et la remise en état du logement. Ces frais s’élèvent à 1 200 € par an.

Prestations d’avocats : Pierre consulte régulièrement un avocat dans le cadre de l’optimisation de son bien. Les frais d’avocat s’élèvent à 500 € par an.

CFE (Cotisation Foncière des Entreprises) : La CFE due par Pierre pour son activité de location meublée est de 600 € par an.

Charges de copropriété : Les charges de copropriété annuelles pour l’immeuble où se trouve l’appartement de Pierre s’élèvent à 1 200 €.

En utilisant le régime réel d’imposition, Pierre peut déduire toutes ces charges de ses revenus locatifs. Ainsi, le calcul de ses revenus imposables serait le suivant :

Revenus locatifs bruts : 12 000 €
Charges déductibles :
Amortissement de l’immeuble : 4 200 €
Taxe foncière : 1 000 €
Intérêts d’emprunt : 4 000 €
Assurance PNO : 800 €
Charges de comptabilité : 500 €
Amortissement des meubles : 1 428,57 €
Frais de conciergerie : 1 200 €
Prestations d’avocats : 500 €
CFE : 600 €
Charges de copropriété : 1 200 €

Revenus locatifs nets imposables : 12 000 € – 4 200 € – 1 000 € – 4 000 € – 800 € – 500 € – 1 428,57 € – 1 200 € – 500 € – 600 € – 1 200 € = – 3 428,57 €

Le résultat comptable étant déficitaire, Pierre ne paierait pas d’impôts sur ses revenus locatifs, ce qui représente un avantage fiscal considérable par rapport au régime micro-BIC.

Important : compte tenu des règles comptables applicables en matière de LMNP, le déficit reportable de Pierre ne prendrait pas en compte les amortissements des murs et des meubles. Pour en savoir plus, nous vous invitons à lire cet article.

En conclusion, grâce au régime réel d’imposition et en prenant en compte ses charges réelles, Pierre peut optimiser sa fiscalité et maximiser le rendement de son investissement locatif. Le régime réel offre une plus grande flexibilité et permet de mieux prendre en compte les différents frais liés à la location de son bien immobilier meublé.

Comment faire sa déclaration d’impôt LMNP en régime Micro-BIC ?

C’est relativement simple puisqu’il vous suffit de reporter le montant de vos recettes locatives dans le formulaire 2042 C-PRO. Pour cela, rendez-vous à la rubrique « Professions non salariées » pour compléter la case 5ND de la sous-rubrique « Revenus des locations meublées non professionnelles ». Ce formulaire doit ensuite être joint à votre déclaration d’impôt annuel.

Vous n’avez rien d’autre à faire. L’administration se charge de calculer l’abattement, les prélèvements sociaux et le montant de votre impôt sur le revenu.

Le Saviez-Vous ? : Jusqu’au 31 décembre 2022, il était nécessaire de transmettre un formulaire au greffe du tribunal de commerce compétent dans les 15 jours suivant le début de votre activité de LMNP. Depuis le 1er janvier 2023, cette déclaration s’effectue via le Guichet Unique.

Bien choisir son régime fiscal est fondamental pour assurer le succès de son investissement locatif. Pourtant, évaluer les avantages et les inconvénients des solutions disponibles au regard de sa situation particulière n’est pas toujours évident. C’est pourquoi il est indispensable de se faire accompagner par un expert en droit immobilier et fiscalité.

Besoin d’un conseil ? Le cabinet d’avocats TALT reste à votre disposition.

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LMNP / LMP et expatrié : ce qu’il faut savoir

Nathalie GRANCHON — Sun, 13 Aug 2023 10:43:00 +0000

Vous êtes non-résident fiscal ? Exploitez les bénéfices de l’investissement locatif meublé en France. Cette stratégie patrimoniale offre un double avantage : la constitution d’un patrimoine immobilier solide et la génération de revenus complémentaires soumis à une fiscalité avantageuse. Pour plus de précision, découvrez avec TALT un guide complet sur le statut de LMNP et LMP pour les expatriés.

Bref rappel : LMP et LMNP pour les résidents fiscaux français

D’un point de vue fiscal, la location de biens meublés est considérée comme une activité commerciale. Elle est donc comptabilisée dans la catégorie des BIC (bénéfices industriels et commerciaux), peu importe si vous exercez à titre professionnel ou non.

Pour bénéficier du statut de LMNP (Location Meublée Non Professionnel) et de ses avantages fiscaux, le contribuable doit respecter l’une des deux conditions suivantes :

Les loyers générés par l’investissement locatif ne dépassent pas 23 000 euros annuels pour tous les membres du foyer fiscal ;
Le montant du chiffre d’affaires issus des locations meublées reste inférieur ou égal aux autres revenus du foyer fiscal.

Bon à savoir : A contrario, l’investisseur locatif est considéré comme loueur de meublé professionnel (LMP) s’il respecte les 2 conditions cumulatives suivantes :

Les loyers générés par l’investissement locatif dépassent 23 000 euros annuels pour tous les membres du foyer fiscal ;
Le montant du chiffre d’affaires issus des locations meublées est supérieur aux autres revenus du foyer fiscal.

Expatrié : pourquoi faire de la location meublée LMNP/LMP en France ?

Pour les résidents fiscaux français, les seuils s’apprécient au regard de l’ensemble des revenus perçus en France et à l’étranger.

En revanche, pour déterminer le statut du loueur de meublé expatrié, le fisc tient compte uniquement des revenus de sources françaises. Or, les non-résidents fiscaux en disposent rarement.

Ils basculent donc rapidement dans le statut de LMP et bénéficient ainsi du régime réel d’imposition. Celui-ci permet de déduire les charges (intérêt d’emprunt, taxe foncière, etc), de reporter les déficits et d’amortir le logement meublé.

Contrairement à la location vide, louer en meublé sous le statut de LMNP offre de nombreux avantages aux expatriés. Ils peuvent, en effet, opter pour le régime micro-bic permettant notamment de profiter de démarches administratives simplifiées grâce à un abattement forfaitaire de 50 %.

Quel est le régime social et fiscal des revenus du loueur de meublé expatrié ?

Comme les résidents fiscaux, le loueur de meublé expatrié est redevable de l’impôt sur le revenu. Son régime social est en revanche plus complexe. Il varie, en effet, en fonction de son pays de résidence.

L’impôt sur le revenu du loueurs de meublé expatrié

Les loyers perçus par les expatriés dans le cadre d’une location meublée sont assujettis à un taux minimum d’imposition :

De 20 % pour les revenus inférieurs à 27 478 € ;
De 30 % pour les revenus à partir de 27 478 €.

Il n’existe donc pas de taux forfaitaire unique, comme c’est le cas pour les revenus du capital. Les non-résidents fiscaux peuvent néanmoins demander une imposition au taux moyen, calculé en fonction des revenus de sources française et étrangère. Ils bénéficient alors du barème progressif sur leurs revenus mondiaux.

Enfin, les expatriés loueurs de meublés, comme les résidents fiscaux, peuvent être exonérés de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) sur les biens détenus dans le cadre de cette activité.

Le Saviez-Vous ? Les personnes physiques qui résident en dehors de la France sur le plan fiscal ne sont soumises à l’IFI que pour leurs biens immobiliers situés en France. Il est par ailleurs nécessaire de consulter la convention fiscale bilatérale pertinente pour déterminer quel pays est autorisé à exercer le droit d’imposition.

Le régime social du loueur de meublé LMNP/LMP expatrié

Tous les LMP sont tenus de déclarer leur activité non salariée et sont normalement assujettis aux cotisations sociales. En revanche, les loyers perçus par les LMNP expatriés sont considérés comme des revenus issus de leur patrimoine privé. Ils ne paient donc aucune cotisation sociale. Ils sont toutefois normalement redevables des prélèvements sociaux à hauteur de 17,2 % de leur revenu locatif imposable.

→ Voilà pour les principes.

En pratique, l’expatrié loueur de meublés profite d’un régime social distinct selon son pays de résidence et dans certains cas, de possibilités d’exonérations.

Les non-résidents fiscaux affiliés à la sécurité sociale dans un autre État peuvent, dans certains cas, bénéficier d’une exonération des cotisations sociales en France.

Si vous êtes affiliés à un régime de sécurité sociale d’un autre État de l’Union européenne, de l’Espace économique européen (EEE) ou de la Suisse, vous n’êtes pas soumis aux cotisations de sécurité sociale en France. C’est ce que prévoit le Règlement CE 883/2004 du Parlement européen et du Conseil du 29 avril 2004 sur la coordination des systèmes de sécurité sociale.

En revanche, si vous résidez fiscalement dans un État tiers (hors de l’UE, de l’EEE, et de la Suisse), vous ne bénéficiez pas des dispositions du Règlement européen. Vous êtes donc redevable des cotisations sociales sur les revenus issus de la location meublée.

Une exception doit toutefois être signalée. L’expatrié LMP est exonéré des cotisations s’il est affilié à la sécurité sociale à l’étranger et qu’une convention bilatérale de sécurité sociale a été conclue entre la France et son pays de résidence.

Concernant les prélèvements sociaux des LMNP expatriés, des règles similaires s’appliquent :

Si vous résidez dans un pays de l’UE, de l’EEE ou en Suisse, vous êtes exonéré de la CSG/RDS : vos revenus locatifs demeurent soumis à un prélèvement de solidarité au taux de 7,5 % ;
Si vous résidez dans un pays tiers, vous restez redevable de la CSG/CRDS au taux global de 17,20 %.

Bon à savoir : Bien que le Royaume-Uni soit sorti de l’Union européenne, les exonérations de CSG et de CRDS s’appliquent aux LMP/LMNP expatriés dans ce pays.

Régimes fiscaux attractifs, exonération des cotisations sociales, diminution des prélèvements sociaux, les expatriés aussi ont tout intérêt à opter pour la location meublée en France. Toutefois, la fiscalité immobilière des expatriés est complexe et nécessite une analyse personnalisée.

Pour réussir votre investissement immobilier locatif et réduire votre imposition, faites confiance à TALT, cabinet d’avocats en immobilier.

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Régime fiscal SCI : ce qu’il faut savoir

Nathalie Granchon — Fri, 24 Feb 2023 10:28:16 +0000

Si une société civile immobilière (SCI) relève en principe du régime d’imposition des sociétés de personnes, elle peut également être soumise, sur option ou de plein droit, à l’impôt sur les sociétés (IS). Les conséquences sont importantes. Il est donc essentiel d’anticiper le bon régime fiscal. Pour vous aider, TALT vous propose un guide complet sur le régime fiscal de la SCI.

