Défiscalisation : comment tirer profit du déficit foncier ?

Si vous êtes propriétaire ou futur investisseur d’un logement nu, acheté soit en nom propre ou par le biais d’une SCI, vous pouvez vous retrouver en situation de déficit foncier.  C’est à dire que les charges que vous supportez pour cette location seront plus importantes que les loyers que vous allez recevoir.

Ce déficit foncier se révèle alors très intéressant car il va vous permettre de diminuer vos charges fiscales par rapport à vos revenus pour ainsi obtenir une réduction d’impôt. Mais avant cela, il convient de comprendre quelles sont les différentes techniques à adopter pour en tirer profit, comment les mettre en oeuvre, vers quel régime se pencher et pour finir quelles sont les erreurs à ne pas commettre.

De plus, défiscaliser grâce au déficit foncier nécessite naturellement de se méfier du régime micro-foncier.

Exit le micro-foncier. L’avantage essentiel du micro-foncier réside dans la simplicité du régime. Ce régime s’applique de plein droit lorsque les loyers bruts hors charges, n’excèdent pas 15.000 €.

L’administration fiscale va appliquer à ces loyers bruts, un abattement de 30% (CGI, art. 32). L’investisseur qui déclare ses revenus au micro-foncier est donc imposé sur 70% des loyers perçus.

Au régime micro, le revenu déclaré est systématiquement positif. Vous avez donc très souvent intérêt à vous placer sous le régime réel, hormis de rares cas. Pour en avoir le coeur net, il suffit de déterminer vos charges réelles, puis de les comparer à l’abattement. Si ces charges réelles sont supérieures à 30 % de vos revenus, vous avez un intérêt évident à basculer au réel et non au-dela car après … ça devient flippant 😉 (humour de fiscaliste^^)

Dans le cas contraire, l’administration fiscale interdit toute déduction. Il faudra donc solliciter à vos entrepreneurs l’établissement de plusieurs factures dissociant les travaux relevant de la construction de ceux d’amélioration.

Prenons un cas concret :

(1) 3.304 € (7.000*30% de TMI + 7.000*17,2% de Prélèvements sociaux)

(2) 1.369 € (2.900*30% de TMI + 2.900*17,2% de Prélèvements sociaux)

Les opérations possibles de défiscalisation sont très souvent fantasmées, mais en basculant du micro au réel, dans de très nombreux cas, c’est déjà réaliser une opération de défiscalisation.

Mais au fait, quelle différence entre optimisation et défiscalisation ? Lorsque l’investissement locatif déclaré au réel génère un déficit foncier, on parle dans cette hypothèse, de défiscalisation. La défiscalisation permet de diminuer l’impôt, déjà acquitté par l’investisseur, et ce, avant la réalisation même de l’investissement. L’optimisation fiscale, quant à elle, permet, lors de la mise en place d’un investissement, que la pression fiscale qui va en résulter soit la plus douce possible. 

Précision étant faite passons aux choses sérieuses !

Quel régime choisir pour bénéficier d’un déficit foncier ? 

Pour défiscaliser grâce au déficit foncier, vous l’aurez compris, le seul moyen est de déclarer au réel.

QUI PEUT BÉNÉFICIER DU RÉGIME RÉEL ?

Everybody. Tout le monde peut défiscaliser grâce au déficit foncier. Certains le peuvent de plein droit, lorsque les revenus sont supérieurs à 15.000 €. Par ailleurs, les bailleurs ayant des loyers inférieurs à 15.000 € peuvent également déclarer au réel. Selon la doctrine administrative (BOI-RFPI-DECLA-20) :

Les contribuables placés de plein droit sous le régime micro-foncier peuvent opter pour le régime réel d’imposition des revenus fonciers. (…)

Le régime réel d’imposition s’applique de plein droit lorsque le revenu brut foncier annuel du contribuable est supérieur à 15 000 €.

COMMENT APPLIQUER LE RÉGIME RÉEL ?

Contrairement au micro, le régime réel permet de prendre en compte les véritables charges payées durant l’année. Exit l’abattement de 30 %.

Quelles conditions doivent remplir les charges admises en déduction ?