Régime fiscal des SCI imposées à l’IR

Tout d’abord, on comprendra dans le cadre de cet article, qu’une SCI soumise à l’IR est une SCI détenue par des personnes physiques (particuliers). La réalité est un peu plus complexe que cela, mais l’idée du présent contenu est de rendre les règles applicables accessibles.

Par défaut, les résultats d’une SCI sont soumis à l’impôt sur le revenu.

Bon à savoir :

Les résultats réalisés par une SCI sont déterminés et déclarés au niveau de la société elle-même. Elle a donc une réelle existence fiscale mais n’est pas personnellement redevable de l’impôt. Le résultat comptable de la SCI est donc calculé dans le chef de chacun des associés personnes physiques, en fonction de leurs parts dans la société.

SCI soumise à l’IR : comment sont imposés les revenus locatifs ?

Comment sont imposés les loyers durant l’acquisition du bien ?

Si votre SCI est soumise à l’impôt sur le revenu (IR), les revenus locatifs sont distribués aux associés en fonction de leur quote-part dans la société. Ils sont ensuite imposés dans la catégorie des revenus fonciers de chaque associé, en fonction de leur taux d’imposition marginal propre. Ces revenus sont par ailleurs soumis aux prélèvements sociaux, au taux global de 17,2 %.

Dans ce cadre, chaque associé bénéficie en principe du régime réel d’imposition. Il peut alors déduire l’ensemble des charges relatives à la location du bien, en fonction de sa quote-part du résultat. Il s’agit notamment des dépenses de travaux, de réparations, d’entretien, d’assurance ou encore de la taxe foncière. Si ces charges créent un déficit foncier, celui-ci est déductible sur les revenus personnels des associés dans la limite de 10 700 €.

En vertu de l’article 32 du Code général des impôts, il est toutefois possible d’opter pour le micro-foncier. Pour cela, 3 conditions sont nécessaires :

L’associé est également propriétaire d’au moins un logement faisant l’objet d’une location nue ;
Les biens de la SCI et ceux de l’associé concerné ne bénéficient d’aucun régime de défiscalisation ;
Le montant des revenus bruts perçus par l’associé est inférieur ou égal à 15 000 euros.

Avec le micro-foncier, un abattement forfaitaire de 30 % est appliqué automatiquement sur les revenus fonciers bruts de l’associé. Pour en bénéficier, il suffit de remplir la déclaration 2042. La déduction est ensuite calculée par le Fisc.

Si vos charges sont importantes, il est souvent préférable d’opter pour le régime réel.

Bon à savoir : en cas de démembrement des parts sociales, l’usufruitier est en pratique soumis à l’impôt sur le revenu pour la quote-part correspondant aux droits dans les bénéfices. Le nu-propriétaire est, quant à lui, seulement imposé à hauteur des bénéfices exceptionnels.

Comment sont imposés les revenus perçus à l’occasion d’une vente ?

La société étant transparente, les plus-values sont imposables uniquement dans le chef des associés, en fonction de la quote-part qui leur revient. Le régime des particuliers s’applique. Les plus-values immobilières sont donc soumises à l’IR au taux de 19 % et aux prélèvements sociaux (17,2 %).

La plus-value brute est par ailleurs diminuée d’un abattement progressif, dont le pourcentage varie en fonction de la durée de détention du bien par la SCI. Au-delà de 22 ans, la plus-value est exonérée de l’IR. Concernant les prélèvements sociaux, l’exonération totale est accordée après 30 ans de détention.

Bon à savoir :

L’impôt dû au titre de la cession doit être déclaré sur un formulaire 2048-IMM-SD (biens et droits immobiliers autres que des terrains à bâtir) ou 2048-TAB-SD (terrain à bâtir).

Le régime fiscal des SCI imposées à l’IS

Avantages et inconvénients de l’imposition à l’IS

Les avantages de l’imposition à l’IS

Les SCI à l’IS présentent plusieurs avantages :

Il est tout d’abord possible d’amortir fiscalement le bien immobilier et les travaux engagés. L’amortissement étant une charge fictive, elle vous permet de réduire votre résultat comptable et donc vos impôts sans impacter la trésorerie de la SCI ;
Les charges déductibles sont également plus larges puisqu’il s’agit de tous les frais engagés dans l’intérêt de la société. Il peut s’agir par exemple, du salaire du gérant de la SCI, des frais d’acquisition (frais de notaire et frais bancaires), les frais de déplacement, etc ;
Enfin, il est possible de constituer des réserves et de différer l’imposition des associés.

Les inconvénients de l’imposition à l’IS

D’un autre côté, ce régime fiscal SCI présente quelques inconvénients qu’il est nécessaire de correctement appréhender :

La société est soumise à l’imposition des plus-values immobilières professionnelles : les abattements relatifs à la durée de détention ne peuvent pas être appliqués ;
En cas d’option à l’IS, les déficits de la société ne peuvent pas être imputés sur le revenu des associés ;
En cas de cessions d’actifs immobiliers réalisées par la SCI, les plus-values sont soumises à l’impôt sur les sociétés, sans application des abattements de détention prévus pour les plus-values des particuliers ;
La SCI ne peut pas bénéficier des lois de défiscalisation immobilière ;
La SCI soumise à l’IS doit tenir une comptabilité bien plus contraignante.

Contrairement à l’imposition dans la catégorie des revenus fonciers, il est tenu compte pour le calcul du résultat comptable, de l’ensemble des créances et dettes qui sont devenues certaines dans leur principe et dans leur montant au cours de l’exercice comptable. Il s’agit du principe des « créances acquises et des dettes certaines » précisé à l’article 38.2 du CGI. Cela veut dire concrètement que les loyers non encaissés doivent être déclarés et donc potentiellement soumis à imposition.

Imposition de plein droit

Les SCI dont l’objet est d’exercer une activité commerciale d’un point de vue fiscal sont automatiquement soumises à l’IS. Il est donc inutile de réaliser une option à l’IS. Selon l’administration fiscale, c’est notamment le cas lorsque la société réalise :

Des locations meublées ;
Des locations d’établissement industriel ou commercial avec le mobilier et le matériel indispensable à son exploitation ;
Des locations d’immeubles ou de locaux aménagés ;
Une activité de marchand de biens ;
Une activité de construction d’immeubles en vue de la vente.

Ces SCI ne sont toutefois pas soumises à l’IS, si les recettes hors taxes issues de ces activités sont égales ou inférieures à 10 % du montant total de leur revenu hors taxe, réalisé sur la même période.

Les revenus générés de la location de biens nus (non meublés) entrent, en principe, dans la catégorie des revenus fonciers et ne justifient pas l’assujettissement à l’impôt sur les sociétés.

Il en est autrement lorsque la location présente un caractère commercial.

La jurisprudence retient cette hypothèse notamment dans les cas où la location constitue pour la SCI le moyen de participer effectivement à la gestion ou aux résultats de l’entreprise locataire compte tenu, par exemple, du mode de fixation du loyer.

Par ailleurs, ne présente pas un caractère commercial la location par une SCI de logements meublés, dès lors que :

Ces meubles appartiennent à un tiers qui n’a pas la qualité d’associé de la SCI ;
Leur mise à la disposition des locataires des logements fait l’objet de baux distincts des contrats de bail portant sur les locaux nus ;
La SCI ne retire aucun profit de la mise à disposition de ces meubles, les biens étant loués au même prix que les logements nus.

Imposition à l’IS sur option

Pourquoi opter pour le régime de l’IS ?

Le régime de l’IR n’est pas obligatoire, y compris lorsque la SCI exerce une activité non-commerciale comme l’exploitation de logement non meublé. Les associés de la SCI peuvent décider, lors de la création de la société ou au cours de son existence, de soumettre les résultats de la SCI à l’impôt sur les sociétés.

La particularité d’une SCI ayant opté à l’IS consiste en son opacité. En optant à l’IS les associés décident de renoncer à la transparence fiscale de la SCI. La société a donc une personnalité fiscale propre et déclare ses revenus comme une société commerciale. En conséquence, les revenus des SCI soumises à l’IS sont déterminés et calculés au niveau de la société selon les règles fixées par les BIC (bénéfices industriels et commerciaux) et des règles spécifiques à l’impôt sur les sociétés (CGI articles 34 à 61 A).

Si les associés de la SCI optent pour l’impôt sur les sociétés, les revenus locatifs sont imposables dans le chef de la société, au taux normal de 25 %. Un taux réduit à 15 % en prévu pour les bénéfices imposables inférieurs à 38.120 euros. Par la suite, en cas de distribution des dividendes, ces derniers sont soumis de plein droit au prélèvement forfaitaire unique de 30 %. Chaque associé peut toutefois décider d’opter pour le barème progressif de l’IR.

Comment opter pour le régime de l’IS ?

Pour être considérée comme régulière, l’option doit être signée dans les conditions prévues par les statuts ou, à défaut, par tous les associés.

Elle doit être communiquée au service des impôts compétent au plus tard avant la fin du troisième mois de l’exercice au titre duquel la société souhaite être soumise pour la première fois à l’impôt sur les sociétés. Les sociétés notifient leur option soit en l’adressant au service des impôts du lieu de leur principal établissement soit en cochant la case prévue à cet effet sur le formulaire de création de société.

Est-il possible de renoncer à l’option ?

Les SCI ayant opté pour leur assujettissement à l’IS peuvent renoncer à cette option jusqu’au cinquième exercice suivant celui au titre duquel l’option a été exercée.

La renonciation à l’option doit être envoyée à l’administration avant la fin du mois précédant la date limite de versement du premier acompte d’impôt sur les sociétés de l’exercice au titre duquel s’applique la renonciation (BOI-IS-CHAMP-20-20-30 n° 40).

La renonciation doit être transmise au service des impôts auprès duquel la déclaration de résultat est envoyée, sur papier libre ou de manière dématérialisée.

Important : Les SCI ayant renoncé à l’option ne peuvent plus, par la suite, opter à nouveau pour le régime des sociétés de capitaux.

En l’absence de renonciation dans le délai prévu, l’option pour l’impôt sur les sociétés devient irrévocable.

SCI détenues par des sociétés soumises à l’IS

Vous l’aurez compris, les résultats d’une SCI qui n’a pas opté à l’IS sont imposés au nom personnel des associés. Chacun d’eux est imposé à raison de la part des résultats sociaux correspondant à ses droits dans la société.

Cela veut dire que l’associé sera redevable de l’impôt sur le revenu s’il relève de cet impôt (particulier ou entreprise). Cela veut dire également qu’il sera redevable de l’impôt sur les sociétés s’il est passible de cet impôt (CGI art. 8 et 218 bis).

Par exemple, si la SCI a pour activité la location de biens nus, elle devra déterminer la quote-part du bénéfice revenant à son associé imposée à l’IS (par exemple une Holding) en faisant application non pas des dispositions applicables aux revenus fonciers mais de celles applicables à l’IS.

De plus, en cas de vente d’un bien détenu par la SCI, la plus-value consécutive devra être déterminée pour la quote-part revenant à l’associé (société soumise à l’IS) selon le régime des plus-values professionnelles, et non selon celui des plus-values immobilières.

Grâce à ces règles, une SCI détenue majoritairement par une société holding ne va pas passer par le régime Mère-Fille pour payer moins d’impôts sur la remontée de trésorerie.

Quelles conséquences du passage de l’IR à l’IS d’une SCI ?

En principe le passage d’une SCI à l’IS entraîne la taxation immédiate des bénéfices et des plus-values non encore imposés. Les plus-values sont notamment taxées au nom des associés suivant le régime fiscal qui leur est applicable :

La quote-part de plus-values correspondant aux droits des associés soumis à l’IS est déterminée suivant les règles des plus-values professionnelles ;
La quote-part de plus-values attachée aux droits des associés soumis à l’IR relève du régime des plus-values des particuliers.

Il est cependant possible pour la SCI de renoncer à l’imposition immédiate afin d’opter pour le sursis d’imposition.

Bon à savoir : Lorsque les associés qui sont soumis à l’IR, peuvent bénéficier de l’exonération de plus-value au titre de l’impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux, car le bien a été acquis depuis au moins 30 ans, cette option ne présente aucun intérêt.

Vous souhaitez réaliser un investissement locatif en SCI ? Les experts TALT vous accompagnent dans la création de votre société et le choix de votre régime fiscal. Contactez-nous sans tarder.

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Quelle fiscalité pour le statut LMNP ?

Nathalie Granchon — Thu, 26 Jan 2023 17:20:48 +0000

Vous souhaitez réaliser une activité de location meublée ? Le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) offre une imposition avantageuse de vos revenus locatifs. Pour en savoir plus, TALT vous propose un guide complet sur la fiscalité LMNP.

Fiscalité LMNP : comment en profiter ?

Conditions liées au chiffre d’affaires

La location de biens meublés est une activité commerciale qui relève de la catégorie des BIC et non de celle des revenus fonciers, que cette activité soit exercée à titre professionnel ou à titre non professionnel.

En vertu de l’article 155 IV du Code général des impôts (CGI), pour bénéficier des avantages fiscaux liés au statut LMNP, il est nécessaire de respecter l’une des deux conditions suivantes :

Le chiffre d’affaires de votre investissement locatif ne dépasse pas 23 000 euros annuel pour l’ensemble de votre foyer fiscal
Votre chiffre d’affaires est inférieur ou égal aux autres revenus de votre foyer fiscal.

Si vous dépassez ces plafonds, vous basculez dans le statut du loueur de meublé professionnel (LMP). Celui-ci dispose d’un régime fiscal différent. Le caractère professionnel ou non professionnel de la location meublée s’apprécie au niveau du foyer fiscal et doit s’appliquer à l’ensemble des locations meublées du foyer fiscal.

Par ailleurs, pour bénéficier du statut LMNP, la loi impose au propriétaire-bailleur de disposer d’un numéro SIRET. Pour cela, il est nécessaire d’être enregistré au centre de formalité des entreprises, via l’envoi du formulaire P0i de déclaration de début d’activité. Cette immatriculation doit être réalisée au plus tard quinze jours avant le début de la mise en location du logement meublé.

Bon à savoir : le statut de LMNP est réversible :

>> Les loueurs de meublés non professionnels bénéficient d’une grande flexibilité. Ils peuvent, en effet, décider de mettre fin à ce statut à tout moment afin, par exemple, de récupérer le bien pour leur propre usage. La résiliation du contrat de bail doit toutefois être effectuée conformément à la loi modifiée du 6 juillet 1989.

Conditions liées au logement

La location meublée s’entend de la location d’un immeuble à usage d’habitation garni de meubles. Le régime LMNP combine donc l’activité civile de louage d’immeuble et l’activité commerciale de louage de meubles.

En conséquence, pour pouvoir bénéficier de ce régime fiscal, la location doit être meublée.

En jurisprudence, la qualification de locaux meublés n’est retenue qu’à la condition que les locaux soient normalement meublés et équipés afin que le locataire puisse y vivre convenablement. Cela veut dire que le bien doit contenir suffisamment de meubles permettant au locataire d’y vivre correctement. Cela veut dire également que les meubles doivent être de qualité et en nombre suffisant. Le fait, pour le locataire, d’introduire dans le logement son propre mobilier, ou même de le substituer à celui du bailleur, ne modifie pas le caractère meublé de la location.

À ce propos, la loi ALUR et le décret n° 2015-981 nous apportent une liste des meubles nécessaires pour qu’un logement soit considéré comme meublé.

Attention : le logement déclaré en LMNP doit nécessairement comporter les meubles dont la liste a été définie par le législateur.

Dans le cas contraire, vous prenez le risque de voir vos revenus locatifs imposés dans la catégorie des revenus fonciers.
Cette catégorie est moins avantageuse. En régime micro, l’abattement forfaitaire n’est que de 30 % (contre 50 en LMNP). En outre, la durée du bail est plus longue, 3 ans (contre 1 an en LMNP).

Ci-après la liste des meubles obligatoires pour bénéficier du régime LMNP :

Dans les pièces à vivre :

Des étagères de rangement
Des luminaires
Du matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement (par exemple un aspirateur)

Dans la cuisine :

Des plaques de cuisson
Un four ou un four à micro-ondes
Un réfrigérateur et congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté d’un compartiment permettant de disposer d’une température inférieure ou égale à – 6 °C
De la vaisselle nécessaire à la prise des repas
Des ustensiles de cuisine
Table et sièges

Dans la chambre :

Une Literie comprenant couette ou couverture
Un dispositif d’occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher (par exemple des rideaux)

Fiscalité LMNP : quel régime fiscal ?

Une fois immatriculé, vous avez le choix entre deux régimes fiscaux aux conséquences très différentes.

Dans les deux cas, les revenus issus de la location du bien sont imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Il est toutefois possible d’opter pour :

Le régime micro-BIC ;
Le régime réel simplifié.

Le régime micro-BIC

Il s’agit du régime attribué automatiquement lors de l’enregistrement de votre activité. Pour en bénéficier, vos recettes annuelles doivent toutefois rester inférieures ou égales à 72 600 euros (176 200 euros pour les meublés de tourisme classé ou les chambres d’hôte).

Dans ce cas de figure, vous profitez d’un abattement forfaitaire de 50 % sur les loyers perçus (71 % pour les meublés de tourisme classé ou les chambres d’hôte). Ce pourcentage représente l’ensemble des charges liées à la location. Il n’est donc pas possible de déduire des frais supplémentaires. Aucun amortissement n’est, par ailleurs, possible.

En pratique, cet abattement est appliqué par l’administration fiscale qui calcule ainsi le bénéfice imposable. Le propriétaire du bien doit donc uniquement déclarer l’ensemble des loyers perçus.

Les seuils de chiffre d’affaires doivent être appréciés hors taxe et par année civile. Dans l’hypothèse d’une création d’activité en cours d’année, le chiffre d’affaires doit être ajusté au prorata du temps d’exploitation, sauf dans le cas d’activités saisonnières ( BOI-BIC-DECLA-10-10-20 n° 50 ).

Bon à savoir : la récupération de TVA pour les loueurs de meublé non professionnels

Il est possible de récupérer la TVA sur le prix d’acquisition de votre bien, peu importe votre régime fiscal. Certaines conditions doivent toutefois être remplies :

Le bien doit se trouver dans une résidence de services construite depuis moins de 5 ans ;
Vous devez en être le premier propriétaire ;
Vous devez conserver le logement pendant au moins 20 ans ;
La gestion du bien doit être confiée à un professionnel pendant au minimum 9 ans.

Le régime réel simplifié

LMNP : qu’est-ce que le régime réel simplifié ?

Vous pouvez opter, en début d’activité ou au cours de l’exercice dans les délais impartis, pour le régime réel simplifié. Il est, par ailleurs, obligatoire si vos revenus locatifs dépassent 72 600 euros (176 200 euros pour une location meublée classée ou des chambres d’hôte).

Le régime réel LMNP présente un avantage majeur : il vous permet de déduire de vos loyers l’ensemble des charges liées à votre location. Il s’agit notamment des :

Frais d’électricité, d’eau, de téléphone et d’internet ;
Différentes taxes applicables à votre bien (taxe foncière, taxe d’habitation, contribution foncière des entreprises (CFE)) ;
Assurances (loyers impayés, propriétaire non-occupant) ;
Dépenses d’entretien ;
Réparations inférieures à 600 euros ;
Certaines charges de copropriété ;
Frais de tenue de la comptabilité ;
Frais de notaire ;
Honoraires d’agence immobilière ;
Intérêts d’emprunts (frais de dossiers inclus) ;
Frais de publicité pour la location de votre bien.

Pour être admises en déduction du résultat comptable, les dépenses doivent satisfaire à plusieurs conditions et doivent :

Avoir été exposées dans l’intérêt direct de l’exploitation ou se rattacher à la gestion normale de l’entreprise ;
Correspondre à des charges effectives et être suffisamment justifiées ;
Avoir été supportées au cours de l’exercice au titre duquel leur déduction est demandée ;
Leur déduction ne doit pas avoir été expressément interdite par la loi.

L’amortissement : un outil redoutable en régime LMNP

Qu’est-ce que l’amortissement comptable ?

L’amortissement comptable évalue chaque année, la perte de valeur du bien immobilier et la déduit de votre résultat comptable.

L’amortissement constitue un outil puissant pour les loueurs en meublé non professionnel soumis au régime du réel, car il vous permet de neutraliser une proportion non négligeable des loyers perçus. La conséquence est naturellement une réduction du résultat comptable, et donc du montant des impôts à payer.

Le régime LMNP vous permet de réaliser des amortissements sur certaines dépenses :

Les frais liés aux travaux de réparation et d’amélioration de votre bien supérieurs à 600 euros ;
La valeur du mobilier (les meubles sont en principe amortis sur une durée allant de 5 à 10 ans) ;
Les frais liés à l’acquisition du bien (amortis avec les murs sur une durée supérieure à 50 ans)

Le régime LMNP vous permet surtout d’amortir le prix d’acquisition du bien immobilier. L’amortissement doit être effectué de façon linéaire en fonction de la durée d’utilisation de chaque composant de l’immeuble La durée d’amortissement dépend d’une méthode nommée « approche par les composants ». Cela signifie que chaque composant d’un bien immobilier doit être comptabilisé et amorti séparément, par exemple : toiture, façade, agencements etc. On procède ainsi car le gros-oeuvre et ses composants ont des durées d’usage différentes, ce qui nécessite l’utilisation de taux et de modes d’amortissement différents.
Ci-après un tableau résumant les durées généralement admises par l’administration fiscale :

	Durée/Ans	Quote-part/%
Terrains
Gros-oeuvre	Sup à 50	40 à 50
Façades, étanchéïté	20 à 50	5 à 20
IGT	15 à 30	20 à 30
Agencements	5 à 15	20 à 25

Vous remarquerez que rien a été ajouté concernant le terrain. En effet, le terrain et les constructions doivent être traités différemment même s’ils sont acquis ensemble. Le terrain n’est pas amorti car il a généralement une durée d’utilité indéterminée.