Les charges doivent :

• concerner des loyers imposés dans la catégorie des revenus fonciers ;
• permettre la conservation des revenus fonciers ;
• avoir été véritablement payées durant l’année d’imposition ;
• pouvoir être justifiées.

Quels types de charges sont admises en déduction ? 

En voici une liste non exhaustive :

• rémunération des gardiens (rémunération de l’activité de gardiennage en nature ou en espèces) ;
• rémunération d’une agence de location ou du tiers chargé de la rédaction des déclarations fiscales ;
• honoraires versés à un avocat, huissier ou notaire ;
• les primes d’assurance ;
• les travaux d’entretien et de réparation ;
• les travaux d’amélioration ;
• la taxe foncière ;
• les intérêts d’emprunts ;
• les frais acquittés pour constituer un dossier de demande de prêt ;
• etc.

Frais d’administration. Tous les frais d’administration et de gestion qui ne peuvent pas être couverts par les autres catégories sont déductibles uniquement par le biais d’un forfait annuel de 20 €.

Travaux de gros oeuvres. Les travaux de gros oeuvres d’une ampleur significative qui augmentent le volume ou qui s’apparentent à de la reconstruction ne sont pas déductibles.

Appels de fonds. Lorsque le bien est exploité en copropriété, les appels de fonds de travaux ne sont pas déductibles. Ils le seront lorsque ces travaux seront exécutés et payés.

Quelles sont les règles de déduction du déficit foncier ?

Vous constatez un déficit lorsque vos charges sont supérieures aux loyers bruts. Jusque-là, rien de nouveau sous le soleil. Inutile d’avoir fait « Math Sup – Math Spé ». En revanche, les choses deviennent un peu plus compliquées lorsqu’il s’agit de comprendre comment s’impute ce déficit foncier.

UNE DÉDUCTION LIMITÉE

Part du déficit imputable sur le revenu global

Lorsque l’investisseur relève du régime réel, le déficit foncier est imputable sur le revenu global dans la limite de 10.700 €.

Exemple. Monsieur Georges a perçu 8.000 € de revenus fonciers en 2019. Ces charges déductibles s’élèvent quant à elles, à la somme de 29.000 €. Il constate donc un déficit foncier de 21.000 €. Ce déficit foncier ne pourra pas s’imputer dans son intégralité. Seulement 10.700 € viendra absorber le revenu global de Monsieur Georges.

La part de déficit non déductible du revenu global, 10.300 € (21.000 – 10.700) n’est pourtant pas perdue…

Part du déficit imputable uniquement sur les revenus fonciers

La part de déficit non déductible du revenu global, les 10.300 €, le sera uniquement des revenus fonciers des 10 années suivantes.

Bien sûr, ce report de déficit n’est possible uniquement lorsque les revenus des 10 années suivantes sont supérieures à 0. Si les revenus fonciers sont nuls ou déficitaires impossible d’imputer les déficits en reports.

Part du déficit non absorbé par le revenu global

Reprenons le cas de Monsieur Georges. En 2019, Monsieur Georges a constaté un revenu global  d’un montant de 9.700 €. Insuffisant pour absorber le déficit imputable de 10.700 €. L’excédent de 1.000 € n’est pas perdu.

Il sera imputable sur le revenu global des 6 années suivantes.

LE CAS PARTICULIER DES INTÉRÊTS D’EMPRUNT

Lorsque vous constatez un déficit, la part de ce déficit générée par vos intérêts d’emprunt ne peut pas venir absorber votre revenu global. Cette part correspondant aux intérêts, sera déductible uniquement des revenus fonciers des 10 années suivantes.

Reprenons un cas concret. En 2019, Madame Huguette a reçu 13.000 € de loyers. Elle a dû payer 9.000 € de charges et payé 7.000 € d’intérêts d’emprunt.

Un calcul rapide et l’on constate un déficit de 3.000 €.

Comment savoir la partie de ce déficit qui correspond aux intérêts ? 

L’administration fiscale, dans sa doctrine, donne une méthodologie à suivre.

Il suffit de comparer les loyers bruts avec les intérêts. Dans le cas de Madame Huguette, 13.000 > 7.000. L’administration fiscale va donc considérer que les loyers absorbant les intérêts, le déficit généré (3.000 €) provient uniquement des autres charges. Il sera donc imputable sur le revenu global dans son intégralité.