Amortissement : attention aux risques !

Compte tenu du caractère favorable des amortissements, le législateur a prévu une règle afin d’en limiter la déduction.
Cette règle consiste à limiter la déduction des amortissements à un plafond égal à la différence entre les recettes annuelles (loyers) et les autres dépenses.
Concrètement, cela veut dire qu’un LMNP ne pourra pas générer de déficit grâce à son activité.
Mais nuance, le législateur n’interdit pas pour autant la prise en compte des amortissements non déduits. Elle interdit simplement l’utilisation de ces amortissements non déduits pour venir diminuer le revenu global.
Mis en réserve, ces amortissements pourront néanmoins être utilisés lorsque les revenus du LMNP seront bénéficiaires.

La réduction d’impôt Censi Bouvard

Si vous investissez dans une résidence de services, vous avez le choix entre deux dispositifs : amortissement ou réduction d’impôt. En effet, vous pouvez choisir de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu, en lieu et place de l’amortissement. Il n’est donc toutefois pas possible de les cumuler.

Celle-ci est accordée aux investisseurs qui achètent directement, un logement neuf ou en l’état futur d’achèvement ou un logement achevé depuis au moins quinze ans ayant fait l’objet ou faisant l’objet de travaux de réhabilitation ou de rénovation, en vue de sa location meublée (dispositif dit « Censi-Bouvard »).
La réduction d’impôt est calculée sur la base du prix de revient des logements, c’est-à-dire le prix d’acquisition majoré des frais afférents à l’opération : honoraires de notaire, commissions versées aux intermédiaires, TVA, taxe de publicité foncière etc. Pour les logements achevés depuis au moins quinze ans et faisant ou ayant fait l’objet de travaux de réhabilitation, le prix prend en compte les travaux réalisés.
Le montant des investissements ne doit pas dépasser 300 000 € par an et ce, quel que soit le nombre de logements acquis.
Attention : Les acquisitions réalisées par l’intermédiaire de SCI n’ouvrent pas droit à la réduction d’impôt.
La réduction d’impôt est strictement possible pour celles et ceux ayant la qualité de loueurs en meublé non professionnels lors de l’acquisition du logement. Comme un LMNP classique, les revenus doivent être imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux, en tant que produits de location meublée, pendant toute la durée de l’engagement de location.
En effet, l’investisseur doit s’engager à louer le logement meublé pendant au moins 9 ans à l’exploitant de l’établissement ou de la résidence. Cette location doit prendre effet dans le mois qui suit la date d’acquisition du logement ou la date d’achèvement de l’immeuble ou des travaux.

Ouvrent droit à la réduction d’impôt l’achat de biens situés dans l’une des structures suivantes :

établissement social ou médico-social accueillant des personnes âgées ;
certaines résidences avec services pour personnes âgées ou handicapées ;
ensemble de logements affectés à l’accueil familial salarié de personnes âgées ou handicapées, géré par un groupement de coopération sociale ou médico-sociale ;
certaines résidences avec services pour étudiants ;
certains établissements de santé.

Fiscalité LMNP : comment est imposée la plus-value ?

Comme son nom l’indique, le LMNP n’est pas un professionnel. Les plus-values réalisées à la suite de la vente des biens meublés sont donc soumises au régime applicable aux particuliers.

En effet, l’article 151 septies, VII du CGI énonce que les plus-values réalisées lors de la cession de locaux d’habitation meublés ou destinés à être loués meublés et faisant l’objet d’une location directe ou indirecte, lorsque cette activité n’est pas exercée à titre professionnel, sont soumises au régime des plus-values immobilières des particuliers.

Par ailleurs, le choix du régime fiscal (micro ou réel) n’a aucun impact sur le calcul et l’imposition de la plus-value.

La plus-value brute LMNP correspond à la différence entre le prix de vente et le prix d’achat du bien, majoré des frais liés à la transaction. Si vous bénéficiez du régime réel, inutile de réintégrer les amortissements réalisés pour le calcul de votre plus-value. Des abattements sont ensuite appliqués en fonction de la durée de détention de votre bien.

Cette plus-value nette est imposée au titre de l’impôt à hauteur de 19 %, auxquels s’ajoutent les prélèvements sociaux de 17,20 %.

L’assujettissement des LMNP au régime des particuliers présente le double avantage :

Pendant toute la durée de l’exploitation de l’immeuble, le loueur bénéficie du régime des BIC, dont les règles de déduction des charges se révèlent plus favorables que celles prévues en matière de revenus fonciers, et ce, grâce à l’amortissement du bien ;
Lors de la vente de l’immeuble, la plus-value est déterminée selon les règles propres aux plus-values immobilières des particuliers. Ces règles prévoient un abattement pour délai de détention conduisant à une exonération d’IR lorsque l’immeuble est revendu plus de 22 ans après son acquisition (cette exonération étant acquise au bout de 30 ans s’agissant des prélèvements sociaux ).

Bon à savoir :

En cas de cession d’un bien par un investisseur ayant eu alternativement la qualité de loueur en meublé professionnel et de loueur en meublé non professionnel, la plus-value afférente à cette cession est soumise au régime d’imposition qui est applicable lors de la cession.

Fiscalité LMNP : quels sont les prélèvements sociaux applicables ?

Là encore, le régime fiscal choisi par le propriétaire du bien n’a pas d’influence sur le montant des prélèvements sociaux. Dans tous les cas, les revenus issus de la location meublée non professionnelle sont soumis au régime général des salariés avec un taux global de 17,2 % (soit 9,70 % pour la CSG/CRDS et 7,50 % pour le prélèvement de solidarité).

Le régime LMNP apparaît donc particulièrement avantageux par rapport à celui des loueurs de meublé professionnel. Ces derniers sont, en effet, affiliés à Sécurité sociale des indépendants (SSI) avec un taux de prélèvement sociaux d’environ 40 %.

Notamment, en cas de meublé de tourisme (location saisonnière) et de recettes locatives supérieures à 23 000 euros, le propriétaire est d’office affilié à la SSI. Il peut toutefois opter pour le régime général des salariés à condition que ses revenus restent inférieurs à 72 600 euros.

Vous souhaitez réaliser un investissement locatif ? Vous envisagez une activité de loueur de meublé non professionnel ? Pour optimiser votre fiscalité, faites confiance aux experts TALT. Ils vous accompagnent tout au long de votre projet et vous conseillent pour choisir le régime fiscal le plus adapté à votre situation.

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LMNP : comment faire sa déclaration aux impôts ?

Nathalie Granchon — Mon, 10 Oct 2022 11:34:42 +0000

Vous êtes loueur en meublé non professionnel (LMNP) et vous ne savez pas comment déclarer vos loyers ? Le contenu de votre liasse fiscale dépend principalement du choix de votre régime d’imposition. Pour remplir sereinement votre déclaration d’impôt LMNP, découvrez le guide complet TALT.

LMNP déclaration d’impôt : régime micro-BIC ou régime réel ?

Avant de remplir votre déclaration, comme en location vide, vous devez choisir le régime fiscal applicable à votre activité de loueur de meublé non professionnel.

Le régime micro-BIC pour les LMNP

C’est le régime fiscal le plus simple, destiné par défaut aux petits investisseurs dont les recettes locatives ne dépassent pas 72.600 € en location classique et 176.200 € en location de tourisme.

Il existe donc 2 types de régimes micro-bic selon que la location est dite “classique” ou “de tourisme”. Voyons cela un peu plus en détail :

Le régime micro-BIC pour les LMNP de location classique

Le loueur en meublé qui exploite un logement meublé en location classique pourra bénéficier d’un abattement forfaitaire pour frais à hauteur de 50 %. Dans cette hypothèse, le seuil de ses recettes annuelles ne doit pas excéder 72.600 €.

Bon à savoir :

dans le cadre d’une location classique, nous ne vous conseillons pas d’opter pour le micro-bic. En effet, derrière la simplicité apparente de ce régime, se cache un piège dans lequel beaucoup d’investisseurs débutants tombent !

Le régime du micro-BIC est en effet très rarement avantageux pour le loueur en meublé puisqu’il sera obligé de payer de l’impôt, coûte que coûte.

Le régime micro-BIC pour les LMNP de location de tourisme

Il est important de préciser que les qualifications de meublés de tourisme et de chambres d’hôtes sont encadrées par le Code du tourisme, respectivement aux articles L 324-1 et L 324-3.

Le loueur en meublé qui exploite un logement meublé en location de tourisme pourra bénéficier d’un abattement forfaitaire pour frais à hauteur de 71 %.

Dans cette hypothèse, le seuil de ses recettes annuelles ne doit pas excéder 176.200 €.

À noter :

les loueurs de gîtes ruraux labellisés « Gîtes de France » ou toute autre appellation ne relèvent de ce seuil et de cet abattement que si le gîte est classé “meublé de tourisme”.

Le régime réel pour les LMNP

Le régime réel simplifié s’applique d’office à la location meublée non professionnel dont les recettes locatives sont supérieures à 72.600 €. Il présente un avantage majeur puisqu’il permet au contribuable de déduire l’ensemble de ses charges et amortissements de ses revenus bruts.

Vos charges représentent plus de 50 % de vos revenus locatifs mais ces derniers demeurent inférieurs à 72 600 € ? Vous avez donc tout intérêt à renoncer au régime micro-BIC pour opter pour le régime réel.

Objectif : réduire votre bénéfice imposable et donc vos impôts. Attention toutefois, ce régime est complexe. Il est donc fortement recommandé de faire appel à un avocat fiscaliste ou expert-comptable.

Bon à savoir : déclarer son activité de LMNP et choisir son régime

Dans les 15 jours suivant le début de la location, il est indispensable de vous inscrire en tant que LMNP au répertoire Sirène de l’Insee. Pour cela, il vous suffit de remplir une déclaration de début d’activité et d’adresser ce document au greffe du tribunal du lieu où se trouve le logement. Une fois enregistré, vous recevez un numéro SIRET à indiquer dans chacune de vos déclarations d’impôt LMNP. Cette inscription permet également d’indiquer le régime fiscal souhaité. Vous pouvez toutefois opter pour un autre régime au plus tard jusqu’à votre première déclaration, puis chaque année avant le 1 février.

Comment remplir sa déclaration de revenus LMNP en micro-BIC ?

Votre activité de LMNP relève du régime micro-BIC ? Dans ce cas de figure, votre déclaration d’impôt ne présente pas de difficulté majeure.

Les revenus tirés de locations meublées en non professionnel sont considérés, d’un point de vue fiscal, comme des bénéfices industriels et commerciaux. Pour les déclarer, vous devez donc vous procurer le formulaire numéro 2042 C PRO (ou le sélectionner lorsque vous faite votre déclaration ligne). Vous devez ensuite inscrire aux lignes 5ND, 5OD ou 5PD le montant total de vos recettes brutes. Celles-ci comprennent l’ensemble de vos charges.

Si vous exercez une activité de location de meublés de tourisme ou de chambres d’hôtes, vous devez indiquer cette information aux lignes 5NG, 5OG ou 5PG.

Quel régime social pour les loueurs de meublés en micro ?

Tout d’abord, il est important de souligner que les loueurs en meublé sont soumis aux cotisations sociales URSSAF dès lors que les loyers tirés de cette activité sont supérieurs à 23.000 € par an et qu’une des deux conditions suivantes est remplie :

la location du bien meublé est de courte durée (par exemple la location airbnb) sauf option pour une affiliation au régime général des salariés ;
les loyers excèdent les revenus du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu dans les catégories des traitements et salaires, des bénéfices industriels et commerciaux, des bénéfices agricoles, non commerciaux et des revenus des gérants et associés.

Le loueur micro-BIC qui remplit ces conditions, relève obligatoirement du régime “micro-social”.

Le dispositif “micro-social” déroge au droit commun notamment sur ces 2 points :

les cotisations ne sont pas calculées sur la base des revenus, mais sur les loyers bruts ;
les cotisations ne sont pas calculées sur une base annuelle, mais trimestrielle ou mensuelle.

Le micro-social consiste à calculer, selon un taux forfaitaire global, les cotisations et contributions sociales suivantes : maladie-maternité, allocations familiales, CSG, CRDS, retraite de base et complémentaire, invalidité-décès. Ce taux s’applique, soit mensuellement, soit trimestriellement, aux loyers bruts effectivement perçus le mois ou le trimestre précédent.

Conformément aux dispositions de l’article D613-4 du Code de la Sécurité Sociale, ce taux est fixé à :

6 % pour les loueurs de meublés de tourisme ;
22% pour les locations classiques.

Par ailleurs, les loueurs relevant du régime du micro-social ont également la possibilité sous certaines conditions d’opter pour un versement forfaitaire libératoire de l’impôt sur le revenu.

Qu’est-ce que le versement forfaitaire libératoire de l’impôt sur le revenu ?

Le versement forfaitaire libératoire de l’impôt sur le revenu est une option de paiement de l’impôt sur le revenu auprès de l’URSSAF.
L’URSSAF devient l’organisme qui va collecter l’impôt en lieu et place de la direction générale des Finances publiques (DGFiP).

Cette modalité de paiement est dite “libératoire” car elle libère le loueur micro‑BIC du versement de l’impôt sur le revenu au titre des résultats de son activité auprès de la DGFiP et ne donne pas lieu à une régularisation l’année suivante.

En effet, en cas d’exercice de l’option, le loueur en meublé réalise selon les mêmes modalités un versement calculé en pourcentage de ses loyers bruts du mois ou du trimestre civil précédent. Ainsi, ce prélèvement devient à la fois libératoire des cotisations sociales et de l’impôt sur le revenu.

Conformément aux dispositions de l’article 151-0, II du CGI, le montant du versement libératoire est calculé en appliquant aux loyers bruts un taux qui varie selon le type de location :

1 % pour les loueurs de meublés de tourisme ;
1,7 % pour les locations classiques.

À noter :

en l’absence de loyers au cours du mois ou du trimestre précédent, aucun versement n’est à verser.

Dans le cas où vos revenus locatifs sont soumis aux cotisations sociales, ils doivent être mentionnés aux lignes 5NW, 5OW, 5PW, 5NJ, 5OJ ou 5PJ.

Comment remplir sa déclaration d’impôt LMNP au régime réel ?

Pour le régime réel simplifié, les démarches sont bien plus lourdes et complexes.

Les formalités à accomplir pour remplir sa déclaration fiscale

Le formulaire P0i : une obligation administrative nécessaire en LMNP

Pour payer vos impôts en LMNP, vous devez remplir une liasse fiscale composée de la déclaration n° 2031 ainsi que de la déclaration 2031-BIS et des annexes 2033 suivantes :

Un bilan simplifié (Annexe n°2033-A) ;
Un compte de résultat simplifié de l’exercice (Annexe n°2033-B) ;
Un tableau contenant notamment les immobilisations et les amortissements (Annexe n°2033-C) ;
Un relevé des provisions, amortissements dérogatoires et déficits reportables (Annexe n°2033-D) ;

Mais avant cela, il vous faudra nécessairement un numéro SIRET.
Vous obtiendrez ce numéro SIRET en remplissant un formulaire à envoyer au greffe du Tribunal de Commerce compétent dans les 15 jours suivant le début de votre activité.
Mais attention, le formulaire à remplir dépend de votre situation :

Si vous n’achetez pas en indivision, vous devez remplir le formulaire P0i.
Si vous achetez en indivision, vous devez remplir le formulaire FCMB.

Une fois le numéro SIRET en poche, vous pourrez accéder à votre espace professionnel en allant sur impots.gouv.fr :

Ensuite, vous n’aurez plus qu’à cliquer sur l’onglet “Résultat [+]” :

Si vous souhaitez avoir une idée un peu plus détaillée de la marche à suivre, nous vous conseillons de vous laissez guider par les développements suivants :

Comment remplir le formulaire Cerfa 2033-A ?

L’actif

La première case à remplir correspond aux “Immobilisations corporelles” :

Les immobilisations corporelles correspondent à ce que vous possédez. Cela comprend par exemple les terrains, les constructions, le mobilier.

Ensuite, il faut remplir les amortissements de fin d’exercice :

Cette case correspond à la somme des amortissements pratiqués depuis la date d’achat du bien.
Ne pas oublier de rajouter à ce cumul d’amortissements, la dotation d’amortissement de l’année en cours.

La prochaine case à remplir correspond à votre trésorerie de l’année (“disponibilités”).

La case disponibilité correspond à votre trésorerie de fin d’année. Cela comprend notamment les loyers perçus et dépenses payées.

Vous retrouvez toutes les cases de l’actif sur le formulaire 2033 A papier et sur la liasse fiscale générée :

Lorsque vous remplissez votre déclaration en ligne, le logiciel de l’administration fiscale calcule automatiquement l’actif net. Notamment, en additionnant les immobilisations nettes et la trésorerie de fin d’année.

Le Passif

Dans la partie passif, il faut d’abord saisir le montant du résultat d’exercice et du capital social :

Lorsque vous faites appel à l’emprunt bancaire, le capital social correspond notamment aux sommes capitalisées. Concrètement il s’agit également de ce que vous n’avez plus à rembourser à la banque.

Bon à savoir :

En régime LMNP vous déclarez vos impôts comme si vous étiez une entreprise à part entière. Le capital social se trouve donc dans la partie passif puisque l’on considère que c’est ce que “l’entreprise” vous doit.

Enfin, vous devez remplir la case “Emprunts et dettes assimilées » :

La case “Emprunts et dettes assimilées” correspond à ce que vous devez à la banque en fin d’année.
Pour trouver ce montant, vous devez vous référer au tableau d’amortissement bancaire communiqué par votre établissement de crédit.

Vous retrouvez toutes les cases du passif sur le formulaire 2033 A papier et sur la liasse fiscale générée suite à la saisie des informations en ligne :

Comment remplir le formulaire cerfa 2033-B ?

Tout d’abord, il faut saisir le montant relatif à la “production vendue” :

La production vendue correspond à vos loyers charges comprises.

Par “charges comprises”, on entend les charges locatives dites “récupérables” comme par exemple :

l’eau ;
l’électricité ;
le gaz ;
le chauffage ;
l’entretien des parties communes ;
taxe sur l’enlèvement des ordures ménagères.

Ensuite, vous devez remplir la case “autres charges externes” :

Ces charges correspondent à toutes les dépenses acquittées pour l’exploitation de votre activité de location meublée.

À noter :

certaines dépenses supérieures à 500 € HT peuvent être immobilisées. Vous devez donc parfois réaliser un arbitrage entre déduire ces dépenses en charge ou en dotation d’amortissement.

Il faut ensuite saisir le montant correspondant aux “Impôts taxes et versements assimilés” payé durant l’année :

Il s’agit de toutes les taxes que vous devez payer dans le cadre de l’exploitation du logement comme la taxe foncière ou la CFE (cotisation foncière des entreprises).

Bon à savoir :

vous pouvez déduire la taxe d’habitation lorsqu’elle n’est pas acquittée par le locataire (quand vous faites du airbnb par exemple).

L’autre case à remplir correspond aux “Dotations aux amortissements” :

L’amortissement correspond à la perte de valeur d’un bien due à l’usure du temps ou l’obsolescence. La dotation aux amortissements est le montant représentatif de cette perte de valeur.

Pour le déterminer, vous devez utiliser la méthode par composants.

Vous devrez également compléter le montant correspondant aux “charges financières” de l’année :

Les charges financières correspondent aux intérêts mais également à l’assurance emprunteur.

Vous retrouverez généralement toutes ces charges sur le tableau d’amortissement communiqué par la banque.

Enfin, si vous en avez vous devez également saisir le montant relatif “aux amortissements excédentaires” :

Pour comprendre cette notion “d’amortissements excédentaires”, il est important d’avoir en tête une règle essentielle.

Conformément à l’article 39 C. II. 2. du Code général des impôts, les amortissements ne peuvent pas conduire à un résultat fiscal négatif.

Les amortissements déductibles correspondent au montant des loyers, diminué des autres charges supportées de l’année. Ces amortissements ne peuvent ni créer ni augmenter un déficit.

Les amortissements non déduits correspondent aux amortissements excédentaires. Ces derniers ne sont pas perdus. Ils sont reportables à l’infini.

Vous retrouvez toutes ces cases sur le formulaire 2033 B papier et sur la liasse fiscale générée suite à la saisie des informations en ligne :

Comment remplir le formulaire cerfa 2033-C ?

Tout d’abord, vous devez reporter la valeur brute des immobilisations décomposée comme suit :

Terrains ;
Constructions ;
Installations techniques matériel et outillage industriels ;
Installations générales, agencements et aménagements divers ;
Autres immobilisations corporelles.

S’il s’agit de votre premier exercice, nous vous invitons à remplir uniquement la colonne “augmentations”.