Allez, un autre exemple 😉 En 2019, Madame Huguette reçoit 12.000 € de loyers. Elle a payé 8.000 € de charges et payé 13.000 € d’intérêts d’emprunt.

Elle a donc un résultat déficitaire de 9.000 €.

Mais comme les loyers sont inférieurs aux intérêts de 1.000 €. L’administration fiscale considère que ces 1.000 € correspondent aux intérêts et ne seront déductibles que sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.

UNE OBLIGATION DE LOCATION PENDANT 3 ANS

Principe. L’imputation du déficit ne sera acquise que si vous continuez à louer le bien pendant 3 ans soit au 31 décembre de la 3ème année qui suit l’imputation. Cette condition demeure même pour les associés d’une SCI.

Sanction. Si vous ne respectez pas la condition des 3 ans, votre revenu global et votre revenu foncier seront recalculés par l’administration fiscale.

En effet, l’administration précise dans sa doctrine que :

« le revenu global et les revenus fonciers des trois années qui précèdent l’année de cessation de la location sont reconstitués selon les modalités applicables en cas de non-imputation d’un déficit sur le revenu global. Le (ou les) déficit(s) indûment imputé(s) sur le revenu global peu(ven)t être uniquement imputé(s) sur les revenus fonciers des dix années suivantes dans les conditions de droit commun. Ainsi, les déficits fonciers qui restaient à imputer après la cessation de la location pourront s’imputer pendant dix ans sur les revenus fonciers provenant d’autres biens locatifs. A défaut de tels biens productifs de revenus fonciers, ces déficits seront perdus. « 

Comment défiscaliser grâce aux travaux ? 

Avec la déduction des intérêts, réaliser des travaux constituent l’un des leviers de création de déficit foncier.

Pour être déductibles, les travaux doivent avoir été réalisés pour la conservation, l’acquisition, la construction ou l’amélioration d’un bien loué ou ayant vocation à l’être.

Naturellement, il vous sera totalement impossible de déduire une charge relative à votre résidence principale ou secondaire (non mise en location).

L’administration fiscale dans sa doctrine, précise l’existence de trois catégories de travaux de :

• réparation et d’entretien ;
• amélioration ;
• construction et d’agrandissement.

TRAVAUX D’ENTRETIEN ET DE RÉPARATION

Les travaux de réparation et d’entretien ont pour objectif de maintenir ou remettre un immeuble en bon état, sans en modifier la structure.

A titre d’exemple :

• peinture ;
• robinetterie ;
• serrure ;
• diagnostics obligatoires (amiante etc.) ;
• remplacement de la chaudière ou des canalisations ;
• cuisine aménagée ;
• etc.

TRAVAUX D’AMÉLIORATION

Les travaux d’amélioration ont pour objet :

• soit d’apporter un élément de confort à l’immeuble;
• soit l’adapter aux conditions modernes sans en modifier la structure.

A titre d’exemple :

• reprise des fondations ;
• réparation de la toiture ;
• agrandissement des fenêtres.

TRAVAUX DE CONSTRUCTION ET D’AGRANDISSEMENT

Ces travaux vont venir modifier la surface habitable et/ou augmenter le volume du bien. L’administration fiscale considérant que ces dépenses de travaux permettent d’accroître la valeur du bien, en interdit la déduction.

Il s’agit, à titre d’exemples :

• travaux de démolition et reconstruction ;
• réfection de la toiture, plancher, plafond ;
• restructuration complète d’une maison avec augmentation des pièces et de la surface habitable.

COMMENT DISTINGUER TRAVAUX D’AMÉLIORATION ET TRAVAUX DE RECONSTRUCTION ?

En cas de travaux de rénovation complète : compliqué de faire la distinction entre travaux d’amélioration, déductibles, de ceux de reconstruction, non déductibles.

Pourtant, l’administration fiscale est infaillible sur ce point : le contribuable doit pouvoir dissocier les deux types de travaux afin de pouvoir défiscaliser les travaux d’amélioration.

Dans le cas contraire, l’administration fiscale interdit toute déduction. Il faudra donc solliciter à vos entrepreneurs l’établissement de plusieurs factures dissociant les travaux relevant de la construction de ceux d’amélioration.