Pour les autres exercices, vous devrez remplir la colonne “Valeur brute des immobilisations au début de l’exercice” qui correspond à la valeur brute des immobilisations à la fin du précédent exercice.

Sauf si vous faites des travaux ou l’acquisition d’un nouveau bien, cette valeur brute n’a pas vocation à changer.

Ensuite, vous devrez remplir les colonnes “Montant des amortissements au début de l’exercice” et « Augmentations (dotations de l’exercice)”.

La colonne “Montant des amortissements au début de l’exercice” de la déclaration 2033C correspond au cumul d’amortissement pratiqué depuis l’acquisition du bien.
La colonne “augmentations” correspond à la dotation annuelle.

Vous retrouvez toutes ces cases sur le formulaire 2033 C papier et sur la liasse fiscale générée suite à la saisie des informations en ligne :

Comment remplir le formulaire cerfa 2033-D ?

Il est rare d’avoir des déficits de charge en LMNP. L’amortissement constitue l’une des charges les plus importantes. Or cette dernière ne pouvant constituer un déficit reportable, la saisie du formulaire 2033 D est rare en pratique.
Mais cela peut arriver lorsque vous décidez de déduire les frais d’acquisition en charges d’exploitation au lieu de les amortir.
Cela peut également arriver la 1ère année lorsque vous ne percevez pas de loyers car vous avez décidé de faire des travaux.

Vous devrez alors saisir le déficit généré dans cette case :

Les déficits LMNP sont reportables 10 ans. Il est donc possible que vous ayez des déficits générés durant les années précédentes et non encore utilisés. Vous devrez alors remplir la case suivante :

Les cases grises vont alors automatiquement se calculer :

Vous pouvez également avoir des déficits utilisés durant l’année en cours. Cela va arriver si vous avez eu un résultat positif et que ce dernier à pu absorber tout ou partie des déficits précédents.
Dans cette hypothèse, vous devrez d’abord remplir la case “Déficits restant à reporter au titre de l’exercice précédent”. Vous remplirez ensuite le montant des déficits utilisés durant l’exercice dans la case “Déficits imputés”.
Les cases “Déficits reportables” et “TOTAL des déficits restant à reporter” se compléteront de manière automatique.

Vous retrouvez toutes ces cases sur le formulaire 2033 D papier et sur la liasse fiscale générée suite à la saisie des informations en ligne :

Comment remplir le formulaire cerfa 2033-E ?

Les locations meublées ne sont pas concernées par ce formulaire 2033 E, vous devez donc cocher cette case :

Comment remplir le formulaire cerfa 2031 ?

Les déclarations 2031 et 2031 BIS doivent être remplies après la saisie du compte de résultat (2033 B).

Un certain nombre d’information y est repris comme le montant relatif au bénéfice ou déficit :

Certaines informations sont également reprises de la 2031 BIS :

Vous retrouvez toutes ces cases sur le formulaire 2031 papier et sur la liasse fiscale générée suite à la saisie des informations en ligne :

Comment remplir le formulaire cerfa 2031 BIS ?

L’élément essentiel de la déclaration 2031 BIS consiste à reprendre le résultat fiscal de l’année dans le cadrant H :

Vous retrouverez ce cadrant sur le formulaire 2031 BIS papier et sur la liasse fiscale générée suite à la saisie des informations en ligne :

Comment remplir le formulaire cerfa n°2042-C-PRO ?

Par ailleurs vous devez ensuite reporter le résultat sur le formulaire n° 2042-C-PRO, rubrique “Revenus des locations meublées non professionnelles, régime du bénéfice réel”.

En régime réel, il est nécessaire d’indiquer votre résultat fiscal dans votre déclaration d’impôt LMNP.

S’il s’agit d’un bénéfice, le résultat obtenu est à indiquer :

Dans la case 5NA si vous adhérez à un organisme de gestion agréé ;
Dans la case 5NK dans le cas contraire.

S’il s’agit d’un déficit, le résultat obtenu est à indiquer :

Dans la case 5NY si vous adhérez à un organisme de gestion agréé ;
Dans la case 5NZ dans le cas contraire.

Quelles sont les charges déductibles en régime réel ?

Contrairement à la location nue, la location en LMNP vous permet de déduire beaucoup plus de charges. Cela permet donc de réduire au maximum votre résultat fiscal et donc le montant de vos impôts.

En LMNP les charges déductibles correspondent à toutes les dépenses d’exploitation et d’entretien du logement loué. Elles doivent pouvoir être justifiées notamment par des factures ou des contrats.

Les charges les plus courantes sont les suivantes :

Frais d’énergie ;
Abonnement et consommation (téléphone, internet, etc.) ;
Taxe foncière et CFE ;
Primes d’assurance ;
Frais d’agence ;
Honoraires d’avocat ;
Intérêts de l’emprunt ;
Frais de notaire pour l’acquisition du logement.

Bon à savoir :

Saviez-vous que vous pouviez également déduire une formation achetée pour apprendre à investir dans l’immobilier ? Et oui, par définition, la formation en immobilier vous a normalement permis de mieux sélectionner le bien exploité en LMNP. Cette formation a donc toute sa place parmi les charges déductibles du résultat d’exercice.

Quels sont les amortissements possibles ?

L’amortissement consiste à prendre en compte la perte de valeur d’un bien dans le temps. Les meubles, les peintures ou encore la literie se dégradent au fil du temps. Le statut de LMNP vous autorise à amortir certaines dépenses importantes (travaux de rénovation, installation d’une nouvelle cuisine, etc.). En pratique, vous pouvez donc déduire le montant de cette perte de valeur de vos revenus locatifs sur une durée variable en fonction de la nature du bien concerné et en respectant une méthode comptable dite “des composants”.

Cette méthode des composants divise un logement d’habitation en plusieurs composants qui auront chacun une période distincte d’amortissement. Par exemple :

Vous pourrez payer moins d’impôts en LMNP grâce aux amortissements attachés aux travaux.
Pensez à bien garder tous les justificatifs.

Le terrain n’est jamais amortissable. Il est donc également important de ne pas trop le surévaluer au risque de payer trop d’impôts.

Vous souhaitez réaliser un investissement locatif ? Pour optimiser votre fiscalité et consolider votre patrimoine, contactez TALT sans tarder. Nos experts sont à votre disposition pour répondre à vos questions et vous accompagner tout au long de vos projets.

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Parahôtellerie : quel régime fiscal ?

Nathalie Granchon — Thu, 29 Sep 2022 15:12:11 +0000

Vous exercez peut-être une activité de parahôtellerie sans le savoir ! Méconnue de nombreux particuliers, la parahôtellerie est trop souvent confondue avec la simple location de logements meublés. Cette activité présente pourtant des spécificités majeures et relève d’un régime fiscal autonome. Alors, comment identifier et exercer des prestations de parahôtellerie ? Quel est le régime d’imposition des revenus tirés de cette activité et de la plus-value ? Quid de la TVA ? TALT vous explique tout cela en détail.

Parahôtellerie : de quoi parle-t-on ?

L’activité de parahôtellerie consiste à mettre à disposition un hébergement associé à au moins trois des services cités au paragraphe b du 4° de l’article 261 D du Code général des impôts. Ces prestations doivent par ailleurs être réalisées dans des conditions similaires à celles proposées dans l’hôtellerie. Les prestations concernées sont les suivantes :

Le service de petit déjeuner proposé directement dans l’hébergement ou dans une salle spécifiquement aménagée ;
Le nettoyage régulier des locaux : il ne doit pas uniquement être réalisé entre deux locataires mais proposé tout au long du séjour.
La fourniture de linge de maison de façon régulière pendant le séjour des locataires ;
L’accueil de la clientèle : elle ne doit pas se limiter à une simple remise des clés mais peut inclure la réception même non personnalisée des clients. Elle peut par ailleurs parfaitement être effectuée par un mandataire. Enfin, la jurisprudence considère l’accueil électronique des clients comme suffisant.

En revanche, si ces prestations sont optionnelles ou exécutées dans des conditions différentes des pratiques proposées par les établissements hôteliers, alors l’activité relève du régime fiscal de la location meublée. Dans ce cas de figure, vous serez considéré comme un loueur en meublé professionnel ou loueur en meublé non professionnel, en fonction notamment du montant des revenus perçus.

Comment exercer son activité parahôtelière ?

Pour mettre en œuvre votre activité de parahôtellerie, trois options sont à votre disposition :

L’exploitation individuelle : la parahôtellerie en nom propre est relativement simple à mettre en place :
La constitution d’une société transparente fiscalement type EURL ou SARL : cette option permet d’exercer aisément l’activité para hôtelière à titre professionnel.

Le régime de la parahôtellerie en nom propre

L’imposition à l’IR

Comme la location meublée, les revenus issus de l’activité parahôtelière en nom propre sont imposables à l’impôt sur le revenu (IR). Ils relèvent plus précisément de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux, avec déduction des charges au réel. Par conséquent, les frais engagés dans l’intérêt de l’activité peuvent être déduits de votre résultat imposable, à condition de pouvoir être justifiés. Vous pouvez ainsi défiscaliser les charges suivantes :

Les frais de notaire ;
Les frais d’entretien et de réparation du bien ;
Les impôts locaux ;
Les frais de gestion (factures d’énergie, abonnement, charges de copropriété) et d’assurances ;
Les intérêts d’emprunt ;
L’amortissement du mobilier et des améliorations ;
L’amortissement du bien.

Les plus-values immobilières

Réalisées dans le cadre d’une activité de parahôtellerie, elles relèvent du régime des plus-values professionnelles.

Le calcul de l’impôt sur la plus-value d’un bien exploité en parahôtellerie est très complexe. Aussi nous avons décidé de simplifier le procédé, en le scindant en 3 étapes :

Le calcul de la plus-value
Le traitement fiscal de la plus-value
Le traitement social de la plus-value

Comment calculer la plus-value d’un bien en parahôtellerie ?

La plus-value réalisée à l’occasion de la cession d’un élément d’actif s’obtient normalement par la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition.

Dans le cadre du régime de la parahôtellerie le prix d’acquisition ne correspond pas au prix d’achat figurant sur l’acte notarié. Il s’agit de la valeur nette comptable (VNC) constituée par du prix d’acquisition auquel on doit retrancher les amortissements pratiqués durant les années de détention du bien.

Si le prix de cession est inférieur à la VNC, la différence représente une moins-value. Cette moins-value doit alors être intégrée dans le résultat comptable de l’année de sa survenance.

Pour calculer l’impôt dû, vous devez d’abord déterminer s’il s’agit d’une plus-value à long-terme ou s’il s’agit d’une plus-value à court terme.

2 options sont alors possibles :

Option 1 : vous détenez le bien depuis moins de 2 ans. Dans ce cas, le régime fiscal à suivre sera uniquement celui des plus-values à court terme.

Option 2 : vous détenez le bien depuis plus de 2 ans. Dans ce cas, 2 régimes devront être appliqués.

le régime des plus-values à court terme pour les amortissements ;
le régime des plus-values à long terme pour la différence.

Quel est le traitement fiscal d’une plus-value professionnelle ?

Le traitement fiscal de la plus-value professionnelle dépend de ce qu’elle est à court ou long terme.

À court terme la plus-value va être intégrée dans le résultat de l’exploitant parahôtelier. Elle sera donc soumise au barème progressif de l’impôt sur le revenu.
À long terme la plus-value va être taxée au taux de 12,8%.

Quel est le traitement social d’une plus-value professionnelle ?

Là encore, le traitement social de la plus-value professionnelle dépend de ce qu’elle est à court ou long terme.

À court terme la plus-value sera imposée aux cotisations sociales URSSAF au taux de 31%. Pour comprendre comment nous en sommes arrivés au calcul de ce taux, nous vous invitons à consulter notre article Cotisations sociales Urssaf en LMP : le guide !
À long terme la plus-value va être taxée au taux des prélèvements sociaux de 17,2%.

Exemple de calcul de l’impôt sur les plus-values professionnelles

Prenons l’exemple d’une de nos clientes qu’on appellera Madame DUPONT. Madame DUPONT est soumise au taux marginal d’imposition (TMI) de 30%. Elle a acheté le 10 août 2022 un bien 171.500 € qu’elle compte revendre le 31 décembre 2025. Compte tenu de l’évolution du marché immobilier dans le secteur du bien, elle compte pouvoir le vendre 200.000 €.

À la date future de cession, Madame DUPONT aura détenu le bien exploité en parahôtellerie depuis plus de 2 ans. Pour calculer la plus-value, il faudra alors isoler la plus-value à court terme de celle à long terme.

Dans le cadre de notre accompagnement, nous avons optimisé la fiscalité de notre cliente. Le total des amortissements serait de 15.153 € au 31 décembre 2025. La plus-value à court terme serait alors égale au total de ces amortissements soit 15.153 €.

La plus-value à long terme serait alors de 28.500 € (200.000 – 171.500).
Traitement fiscal de la plus-value à court terme :
15.153*30% = 4.545,9
Traitement fiscal de la plus-value à long terme :
28.500*12,8% = 3.648
Sous-total = 8.193,9
Traitement social de la plus-value à court terme :
15.153*31% = 4.697,43
Traitement social de la plus-value à long terme :
28.500*17,2% = 4.902
Sous-total = 9.599,43
Soit un TOTAL de 17.793 € (8.194+9.599).

Exonération possible de la plus-value professionnelle

Il existe 2 mécanismes possibles vous permettant de bénéficier d’exonération totale ou partielle de plus-value.

L’exonération des plus-values à long terme (CGI, art. 151 septies B)

Les dispositions de l’article 151 septies B du Code général des impôts permettent d’appliquer un abattement pour durée de détention sur la plus-value à long-terme de cession d’un bien exploité en parahôtellerie.

Cette plus-value bénéficie d’un abattement de 10% par an, à partir de la 5ème année.

Exemple :

Reprenons l’exemple de notre cliente qu’on a appelé, Madame DUPONT. Si, au lieu du 31 décembre 2025, elle décidait de céder le bien 200.000 €, le 11 août 2037. La plus-value à long-terme 28.500 € (200.000 – 171.500), serait alors totalement exonérée d’impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux.

L’exonération des plus-values selon le chiffre d’affaires (CGI, art. 151 septies)

Le dispositif de l’article 151 septies du CGI permet d’exonérer totalement ou partiellement la plus-value peu importe qu’elle soit à court terme ou long terme. Mais attention l’exonération ne porte pas sur les cotisations sociales URSSAF calculées sur la base des amortissements pratiqués pour le calcul de la PVCT.

Pour bénéficier de l’exonération, l’activité doit avoir été exercée depuis au moins 5 ans à la date de la cession.

L’exonération dépend du chiffre d’affaires hors taxe moyen des exercices clos au cours des deux années civiles qui précèdent la cession (CA).

Le parahôtelier bénéficie d’une exonération totale si son CA est inférieur à 90.000 €.

Si son CA est compris entre 90 000 € et 126 000€, il bénéficie d’une exonération partielle calculée de la manière ainsi : ((126.000-CA)/36.000) x plus-value.

L’exercice de l’activité parahôtelière à titre professionnel

Si dans le cadre de la location meublée, les critères sont parfaitement objectifs, pour le régime de la parahôtellerie, l’article 156 du Code général des impôts demeure plus subjectif. En effet, pour que l’activité soit qualifiée de professionnelle, une participation personnelle, continue et directe à l’activité d’un des membres du foyer fiscal est indispensable. Le respect de ces conditions sera donc apprécié au cas par cas.

Si vous exercez une activité parahôtelière à titre professionnel, les déficits éventuels générés sont imputables sur son revenu global du foyer fiscal pendant 6 ans.

De la même façon, dans ce cas de figure, les biens utilisés dans le cadre de l’activité sont exonérés d‘impôt sur la fortune immobilière (IFI).

Bon à savoir : l’activité de parahôtellerie est assujettie à la TVA

Voilà une bonne nouvelle pour les acquéreurs de biens neufs ou à rénover. Contrairement aux loueurs en meublé, vous avez en effet la possibilité de récupérer la TVA en vertu de l’article L’article 261 D 4° du CGI. Cette disposition s’applique même si vous décidez de déléguer les services hôteliers à un tiers.

Parahôtellerie et SCI : est-ce possible ?

La réponse est non. La location en parahôtellerie ne peut pas être mise en œuvre via une SCI. Pour mieux comprendre, revenons sur la qualification des différentes opérations de location de biens immobiliers.

L’activité de location vide d’un bien immobilier est toujours de nature civile. La SCI se prête donc parfaitement à ce type d’opérations purement patrimoniales. Dans ce cas de figure, les revenus générés sont imposés dans le chef des associés, au titre de l’impôt sur le revenu.

La location meublée relève en revanche d’un régime distinct. Si cette activité est également de nature civile d’un point de vue du droit privé, son traitement fiscal diffère. À cet égard, elle doit en effet être considérée comme une opération commerciale. Par conséquent, s’il est toujours possible de loger ce type d’activité au sein d’une SCI, ses revenus devront toutefois être soumis à l’impôt sur les sociétés (IS).

Enfin, la location meublée accompagnée d’au moins trois prestations de parahôtellerie est toujours considérée comme une activité commerciale. Cette qualification est valable aussi bien sur le plan juridique que fiscal. Elle ne peut alors, en aucune façon, être exercée via une SCI, société de nature civile par essence. Pour résoudre cette difficulté, il est toutefois possible d’intercaler une société commerciale entre la SCI et l’immeuble concerné. Celle-ci aura alors pour mission d’assurer la gestion du bien détenu par la SCI.

L’activité de parahôtellerie propose un régime fiscal avantageux mais complexe. Sa mise en place nécessite donc l’accompagnement de professionnels spécialisés en la matière. Pour cela, TALT met à votre disposition son expertise et son expérience pour un investissement immobilier couronné de succès !

L’article Parahôtellerie : quel régime fiscal ? est apparu en premier sur TALT.

Cotisations sociales Urssaf en LMP : le guide !

Nathalie Granchon — Wed, 23 Feb 2022 19:48:13 +0000

Les cotisations sociales en LMP nécessitent une compréhension approfondie du sujet. Pour rappel, si vous désirez profiter du statut LMP (Loueur Meublé Professionnel) deux conditions doivent être réunies :

Les loyers issus de la location meublée devront être supérieurs à 23 000 € ;
Ces recettes devront aussi être plus élevées que les autres revenus du foyer fiscal.

Si depuis 2020, vous n’êtes plus contraint de vous inscrire au RCS (Registre du Commerce et des sociétés) pour exercer en tant que loueur meublé professionnel, la loi de financement de la Sécurité Sociale pour 2021 prévoit d’aligner les obligations sociales et fiscales liées à ce statut.

Désormais, le loueur meublé professionnel est assujetti aux cotisations sociales de la sécurité sociale des indépendants (SSI) : cela vaut pour les loyers, mais aussi pour les plus-values en cas de cession !

Est-il toujours aussi pertinent d’exercer une activité de LMP ? Combien cela va-t-il vous coûter en cotisations sociales ?

Calculs, exemples et cas pratiques, voici tout ce que vous devez savoir sur les cotisations sociales en LMP.

Quel est le taux des cotisations sociales URSSAF en LMP ?

Entré en vigueur au 1er janvier 2021, le changement lié aux cotisations sociales n’est pas sans conséquence pour les loueurs en meublé professionnels. En effet, au lieu d’être assujetti aux prélèvements sociaux à hauteur de 17,2%, ils relèvent à présent de la SSI dont le taux peut varier autour des 45%, selon les cas.

Cotisations sociales en LMP : une définition complexe

Notons que les cotisations sociales des TNS (Travailleurs Non Salariés) sont un peu plus complexes à appréhender que celles du régime général. En effet, il existe différentes tranches, des forfaits mais aussi des charges sociales minimales.

Comme vous pouvez le constater dans l’infographie suivante, il nous est en effet impossible de vous donner un montant précis puisque le taux des cotisations sociales dépend de plusieurs variantes : notamment selon que le résultat comptable imposable soit en deçà ou au-dessus du PASS (plafond annuel de la sécurité sociale).

Le PASS est de 41 136 euros en 2022.

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Exemple : bien comprendre la définition du taux des cotisations sociales en LMP

Prenons la méthode de calcul des cotisations Maladie-Maternité. Comme vous le voyez dans l’infographie ci-dessus, le taux diffère selon que les revenus sont :

inférieurs à 40% du PASS;
compris entre 40% du PASS et 110 % du PASS;
compris entre 110% du PASS et 5 fois le PASS;
supérieurs à 5 fois le PASS.

Le taux global de cotisations sociales se situe autour de :

45% pour les revenus inférieurs au PASS;
28% pour les revenus supérieurs au PASS.

Fiscalité des loyers : le LMP reste avantageux !

Si le taux des cotisations sociales du statut de LMP est plus élevé qu’auparavant, il n’en reste pas moins intéressant fiscalement. Ne craignez pas pour la fiscalité globale de vos loyers !

Malgré tout, le régime de la location meublée reste quoi qu’il en soit moins fiscalisé que celui de la location nue soumise au régime foncier. De plus, dans le cas d’une SCI à l’IR (impôt sur les revenus), le régime LMP peut parfois concurrencer l’IS (impôt sur les sociétés), lorsque la SCI en fait l’option.

Il est important de se faire conseiller pour le choix de la stratégie fiscale adaptée à votre situation et la plus intéressante possible. Un conseiller TALT est à votre disposition au numéro suivant :

Les cotisations sociales URSSAF sont déductibles du résultat fiscal

Pour commencer, il est important de noter que l’article 131-6 du code de la sécurité sociale (CSS) précise que l’assiette des cotisations se base sur l’assiette fiscale de l’impôt sur le revenu. Il s’agit donc d’une assiette nette déduction faite des cotisations sociales déductibles (CGI, art. 156).

Le fait que l’assiette des cotisations sociales soit nette a un impact sur le taux.

Nous vous avons indiqué, plus haut dans cet article, que le taux des cotisations sociales était de 45% lorsque les revenus étaient inférieurs au PASS. Mais ce taux de 45% doit s’appliquer sur une assiette nette. Sur une assiette brute, le taux est en réalité de 31%.

Mais comment est-on passé de 45 à 31% ?

Prenons un exemple :

Vous avez des revenus inférieurs au PASS. Imaginons que le résultat comptable net c’est-à-dire dont on a retranché les cotisations sociales est égal à 100. Le résultat comptable brut, c’est-à-dire qui comprend les cotisations sociales, serait donc égal à 145 (100*1,45).

En conséquence, si on veut retrouver le résultat comptable net à partir du résultat brut, il suffit de faire l’opération inverse, c’est à dire diviser le résultat brut par 1,45 (145/1,45=100), ce qui revient à multiplier le résultat brut par 1/1,45 c’est à dire 0,69 environ. En effet 145/1,45=145*(1/1,45).

Donc en multipliant 0,31 (1-0,69) par le résultat comptable brut (c’est-à-dire dont on n’a pas retranché les cotisations sociales) on calcule…les cotisations sociales.

Le résultat comptable net de cotisations correspond donc à 69% du résultat brut.

En pratique, l’assujettissement du LMP aux cotisations sociales des indépendants peut être contraignant. Il n’est cependant pas aussi pénalisant que vous pouvez l’imaginer.

En effet, en LMP, votre résultat fiscal est pour la plupart du temps faible, voire nul grâce à la déduction des charges et de l’amortissement du bien.

Néanmoins, nous devons vous avertir sur le fait que si votre résultat est déficitaire, vous devrez tout de même vous acquitter d’un forfait minimum au titre des cotisations sociales, soit environ 1 245 €.

Si votre activité est bénéficiaire, vous devrez appliquer un pourcentage d’environ 31% (100-69) du résultat brut imposable, selon les cas. Mais on le rappelle, il existe tout de même une bonne nouvelle : les cotisations sociales sont déductibles de l’assiette fiscale ainsi que de leur propre assiette pour le calcul de l’impôt sur le revenu.

Nous vous expliquons cela tout de suite !

Cotisations sociales en LMP : quelques exemples

Prenons un exemple pour illustrer cette notion :

Activité LMP en 2021

Monsieur GARNIER qui se situe dans une TMI(Tranche Marginale d’Imposition) à 30 %, présente une assiette brute (càd hors cotisations sociales) de 10 000 € en 2021 pour son activité de LMP.

L’assiette pour le calcul des cotisations sociales (CS) et pour l’impôt sur le revenu (IR) sera de 6.900 (10 000*0,69).

‣ IR : 6900*30%= 2 070 €

‣ CS : 6.900*45%= 3 105€

Vous remarquerez qu’on retombe sur nos pattes lorsqu’on multiplie le résultat comptable brut par 31% comme on l’a décrit plus haut, 10.000*31% est égal à 3.100 €. La petite différence de 5 € s’explique par le jeu des arrondis. En effet, 31% est en fait l’arrondi de 0,3103448275862….

Monsieur Garnier devra donc payer 3 105 € au titre des cotisations sociales et 2 070 € au titre de l’impôt sur le revenu en 2021, soit un total de 5 175 €.

Revenus fonciers en 2021

Suite à cette hausse d’un point de vue des cotisations sociales, certains s’interrogent sur l’intérêt de transformer votre activité de LMP en location nue.

Cependant, nous allons vous démontrer, toujours grâce à l’exemple de monsieur GARNIER, que la location meublée reste dans la majorité des cas, fiscalement plus rentable que la location nue.

Monsieur GARNIER a également un appartement qu’il loue non meublé, et pour lequel il perçoit 30 000 € de loyer, tout comme ce que lui rapporte son appartement meublé.

Nous venons de voir qu’en 2021, grâce aux différentes déductions que lui octroie le statut de LMP (charges, amortissement) il ne sera imposable que sur une somme de 10 000 €. Mais quel sera son résultat imposable au titre de la location nue ?

‣ Charges déductibles de ses loyers (au régime foncier réel) : 15 000 €

‣ Résultat imposable : 30 000 – 15 000 = 15 000 €

‣ Prélèvements sociaux dus : 15 000 x 17,2 % = 2 580 €

‣ Impôt sur le revenu (TMI de 30%): 15 000 x 30 % = 4 500 €

Pour son appartement qu’il loue non meublé, Monsieur Garnier devra s’acquitter de 2 580 € de prélèvements sociaux et 4 500 € au titre de l’impôt sur le revenu, soit un total de 7 080 €.

C’est donc 1 905 € (7080-5175) de plus que l’appartement qu’il loue en LMP.

Grâce à cet exemple, on comprend bien que l’assujettissement aux cotisations sociales SSI en LMP est loin de remettre en cause votre stratégie fiscale. Le statut de LMP est globalement toujours fiscalement plus intéressant que le régime des revenus fonciers.

Bon à savoir !

Vous êtes travailleur indépendant et votre résultat imposable est déficitaire? Dans ce cas, vous ne serez pas soumis au forfait minimal des cotisations sociales puisque vous cotisez déjà à la SSI au titre de votre activité professionnelle.

Les cotisations sociales sur les plus-values en LMP

Contrairement au statut de LMNP qui est soumis à la fiscalité des particuliers en cas de plus-value (19% pour l’IR et 17,2% pour les prélèvements sociaux), la plus-value en LMP, elle, est taxée selon les règles applicables au régime des professionnels.

Calculer la plus-value en LMP

Pour le Loueur en Meublé Professionnel, le montant de la plus-value imposable correspond à la différence entre le prix de vente du bien et la valeur nette comptable (prix d’achat déduction faite des amortissements réalisés sur toute la durée de l’exploitation en location meublée).

Prenons un exemple pour mieux comprendre :

Monsieur MARTIN a acheté un studio 100 000 € en 2019 qu’il a amorti pour 60 000 € pendant 2 ans. (Nous précisons que dans la vraie vie le montant des amortissements est loin d’être aussi important en 2 ans, il s’agit d’un exemple…)

En 2021, il le revend 135 000 €. La valeur nette comptable du bien est donc de 40 000 € soit 100 000 € moins les amortissements de 60 000 €.

La plus-value totale sur ce bien est donc de 135 000 – (100 000 – 60 000) = 95 000 €.

Calculer l’impôt sur la plus-value en LMP

L’impôt sur la plus-value en LMP s’applique selon les règles des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Il conviendra donc de distinguer deux types de plus-values :

Les plus-values à court terme
Les plus-values à long terme

La plus-value à court terme

Si vous détenez le bien immobilier depuis au moins 2 ans, la plus-value à court terme sera liée aux amortissements réalisés, soit 60 000 € dans l’exemple précédent.

Selon l’IR, vous devrez donc appliquer votre TMI. De plus, la plus-value sera assujettie aux cotisations sociales des indépendants.

La plus-value à long terme

Dans ce cas, l’évolution de la valorisation suit la valeur du bien. La plus-value à long terme correspondra donc au prix de cession – le prix d’acquisition soit 35 000 € dans l’exemple précédent.

Pour cette portion de plus-value, la fiscalité est soumise au PFU (Prélèvement Forfaitaire Unique) soit 30 % (12,8 % d’impôt et 17,2 % de prélèvements sociaux). La plus-value à long terme n’est donc pas soumise aux cotisations sociales des indépendants.

Les exonérations possibles

Dans certaines situations, votre plus-value en LMP pourra être exonérée partiellement ou totalement.

Vous serez donc exonéré de fiscalité sur les plus-values dans les 2 cas suivants :

Si vous êtes en régime LMP depuis au moins 5 ans, l’article 151 septies B du CGI prévoit que les plus-values à long terme seront exonérées partiellement de fiscalité et de cotisations sociales et totalement exonérées après 15 ans.
Si vos recettes annuelles des deux dernières années sont inférieures à 90.000 € HT et si l’activité est exercée depuis plus de 5 ans, l’article 151 Septies du CGI prévoit que la plus-value de cession (court terme et long terme) sera exonérée. À noter : l’exonération est partielle si les recettes sont comprises entre 90.000 € HT et 126.000 €. Au-delà de 126 000 € l’exonération n’est plus possible.

Notez que les cotisations sociales sont dues uniquement sur les plus-values à court terme.

Exemple sur les exonérations des plus-values

Prenons un exemple pour mieux comprendre les cas d’exonération de plus-values :

Madame TRAN a acheté en 2015 un appartement au prix d’achat de 500 000 €. En 2021, soit 6 ans plus tard, elle le vend 650 000 €. Les amortissements pratiqués sont de 120.000 €. La valeur nette comptable est donc de 380 000 € (500 000 – 120 000).

En LMP, Madame TRAN sera taxée sur 270 000 € (650 000 € – 380 000 €) soit 120 000 € de plus-values à court terme et 150 000 € de plus-values à long terme.

Madame TRAN ayant réalisé moins de 90 000 € de recette moyenne annuelle et vendant son appartement après 5 ans de LMP, elle sera exonérée d’impôt sur le revenu sur les plus-values à long terme et court terme.

Elle devra donc seulement s’acquitter des cotisations sociales sur 120 000 € correspondants aux plus-values à court terme soit environ 30 102 €.

Pour rappel, le taux des cotisations est d’environ 31% sur l’assiette brute jusqu’au PASS (41 136 €). À partir du PASS le taux est autour de 0,22 (1-1/1,28). Pour rappel, le taux au-delà du PASS est de 28% sur une assiette nette. Ainsi, pour obtenir le taux sur une assiette brute, vous pouvez réaliser le même procédé que celui que nous avons utilisé plus haut (pour passer de 45% à 31%).

Par conséquent, si comme Madame TRAN, vous louez sous le statut de LMP et que vous souhaitez vendre votre bien immobilier, nous vous conseillons d’anticiper cette situation. Choisir le moment opportun et le régime le plus adapté vous permettra de réduire la fiscalité sur la plus-value générée. Il peut parfois se révéler judicieux d’attendre 5 ans pour bénéficier d’une exonération fiscale.

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